Riskli Yapı Tespiti Süreci: 6306 Sayılı Kanun Madde 3 Rehberi (2026)
Kentsel dönüşümde her şey tek bir belgeyle başlar: riskli yapı tespit raporu. Bu rapor usulüne uygun düzenlenmemişse, sonrasında alınan yıkım kararı, salt çoğunluk kararı, pay satışı ve hatta yapı ruhsatı dahi hukuki zemininden yoksun kalır. Bu rehber; riskli yapı tespitinin kim tarafından ve nasıl yaptırılacağını, tek rapor kuralını, itiraz ve dava sürelerini, tespite izin verilmemesi hâlinde ne olacağını 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde adım adım açıklıyor.
Kısa yanıt: Riskli yapı tespitini tek bir malik dahi başlatabilir; oybirliği aranmaz. Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca, Yönetmelik Ek-2’deki esaslara göre yapılır. Rapor onaylanınca tapuya riskli yapı şerhi işlenir, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İtiraz süresi, ilanın son gününden itibaren 15 gündür. İtirazın reddi hâlinde tebliğden itibaren 30 gün içinde iptal davası açılır. Her yapı için kural olarak sadece bir adet riskli yapı raporu düzenlenebilir.
Riskli yapı tebligatı aldınız mı? Süre işlemeye başladı.
İtiraz için 15, dava için 30 gününüz var. Her ikisi de hak düşürücü süredir — kaçırıldığında geri dönüşü yoktur.
0505 390 25 48 — Hemen Arayın WhatsApp’tan YazınRiskli Yapı Nedir? Yasal Tanım
6306 sayılı Kanun’un 2. maddesine göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.
Tanımın iki ucu vardır ve uygulamada ikisi de tartışma yaratır: “ekonomik ömrünü tamamlamış olmak” tek başına yeterli bir ölçüt değildir; yapının riskli sayılması için bilimsel ve teknik verilere dayalı bir tespit gerekir. Bir binanın 50 yaşında olması onu kendiliğinden riskli yapmaz; aynı şekilde yeni görünen bir bina da taşıyıcı sistemi yetersizse riskli çıkabilir.
Bilinmesi gereken: Türkiye genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın yaşına, bulunduğu yere veya deprem bölgesine bakılmaksızın “riskli” olarak tespit edilen her yapı Kanun hükümlerinden yararlanabilir. Risk tespiti yaptırma zorunluluğu yoktur; ancak can güvenliği bakımından yapının risklilik durumunun bir an evvel tespiti önem taşır.
Hangi Yapılar Tespite Konu Olur, Hangileri Olmaz?
Uygulama Yönetmeliği m.7/1, riskli yapı tespiti yapılabilecek yapıların kapsamını sınırlandırmıştır. Bu ayrım, uygulamada çok sayıda başvurunun reddedilme sebebidir.
| Tespit YAPILABİLİR (Yön. m.7/1) | Tespit YAPILAMAZ (Yön. m.7/1) |
|---|---|
|
Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri yapılardan: • Oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmeye yarayanlar • İbadet etmeye yarayanlar • Hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayanlar |
• İnşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar • Metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar |
Kapsam dışı kalan yapılarda 6306 sayılı Kanun değil, imar mevzuatı işler; metruk ve yıkılacak derecede tehlikeli yapılar bakımından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 39. maddesi uygulanır. Sonuç itibarıyla tamamen farklı bir rejimdir: yıkım kararı verilir, ancak 6306’nın sağladığı kira yardımı, faiz desteği ve vergi muafiyeti gibi haklar doğmaz.
Kritik ayrım: Yönetmeliğin dışladığı şey “boş bina” değil, statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapıdır. Yani binayı boşaltmış olmanız tek başına sizi kapsam dışına çıkarmaz. Yine de doğru sıra önce tespit, sonra tahliyedir: yapı uzun süre terk edilip bakımsız kalır ve bütünlüğünü yitirirse kapsam dışına düşme ve buna bağlı mali hakları kaybetme riski doğar.
Özel durum — tescilli kültür varlıkları: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapıların riskli yapı tespiti, yalnızca yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır (Yön. m.7/8). Tespit kesinleştikten sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna bildirilir ve uygulama bu kurulun kararına göre yürütülür.
Tespiti Kim Yaptırabilir, Masrafı Kim Öder?
Riskli yapı tespiti kural olarak yapı malikinin inisiyatifindedir. Mevzuata göre tespit; öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır (Kanun m.3/1; Yönetmelik m.7/2-a). Talep, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır.
Oybirliği aranmaz — tek malik yeterlidir
Uygulamadaki en yaygın yanlış inanış budur. Tespit için tüm maliklerin oybirliği aranmaz: maliklerden herhangi biri, tek başına riskli yapı tespiti talebinde bulunabilir. Yani binadaki tek bir daire sahibi dahi tüm binanın tespitini başlatabilir.
Özel durumlar
- Kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulmamışsa: Arsa üzerinde fiilen bulunan yapının tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır.
- Arsa üzerindeki yapı başkasına aitse ve bu durum tapu kütüğünde belirtilmişse: Tespit, lehine şerh olan tarafça yaptırılır.
İdare tarafından resen tespit
Süreç yalnızca maliklerin talebine bağlı değildir. Başkanlık veya ilgili İdare, maliklere süre vererek riskli yapı tespiti yaptırmalarını isteyebilir; malikler bu süre içinde tespit yaptırmazsa işlem resen Başkanlık veya İdare tarafından gerçekleştirilir. Başkanlık ayrıca ilgili idarelere süre vererek tespiti yapmalarını isteyebilir.
