Hisseli arsada inşaat başlamış, temel atılmış, belki kaba yapı yükselmiş. Tam bu aşamada proje tadilatı, ruhsat yenilemesi ya da yeni bir belediye başvurusu gerekiyor ve paydaşlardan biri imza vermiyor. Belediye başvuruyu tüm hissedarların imzası olmadan işleme almıyor, müteahhit işi durduruyor, ruhsat süreleri işlemeye devam ediyor.

Bu yazı, paylı mülkiyete konu iki hisseli bir taşınmazda paydaşların birlikte imzaladığı götürü bedelli eser sözleşmesi devam ederken, paydaşlardan birinin belediye nezdindeki ruhsat ve imar işlemlerine imza vermemesi hâlinde başvurulabilecek hukuki yolları, görevli ve yetkili mahkemeleri ve uygulamada atılması gereken adımları ele almaktadır.

1. Belediye Ruhsat ve Proje İşlemlerinde Neden Bütün Hissedarların İmzasını Arar?

3194 sayılı İmar Kanunu m.21 uyarınca kanun kapsamındaki bütün yapılar için, m.26’daki istisna dışında, belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması mecburidir; ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ve nitelik değişmiyorsa bu yeni ruhsat vergi, resim ve harca tabi değildir. Sıva, boya, doğrama, tesisat tamiri ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen bazı tadilatlar ise ruhsata tabi tutulmamıştır.

Aynı Kanunun 22. maddesine göre yapı ruhsatı için belediyeye “yapı sahipleri veya kanuni vekillerince” dilekçe ile başvurulur. Dilekçeye tapu, mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri ile ebatlı kroki eklenir. İdare, eksik ve yanlış yoksa başvurudan itibaren en geç otuz gün içinde ruhsatı verir; eksiklik varsa on beş gün içinde yazıyla bildirir ve eksiklik giderildikten sonra on beş gün içinde ruhsatı düzenler.

Paylı taşınmazda “yapı sahibi”, paydaşların tamamıdır. Bu nedenle ruhsat alma, ruhsat yenileme veya proje tadilatı gibi işlemler uygulamada tüm maliklerin başvurusunu veya onayını gerektirir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.02.2023 tarihli, E. 2022/760, K. 2023/429 sayılı kararında aktarılan belediye yazısında, ilgili parselde hissedarların birlikte ruhsat için müracaat etmesi hâlinde inşaat yaptırılabileceği belirtilmiştir.

2. Paydaş Daha Önce Verdiği Muvafakati Geri Alırsa Ne Olur?

Yargıtay 6. HD’nin 30.10.2023 tarihli, E. 2022/3619, K. 2023/3551 sayılı kararında, belediyenin taşınmazın hissedarlarından birinin muvafakatini geri alması nedeniyle yapı ruhsatı düzenlenemediğini bildirdiği aktarılmış; arsa sahibinin, taşınmazı yükleniciye fizikî ve hukukî ayıplarından arınmış olarak teslim etme borcunu yerine getirmediği tespit edilmiştir.

Bu tespit, sorunun yalnızca paydaşlar arasında kalmadığını gösterir. İnşaatın ruhsatsız kalması, iş sahibi tarafının yükleniciye karşı borcunun ihlali sonucunu doğurabilir. Paydaşlardan birinin imzadan kaçınması, bu nedenle hem diğer paydaşı hem de yükleniciyi doğrudan etkileyen bir sözleşme sorunudur.

Paydaş imza vermemekte serbest midir?

Her iki paydaş sözleşmeyi imzalayarak TMK m.692’deki oybirliğini sağladıktan sonra, sözleşmenin ifası için gereken idari işlemlere katılmak, verilen onayın doğal sonucudur. Haklı bir neden olmaksızın imzadan kaçınmak TMK m.2’deki dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz; hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Ankara BAM 31. HD’nin 11.06.2026 tarihli, E. 2026/494, K. 2026/596 sayılı kararında da mal sahiplerinin ruhsat sürecini engellememe yükümlülüğüne değinilmiştir.

