Apartman ve sitelerde en çok dava konusu olan uyuşmazlıkların başında çatı teraslarının izinsiz ve projeye aykırı kapatılması geliyor. Katlanır camla kapatılan bir teras, üzerine kurulan bir kış bahçesi, sonradan çıkılan bir oda ya da “nasılsa tek çıkış benim dairemden” düşüncesiyle işgal edilen bir dam terası; ilk bakışta basit bir tadilat gibi görünür. Oysa bu imalatlar aynı anda dört ayrı hukuk dalını harekete geçirir: kat mülkiyeti hukuku, imar hukuku, ceza hukuku ve komşuluk/tazminat hukuku.

Uygulamadaki en büyük tartışma ise tek bir soruda düğümleniyor: 4/5 imza yeterli mi, yoksa oybirliği mi gerekiyor? Bu rehberde önce bu soruyu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla netleştiriyor, ardından en sık karşılaşılan müdahale tiplerini tek tek ele alıyoruz.

İçindekiler

1. Çatı Terası Kimin? Ortak Yer mi, Eklenti mi?

Uyuşmazlıkların büyük bölümü çok basit bir kavram karışıklığından doğuyor: kullanma hakkı ile mülkiyet hakkının birbirine karıştırılması.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin (c) bendi tereddüde yer bırakmaz: “Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri” her hâlde ortak yer sayılır. Bu alanlar üzerinde kat malikleri, arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir.

Terasa tek çıkış benim dairemden ise ne olur?

KMK m. 16/2 uyarınca ortak yerlerdeki kullanma hakkının ölçüsü, aksine sözleşme yoksa arsa payı ile orantılıdır. Projede terasa tek geçiş belirli bir bağımsız bölümden sağlanmışsa, uygulamada o malike fiilî kullanım hakkı tanınır. Ancak bu, mülkiyetin ona geçtiği anlamına gelmez.

Tapuda “eklenti” yazması durumu değiştirir mi?

KMK m. 6 uyarınca bir bağımsız bölüme doğrudan tahsis edilmiş yerler eklenti sayılır ve kütüğün beyanlar hanesine yazılır. Ancak eklenti olması malike o alanı kapatma yetkisi vermez. Çünkü KMK m. 19/1 uyarınca her kat maliki, anagayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlüdür. Mimari projede “açık teras” olarak gösterilen bir alanın kapalı hacme dönüştürülmesi, eklenti olsun ya da olmasın projeye aykırılıktır.

Çatı arası piyeslerinin ayrı bir hukuki rejime tabi olduğu hâller için ayrıca bkz. Çatı Arası Piyesli Dairede Kentsel Dönüşüm Hakkı Kime Ait?

2. Uygulamada En Sık Yapılan 12 Müdahale

Yayımlanan yargı kararlarında ve büromuza gelen dosyalarda tekrar eden imalat tipleri, aşağıdaki on iki başlıkta toplanabilir.

2.1. Terasın camekân (katlanır cam / ısıcamlı PVC) sistemiyle kapatılması

En yaygın eylem. Malikler çoğunlukla “sökülebilir sistem, kalıcı yapı değil” savunması yapar. Yargıtay bu savunmayı kural olarak kabul etmez: kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmez olması, tek parçadan veya birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi ve çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez; sistem sabit eser kabul edilir.

2.2. Terasa oda / kapalı hacim ilavesi

Duvar örülerek çalışma odası, çocuk odası veya depo yapılması. Burada inşaat alanı artışı vardır; bu nedenle KMK m. 19/2’deki 4/5 rejiminin tamamen dışına çıkılır. Danıştay 6. Dairesi’nin 2018/4195 E. sayılı dosyasına konu uyuşmazlıkta da; korkuluk değişikliği ile su ve ısı yalıtımı için 4/5 rızanın yeterli olduğu, buna karşılık terasın bir bölümüne mekân ilave ederek bağımsız bölümün alanını artıran imalatların KMK m. 19 kapsamında değerlendirilemeyeceği, ancak bina kat maliklerinin oybirliğiyle muvafakat etmesi şartıyla ruhsatlandırılabileceği sonucuna varılmıştır.

