Dayanak: 6306 sayılı Kanun m.6 — Uygulama Yönetmeliği m.13, m.15 ve m.15/A

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapıların yıkılmasının ardından en kritik aşama, yeni yapının hangi yüklenici tarafından yapılacağının belirlenmesi ve maliklerle müteahhit arasında inşaat sözleşmesinin kurulmasıdır. Bu aşamada verilen kararlar, sonraki üç–beş yılın tamamını belirler; çünkü imzadan sonra geri dönüş, imzadan önceki incelemeden çok daha pahalıdır.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği hükümlerine göre dönüşüm sürecinde öncelikli olarak taşınmaz maliklerinin karar alması esastır. Malikler taşınmazlarını kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı veya benzeri yöntemlerle değerlendirebilir.

Kısa yanıt: Yüklenici seçimi ve sözleşme, arsa payı oranına göre maliklerin salt çoğunluğu ile kararlaştırılır. 04.02.2026 değişikliğinden sonra karar, Ek-12 formuyla çağrılan bir toplantıda alınmalıdır. Sözleşme taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak tamamlanma oranının %10’u altındaki oranda ve İdare izniyle satabilir. Bir yıl içinde işe başlanmaması veya en az altı ay durması hâlinde sözleşme resen feshedilebilir.

Sözleşme önünüze mi geldi?

İmzadan önceki bir saatlik inceleme, imzadan sonraki üç yıllık davadan ucuzdur.

0505 390 25 48 — Hemen Arayın WhatsApp’tan Yazın

1. Müteahhidin Belirlenmesi

Dayanak: Kanun m.6 — Yönetmelik m.15

Kentsel dönüşüm projelerinde yeni yapının inşası için arsa sahiplerinin bir yüklenici ile anlaşması gerekir. Yönetmeliğin 15. maddesine göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara ilişkin kararlar arsa payı oranına göre maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilir.

Bu süreçte:

  • Arsa sahipleri bir veya birden fazla müteahhitten proje ve teklif alabilir,
  • Projenin mimari planı, bağımsız bölüm dağılımı, ortak alanlar ve inşaat süresi değerlendirilir,
  • Kat karşılığı oranı veya hasılat paylaşımı oranı belirlenir.

Toplantı zorunluluğu ve Ek-12 çağrı formu

Yönetmeliğe göre maliklerden birinin talebi üzerine bütün maliklerin toplantıya çağrılması gerekir. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikten sonra bu çağrının şekli de belirlenmiştir: toplantının yeri ve zamanı, Yönetmelik ekindeki Ek-12 formu doldurularak;

  • ilgili muhtarlıkta, ya da yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek,
  • ya da noter aracılığıyla

maliklere bildirilir. Toplantının yapılabilmesi için arsa payı bakımından salt çoğunluğun katılımı, karar alınabilmesi için ise yine salt çoğunluk gerekir. Alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır.

Artık imza toplamak yeterli değil. 04.02.2026 öncesinde uygulamada karar çoğunlukla kapı kapı imza toplanarak oluşturuluyordu. Bugün bu yöntemle kurulan bir “salt çoğunluk”, toplantı daveti ve tutanağı dosyada bulunmadığı için sonraki satış ve ruhsat aşamalarını kilitler. Toplantı daveti ile tutanakların müracaat dosyasına eklenmesi zorunludur.

Müteahhit hakkında imzadan önce yapılması gereken üç kontrol

KontrolNereden bakılır?Ne öğrenilir?
Yetki belgesi numarasıYAMBİS (Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemi)Müteahhidin kayıtlı olup olmadığı, grubu ve iş deneyimi. Yetki belgesi olmayan kişi yapı ruhsatına müteahhit olarak yazılamaz.
Şirket ve ortaklık yapısıTicaret Sicil Gazetesi, MERSİSSermaye, temsil yetkisi, yeni kurulmuş “proje şirketi” olup olmadığı, ortakların başka şirketlerdeki durumu.
Geçmiş projeler ve uyuşmazlıklarTamamlanan projelerin iskân durumu, teslim tarihleri, malik referanslarıTeslim disiplini, iskân alma performansı, önceki maliklerle yaşanan sorunlar.

2. Kat Karşılığı veya Hasılat Paylaşımı Modelinin Belirlenmesi

Dayanak: Kanun m.6 — Yönetmelik m.13

Yönetmeliğin 13. maddesine göre uygulama alanındaki taşınmaz malikleri, taşınmazlarını kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle değerlendirebilir. İlgili kurum, malikleri proje ortağı yapmak suretiyle de kat veya hasılat karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir.

KarşılaştırmaKat Karşılığı İnşaatHasılat Paylaşımı
Malik ne alır?Yeni binada belirlenen sayıda bağımsız bölümSatıştan elde edilen gelirden pay
Finansmanı kim sağlar?MüteahhitMüteahhit
Malikin temel riskiTeslim gecikmesi, imalat kalitesi, iskân alınamamasıSatış fiyatının düşük tutulması, satış hızının yavaşlaması, piyasa dalgalanması
Sözleşmede kilit hükümŞerefiye tablosu, kat/cephe tahsisi, teslim süresi ve cezai şartAsgari satış fiyatı ve malik onayı olmadan indirim yapılamayacağı

Hasılat paylaşımında en sık atlanan madde: Sözleşmeye metrekare başına asgari satış fiyatı ve bu fiyatın altında satış için maliklerin yazılı onayının gerekeceği yazılmazsa, müteahhit daireleri hızlı satmak için fiyat kırabilir. Gelirden pay alan malik, kendi payını düşüren bir satışa itiraz edemez hâle gelir.

3. İnşaat Sözleşmesinin Noterde Düzenlenmesi

Dayanak: Kanun m.6 — Yönetmelik m.13

Arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşme genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde düzenlenir.