Malikler tarafından yaptırılmadığı için Başkanlık veya İdare tarafından yapılan tespitin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Masraflar, yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar; tespit Başkanlıkça yapılmışsa Başkanlığın bildirimi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmışsa İdarece 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir (Yön. m.7/2-b).
Tespiti Hangi Kurum ve Kuruluşlar Yapar?
Riskli yapı tespitini herhangi bir mühendis veya firma yapamaz. Yönetmelik m.6/1, tespit yetkisini üç gruba tanır: Başkanlık, İdare ve Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar.
Lisanslandırılabilecek kurum ve kuruluşlar (Yön. m.6/1-c)
- Kamu kurum ve kuruluşları
- Üniversiteler
- Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler
- Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesi alanlarında faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi ve laboratuvar kuruluşları
- 6235 sayılı Kanun uyarınca inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar
Lisanslı kurum ve kuruluşlar herhangi bir alanla sınırlı olmaksızın ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilir. Her tespit için en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmesi mecburidir; ihtiyaca göre birden fazla inşaat mühendisi ile jeoloji veya jeofizik mühendisi de görevlendirilebilir (Yön. m.6/3).
Sözleşme imzalamadan önce lisansı doğrulayın. Lisansı olmayan ya da lisans işlemleri askıya alınmış bir kuruluştan alınan rapor idarece onaylanmaz; ödenen ücret ve kaybedilen zaman geri gelmez. Güncel lisanslı kuruluş listesi Bakanlığın ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının resmî internet sitelerinde yayımlanır.
Ağır bir yaptırım: Yönetmelik m.6/12 uyarınca, mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlayan mühendis ile böyle bir yapı hakkında tespit talebinde bulunan malik hakkında Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.
Teknik Olarak Nasıl Yapılır? (Ek-2 Esasları)
Riskli yapılar, Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yer alan “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”a göre tespit edilir. Bu, raporun keyfî değil, standart bir yönteme bağlı olduğu anlamına gelir — ve raporun iptali istendiğinde en güçlü dayanak, bu esaslara aykırılıktır.
Sahada yapılan işlemler
- Karot alınması: Taşıyıcı kolonlardan numune alınarak beton basınç dayanımı belirlenir.
- Donatı tespiti: Taşıyıcı elemanlardaki demir düzeni, çapı ve aralığı ölçülür; pas payı kontrol edilir.
- Röleve ve statik sistem incelemesi: Mevcut taşıyıcı sistem, projesiyle karşılaştırılır; sonradan yapılan kolon kesme, perde kaldırma gibi müdahaleler tespit edilir.
- Zemin değerlendirmesi: İhtiyaca göre jeoloji veya jeofizik mühendisi görevlendirilerek parselin zemin özellikleri incelenir (her tespitte zorunlu değildir; Yön. m.6/3).
- Deprem performans analizi: Toplanan verilerle yapının deprem yükleri altındaki davranışı hesaplanır.
Raporun zorunlu içeriği
Yönetmelik m.7/3 uyarınca riskli yapı tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur. Bu bilgilerin eksikliği veya hatalı olması, raporun iadesi ya da iptali sonucunu doğurabilir — özellikle aynı parselde birden fazla bina varsa hangi binanın tespit edildiği bu kodla belirlenir.
Raporun iptalinde en çok işe yarayan itiraz sebepleri: yeterli sayıda ve doğru elemanlardan karot alınmaması, yalnızca gözlemsel incelemeyle rapor düzenlenmesi, Ek-2 esaslarındaki hesap yönteminin uygulanmaması, bina kodunun veya adresin hatalı olması ve hesapta kullanılan malzeme dayanım değerlerinin karot sonuçlarıyla uyuşmaması. Bu itirazlar teknik olduğu için, dilekçeye bağımsız bir inşaat mühendisi mütalaası eklenmesi başarı oranını belirgin şekilde artırır.
Tek Rapor Kuralı: Bir Bina İçin Kaç Kez Rapor Alınabilir?
Yönetmelik m.7/3, olası suistimalleri önlemek amacıyla açık bir kural koymuştur: her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar, tespit talebi üzerine o yapı hakkında daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol etmek zorundadır.
Kuralın üç istisnası
- İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor düzenlenmesinin gerekmesi,
- Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması,
- Yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması (örneğin deprem, patlama, yangın veya zemin kayması).
Pratik sonucu ağırdır: “Beğenmediğim raporu iptal ettirip başka bir kuruluşa yeniden yaptırırım” yaklaşımı işlemez. İlk rapor sisteme işlendiği anda ikinci bir rapor yolu kapanır. Bu nedenle lisanslı kuruluş seçimi ve tespit öncesi hazırlık, süreçteki en belirleyici kararlardan biridir. Rapordan memnun değilseniz izlenecek yol yeni rapor değil, süresinde itiraz ve iptal davasıdır.
Dikkat edin: kasten yapılan bir müdahale (örneğin kolon zayıflatma) istisna kapsamında değildir; aksine cezai sorumluluk doğurur.
Yapı kaydı ne zaman silinir?
Aynı fıkra, sistemde açılıp sonuçlandırılmayan kayıtlar için de süre koyar. Elektronik yazılım sisteminde yapı kaydı oluşturulduktan sonra riskli yapı tespiti:
- İki ay içinde yapılmazsa, maliklerden herhangi birinin talebi üzerine,
- Altı ay içinde yapılmazsa, Başkanlıkça resen,
elektronik yazılım sisteminden yapı kaydı silinir. Bu, süreci başlatıp yarım bırakan bir malikin diğer malikleri süresiz kilitlemesini önler.