2.3. Kış bahçesi (winter garden) yapımı

Kritik soru şudur: imalat ısıtılan, iç mekâna dâhil edilen bir hacim mi yaratıyor, yoksa yalnızca üstü örtülü açık alan mı? Isıtılan ve daireyle birleştirilen kış bahçeleri ruhsat eki projeye göre inşaat alanı hesabını değiştirdiğinden esaslı tadilat sayılır.

2.4. Sundurma, pergola, tente ve çardak

Zemine ankrajlanmış, sökülemez nitelikteki pergola ve sundurmalar “tesis” sayılır ve rızaya tabidir. Portatif, ankrajsız tenteler bakımından değerlendirme somut olaya göre yapılır. Ortak alana yapılan çardak/kameriye tipi imalatların gider ve rıza rejimi için bkz. Site Bahçesine Çardak Yapımı Zorunlu mu?

2.5. Çatının yükseltilmesi, çatı formunun değiştirilmesi veya çatı arasının daireye katılması

Mevcut çatının kaldırılarak kat çıkılması ya da çekme kat yerine tam kat yapılması, doğrudan KMK m. 44 kapsamındadır: kat malikleri kurulunun oybirliği, arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespiti ve yeni bağımsız bölüme kat irtifakı kurulması şarttır. Projede eğimli ahşap çatı öngörülmüşken teras çatı yapılması gibi yalnızca çatı formunun değiştirilmesi dahi projeye aykırılık sayılır ve tadilat projesi gerektirir (bkz. 3. bölümdeki Hukuk Genel Kurulu kararı).

2.6. Terasa mutfak, WC, duş veya barbekü/şömine çekilmesi

Tesisat ve baca ilavesi, ortak kolon-kirişlerin ve su yalıtımının delinmesini gerektirdiği için hem projeye aykırılık hem de KMK m. 19/2’deki “anayapıya zarar verecek nitelikte tesis” yasağı gündeme gelir. Duman ve koku bakımından ayrıca KMK m. 18 (rahatsız etmeme) ve TMK m. 737 (taşkınlık yasağı) devreye girer.

2.7. Jakuzi, süs havuzu, ağır saksı ve toprak dolgulu peyzaj

Buradaki asıl risk estetik değil statiktir. Teras döşemesi, projede öngörülmeyen sürekli su yükünü ve dolgu ağırlığını taşımak üzere hesaplanmamıştır. Sızıntı ve çatlama meydana geldiğinde sorumluluk, kusur aranmaksızın yapı malikine yüklenebilir (TBK m. 69). Ortak alana havuz yapımında aranan karar yeter sayısı için bkz. Siteye Sonradan Havuz Yapılması: Oy Birliği mi Gerekir?

2.8. Terasa ayrı merdiven, kapı veya asansör çıkışı açılması

Ortak merdiven boşluğunun kapatılması, çatı döşemesinin kesilerek iç merdiven açılması ya da terasa harici demir merdiven yapılması; hem taşıyıcı sistemi etkilediği hem de ortak alanı fiilen tahsis ettiği için tadilat projesi ve oybirliği gerektirir.

2.9. Klima dış ünitesi, güneş paneli, uydu anteni ve baz istasyonu

Çatı örtüsünün delinmesini gerektiren her montaj rızaya tabidir. Çatının üçüncü kişilere kiraya verilmesi (baz istasyonu, reklam panosu) ise KMK m. 45 uyarınca oybirliği aranan “önemli yönetim işi”dir. Ayrıntı için bkz. Bina Dış Cephesine ve Çatıya Reklam Asmak Yasal mı?

2.10. Yağmur oluğu ve gider güzergâhının değiştirilmesi

Yağmur olukları KMK m. 4/c uyarınca ortak yerdir. Kapatma sırasında oluk ve süzgeç güzergâhının değiştirilmesi, alt katlarda su birikmesi ve sızıntıya yol açtığında en sık açılan tazminat davası tipini doğurur.

