Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk: Karar Alma Süreci ve Arsa Payı Satışı (2026)
Bina yıkıldı, arsa hâline geldi — ve asıl mesele şimdi başlıyor: kim, hangi çoğunlukla, hangi usulle karar verecek? 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile “en az üçte iki çoğunluk” şartı kaldırılıp yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu getirildi. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği ise bu kararın nasıl alınacağını sıkı bir usul disiplinine bağladı. Bu rehber; salt çoğunluğun doğru hesabını, toplantı ve çağrı usulünü, karara katılmayan malikin payının satışını ve bu sürecin her aşamasındaki hukuki savunma yollarını açıklıyor.
Kısa yanıt: Salt çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır — paydaşların hisseleri toplamının %50’sinden fazlası. Karar; 04.02.2026 değişikliğinden sonra EK-12 formuyla çağrı yapılıp toplantı düzenlenerek alınmalıdır. Karara katılmayan malike teklif, noter yoluyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir; bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse arsa payı, tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır.
Elinize salt çoğunluk kararı ve teklif bildirimi mi ulaştı?
15 günlük kabul süresi, usul denetimi için elinizdeki tek zaman dilimidir.
0505 390 25 48 — Hemen Arayın WhatsApp’tan YazınHukuki Dayanak: 6306 Sayılı Kanun m.6/1
Kentsel dönüşümde karar alma rejiminin tamamı tek bir fıkrada toplanmıştır: 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrası. Bu fıkra uyarınca; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce dahi:
- parsellerin tevhit edilmesine,
- münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılmasına,
- ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine,
- yeniden bina yaptırılmasına,
- payların satışına,
- kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine,
yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
7471 sayılı Kanun ile eklenen cümle kapsamı daha da genişletmiştir: yeni uygulamaların gerektirdiği tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler nezdinde maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler de artık salt çoğunluk kararına istinaden yapılır.
Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
Uygulamadaki en yaygın ve en pahalı hata burada yapılır. Kanunun ölçütü malik sayısı değil, arsa payıdır. “Sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” ifadesi, arsa payı toplamının %50’sinden fazlasını anlatır.
Somut örnek: On daireli bir binada dokuz malik toplam %45 arsa payına, bir malik ise tek başına %55 arsa payına sahip olsun. Dokuz kişi aynı yönde oy verse bile salt çoğunluk sağlanmış olmaz; karar, %55’lik payın sahibi olmadan alınamaz. Tersi de doğrudur: iki malik toplam %51 paya sahipse, diğer sekiz malik karşı çıksa dahi karar geçerlidir.
Hesapta dikkat edilecek dört nokta
- Tapudaki arsa payı esastır, fiilî kullanım alanı değil. Bir malikin fiilen kullandığı alanın tapudaki payından fazla olması, ona daha fazla oy ağırlığı vermez.
- Yapının paydaşı olup olmama gözetilmez. Kanun, arsa payı sahibi olan herkesi hesaba dâhil eder.
- Hisseli bağımsız bölümlerde her paydaş, kendi hissesi oranında hesaba girer.
- Arsa payları değişirse çoğunluk yeniden hesaplanır. Arsa paylarını etkileyen ifraz, tevhit veya arsa payı düzeltim işlemlerinin iptali hâlinde, daha önce sağlanmış görünen çoğunluk geçersiz hâle gelebilir.
Arsa payınız düşük belirlenmişse: Bu yalnızca oy ağırlığınızı değil, dönüşüm sonrasında alacağınız bağımsız bölümün büyüklüğünü de doğrudan etkiler. Paylaşımda ölçü tapudaki arsa payıdır. Arsa payının hatalı belirlendiğini düşünüyorsanız, dönüşüm kararı alınmadan önce arsa payı düzeltim davası açılması gerekir; karar alındıktan sonra açılan dava süreci durdurmaz.
Üçte İkiden Salt Çoğunluğa Geçiş
Karar eşiği on yılda üç kez değişti. Hangi tarihte hangi eşiğin geçerli olduğunu bilmek, geçmişte alınmış kararların geçerliliğini değerlendirirken belirleyicidir.
| Dönem | Eşik | Dayanak |
|---|---|---|
| 2012 – 2023 | Arsa paylarının en az üçte ikisi | 6306 m.6/1 (ilk hâli) |
| 9/11/2023’ten itibaren | Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu — arsa payı toplamının %50’sinden fazlası | 7471 sayılı Kanun m.10 |
| 4/2/2026’dan itibaren | Eşik aynı; ancak kararın toplantı ve EK-12 çağrı usulüyle alınması zorunlu | Uygulama Yönetmeliği değişikliği (RG 33158) |
7471 öncesinde uygulanan üçte iki sistemi, küçük paylı maliklerin projeyi yıllarca bloke edebilmesine yol açıyordu. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi de bu dönemde, 6306 kapsamındaki yapıların yeniden yapılması için Kat Mülkiyeti Kanunu m.45’te öngörülen oybirliği şartının aranmayacağını hükme bağlamıştı. 2023 değişikliği bu eğilimi bir adım ileri taşıyarak eşiği salt çoğunluğa indirmiştir.
Doğrudan pratik sonucu: 9/11/2023’ten önce üçte iki çoğunluk aranarak reddedilmiş veya askıda kalmış bir dosya, bugün salt çoğunlukla yeniden gündeme getirilebilir. Buna karşılık, o tarihten önce üçte iki sağlanmadan alınmış bir karar, sonradan yürürlüğe giren düşük eşikle kendiliğinden geçerli hâle gelmez.
