Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması: 6306 m.5 ve Yönetmelik m.8 Rehberi (2026)
Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde süreç yeni bir aşamaya geçer: tahliye ve yıkım. Bu aşama, kentsel dönüşümün en çok mağduriyet doğuran bölümüdür — çünkü artık tartışılan “binam riskli mi?” değil, “ne zaman çıkacağım, kim yıkacak, masrafı kim ödeyecek?”tir. Bu rehber; 90 günlük yıkım süresini, tahliye tebligatının hangi formla yapıldığını, elektrik–su–doğalgaz kesintisini, kolluk destekli resen tahliyeyi ve masrafların paylaşımını 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi ile Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesi çerçevesinde açıklıyor.
Kısa yanıt: Kanun, yıkımda öncelikle maliklerle anlaşma yolunu esas alır. Tespit kesinleşince maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Tebligat; Ek-7/A tutanağının yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün ilanla yapılır; ilanın son günü tebliğ sayılır. Süre içinde yıkılmazsa tahliye ve yıkım, mülkî amirin sağlayacağı kolluk desteğiyle idarece yapılır. Abonelik kesintisini düzenleyen Yönetmelik m.8/3-c’nin yürütmesi ise Danıştay kararıyla durdurulmuştur (aşağıda ayrıntılı). Masraflar maliklerden hisseleri oranında 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir.
Tahliye tebligatı elinize mi ulaştı?
Kira yardımı başvurusu, güçlendirme talebi ve iptal davası — üçünün de süresi bu tebligatla başlıyor.
0505 390 25 48 — Hemen Arayın WhatsApp’tan YazınHukuki Dayanak: Kanun m.5 ve Yönetmelik m.8
Tahliye ve yıkım, iki metnin birlikte okunmasıyla anlaşılır:
- 6306 sayılı Kanun m.5 (“Tahliye ve yıktırma”) — sürecin çerçevesini kurar: anlaşma önceliği, yardımlar, 90 günlük süre, resen yıkım yetkisi, kolluk desteği, masrafların tahsili ve tebligat usulü.
- Uygulama Yönetmeliği m.8 (“Riskli yapıların yıktırılması”) — uygulama ayrıntısını verir: hangi formun kullanılacağı, yıkım ruhsatının nasıl alınacağı, altyapı kesintisinin nasıl isteneceği ve şerhin ne zaman terkin edileceği.
Buna iki hüküm daha eşlik eder: altyapı hizmetlerinin durdurulmasına ilişkin Kanun m.4/3 ve engelleme hâlinde suç duyurusunu düzenleyen Kanun m.8/3.
Önce Anlaşma Esastır
Kanun m.5/1 açık bir sıralama koyar: riskli yapıların yıktırılmasında ve bu yapıların bulunduğu alanlardaki uygulamalarda öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Zorla tahliye, kuralın kendisi değil istisnasıdır.
Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı aynî hak sahiplerine şu destekler sağlanabilir:
- Geçici konut veya işyeri tahsisi,
- Kira yardımı,
- Yapım için yardım — 7471 sayılı Kanun ile eklenen bu destek kalemi, usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenmek üzere düzenlenmiştir.
Ayrıca m.5/2 uyarınca, malik–kiracı–sınırlı aynî hak sahibi olmadığı hâlde yapıyı fiilen kullanmakta olan kişilere de (uygulamanın gerektirmesi hâlinde) yardım yapılabilir; bu kişilerle yapılacak anlaşmanın, enkaz bedeli ödenmesinin ve faiz desteğinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.
Müzakere gücünüz sandığınızdan fazladır. “Anlaşma esastır” ilkesi, idarenin de yüklenicinin de önce uzlaşma araması gerektiği anlamına gelir. Tahliye tarihi, taşınma takvimi, kira yardımının başlangıcı ve geçici konut tahsisi bu aşamada müzakere edilebilir. Tebligatı alır almaz boşaltmak zorunda değilsiniz — süreniz var ve bu süre pazarlık alanınızdır.
Süreç Ne Zaman Başlar?
Yönetmelik m.8/1 başlangıç anını kesin biçimde belirler: riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya tespite itiraz edilmemesi suretiyle tespit kesinleşir. Bu durumda Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister.
Kritik nokta: Tespit kesinleşmeden yıkım ve sonraki işlemlere geçilmesi ciddi bir hukuka aykırılıktır. Elinize tahliye tebligatı geldiyse ilk kontrol edeceğiniz şey, itiraz sürenizin gerçekten dolup dolmadığı ve varsa itirazınızın karara bağlanıp bağlanmadığıdır. İtirazınız teknik heyette beklerken gelen tahliye tebligatı, iptal davasında güçlü bir gerekçedir.
Tahliye Tebligatı ve Ek-7/A Formu
Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat, klasik posta tebligatı değildir. Kanun m.5/5 ve Yönetmelik m.8/2 uyarınca üç kanaldan birden yapılır:
- Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması — riskli yapılarda Ek-7/A, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-7/B formu kullanılır,
- Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim,
- İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan.
Tahliyesi istenilen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilir. Ve en önemlisi: tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
Sürenizin başlangıcını yanlış hesaplamayın. Kapıya asılan tutanağı gördüğünüz gün değil, muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihidir. İptal davası için 30 günlük süre de, yıkım için verilen süre de bu tarihten işler. Muhtarlıktan ilanın başlangıç ve bitiş tarihini gösteren bir yazı almak, sonraki her aşamada işinize yarar — bunu ilk gün yapın.