2.11. Terasın ticari amaçla kullanılması veya kiraya verilmesi

Teras katın kafe, teras restoran veya etkinlik alanı olarak işletilmesi; hem KMK m. 24’teki yasak işler rejimini hem de ortak yerin tek malik lehine tahsisi sorununu gündeme getirir.

2.12. Ortak dam terasının fiilen işgali

Kapı kilitlenmesi, çit çekilmesi, kalıcı mobilya ve depo eşyası konulması. İnşaat yapılmasa dahi bu davranış, diğer maliklerin ortak yerden yararlanma hakkını ortadan kaldırdığından müdahalenin men’i davasına konu olur.

3. Oybirliği mi, 4/5 mi? Hukuk Genel Kurulu Ne Diyor?

İnternette dolaşan bilgilerin çoğu bu noktada hatalıdır. Kimi kaynak “4/5 yeter”, kimi “oybirliği şart” der. Doğru cevap, Yargıtay’ın onlarca yıldır sürdürdüğü bir ikili ayrıma dayanır ve iki Hukuk Genel Kurulu kararında açıkça formüle edilmiştir.

3.1. Kanunun lafzı: 2007’de oran oybirliğinden 4/5’e indi

KMK m. 19/2, 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun’un 8. maddesiyle değiştirilmiştir. Değişiklikten önce ortak yerlerdeki inşaat, onarım ve tesisler için tüm kat maliklerinin rızası aranırken, yeni metinde oran beşte dörde indirilmiştir. Yürürlükteki hüküm şudur:

3.2. Ancak 4/5 kuralı yalnızca “esaslı proje değişikliği gerektirmeyen” işler içindir

3.3. Tadilat projesi gerekiyorsa tek bir malik dahi süreci durdurur

3.4. Gözden kaçan asıl kural: 4/5 rıza, projeye aykırılığı meşrulaştırmaz

Aynı HGK kararında (2020/646) 4/5 kuralının sınırı şöyle çizilmiştir: 5711 sayılı Kanun ile değişik 2. fıkra gereğince, tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı rızasını almak ve onaylı mimari proje ile imar mevzuatına aykırı olmamak koşuluyla ortak yerlerde yapım, onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

3.5. Belediye onayı da tek başına yetmez

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 07.04.2016 tarihli, 2015/8942 E., 2016/5843 K. sayılı kararında (HGK 2020/646’ya konu Özel Daire bozması) bu iki katmanlı şart açıkça ifade edilmiştir: “Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisine esas mimari projede sonradan bir değişiklik yapılıp bu konuda bir tadilat projesi hazırlanabilmesi için tadilat projesinin belediyece onaylanması ve projenin onaylandığı tarihte bütün bağımsız bölüm maliklerinin yazılı izni gerekir.” Aynı yönde: Yargıtay 18. HD, 2012/12421 E., 2013/3181 K.

3.6. Çatı terasına uygulanışı: karar ağacı

3.7. Yeter sayı rejimlerinin karşılaştırması

Ortak alan değişikliklerinde aranan usul ve yeter sayıların bütüncül karşılaştırması için ayrıca bkz. Bina Ortak Alanlarında Değişiklik Yapılabilir mi?

4. Kat Mülkiyeti Hukuku Bakımından Sorumluluk

4.1. Eski hâle getirme ve müdahalenin men’i

Rıza alınmaksızın yapılan kapatma işlemlerine karşı, zarar gören her kat maliki KMK m. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini ve yapının eski hâle getirilmesini talep edebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete göre derhâl karar verir ve tespit edeceği kısa süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

4.2. Belediye onayı ve iskân, kat maliklerinin rızasının yerine geçmez

Bir tadilat projesinin belediyece onaylanmış olması, yapı kullanma izni (iskân) alınmış olması ya da harç ödenmiş olması; kat maliklerinin mülkiyet hakkından doğan rızasının yerine geçmez. Kat mülkiyeti hukuku ile imar hukuku birbirinden bağımsız iki denetim mekanizmasıdır; idare, özel hukuk kişilerinin ortak mülkiyet hakkını değerlendirmez.