Hangi Kararlar Salt Çoğunlukla Alınır, Hangileri Alınamaz?
Salt çoğunluk her karar için geçerli değildir. Aynı binada, alınacak karara göre farklı eşikler uygulanır — ve yanlış eşikle alınan karar geçersizdir.
| Karar | Gereken çoğunluk | Dayanak |
|---|---|---|
| Yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi, yüklenici seçimi | Salt çoğunluk (arsa payı) | Kanun m.6/1 |
| Tevhit, ifraz, terk, ihdas, taksim, alan düzeltme, tapuya tescil | Salt çoğunluk | Kanun m.6/1 |
| Karara katılmayanın arsa payının satışı | Salt çoğunluk | Kanun m.6/1 |
| Yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri | Salt çoğunluk | Kanun m.6/1 (7471 ek cümle) |
| Müteahhit sözleşmesinin resen feshi için idareye başvuru | Salt çoğunluk | Kanun m.6/14 |
| Yıkım yerine güçlendirme | Bütün kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası | KMK m.19/2 · Yön. m.8/7 |
| Yıkım ruhsatı başvurusu | Çoğunluk aranmaz — tek malik yeterli | Yön. m.8/3-b |
| Riskli yapı tespiti talebi | Çoğunluk aranmaz — tek malik yeterli | Kanun m.3/1 · Yön. m.7/2-a |
| Müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerin tamamlanma oranı üstünde satışı | Bütün maliklerin muvafakati | Kanun m.6/13 |
En sık karıştırılan ikili: Güçlendirme kararı salt çoğunlukla alınamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2’nin lafzı açıktır: bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır. Kanun metni bu oranı malik sayısı üzerinden kurar; bununla birlikte bazı idareler uygulamada arsa payı bakımından da aynı oranın sağlanmasını istemektedir. Her hâlde salt çoğunlukla alınmış bir güçlendirme kararı hukuken geçersizdir.
04.02.2026 Değişikliği: Toplantı ve EK-12 Çağrı Usulü
4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliği, salt çoğunluk kararının nasıl alınacağını yeniden kurdu. Bu değişiklikten önce uygulamada karar çoğunlukla “kapı kapı imza toplayarak” oluşturuluyordu; artık bu yeterli değildir.
1Toplantı çağrısı zorunlu hâle geldi
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar almak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Karar, toplantı yapılmaksızın oluşturulamaz.
2Çağrı, EK-12 formuyla ve belirli usulle yapılır
Toplantının yeri ve zamanı, Yönetmelik ekindeki EK-12 formu doldurularak;
- ilgili muhtarlıkta, ya da yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek,
- ya da noter aracılığıyla,
maliklere bildirilir.
3Toplantı daveti ve tutanaklar dosyaya eklenir
Toplantı daveti ile toplantı tutanakları gibi belgelerin müracaat dosyasına eklenmesi zorunlu hâle getirilmiştir. Yani usulün belgelenmesi artık idari denetimin konusudur.
4Ruhsat için ön şart getirildi
Yapı ruhsatı başvurularından önce, karara katılmayan maliklere yapılan tebligatların tamamlanmış olması ve satış için ilgili müdürlüğe başvurulmuş olması aranır. Usul eksikliği artık projeyi ruhsat aşamasında kilitler.
Bu değişiklik azınlıkta kalan malik için güçlü bir usul savunması yarattı. EK-12 formu kullanılmadan yapılan çağrı, 15 günlük ilan süresine uyulmadan alınan karar veya hiç toplantı yapılmaksızın imza toplanarak oluşturulan “salt çoğunluk”, sonradan açılacak iptal davasında işlemin iptali sonucunu doğurabilir. Karara katılmayan bir malikseniz, teklifin içeriğini tartışmadan önce usulü denetleyin.
Kararın Belgelendirilmesi
7471 sayılı Kanun ile eklenen cümle, idareye sunulacak belge konusunda esneklik tanır: paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak İdareye, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri sunulabilir.
Buna karşılık 04.02.2026 değişikliği, toplantı davetinin ve tutanaklarının da dosyada bulunmasını zorunlu kılmıştır. Yani vekâletname veya sözleşme örneği sunmak, toplantı usulünün belgelenmesi yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Dosyada bulunması gerekenler: EK-12 çağrı formu · ilanın yapıldığı yeri ve tarihleri gösteren muhtarlık yazısı veya noter tebligat şerhi · toplantı hazırun cetveli · toplantı tutanağı · arsa payı hesap tablosu (hangi malikin hangi payla hangi yönde oy kullandığı) · anlaşan maliklerin imzalı karar tutanağı veya vekâletname/sözleşme örnekleri.
Karara Katılmayana Bildirim ve 15 Günlük Süre
Salt çoğunlukla karar alan malikler tarafından; alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere bildirilir. Bildirim iki usulden biriyle yapılır:
- Noter vasıtasıyla, veya
- ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek. Bu hâlde muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.
Bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi ya da aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir.
Elektronik tebligat
Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça veya İdarece yapılacak tebligatlar; tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün ilan edilmesi suretiyle yapılır ve ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adresini bildirmiş olan maliklere ise bu adres üzerinden tebligat yapılır.
