Aidatın hukuki dayanağı işletme projesidir. Uygulamada en sık yapılan hata, projenin usulüne uygun tebliğ edilmemesi ya da hiç hazırlanmamasıdır. Bu durum kat malikini aidat borcundan kurtarmaz; ancak yöneticinin %5 gecikme tazminatı ve pratik icra yollarını kullanma imkânını ciddi biçimde kısıtlar. 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ise işletme projesi hazırlama sürecini sıkı bir takvime bağladı ve aidat artışlarına yeniden değerleme oranı üzerinden tavan getirdi. Bu yazıda işletme projesinin hazırlanması, tebliği, kesinleşmesi ve hukuki sonuçlarını güncel mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz.

Kısa Özet

Kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar; bu proje en geç 3 ay içinde kurulda onaylanmalıdır (2026/7579 s. Kanun, KMK m. 37).

Mevcut proje varken hazırlanan geçici projede bedel artışı, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşamaz — aidata yasal tavan.

Projenin yokluğu veya tebliğsizliği, kat malikini asıl aidat borcundan kurtarmaz (KMK m. 20).

Proje; imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir; 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Kesinleşen proje İİK m. 68/1 belgesi sayılır.

%5 gecikme tazminatı için proje/kararın tebliği veya malikin toplantıya katılmış olması şarttır; yoksa gecikme, ödeme emrinin tebliğinden başlar.

1. 2026 Mevzuat Değişikliği (7579 Sayılı Kanun, KMK m. 37)

7 Mayıs 2026’da kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 tarihli (No. 33261) Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, KMK’nın işletme projesine ilişkin 37. maddesinde (ve avans toplamayla ilgili m. 35/d’de) önemli değişiklikler yaptı:

Geçici işletme projesi: Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir geçici işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür.

Üç aylık onay süresi: Bu geçici projenin, en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi için kat malikleri kurulunda karar alınması zorunludur.

Artış tavanı (yeniden değerleme oranı): Mevcut bir işletme projesi varken hazırlanan geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin —VUK mükerrer m. 298 uyarınca belirlenen— bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olamaz. Böylece fahiş aidat artışlarına yasal bir tavan getirilmiştir.

Pratik etki: Yönetici artık “kurul toplanamadı” gerekçesiyle işletme projesini süresiz erteleyemez; geçici projeyi hazırlayıp 3 ay içinde kurul onayına sunmak zorundadır. Aidat artışı ise mevcut proje üzerinden yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır. Kanun metnine 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’den ulaşılabilir.

2. İşletme Projesi Hazırlanmazsa Aidat Borcu Ortadan Kalkar mı?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, işletme projesinin hiç hazırlanmamış veya usulüne uygun tebliğ edilmemiş olması, kat malikini KMK m. 20’deki ortak gidere katılma borcundan kurtarmaz. Ortak giderlere katılım, anataşınmazın yönetimi için temel ve kanundan doğan bir yükümlülüktür. Kat malikleri kurulunda karar alınmamış olsa dahi, kat malikleri ve bağımsız bölümden kira sözleşmesine veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananlar (kiracılar) ortak giderlerden sorumludur.

Kısacası projenin yokluğu, asıl borcu değil; yalnızca yöneticinin gecikme tazminatı ve pratik icra yollarını kullanma imkânını etkiler.

3. Tebligat Usulü ve Kesinleşme Süreci

İşletme projesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için usulüne uyulmalıdır:

Bildirim yöntemi: Proje; kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir.

İtiraz süresi: Bildirimden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir. İtiraz edilirse konu kat malikleri kurulunda incelenir ve gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşmenin sonucu: Kesinleşen proje, artık bir mahkeme kararı gibi hüküm doğurur.

Genel kurulda kabul edilmişse ayrıca tebliğe gerek yok

İşletme projesi doğrudan kat malikleri kurulunda görüşülüp kabul edilmişse, bu karar işletme projesi hükmündedir; toplantıya katılan kat maliklerine ayrıca tebliğine gerek yoktur. Toplantıda projeyi onaylayan malik, sonradan bu projenin unsurlarının yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyemez.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2012/6408, K. 2012/8239, T. 02.07.2012 Yıllık tahmini gelir-gider ve aidat/avans tutarları kat malikleri kurulunca belirlenmişse, bu karar işletme projesi niteliğini taşır ve toplantıya katılıp onaylayan malike ayrıca tebliği gerekmez; bu malik sonradan unsurların belirlenmesini talep edemez.

Kiracıya tebliğ: önce yönetim planına bakılır

İşletme projesinin kiracıya (bağımsız bölümden yararlanana) tebliğ edilip edilmeyeceği konusunda öncelikle yönetim planındaki hükümlere bakılır. Yönetim planında bir düzenleme yoksa KMK m. 37 çerçevesinde seçimlik hak kullanılır. Kiracının ortak gider sorumluluğunun ayrıntısı için Kiracının Aidat Ödememesi Durumunda Apartman Yönetimi Ne Yapabilir? yazımıza bakılabilir.