Paydaşın imzayı haklı bir nedene dayandırması ise ayrı değerlendirilir: tadilat projesinin sözleşmeye aykırı olması, bağımsız bölüm paylaşımını değiştirmesi veya yüklenicinin edimlerini ağır biçimde ihlal etmesi gibi durumlarda imzadan kaçınma haklı görülebilir. Bu nedenle dava stratejisi, önce talep edilen imzanın sözleşmeye uygunluğunun ortaya konmasıyla başlamalıdır.

3. İmza Verilmezse İnşaat ve Ruhsat Ne Olur?

İmza eksikliği yalnızca beklemeye yol açmaz; zamanla hak kaybına dönüşür. İmar Kanunu m.29 uyarınca ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmaz veya başlanıp da beş yıl içinde tamamlanmazsa ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması mecburidir. Proje tadilatı onaylanmadığı için durdurulan bir inşaat, bu süreler içinde tamamlanamayabilir.

4. İlk Adım: İmza Vermeyen Paydaşa İhtarname

İmzadan kaçınan paydaşa gecikmeksizin noter ihtarnamesi gönderilmelidir. İhtarname, sonradan açılacak her davada paydaşın temerrüdünü ve kötü niyetini gösteren temel belgedir. Kısa ve öz tutulmalı, ancak şu unsurları mutlaka içermelidir:

• İmzalanması istenen belgenin (ruhsat başvurusu, tadilat projesi, muvafakatname) açıkça belirtilmesi ve sözleşmeye uygun olduğunun ifade edilmesi,
• İmar Kanunu m.21 ve 22 kapsamındaki işlemleri imzalaması için makul bir süre verilmesi,
• Süre içinde imza verilmezse doğacak gecikme cezaları, yüklenici talepleri ve tüm zararlardan şahsen sorumlu tutulacağının bildirilmesi,
• Nama ifaya izin, muvafakat yerine geçen karar ve tazminat davası açılacağının saklı tutulması.

Aynı tarihte yükleniciye de kısa bir bildirim gönderilmesi, yüklenicinin “iş sahibi tarafı engelliyor” savunmasının hangi paydaşa yöneldiğini baştan netleştirir.

5. Delil Tespiti Neden Önce Yapılmalı?

İnşaatın şantiyedeki gerçekleşme seviyesi, belediyedeki ruhsat ve proje onay sürecinin hangi aşamada durduğu ve gecikmenin tek sebebinin imza eksikliği olduğu, dava açılmadan önce mahkeme eliyle tespit ettirilmelidir. HMK m.400 vd. kapsamındaki delil tespiti, sonradan tazminat hesabının ve kusurun ispatının temelini oluşturur.

HMK m.401 uyarınca dava açılmadan önce delil tespiti, esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden ya da keşif veya bilirkişi incelemesi yapılacak yerdeki sulh hukuk mahkemesinden istenebilir; dava açıldıktan sonra ise talep, davanın görüldüğü mahkemeye yapılır. Uygulamada inşaatın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi sık tercih edilir.

6. Mahkemeden Muvafakat Yerine Geçen Karar Alınabilir mi?

Kaynak rapordaki önerilerden biri, paylı taşınmazın yönetimi ve ortak menfaatlerin korunması çerçevesinde TMK m.691/3 ve m.693’ün kıyasen uygulanarak, imza vermeyen paydaşın muvafakati yerine geçmek üzere mahkemeden idari işlemleri yürütme yetkisi istenmesidir.

Dayanak hükümler

• TMK m.691/3: Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.
• TMK m.693: Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
• TMK m.689: Eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu yönetim işlerini yapmak, gerektiğinde mahkemeden önlem istemek ve zarar tehlikesine karşı derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak hakları anlaşmayla kaldırılamaz.