Ayrıca dikkat: Ek-6 riskli yapı tespitinin tebliğidir, Ek-7/A ise tahliye ve yıkımın. İkisi ayrı işlemdir ve her biri için ayrı 15 günlük ilan yapılır. Bu ikisini karıştırmak, en sık görülen süre kaybı sebebidir.
90 Günlük Yıkım Süresi
Kanun m.5/3 ve Yönetmelik m.8/3-a, süreyi net bir üst sınıra bağlar: riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir.
Bu bir asgari değil, azami süredir. Uygulamada sık rastlanan yanlış anlama şudur: “Bana en az 90 gün verilmesi gerekir.” Hayır — Kanun idarenin aşamayacağı bir tavan koyar. İdare 45 gün de verebilir, 90 gün de. Size verilen süre tebligatta yazılıdır; varsayımla hareket etmeyin, yazılı süreyi okuyun.
Not: 2023 öncesinde uygulanan “altmış günden az olmamak üzere süre + otuz gün ek süre” rejimi artık yürürlükte değildir. İnternette bu eski bilgiyi veren çok sayıda kaynak bulunmaktadır.
Kanun m.5/3’ün lafzı şöyledir: verilen süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı bildirilir; verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmezse, yapının insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri — yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere — mahallî idarelerin de iştiraki ile mülkî amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
Uygulama Yönetmeliği m.8/3-ç ise bu hükmü sadeleştirerek uygular: verilen sürede yıktırılmayan yapılar mülkî amire bildirilir ve tahliye ile yıktırma, mülkî amirlerce sağlanacak kolluk desteğiyle gerçekleştirilir. Pratikte belirleyici olan, size tebligatta yazılı olarak bildirilen süredir; ikinci bir bildirim gelip gelmeyeceğine güvenerek hareket etmeyin.
Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar İdarece yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık tespit, tahliye ve yıktırma işlemlerini bizzat da yapabilir (Kanun m.5/4, Yön. m.8/4).
Yıkım Ruhsatı Nasıl Alınır?
Yönetmelik m.8/3-b, yıkım ruhsatını maliklerin çoğunluk arayışından tamamen kurtarmıştır. Ruhsat, yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da bunların vekillerinin müracaatı üzerine, şu şartlarla düzenlenir:
- Yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurumlardan alınmış belgelerin sunulması — veya bu durumun İdarece tespit edilip tutanağa bağlanması,
- Bina yüksekliği 21,50 metreden fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fennî mesulün belirlenmesi.
Bu şartlar sağlandığında ruhsat, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içerisinde düzenlenir.
Pratik sonucu: Yıkım aşamasında “bir malik imza vermiyor, yıkım kilitlendi” diye bir durum hukuken mevcut değildir. Yıkım ruhsatı için oybirliği de, salt çoğunluk da aranmaz — tek bir malikin başvurusu yeterlidir. Çoğunluk tartışması yıkımda değil, yıkımdan sonraki yeniden yapım kararında başlar.
Elektrik, Su ve Doğalgaz Kesintisi — Danıştay Kararıyla Değişen Tablo
Güncel ve kritik gelişme: Uygulama Yönetmeliği m.8/3’ün (c) bendinin yürütmesi, Danıştay Dördüncü Dairesinin 12/2/2026 tarihli ve E.2025/5279 sayılı kararı ile durdurulmuştur. Bu bent, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesini ve ilgili kurumların hizmetleri durdurmasının zorunlu olduğunu düzenleyen hükümdü. Yürütmenin durdurulması kararıyla birlikte, bu bende dayanılarak yapılan kesinti talepleri geçerli bir yönetmelik dayanağından yoksun hâle gelmiştir.
Yürürlükten kalkan ne, ayakta kalan ne?
| Hüküm | Ne düzenliyordu? | Güncel durum |
|---|---|---|
| Yönetmelik m.8/3-c | Verilen sürede yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesinin istenmesi; ilgili kurumların hizmeti durdurmasının zorunlu olması. | Yürütmesi durduruldu (Danıştay 4. D., 12/2/2026, E.2025/5279). |
| Kanun m.4/3 | Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, Kanun kapsamındaki yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi. | Yürürlükte. Yönetmelik hükmünün durdurulması kanunî dayanağı ortadan kaldırmaz. |
| Yönetmelik m.17 | Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında, verilen sürede tahliye edilmeyen yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesinin istenmesi. | Ayrı bir hükümdür; anılan karar kapsamında değildir. |
Malik ve kiracı açısından pratik sonucu
Kesinti ihtimali tümüyle ortadan kalkmış değildir — çünkü Kanun m.4/3 ayaktadır. Ancak iki önemli fark doğmuştur:
- Zorunluluk kalkmıştır. Durdurulan bent, ilgili kurumlara “durdurmak zorundadır” diyordu. Kanun m.4/3 ise talebe ve idarenin değerlendirmesine dayalı bir düzenlemedir.
- Hak sahiplerinin görüşünün alınması şarttır. Kanun m.4/3, kesintiden önce hak sahiplerinin de görüşünün alınmasını açıkça arar. Bu usul adımı atlanarak yapılan kesintiler, tek başına iptal sebebi oluşturabilir.
Aboneliğiniz kesildiyse ne yapmalısınız? Muhatabınız elektrik veya su dağıtım şirketi değil, kesintiyi talep eden idaredir. Öncelikle kesintinin hangi hükme dayandırıldığını yazılı olarak sorun. Dayanak olarak Yönetmelik m.8/3-c gösterilmişse, yürütmesi durdurulmuş bir hükme dayanıldığını ileri sürebilirsiniz. Dayanak Kanun m.4/3 ise, hak sahiplerinin görüşünün alınıp alınmadığını sorgulayın. Her iki hâlde de süresinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılmalıdır.
