تأتي في مقدمة النزاعات الأكثر عرضة للتقاضي في المباني والمجمعات السكنية مسألة إغلاق تراسات الأسطح دون إذن وبالمخالفة للمشروع المعتمد . فالتراس الذي يُغلق بالزجاج القابل للطي، أو تُقام عليه حديقة شتوية، أو تُضاف إليه غرفة لاحقًا، أو يُستولى على تراس السطح فيه على أساس فكرة «ما دام المدخل الوحيد من شقتي»؛ قد يبدو للوهلة الأولى مجرد تعديل بسيط. إلا أن هذه الأعمال تُفعّل في الوقت نفسه أربعة فروع قانونية مختلفة : قانون الملكية الطابقية، وقانون التنظيم العمراني، والقانون الجنائي، وقانون الجوار/التعويض.

أما أكبر موضع خلاف في التطبيق فيتمحور حول سؤال واحد: هل تكفي موافقة 4/5 أم يلزم الإجماع؟ في هذا الدليل نوضح أولًا هذه المسألة في ضوء قرارات الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض، ثم نتناول واحدًا واحدًا أكثر أنواع التدخل شيوعًا.

المحتويات

1. لمن يعود تراس السطح؟ هل هو جزء مشترك أم ملحق؟

ينشأ جزء كبير من النزاعات عن خلط بسيط جدًا بين مفهومين: الخلط بين حق الاستعمال وحق الملكية.

وفقًا للقانون رقم 634 بشأن قانون الملكية الطابقية، فإن الفقرة (ج) من المادة 4 لا تترك مجالًا للشك: «الأسطح والمداخن وتراسات الأسطح العامة ومزاريب مياه الأمطار وسلالم السلامة من الحريق» تُعد في جميع الأحوال من الأجزاء المشتركة. ويتمتع مالكو الوحدات بهذه الأجزاء بحق ملكية مشتركة بنسبة حصصهم في الأرض.

ماذا لو كان المدخل الوحيد إلى التراس من شقتي؟

وفقًا للمادة 16/2 من KMK، يكون نطاق حق استعمال الأجزاء المشتركة متناسبًا مع حصة الأرض ما لم يوجد اتفاق مخالف. وإذا كان المشروع يحدد الوصول الوحيد إلى التراس من وحدة مستقلة معينة، فيُعترف عمليًا لذلك المالك بـ حق الاستعمال الفعلي . لكن هذا لا يعني انتقال ملكية التراس إليه.

هل يتغير الوضع إذا ورد في سند الملكية أنه «ملحق»؟

وفقًا للمادة 6 من KMK، تُعد الأماكن المخصصة مباشرة لوحدة مستقلة ملحقات، ويُثبت ذلك في خانة البيانات بالسجل. إلا أن كون المكان ملحقًا لا يمنح المالك صلاحية إغلاق ذلك المكان. ذلك أن المادة 19/1 من KMK تلزم كل مالك وحدة بأن يحافظ بعناية على الحالة المعمارية للعقار الرئيسي وجماله وسلامته . وتحويل مساحة موضحة في المشروع المعماري على أنها «تراس مفتوح» إلى حيز مغلق يُعد مخالفة للمشروع، سواء كانت المساحة ملحقًا أم لا.

وللحالات التي تخضع فيها فراغات ما تحت السطح لنظام قانوني مختلف، انظر أيضًا: لمن يعود حق التحول الحضري في الشقة ذات فراغ ما تحت السطح؟

2. أكثر 12 نوعًا من التدخلات شيوعًا في التطبيق

يمكن جمع أنواع الأعمال التي تتكرر في الأحكام القضائية المنشورة وفي الملفات الواردة إلى مكتبنا ضمن العناوين الاثني عشر الآتية.

2.1. إغلاق التراس بنظام زجاجي (زجاج قابل للطي / PVC بزجاج عازل)

وهو أكثر التدخلات شيوعًا. وغالبًا ما يدفع المالكون بأن «النظام قابل للفك وليس بناءً دائمًا». ومحكمة النقض لا تقبل هذا الدفع كقاعدة عامة: فلا يغير النتيجة كون مادة الإغلاق شفافة (زجاج) أو غير منفذة للضوء، أو مؤلفة من قطعة واحدة أو عدة قطع، أو أنها لا تؤثر في استاتيكية المبنى ولا تضر بالبيئة؛ إذ يُعد النظام منشأة ثابتة .

2.2. إضافة غرفة / حيز مغلق إلى التراس

كإنشاء غرفة عمل أو غرفة أطفال أو مستودع ببناء الجدران. وفي هذه الحالة يوجد ازدياد في مساحة البناء ، ولذلك تخرج الحالة بالكامل من نظام موافقة 4/5 الوارد في المادة 19/2 من KMK. وفي النزاع موضوع ملف الدائرة السادسة لمجلس الدولة رقم E. 2018/4195، اعتُبر أن موافقة 4/5 تكفي لتغيير الدرابزين والعزل المائي والحراري، في حين أن الأعمال التي تزيد مساحة الوحدة المستقلة بإضافة حيز إلى جزء من التراس لا يمكن تقييمها ضمن المادة 19 من KMK، ولا يمكن ترخيصها إلا بشرط موافقة جميع مالكي الوحدات في المبنى بالإجماع .

