Dans les immeubles en copropriété et les résidences, parmi les litiges les plus fréquemment portés devant les tribunaux figure la fermeture des terrasses de toiture sans autorisation et en violation du projet approuvé. Une terrasse fermée par des vitrages pliants, une véranda aménagée dessus, une pièce ajoutée ultérieurement ou encore une terrasse de toit occupée au motif que « de toute façon, le seul accès se fait depuis mon appartement » peuvent, à première vue, sembler constituer de simples travaux. Pourtant, ces aménagements mettent simultanément en jeu quatre branches distinctes du droit : le droit de la copropriété, le droit de l’urbanisme, le droit pénal et le droit des relations de voisinage/de la responsabilité civile.

La principale controverse pratique se concentre sur une seule question : la signature des 4/5 suffit-elle ou l’unanimité est-elle nécessaire ? Dans ce guide, nous clarifions d’abord cette question à la lumière des décisions de l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation, puis nous examinons un à un les types d’intervention les plus fréquents.

Table des matières

1. À Qui Appartient la Terrasse de Toiture ? Partie Commune ou Annexe ?

Une grande partie des litiges naît d’une confusion conceptuelle très simple : la confusion entre le droit d’usage et le droit de propriété.

L’article 4, alinéa (c), de la Loi n° 634 sur la copropriété ne laisse place à aucun doute : « Les toitures, cheminées, terrasses générales de toiture, gouttières et escaliers de secours » sont en toute hypothèse considérés comme des parties communes. Les copropriétaires disposent sur ces espaces d’un droit de copropriété proportionnel à leur quote-part de terrain.

Que se passe-t-il si le seul accès à la terrasse se fait depuis mon appartement ?

Conformément à l’article 16/2 de la KMK, sauf convention contraire, l’étendue du droit d’usage des parties communes est proportionnelle à la quote-part de terrain. Si le projet prévoit que l’unique accès à la terrasse se fait depuis un lot privatif déterminé, un droit d’usage de fait est reconnu en pratique à son propriétaire. Cela ne signifie toutefois pas que la propriété de la terrasse lui est transférée.

La mention « annexe » au registre foncier change-t-elle la situation ?

Selon l’article 6 de la KMK, les espaces directement affectés à un lot privatif sont considérés comme des annexes et sont inscrits dans la rubrique des déclarations du registre. Toutefois, le fait qu’un espace constitue une annexe ne confère pas au propriétaire le pouvoir de le fermer. En effet, conformément à l’article 19/1 de la KMK, chaque copropriétaire est tenu de préserver avec soin l’aspect architectural, l’esthétique et la solidité de l’immeuble principal. Transformer en volume fermé un espace indiqué comme « terrasse ouverte » dans le projet architectural constitue une violation du projet, qu’il s’agisse ou non d’une annexe.

Pour les cas dans lesquels les pièces aménagées sous toiture sont soumises à un régime juridique distinct, voir également : À Qui Appartient le Droit à la Transformation Urbaine dans un Appartement avec Pièce sous Toiture ?

2. Les 12 Interventions les Plus Fréquentes en Pratique

Les types de travaux récurrents dans les décisions judiciaires publiées et dans les dossiers confiés à notre cabinet peuvent être regroupés sous les douze rubriques suivantes.

2.1. Fermeture de la terrasse par un système vitré (vitrage pliant / PVC à double vitrage)

C’est l’intervention la plus fréquente. Les propriétaires soutiennent souvent qu’il s’agit d’un « système démontable et non d’une construction permanente ». En règle générale, la Cour de cassation n’admet pas cet argument : le fait que le matériau de fermeture soit transparent (verre) ou opaque, qu’il soit constitué d’un seul ou de plusieurs éléments, qu’il n’affecte pas la structure du bâtiment et qu’il ne cause pas de dommage à l’environnement ne change pas le résultat ; le système est considéré comme un ouvrage fixe.

2.2. Ajout d’une pièce / d’un volume fermé sur la terrasse

Il s’agit par exemple de construire des murs afin de créer un bureau, une chambre d’enfant ou un débarras. Il y a ici augmentation de la surface construite ; le régime des 4/5 prévu à l’article 19/2 de la KMK est donc entièrement inapplicable. Dans le litige ayant fait l’objet du dossier E. 2018/4195 de la 6e chambre du Conseil d’État, il a également été conclu que le consentement des 4/5 suffisait pour la modification des garde-corps ainsi que pour l’isolation hydraulique et thermique, mais que les travaux augmentant la surface du lot privatif par l’ajout d’un espace sur une partie de la terrasse ne pouvaient pas être appréciés dans le cadre de l’article 19 de la KMK et ne pouvaient être autorisés que sous réserve du consentement unanime des copropriétaires de l’immeuble.