Dikkat — bu karar geçicidir. Yürütmenin durdurulması nihai bir iptal değildir; dava esastan sonuçlanana kadar hükmün uygulanmasını askıya alır. Karara karşı itiraz yolu işletilmiş veya dava esastan reddedilmiş olabilir. Bu nedenle somut bir dosyada bu argümanı kullanmadan önce kararın güncel akıbetini mutlaka teyit ediniz.
Kolluk Destekli Resen Tahliye
Maliklere verilen süre içerisinde yıktırılmayan riskli yapılar mülkî amire bildirilir; bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile yapılır veya yaptırılır (Yön. m.8/3-ç).
Tahliyenin fiilen engellenmesi hâlinde ise ayrı bir prosedür işler. Kanun m.5/4 ve Yönetmelik m.8/5 uyarınca; yapıya veya bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi veya açılmaması, gelenlerin tehdit edilmesi ya da cebir ve şiddet kullanılması gibi hâllerde:
- Başkanlık veya İdare, mülkî idare amirinden yazılı izin ve yeterli kolluk kuvveti talep eder,
- Verilen yazılı izne istinaden tahliye işlemi, kolluk kuvveti marifetiyle, gerekirse kapalı kapılar açılmak veya açtırılmak suretiyle resen yapılır.
Ayrıca Kanun m.8/3 ve Yönetmelik m.8/6 uyarınca; riskli yapıların tespiti, tahliyesi, yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında tutanak tutulur ve Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında da tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.
Dengeli okuma: Bu hükümler yalnızca malike karşı işlemez. Kamu görevlisinin görevini yapmaması da yaptırıma bağlanmıştır — örneğin kira yardımı başvurunuzu işleme almayan veya güçlendirme talebinizi süresinde değerlendirmeyen idare karşısında bu hüküm dayanak oluşturur.
Yıkım Masrafını Kim Öder?
Kanun m.5/4 son cümlesi nettir: Başkanlık veya İdare tarafından yapılan ya da yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir.
Yönetmelik m.8/8 ödeme takvimini belirler:
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Sorumluluk | Malikler hisseleri oranında sorumludur (müteselsil değil). |
| Ödeme süresi | Tebligatı takip eden bir ay içinde. |
| Ödenmezse | Başkanlıkça yapılmışsa vergi dairesince, İdarece yapılmışsa İdarece 6183 sayılı Kanun‘a göre takip ve tahsil. |
| Kayıt | Müdürlük veya İdare, yıktırılan yapılara ilişkin bilgileri elektronik yazılım sistemine kaydeder. İdare, yıkımı gerçekleştirilemeyen yapıları ikişer aylık periyotlarla Müdürlüğe bildirir. |
Vergi ve harç muafiyetini unutmayın. Yıkım ve sonrasındaki tapu işlemlerinde noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi ve veraset–intikal vergisi Kanun m.7/9 kapsamında muafiyete tabidir. Muafiyet, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince yapılan uygulamalarda mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için geçerlidir (m.7/10). Bilmeden ödenen tutarlar iade edilebilir.
Yıkım masrafı size mi çıkarıldı?
Hisse oranı, tebligat usulü ve muafiyet kalemleri üzerinden itiraz edilebilecek çok sayıda kalem oluyor.
0551 280 25 48 info@2mhukuk.comYıkım Yerine Güçlendirme
Yıkım süresi, aynı zamanda güçlendirme için de son fırsattır. Yönetmelik m.8/7, güçlendirme talebinin riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içerisinde yerine getirilmesi gereken dört şarta bağlar:
- Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun yetkili kişi veya kuruluşa tespit ettirilmesi,
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2’de belirtilen şekilde — yani kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla — güçlendirme kararı alınması. Bu oran uygulamada hem arsa payı hem de malik sayısı bakımından ayrı ayrı aranır,
- Güçlendirme projesinin hazırlatılması,
- İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması.
Güçlendirme işi, ruhsatı veren idarece belirlenecek süre içinde tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.
Masraflar karara katılmayanı da bağlar. Usulüne uygun alınan güçlendirme kararı bütün malikleri bağlar ve güçlendirme masraflarından maliklerin tamamı arsa payları oranında sorumlu olur — kararı reddeden malik de masrafa katılmak zorundadır. Bu husus, toplantı öncesinde katılımcılara mutlaka bildirilmelidir; aksi hâlde karar sonrası ödeme uyuşmazlığı kaçınılmazdır.
Güçlendirme kredisi: Kanun m.6/8 uyarınca, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir. Yani güçlendirme yalnızca bir hak değil, aynı zamanda desteklenen bir seçenektir — ancak bu destek riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki yapıları kapsamaz.
En sık yapılan hata: Güçlendirme kararının salt çoğunlukla (%50+1) alınması. Bu karar geçerli değildir; Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 4/5 çoğunluk arar. İkinci hata ise süreyi kaçırmaktır — yıkım için verilen süre dolduktan sonra yapılan güçlendirme başvuruları kabul görmez.
Kiracının Durumu ve Mali Haklar
Tahliye, malikten çok kiracıyı hazırlıksız yakalar. Kiracının riskli yapı tespitine idari itiraz hakkı yoktur — bu hak yalnızca malike, mirasçılarına ve kanunî temsilcilere aittir (Kanun m.3/1; Yön. m.7/5). Danıştay 6. Dairesi de kiracının tespit işlemine itiraz ehliyeti bulunmadığını kabul etmektedir.