15 gün, iki kez karşınıza çıkar ve ikisi farklıdır. Birincisi ilan süresidir (bildirimin yapılmış sayılacağı tarihi belirler), ikincisi kabul süresidir (bildirim tarihinden sonra işlemeye başlar). Bu ikisini birleştirip “15 günüm var” diye hesap yapan malik, pratikte süresini yarıya indirmiş olur. Muhtarlıktan ilanın başlangıç ve bitiş tarihini gösteren yazıyı ilk gün alın.
Arsa Payının Açık Artırmayla Satışı
Belirtilen süre içinde teklif kabul edilmezse, karara katılmayanların arsa payları Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere açık artırma usulü ile satılır. Satışta bir öncelik sırası vardır:
1Önce anlaşma sağlayan paydaşlara
İlk satış, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara yapılır. Bu aşamada yalnızca onlar artırmaya katılabilir.
2Paydaşlara satış gerçekleşmezse
Riskli yapılarda: Anlaşma sağlayan paydaşlara veya, anlaşan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında: Tespit edilen rayiç bedel, dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle pay satın alınır.
3Üçüncü kişilerin katılım şartları
Üçüncü şahısların artırmaya katılabilmesi için, salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmeleri şarttır (Kanun m.6/1). Uygulama Yönetmeliği’nin satışa ilişkin hükümleri ayrıca bu kabulün yazılı beyanla ortaya konmasını ve rayiç değerin yüzde onu oranında nakit teminat verilmesini arar.
İstanbul’a özel kritik nokta: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İstanbul’da yetkisini ilçe belediyelerine devretmiştir. Bu nedenle İstanbul’da pay satışı talepleri ilçe belediyesine, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılır. Yanlış kuruma yapılan başvuru süre kaybı, çoğu zaman da hak kaybı demektir.
Satış öncesi üçüncü kişiye devir: Karara katılmayan malikin arsa payını, satış yapılıncaya kadar anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satması mümkündür. Ancak bu hâlde tapuda tescil işleminin yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.
Payınız satışa mı çıkarıldı?
Toplantı usulü, ilan tarihleri ve rayiç değer — üçü de ayrı ayrı denetlenebilir. Süre içinde hareket etmek şart.
0551 280 25 48 info@2mhukuk.comRayiç Değer Tespiti ve İtiraz
Satışın alt sınırını rayiç değer belirler; bu değerin altında satış yapılamaz. Kanun m.6/7 uyarınca dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların — üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere muhdesatı ile birlikte — değer tespiti ve dönüşümle oluşacak taşınmazların değerlemesi Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır ya da yaptırılır.
Uygulamada değerleme, kıymet takdir komisyonu marifetiyle veya Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşlarından hizmet alınarak gerçekleştirilir. Değerlemede taşınmazın mevcut durumu, imar hakları, konumu ve ekonomik koşullar dikkate alınır.
Değerlemeye nasıl itiraz edilir? Soyut “değer düşük” beyanı sonuç doğurmaz. Etkili itiraz için SPK lisanslı bağımsız bir değerleme kuruluşundan alınmış karşı rapor sunulmalı; raporda emsal seçimi, imar hakkı değerlemesi ve muhdesat hesabı kalem kalem karşılaştırılmalıdır. İtirazın süresinde ve yazılı olarak, satış işlemini yürüten idareye yapılması gerekir.
Satışın İptali ve Sonuçları
Kanun, satış işleminin yargı kararıyla iptali hâlinde iki ayrı sonuç öngörür ve ayrımı iptal sebebine göre yapar.
Durum 1 — Bedel dışındaki bir sebeple iptal
Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi dışında bir sebeple iptal edilmesi hâlinde; Başkanlığın durumu tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satılan arsa payı eski maliki adına resen tescil edilir.
Ancak bunun iki şartı vardır: arsa payının satış işleminden sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş olması ve satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken veya fiilen imkânsız hâle getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış olması. Ayrıca satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar, satış bedeli tutarında alıcı lehine kanunî ipotek tesis ve tescil edilir.
Durum 2 — Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal
Bu hâlde tescil geri alınmaz. Yargı kararı; satış bedeli ile kararda belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır.
Yargı kararıyla Başkanlık veya İdare aleyhine tazminata hükmedilmişse, ödenmesine hükmedilen bedel, idarenin bildirim tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde hisseyi satın alan malik tarafından eski malike ödenir. Bu süre içinde ödenmemesi sebebiyle bedelin idarece ödenmesi hâlinde, ödenen tutar hisseyi satın alan malikten genel hükümlere göre tahsil edilir.
Neden mutlaka yürütmenin durdurulması istenmelidir? Pay üçüncü bir kişiye devredildikten sonra dava kazanılsa dahi, taşınmazın eski malik adına resen tescili yolu kapanır ve süreç ayrı, uzun bir tapu iptali davasına döner. Bu nedenle iptal davası mutlaka yürütmenin durdurulması talepli açılmalıdır. 6306 kapsamındaki işlemlerde dava süresi, genel 60 günlük süreden kısadır: tebliğden itibaren 30 gün (Kanun m.6/9). İdarenin tebligatta dava açma süresini hiç belirtmediği hâllerde genel 60 günlük sürenin uygulanması gerektiği yönünde değerlendirmeler bulunmakla birlikte, güvenli olan her hâlükârda 30 gün içinde hareket etmektir.