4.3. Yapı Kayıt Belgesi (imar barışı) neden kurtarmaz?

Yani Yapı Kayıt Belgesi, idari yaptırımları ve yıkım kararının uygulanmasını durdurabilir; ancak kat mülkiyeti hukukundan doğan eski hâle getirme yükümlülüğünü ve diğer kat maliklerinin dava hakkını ortadan kaldırmaz.

4.4. “İmalatı ben yapmadım, daireyi böyle satın aldım” savunması

Bu, teras katlı daire alacaklar için hayati bir uyarıdır: yıkım riskini satıcı değil, yeni malik üstlenir. Alıcının satıcıya karşı ayıp hükümlerine dayalı rücu hakkı ise ayrı bir davanın konusudur.

4.5. “Yıllardır kimse ses çıkarmadı” savunması

Ortak alana yönelik müdahale, sonuçları devam eden nitelikte bir haksız fiildir. Bu nedenle eski hâle getirme ve müdahalenin men’i talepleri kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi tutulmaz; belirleyici olan, dava tarihi itibarıyla müdahalenin sürüyor olmasıdır. Diğer maliklerin uzun süre sessiz kalması tek başına zımni muvafakat sayılmaz.

4.6. En ağır sonuç: mülkiyetin devri (KMK m. 25)

Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez hâle getiren malike karşı, diğer malikler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alarak ilgili bağımsız bölümün mülkiyetinin devrini dava edebilirler. KMK m. 25/3-(b) uyarınca, sulh hâkiminin m. 33 gereğince verdiği emre rağmen borç ve yükümlerin yerine getirilmemesinde bir yıl ısrar edilmesi hâlinde çekilmezlik her hâlde mevcut sayılır.

Ayrıca KMK m. 33/son uyarınca, hâkimin belirlediği süre içinde kararı yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilir.

5. Dava Yolu ve Usul: Arabuluculuk, Görevli Mahkeme, Deliller

5.1. Önce arabuluculuk: dava şartıdır

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesinin (c) bendi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Aynı maddede komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da kapsama alınmıştır.

Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan eski hâle getirme davası, esasa girilmeden usulden reddedilir. Bu nedenle ihtarname → arabuluculuk başvurusu → son tutanak → dava sıralamasına mutlaka uyulmalıdır.

5.2. Görevli ve yetkili mahkeme

KMK Ek m. 1 uyarınca bu Kanundan kaynaklanan davalara bakma görevi sulh hukuk mahkemesine aittir; m. 33 gereğince yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Belediye işlemlerine (yapı tatil tutanağı, encümen yıkım kararı, idari para cezası) karşı açılacak iptal davaları ise idare mahkemesinin görev alanındadır. Aynı olaydan doğan iki ayrı yargı kolu birbirinden bağımsız yürür.

5.3. Kim dava açabilir, kime karşı açılır?

• Davacı: Her kat maliki tek başına dava açabilir; kurul kararı almak zorunda değildir. Yönetici de, kat malikleri kurulunun yetkilendirmesiyle dava açabilir (KMK m. 35).
• Davalı: Bağımsız bölümün mevcut maliki. İmalatı önceki malik yapmış olsa dahi husumet mevcut malike yöneltilir. KMK m. 18/2 uyarınca kiracılar ve sürekli yararlananlar da kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumludur.

5.4. Davanın kaderini belirleyen delil: onaylı mimari proje

Bu davalarda esas alınan şey fiilî durum değil, belediye arşivindeki onaylı mimari projedir. Toplanması gereken temel deliller:

• İlgili belediyeden celbedilecek onaylı mimari proje, ruhsat ve varsa tadilat projeleri
• Tapu kaydı, kat irtifakı/kat mülkiyeti kütüğü ve beyanlar hanesi (eklenti kaydı için)
• Tapuya tescilli yönetim planı
• Noter tasdikli kat malikleri kurulu karar defteri ve varsa muvafakatnameler
• Belediye imar müdürlüğü/zabıta tespit tutanakları, yapı tatil tutanağı, encümen kararı
• Keşif ve inşaat mühendisi/mimar bilirkişi incelemesi — özellikle alan artışı ve tadilat projesi gerekip gerekmediği yönünden. Yeter sayı tartışmasının kilidi bu rapordur.