2.3. إنشاء حديقة شتوية (winter garden)

السؤال الحاسم هو: هل تُنشئ الأعمال حيزًا مُدفأً ومدمجًا في المساحة الداخلية ، أم مجرد مساحة مفتوحة مغطاة؟ فالحدائق الشتوية المُدفأة والمندمجة مع الشقة تُعد تعديلًا جوهريًا لأنها تغيّر حساب مساحة البناء وفقًا للمشروع الملحق بالترخيص.

2.4. المظلات الثابتة، والبرغولا، والمظلات القماشية، والعريشة

تُعد البرغولا والمظلات الثابتة المثبتة بالأرض وغير القابلة للفك «منشآت» وتخضع للموافقة. أما المظلات المحمولة غير المثبتة فتُقيَّم بحسب ظروف الحالة الملموسة. وبشأن نظام النفقات والموافقات للأعمال من نوع العريشة/الكاميرية في المساحات المشتركة، انظر: هل إنشاء عريشة في حديقة المجمع السكني إلزامي؟

2.5. رفع السقف أو تغيير شكله أو ضم فراغ ما تحت السطح إلى الشقة

إن إزالة السقف القائم وإضافة طابق، أو إنشاء طابق كامل بدل الطابق المتراجع، يخضع مباشرة لـ المادة 44 من KMK : إذ يلزم إجماع مجلس مالكي الوحدات، وإعادة تحديد حصص الأرض وفق الأصول وبالإجماع، وإنشاء حق الارتفاق الطابقي للوحدة المستقلة الجديدة. وحتى مجرد تغيير شكل السقف ، مثل تنفيذ سطح مستوٍ بينما يقرر المشروع سقفًا خشبيًا مائلًا، يُعد مخالفة للمشروع ويستلزم مشروع تعديل (انظر قرار الهيئة العامة المدنية في القسم 3).

2.6. إنشاء مطبخ أو مرحاض أو دش أو شواية/مدفأة في التراس

إضافة التمديدات والمدخنة تستلزم ثقب الأعمدة والجسور المشتركة والعزل المائي، ولذلك تثير في آن واحد مخالفة المشروع وحظر «المنشأة التي من شأنها الإضرار بالهيكل الرئيسي» الوارد في المادة 19/2 من KMK. كما تُطبق بشأن الدخان والروائح المادة 18 من KMK (واجب عدم الإزعاج) والمادة 737 من القانون المدني التركي TMK (حظر التجاوز في استعمال الملكية).

2.7. الجاكوزي، وحوض الزينة، وأحواض النباتات الثقيلة، وتنسيق الحدائق بردم التربة

الخطر الأساسي هنا ليس جماليًا بل إنشائيًا. فأرضية التراس لم تُحسب لتحمل حمولة مائية مستمرة غير مقررة في المشروع أو وزن الردميات. وعند حدوث تسرب أو تشقق قد تُحمّل المسؤولية لمالك البناء دون اشتراط الخطأ (المادة 69 من قانون الالتزامات التركي TBK). وبشأن النصاب اللازم لاتخاذ قرار إنشاء مسبح في المساحة المشتركة، انظر: إنشاء مسبح لاحقًا في المجمع: هل يلزم الإجماع؟

2.8. فتح درج مستقل أو باب أو مخرج مصعد إلى التراس

إن إغلاق فراغ الدرج المشترك، أو قطع بلاطة السقف لفتح درج داخلي، أو إنشاء درج حديدي خارجي إلى التراس؛ يستلزم مشروع تعديل وإجماعًا، لأنه يؤثر في النظام الإنشائي ويخصص فعليًا جزءًا مشتركًا.

2.9. الوحدة الخارجية للمكيف، واللوح الشمسي، وهوائي الأقمار الصناعية، ومحطة الاتصالات

كل تركيب يستلزم ثقب غطاء السقف يخضع للموافقة. أما تأجير السقف للغير (محطة اتصالات، لوحة إعلانية) فهو، وفق المادة 45 من KMK، من «أعمال الإدارة المهمة» التي تتطلب الإجماع . وللتفصيل انظر: هل تعليق الإعلانات على واجهة المبنى وسطحه قانوني؟

2.10. تغيير مسار مزراب مياه الأمطار ومجرى التصريف

تُعد مزاريب مياه الأمطار من الأجزاء المشتركة وفق المادة 4/ج من KMK. وإذا أدى تغيير مسار المزراب أو المصرف أثناء الإغلاق إلى تجمع المياه وتسربها إلى الطوابق السفلية، فإنه ينشئ أحد أكثر أنواع دعاوى التعويض شيوعًا.