2.3. Construction d’une véranda (winter garden)

La question déterminante est la suivante : les travaux créent-ils un volume chauffé intégré à l’espace intérieur ou seulement un espace ouvert couvert ? Les vérandas chauffées et intégrées à l’appartement sont considérées comme des modifications substantielles dès lors qu’elles modifient le calcul de la surface construite au regard du projet annexé au permis.

2.4. Auvent, pergola, store et tonnelle

Les pergolas et auvents ancrés au sol et non démontables sont considérés comme des « installations » et sont soumis au consentement requis. Pour les stores portatifs non ancrés, l’appréciation dépend des circonstances concrètes. Pour le régime des dépenses et du consentement applicable aux tonnelles/kiosques aménagés dans une partie commune, voir : La Construction d’une Tonnelle dans le Jardin de la Résidence est-elle Obligatoire ?

2.5. Surélévation de la toiture, modification de sa forme ou intégration des combles à l’appartement

La suppression de la toiture existante afin d’ajouter un étage, ou la réalisation d’un étage complet à la place d’un étage en retrait, relève directement de l’article 44 de la KMK : l’unanimité de l’assemblée des copropriétaires, la redétermination régulière et unanime des quotes-parts de terrain ainsi que la constitution d’une servitude de copropriété pour le nouveau lot privatif sont nécessaires. Même une simple modification de la forme de la toiture, par exemple la réalisation d’une toiture-terrasse alors qu’une toiture en bois inclinée était prévue au projet, constitue une violation du projet et nécessite un projet modificatif (voir la décision de l’Assemblée générale des chambres civiles à la section 3).

2.6. Installation d’une cuisine, de WC, d’une douche ou d’un barbecue/d’une cheminée sur la terrasse

L’ajout d’installations techniques et d’un conduit de fumée impliquant de percer les poteaux-poutres communs et l’étanchéité met en cause à la fois la conformité au projet et l’interdiction, prévue à l’article 19/2 de la KMK, des « installations de nature à endommager la structure principale ». En ce qui concerne les fumées et les odeurs, l’article 18 de la KMK (obligation de ne pas causer de gêne) et l’article 737 du TMK (interdiction des nuisances excessives) trouvent également à s’appliquer.

2.7. Jacuzzi, bassin décoratif, pots lourds et aménagement paysager avec remblai de terre

Le principal risque n’est pas esthétique, mais structurel. La dalle de la terrasse n’a pas été calculée pour supporter une charge permanente d’eau ni le poids de remblais non prévus au projet. En cas d’infiltration ou de fissuration, la responsabilité peut être mise à la charge du propriétaire de l’immeuble indépendamment de toute faute (TBK art. 69). Pour la majorité requise afin de construire une piscine dans une partie commune, voir : Ajout Ultérieur d’une Piscine dans une Résidence : l’Unanimité est-elle Nécessaire ?

2.8. Création d’un escalier, d’une porte ou d’un accès d’ascenseur distinct vers la terrasse

La fermeture de la cage d’escalier commune, la découpe de la dalle de toiture afin de créer un escalier intérieur ou l’installation d’un escalier métallique extérieur vers la terrasse nécessitent un projet modificatif et l’unanimité, car ces interventions affectent à la fois le système porteur et l’affectation de fait de la partie commune.

2.9. Unité extérieure de climatisation, panneau solaire, antenne satellite et station de base

Toute installation nécessitant de percer la couverture de toiture est soumise au consentement requis. La location de la toiture à des tiers (station de base, panneau publicitaire) constitue, en vertu de l’article 45 de la KMK, un « acte de gestion important » nécessitant l’unanimité. Pour plus de détails, voir : Est-il Légal d’Installer une Publicité sur la Façade Extérieure et la Toiture d’un Immeuble ?

2.10. Modification du tracé des gouttières et des évacuations

Les gouttières sont des parties communes au sens de l’article 4/c de la KMK. Lorsque, à l’occasion de la fermeture, le tracé des gouttières et des siphons est modifié et provoque des accumulations d’eau et des infiltrations aux étages inférieurs, cela donne lieu à l’un des types d’actions indemnitaires les plus fréquents.

2.11. Utilisation commerciale ou location de la terrasse

L’exploitation de l’étage-terrasse comme café, restaurant en terrasse ou espace événementiel soulève à la fois la question du régime des activités interdites prévu à l’article 24 de la KMK et celle de l’affectation d’une partie commune au bénéfice exclusif d’un seul propriétaire.