4. İcra Takibi: İİK m. 68 ve “İtirazın Kesin Kaldırılması”

KMK m. 37 uyarınca, kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m. 68/1’de sayılan belgelerden kabul edilir. Bu, ödenmeyen aidat için ilamsız icra takibi başlatılabileceği ve borçlu itiraz etse dahi bu belgelerle itirazın kesin kaldırılması yoluna gidilebileceği anlamına gelir. Buna karşılık, usulüne uygun tebliğ edilip kesinleşmeyen bir proje (ya da yalnızca tahmini bütçe/genel kurul tutanağı gibi belgeler) bu imkânı sağlamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/12-345, K. 2018/1772, T. 27.11.2018 Kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararı, İİK m. 68/1 anlamında belge niteliğindedir; bu belgeye dayanılarak itirazın kaldırılması istenebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/12-266, K. 2018/1767, T. 27.11.2018 Kesinleşmiş bir işletme projesi veya işletme giderlerine ilişkin usulüne uygun bir kurul kararı bulunmadan, salt genel kurul tutanağı ve tahmini bütçe gibi belgeler İİK m. 68 anlamında belge sayılmaz ve kayıtsız şartsız borç ikrarı içermediğinden itirazın kaldırılması talebi reddedilir.

5. %5 Gecikme Tazminatı Ne Zaman Başlar?

KMK m. 20 uyarınca gider/avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı öder. Ancak bu tazminatın işletilebilmesi, borcun muaccel olduğunun malikçe bilinmesine bağlıdır. Başlangıç tarihi şu sıraya göre belirlenir:

Dayanak işletme projesi ise: projenin malike tebliğ edildiği tarih.

Dayanak kurul kararı ise: malik toplantıya katılmışsa karar tarihi; katılmamışsa kararın tebliğ edildiği ya da borcun başka biçimde öğrenildiği tarih.

Bunların hiçbiri yoksa: hakkında açılan icra takibinde ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih.

Dolayısıyla proje tebliğ edilmemişse, tebliğ tarihinden öncesine gecikme tazminatı yürütülemez; temerrüt tarihi duraksamaya yer bırakmayacak biçimde saptanmalıdır.

6. Özet Tablo: İşletme Projesinin Durumu ve Hukuki Sonuçları

Dava/takip öncesi kontrol listesi:

İşletme projesinin aslı, yönetim planı ve tebliğ belgeleri dosyaya eklenmeli (mahkemece hüküm kurulabilmesi için gereklidir).

Kurul kararına dayanılıyorsa toplantı tutanağı, hazirun cetveli ve gündem hazır bulundurulmalı.

Gecikme tazminatı için temerrüt tarihi net saptanmalı.

2026 sonrası: geçici proje 3 ay içinde kurul onayına sunulmalı; artış yeniden değerleme oranını aşmamalı.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İşletme projesi hiç hazırlanmazsa kat maliki aidat ödemez mi?

Öder. İşletme projesinin yokluğu veya tebliğsizliği, kat malikini KMK m. 20’deki ortak gider borcundan kurtarmaz. Ancak bu durumda %5 gecikme tazminatı işletilemez ve kesinleşmiş proje bulunmadığından pratik icra (itirazın kaldırılması) imkânından yararlanılamaz.

İşletme projesi ne zaman kesinleşir?

Proje, kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Kesinleşen proje bir mahkeme kararı gibi hüküm doğurur ve İİK m. 68/1 belgesi sayılır.

Genel kurulda kabul edilen işletme projesi ayrıca tebliğ edilmeli mi?

Toplantıya katılan kat maliklerine ayrıca tebliğ gerekmez; kurul kararı işletme projesi hükmündedir. Toplantıya katılmayan malikler bakımından ise borcun öğrenilmesi/tebliği tarihi esas alınır.

2026 değişikliği aidat artışına sınır getirdi mi?

Evet. 7579 sayılı Kanun’la KMK m. 37’de yapılan değişiklikle, mevcut proje varken hazırlanan geçici projedeki bedel artışı, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşamaz. Ayrıca geçici proje en geç 3 ay içinde kurul onayına sunulmalıdır.

%5 gecikme tazminatı hangi tarihten işler?

Dayanak işletme projesi ise tebliğ tarihinden; kurul kararı ise katılan malik için karar tarihinden, katılmayan için tebliğ/öğrenme tarihinden; bunlar yoksa icra takibinde ödeme emrinin tebliği tarihinden başlar.

Kaynaklar ve Konuyla İlgili Makalelerimiz

Resmî kaynaklar:634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) · 7579 sayılı Kanun (22.05.2026 Resmî Gazete)

• Kiracının Aidat Ödememesi Durumunda Apartman Yönetimi Ne Yapabilir?
• Toplu Yapılarda Aidat Toplama Yetkisi Kime Aittir?
• Yönetim Planının Değiştirilmesi: Usul, Şartlar ve Uygulamadaki Sorunlar

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

İşletme projesinin hukuki değeri; doğru hazırlanmasına, usulüne uygun tebliğine ve kesinleşmesine bağlıdır. Küçük bir tebligat hatası, %5 gecikme tazminatının ve itirazın kaldırılması yolunun kaybına; hatalı/likit olmayan hesaplama ise takibin iptaline yol açabilir. 2026 sonrası geçici proje takvimi ve yeniden değerleme oranı tavanı da titizlik gerektirir. Doğru belgelendirme ve temerrüt tarihinin isabetli saptanması, alacağın güvenli tahsilinin anahtarıdır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi hukuku, işletme projesi hazırlığı/tebliği, ödenmeyen aidatların icra yoluyla tahsili ve itirazın iptali/kaldırılması davalarında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze/Kocaeli hattındaki apartman ve site yönetimlerine destek vermektedir. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için: 2mhukuk.com

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullarında değerlendirilmelidir.