Sınırları

TMK m.691 önemli yönetim işlerine ilişkindir; yeni bina yapımı ise m.692 kapsamında olağanüstü bir işlemdir ve oybirliği gerektirir. Bu nedenle hâkimin müdahalesine ilişkin hükümlerin doğrudan değil, kıyasen uygulanması söz konusudur ve bu yolun kabulü mahkemenin takdirine bağlıdır. Talebin en güçlü dayanağı, oybirliğinin zaten sağlanmış olması; istenen imzanın yeni bir olağanüstü işlem değil, paydaşların birlikte verdiği kararın ifası niteliğinde bulunmasıdır. Dilekçede bu ayrımın açıkça kurulması önemlidir.

7. Nama İfaya İzin (TBK m.113) Nasıl İstenir?

TBK m.113/1 uyarınca “Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.” Paydaşın sözleşmeden kaynaklanan işbirliği ve idari izin süreçlerini tamamlama yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlinde, belediye işlemlerinin ve eksik imzaların, masrafı imzadan kaçınan paydaşa ait olmak üzere diğer paydaş veya yüklenici tarafından tamamlanmasına izin verilmesi istenebilir.

Yargıtay 6. HD’nin 06.11.2023 tarihli, E. 2022/4228, K. 2023/3688 sayılı kararında, ilk derece mahkemesince belediyeye beyan verilmesi ve ruhsat işlemleri de dâhil olmak üzere nama ifaya izin verildiği aktarılmıştır. Daire kararı, mülkiyet uyuşmazlığının bekletici mesele yapılması gerektiği gerekçesiyle bozmuştur. Bu nedenle nama ifa talebinde, taşınmazın mülkiyetine ilişkin başka bir uyuşmazlık bulunup bulunmadığı önceden kontrol edilmelidir.

8. Dava Sürerken Ruhsat Süreleri Nasıl Korunur? İhtiyati Tedbir

Dava süresince inşaatın sürüncemede kalmaması ve ruhsat sürelerinin dolmaması için, asliye hukuk mahkemesinde açılacak davanın dilekçesinde TMK m.691 ve TBK m.113 kapsamında, direnen paydaşın muvafakati yerine geçmek üzere idari işlemleri yürütme yetkisi yönünde ihtiyati tedbir talep edilmesi önerilir. HMK m.389 uyarınca tedbir, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâlinde verilebilir.

Bununla birlikte mahkemeler, asıl talebi dava sonuçlanmadan fiilen yerine getiren tedbirlere temkinli yaklaşabilir. Ruhsatın hükümsüz kalma tarihine ne kadar süre kaldığı, inşaatın seviyesi ve imza talebinin sözleşmeye uygunluğu delil tespiti raporuyla somut olarak gösterilirse talebin değerlendirilme şansı artar.

9. İmza Vermeyen Paydaştan Tazminat İstenebilir mi?

İmzadan kaçınma nedeniyle inşaatın durması, gecikmesi, ruhsatın hükümsüz kalması veya ek maliyet çıkması hâllerinde direnen paydaşa karşı tazminat davası açılabilir. Paydaşlar arasında sözleşme ilişkisi bulunduğu ölçüde TBK m.112’deki borca aykırılık hükümleri uygulanır. Yüklenici bakımından ise TBK m.485, eserin tamamlanmasının iş sahibiyle ilgili bir sebeple imkânsızlaşması hâlinde yaptığı işin değerini ve giderlerini, iş sahibinin kusuru varsa ayrıca tazminat isteme hakkı tanır.

Talep edilebilecek başlıca zarar kalemleri

• Teslimin gecikmesi nedeniyle kira kaybı veya kira gideri,
• Durma süresince artan malzeme ve işçilik maliyetleri,
• Ruhsatın hükümsüz kalması hâlinde yeniden ruhsat ve proje giderleri,
• Yüklenicinin iş sahibi tarafına yönelttiği talepler nedeniyle diğer paydaşın ödediği tutarlar (iç ilişkide rücu).