Ancak kiracının dava hakkı tümüyle kapalı değildir. Tespite itiraz ehliyeti olmasa da; yapının tahliyesi, yıkımı ve elektrik–su–doğalgazın kesilmesi gibi doğrudan kendisini etkileyen idari işlemlere karşı, menfaati ihlal edildiği gerekçesiyle idari yargıda dava açabilir. Bu ayrımı bilmek, kiracı için tek hukuki savunma hattıdır.
Bunun yanında kiracı, mali haklardan yararlanır.
| Kim | Yardım | Dayanak |
|---|---|---|
| Malik (riskli yapı) | Aylık kira yardımı, 18 ay | Yön. m.16/1 |
| Malik (riskli alan / rezerv alan) | 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir | Yön. m.16/1 |
| Kiracı | Aylık kira bedelinin 2 katı, tek seferlik | Yön. m.16/3 |
| Sınırlı aynî hak sahibi ve kapıcı dairesinde ikamet eden | Aylık kira bedelinin 5 katı, tek seferlik | Yön. m.16/3 |
| 6/A kapsamındaki uygulamalar | Aylık kira bedelinin 3 katı taşınma yardımı | Yön. m.16/5 |
| Riskli alandaki gecekondu sahibi | Malike ödenen aylık tutarın 2 katı, tek seferde. Dikkat: bu yardım zorunlu değil ihtiyarîdir — kurumun takdir yetkisi vardır. | Yön. m.16/2 |
Başvuru süresi hak düşürücüdür. Kira yardımı başvurusu, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır (Yön. m.16/4). Riskli yapılarda başvuru Müdürlüğe, yetki devri yapılmışsa belediyeye; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma yapılır. İstanbul’da yetki ilçe belediyelerine devredilmiştir.
Ayrıca: kira yardımı ile faiz desteği aynı anda kullanılamaz (Yön. m.16/7). Bu tercihi tahliyeden önce yapın.
6/A: İki Günlük Hızlandırılmış Rejim
Buraya kadar anlatılan olağan rejimin yanında, çok daha hızlı işleyen ikinci bir rejim vardır. 2019’da 7181 sayılı Kanun’un 25. maddesiyle eklenen 6/A maddesi; yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zemin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören ya da ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşümün, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilmesine imkân tanır.
2022’de 7410 sayılı Kanun’un 27. maddesiyle kapsam genişletilmiştir: Başkanlık veya idarece, arsanın tehlikeli durumu ya da binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar doğrudan riskli yapı kabul edilir.
Kanun m.6/A/2 ve m.6/A/3’ün getirdiği farklar:
- Riskli olarak tespit veya kabul edilen yapıların listesi, tebliğ yerine geçmek üzere yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi bu ilanla maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır.
- Tespitlere karşı malikler veya kanunî temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir; itirazlar teknik heyetlerce üç gün içinde incelenip karara bağlanır.
- Yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir. Tahliyeye ilişkin tebligat da aynı usulle (kapıya asma + iki günlük ilan) yapılır.
- Verilen sürede tahliye edilmezse, mülkî idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle kapalı kapılar açılmak suretiyle tahliye ve yıktırma Başkanlıkça yapılabilir.
- Bu kapsamda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı aynî hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir.
6/A kapsamındaysanız beklemeyin. Olağan rejimdeki 15 günlük ilan burada iki gündür, itiraz süresi de iki gündür. Kapınıza asılmış bir liste gördüğünüz gün avukata başvurmazsanız, itiraz hakkınız pratikte tükenmiş olur. Bu rejimde ayrıca alandaki taşınmazlar Hazine adına tescil edilir ve daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri, tarafların muvafakati aranmaksızın feshedilmiş sayılır.
Riskli Alan ve Rezerv Alanda Tahliye
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tahliye, Yönetmelik’in ayrı bir maddesiyle (m.17) düzenlenir ve riskli yapıdan farklı işler:
- İlgili kurum veya İdarece yürütülen uygulamalarda 15 gün içinde; maliklerin salt çoğunluğu ile anlaşma sağlanan alanlarda ise anlaşmada belirlenen süre içinde tahliye gerekir.
- Tahliyeden önce; su, elektrik, telefon ve doğalgaz borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin vergilerin ödenmesi ve yapının boş olarak ilgili kuruma veya yükleniciye teslimi aranır.
- Bildirim, noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek yapılır — anlaşma sağlanıp sağlanmadığına bakılmaksızın tahliyesi gerçekleşmemiş yapıların maliklerine.
- Anlaşmada tahliye için ayrıca süre belirtilmemişse, Yönetmelik otuz günlük bir süre öngörür.
- Bu süreler içinde de tahliye edilmezse; ilgililere yeniden süre verilerek m.8/2’deki usulle tebligat yapılır, ardından elektrik–su–doğalgaz durdurulur ve tahliye m.8/5’teki şekilde resen gerçekleştirilir.
İmar ve yapılaşma durdurulabilir. Kanun m.4/1 uyarınca Başkanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ ya da İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süreyle geçici olarak durdurabilir; uygulamanın gerektirmesi hâlinde bu süre bir yıl daha uzatılabilir. Riskli alanda taşınmazı olan malikin, bu üç yıllık kısıtlamayı planlamasına dâhil etmesi gerekir.
Yıkımdan Sonra Ne Olur?
“Arsa boşaldı, iş bitti” yanılgısı pahalıya mal olur. Yıkım, sürecin sonu değil; hukuken en çekişmeli aşamanın başlangıcıdır.
1Riskli yapı şerhi terkin edilir
Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi; yıkıma ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi veya Başkanlık/İdare bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Şerhin terkininden sonra da parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür (Yön. m.8/9). 04.02.2026 tarihli değişiklikle, terkin sonrası tapuya taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılması öngörülmüştür.