Şekil şartında yaygın bir hata: Bu sözleşmeler noterde “düzenleme şeklinde” yapılmak zorundadır. Noterin hazır bir metnin altındaki imzayı onayladığı “onaylama” (tasdik) yeterli değildir.

Sebebi şudur: sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devri vaadini içerdiğinden resmî şekle tabidir ve taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenleme biçiminde yapılır. Adi yazılı veya yalnızca imza onaylı sözleşmeler, tapu devri talebine dayanak yapılamaz. Uygulamada bu ayrım gözden kaçırıldığı için, yıllar sonra tapu istenemeyen sözleşmelerle karşılaşılmaktadır.

Tapuya şerh: zorunlu değil, ama vazgeçilmez

Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi kanunen zorunlu değildir; ancak şerh edilen sözleşme üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir. Şerh verilmemiş bir sözleşmede, arsa payı üçüncü bir kişiye devredilirse malikin durumu ciddi biçimde zayıflar. Bu nedenle şerh, sözleşme imzasıyla aynı gün yapılmalıdır.

Kat irtifakı ve tapu işlemleri (Yönetmelik m.13/12)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yürütülen projelerde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir. Hak sahiplerine düşecek bağımsız bölümlerin sözleşmede açıkça ve tek tek belirtilmesi gerekir — “üst kattan bir daire” gibi belirsiz ifadeler, teslim aşamasında uyuşmazlığın kaynağıdır.

Malikleri koruyan iki hüküm — sözleşmede yazmasa bile geçerlidir:

Zorunlu teminat (Kanun m.8/6). Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projelerde yapım işini üstlenen müteahhidin, yapı ruhsatı alınmadan önce, kapsamı ve koşulları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.

Haciz koruması (Kanun m.6/10). Taşınmazlar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar — sözleşmeye kat irtifakı takvimi mutlaka yazılmalıdır.

4. Sözleşmede Yer Alması Gereken Temel Hususlar

Dayanak: Yönetmelik m.13 ve m.15

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinin kapsamı geniştir. Aşağıdaki hususların açık ve ölçülebilir biçimde düzenlenmesi gerekir:

  • Projenin mimari özellikleri ve bağımsız bölüm sayısı,
  • Arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki paylaşım oranı ve şerefiye tablosu,
  • İnşaatın başlama ve bitiş süresi,
  • Müteahhidin teslim yükümlülüğü ve iskân alma yükümlülüğü,
  • Cezai şart ve gecikme tazminatı,
  • Ortak alanların kullanımı ve teslim standardı,
  • Kira yardımı veya geçici konut düzenlemeleri.

Müteahhit payının satışı: %10 kuralı (Yönetmelik m.13/10)

Müteahhidin kendi payına düşen bağımsız bölümleri erkenden satıp sahayı terk etmesine karşı en somut koruma budur. Yönetmelik m.13/10 uyarınca:

  1. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesini talep eder,
  2. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetim sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler,
  3. Bu oranın %10’u altındaki oranda satış yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir,
  4. Tamamlanma oranında veya bu oranın üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir,
  5. İdareden inşaatın tamamlandığına dair yazı alınması veya yapı kullanma izin belgesi sunulması hâlinde müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin tamamının satışı yapılabilir,
  6. Bir parselde birden fazla blok aynı müteahhit tarafından yapılıyorsa, bloklar için ayrı ayrı ruhsat düzenlenmiş olsa da tamamlanma ve satış oranı blokların tamamı üzerinden hesaplanır.

Neden önemli? Bu düzenleme, projelerde erken satış yoluyla mağduriyet oluşmasını önlemek amacıyla getirilmiştir. Malik olarak, müteahhidin tapuda kaç bağımsız bölüm devrettiğini dönem dönem kontrol etmelisiniz; kurala aykırı satış tespit ederseniz derhal İdareye yazılı başvuru yapın.

5. Müteahhidin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi

Dayanak: Kanun m.6/14 — Yönetmelik m.13/11

Kanun ve Yönetmelik, müteahhidin projeyi geciktirmesi veya inşaata hiç başlamaması hâlinde maliklere sözleşmenin resen feshini isteme hakkı tanır. Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerin feshi, iki hâlde talep edilebilir:

a) İnşaata başlanmaması

Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması.

b) İnşaatın uzun süre durması

Yapım işine başlanmış olmakla birlikte işin durdurulması ve en az altı ay boyunca projeyi bitirmeye elverişli seviyede ekip ve ekipmanla faaliyete devam edilmemesi.

Bu durum uygulamada şu belgelerle ortaya konur: tarihli fotoğraflar, yapı denetim kayıtları, idari tespit tutanakları, gerektiğinde uydu görüntüleri ve elektrik–su aboneliklerine ilişkin tüketim kayıtları.

Delil toplamaya bugünden başlayın. Fesih başvurusunun en zayıf noktası “altı aydır faaliyet yok” iddiasının ispatıdır. Şantiyenin ayda bir, tarih damgalı fotoğraflanması ve yapı denetim raporlarının düzenli istenmesi, sonradan toplanamayacak delilleri bugünden biriktirir.

6. Müteahhide Verilecek İhtar ve Fesih Süreci

Fesih, doğrudan mahkemeye gidilerek değil, idari bir prosedürle işletilir:

1Salt çoğunlukla fesih kararı

Malikler, arsa payı bakımından salt çoğunlukla sözleşmenin feshini talep etme kararı alır.

2İdareye başvuru

Başvuru, ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye, delilleriyle birlikte yapılır.

3Müteahhidin savunması

Müteahhitten yazılı savunma istenir ve bunun için süre verilir. Müteahhit bu aşamada gecikmenin kendisinden kaynaklanmadığını ileri sürebilir.

430 günlük ihtar

İnceleme sonucunda şartların oluştuğu tespit edilirse, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir.

5Resen fesih

Bu sürenin sonunda müteahhit işe başlamaz veya yeterli faaliyet yürütmezse, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.