2.12. Occupation de fait de la terrasse commune de toiture

Verrouillage de la porte, installation d’une clôture, dépôt permanent de mobilier ou d’objets de stockage. Même en l’absence de travaux de construction, ce comportement peut faire l’objet d’une action en cessation de l’atteinte dès lors qu’il prive les autres copropriétaires de leur droit d’usage de la partie commune.

3. Unanimité ou 4/5 ? Que Dit l’Assemblée Générale des Chambres Civiles ?

Une grande partie des informations circulant sur Internet est erronée sur ce point. Certaines sources affirment que « les 4/5 suffisent », d’autres que « l’unanimité est obligatoire ». La réponse correcte repose sur une distinction binaire suivie depuis des décennies par la Cour de cassation et formulée expressément dans deux décisions de l’Assemblée générale des chambres civiles.

3.1. Le texte de la loi : en 2007, le seuil est passé de l’unanimité aux 4/5

L’article 19/2 de la KMK a été modifié par l’article 8 de la loi n° 5711 du 14.11.2007. Avant cette modification, les travaux de construction, de réparation et les installations réalisés dans les parties communes exigeaient le consentement de tous les copropriétaires ; le nouveau texte a ramené ce seuil aux quatre cinquièmes. La disposition actuellement en vigueur est la suivante :

3.2. Toutefois, la règle des 4/5 ne concerne que les travaux « ne nécessitant pas de modification substantielle du projet »

3.3. Lorsqu’un projet modificatif est nécessaire, un seul copropriétaire peut bloquer la procédure

3.4. La règle essentielle souvent négligée : le consentement des 4/5 ne légalise pas une violation du projet

Dans la même décision de l’Assemblée générale des chambres civiles (2020/646), la limite de la règle des 4/5 a été définie comme suit : conformément au deuxième alinéa modifié par la loi n° 5711, des travaux de construction, de réparation, des installations et des modifications peuvent être effectués dans les parties communes à condition d’obtenir le consentement écrit d’au moins quatre cinquièmes de tous les copropriétaires et de ne pas contrevenir au projet architectural approuvé ni à la réglementation d’urbanisme.

3.5. L’approbation municipale ne suffit pas non plus à elle seule

Dans sa décision du 07.04.2016, E. 2015/8942, K. 2016/5843 (arrêt de cassation de la chambre spécialisée à l’origine de l’affaire HGK 2020/646), la 18e chambre civile de la Cour de cassation a clairement énoncé cette double condition : « Pour qu’une modification ultérieure puisse être apportée au projet architectural servant de base à la constitution de la servitude de copropriété ou de la copropriété et qu’un projet modificatif puisse être établi à cette fin, le projet modificatif doit être approuvé par la municipalité et l’autorisation écrite de tous les propriétaires des lots privatifs doit exister à la date d’approbation du projet. » Dans le même sens : Cour de cassation, 18e ch. civ., E. 2012/12421, K. 2013/3181.

3.6. Application aux terrasses de toiture : arbre de décision

3.7. Comparaison des différents régimes de majorité

Pour une comparaison globale des procédures et majorités requises en matière de modifications des parties communes, voir également : Peut-on Modifier les Parties Communes d’un Immeuble ?

4. Responsabilité au Regard du Droit de la Copropriété

4.1. Remise en état et cessation de l’atteinte

Contre les fermetures réalisées sans le consentement requis, tout copropriétaire lésé peut, conformément à l’article 33 de la KMK, saisir le tribunal civil de paix et demander l’intervention du juge ainsi que la remise de l’ouvrage dans son état antérieur. Après avoir entendu les intéressés, le juge statue sans délai conformément à la loi, au règlement de gestion et à l’équité, et ordonne à l’intéressé d’exécuter la décision dans le bref délai qu’il fixe, par prononcé ou notification.

4.2. L’approbation municipale et le permis d’occupation ne remplacent pas le consentement des copropriétaires

Le fait qu’un projet modificatif ait été approuvé par la municipalité, qu’un permis d’occupation du bâtiment ait été obtenu ou que des redevances aient été acquittées ne remplace pas le consentement découlant du droit de propriété des copropriétaires. Le droit de la copropriété et le droit de l’urbanisme constituent deux mécanismes de contrôle indépendants ; l’administration n’examine pas les droits de copropriété relevant du droit privé.

4.3. Pourquoi le Certificat d’Enregistrement de Construction (« paix urbanistique ») ne protège-t-il pas ?

En d’autres termes, le Certificat d’Enregistrement de Construction peut suspendre les sanctions administratives et l’exécution d’une décision de démolition, mais il ne supprime ni l’obligation de remise en état découlant du droit de la copropriété ni le droit d’action des autres copropriétaires.