Tespite İzin Verilmezse Ne Olur? Komşum Kapıyı Açmıyor
Riskli yapı tespiti için binanın taşıyıcı elemanlarına ve gerektiğinde bağımsız bölümlerin içine girilmesi gerekir. Maliklerden biri kapıyı açmazsa süreç durmaz.
Kanun m.3/1 ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca; yapıya veya bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi veya açılmaması, tespit için gelenlerin tehdit edilmesi ya da cebir ve şiddet kullanılması gibi hâllerle tespitin engellenmesi durumunda:
- Başkanlık veya İdare, mülkî idare amirinden yazılı izin ve yeterli kolluk kuvveti talep eder,
- Verilen yazılı izne istinaden tespit işlemi, kolluk kuvveti marifetiyle, gerekirse kapalı kapılar açılmak veya açtırılmak suretiyle resen yapılır.
İki tarafa da not: Kapıyı açmayan malik açısından bu, süreci durdurmaz — yalnızca kolluk müdahalesiyle sonuçlanan bir gecikme yaratır. Tespit talebinde bulunan malik açısından ise, engellemeyi tutanakla belgelemek ve idareye yazılı başvuru yapmak gerekir; sözlü şikâyet süreç başlatmaz.
Rapor Onayı, Tapu Şerhi ve Tebligat
1Raporun idareye sunulması
Tespiti yapan İdare veya lisanslandırılmış kurum/kuruluş, raporu yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne — yetki devri yapılmışsa İdareye (belediyeye) — elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderir.
2İnceleme ve eksiklik denetimi
Raporlar Başkanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir. Eksiklik tespit edilirse rapor, düzeltilmek üzere düzenleyen kuruluşa iade edilir. Bu aşama, hatalı raporların düzeltilmesi için ilk süzgeçtir.
3Tapu şerhi (10 iş günü)
Eksiklik tespit edilmezse rapor uygun bulunur ve riskli olan yapılar, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. “Riskli yapı” şerhi bu şekilde tapuya işlenir.
4Hak sahiplerine tebligat
Bildirim üç kanaldan birden yapılır:
- Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim,
- Yapıya tebligat yerine geçen Ek-6 tutanağının asılması,
- İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan.
Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır — itiraz süresi de bu tarihten işlemeye başlar.
Binanızın durumunu nasıl sorgularsınız? e-Devlet Kapısı üzerinden Web Tapu uygulamasına girip tapu bilgilerinizde “riskli yapı” şerhinin bulunup bulunmadığını görebilirsiniz. Ayrıca bağlı olduğunuz belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurarak da sorgulama yapabilirsiniz.
04.02.2026 değişikliği ile gelen yenilik: Riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesine taşınmazın “6306 sayılı Kanun kapsamında” olduğuna dair yeni bir belirtme yapılması zorunlu hâle geldi. Yani bina yıkılıp şerh kalksa bile taşınmazın dönüşüm kapsamında olduğu tapuda izlenebilir kalıyor. Bu belirtme, sonraki alım-satım ve kredi işlemlerinde karşınıza çıkar.
İtiraz: 15 Gün ve Teknik Heyet
Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra malikler açısından en kritik aşama itiraz süresidir.
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Süre | Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün. Hak düşürücüdür. |
| Nereye | Yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe, yetki devri yapılmışsa İdareye, dilekçeyle. |
| Kim itiraz edebilir | Yapı maliki, malikin vefatı hâlinde mirasçıları, kanunî temsilciler. |
| Kim edemez | Kiracılar ve sınırlı aynî hak sahipleri idari itiraz yoluna başvuramaz. |
| Kim karar verir | Başkanlıkça teşkil edilen teknik heyet (Yön. m.9). İlde heyet kurulmamışsa dosya, o il için yetkilendirilmiş heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. |
| Heyetin yapısı | Üniversitelerden bildirilen 4 üye ile Bakanlık veya Başkanlık teşkilatında görevli 3 üye (ikisi inşaat, biri jeoloji veya jeofizik mühendisi) olmak üzere 7 üye. En az 5 üyenin katılımıyla toplanır, katılanların çoğunluğuyla karar verir. |
| Sonuç | İtiraz kabul edilirse tapudaki riskli yapı şerhi kaldırılır. Reddedilirse tespit kesinleşir. |
Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile malik, mirasçı veya kanunî temsilci dışındaki kişilerce yapılan itirazlar işleme alınmaz. Süre ve ehliyet şartlarını yetkili merci resen inceler.
Teknik heyet neyi inceler?
Yönetmelik m.10/7, itiraz eden malik açısından hem bir avantaj hem de bir risk barındırır:
- Avantaj: Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebiyle bağlı olmaksızın, raporun teknik yönden bütün unsurlarıyla Ek-2 esaslarına uygun hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Yani dilekçenizde yakalayamadığınız bir eksikliği heyet kendisi tespit edebilir.
- Risk: Nihai karar, yapının riskli yapı tespitinin yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir. Tespitten sonra yapılan güçlendirme veya onarım sonucu değiştirmez.
- Tek şans: Teknik heyetçe karara bağlanan bir riskli yapı tespit raporuna karşı başka bir malikçe yapılan itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz. Binadaki maliklerden biri zayıf bir dilekçeyle itiraz edip reddedilirse, diğer malikler aynı rapor için ikinci bir heyet incelemesi elde edemez — bu nedenle itirazın maliklerce birlikte ve tek elden hazırlanması hayati önemdedir.
Rapordaki eksiklikler tespit edilirse rapor düzeltilmek üzere lisanslı kuruluşa gönderilir; kuruluş eksiklikleri otuz gün içinde gidermek zorundadır (Yön. m.7/9). Heyet kararlarının tamamı tespiti yapan İdareye, itiraz eden malike ise yalnızca nihai karar bildirilir.