2Kat irtifakı/kat mülkiyeti resen terkin edilir
Kanun m.6/1 uyarınca, üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve malikler adına payları oranında tescil edilir. Sicildeki aynî ve şahsî haklar ile şerhler hisseler üzerinde devam eder.
3Salt çoğunlukla yeniden yapım kararı
Tevhit, ifraz, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı ve kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı usulleriyle yeniden değerlendirme; yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karara bağlanır. 04.02.2026 değişikliğinden sonra bu karar için EK-12 formuyla toplantı çağrısı ve 15 günlük ilan zorunludur.
4Ortaklığın giderilmesi davası
Kanun m.6/16 uyarınca, yıktırılmadan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak dava açılmış olması, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.
5Anlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma
Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir (Kanun m.6/2). Bu kamulaştırmalar 2942 sayılı Kanun m.3/2’deki iskân projesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit, o fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında ödenir.
Yüklenici için zorunlu teminat: Kanun m.8/6 uyarınca, Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projelerde yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin, yapı ruhsatı alınmadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Bu, sözleşmede pazarlık konusu yapılabilecek bir tercih değil, kanunî bir yükümlülüktür — ruhsat aşamasında sağlanıp sağlanmadığını mutlaka kontrol edin.
Yıkımdan sonra korunan bir hak: Kanun m.6/10 uyarınca, taşınmazlar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar — sözleşmenizde kat irtifakı takvimi mutlaka yer almalıdır.
Müteahhit dairelerini ne zaman satabilir? Kanun m.6/13 uyarınca, gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince yapılan uygulamalarda müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. İdare, inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. Tamamlanma oranında veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Müteahhidin daireleri erkenden satıp sahayı terk etmesine karşı en somut koruma budur.
Tahliye ve Yıkım Aşamasında En Sık Yapılan 8 Hata
- Tebliğ tarihini kapıdaki tutanağı gördüğü gün sanmak. Tebliğ tarihi, muhtarlıktaki ilanın son günüdür. Dava süresi de yıkım süresi de o tarihten işler.
- “En az 90 gün verilmesi gerekir” sanmak. 90 gün bir üst sınırdır; size daha kısa süre verilmiş olabilir. Tebligattaki yazılı süreyi okuyun.
- Kira yardımı başvurusunu geciktirmek. Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde başvurulmazsa hak düşer.
- Güçlendirmeyi yıkım süresi dolduktan sonra istemek. Dört şartın tamamı, yıkım için verilen süre içinde tamamlanmalıdır.
- Güçlendirme için salt çoğunluk kararı almak. KMK m.19/2 gereği 4/5 çoğunluk şarttır.
- Faiz desteği ile kira yardımını birlikte kullanmaya çalışmak. Yönetmelik m.16/7 buna izin vermez; tercih tahliye öncesinde yapılmalıdır.
- Dava süresini tebligattaki bilgiye bakmadan varsaymak. 6306 kapsamındaki işlemlerde süre 30 gündür; ancak idarenin tebligatta dava açma süresini hiç belirtmediği hâllerde, mahkemeye erişim hakkı gerekçesiyle genel 60 günlük sürenin uygulanması gerektiği yönünde değerlendirmeler vardır. Güvenli olan, her hâlükârda 30 gün içinde hareket etmektir.
- Yıkımı fiilen engellemeye çalışmak. Süreç durmaz; kolluk desteğiyle resen yapılır ve ayrıca hakkınızda suç duyurusunda bulunulur. Doğru yol engelleme değil, süresinde iptal davasıdır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
İstanbul kentsel dönüşüm avukatı arayan maliklerin büyük bölümü tam bu aşamada başvuruyor: elinde bir tahliye tutanağı ve “kaç günüm kaldı?” sorusuyla. Tahliye ve yıkım, kentsel dönüşümün en dar zamanlı halkasıdır — 15 günlük ilan, 30 günlük dava süresi, 90 güne kadar yıkım süresi, bir yıllık kira yardımı başvuru süresi ve 6/A’da iki günlük itiraz. Bu sürelerin tamamı hak düşürücüdür.
Bu aşamada avukat desteğinin fark yarattığı noktalar
- Tebliğ tarihinin doğru tespiti: Muhtarlık ilan tarihlerinin belgelenmesi ve buna göre dava ile başvuru takviminin kurulması.
- Yürütmenin durdurulması stratejisi: Yıkım gerçekleşmeden sonuç alınması; aksi hâlde dava konusuz kalır.
- Güçlendirme yolunun süresinde işletilmesi: Teknik rapor, 4/5 çoğunluk, proje ve ruhsat hattının yıkım süresi içinde tamamlanması.
- Mali hakların eksiksiz alınması: Kira yardımı, taşınma yardımı, faiz desteği tercihi ve vergi–harç muafiyetinin uygulanması; hatalı tahakkuklara itiraz.
- Yıkım masrafı tahakkukunun denetimi: Hisse oranı, tebligat usulü ve muafiyet kalemleri üzerinden itiraz edilebilecek noktaların tespiti.
- Yıkım sonrası müzakere: Salt çoğunluk kararı, EK-12 çağrı usulü, yüklenici seçimi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurgulanması.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, riskli yapı tahliye ve yıkım avukatı, Tuzla gayrimenkul avukatı ve imar hukuku avukatı sıfatıyla süreci riskli yapı tespitinden iskâna kadar uçtan uca yürütür. Merkez ofisimiz Tuzla’dadır; Anadolu Yakası ve Kocaeli hattında saha ağırlıklı, İstanbul’un tamamında dosya bazlı danışmanlık ve dava takibi yapıyoruz. Dönüşümün en yoğun olduğu Bağcılar, Esenler, Bahçelievler, Avcılar, Küçükçekmece, Esenyurt, Zeytinburnu, Gaziosmanpaşa ile Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Ataşehir, Ümraniye, Pendik, Sultanbeyli dosyalarında aktif olarak görev alıyoruz.