Kat Mülkiyetinin Terkini ve Hakların Devamı
Kanun m.6/1 uyarınca, üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Taşınmaz, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malikle yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek, malikleri adına payları oranında tescil edilir.
Peki ipotek ve hacizler ne olur?
Bu taşınmazların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Ancak bu haklar ve şerhler; tapuda tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz.
Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında ise, söz konusu haklar ve şerhler muvafakat aranmaksızın yalnızca yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Açık artırmayla satılan paylarda ise haklar satış bedeli üzerinde devam eder; satış sonrasında tapu kaydındaki hak ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine resen terkin edilir.
İpotekli veya hacizli dairesi olan malik için: Dairenizdeki ipotek veya haciz, dönüşüme katılmanıza engel değildir. Yük, dönüşüm sonrası size düşecek bağımsız bölüm üzerinde devam eder — diğer maliklerin bölümlerine sirayet etmez. Bu nedenle “ipoteğim var, dışarıda mı kalacağım?” endişesi hukuken yersizdir.
Uygulamadaki aksaklık: Kanun muvafakat aranmayacağını açıkça düzenlemesine rağmen, bazı tapu müdürlükleri arsa payı değişikliği gerektiren işlemlerde ipotek alacaklısından muvafakat talep edebilmektedir. Bu talep kanunun düzenlemesiyle bağdaşmasa da pratikte gecikme yaratır; böyle bir durumda işlemi sözlü tartışmayla değil, yazılı talep ve kanun maddesine atıfla takip edin.
Anlaşma Sağlanamazsa: Acele Kamulaştırma
Salt çoğunlukla dahi anlaşma sağlanamayan hâllerde ikinci bir mekanizma devreye girer. Kanun m.6/2 uyarınca; üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.
Bu Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmalar, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki “iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma” sayılır ve ilk taksit ödemesi, bu fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Yani bedel peşin değil, taksitli ödenir.
İki şartı birden okuyun: Acele kamulaştırma, her anlaşmazlıkta değil; (i) binanın yıkılmış olması ve (ii) tebligatı takip eden 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde gündeme gelir. Bildirim alan malikin hem kamulaştırma işleminin iptali hem de bedel tespiti bakımından süreleri ayrı ayrı takip etmesi gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası
Kanun m.6/16 uyarınca, Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilir.
Ancak beklenen sonucu doğurmaz. Aynı fıkra açıkça düzenler: ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez. Yani izale-i şüyu davası açarak dönüşüm sürecini durdurmak mümkün değildir. Bu yolu, süreci durdurma aracı olarak öneren tavsiyelere itibar etmeyin.
Karardan Sonra: Sözleşme, Fesih ve Koruma
Yüklenicinin zorunlu teminatı
Kanun m.8/6 uyarınca, Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projelerde yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin, yapı ruhsatı alınmadan önce; kapsamı ve koşulları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Sözleşmede yazmasa dahi bu yükümlülük vardır.
Müteahhidin alacaklılarına karşı koruma
Kanun m.6/10: taşınmazlar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar — sözleşmeye kat irtifakı takvimi mutlaka yazılmalıdır.
Müteahhidin daire satışına sınır
Kanun m.6/13: müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. İdare tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde onu altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. Tamamlanma oranında veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
Sözleşmenin resen feshi
Kanun m.6/14: salt çoğunlukla karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamış veya yapım işi durdurulup en az altı aydır projeyi bitirmeye elverişli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, maliklerin salt çoğunluk kararıyla idareye başvurularak sözleşmelerin resen feshi istenebilir. Başkanlıkça müteahhide otuz gün süre verilerek ihtarda bulunulur; bu ihtara rağmen işe başlanmaz veya devam edilmezse, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhitçe yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri istenemez.
Karar alma sürecinde lisanslı kuruluşlar
9/11/2024 tarihinde yürürlüğe giren Kanun m.6/15, kapsamdaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşların faaliyet gösterebileceğini düzenler. Bu kuruluşlarda inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi mecburidir. Karar alma sürecini dışarıdan bir kuruluşa yürüttürecekseniz, kuruluşun lisanslı olup olmadığını ve bu kadro şartını sağlayıp sağlamadığını sorun.
Riskli alanda imar ve yapılaşmanın durdurulması
Kanun m.4/1 uyarınca Başkanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ ya da İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süreyle geçici olarak durdurabilir; uygulamanın gerektirmesi hâlinde bu süre bir yıl daha uzatılabilir. Riskli alanda taşınmazı olan malikin bu üç yıllık kısıtlamayı takvimine dâhil etmesi gerekir.
Karara Katılmayan Malikin 5 Savunma Yolu
Salt çoğunluk sistemi azınlıktaki malikin elini zayıflatmıştır; ancak savunmasız bırakmamıştır. Sıralama, güçlüden zayıfa doğrudur:
- Usul denetimi (en güçlü yol). EK-12 formu kullanılmış mı? Toplantı fiilen yapılmış mı? 15 günlük ilan süresine uyulmuş mu? Tutanaklar dosyaya eklenmiş mi? 04.02.2026 sonrası bu usullerden birinin eksikliği, tek başına iptal sebebidir.
- Çoğunluk hesabının denetimi. Arsa payları doğru toplanmış mı? Hisseli bölümler doğru hesaplanmış mı? Karar kişi sayısına göre mi kurulmuş? Hesap hatası kararı geçersiz kılar.