İtiraz dilekçesinde bulunması gerekenler: taşınmazın ada/parsel ve UAVT bina kodu bilgileri, itiraza konu raporun tarih ve numarası, teknik itiraz sebepleri (karot sayısı, zemin etüdü, hesap yöntemi), varsa bağımsız mühendis mütalaası ve tapu belgesi. Soyut “binam sağlam” beyanı sonuç doğurmaz — itiraz teknik gerekçeye dayanmalıdır.
İptal Davası: 30 Gün ve Yürütmenin Durdurulması
İtirazın reddedilmesi hâlinde sıradaki yol idari yargıdır. 6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca, bu Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir.
En sık kaçırılan detay: İdari yargıda genel dava açma süresi 60 gündür; 6306 kapsamındaki işlemlerde bu süre 30 güne indirilmiştir. Genel süreye güvenerek 45. günde açılan dava süre yönünden reddedilir. Ayrıca dava mutlaka yürütmenin durdurulması talepli açılmalıdır — aksi hâlde dava sürerken yıkım gerçekleşebilir ve dava konusuz kalır.
Kanunun ilk hâlinde bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği öngörülmüştü; ancak Anayasa Mahkemesi bu hükmü iptal etmiştir. Bugün riskli yapı tespitine karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması istenebilir.
Kesinleşme Sonrası: Tahliye ve Yıkım
Riskli yapı tespitine süresinde itiraz edilmemesi ya da itirazın reddedilmesi üzerine tespit kesinleşir. Bu aşamadan sonra:
- Tebligat: Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat; riskli yapılarda Ek-7/A, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-7/B tutanağının düzenlenerek yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilmesiyle yapılır. İlanın son günü tebliğ sayılır (Yön. m.8/2).
- Yıkım süresi: İdarece maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilerek yapının tahliyesi ve yıktırılması istenir (Yön. m.8/3-a). Dikkat: bu bir asgari süre değil, idarenin aşamayacağı bir üst sınırdır — verilecek süre 90 günün altında da belirlenebilir.
- Yıkım ruhsatı: Yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgelere istinaden, maliklerden biri veya birkaçının müracaatıyla, diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir. Bina yüksekliği 21,50 m’den fazla olan binalarda ayrıca yıkım sorumlusu statik fennî mesulün belirlenmesi gerekir (Yön. m.8/3-b).
- Altyapı kesintisi: Verilen sürede yıkım yapılmazsa riskli yapıya elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ilgili kurumlardan istenir; bu talebin yerine getirilmesi zorunludur (Yön. m.8/3-c).
- Kolluk desteği: Süresinde yıktırılmayan yapılar mülkî amire bildirilir; tahliye ve yıktırma işlemleri mülkî amirlerce sağlanacak kolluk kuvveti desteğiyle yapılır. Tahliyenin kapı kilitleme, tehdit veya cebirle engellenmesi hâlinde mülkî idare amirinden yazılı izin alınarak kapalı kapılar açtırılmak suretiyle tahliye resen yapılır (Yön. m.8/3-ç, m.8/5).
- Masraflar: Başkanlık veya İdarece yapılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur; masraflar tebligatı takip eden bir ay içinde ödenir, ödenmezse 6183 sayılı Kanun’a göre takip edilir (Yön. m.8/8).
- Şerhin terkini: Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi, ilgililerin talebi veya Başkanlık/İdare bildirimi üzerine terkin edilir. Şerhin terkininden sonra da parselde yapılacak iş ve işlemler Kanun kapsamında yürütülür (Yön. m.8/9).
- Suç duyurusu: Tespit, tahliye ve yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında tutanak tutulur ve Türk Ceza Kanunu uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur (Yön. m.8/6).
Yıkım sonrası asıl müzakere başlıyor
Salt çoğunluk kararı, yüklenici seçimi, paylaşım krokisi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi — bu dört başlıkta verilen taviz on yıl geri alınamaz.
0551 280 25 48 info@2mhukuk.comYıkım Yerine Güçlendirme Mümkün mü?
Riskli yapı tespiti kesinleşse dahi tek seçenek yıkım değildir. 6306 sayılı Kanun m.6/8 ve Uygulama Yönetmeliği m.8/7, maliklere güçlendirme imkânı tanır. Anayasa Mahkemesi de Kanun’da tek çözüm olarak yalnızca yıkımın öngörülmediğini, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışındaki riskli yapılarını güçlendirmek isteyenlere bu imkânın tanındığını kabul etmiştir.
Güçlendirme için aranan dört şart
- Teknik uygunluk raporu: Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu, lisanslı inşaat mühendisleri veya yapı denetim kuruluşlarınca tespit ettirilmelidir. Soyut beyan yetmez; teknik mütalaa düzeyinde somut belge zorunludur.
- 4/5 çoğunluk kararı: Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün kararı gerekir. Salt çoğunlukla (%50+1) alınan güçlendirme kararı geçerli değildir.
- Güçlendirme projesi hazırlanması,
- Ruhsat alınması. Ruhsatsız başlatılan güçlendirme çalışmaları hem idari yaptırım hem de sürecin geçersizliği sonucunu doğurur.
Bu dört şartın tamamının, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içinde yerine getirilmesi gerekir; süre kaçırıldıktan sonra yapılan başvurular kabul görmez. Güçlendirme işi, ruhsatı veren idarece belirlenecek süre içinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur (Yön. m.8/7).
Önemli nüans: Yapıda henüz riskli yapı şerhi yoksa rejim değişir. Bu aşamada, ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi hâlinde diğer maliklerin rızası aranmaz; tek bir kat maliki dahi Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 üzerinden süreci başlatabilir.