5.5. İhtiyati tedbir ve hükmün infaz kabiliyeti

İmalat hâlen devam ediyorsa, telafisi güç zararın önlenmesi amacıyla inşaatın durdurulmasına yönelik ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Ayrıca hüküm fıkrasının, hangi imalatın hangi ölçüde kaldırılacağını infazda tereddüt yaratmayacak açıklıkta göstermesi gerekir; aksi hâlde ilam icra aşamasında uygulanamaz hâle gelir.

5.6. Kurul kararının iptali isteniyorsa süreler kaçırılmamalı

Teras kapatmaya kat malikleri kurulunda usulsüz biçimde “izin” verilmişse, bu karara karşı KMK m. 33/1 uyarınca; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açmalıdır. Kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz. Toplantıda muhalefet şerhi düşülmesi, dava hakkının korunması bakımından kritiktir.

6. İdari ve İmar Hukuku Bakımından Yaptırımlar

6.1. Yapı tatil tutanağı, mühürleme ve yıkım kararı

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı imalat tespit edildiğinde o andaki inşaat durumu tutanakla belirlenir ve yapı mühürlenerek inşaat durdurulur. Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde ruhsat alınması veya aykırılığın giderilmesi zorunludur. Bu sağlanmazsa belediye encümeni (belediye sınırları dışında il idare kurulu) yıkım kararı alır ve yıkım masrafı ilgilisinden tahsil edilir.

6.2. İdari para cezası

İmar Kanunu m. 42 uyarınca, mevzuata aykırı her bir metrekare için yapının sınıf ve grubuna, aykırılığın niteliğine göre hesaplanan idari para cezası uygulanır. Kaçak kat çıkılması, ruhsatsız kapalı alan kazanılması, yapı kullanma izni bulunmayan yapının kullanılması gibi hâller için ayrıca artırım sebepleri öngörülmüştür. Ceza miktarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir.

6.3. İdari işlemlere karşı 60 günlük dava süresi

Mühürleme/yapı tatil tutanağı, encümen yıkım kararı ve idari para cezası; kesin ve yürütülmesi zorunlu idari işlemlerdir. Tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılmalı ve koşulları varsa yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Bu süre kaçırıldığında, kat mülkiyeti davasında elde edilecek olumlu sonuç dahi yıkımı engellemez.

7. Cezai Sorumluluk: Teras Kapatmak Suç mu?

5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca; “Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” Bu hüküm belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.

7.1. Her teras kapatma suç değildir: “bina” niteliği ölçütü

Suçun oluşması için imalatın, İmar Kanunu m. 5 anlamında bina vasfı taşıması gerekir. Yargıtay uygulamasında bu değerlendirme iki ölçüte göre yapılır: imalat (i) taşıyıcı sistemi etkiliyor mu, (ii) alan kazandırıyor mu?

7.2. TCK m. 184/5: etkin pişmanlık benzeri düzenleme

TCK m. 184/5 uyarınca, kişinin ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsata uygun hâle getirmesi hâlinde kamu davası düşer, mahkûmiyet hükmü bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Uygulamada bu düzenleme, imalatın kaldırılması veya tadilat ruhsatına bağlanması yoluyla işletilir ve savunmanın en etkili aracıdır.

7.3. Şikâyete tabi değildir

İmar kirliliğine neden olma suçu re’sen soruşturulur; komşunun şikâyetinden vazgeçmesi soruşturmayı sona erdirmez. Görevli mahkeme asliye ceza mahkemesidir. Belediyenin idari para cezası uygulamış olması otomatik olarak mahkûmiyet anlamına gelmez; iki süreç ayrı yürür.

8. Tazminat ve Komşuluk Hukuku Sorumluluğu

Teras kapatma dosyalarının çok büyük bölümü, aslında bir yıkım talebiyle değil alt kattaki rutubet lekesiyle başlar. Kapatma sırasında su yalıtımının, eğimin veya oluk güzergâhının bozulması; alt bağımsız bölümlerde sızıntı, küf ve boya kabarması meydana getirir. Ayrıca terasın kapatılması binanın statik yapısını da bozabilir.