4.4. Moyen de défense : « Je n’ai pas réalisé les travaux, j’ai acheté l’appartement dans cet état »

Il s’agit d’un avertissement essentiel pour les personnes souhaitant acheter un appartement avec terrasse : le risque de démolition est assumé non par le vendeur mais par le nouveau propriétaire. Le recours de l’acheteur contre le vendeur sur le fondement des règles relatives aux défauts constitue quant à lui l’objet d’une action distincte.

4.5. Moyen de défense : « Personne n’a rien dit pendant des années »

L’atteinte portée à une partie commune constitue un fait illicite dont les effets se prolongent. Par conséquent, les demandes de remise en état et de cessation de l’atteinte ne sont, en principe, soumises ni à la prescription ni à un délai de forclusion ; l’élément déterminant est que l’atteinte se poursuive à la date de l’action. Le silence prolongé des autres copropriétaires ne vaut pas, à lui seul, consentement tacite.

4.6. Conséquence la plus lourde : transfert de propriété (KMK art. 25)

Lorsque, en ne respectant pas ses dettes et obligations, un copropriétaire rend insupportable l’exercice des droits des autres copropriétaires, ceux-ci peuvent décider, à la majorité en nombre et en quotes-parts de terrain, d’intenter une action visant au transfert de la propriété du lot privatif concerné. Selon l’article 25/3-(b) de la KMK, le fait de persister pendant un an à ne pas exécuter les dettes et obligations malgré l’ordre rendu par le juge de paix conformément à l’article 33 est, en toute hypothèse, considéré comme rendant la situation intolérable.

En outre, conformément au dernier alinéa de l’article 33 de la KMK, une amende administrative est infligée par le même tribunal aux personnes qui n’exécutent pas la décision dans le délai fixé par le juge.

5. Voie Judiciaire et Procédure : Médiation, Juridiction Compétente, Preuves

5.1. D’abord la médiation : condition préalable à l’action

Conformément à l’alinéa (c) de l’article 18/B ajouté par la loi n° 7445 à la Loi n° 6325 sur la médiation dans les litiges civils, depuis le 1er septembre 2023, la saisine préalable d’un médiateur constitue une condition de recevabilité de toute action relative à un litige découlant de la loi n° 634 sur la copropriété. Le même article inclut également les litiges découlant des droits de voisinage.

Une action en remise en état engagée sans passer par la phase de médiation est rejetée pour irrecevabilité sans examen au fond. Il convient donc de respecter impérativement l’ordre suivant : mise en demeure → demande de médiation → procès-verbal final → action en justice.

5.2. Juridiction matériellement et territorialement compétente

En vertu de l’article additionnel 1 de la KMK, les actions découlant de cette loi relèvent du tribunal civil de paix ; conformément à l’article 33, la juridiction territorialement compétente est celle du lieu où se trouve l’immeuble principal. Les recours en annulation contre les actes municipaux (procès-verbal d’arrêt des travaux, décision de démolition du conseil municipal, amende administrative) relèvent en revanche du tribunal administratif. Les deux ordres de juridiction découlant du même événement suivent des procédures indépendantes.

5.3. Qui peut agir et contre qui l’action est-elle dirigée ?

• Demandeur : Chaque copropriétaire peut agir seul ; il n’est pas tenu d’obtenir une décision de l’assemblée. Le syndic peut également agir s’il est habilité par l’assemblée des copropriétaires (KMK art. 35).
• Défendeur : Le propriétaire actuel du lot privatif. Même si les travaux ont été réalisés par le précédent propriétaire, l’action doit être dirigée contre le propriétaire actuel. Conformément à l’article 18/2 de la KMK, les locataires et les personnes bénéficiant d’un usage permanent sont également solidairement responsables avec les copropriétaires.

5.4. La preuve qui détermine l’issue du procès : le projet architectural approuvé

Dans ces actions, ce n’est pas la situation de fait qui sert de référence, mais le projet architectural approuvé conservé dans les archives de la municipalité. Les principaux éléments de preuve à réunir sont les suivants :

• Projet architectural approuvé, permis de construire et, le cas échéant, projets modificatifs à obtenir auprès de la municipalité concernée
• Extrait du registre foncier, registre de la servitude de copropriété/de la copropriété et rubrique des déclarations (pour l’inscription des annexes)
• Règlement de gestion inscrit au registre foncier
• Registre des décisions de l’assemblée des copropriétaires certifié par notaire et éventuels actes de consentement
• Procès-verbaux de constat de la direction municipale de l’urbanisme/de la police municipale, procès-verbal d’arrêt des travaux et décision du conseil municipal
• Expertise sur place par un ingénieur civil/architecte — notamment afin de déterminer s’il existe une augmentation de surface et si un projet modificatif est nécessaire. Ce rapport est l’élément clé de la discussion sur la majorité requise.