6/A: Resen ve Acil Tespit Rejimi
Yukarıda anlatılan olağan süreç dışında, çok daha hızlı işleyen ikinci bir rejim vardır. 2019 yılında 7181 sayılı Kanun’un 25. maddesiyle eklenen 6/A maddesi, yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zemin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören ya da ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşümün, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilmesine imkân tanır.
2022 yılında 7410 sayılı Kanun’un 27. maddesiyle bu rejim genişletilmiştir: Başkanlık veya idarece, arsanın tehlikeli durumu ya da binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar doğrudan riskli yapı kabul edilir.
Süreler dramatik biçimde kısalır. 6/A kapsamında riskli yapı olarak kabul edilen yapıların listesi, tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılır ve ilgili muhtarlıkta yalnızca iki gün ilan edilir. Olağan rejimdeki 15 günlük ilan burada geçerli değildir. Bu nedenle 6/A kapsamına giren bir yapıda hukuki değerlendirme için elinizde günler değil saatler vardır; tebligatı gördüğünüz gün avukata başvurun.
Yönetmelik Ekleri: Hangi Form Ne İşe Yarar?
Kentsel dönüşüm yazışmalarında sürekli “Ek-6 tutanağı”, “Ek-8 formu”, “Ek-12 çağrısı” gibi ifadeler geçer ve maliklerin çoğu hangisinin ne anlama geldiğini bilmez. Oysa yanlış ekin kullanılması ya da hiç kullanılmaması, işlemin iptali sebebidir. Aşağıda Uygulama Yönetmeliği eklerinin tam listesi ve dayanağı yer alıyor.
| Ek | Ne işe yarar? | Dayanak |
|---|---|---|
| Ek-1 | Lisans Belgesi — tespit yetkisi verilen kuruluşa düzenlenen belge | Yön. m.6/4 |
| Ek-2 | Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar — tespitin teknik yöntemi. Raporun buna uygunluğu, itirazın ve davanın esasını oluşturur. | Yön. m.7/1, m.10/7 |
| Ek-3 | Lisans başvurusunda verilen taahhütname | Yön. m.6/4-e |
| Ek-4 | Yapı Değerlendirme Formu — riskli alan belirlenmesinde kullanılır | Yön. m.5/2-b |
| Ek-5 | Başkanlıkça satın alma/trampa anlaşma tutanağı | Yön. m.13/7 |
| Ek-6 | Riskli yapı tespitinin tebliğine esas tutanak — yapıya asılır, tebliğ yerine geçer | Yön. m.7/4 |
| Ek-7/A | Riskli yapılarda tahliye ve yıktırma tebligat tutanağı | Yön. m.8/2 |
| Ek-7/B | Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında tahliye ve yıktırma tutanağı | Yön. m.8/2 |
| Ek-8 | Riskli yapılarda salt çoğunluk kararının ve teklifin, karara katılmayan malike muhtarlık ilanıyla bildirim formu | Yön. m.15/2 |
| Ek-9 | Riskli yapılarda açık artırma yeri ve zamanının tebliğine ilişkin tutanak | Yön. m.15/A-4 |
| Ek-10 | Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında salt çoğunluk kararının bildirim formu | Yön. m.15/2 |
| Ek-11 | Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında satış yeri ve zamanı tutanağı | Yön. m.15/A-4 |
| Ek-12 | Malikler toplantısı çağrı formu — 04.02.2026 değişikliğiyle geldi; muhtarlıkta veya bina duyuru panosunda 15 gün ilan edilir ya da noterle bildirilir | 04.02.2026 tarihli Yönetmelik değişikliği |
| Ek-13 | Satış günü ilan formu — 04.02.2026 değişikliğiyle geldi | 04.02.2026 tarihli Yönetmelik değişikliği |
En sık karıştırılan üçlü: Ek-6 riskli yapı tespitinin tebliğidir; Ek-7/A ise tahliye ve yıkımın tebliğidir. İkisi ayrı işlemdir ve her biri için ayrı 15 günlük muhtarlık ilanı yapılır — itiraz süreniz Ek-6 ilanından işler, Ek-7/A’dan değil. Ek-8 ise tespit aşamasına değil, yıkım sonrası salt çoğunluk kararının bildirimine aittir; riskli alan ve rezerv alanlarda onun yerine Ek-10 kullanılır. Yanlış ek kullanılarak yapılan bildirim, sonraki satış ve ruhsat aşamalarını sakatlar.
Riskli Yapı Tespitinde En Sık Yapılan 8 Hata
- Tespit öncesi binayı boşaltmak. Metruk sayılma riski doğar; 6306 kapsamı ve buna bağlı mali haklar kaybedilir.
- İtiraz süresini tebliğ tarihinden saymak. Süre, muhtarlıktaki ilanın son gününden işler; yanlış hesap 15 günü tüketir.
- Dava süresini 60 gün sanmak. 6306 m.6/9 bu süreyi 30 güne indirmiştir.
- Yürütmenin durdurulması talep etmemek. Dava sürerken yıkım gerçekleşir, dava konusuz kalır.
- Raporu beğenmeyip yeni rapor almaya çalışmak. Tek rapor kuralı buna izin vermez; doğru yol itiraz ve davadır.
- Teknik gerekçesiz veya dağınık itiraz. Soyut beyan teknik heyette sonuç doğurmaz; ayrıca bir malikin başarısız itirazından sonra aynı rapor için başka bir malikin itirazı üzerine yeniden inceleme yapılmaz. İtiraz tek elden ve teknik mütalaayla hazırlanmalıdır.