10. Ortaklık Çekilmez Hâle Gelirse Ortaklığın Giderilmesi Davası

Paydaşlar arasındaki ihtilafın ortaklığı çekilmez hâle getirmesi ve yönetimin imkânsızlaşması durumunda, TMK m.698 uyarınca taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim veya satış suretiyle giderilmesi davası açılabilir. Bu dava HMK m.4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür; HMK m.12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Ortaklığın giderilmesi, yüklenici ile yapılan eser sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yarım kalmış bir yapının bulunduğu taşınmazın satışı, yükleniciye ödenecek bakiye bedel ve tazminat alacakları hesaplanmadan değer kaybına yol açabilir. Bu nedenle bu yol, sözleşme ilişkisinin nasıl tasfiye edileceği planlandıktan sonra değerlendirilmelidir.

11. Hangi Dava Hangi Mahkemede Açılır?

Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesinin 12.09.2023 tarihli, E. 2023/467, K. 2023/899 sayılı kararında aktarılan bölge adliye mahkemesi değerlendirmesinde, uyuşmazlığı inceleme görevinin asliye ticaret mahkemesine ait olduğu belirtilmiştir. Bu değerlendirme, tarafların tacir sıfatı ve işin ticari niteliği taşıdığı durumlara özgüdür; görev kamu düzenine ilişkin olduğundan dava açılmadan önce tarafların sıfatı ayrıca incelenmelidir. Ticari davalarda para alacağına ilişkin taleplerde dava şartı arabuluculuk da gözetilmelidir.

12. Adım Adım Yol Haritası

13. Sık Sorulan Sorular

Hisseli arsada belediye ruhsat başvurusunu tek paydaşla kabul eder mi?

İmar Kanunu m.22 uyarınca başvuru yapı sahiplerince yapılır. Paylı taşınmazda yapı sahibi paydaşların tamamı olduğundan belediyeler uygulamada tüm hissedarların başvurusunu veya muvafakatini arar.

Paydaş verdiği muvafakati geri alabilir mi?

Fiilen geri alınabilir ve belediye bu durumda ruhsat düzenlemeyebilir. Ancak sözleşmeyi imzalamış paydaşın haklı neden olmadan muvafakatini geri alması dürüstlük kuralına aykırılık ve borca aykırılık tartışması doğurur; Yargıtay 6. HD 2022/3619 E., 2023/3551 K. sayılı kararında bu durum arsa sahibinin teslim borcunun ihlali olarak değerlendirilmiştir.

Mahkeme, imza vermeyen paydaşın yerine izin verebilir mi?

TBK m.113 uyarınca nama ifaya izin istenebilir; ayrıca TMK m.691/3 ve m.693’ün kıyasen uygulanmasıyla muvafakat yerine geçen karar talep edilebilir. Kıyasen uygulama tartışmalıdır ve mahkemenin takdirine bağlıdır.

Dava sürerken ruhsat süresi dolarsa ne olur?

İmar Kanunu m.29 uyarınca ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmazsa veya beş yıl içinde tamamlanmazsa ruhsat hükümsüz kalır. Bu nedenle davada ihtiyati tedbir istenmesi ve sürelerin baştan hesaplanması önemlidir.

İmza vermeyen paydaştan hangi zararlar istenebilir?

Gecikmeden doğan kira kaybı, artan maliyetler, yeniden ruhsat giderleri ve yükleniciye ödenen tutarlar gibi zararlar, sözleşmeye aykırılık hükümleri çerçevesinde talep edilebilir. Zararın delil tespiti ve belgelerle ortaya konması gerekir.

Yüklenici, imza vermeyen paydaşa karşı dava açabilir mi?

Yüklenici, iş sahibi tarafının arsayı inşaata elverişli teslim ve işbirliği borcunu yerine getirmemesi nedeniyle TBK m.113 kapsamında nama ifaya izin veya TBK m.485 kapsamında yaptığı işin değeri, giderleri ve kusur hâlinde tazminat isteyebilir.