5.5. Mesure provisoire et caractère exécutoire du jugement

Si les travaux sont encore en cours, il convient de demander une mesure provisoire visant à suspendre la construction afin d’éviter un préjudice difficilement réparable. En outre, le dispositif du jugement doit indiquer avec une précision ne laissant aucune ambiguïté lors de l’exécution quels travaux doivent être supprimés et dans quelle mesure ; à défaut, la décision peut devenir inexécutable au stade de l’exécution forcée.

5.6. Si l’annulation d’une décision de l’assemblée est demandée, les délais ne doivent pas être manqués

Si l’assemblée des copropriétaires a irrégulièrement « autorisé » la fermeture de la terrasse, le copropriétaire ayant participé à la réunion et voté contre doit, conformément à l’article 33/1 de la KMK, introduire une action en annulation devant le tribunal civil de paix dans le mois suivant la date de la décision ; le copropriétaire n’ayant pas participé à la réunion doit agir dans le mois suivant la date à laquelle il en a eu connaissance et, en tout état de cause, dans les six mois suivant la date de la décision. Aucun délai n’est exigé lorsque la décision est réputée inexistante ou frappée de nullité absolue. Faire inscrire une réserve ou opposition au procès-verbal de la réunion est essentiel pour préserver le droit d’action.

6. Sanctions au Regard du Droit Administratif et du Droit de l’Urbanisme

6.1. Procès-verbal d’arrêt des travaux, mise sous scellés et décision de démolition

Conformément à l’article 32 de la Loi n° 3194 sur l’urbanisme, lorsqu’il est constaté qu’un ouvrage est réalisé sans permis ou en violation du permis et de ses annexes, l’état de la construction au moment du constat est consigné dans un procès-verbal, l’ouvrage est mis sous scellés et les travaux sont arrêtés. Il est obligatoire, dans le mois suivant la date d’établissement du procès-verbal d’arrêt des travaux, d’obtenir le permis requis ou de supprimer l’irrégularité. À défaut, le conseil municipal (ou, hors limites municipales, l’autorité administrative provinciale) ordonne la démolition, dont les frais sont recouvrés auprès de l’intéressé.

6.2. Amende administrative

Conformément à l’article 42 de la Loi sur l’urbanisme, une amende administrative est infligée pour chaque mètre carré non conforme à la réglementation, son montant étant calculé en fonction de la classe et du groupe du bâtiment ainsi que de la nature de l’irrégularité. Des majorations sont notamment prévues en cas d’ajout d’un étage illégal, de création d’une surface fermée sans permis ou d’utilisation d’un bâtiment dépourvu de permis d’occupation. Les montants des amendes sont actualisés chaque année selon le taux de revalorisation.

6.3. Délai de recours de 60 jours contre les actes administratifs

La mise sous scellés/le procès-verbal d’arrêt des travaux, la décision de démolition du conseil municipal et l’amende administrative sont des actes administratifs définitifs et exécutoires. Une action en annulation doit être introduite devant le tribunal administratif dans les 60 jours suivant la notification et, si les conditions sont réunies, une suspension de l’exécution doit être demandée. Si ce délai est dépassé, même une issue favorable dans l’action relevant du droit de la copropriété n’empêchera pas la démolition.

7. Responsabilité Pénale : Fermer une Terrasse Constitue-t-il une Infraction ?

Conformément à l’article 184 du Code pénal turc n° 5237 : « Quiconque construit ou fait construire un bâtiment sans avoir obtenu de permis de construire ou en violation du permis est puni d’une peine d’emprisonnement d’un à cinq ans. » Cette disposition s’applique à l’intérieur des limites municipales ou dans les zones soumises à un régime spécial d’urbanisme.

7.1. Toute fermeture de terrasse n’est pas une infraction : critère de la qualification de « bâtiment »

Pour que l’infraction soit constituée, les travaux doivent présenter le caractère d’un bâtiment au sens de l’article 5 de la Loi sur l’urbanisme. Dans la jurisprudence de la Cour de cassation, cette appréciation repose sur deux critères : les travaux (i) affectent-ils le système porteur et (ii) créent-ils une surface supplémentaire ?

7.2. TCK art. 184/5 : disposition comparable au repentir effectif

Conformément à l’article 184/5 du TCK, lorsque la personne met en conformité avec le plan d’urbanisme et le permis le bâtiment qu’elle a construit ou fait construire sans permis ou en violation du permis, l’action publique s’éteint et la condamnation disparaît avec toutes ses conséquences. En pratique, cette disposition est mise en œuvre par la suppression des travaux irréguliers ou leur régularisation par un permis modificatif et constitue l’un des moyens de défense les plus efficaces.