- Güçlendirme için salt çoğunluk kararı almak. KMK m.19/2 gereği 4/5 çoğunluk şarttır; eksik çoğunlukla alınan karar geçersizdir.
- Lisanssız kuruluşla çalışmak. Rapor onaylanmaz; ücret ve zaman kaybı yaşanır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
İstanbul riskli yapı avukatı ve kentsel dönüşüm hukuku danışmanlığı arayan maliklerin çoğu, elinde bir tebligatla ve “kaç günüm kaldı?” sorusuyla geliyor. Riskli yapı tespiti süreci, tamamı hak düşürücü sürelerle örülmüş bir zincirdir: 15 günlük itiraz, 30 günlük dava, 60 günlük yıkım süresi, 6/A’da iki günlük ilan. Zincirin herhangi bir halkasında kaçırılan süre, sonraki tüm aşamalardaki savunmayı kapatır.
Avukat desteğinin fark yarattığı noktalar
- Süre ve ehliyet denetimi: İtirazın kimin tarafından, nereye ve hangi tarihe kadar yapılacağının doğru belirlenmesi.
- Teknik itirazın hukuki dile çevrilmesi: Karot sayısı, zemin etüdü ve hesap yöntemi eksikliklerinin, teknik heyeti ve idare mahkemesini ikna edecek biçimde gerekçelendirilmesi.
- Yürütmenin durdurulması stratejisi: Yıkım gerçekleşmeden sonuç alınması.
- Güçlendirme yolunun değerlendirilmesi: 4/5 çoğunluk, teknik rapor ve ruhsat hattının süresinde kurulması.
- Tespit sonrası müzakere: Salt çoğunluk kararı, EK-12 çağrı usulü, yüklenici seçimi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, riskli yapı tespitine itiraz avukatı, Tuzla gayrimenkul avukatı ve imar hukuku avukatı sıfatıyla, süreci riskli yapı tespitinden iskâna kadar uçtan uca yürütür. Merkez ofisimiz Tuzla’dadır; Anadolu Yakası ve Kocaeli hattında saha ağırlıklı, İstanbul’un tamamında dosya bazlı danışmanlık ve dava takibi yapıyoruz.
Riskli Yapı Dosyanız İçin Ön Görüşme
Tebligat, rapor, itiraz dilekçesi veya yıkım kararı — hangi aşamada olursanız olun dosyanızı birlikte değerlendirelim.
0505 390 25 48 WhatsApp Canlı DestekPostane Mahallesi, Seher Sokak No: 18/2, Tuzla / İstanbul · info@2mhukuk.com
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Maliklerden herhangi biri tek başına riskli yapı tespiti talebinde bulunabilir; oybirliği aranmaz. Talep, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır ve masrafı kural olarak talep eden malike aittir.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne zaman başlar?
Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün. Bu süre hak düşürücüdür ve yetkili merci resen inceler. Süresi içinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.
Kiracı riskli yapı tespitine itiraz edebilir mi?
Hayır. İdari itiraz yoluna yalnızca yapı maliki, malikin vefatı hâlinde mirasçıları ve kanunî temsilciler başvurabilir. Kiracılar bu yola başvuramaz; ancak kira yardımı gibi mali haklardan yararlanabilirler.
Bir bina için kaç kez riskli yapı raporu alınabilir?
Kural olarak her yapı için sadece bir adet. İstisnalar: itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti ve yapının risk durumunu etkileyen kasti müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmesi. Lisanslı kuruluşlar önceden rapor düzenlenip düzenlenmediğini sistemden kontrol etmek zorundadır.
Komşum tespit için eve girilmesine izin vermiyorsa ne olur?
Süreç durmaz. Başkanlık veya İdare, mülkî idare amirinden yazılı izin ve kolluk kuvveti talep eder; verilen izne istinaden gerekirse kapalı kapılar açılmak veya açtırılmak suretiyle tespit resen yapılır.
Riskli yapı tespitine karşı dava açma süresi kaç gündür?
6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca tebliğ tarihinden itibaren 30 gün. İdari yargıdaki genel 60 günlük süreden kısadır. Dava mutlaka yürütmenin durdurulması talepli açılmalıdır.
Riskli yapı raporu alınca binayı hemen yıkmak zorunda mıyım?
Hayır. Tespit kesinleştikten sonra İdarece maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilerek tahliye ve yıkım istenir (Yön. m.8/3-a). Bu sürede yıkım yapılmazsa elektrik, su ve doğalgaz kesilir ve yıkım kolluk desteğiyle idarece gerçekleştirilir. Ayrıca aynı süre içinde başvurmak kaydıyla yıkım yerine güçlendirme yolu da açıktır.
Binamın riskli olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Riskli yapı şerhi tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. e-Devlet Kapısı üzerinden Web Tapu uygulamasıyla şerhi görebilir; ayrıca belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurarak sorgulama yapabilirsiniz. Tebligatlar e-Devlet Kapısı ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı internet sayfasında da ilan edilir.
İnşaat hâlindeki veya metruk bina için riskli yapı tespiti yapılır mı?
Hayır. Uygulama Yönetmeliği m.7/1 uyarınca inşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez. Bu yapılarda imar mevzuatı, özellikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun yıkılacak derecede tehlikeli yapılara ilişkin 39. maddesi uygulanır.