Yargısal denetimin sınırı: İdare mahkemeleri bu denetimi, müteahhidin kusurunun ayrıntılı incelemesine girmeden; “işin fiilen durmuş olması” ve “ihtara rağmen başlanmaması” olguları üzerinden yapmaktadır. Bu nedenle dosyanın gücü, hukuki argümandan çok tarihli ve somut delillerden gelir.

7. Fesih Sonrası Süreç

Sözleşmenin feshedilmesi hâlinde:

  • Tapuda şerh edilmiş sözleşmeler tapu müdürlüğünce terkin edilir,
  • Malikler yeni bir müteahhitle sözleşme yapabilir,
  • Daha önce yapılan işler ve ödemeler, genel hukuk hükümlerine göre hesaplaşma konusu olur,
  • Müteahhide devredilmiş bağımsız bölümler bakımından tapu durumunun ayrıca çözülmesi gerekir.

Malikler lehine önemli bir hüküm: Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Yani müteahhit, ödediği kira yardımlarını fesihten sonra maliklerden isteyemez.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Mutlaka Bulunması Gereken 15 Madde

Kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanan sözleşme, projenin en kritik hukuki belgesidir. Eksik veya belirsiz maddeler, arsa sahiplerinin ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olur.

  1. Tarafların kimlik ve tapu bilgileri. Arsa sahipleri ile müteahhidin açık kimlik bilgileri; şirket ise ticaret sicil bilgileri, yetkilileri ve yetki belgesi numarası.
  2. Taşınmazın açık tapu bilgileri. Ada, parsel numarası, arsa payları ve mevcut bağımsız bölüm bilgileri.
  3. Projenin mimari özellikleri. Kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı, daire büyüklükleri ve ortak alanlar.
  4. Bağımsız bölüm paylaşımı. Arsa sahiplerine ve müteahhide düşecek daire veya işyerleri, kat ve cephe numarasıyla belirtilmelidir.
  5. İnşaatın başlama tarihi. Sözleşmeden sonra kaç gün içinde başlanacağı — “ruhsat alındıktan sonra” gibi belirsiz ifadelerden kaçının.
  6. İnşaatın tamamlanma süresi. Teslim tarihi açıkça yazılmalı ve süre sınırı belirlenmelidir.
  7. Gecikme hâlinde cezai şart. Gecikilen her ay için ödenecek tazminat tutarı.
  8. Kira yardımı veya kira bedeli. Yıkım sonrası ödenecek tutar, ödeme günü ve artış esası.
  9. Müteahhidin teminatı. Banka teminat mektubu, teminat ipoteği veya başka bir güvence — zorunlu bina tamamlama sigortasına ek olarak.
  10. İnşaat kalitesi ve teknik standartlar. Beton ve demir sınıfı, yalıtım, cephe, asansör ve daire içi ince imalat (zemin, iç kapı, mutfak, banyo) marka/model düzeyinde.
  11. Müteahhit payının satışı. Yönetmelik m.13/10’daki %10 kuralına atıf ve buna aykırı satışın sonuçları.
  12. Tapu işlemleri ve kat irtifakı takvimi. Kat irtifakının yapım işine başlandıktan sonra altı ay içinde kurulacağı açıkça yazılmalıdır.
  13. Sigorta ve yapı denetimi. Yapı denetim kuruluşunun kim olacağı ve sigorta yükümlülükleri.
  14. Sözleşmenin feshi şartları. Yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde fesih usulü ve tasfiye.
  15. Uyuşmazlık hâlinde yetkili mahkeme. Yetkili mahkeme ve icra dairesi.

Bu 15 maddeye eklenmesi gereken 16’ncısı: iskân yükümlülüğü.

İncelediğimiz sözleşmelerin büyük bölümünde iskân (yapı kullanma izin belgesi) süresi ve iskân alınmamasına bağlı cezai şart hiç yer almıyor. Bina bitmiş, daireler teslim edilmiş ama iskân alınmamışsa malikler kat mülkiyetine geçemez, konut kredisi kullanılamaz ve satış zorlaşır. Sözleşmeye “iskân şu tarihe kadar alınacaktır, alınmaması hâlinde aylık şu tutarda cezai şart ödenir” hükmü mutlaka konulmalıdır.

Müteahhit Seçerken Yapılan En Büyük Hukuki Hatalar

Kentsel dönüşüm projelerindeki sorunların büyük bölümü yanlış müteahhit seçimi veya eksik sözleşmelerden kaynaklanır. En sık yapılan hatalar:

  1. Müteahhidin mali gücünü araştırmamak. Birçok proje finansman yetersizliği nedeniyle yarım kalır.
  2. Geçmiş projeleri incelememek. Tamamlanan projelerin iskân durumu ve teslim tarihleri sorulmadan anlaşma yapmak ciddi risktir.
  3. Sözleşmeyi uzman bir avukata incelettirmemek. Bu sözleşmeler teknik metinlerdir.
  4. Teminat almamak. Teminat mektubu veya teminat ipoteği olmadan sözleşme yapmak büyük risktir.
  5. İnşaat süresini net yazmamak. Süresi belirsiz projelerde gecikme kaçınılmazdır.
  6. Cezai şart koymamak. Yaptırımı olmayan bir teslim taahhüdü caydırıcı değildir.
  7. Kat planlarını sözleşmeye eklememek. Hangi malikin hangi daireyi alacağı belirsiz kalır.
  8. Tapuya şerh verdirmemek. Şerhsiz sözleşme üçüncü kişilere karşı zayıftır.
  9. Müteahhidin borç durumunu araştırmamak. Hacizli veya mali sıkıntıdaki şirketlerle yapılan sözleşmeler risklidir.
  10. Maliklerin ortak hareket etmemesi. Birlik sağlanamayan binalarda süreç uzar ve pazarlık gücü düşer.
  11. Farklı şartnamelerle teklif toplamak. Aynı teknik şartname ve aynı imar verisiyle alınmayan teklifler gerçek anlamda karşılaştırılamaz.
  12. Sözleşmeyi noterde “onaylatmak”, düzenletmemek. Şekil eksikliği, yıllar sonra tapu talebini dayanaksız bırakır.