7.3. L’infraction ne dépend pas d’une plainte

L’infraction de pollution urbanistique est poursuivie d’office ; le retrait de la plainte du voisin ne met pas fin à l’enquête. La juridiction compétente est le tribunal pénal de première instance. Le fait que la municipalité ait infligé une amende administrative n’implique pas automatiquement une condamnation pénale ; les deux procédures sont distinctes.

8. Responsabilité Indemnitaire et Droit du Voisinage

Une très grande partie des dossiers relatifs à la fermeture de terrasses commence en réalité non par une demande de démolition, mais par une tache d’humidité à l’étage inférieur. La détérioration de l’étanchéité, de la pente ou du tracé des gouttières lors des travaux peut provoquer des infiltrations, des moisissures et le cloquage de la peinture dans les lots privatifs inférieurs. La fermeture de la terrasse peut également altérer la structure statique du bâtiment.

8.1. Fondements juridiques

• TBK art. 49 (fait illicite) : Celui qui cause à autrui un dommage par un acte fautif et illicite est tenu de le réparer.
• TBK art. 69 (responsabilité du propriétaire du bâtiment) : Aucune faute n’est exigée lorsque le dommage résulte d’un défaut de construction ou d’un défaut d’entretien.
• KMK art. 19/dernier alinéa : Chaque copropriétaire répond des dommages qu’il cause par sa faute à l’immeuble principal et aux autres lots privatifs.
• TMK art. 737 (interdiction des nuisances excessives) : Le propriétaire doit, dans l’exercice de son droit de propriété, s’abstenir des excès susceptibles de nuire à ses voisins.

8.2. Postes de préjudice pouvant être réclamés

• Frais de réparation (réfection de l’étanchéité, plâtrage-peinture, dommages au mobilier et aux biens)
• Perte de loyers pendant la période d’impossibilité d’utilisation
• Dépréciation du lot privatif
• Recours pour les dépenses engagées afin de réparer la partie commune (KMK art. 20/dernier alinéa)

9. Tableau Récapitulatif des Responsabilités et Sanctions

10. Moyens de Défense du Propriétaire Ayant Fermé la Terrasse

Tout n’est pas perdu pour le propriétaire contre lequel une action est engagée. Selon les particularités du cas concret, les moyens de défense suivants doivent être examinés :

1. Ce que prévoit réellement le projet : Vérifier si la terrasse est indiquée dans le projet approuvé comme « avancée fermée », « pièce » ou partie intégrante du lot privatif. Il existe un nombre non négligeable de dossiers dans lesquels l’allégation de non-conformité au projet a été écartée à la suite d’une expertise.
2. Établir que les travaux ne nécessitent pas de projet modificatif : C’est le point central du débat sur la majorité requise. S’il n’y a ni augmentation de surface ni incidence sur le système porteur, le régime des 4/5 s’applique et les signatures obtenues peuvent modifier l’issue du litige.
3. Caractère démontable et temporaire des travaux : Pour les systèmes non ancrés au sol, non fixés à la structure porteuse et ne créant pas de surface fermée.
4. Dispositions d’autorisation figurant dans le règlement de gestion : Certains règlements de gestion autorisent la fermeture des terrasses et balcons sous réserve du respect d’un projet type.
5. Absence de qualification de bâtiment sur le plan pénal : En l’absence d’augmentation de surface et d’effet sur le système porteur, les éléments constitutifs de l’article 184 du TCK ne sont pas réunis ; seules des sanctions administratives peuvent alors être envisagées.
6. Bénéficier de l’article 184/5 du TCK : Extinction de l’action publique grâce à la mise en conformité de la construction avec le permis.
7. Remise en état partielle : Demander que seule la partie des travaux contraire au projet soit supprimée, et non l’ensemble.
8. Recours contre le vendeur : Si les travaux ont été réalisés par le précédent propriétaire, demander réparation au vendeur sur le fondement des règles relatives à l’exécution défectueuse.

11. Une Terrasse Fermée Ouvre-t-elle des Droits dans le Cadre de la Transformation Urbaine ?

Réponse courte : non. Dans le cadre de la transformation urbaine, les droits des titulaires et la répartition sont en principe calculés sur la base de la quote-part de terrain, et non sur les mètres carrés irrégulièrement utilisés en pratique. Une terrasse utilisée comme espace fermé depuis des années ne donne pas droit à une contrepartie dans le nouvel immeuble après transformation ; au contraire, les propriétaires des étages sous toiture disposant d’une faible quote-part de terrain peuvent subir une perte de surface.

Pour nos analyses détaillées sur ce sujet, voir : Quels sont les Droits des Propriétaires d’Étages sous Toiture dans la Transformation Urbaine ?