Resmî Kaynaklar ve Mevzuat
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — mevzuat.gov.tr
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği — konsolide metin
- Uygulama Yönetmeliği resmî tam metni (PDF) ve ekleri — csb.gov.tr
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Süreci
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — lisanslı kurum ve kuruluş listesi
- e-Devlet Kapısı — Web Tapu, riskli yapı ve kira yardımı işlemleri
- Resmî Gazete — 04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı sayı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güçlendirme için m.19/2)
- 3194 sayılı İmar Kanunu (metruk yapılar için m.32)
Yasal uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş, tavsiye veya reklam niteliği taşımaz. Her dosya kendi şartları içinde değerlendirilmelidir. Mevzuat metinleri, süreler ve parasal tutarlar değişebilir; işlem yapmadan önce güncel mevzuatı kontrol ediniz veya büromuzla iletişime geçiniz.
Riskli Yapı Tespiti Süreci
(6306 Sayılı Kanun m.3 ve Uygulama Yönetmeliği m.7 – 21/05/2024 Değişikliği ile Yargı Kararları Çerçevesinde Hukuki Analiz)
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesi ile Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi kapsamında düzenlenen ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir idari işlemdir. Bir yapının “riskli” kabul edilmesi; tapuya şerh verilmesi, yıkım sürecinin başlaması, maliklerin salt çoğunlukla karar alma aşamasına geçmesi ve hatta arsa payı satışı prosedürüne kadar uzanan ciddi hukuki sonuçlar doğurur (6306 m.3, m.6; Uyg. Yön. m.7).
21.05.2024 tarihli değişiklikle birlikte süreç; elektronik yazılım zorunluluğu, tek rapor ilkesi, ilan ve tebligat sisteminin dijitalleştirilmesi ve teknik denetim mekanizmasının güçlendirilmesi yönünden daha sistematik hale getirilmiştir (Uyg. Yön. m.7/1, m.7/3, m.7/4).
Aşağıda süreç, kanun ve yönetmelik maddeleri birlikte değerlendirilerek ayrıntılı biçimde açıklanmaktadır.
1. Riskli Yapının Tanımı ve Kapsamı
Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan ve bu riskin bilimsel ve teknik verilerle ortaya konulduğu yapılardır (6306 m.3/1).
Yönetmelik uyarınca riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların barınma, çalışma, ibadet, dinlenme gibi amaçlarla kullandıkları yapılar ile hayvan ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılabilir; inşaat halindeki veya metruk yapılar bu kapsamda değildir (Uyg. Yön. m.7/1).
Danıştay kararlarında, riskli yapı raporunun mutlaka performans analizi, karot numunesi, statik hesap ve teknik veri içermesi gerektiği; yalnızca gözlemsel kanaate dayanan raporların iptal sebebi olduğu vurgulanmaktadır.
2. Elektronik Yazılım Zorunluluğu
21/05/2024 değişikliği ile riskli yapı tespiti yalnızca Başkanlıkça geliştirilen elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılabilir hale getirilmiştir (Uyg. Yön. m.7/1).
Elektronik sistem dışında hazırlanan raporlar usule aykırılık teşkil eder. Ayrıca raporda Ulusal Adres Veri Tabanındaki adres ve bina kodunun bulunması zorunludur (Uyg. Yön. m.7/3).
Yargı kararlarında elektronik kayıt oluşturulmadan düzenlenen raporlar hukuka aykırı sayılmaktadır.
3. Riskli Yapı Tespitinin Malik Tarafından Yaptırılması
Riskli yapı tespiti öncelikle malik veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır ve masraflar kendilerine aittir (6306 m.3/1; Uyg. Yön. m.7/2-a).
Kat mülkiyeti kurulmamış arsa paylı tapularda fiili yapı sahibi arsa paydaşı başvuru yapabilir. Tapuda yapı başkasına ait olarak şerhli ise lehine şerh bulunan kişi tespit yaptırabilir (Uyg. Yön. m.7/2-a). Danıştay uygulamasında malik sıfatı bulunmayan üçüncü kişilerce yaptırılan tespitler iptal edilmektedir.
4. İdarenin Resen Tespit Yetkisi
Maliklerin tespiti yaptırmaması halinde Başkanlık veya İdare süre verir; süre sonunda yaptırılmazsa resen tespit yapılır (6306 m.3/1; Uyg. Yön. m.7/2-b). Bu durumda masraflar maliklere hisseleri oranında yüklenir ve ödenmemesi halinde 6183 sayılı Kanun uyarınca kamu alacağı olarak tahsil edilir (Uyg. Yön. m.7/2-b). Danıştay kararlarında süre verilmeden yapılan resen tespit işlemleri hukuka aykırı bulunmuştur.
5. Tespitin Engellenmesi ve Kolluk Marifetiyle Giriş
Tespit yapılmasının engellenmesi, kapıların kilitli tutulması veya cebir uygulanması halinde mülki idare amirinden yazılı izin alınarak kolluk marifetiyle zorla giriş yapılabilir (6306 m.3/1; Uyg. Yön. m.7/2-c). Yazılı izin olmadan yapılan zorla giriş işlemleri hukuka aykırı kabul edilmektedir.
6. Tek Rapor İlkesi
Her yapı için kural olarak yalnızca bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir (Uyg. Yön. m.7/3).
Ancak;
İtiraz üzerine yeniden tespit,
Yargı kararı,
Gerçeğe aykırılığın ortaya çıkması,
Yapının risk durumunu etkileyen yeni bir somut olay hallerinde yeniden rapor mümkündür (Uyg. Yön. m.7/3). Bu düzenleme uygulamada “rapor değiştirerek sonucu değiştirme” girişimlerini önlemek amacı taşımaktadır.
7. İdari İnceleme ve Tapuya Şerh
Rapor elektronik sistem üzerinden İl Müdürlüğüne gönderilir ve teknik yönden incelenir (Uyg. Yön. m.7/4). Eksiklik yoksa en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve beyanlar hanesine “Riskli Yapıdır” şerhi işlenir (Uyg. Yön. m.7/4). Bu şerh satış, kredi, kat karşılığı sözleşme ve banka işlemlerini doğrudan etkiler.