- Rayiç değere itiraz. SPK lisanslı bağımsız değerleme raporuyla, emsal seçimi ve imar hakkı değerlemesi üzerinden karşı çıkılır.
- Yürütmenin durdurulması talepli iptal davası. Tebliğden itibaren 30 gün. YD talebi olmadan açılan dava, pay devredilirse konusuz kalır.
- Teklifi kabul etmek. Hukuki bir yol değildir ama çoğu dosyada en rasyonel sonuçtur: usul denetimi sonuç vermeyecekse, 15 günlük süre içinde teklifin şartlarını müzakere ederek anlaşmaya dâhil olmak, rayiç bedelle pay satışından çoğunlukla daha avantajlıdır.
Karar Alma Sürecinde En Sık Yapılan 8 Hata
- Çoğunluğu kişi sayısına göre hesaplamak. Ölçüt arsa payıdır; on kişiden dokuzu aynı yönde oy verse bile çoğunluk sağlanmamış olabilir.
- Toplantı yapmadan imza toplamak. 04.02.2026 sonrası bu yöntemle oluşturulan karar sakattır.
- EK-12 formunu kullanmamak veya 15 günlük ilana uymamak. Çağrı usulündeki eksiklik, sonraki tüm işlemleri sakatlar.
- İki ayrı 15 günlük süreyi birleştirmek. İlan süresi ile kabul süresi farklıdır; birleştiren malik süresini yarıya indirir.
- Güçlendirme kararını salt çoğunlukla almak. KMK m.19/2 gereği 4/5 nitelikli çoğunluk şarttır.
- Dava süresini 60 gün sanmak. 6306 m.6/9 bu süreyi 30 güne indirmiştir.
- Yürütmenin durdurulması talep etmeden dava açmak. Pay üçüncü kişiye devredilirse resen tescil yolu kapanır.
- İzale-i şüyu davasıyla süreci durdurmaya çalışmak. Kanun m.6/16 bunun engel teşkil etmeyeceğini açıkça düzenler.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
İstanbul kentsel dönüşüm avukatı arayan maliklerin bir bölümü çoğunluğu oluşturan taraftadır ve kararın sonradan iptal edilmemesini ister; diğer bölümü ise azınlıkta kalmıştır ve payının satılmasını engellemek ister. İlginç olan şu: her iki taraf da aynı belgelere bakar — EK-12 çağrı formu, ilan tarihleri, toplantı tutanağı ve arsa payı hesap tablosu. Süreci kazanan, bu dört belgeyi doğru kuran veya doğru denetleyen taraf oluyor.
Avukat desteğinin fark yarattığı noktalar
- Çoğunluğun doğru hesaplanması: Arsa payı tablosunun tapu kayıtlarıyla birebir doğrulanması, hisseli bölümlerin doğru işlenmesi.
- Usulün kusursuz kurulması: EK-12 çağrısı, ilan süreleri, hazırun cetveli ve tutanak düzeni. Çoğunluğu oluşturan taraf için bu, kararın dava bağışıklığı demektir.
- Usulün denetlenmesi: Azınlıktaki malik için en güçlü savunma hattı — ve çoğu dosyada tek etkili olan yol.
- Rayiç değere karşı rapor stratejisi: SPK lisanslı değerleme kuruluşuyla çalışılarak emsal ve imar hakkı değerlemesinin sorgulanması.
- Süre yönetimi: İki ayrı 15 günlük sürenin, 30 günlük dava süresinin ve varsa 30 günlük kamulaştırma süresinin takvime bağlanması.
- Sözleşmenin kurgulanması: Karar alındıktan sonra imzalanacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teminat, cezai şart, kat irtifakı takvimi ve iskân yükümlülüğünün düzenlenmesi.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, arsa payı satışına itiraz avukatı, Tuzla gayrimenkul avukatı ve kat mülkiyeti hukuku avukatı sıfatıyla süreci riskli yapı tespitinden iskâna kadar uçtan uca yürütür. Merkez ofisimiz Tuzla’dadır; Anadolu Yakası ve Kocaeli hattında saha ağırlıklı, İstanbul’un tamamında dosya bazlı danışmanlık ve dava takibi yapıyoruz. Dönüşümün en yoğun olduğu Bağcılar, Esenler, Bahçelievler, Avcılar, Küçükçekmece, Esenyurt, Zeytinburnu, Gaziosmanpaşa ile Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Ataşehir, Ümraniye, Pendik, Sultanbeyli dosyalarında aktif olarak görev alıyoruz.
Büromuz ve ekibimiz hakkında ayrıntılı bilgi için kurumsal sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Karar Alma Sürecinizi Baştan Doğru Kurun
İster çoğunluğu oluşturan taraf olun, ister azınlıkta kalan malik — dosyanızı birlikte değerlendirelim.
0505 390 25 48 WhatsApp Canlı DestekPostane Mahallesi, Seher Sokak No: 18/2, Tuzla / İstanbul · info@2mhukuk.com
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk nasıl hesaplanır?
Kişi sayısına göre değil, arsa payına göre. Kanun m.6/1 “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” der; yani arsa payı toplamının %50’sinden fazlası aranır. On daireli bir binada dokuz malik aynı yönde oy verse bile, tek başına %55 paya sahip malik olmadan karar alınamaz.
Kentsel dönüşüm için oybirliği gerekir mi?