Tahliye ve Yıkım Dosyanız İçin Ön Görüşme
Tahliye tutanağı, yıkım masrafı tahakkuku, güçlendirme talebi veya kira yardımı reddi — hangi aşamada olursanız olun dosyanızı birlikte değerlendirelim.
0505 390 25 48 WhatsApp Canlı DestekPostane Mahallesi, Seher Sokak No: 18/2, Tuzla / İstanbul · info@2mhukuk.com
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı yıkım süresi kaç gündür?
Kanun m.5/3 ve Uygulama Yönetmeliği m.8/3-a uyarınca maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu bir asgari değil azami süredir; idare daha kısa bir süre de belirleyebilir. Size verilen süre tahliye tebligatında yazılıdır.
Tahliye tebligatı ne zaman yapılmış sayılır?
Tebligat; Ek-7/A tutanağının yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla yapılır. İşlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
Riskli binamı yıkmazsam ne olur?
Yapı mülkî amire bildirilir ve tahliye ile yıktırma, mülkî amirlerce sağlanacak kolluk kuvveti desteğiyle idarece yapılır. Masraflar hisseleriniz oranında sizden tahsil edilir. Abonelik kesintisine gelince: bunu düzenleyen Yönetmelik m.8/3-c’nin yürütmesi Danıştay Dördüncü Dairesinin 12/2/2026 tarihli ve E.2025/5279 sayılı kararıyla durdurulmuştur; ancak Kanun m.4/3 yürürlükte olduğundan kesinti ihtimali tümüyle ortadan kalkmamıştır.
Yıkım masrafını kim öder?
Başkanlık veya İdarece yapılan tespit, tahliye ve yıktırma masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Masraflar tebligatı takip eden bir ay içinde ödenir; ödenmezse 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.
Yıkım ruhsatı için tüm maliklerin imzası gerekir mi?
Hayır. Yönetmelik m.8/3-b uyarınca yıkım ruhsatı, maliklerden biri veya birkaçının ya da vekillerinin müracaatı üzerine, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir. Tahliye ve abonelik kapatma belgelerinin sunulması yeterlidir; 21,50 metreden yüksek binalarda ayrıca statik fennî mesul belirlenir.
Kiracıyım, tahliye edilirsem ne alırım?
Kiracılara aylık kira bedelinin 2 katı tutarında tek seferlik kira yardımı yapılabilir (Yön. m.16/3). Konut kiracısı ile işyeri kiracısı arasında fark yoktur. Kiracının riskli yapı kararına itiraz hakkı bulunmamakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki hakları saklıdır. Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.
Tahliyeye direnirsem ne olur?
Kapıların kilitlenmesi, girişe izin verilmemesi, tehdit veya cebir hâlinde; mülkî idare amirinden alınacak yazılı izne istinaden kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılmak suretiyle tahliye resen yapılır. Ayrıca engelleyenler hakkında tutanak tutulur ve Türk Ceza Kanunu uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.
Yıkım yerine güçlendirme isteyebilir miyim?
Evet, ancak yıkım için verilen süre içinde. Dört şart aranır: güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2’ye göre kat maliklerinin beşte dördü ile karar alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve ruhsat alınması. Süre geçtikten sonra yapılan başvurular kabul görmez.
6/A kapsamındaki yapılarda süreler neden bu kadar kısa?
6/A, yıkılacak derecede riskli veya ağır hasar görmüş yapılar için öngörülmüş resen uygulama rejimidir. Bu kapsamda riskli yapı listesi kapıya asılır ve muhtarlıkta iki gün ilan edilir; ilanla tebliğ yapılmış sayılır. İtiraz süresi iki gün, teknik heyetin karar süresi üç gündür. Tahliye süresini Başkanlık belirler.
Yıkımdan sonra tapum ne olur?
Bina yıkılınca taşınmaz arsa hâline gelir; kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen terkin edilerek malikler adına payları oranında tescil edilir. Sicildeki ipotek, haciz gibi aynî ve şahsî haklar ile şerhler hisseler üzerinde devam eder. Riskli yapı şerhi ise yıkıma ilişkin belgelere istinaden terkin edilir.
Resmî Kaynaklar ve Mevzuat
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — mevzuat.gov.tr
- 6306 sayılı Kanun resmî tam metni (PDF) — csb.gov.tr
- Uygulama Yönetmeliği resmî tam metni ve ekleri (PDF) — csb.gov.tr
- Uygulama Yönetmeliği konsolide metni — yargı kararı dipnotları dâhil (Lexpera)
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Süreci
- e-Devlet Kapısı — riskli yapı bildirimleri, Web Tapu ve kira yardımı başvurusu
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güçlendirme için m.19/2)
- 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun (masraf takibi)
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (acele kamulaştırma için m.3/2)
Yasal uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş, tavsiye veya reklam niteliği taşımaz. Her dosya kendi şartları içinde değerlendirilmelidir. Mevzuat metinleri, süreler ve parasal tutarlar değişebilir; işlem yapmadan önce güncel mevzuatı kontrol ediniz veya büromuzla iletişime geçiniz.
Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması (Madde 5 ve Yönetmelik Madde 8 Kapsamında)
Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik ve en ağır sonuç doğuran aşama, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılmasıdır. 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi ile Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesi bu süreci ayrıntılı ve bağlayıcı şekilde düzenlemektedir. Özellikle 7471 sayılı Kanun değişikliği sonrasında tebligat usulü, süreler, kolluk kuvveti desteği ve masrafların tahsili konularında idareye geniş yetkiler tanınmıştır.