Sözleşmenizi madde madde inceletin

Alternatif madde metni önerisi ve müzakere haritasıyla birlikte.

0551 280 25 48 info@2mhukuk.com

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örnek Madde Analizi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz devrine ilişkin hükümler içeren karma nitelikli sözleşmelerdir. Aşağıda sık kullanılan maddelerin örnek analizi yer almaktadır.

İnşaat süresi maddesi

“Yüklenici, işbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 24 ay içinde inşaatı tamamlayarak bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt eder.”

Analiz: Sürenin başlangıcının imza tarihine bağlanması malik lehinedir; “ruhsat alındıktan sonra” ifadesi ruhsat gecikmesini malike yükler. Ayrıca mücbir sebep tanımı sınırlı sayılmalı, aksi hâlde her gecikme mücbir sebep sayılabilir.

Cezai şart maddesi

“Yüklenicinin inşaatı süresinde teslim etmemesi hâlinde, gecikilen her ay için arsa sahiplerine aylık kira bedeli tutarında gecikme tazminatı ödemeyi kabul eder.”

Analiz: Tutarın emsal kira bedelinin belirli bir katı olarak belirlenmesi caydırıcılığı artırır. Ayrıca cezai şartın tazminat talebini ortadan kaldırmayacağı açıkça yazılmalıdır; aksi hâlde malik yalnızca cezai şartla yetinmek zorunda kalabilir.

Teminat maddesi

“Yüklenici, sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilmesini teminen banka teminat mektubu sunmayı kabul eder.”

Analiz: Teminat mektubunun kesin, süresiz ve ilk talepte ödenir nitelikte olması gerekir; süreli mektuplar teslim gecikince zaten sona ermiş olur. Teminat tutarı, projenin değeriyle orantılı belirlenmelidir. Bu maddenin, Kanun m.8/6’daki zorunlu bina tamamlama sigortasının yerine değil, ona ek olarak düzenlendiği belirtilmelidir.

Kırmızı çizgi olarak önerdiğimiz altı başlık

Müzakerede taviz verilmemesini önerdiğimiz başlıklar: kademeli devir veya teminat ipoteği · şahsi garantörlük · gecikme (kira) tazminatı · iskân cezai şartı · iş bitirme süresi · kat irtifakı takvimi. Bu altı başlıkta taviz veren malik, sonraki yılları dava salonunda geçirme riski alır.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm sözleşmesi nedir ve neden önemlidir?

Arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan ve riskli yapıların yıkılarak yerine yeni bir yapı inşa edilmesini düzenleyen hukuki sözleşmedir. Bağımsız bölüm paylaşımı, inşaat süresi, teslim şartları, gecikme cezaları ile tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler. Eksik veya hatalı hazırlanan sözleşmeler ciddi hak kayıplarına yol açtığından, uzman bir avukat tarafından hazırlanması veya incelenmesi büyük önem taşır.

Kentsel dönüşüm için tüm maliklerin onayı gerekir mi?

Hayır. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalar, arsa payı bakımından salt çoğunlukla alınan kararlarla gerçekleştirilebilir. Bu düzenleme, dönüşümün azınlık malikçe engellenmesini önlemek amacıyla getirilmiştir. Ancak kararın hukuka uygun alınması, Ek-12 formuyla toplantıya çağrı yapılması ve tutanağa bağlanması gerekir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Arsa sahiplerinin arsalarını müteahhide vererek karşılığında yapılacak binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmını aldığı sözleşme türüdür. Müteahhit inşaatı finanse eder ve gerçekleştirir; arsa sahipleri yeni binada kendilerine düşen daire veya işyerlerini alır. Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinde en yaygın kullanılan model budur.

Sözleşmenin noterde onaylatılması yeterli mi?

Hayır. Sözleşme taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde “düzenleme şeklinde” yapılmalıdır. Noterin hazır metnin altındaki imzayı tasdik ettiği onaylama yeterli değildir. Adi yazılı veya yalnızca imza onaylı sözleşmeler tapu devri talebine dayanak yapılamaz.

Müteahhit seçerken nelere dikkat edilmelidir?

Mali gücü, daha önce yaptığı projeler ve bunların iskân durumu, teknik kadrosu ve finansman kapasitesi araştırılmalıdır. Yetki belgesi numarası YAMBİS üzerinden, şirket yapısı Ticaret Sicil Gazetesi’nden kontrol edilmelidir. Sözleşmede teslim süresi, cezai şart, teminat ve iskân yükümlülüğü açıkça düzenlenmelidir.

Müteahhit kendi dairelerini ne zaman satabilir?

Yönetmelik m.13/10 uyarınca İdare, inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın %10’u altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. Tamamlanma oranında veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir. İskân belgesi sunulması hâlinde müteahhit payının tamamı satılabilir.

Müteahhit projeyi yarım bırakırsa ne yapılabilir?

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması veya yapım işinin durdurularak en az altı ay projeyi bitirmeye elverişli ekip ve ekipmanla devam edilmemesi hâlinde, malikler salt çoğunlukla idareye başvurarak sözleşmenin resen feshini talep edebilir. Müteahhide 30 gün süre verilerek ihtarda bulunulur; bu süre sonunda işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.

Fesihten sonra müteahhit ödediği kira yardımını geri isteyebilir mi?

Hayır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.

Kentsel dönüşüm sözleşmesi tapuya şerh edilmek zorunda mı?