8.1. Hukuki dayanaklar

• TBK m. 49 (haksız fiil): Kusurlu ve hukuka aykırı bir eylemle başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.
• TBK m. 69 (bina malikinin sorumluluğu): Yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden doğan zararda kusur aranmaz.
• KMK m. 19/son: Her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan sorumludur.
• TMK m. 737 (taşkınlık yasağı): Malik, mülkiyet hakkını kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmak zorundadır.

8.2. Talep edilebilecek kalemler

• Onarım bedeli (yalıtım yenileme, sıva-boya, mobilya ve eşya hasarı)
• Kullanılamayan süreye ilişkin kira kaybı
• Bağımsız bölümde meydana gelen değer kaybı
• Ortak yerin onarımı için yapılan giderin rücuu (KMK m. 20/son)

9. Sorumluluk ve Yaptırım Özeti Tablosu

10. Terası Kapatan Malikin Savunma Hatları

Aleyhine dava açılan malik için de her şey bitmiş değildir. Somut olayın özelliğine göre şu savunma hatları değerlendirilmelidir:

1. Projenin gerçekte ne dediği: Terasın onaylı projede “kapalı çıkma”, “piyes” veya bağımsız bölüm parçası olarak gösterilip gösterilmediği. Projeye aykırılık iddiasının bilirkişi incelemesiyle çürütüldüğü dosyalar azımsanmayacak sayıdadır.
2. İmalatın tadilat projesi gerektirmediğinin ortaya konması: Yeter sayı tartışmasının kilidi burasıdır. Alan artışı ve taşıyıcı sistem etkisi yoksa 4/5 rejimi uygulanır ve elde edilen imzalar sonucu değiştirir.
3. İmalatın sökülebilir ve geçici niteliği: Zemine ankrajlanmamış, taşıyıcıya bağlanmamış, kapalı alan kazandırmayan sistemler yönünden.
4. Yönetim planındaki izin hükümleri: Bazı yönetim planları teras ve balkon kapatmayı tip proje şartıyla serbest bırakır.
5. Ceza yönünden bina vasfının bulunmaması: Alan artışı ve taşıyıcı sistem etkisi yoksa TCK m. 184 unsurları oluşmaz; yalnızca idari yaptırım gündeme gelir.
6. TCK m. 184/5’ten yararlanma: Yapının ruhsata uygun hâle getirilmesiyle kamu davasının düşürülmesi.
7. Kısmi eski hâle getirme: İmalatın tamamının değil, yalnızca projeye aykırı kısmının kaldırılmasıyla yetinilmesi talebi.
8. Satıcıya rücu: İmalatı önceki malik yapmışsa, ayıplı ifa hükümlerine dayalı olarak zararın satıcıdan tahsili.

11. Kapalı Teras Kentsel Dönüşümde Hak Kazandırır mı?

Kısa cevap: hayır. Kentsel dönüşümde hak sahipliği ve paylaşım kural olarak arsa payı üzerinden hesaplanır; fiilen kullanılan kaçak metrekare değil. Yıllardır kapalı kullanılan bir teras, dönüşüm sonrası yeni binada karşılık üretmez; aksine, arsa payı düşük çatı katı malikleri metrekare kaybıyla karşılaşabilir.

Bu konudaki ayrıntılı değerlendirmelerimiz için bkz. Kentsel Dönüşümde Çatı Katı Maliklerinin Hakları Nedir?