12. Liste de Contrôle Avant l’Achat d’un Appartement avec Terrasse

13. Feuille de Route pour Fermer Légalement une Terrasse

1. Déterminez d’abord la majorité requise. Demandez par écrit à un architecte si les travaux nécessitent une modification du projet approuvé (projet modificatif). Si la réponse est « oui », votre objectif n’est pas les 4/5 mais l’unanimité.
2. Lisez le règlement de gestion. S’il contient une disposition plus stricte ou une interdiction, le débat sur la majorité requise perd sa pertinence.
3. Faites préparer d’abord le projet modificatif. Il est plus facile de recueillir les signatures lorsque les propriétaires voient concrètement ce à quoi ils consentent.
4. Organisez une assemblée avec un ordre du jour. Respectez la procédure de convocation (KMK art. 29) ; faites inscrire la décision dans le registre des décisions certifié par notaire et faites-la signer. Un accord verbal n’a pas de valeur probante suffisante.
5. Recueillez les consentements écrits. La loi exigeant un « consentement écrit », des déclarations de consentement signées individuellement constituent la voie la plus sûre. Le consentement doit exister à la date d’approbation du projet.
6. Obtenez auprès de la municipalité un permis modificatif. Le consentement des copropriétaires et l’approbation administrative sont nécessaires séparément ; l’un ne remplace pas l’autre.
7. Si un nouveau lot privatif est créé, effectuez les formalités au registre foncier. Dans les situations relevant de l’article 44 de la KMK, la procédure n’est pas juridiquement achevée tant que les quotes-parts de terrain n’ont pas été redéterminées et que la servitude de copropriété n’a pas été inscrite.
8. Documentez l’étanchéité. Conservez les détails d’exécution et les photographies ; ils constitueront votre moyen de défense le plus solide dans une éventuelle action en indemnisation ultérieure.

14. Pourquoi Faire Appel à un Avocat Spécialisé en Droit de la Copropriété ?

Les litiges relatifs aux terrasses de toiture ne sont pas de simples dossiers réglés par une seule action. Un même événement peut simultanément donner lieu à quatre procédures judiciaires distinctes : remise en état devant le tribunal civil de paix, annulation de la décision de démolition devant le tribunal administratif, poursuites pour pollution urbanistique devant le tribunal pénal de première instance et, en outre, une action en indemnisation.

• Une erreur dans le calcul de la majorité (se contenter des 4/5 alors que l’unanimité est requise) invalide l’ensemble des travaux et prive de valeur les signatures recueillies.
• Le fait d’omettre la médiation, qui constitue une condition préalable à l’action, entraîne le rejet procédural de la demande et une perte de temps.
• Les délais d’un mois et de six mois prévus pour demander l’annulation d’une décision de l’assemblée sont des délais de forclusion.
• Lorsque le délai de 60 jours pour contester les actes administratifs est dépassé, la décision de démolition devient définitive.
• Un dispositif de jugement rédigé de manière insuffisamment précise peut rendre inexécutable une action pourtant gagnée.

En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous fournissons une assistance juridique aux copropriétaires, aux administrations de résidences et aux investisseurs dans les litiges relatifs à la copropriété, aux parties communes et à l’urbanisme, principalement sur la rive asiatique d’Istanbul et dans l’axe de Kocaeli, notamment à Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören, Gebze, Darıca et Çayırova. Vous pouvez consulter nos autres contenus publiés sur le site dans la rubrique Tous les Articles.

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15. Questions Fréquemment Posées

Faut-il l’unanimité pour fermer une terrasse de toiture ou les 4/5 suffisent-ils ?

Le critère est de savoir si les travaux nécessitent ou non une modification du projet architectural approuvé (projet modificatif). Si ce n’est pas le cas, le consentement écrit des 4/5 prévu à l’article 19/2 de la KMK suffit. Si un projet modificatif est nécessaire, l’unanimité de tous les copropriétaires et un projet modificatif approuvé par la municipalité sont obligatoires. Selon la décision de l’Assemblée générale des chambres civiles du 18.01.2022, l’article 19/2 est prévu pour les réparations et modifications simples ne nécessitant pas de modification substantielle du projet ; les modifications substantielles exigent l’unanimité. Comme la fermeture des terrasses de toiture crée une surface fermée et modifie la forme de la toiture, elle relève presque toujours de la seconde catégorie en pratique.

J’ai recueilli les signatures des 4/5 ; mes travaux sont-ils désormais légaux ?

Non. Le consentement des 4/5 ne constitue une majorité valable que pour les travaux qui ne contreviennent ni au projet architectural approuvé ni à la réglementation d’urbanisme. Un ouvrage contraire au projet ne devient pas licite du seul fait que les signatures des 4/5 ont été recueillies ; même si tous les propriétaires sont d’accord, un ouvrage interdit par la réglementation d’urbanisme ne peut être légalisé de cette manière.