Zorunlu değildir, ancak büyük bir hukuki güvence sağlar. Tapuya şerh edilen sözleşme üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir ve tarafların haklarının korunmasına yardımcı olur. Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu siciline şerhi oldukça yaygındır ve imza ile aynı gün yapılması önerilir.

Müteahhidin alacaklıları dairelerimize haciz koyabilir mi?

Kanun m.6/10 uyarınca, taşınmazlar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma sona erer.

Kentsel Dönüşümde Uzman Avukat Desteği Neden Gerekli?

Kentsel dönüşüm projeleri yalnızca teknik ve mimari bir süreç değildir; aynı zamanda karmaşık hukuki işlemler, sözleşmeler ve tapu işlemlerini içeren kapsamlı bir hukuk sürecidir. Riskli yapı tespiti, maliklerin karar alma süreci, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve tapu işlemleri gibi aşamaların her biri ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

En sık karşılaşılan sorunlar; eksik hazırlanan sözleşmeler, müteahhit kaynaklı gecikmeler, bağımsız bölüm paylaşımı uyuşmazlıkları, tapu işlemlerindeki hatalar ve projenin yarım kalmasıdır. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri teknik ve detaylı hükümler içerdiğinden mutlaka bir hukukçu tarafından hazırlanmalı veya incelenmelidir.

Bir avukatın bu süreçte sağlayacağı katkılar

  • Müteahhit seçimi öncesinde hukuki ve mali risk analizi yapılması,
  • Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuka uygun hazırlanması ve alternatif madde metinlerinin önerilmesi,
  • Malikler arasındaki karar süreçlerinin kanuna uygun yürütülmesi (Ek-12 çağrısı, hazırun cetveli, tutanak),
  • Tapu işlemleri ve sözleşme şerhlerinin doğru şekilde yapılması,
  • Yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde resen fesih sürecinin yürütülmesi,
  • Tazminat ve dava süreçlerinin takibi.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı ve Tuzla gayrimenkul avukatı sıfatıyla; sözleşme hazırlığı, proje danışmanlığı ve uyuşmazlıkların çözümü konularında hizmet sunar. Merkez ofisimiz Tuzla’dadır; Anadolu Yakası ve Kocaeli hattında saha ağırlıklı, İstanbul’un tamamında dosya bazlı çalışıyoruz. Dönüşümün en yoğun olduğu Bağcılar, Esenler, Bahçelievler, Avcılar, Küçükçekmece, Esenyurt, Zeytinburnu, Gaziosmanpaşa ile Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Ataşehir, Ümraniye, Pendik, Sultanbeyli dosyalarında aktif olarak görev alıyoruz.

Büromuz ve ekibimiz hakkında ayrıntılı bilgi için kurumsal sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm projelerinde uzman avukat desteği almak yalnızca bir tercih değil, çoğu zaman hak kayıplarını önleyen kritik bir gerekliliktir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit anlaşmaları gibi yüksek değerli işlemlerde profesyonel hukuki destek, projenin güvenli ve sorunsuz tamamlanmasına doğrudan katkı sağlar.

Müteahhit Seçimi ve Sözleşme İçin Ön Görüşme

Teklif karşılaştırması, teknik şartname incelemesi ve sözleşme müzakeresi — dosyanızı birlikte değerlendirelim.

0505 390 25 48 WhatsApp Canlı Destek

Postane Mahallesi, Seher Sokak No: 18/2, Tuzla / İstanbul · info@2mhukuk.com

Resmî Kaynaklar ve Mevzuat

Yasal uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş, tavsiye veya reklam niteliği taşımaz. Her dosya kendi şartları içinde değerlendirilmelidir. Mevzuat metinleri, süreler ve oranlar değişebilir; işlem yapmadan önce güncel mevzuatı kontrol ediniz veya büromuzla iletişime geçiniz.

Müteahhit Seçimi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yapılması

Dayanak: 6306 sayılı Kanun Madde 6 – Uygulama Yönetmeliği Madde 13, Madde 15 ve Madde 15/A

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapıların yıkılmasının ardından en önemli aşamalardan biri yeni yapının hangi yüklenici tarafından yapılacağının belirlenmesi ve maliklerle müteahhit arasında inşaat sözleşmesinin yapılmasıdır.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesi ve uygulama yönetmeliği hükümlerine göre, dönüşüm sürecinde öncelikli olarak taşınmazın maliklerinin karar alması esastır. Malikler taşınmazlarını kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı veya benzeri yöntemlerle değerlendirebilir.

1. Müteahhitin Belirlenmesi

Dayanak: Kanun Madde 6 – Yönetmelik Madde 15

Kentsel dönüşüm projelerinde yeni yapının inşası için arsa sahiplerinin bir yüklenici (müteahhit) ile anlaşması gerekir.

Yönetmeliğin 15. maddesine göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara ilişkin kararlar arsa payı oranına göre maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilir.

Bu süreçte;

Arsa sahipleri bir veya birden fazla müteahhitten proje ve teklif alabilir

Projenin mimari planı, bağımsız bölüm dağılımı, ortak alanlar ve inşaat süresi değerlendirilir

Projenin kat karşılığı oranı veya hasılat paylaşımı oranı belirlenir. Yönetmeliğe göre maliklerden birinin talebi üzerine bütün maliklerin toplantıya çağrılması gerekir. Toplantı;

Muhtarlıkta veya bina ilan panosunda en az 15 gün süre ile ilan edilerek veya noter aracılığıyla bildirim yapılarak gerçekleştirilir (Yönetmelik Madde 15). Toplantının yapılabilmesi için arsa payı çoğunluğunun katılımı, karar alınabilmesi için ise arsa payı çoğunluğu ile karar alınması gerekir.