12. Teras Katlı Daire Satın Alırken Kontrol Listesi

13. Yasal Yoldan Kapatmak İsteyene Yol Haritası

1. Önce yeter sayıyı tespit ettirin. Bir mimara, imalatın onaylı projede değişiklik (tadilat projesi) gerektirip gerektirmediğini yazılı olarak sorun. Cevap “gerektirir” ise hedefiniz 4/5 değil oybirliğidir.
2. Yönetim planını okuyun. Ağırlaştırıcı veya yasaklayıcı hüküm varsa yeter sayı tartışması anlamsızlaşır.
3. Tadilat projesini önce hazırlatın. Malikler neye rıza verdiklerini somut olarak gördüğünde imza toplamak kolaylaşır.
4. Gündemli kurul toplantısı yapın. Çağrı usulüne (KMK m. 29) uyun; kararı noter tasdikli karar defterine yazdırıp imzalatın. Sözlü mutabakat delil değeri taşımaz.
5. Yazılı muvafakatnameleri toplayın. Kanun “yazılı rıza” aradığından tek tek imzalı muvafakatname en güvenli yoldur. Muvafakatin, projenin onaylandığı tarihte mevcut olması aranır.
6. Belediyeden tadilat ruhsatı alın. Kat malikleri rızası ile idari onay ayrı ayrı gereklidir; biri diğerinin yerine geçmez.
7. Bağımsız bölüm ilavesi söz konusuysa tapuda işlem yapın. KMK m. 44 kapsamındaki hâllerde arsa paylarının yeniden tespiti ve kat irtifakı tescili tamamlanmadan süreç hukuken sonuçlanmış sayılmaz.
8. Su yalıtımını belgeleyin. Uygulama detayını ve fotoğrafları saklayın; ileride açılacak tazminat davasında en güçlü savunma budur.

14. Neden Kat Mülkiyeti Hukuku Alanında Uzman Avukat?

Çatı terası uyuşmazlıkları tek bir davayla çözülen basit dosyalar değildir. Aynı olay; sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme, idare mahkemesinde yıkım kararının iptali, asliye ceza mahkemesinde imar kirliliği ve ayrıca tazminat davası olmak üzere dört ayrı yargı sürecini aynı anda doğurabilir.

• Yanlış yeter sayı hesabı (oybirliği gerekirken 4/5 ile yetinmek) tüm imalatı geçersiz kılar ve toplanan imzaları değersizleştirir.
• Dava şartı arabuluculuğun atlanması, davanın usulden reddine ve süre kaybına yol açar.
• Kurul kararının iptali için öngörülen bir aylık ve altı aylık süreler hak düşürücüdür.
• İdari işlemlere karşı 60 günlük süre kaçırıldığında yıkım kararı kesinleşir.
• Hüküm fıkrasının açık yazdırılmaması, kazanılmış davanın icra edilememesine neden olur.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak İstanbul’un Anadolu yakasında ve Kocaeli hattında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören, Gebze, Darıca ve Çayırova başta olmak üzere kat mülkiyeti, ortak alan ve imar uyuşmazlıklarında kat maliklerine, site yönetimlerine ve yatırımcılara hukuki destek sunuyoruz. Sitede yayımlanan diğer içeriklerimize Tüm Makaleler bölümünden ulaşabilirsiniz.

İlgili diğer yazılarımız: Çatı Onarımı ve Mantolama Giderleri Nasıl Paylaştırılır? · Apartman ve Site Ortak Gider Payı Nasıl Paylaştırılır? · Lüks Yenilik Giderlerine Katılmak Zorunlu mu? · Peyzaj Düzenlemesi Lüks Gider midir? · Projede Olmayan Ortak Tesislerin Giderleri İstenebilir mi?

15. Sıkça Sorulan Sorular

Çatı terasını kapatmak için oybirliği mi gerekir, 4/5 mi yeter?

Ölçüt, imalatın onaylı mimari projede değişiklik (tadilat projesi) gerektirip gerektirmediğidir. Gerektirmiyorsa KMK m. 19/2’deki 4/5 yazılı rıza yeterlidir. Gerektiriyorsa tüm kat maliklerinin oybirliği ve belediyece onaylı bir değişiklik projesi şarttır. Hukuk Genel Kurulu’nun 18.01.2022 tarihli kararına göre m. 19/2, esaslı proje değişikliği gerektirmeyen basit tamirat ve tadilatlar için öngörülmüştür; esaslı tadilatlarda oybirliği aranır. Çatı terası kapatmaları kapalı alan kazandırdığı ve çatı formunu değiştirdiği için uygulamada neredeyse her zaman ikinci gruba girer.

4/5 imza topladım, imalatım artık yasal mı?