8. Tebligat ve İlan Sistemi
Riskli yapı tespitine ilişkin tutanak:
Yapıya asılır
e-Devlet üzerinden bildirilir
Muhtarlıkta 15 gün ilan edilir
Başkanlık internet sitesinde yayımlanır. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi sayılır (Uyg. Yön. m.7/4). Danıştay kararlarında usulsüz tebligat iptal sebebi sayılmıştır.
9. 15 Günlük İtiraz Süreci
Malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir (Uyg. Yön. m.7/5). Süre hak düşürücüdür. Süresinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz (Uyg. Yön. m.7/5).
10. Teknik Heyet İncelemesi
İtirazlar 7 kişilik teknik heyet tarafından incelenir (6306 m.3; Uyg. Yön. m.7/6). Heyet; raporu teknik yönden değerlendirir ve karar verir. Heyet kararı sonrası süreç kesinleşir.
11. Kültür Varlıkları İstisnası
2863 sayılı Kanun kapsamındaki yapılar için riskli yapı tespiti malik talebine bağlıdır ve kesinleşme sonrası Koruma Kurulu kararı doğrultusunda işlem yapılır (Uyg. Yön. m.7/8).
12. Resen Riskli Kabul (Madde 6/A Süreci)
Yıkılacak derecede tehlikeli yapılarda Başkanlık doğrudan riskli kabul kararı verebilir; ilan 2 gün yapılır, 2 gün içinde itiraz edilir ve 3 gün içinde teknik heyet karar verir (6306 m.6/A). Bu prosedür olağan riskli yapı sürecinden çok daha hızlıdır.
13. Riskli Yapı Tespitinin Hukuki Sonuçları
Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde:
90 günlük yıkım süreci başlar (6306 m.5)
Elektrik, su ve doğalgaz kesilebilir.
Kat mülkiyeti terkin edilebilir.
Salt çoğunlukla karar süreci başlar (6306 m.6).
Arsa payı satışı gündeme gelebilir.
Acele kamulaştırma uygulanabilir. Bu aşamada yapılan usul hataları mülkiyet kaybına yol açabilir.
14. Yargı Denetimi ve Dava Hakkı
Riskli yapı tespiti bir idari işlemdir ve tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (6306 m.6/9).
Danıştay içtihatlarında iptal sebepleri şunlardır:
Usulsüz tebligat
Teknik hesap eksikliği
Performans analizi yapılmaması
Malik sıfatı hatası
Elektronik sistem dışı rapor
Tek rapor ilkesine aykırılık
Riskli Yapı Tespitinin Hukuki Sonuçları
Riskli yapı tespiti sonrası:
Yıkım süresi başlar (90 gün).
Elektrik, su, doğalgaz kesilebilir.
Kat mülkiyeti terkin edilir.
Salt çoğunlukla karar alma süreci başlar.
Arsa payı satışı gündeme gelebilir.
Acele kamulaştırma yapılabilir. Bu aşamada yapılacak hata mülkiyet kaybına yol açabilir.
Sonuç
Riskli yapı tespiti süreci; teknik inceleme, elektronik kayıt, idari denetim, tapu şerhi, tebligat, itiraz, teknik heyet ve yargı denetimi aşamalarından oluşan çok katmanlı bir idari mekanizmadır (6306 m.3; Uyg. Yön. m.7).
Bu süreçte yapılacak usul veya teknik hata, yıkımın durmasına ya da mülkiyet kaybına yol açabilir. Bu nedenle riskli yapı süreci yalnızca mühendislik değil, aynı zamanda güçlü bir hukuki denetim gerektirir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Riskli yapı süreci;
İdari işlem
Tapu işlemi
Tebligat hukuku
Kamulaştırma hukuku
Kat mülkiyeti hukuku
İdare hukuku
Ceza hukuku boyutları olan çok yönlü bir süreçtir.
Özellikle şu konularda hukuki destek gerekir:
✔️ Süre takibi
✔️ İtiraz dilekçesi hazırlanması
✔️ Teknik heyet sürecinin izlenmesi
✔️ Tapu şerhinin denetimi
✔️ Usulsüz rapora karşı dava
✔️ Yıkım süresinin kontrolü
✔️ Arsa payı satışının engellenmesi
2M Hukuk ile Güvenli Kentsel Dönüşüm Süreci
2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak; İstanbul’un tüm ilçelerinde (Kadıköy, Üsküdar, Ataşehir, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Beşiktaş, Şişli, Bakırköy, Bahçelievler, Küçükçekmece, Başakşehir, Esenyurt, Beylikdüzü ve tüm diğer ilçeler) Kocaeli Gebze, Çayırova, Darıca, bölgelerinde riskli yapı sürecinin başından sonuna kadar kentsel dönüşüm avukatı olarak hukuki danışmanlık vermekteyiz.
Yapı Sürecinde Stratejik Hukuki Yönetim
Tebligatın geçerli olup olmadığı incelenir.
15 günlük itiraz süresi kaçırılmaz. Rapor teknik yönden denetlenir. Gerekirse iptal davası açılır. Mülkiyet hakkı korunur. Arsa payı satışına karşı tedbir alınır
Riskli yapı tespiti sadece teknik bir işlem değildir. Mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen idari bir süreçtir. Yanlış veya denetlenmeyen bir risk raporu:
Yıkım
Arsa payı satışı
Kamulaştırma
Hak kaybı sonuçlarını doğurabilir. Bu nedenle sürecin ilk gününden itibaren uzman hukuki denetim altında yürütülmesi gerekir.