2. Kat Karşılığı veya Hasılat Paylaşımı Modelinin Belirlenmesi

Dayanak: Kanun Madde 6 – Yönetmelik Madde 13

Yönetmeliğin 13. maddesine göre, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerinin taşınmazları kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle değerlendirilebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Modeli

Bu modelde; Müteahhit inşaatı üstlenir ve finansmanını sağlar. Arsa sahipleri arsalarını projeye tahsis eder. Yapılan bağımsız bölümler belirlenen oranlara göre arsa sahipleri ve müteahhit arasında paylaşılır. Yönetmeliğin 13. maddesine göre bu tür uygulamalarda maliklerle uzlaşma oranları dikkate alınarak sözleşme yapılabilir.

Hasılat Paylaşımı Modeli

Bu modelde; Yapılan bağımsız bölümler satışa çıkarılır. Satıştan elde edilen gelirler arsa sahipleri ve müteahhit arasında paylaşılır. Yönetmelik, dönüşüm projelerinde maliklerin proje ortağı yapılabilmesine de izin vermektedir (Madde 13/5).

3. Noter Onaylı İnşaat Sözleşmesinin Düzenlenmesi

Dayanak: Kanun Madde 6 – Yönetmelik Madde 13

Arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşme genellikle;

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

veya gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde düzenlenir. Bu sözleşmeler;

noter huzurunda düzenlenir veya onaylanır. çoğu durumda tapu kütüğüne şerh edilir. Yönetmelik Madde 13/12 hükmüne göre kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yapılacak projelerde:

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir. Hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Tapu işlemlerinde malik imzası aranmayabilir ve idare tarafından işlem yapılabilir. Bu düzenleme, dönüşüm projelerinin hızlı şekilde yürütülmesini amaçlamaktadır.

4. Sözleşmede Yer Alması Gereken Temel Hususlar

Dayanak: Yönetmelik Madde 13 ve Madde 15

Kentsel dönüşüm projelerinde yapılacak sözleşmelerin kapsamı oldukça geniştir. Yönetmelik hükümleri doğrultusunda sözleşmelerde özellikle şu hususların açık şekilde düzenlenmesi gerekir:

Projenin mimari özellikleri ve bağımsız bölüm sayısı

Arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki paylaşım oranı

İnşaatın başlama ve bitiş süresi

Müteahhidin teslim yükümlülüğü

cezai şart ve gecikme tazminatı

ortak alanların kullanımı

kira yardımı veya geçici konut düzenlemeleri. Ayrıca yönetmeliğe göre müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı inşaatın ilerleme seviyesine bağlıdır.

Yönetmelik Madde 13/10 hükmüne göre;

Müteahhit payına düşen bağımsız bölümler inşaat ilerleme oranına göre satılabilir,

Bu satışın yapılabilmesi için idarenin yazılı izni gerekir,

İdare izin vermeden müteahhit bağımsız bölümleri satamaz. Bu düzenleme, projelerde erken satış yoluyla mağduriyet oluşmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.

5. Müteahhitin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi Durumu

Dayanak: Kanun Madde 6/14 – Yönetmelik Madde 13/11

6306 sayılı Kanun ve yönetmelik hükümleri, müteahhitin projeyi geciktirmesi veya inşaata başlamaması durumunda maliklere önemli haklar tanımaktadır.

Yönetmelik Madde 13/11 hükmüne göre sözleşmeler aşağıdaki durumlarda feshedilebilir:

İnşaata Başlanmaması

Bütün maliklerle anlaşma sağlandıktan sonra

veya maliklerin arsa payı çoğunluğu ile karar almasının ardından 1 yıl içinde inşaata başlanmamışsa, maliklerin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.

İnşaatın Uzun Süre Durması

Eğer; İnşaat belirli bir aşamada durmuşsa ve en az 6 ay boyunca projeyi tamamlayacak seviyede faaliyet yürütülmemişse malikler sözleşmenin feshi için başvurabilir.

Bu durum;

fotoğraflar

yapı denetim kayıtları

idari tutanaklar

uydu görüntüleri gibi belgelerle tespit edilir.

6. Müteahhide Verilecek İhtar ve Fesih Süreci

Yönetmeliğe göre fesih süreci şu şekilde ilerler: Malikler arsa payı çoğunluğu ile fesih kararı alır. Başvuru ilgili Müdürlüğe veya İdareye yapılır. Müteahhitten yazılı savunma istenir ve 15 gün süre verilir. Yapılan inceleme sonucunda şartların oluştuğu tespit edilirse müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir.

Bu sürenin sonunda; müteahhit işe başlamazsa veya yeterli faaliyet yürütmezse sözleşmeler maliklerin onayı aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.

7. Fesih Sonrası Süreç

Sözleşmenin feshedilmesi halinde:

Tapuda şerh edilmiş olan sözleşmeler tapu müdürlüğü tarafından terkin edilir

Malikler yeni bir müteahhit ile sözleşme yapabilir

Daha önce yapılan işler ve ödemeler genel hukuk hükümlerine göre hesaplaşma konusu olur. Yönetmelik ayrıca önemli bir hüküm getirmiştir: Müteahhit tarafından daha önce yapılmış kira yardımı ödemeleri maliklerden geri talep edilemez.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Mutlaka Bulunması Gereken 15 Madde

Kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanan sözleşmeler, projenin en kritik hukuki belgesidir. Bu sözleşmelerde yer alacak hükümler, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik veya belirsiz maddeler, arsa sahiplerinin ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabilir.

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde bulunması gereken başlıca hükümler şunlardır:

1. Tarafların kimlik ve tapu bilgileri
Arsa sahipleri ile müteahhitin açık kimlik bilgileri, şirket ise ticaret sicil bilgileri ve yetkilileri sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

2. Taşınmazın açık tapu bilgileri
Ada, parsel numarası, arsa payları ve mevcut bağımsız bölüm bilgileri ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.

3. Projenin mimari özellikleri
Yapılacak binanın kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı, daire büyüklükleri ve ortak alanlar sözleşmede net olarak yer almalıdır.