Hayır. 4/5 rıza, ancak onaylı mimari projeye ve imar mevzuatına aykırı olmayan işler için geçerli bir yeter sayıdır. Projeye aykırı bir imalat, 4/5 imza toplandı diye hukuka uygun hâle gelmez; hatta tüm malikler anlaşsa bile imar mevzuatınca yasaklanmış bir imalat meşrulaşmaz.

Tek bir komşu inat ediyor, mahkeme onun yerine onay verebilir mi?

Hayır. Hukuk Genel Kurulu’nun 22.09.2020 tarihli kararında; muvafakat verip vermemenin tamamen kat malikinin takdirinde olduğu, yapılacak iş tüm maliklerin yararına olsa dahi malikin zorlanamayacağı, bu tavrın hakkın kötüye kullanılması sayılamayacağı ve hâkimin malikin iradesi yerine geçemeyeceği belirtilmiştir.

Cam balkon sistemiyle kapatmak da izne tabi mi?

Evet. Yargıtay uygulamasında bu sistemler sabit eser kabul edilir. Malzemenin cam veya PVC olması, sökülebilir görünmesi, bina statiğini etkilememesi ve çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez.

Belediyeden ruhsat aldım, yine de yıkılır mı?

Evet. Belediye ruhsatı imar hukuku bakımından yapıyı yasal kılabilir; ancak diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkından doğan rızasının yerine geçmez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasına göre tadilat projesinin geçerli olabilmesi için hem belediyece onaylanması hem de onay tarihinde bütün bağımsız bölüm maliklerinin yazılı izninin bulunması gerekir.

Yapı Kayıt Belgem var, güvende miyim?

Yalnızca idari yönden. Yapı Kayıt Belgesi, o yapı hakkındaki yıkım kararının uygulanmasını ve idari para cezasını durdurabilir; fakat 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmayacağına dair bir hüküm yoktur. Kat maliklerinin eski hâle getirme talep etme hakkı devam eder.

Daireyi kapalı terasıyla satın aldım, sorumlu ben miyim?

Kat mülkiyeti hukuku bakımından evet. Yargıtay, aykırı imalatı kimin yaptığının önem taşımadığını; mevcut malikin bağımsız bölüm maliki sıfatıyla pasif husumet ehliyeti bulunduğunu ve eski hâle getirmeden sorumlu olduğunu kabul etmektedir. Satıcıya karşı ayıp hükümlerine dayalı rücu hakkınız ayrıca değerlendirilmelidir.

Komşum terası kapattı, doğrudan dava açabilir miyim?

Hayır, önce arabulucuya başvurmanız gerekir. 1 Eylül 2023’ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Anlaşmazlıkla sonuçlanırsa son tutanakla birlikte anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Kat maliki olarak tek başınıza dava açabilirsiniz; yönetim kararı gerekmez.

Teras kapatma davası zamanaşımına uğrar mı?

Müdahale sürdüğü sürece eski hâle getirme ve müdahalenin men’i talepleri kural olarak süreye bağlı değildir. Ancak sızıntı gibi zararların tazminine ilişkin talepler haksız fiil zamanaşımına, kat malikleri kurulu kararının iptali ise KMK m. 33’teki bir ay/altı ay sürelerine tabidir.

Terası kapatınca hapis cezası alır mıyım?

Her kapatma suç oluşturmaz. TCK m. 184 için imalatın “bina” vasfı taşıması, yani alan kazandırması veya taşıyıcı sistemi etkilemesi gerekir. Terasa oda yapılması veya çatı kaldırılarak kat çıkılması bu kapsamda değerlendirilebilirken, basit camekân uygulamaları çoğunlukla yalnızca idari yaptırım doğurur. Ayrıca TCK m. 184/5 uyarınca yapının ruhsata uygun hâle getirilmesi hâlinde kamu davası düşer.

Terastan alt kata su sızıyor, kimden isteyebilirim?

Sızıntı, terasa yapılan izinsiz imalattan kaynaklanıyorsa zarar imalatı yapan/yaptıran malikten istenir. Yalıtım bozukluğu ortak yerin bakımsızlığından kaynaklanıyorsa, ortak yer onarım gideri arsa payı oranında tüm kat maliklerine aittir. Ayrım, keşif ve bilirkişi incelemesiyle netleşir.