Delil tespiti hangi mahkemeden istenir?

HMK m.401 uyarınca dava açılmadan önce esas hakkında yetkili mahkemeden veya keşif yapılacak yerdeki sulh hukuk mahkemesinden; dava açıldıktan sonra davanın görüldüğü mahkemeden istenir.

Ortaklığın giderilmesi için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca taşınmaz ortaklığının giderilmesi davalarında arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Görevli mahkeme asliye hukuk mu, asliye ticaret mi?

Kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Uyuşmazlığın her iki tarafı tacir ve iş ticari işletmelerini ilgilendiriyorsa asliye ticaret mahkemesi görevlidir; ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Paydaş haklı bir gerekçeyle imza vermiyorsa ne olur?

İstenen tadilat sözleşmeye aykırıysa, bağımsız bölüm dağılımını değiştiriyorsa veya yüklenici edimlerini ağır biçimde ihlal ediyorsa imzadan kaçınma haklı görülebilir. Bu nedenle dava açılmadan önce talep edilen işlemin sözleşmeye uygunluğu incelenmelidir.

14. Neden Avukat Desteği Gerekli?

Belediye işlemlerine imza vermeyen paydaş dosyaları, imar hukukunun süreleri ile özel hukuk davalarının yavaş işleyişinin çatıştığı dosyalardır. Ruhsat süreleri işlerken doğru sırayla atılmayan bir adım, kazanılan bir davanın bile inşaatı kurtaramaması sonucunu doğurabilir. İzlenecek hat genellikle istenen imzanın sözleşmeye uygunluğunun ortaya konması, ihtarname ile temerrüdün belgelenmesi, delil tespiti, nama ifaya izin ve ihtiyati tedbir talepli davanın açılması ve zarar kalemlerinin ayrı bir tazminat talebiyle korunmasıdır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla merkezli olarak İstanbul Anadolu Yakası’nda (Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Üsküdar, Sancaktepe, Sultanbeyli) ve Kocaeli’de (Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, Körfez, İzmit) paylı mülkiyet, inşaat sözleşmeleri, imar ve ruhsat süreçleri ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti vermektedir. Anadolu Yakası belediyelerinin ruhsat uygulamalarını ve İstanbul Anadolu Adliyesi mahkemelerinin yaklaşımını yakından izleyen büro, İstanbul’un diğer bölgelerinde, Türkiye genelinde ve yurt dışında yaşayan malikler adına da vekâlet üstlenmektedir.

Paydaşlardan birinin yurt dışında yaşadığı ve imza için Türkiye’ye gelmediği ya da vekâlet vermediği durumlar bu dosyalarda sık görülür. Konsolosluk üzerinden vekâletname düzenlenmesi, apostil işlemleri ve yurt dışına tebligat gibi adımlar da sürecin parçası olarak planlanmalıdır.

15. Kaynaklar ve Mevzuat

• 3194 sayılı İmar Kanunu — m.21, 22, 29
• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — m.2, 689, 691, 692, 693, 698
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.112, 113, 485
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.2, 4, 6, 12, 389, 400, 401
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B
• Yargıtay 6. HD 06.02.2023, E. 2022/760, K. 2023/429
• Yargıtay 6. HD 30.10.2023, E. 2022/3619, K. 2023/3551
• Yargıtay 6. HD 06.11.2023, E. 2022/4228, K. 2023/3688
• Ankara BAM 31. HD 11.06.2026, E. 2026/494, K. 2026/596
• Ankara Batı ATM 12.09.2023, E. 2023/467, K. 2023/899

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Muvafakat yerine geçen karar ve nama ifaya izin taleplerinin kabulü somut olayın özelliklerine bağlıdır; anılan kararların metinleri kullanılmadan önce UYAP üzerinden teyit edilmelidir.