Aşağıda süreç, kanuni dayanaklarıyla birlikte, uygulamadaki pratik sonuçlarıyla açıklanmaktadır.
Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ve 2 Günlük İtiraz Süreci (Madde 6/A/2)
4
Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra malikler açısından en kritik aşama itiraz süresidir. 6306 sayılı Kanun m.6/A/2 uyarınca riskli yapı olarak kabul edilen yapıların listesi tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süreyle ilan edilir. Bu ilan, maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır.
Malikler bu ilan tarihinden itibaren iki gün içinde itiraz edebilir. Yapılan itirazlar üç gün içerisinde teknik heyet tarafından karara bağlanır (m.6/A/2). İtiraz edilmez veya itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir.
Uygulamada “riskli yapı itiraz süresi kaç gün?”, “riskli yapı kabulü nasıl kesinleşir?”, “kentsel dönüşümde 2 günlük itiraz ne demek?” gibi soruların cevabı bu düzenlemede yer almaktadır. Sürelerin çok kısa olması nedeniyle bu aşama çoğu zaman hak kaybına yol açabilmektedir.
Tebligatın İlan Yoluyla Yapılması (Madde 5/5 ve Yönetmelik 8/2)
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıktırma sürecine geçilir. 6306 sayılı Kanun m.5/5 uyarınca tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat;
Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması,
Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması,
İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır.
Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (m.5/5). Ayrıca tahliyesi istenilen yapılar Başkanlığın internet sayfasında da 15 gün süreyle ilan edilir.
Yönetmelik m.8/2, riskli yapılarda Ek-7/A; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında Ek-7/B tutanağının düzenlenmesini zorunlu kılar. Bu düzenleme “muhtarlık ilanı ile tebligat geçerli mi?”, “riskli yapı e-Devlet bildirimi nedir?”, “kentsel dönüşüm tebligat usulü” gibi soruların doğrudan cevabıdır.
Maliklere 90 Günlük Süre Verilmesi (Madde 5/3 ve Yönetmelik 8/3-a)
Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (6306 s. Kanun m.5/3). Bu süre içerisinde yapı tahliye edilmeli ve malikler tarafından yıktırılmalıdır.
Yönetmelik m.8/3-a uyarınca, bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca tahliye edilip yıktırılacağı açıkça bildirilir.
“Kentsel dönüşümde 90 günlük süre nedir?”, “riskli yapı kaç günde yıkılır?”, “malik yıkmazsa ne olur?” gibi aramaların hukuki dayanağı bu hükümdür.
Süresinde Yıkılmazsa İdarenin Yıkımı (Madde 5/3-4 ve Yönetmelik 8/4)
Malikler verilen süre içinde yıkımı gerçekleştirmezse süreç idareye geçer. 6306 sayılı Kanun m.5/3 uyarınca yapıların tahliyesi ve yıktırılması mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Yıkım masrafları ve gerekli yardımlar öncelikle Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanır.
Madde 5/4 gereği süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapılar Başkanlık tarafından yazılı olarak İdareye bildirilir ve İdarece yıkılır/yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi halinde Başkanlık yıkımı bizzat yapabilir.
Yönetmelik m.8/4 bu süreci ayrıntılandırarak idarenin doğrudan müdahalesini düzenler.
Kolluk Kuvveti Desteği ile Tahliye (Madde 5/4 ve Yönetmelik 8/5)
Tahliyenin engellenmesi, kapıların kilitlenmesi, tehdit veya cebir kullanılması gibi durumlarda 6306 s. Kanun m.5/4 uyarınca mülki idare amirinden yazılı izin alınarak kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açtırılabilir ve tahliye resen yapılabilir.
Yönetmelik m.8/5 bu hükmü ayrıntılı şekilde düzenler. Bu aşama özellikle “kentsel dönüşüm zorla tahliye”, “riskli yapı kolluk desteği”, “kapı açılarak tahliye yapılır mı?” gibi sorgular açısından önemlidir.
Elektrik, Su ve Doğalgaz Kesintisi (Yönetmelik 8/3-c)
Malikler süresinde yıkım yapmazsa, riskli yapıya elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir (Yön. m.8/3-c). İlgili kurumların bu talebi yerine getirmesi zorunludur.
Bu düzenleme, riskli yapıların fiilen kullanım dışı bırakılmasını sağlar.
Masrafların 6183 Sayılı Kanuna Göre Tahsili (Madde 5/4 ve Yönetmelik 8/8)
Başkanlık veya İdare tarafından yapılan riskli yapı tespiti, tahliye ve yıktırma masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir (m.5/4).
Yönetmelik m.8/8 uyarınca masraflar tebligatı takip eden bir ay içinde ödenir. Süresinde ödenmezse 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip edilir.
Bu durum “kentsel dönüşüm yıkım masrafı kim öder?”, “riskli yapı yıkım borcu ödenmezse ne olur?” gibi soruların hukuki temelidir.
Taşınma Yardımı, Kira Yardımı ve Yapım Yardımı (Madde 5/1-2)
6306 s. Kanun m.5/1 uyarınca anlaşma ile tahliye edilen yapı maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. 7471 sayılı değişiklikle yapım yardımı usul ve esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceği hükme bağlanmıştır.
Madde 5/2 uyarınca uygulamanın gerektirmesi halinde yapı kullanıcılarına da yardım yapılabilir.
Güçlendirme Seçeneği (Yönetmelik 8/7)
Riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi istenirse; teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunun tespiti, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca karar alınması, güçlendirme projesi hazırlanması ve ruhsat alınması gerekir (Yön. m.8/7).