4. Bağımsız bölüm paylaşımı
Arsa sahiplerine ve müteahhide düşecek daire veya işyerleri açık şekilde belirtilmelidir.

5. İnşaatın başlama tarihi
Sözleşmenin imzalanmasından sonra müteahhidin ne kadar süre içinde inşaata başlayacağı belirlenmelidir.

6. İnşaatın tamamlanma süresi
Projenin teslim tarihi açıkça yazılmalı ve süre sınırı belirlenmelidir.

7. Gecikme halinde uygulanacak cezai şart
İnşaatın gecikmesi durumunda müteahhidin ödeyeceği gecikme tazminatı sözleşmede yer almalıdır.

8. Kira yardımı veya kira bedeli
Yıkım sonrası arsa sahiplerinin mağdur olmaması için ödenecek kira bedeli belirlenmelidir.

9. Müteahhidin teminatı
Bankadan alınacak teminat mektubu veya başka bir güvence mekanizması sözleşmede düzenlenmelidir.

10. İnşaat kalitesi ve teknik standartlar
Kullanılacak malzemelerin kalitesi ve teknik standartlar belirtilmelidir.

11. Müteahhit payının satışı
Müteahhidin bağımsız bölümleri hangi aşamada satabileceği belirlenmelidir.

12. Tapu işlemleri ve kat irtifakı kurulması
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin işlemler açıklanmalıdır.

13. Sigorta ve yapı denetimi
İnşaatın yapı denetim firması tarafından denetlenmesi ve sigorta işlemleri düzenlenmelidir.

14. Sözleşmenin feshi şartları
Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin nasıl feshedileceği belirtilmelidir.

15. Uyuşmazlık halinde yetkili mahkeme
Taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıklarda hangi mahkemenin yetkili olacağı yazılmalıdır.

Bu maddelerin açık şekilde düzenlenmesi, kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahiplerinin haklarını koruyan en önemli hukuki güvencedir.

Müteahhit Seçerken Yapılan En Büyük Hukuki Hatalar

Kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan sorunların büyük bölümü yanlış müteahhit seçimi veya eksik sözleşmelerden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle arsa sahiplerinin müteahhit seçimi aşamasında bazı önemli hukuki konulara dikkat etmesi gerekir.

En sık yapılan hatalar şunlardır:

1. Müteahhitin mali gücünü araştırmamak
Birçok proje müteahhidin finansman yetersizliği nedeniyle yarım kalmaktadır.

2. Daha önce yaptığı projeleri incelememek
Müteahhidin geçmiş projeleri incelenmeden anlaşma yapılması ciddi risk oluşturur.

3. Sözleşmenin uzman bir avukat tarafından incelenmemesi
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri oldukça teknik sözleşmelerdir ve mutlaka bir hukukçu tarafından incelenmelidir.

4. Teminat alınmaması
Teminat mektubu veya başka bir güvence olmadan sözleşme yapılması büyük risk oluşturur.

5. İnşaat süresinin net yazılmaması
Süre belirtilmeyen projelerde gecikmeler sık yaşanır.

6. Cezai şart koyulmaması
Gecikme halinde müteahhit üzerinde caydırıcı bir yaptırım bulunmaz.

7. Kat planlarının sözleşmede yer almaması
Projede yapılacak bağımsız bölümlerin açıkça belirlenmemesi uyuşmazlıklara yol açar.

8. Tapuya şerh verilmemesi
Sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi hak kaybına neden olabilir.

9. Müteahhitin borç durumunun araştırılmaması
Hacizli veya mali sıkıntıdaki şirketlerle yapılan sözleşmeler risklidir.

10. Maliklerin ortak hareket etmemesi
Malikler arasında birlik sağlanamadığında proje süreçleri uzar.

Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit seçimi yapılırken hukuki, mali ve teknik inceleme yapılması büyük önem taşır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örnek Madde Analizi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan ve taşınmazın yeniden inşa edilmesini düzenleyen karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz devrine ilişkin hükümler içerir.

Aşağıda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sık kullanılan bazı önemli maddelerin örnek analizi yer almaktadır.

İnşaat Süresi Maddesi

Sözleşmelerde genellikle şu şekilde düzenlenir:

“Yüklenici, işbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren **24 ay içinde inşaatı tamamlayarak bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt eder.”

Bu maddede teslim süresinin açık şekilde belirtilmesi gerekir. Sürenin belirlenmemesi projelerin yıllarca gecikmesine neden olabilir.

Cezai Şart Maddesi

Örnek düzenleme:

“Yüklenicinin inşaatı süresinde teslim etmemesi halinde, gecikilen her ay için arsa sahiplerine **aylık kira bedeli tutarında gecikme tazminatı ödemeyi kabul eder.” Bu tür cezai şartlar müteahhidin projeyi zamanında tamamlamasını teşvik eder.

Teminat Maddesi

“Yüklenici, sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilmesini teminen **banka teminat mektubu sunmayı kabul eder.” Teminat maddesi özellikle büyük projelerde arsa sahipleri açısından önemli bir güvence oluşturur.

Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm sözleşmesi nedir ve neden önemlidir?

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan ve riskli yapıların yıkılarak yerine yeni bir yapı inşa edilmesini düzenleyen hukuki sözleşmedir. Bu sözleşme; bağımsız bölüm paylaşımı, inşaat süresi, teslim şartları, gecikme cezaları ve tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler. Eksik veya hatalı hazırlanan sözleşmeler ciddi hak kayıplarına neden olabileceğinden, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin uzman bir avukat tarafından hazırlanması veya incelenmesi büyük önem taşır.

Kentsel dönüşüm için tüm maliklerin onayı gerekir mi?