Un seul voisin s’oppose ; le tribunal peut-il donner son accord à sa place ?

Non. Dans sa décision du 22.09.2020, l’Assemblée générale des chambres civiles a indiqué que le fait de donner ou non son consentement relève entièrement de l’appréciation du copropriétaire, que celui-ci ne peut être contraint même si les travaux sont dans l’intérêt de tous les propriétaires, que cette attitude ne peut être qualifiée d’abus de droit et que le juge ne peut se substituer à sa volonté.

La fermeture par un système de balcon vitré est-elle également soumise à autorisation ?

Oui. Dans la jurisprudence de la Cour de cassation, ces systèmes sont considérés comme des ouvrages fixes. Le fait que le matériau soit en verre ou en PVC, qu’il paraisse démontable, qu’il n’affecte pas la structure du bâtiment et qu’il ne cause pas de dommage à l’environnement ne change pas cette qualification.

J’ai obtenu un permis de la municipalité ; la construction peut-elle tout de même être démolie ?

Oui. Un permis municipal peut rendre la construction conforme au droit de l’urbanisme, mais il ne remplace pas le consentement découlant du droit de propriété des autres copropriétaires. Selon la jurisprudence constante de la 18e chambre civile de la Cour de cassation, pour qu’un projet modificatif soit valable, il doit à la fois être approuvé par la municipalité et bénéficier, à la date de son approbation, de l’autorisation écrite de tous les propriétaires des lots privatifs.

Je dispose d’un Certificat d’Enregistrement de Construction ; suis-je protégé ?

Uniquement sur le plan administratif. Le Certificat d’Enregistrement de Construction peut suspendre l’exécution de la décision de démolition et l’amende administrative concernant l’ouvrage ; toutefois, l’article provisoire 16 de la loi n° 3194 ne contient aucune disposition excluant l’application de la Loi sur la copropriété. Le droit des copropriétaires de demander la remise en état subsiste.

J’ai acheté l’appartement avec la terrasse déjà fermée ; suis-je responsable ?

Oui, au regard du droit de la copropriété. La Cour de cassation considère qu’il est indifférent de savoir qui a réalisé les travaux irréguliers ; le propriétaire actuel a qualité pour être attrait en justice en sa qualité de propriétaire du lot privatif et répond de l’obligation de remise en état. Votre éventuel recours contre le vendeur sur le fondement des règles relatives aux défauts doit être examiné séparément.

Mon voisin a fermé la terrasse ; puis-je saisir directement le tribunal ?

Non, vous devez d’abord saisir un médiateur. Depuis le 1er septembre 2023, la médiation constitue une condition préalable à l’action dans les litiges découlant de la Loi sur la copropriété. Si aucun accord n’est trouvé, l’action est introduite, avec le procès-verbal final, devant le tribunal civil de paix du lieu où se trouve l’immeuble principal. En tant que copropriétaire, vous pouvez agir seul ; aucune décision de l’administration de l’immeuble n’est nécessaire.

L’action relative à la fermeture d’une terrasse est-elle soumise à prescription ?

Tant que l’atteinte se poursuit, les demandes de remise en état et de cessation de l’atteinte ne sont en principe pas soumises à un délai. En revanche, les demandes d’indemnisation de dommages tels que les infiltrations sont soumises à la prescription applicable aux faits illicites, tandis que l’annulation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires est soumise aux délais d’un mois/six mois prévus à l’article 33 de la KMK.

Puis-je être condamné à une peine d’emprisonnement pour avoir fermé la terrasse ?

Toute fermeture ne constitue pas une infraction. Pour l’application de l’article 184 du TCK, les travaux doivent avoir le caractère d’un « bâtiment », c’est-à-dire créer une surface supplémentaire ou affecter le système porteur. La création d’une pièce sur la terrasse ou la suppression de la toiture afin d’ajouter un étage peut relever de cette disposition, tandis que les simples fermetures vitrées n’entraînent le plus souvent que des sanctions administratives. En outre, conformément à l’article 184/5 du TCK, l’action publique s’éteint si la construction est mise en conformité avec le permis.

De l’eau s’infiltre de la terrasse vers l’étage inférieur ; à qui puis-je demander réparation ?

Si l’infiltration résulte de travaux non autorisés réalisés sur la terrasse, le dommage doit être réclamé au propriétaire qui a réalisé ou fait réaliser ces travaux. Si le défaut d’étanchéité résulte d’un mauvais entretien de la partie commune, les frais de réparation de cette partie commune incombent à l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts de terrain. La distinction est déterminée par une visite sur place et une expertise.