Belirlenen süre içinde güçlendirme tamamlanırsa riskli yapı şerhi kaldırılır.
Riskli Yapı Şerhinin Terkin Edilmesi (Yönetmelik 8/9)
Yıkımdan sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi terkin edilir. Ardından taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır (Yön. m.8/9).
Sonuç
Riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması süreci; 2 günlük itirazdan 15 günlük ilan tebligatına, 90 günlük yıkım süresinden kolluk desteğine, kamu alacağı tahsilinden kira ve yapım yardımına kadar çok aşamalı ve teknik bir prosedürdür.
Bu nedenle kentsel dönüşüm tahliye süreci ve riskli yapı yıkım prosedürü, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde dikkatle analiz edilmelidir. Sürecin her aşamasında kanuni dayanakların doğru yorumlanması, hak kaybı riskini ortadan kaldırmanın temel şartıdır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir? (Riskli Yapı Tahliye ve Yıkım Sürecinde Hukuki Güvence)
Riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması süreci, 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesi kapsamında; tebligat, ilan, süre, kolluk müdahalesi ve kamu alacağı tahsili gibi ağır sonuçlar doğuran işlemler içerir. Bu süreçte yapılacak en küçük usul hatası; mülkiyet hakkı kaybı, borç yükü, zorla tahliye ve geri dönülmez tapu işlemleri ile sonuçlanabilir.
Kısacası; kentsel dönüşüm tahliye süreci yalnızca teknik değil, aynı zamanda yüksek riskli bir idare hukuku ve gayrimenkul hukuku alanıdır.
Süre Yönetimi ve Tebligat Hataları Hayati Öneme Sahiptir
2 günlük riskli yapı itiraz süresi (m.6/A/2) kaçırılırsa tespit kesinleşir.
15 günlük ilanla tebligat (m.5/5, Yön. m.8/2) çoğu zaman fiilen öğrenilmeden sonuç doğurur.
90 günlük yıkım süresi (m.5/3) sonunda kolluk marifetiyle tahliye mümkündür.
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun: Maliklerin süreci geç fark etmesi ve dava açma imkânını kaybetmesidir. Uzman bir kentsel dönüşüm avukatı, ilan tarihlerini, e-Devlet bildirimlerini ve idari işlemleri eş zamanlı takip ederek hak kaybını önler.
Zorla Tahliye ve Kolluk Müdahalesi Riskine Karşı Hukuki Strateji
Kanun’un 5/4. maddesi ve Yönetmelik 8/5 gereği, tahliye engellenirse kolluk kuvveti kapalı kapıları açarak tahliye yapabilir. Bu noktada;
Tahliye kararının hukuka uygunluğu,
Sürelerin doğru verilmesi,
Tebligat usulü,
Malik sıfatı ve hak sahipliği tespiti
detaylı incelenmelidir. Aksi halde geri dönüşü olmayan sonuçlar doğabilir. Profesyonel hukuki temsil, süreci denetim altına alır ve gerekirse yürütmenin durdurulması dahil etkili başvuru yollarını değerlendirir.
6183’e Göre Masraf Tahsili ve Kamu Borcu Riski
Yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir ve ödenmezse 6183 sayılı Kanun kapsamında kamu alacağına dönüşür (m.5/4, Yön. m.8/8). Bu durum;
Haciz,
Banka hesaplarına bloke,
Taşınmazlara şerh gibi sonuçlar doğurabilir.
Uzman avukat desteği, masraf kalemlerinin hukuka uygunluğunu denetler ve haksız tahsilat riskini ortadan kaldırır.
Kira Yardımı, Yapım Yardımı ve Hak Sahipliği Hesaplaması
6306 sayılı Kanun m.5/1-2 kapsamında;
Kira yardımı,
Taşınma yardımı,
Yapım yardımı,
Geçici konut tahsisi gibi haklar mevcuttur. Ancak uygulamada hatalı değerlendirmeler, eksik ödemeler veya yanlış hak sahipliği tespitleri sıkça görülmektedir.
Bir riskli yapı hukuku danışmanı, hak sahipliği ve değerleme hesaplarını denetler; arsa payı, bağımsız bölüm karşılığı ve borçlandırma kalemlerinin doğru belirlenmesini sağlar.
Güçlendirme Seçeneği ve Alternatif Hukuki Çözüm
Yönetmelik m.8/7 uyarınca güçlendirme seçeneği mümkündür. Ancak;
Teknik rapor,
Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 kararı,
Ruhsat süreci usule uygun yürütülmezse hak kaybı yaşanabilir. Uzman hukuki yönlendirme olmadan güçlendirme süreci çoğu zaman başarısız olur.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile Güvenli Kentsel Dönüşüm Süreci
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul merkezli olarak; özellikle İstanbul Anadolu Yakası (Kadıköy, Üsküdar, Ataşehir, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Ümraniye, Çekmeköy, Sancaktepe, Beykoz) başta olmak üzere İstanbul’un tüm ilçelerinde ve Kocaeli (İzmit, Gebze, Darıca, Çayırova, Körfez) bölgesinde aktif danışmanlık vermektedir.
Ayrıca Türkiye genelinde;
Riskli yapı tahliye süreci danışmanlığı
6306 sayılı Kanun dava süreci
Riskli alan ve rezerv yapı alanı iptal davaları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi
Müteahhit temerrüt ve ihtar süreçleri
Tapu şerhi ve terkin işlemleri
Hak sahipliği ve borçlandırma itirazları alanlarında kapsamlı hukuki destek sunmaktadır.