Hayır. 6306 kapsamındaki yapılarda oybirliği aranmaz; Kat Mülkiyeti Kanunu m.45’teki oybirliği şartı bu yapılar bakımından uygulanmaz. 2023 öncesinde aranan üçte iki çoğunluk şartı da 7471 sayılı Kanun ile kaldırılmış, yerine salt çoğunluk getirilmiştir.
Salt çoğunluk kararı toplantı yapılmadan alınabilir mi?
Hayır. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğinden sonra, maliklerden birinin istemiyle bütün maliklerin toplantıya çağrılması zorunludur. Çağrı EK-12 formu doldurularak muhtarlıkta veya bina duyuru panosunda 15 gün ilan edilerek ya da noter aracılığıyla yapılır. Toplantı daveti ve tutanakları müracaat dosyasına eklenir.
Karara katılmazsam dairem elimden alınır mı?
Doğrudan daireniz değil, arsa payınız satılır. Teklifin size bildirilmesinden itibaren 15 gün içinde kabul etmezseniz, arsa payınız Başkanlıkça tespit ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılır. Önce anlaşma sağlayan paydaşlara, sonra anlaşmaya uymayı yazılı kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılır.
Teklif bana nasıl bildirilir?
Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer; noter vasıtasıyla ya da ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek bildirilir. İlan yoluyla yapılan bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adresini bildirmiş maliklere bu adres üzerinden tebligat yapılır.
Üçüncü kişiler açık artırmaya katılabilir mi?
İlk satışta hayır — o aşamada yalnızca anlaşma sağlayan paydaşlar katılabilir. Paydaşlara satış gerçekleşmezse üçüncü şahıslara satış yapılır; ancak bunun için salt çoğunlukla alınan kararı ve anlaşmayı kabul edeceklerini yazılı beyan etmeleri ve rayiç değerin yüzde onu oranında nakit teminat vermeleri gerekir.
Dairemde ipotek veya haciz var, dönüşüme katılabilir miyim?
Evet. Sicildeki aynî ve şahsî haklar ile şerhler hisseler üzerinde devam eder; ancak tevhit, ifraz, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerine engel teşkil etmez. Yeni yapıda bu yükler yalnızca yükümlü malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir; diğer maliklerin bölümlerine sirayet etmez. Uygulamada bazı tapu müdürlüklerinin ipotek alacaklısından muvafakat istediği görülmekle birlikte, Kanun bu işlemlerde muvafakat aranmayacağını açıkça düzenler.
Ortaklığın giderilmesi davası açarak süreci durdurabilir miyim?
Hayır. Kanun m.6/16 uyarınca yıkım sonrası arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak dava açılmış olması salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.
Satış işlemi iptal edilirse payım bana geri döner mi?
Bedel dışındaki bir sebeple iptal hâlinde arsa payı eski maliki adına resen tescil edilir — ancak payın üçüncü bir kişiye devredilmemiş ve tescili imkânsız kılan bir uygulamaya tabi tutulmamış olması şarttır. Satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar alıcı lehine kanunî ipotek tesis edilir. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptalde ise tescil geri alınmaz; aradaki fark satın alan malikçe eski malike ödenir.
Pay satışı başvurusu nereye yapılır?
İstanbul’da ilçe belediyesine — Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetkisini İstanbul’da ilçe belediyelerine devretmiştir. Diğer illerde başvuru Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılır. Yanlış kuruma yapılan başvuru süre kaybına yol açar.
Resmî Kaynaklar ve Mevzuat
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — mevzuat.gov.tr
- 6306 sayılı Kanun resmî tam metni (PDF) — csb.gov.tr
- Uygulama Yönetmeliği resmî tam metni ve ekleri (PDF) — csb.gov.tr
- Uygulama Yönetmeliği konsolide metni — yargı kararı dipnotları dâhil (Lexpera)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güçlendirme m.19/2, yeniden yapım m.45)
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (acele kamulaştırma için m.3/2)
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Süreci
- Resmî Gazete — 04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı sayı
- e-Devlet Kapısı — Web Tapu, riskli yapı bildirimleri ve tebligat
Yasal uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş, tavsiye veya reklam niteliği taşımaz. Her dosya kendi şartları içinde değerlendirilmelidir. Mevzuat metinleri, süreler ve parasal tutarlar değişebilir; işlem yapmadan önce güncel mevzuatı kontrol ediniz veya büromuzla iletişime geçiniz.
Kat Maliklerinin Karar Alma Süreci ve Salt Çoğunluk Sistemi
6306 Sayılı Kanun Kapsamında 2019 ve 2023 Değişiklikleri Sonrası Hukuki Değerlendirme
Bu çalışma, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un özellikle 2019 tarihli 7181 sayılı Kanun ve 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile değiştirilen hükümleri çerçevesinde, kat maliklerinin karar alma sürecini akademik ve uygulamaya dönük bir perspektifle incelemektedir. Aşağıda yer alan her başlık, ilgili kanun maddesi belirtilmek suretiyle ayrıntılı olarak değerlendirilmiştir. Ayrıca 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri de ilgili bölümlere entegre edilmiştir.
1. Kat Mülkiyetinin Terkin Edilmesi (Madde 6/1)
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, riskli yapının yıkılması ile birlikte taşınmaz arsa hâline gelmekte ve daha önce kurulmuş bulunan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilmektedir. Bu düzenleme, dönüşüm sürecinin maliklerden birinin karşı çıkması nedeniyle kilitlenmesini engellemek amacıyla getirilmiştir.
Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesi uyarınca riskli yapının yıkımının tamamlanması sonrasında tapudaki “riskli yapı” belirtmesi terkin edilmekte; ancak taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme tapuya işlenmektedir. Böylece taşınmaz artık klasik kat mülkiyeti rejiminden çıkmakta ve dönüşüm rejimine tabi özel bir statüye girmektedir.
Terkin işlemi sonrasında taşınmaz, önceki vasfı esas alınarak maliklerin arsa payları oranında yeniden tescil edilmektedir. Tapu sicilinde mevcut olan ipotek, haciz, ihtiyati haciz, intifa hakkı gibi ayni ve şahsi haklar arsa payları üzerinde devam etmektedir. Yönetmelik’in 15/A maddesi uyarınca açık artırma sürecinde bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder.
2019 değişikliği ile ayrıca tevhit, ifraz, taksim, alan düzeltme, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerde maliklerin tamamının muvafakati şartı kaldırılmıştır. Bu değişiklik, uygulamada “oybirliği engeli” olarak bilinen sorunun ortadan kaldırılmasını sağlamıştır. Yönetmelik’in 15. maddesi de bu işlemlerin salt çoğunlukla yapılabileceğini açıkça düzenlemiştir.
2. Salt Çoğunluk Kavramı ve Hukuki Niteliği (Madde 6/1)
7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucunda 6. maddede yer alan “en az üçte iki çoğunluk” ibaresi kaldırılmış ve yerine “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” ibaresi getirilmiştir. Salt çoğunluk, arsa payı toplamının %50’den fazlasını ifade etmektedir.
Burada esas alınan ölçüt malik sayısı değil, arsa payı oranıdır. Yönetmelik’in 15/2 maddesi uyarınca toplantıya çağrı muhtarlıkta 15 gün ilan veya noter bildirimi yoluyla yapılmakta; karar yine arsa payı oranına göre hesaplanmaktadır. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi sayılmaktadır.
Dolayısıyla uygulamada sıkça yapılan hatanın aksine, kişi sayısına göre değil arsa payı yüzdesine göre hesaplama yapılması gerekmektedir. Bu düzenleme, kentsel dönüşüm kararlarının daha hızlı alınmasını sağlamayı ve azınlık pay sahiplerinin süreci bloke etmesini önlemeyi amaçlamaktadır.
3. Üçte İki Sisteminden Salt Çoğunluk Sistemine Geçiş (Madde 6/1 Değişikliği)
2012–2023 yılları arasında yürürlükte olan sistemde karar alınabilmesi için arsa paylarının en az üçte ikisinin onayı gerekmekteydi. 2023 yılında yapılan değişiklikle bu oran salt çoğunluğa düşürülmüştür. Bu değişiklik, dönüşüm hukukunda paradigmatik bir dönüşüm anlamına gelmektedir.
Üçte iki çoğunluk sistemi, uygulamada özellikle küçük paylı maliklerin süreci tıkaması nedeniyle projelerin yıllarca ilerleyememesine yol açmıştır. Salt çoğunluk sistemine geçiş ile birlikte karar alma eşiği düşürülmüş, kamu yararı vurgusu güçlendirilmiş ve dönüşüm projelerinin hızlandırılması hedeflenmiştir.
Yönetmelik’in 15. maddesi, salt çoğunlukla; yeniden bina yaptırma, kat karşılığı sözleşme yapma, hasılat paylaşımı modeli belirleme, tevhit, ifraz ve pay satışı gibi işlemlerin yapılabileceğini düzenleyerek bu dönüşümü uygulama düzeyinde somutlaştırmıştır.
4. Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satışı (Madde 6/1)
Salt çoğunlukla karar alınmasından sonra karara katılmayan maliklerin arsa payları bakımından özel bir satış prosedürü öngörülmüştür. Kanun uyarınca, karara katılmayan maliklere teklifin içeriği noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilmektedir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ tarihi sayılmaktadır. Ayrıca elektronik tebligat adresi bulunan maliklere UETS üzerinden e-tebligat yapılması zorunludur.
Belirtilen süre içerisinde kabul gerçekleşmezse, arsa payları Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilmek suretiyle açık artırma usulü ile satılmaktadır. Yönetmelik’in 15/A maddesi uyarınca satış için Bedel Tespiti Komisyonu ve Satış Komisyonu kurulmakta; rayiç bedel SPK lisanslı değerleme kuruluşlarınca belirlenmektedir.
Öncelik, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara tanınmaktadır. İlk satışta yalnızca bu paydaşlar ihaleye katılabilir. Sonraki satışlarda üçüncü kişilerin katılımı mümkündür; ancak rayiç bedelin %10’u oranında teminat yatırılması gerekmektedir.
Satışın bu şekilde gerçekleştirilememesi hâlinde, riskli alan veya rezerv yapı alanlarında paylar rayiç bedel üzerinden Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilmektedir. Bu düzenleme, azınlık maliklerin süreci engellemesini önlemeyi amaçlayan zorlayıcı bir hukuki mekanizmadır.