Kentsel dönüşüm projelerinde karar alınabilmesi için tüm maliklerin onayı şart değildir. Mevzuata göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalar arsa payı çoğunluğu ile alınan kararlarla gerçekleştirilebilir. Bu düzenleme, dönüşüm projelerinin azınlık malik tarafından engellenmesini önlemek amacıyla getirilmiştir. Ancak kararların hukuka uygun şekilde alınması ve tutanak altına alınması gerekir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin arsalarını müteahhide vererek karşılığında yapılacak binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmını aldığı sözleşme türüdür. Bu modelde müteahhit inşaatı finanse eder ve gerçekleştirir, arsa sahipleri ise yeni yapılacak binada kendilerine düşen daire veya işyerlerini alırlar. Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinde en yaygın kullanılan model kat karşılığı inşaat modelidir.

Müteahhit seçerken nelere dikkat edilmelidir?

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit seçimi en kritik aşamalardan biridir. Müteahhitin mali gücü, daha önce yaptığı projeler, teknik kadrosu ve finansman kapasitesi mutlaka araştırılmalıdır. Ayrıca sözleşmede teslim süresi, cezai şartlar ve teminat gibi hükümler açık şekilde düzenlenmelidir. Bu aşamada uzman bir kentsel dönüşüm avukatından hukuki danışmanlık alınması büyük riskleri önleyebilir.

Müteahhit projeyi yarım bırakırsa ne yapılabilir?

Müteahhitin projeyi yarım bırakması veya inşaata başlamaması halinde arsa sahipleri çeşitli hukuki haklara sahiptir. Sözleşmede yer alan hükümler doğrultusunda sözleşme feshedilebilir ve yeni bir müteahhit ile anlaşma yapılabilir. Ayrıca gecikme veya zarar oluşması durumunda tazminat talep edilmesi de mümkündür. Bu tür durumlarda hukuki sürecin doğru yürütülmesi için uzman bir avukat desteği alınması önemlidir.

Kentsel dönüşüm sözleşmesi tapuya şerh edilmek zorunda mı?

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi zorunlu değildir ancak büyük bir hukuki güvence sağlar. Tapuya şerh edilen sözleşmeler üçüncü kişilere karşı da geçerli olur ve müteahhit veya arsa sahiplerinin haklarının korunmasına yardımcı olur. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesi uygulamada oldukça yaygındır.

Kentsel Dönüşümde Uzman Avukat Desteği Neden Gerekli?

Kentsel dönüşüm projeleri yalnızca teknik ve mimari bir süreç değildir; aynı zamanda karmaşık hukuki işlemler, sözleşmeler ve tapu işlemlerini içeren kapsamlı bir hukuk sürecidir. Riskli yapı tespiti, maliklerin karar alma süreci, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve tapu işlemleri gibi aşamaların her biri ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde uzman bir avukat desteği almak, hem arsa sahipleri hem de yatırımcılar açısından büyük önem taşır.

Kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan sorunlar arasında eksik hazırlanan sözleşmeler, müteahhit kaynaklı gecikmeler, bağımsız bölüm paylaşımı uyuşmazlıkları, tapu işlemlerindeki hatalar ve proje yarım kalması gibi durumlar bulunmaktadır. Bu tür sorunların önüne geçebilmek için sözleşmelerin ve süreçlerin hukuki açıdan doğru şekilde yürütülmesi gerekir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm sözleşmeleri, teknik ve detaylı hükümler içerdiğinden mutlaka uzman bir hukukçu tarafından hazırlanmalı veya incelenmelidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde bir avukatın sağlayabileceği başlıca katkılar şunlardır:

Müteahhit seçimi öncesinde hukuki ve mali risk analizi yapılması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hukuka uygun şekilde hazırlanması

Malikler arasındaki karar süreçlerinin kanuna uygun yürütülmesi

Tapu işlemleri ve sözleşme şerhlerinin doğru şekilde yapılması

Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin feshi ve hukuki süreçlerin yürütülmesi

Kentsel dönüşüm projelerinde doğabilecek tazminat ve dava süreçlerinin takibi

Kentsel dönüşüm hukuku alanında deneyimli bir hukuk bürosu ile çalışmak, projenin başından itibaren ortaya çıkabilecek riskleri azaltır ve tarafların haklarının korunmasını sağlar. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde yürütülen dönüşüm projelerinde, sürecin doğru yönetilmesi için kentsel dönüşüm alanında uzman bir avukatla çalışmak büyük avantaj sağlar.

Bu kapsamda 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm hukuku, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit sözleşmeleri alanında hukuki danışmanlık ve dava hizmetleri sunmaktadır. Özellikle İstanbul kentsel dönüşüm avukatı arayışında olan arsa sahipleri ve yatırımcılar için, sözleşme hazırlığı, proje danışmanlığı ve uyuşmazlıkların çözümü konularında profesyonel destek sağlanmaktadır.

Tuzla ve çevresinde yürütülen dönüşüm projelerinde ise Tuzla kentsel dönüşüm avukatı desteği, hem sözleşme sürecinin doğru yönetilmesi hem de maliklerin haklarının korunması açısından önem taşımaktadır. Bu süreçte hukuki danışmanlık almak, ileride ortaya çıkabilecek büyük mali ve hukuki risklerin önlenmesine yardımcı olur.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm projelerinde uzman avukat desteği almak yalnızca bir tercih değil, çoğu zaman hak kayıplarını önleyen kritik bir gerekliliktir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit anlaşmaları gibi yüksek değerli işlemlerde profesyonel hukuki destek alınması, projenin güvenli ve sorunsuz şekilde tamamlanmasına katkı sağlar.

Geç
kalmayın!

Bize Danışın

2M Avukatlık bürosu, hukuk alanında danışmanlık ve avukatlık hizmetleri yürütmektedir. 

Twitter Linkedin-in

İletişim


© 2024 ll Tüm hakkı 2M Hukuk'a aittir.
//
Bizimle WhatsApp üzerinden iletişime geçebilir canlı destek alabilirsiniz.
👋 Size nasıl yardımcı olabilirim?
Whatsapp Destek