5. Açık Artırma Usulü ve Satış İşleminin Hukuki Sonuçları (Madde 6/1)
Açık artırma sürecinde belirlenen rayiç değer, satışın alt sınırını oluşturmaktadır. Bu değerin altında satış yapılması mümkün değildir. Yönetmelik’in 15/A/5 maddesi uyarınca ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi sınırlamalar satışa engel değildir; bu haklar satış bedeli üzerinde devam etmektedir.
Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki hak ve şerhler, idarenin talebi üzerine terkin edilmektedir.
Satış işleminin yargı kararı ile iptal edilmesi hâlinde, Yönetmelik’in 15/A/16 maddesi uyarınca bedelin eksik hesaplandığı gerekçesi dışında iptal kararı verilmiş ise arsa payı eski malik adına resen tescil edilmektedir. Eksik bedel nedeniyle iptal söz konusu ise farkın satın alan malik tarafından yasal faiziyle birlikte ödenmesi suretiyle işlem düzeltilebilmektedir.
6. Rayiç Değer Tespiti ve Değerleme Süreci (Madde 6/1 ve 6/7)
Kanun uyarınca dönüşüme tabi taşınmazların değer tespiti Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılmakta veya yaptırılmaktadır. Yönetmelik’in 12. maddesi uyarınca değer tespiti en az 3 kişilik kıymet takdir komisyonu tarafından yapılmakta veya SPK lisanslı kuruluşlardan hizmet alınmaktadır.
Değerleme işlemi, taşınmazın mevcut durumu, imar hakları, konumu ve ekonomik koşullar dikkate alınarak gerçekleştirilmektedir.
Rayiç değer tespiti, özellikle arsa payı satışlarında temel belirleyici unsurdur. Değerin hatalı hesaplandığı iddiası, dava konusu yapılabilmektedir. Ancak 2022 ve 2023 değişiklikleri ile satışın iptal sebepleri daraltılmış ve bedel farkının ödenmesi suretiyle düzeltme mekanizması getirilmiştir. Bu yaklaşım, projelerin yargısal süreçlerle durmasının önüne geçmeyi hedeflemektedir.
7. Elektronik Tebligat Zorunluluğu ve Bildirim Usulü (Madde 6/1, 3/2 ve 5/5)
2023 değişiklikleri ile birlikte tebligat sisteminde dijitalleşme güçlendirilmiştir. Riskli yapı tespiti ve yıkım tebligatları Yönetmelik’in 7. ve 8. maddeleri uyarınca;
Yapıya tutanak asılması,
Muhtarlıkta 15 gün ilan,
e-Devlet bildirimi,
Elektronik tebligat adresi varsa UETS üzerinden tebligat, şeklinde gerçekleştirilmektedir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ tarihi sayılmaktadır. Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimler de aynı ilan-tebligat sistemine tabidir. Bu düzenleme, usulsüz tebligat iddialarını azaltmayı ve sürecin hızlanmasını sağlamayı amaçlamaktadır.
Sonuç ve Değerlendirme
6306 sayılı Kanun’da 2019 ve özellikle 2023 yılında yapılan değişiklikler, kat maliklerinin karar alma sürecinde köklü bir dönüşüm yaratmıştır. Oybirliği şartının fiilen ortadan kaldırılması, üçte iki çoğunluk sisteminin kaldırılarak salt çoğunluk sistemine geçilmesi, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla zorunlu satış mekanizmasına tabi tutulması ve elektronik tebligat sisteminin güçlendirilmesi, dönüşüm hukukunun kamu yararı ekseninde yeniden yapılandırıldığını göstermektedir.
Güncel uygulamada en kritik hukuki mesele, salt çoğunluğun doğru hesaplanması, teklif bildirim sürecinin usule uygun yürütülmesi, ilan sürelerinin kaçırılmaması ve rayiç değer tespitinin hukuka uygun şekilde gerçekleştirilmesidir. Bu alan, hem idari yargı hem de adli yargı bakımından yoğun dava pratiğine konu olmaktadır.
Kentsel dönüşüm, salt teknik bir imar uygulaması değil; mülkiyet hakkı, kamu güvenliği ve ekonomik menfaatler arasında hassas bir denge kuran karmaşık bir hukuki süreçtir. Bu nedenle her somut olayda uzman hukuki değerlendirme yapılması önem taşımaktadır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreci, özellikle 2019 ve 2023 değişiklikleri sonrası teknik ve zorlayıcı bir hukuki yapıya kavuşmuştur. Salt çoğunluğun arsa payına göre doğru hesaplanması, toplantı ve tebligat usullerinin eksiksiz yürütülmesi, karara katılmayan maliklerin pay satış süreci ve rayiç değer tespitinin hukuka uygun yapılması büyük önem taşımaktadır. Bu aşamalarda yapılacak usul hataları, kararların iptaline ve ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Açık artırma süreci, değerleme raporları, UETS tebligatları ve süre yönetimi hem idari hem adli yargı denetimine tabidir. Ayrıca kat karşılığı inşaat ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri, arsa sahipleri açısından yüksek mali risk içermektedir. Yanlış kurgulanmış sözleşmeler, uzun yıllar sürecek uyuşmazlıklara neden olabilir.
Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman hukuki danışmanlık alınması, hak kayıplarını önler ve projenin güvenli ilerlemesini sağlar. İstanbul ve Tuzla merkezli faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, Türkiye genelinde kentsel dönüşüm danışmanlığı, sözleşme hazırlığı ve dava takibi alanlarında profesyonel destek sunmaktadır.