2.11. استعمال التراس لأغراض تجارية أو تأجيره

تشغيل طابق التراس كمقهى أو مطعم تراس أو مساحة للفعاليات يثير كلاً من نظام الأعمال المحظورة في المادة 24 من KMK ومسألة تخصيص الجزء المشترك لمصلحة مالك واحد.

2.12. الاستيلاء الفعلي على تراس السطح المشترك

مثل قفل الباب، ووضع سياج، وأثاث دائم، ومستلزمات تخزين. وحتى من دون إنشاءات، فإن هذا السلوك يزيل حق باقي المالكين في الانتفاع بالجزء المشترك، فيكون محلًا لدعوى منع التدخل.

3. الإجماع أم 4/5؟ ماذا تقول الهيئة العامة المدنية؟

الكثير من المعلومات المتداولة على الإنترنت خاطئة في هذه النقطة. فبعض المصادر تقول «تكفي 4/5»، وأخرى تقول «الإجماع شرط». والإجابة الصحيحة تقوم على تمييز ثنائي تتبناه محكمة النقض منذ عقود، وصيغ بوضوح في قرارين للهيئة العامة المدنية.

3.1. نص القانون: في عام 2007 انخفض النصاب من الإجماع إلى 4/5

عُدلت المادة 19/2 من KMK بموجب المادة 8 من القانون رقم 5711 المؤرخ 14.11.2007. وقبل التعديل كان يشترط في أعمال البناء والإصلاح والمنشآت في الأجزاء المشتركة رضا جميع مالكي الوحدات ، بينما خُفضت النسبة في النص الجديد إلى أربعة أخماس . والنص النافذ هو:

3.2. لكن قاعدة 4/5 لا تسري إلا على الأعمال «التي لا تستلزم تغييرًا جوهريًا في المشروع»

3.3. إذا كان مشروع التعديل لازمًا، فيكفي اعتراض مالك واحد لوقف المسار

3.4. القاعدة الأساسية التي كثيرًا ما تُغفل: موافقة 4/5 لا تُضفي المشروعية على مخالفة المشروع

وقد حدد القرار نفسه للهيئة العامة المدنية (2020/646) حدود قاعدة 4/5 على النحو الآتي: وفق الفقرة الثانية المعدلة بالقانون رقم 5711، يجوز في الأجزاء المشتركة إجراء البناء والإصلاح والمنشآت والتغييرات بشرط الحصول على الموافقة الخطية لما لا يقل عن أربعة أخماس جميع مالكي الوحدات وألا تكون الأعمال مخالفة للمشروع المعماري المعتمد أو لتشريعات التنظيم العمراني بشرط يجوز إجراء البناء والإصلاح والمنشآت والتغييرات في الأجزاء المشتركة.

3.5. موافقة البلدية وحدها لا تكفي أيضًا

وقد عبّر قرار الدائرة المدنية الثامنة عشرة لمحكمة النقض بتاريخ 07.04.2016 ورقم E. 2015/8942، K. 2016/5843 (قرار النقض الصادر عن الدائرة الخاصة في القضية التي كانت محل قرار الهيئة العامة المدنية 2020/646) بوضوح عن هذا الشرط ذي المستويين: «لإجراء تغيير لاحق في المشروع المعماري الذي أُنشئ على أساسه حق الارتفاق الطابقي أو الملكية الطابقية، وإعداد مشروع تعديل بهذا الشأن، يجب أن تعتمد البلدية مشروع التعديل وأن تتوافر الموافقة الخطية لجميع مالكي الوحدات المستقلة في تاريخ اعتماد المشروع.» وفي الاتجاه نفسه: الدائرة المدنية الثامنة عشرة لمحكمة النقض، E. 2012/12421، K. 2013/3181.

3.6. تطبيق ذلك على تراس السطح: شجرة القرار

3.7. مقارنة أنظمة النصاب

ولمقارنة شاملة بين الإجراءات والأنصبة المطلوبة في تغييرات الأجزاء المشتركة، انظر أيضًا: هل يمكن إجراء تغييرات في الأجزاء المشتركة للمبنى؟

4. المسؤولية من منظور قانون الملكية الطابقية

4.1. إعادة الحال إلى ما كان عليه ومنع التدخل

يجوز لكل مالك وحدة تضرر من أعمال الإغلاق المنفذة دون موافقة أن يلجأ، وفق المادة 33 من KMK، إلى محكمة الصلح المدنية طالبًا تدخل القاضي وإعادة البناء إلى حالته السابقة. وبعد سماع الأطراف، يصدر القاضي قراره فورًا وفقًا للقانون وخطة الإدارة ومقتضيات الإنصاف، ويبلّغ المعني أو يفهمه بوجوب تنفيذ القرار خلال مهلة قصيرة يحددها.

4.2. موافقة البلدية وإذن الإشغال لا يحلان محل موافقة مالكي الوحدات

إن اعتماد البلدية لمشروع تعديل، أو الحصول على إذن استعمال البناء (إذن الإشغال)، أو دفع الرسوم؛ لا يحل محل الموافقة الناشئة عن حق ملكية مالكي الوحدات. فقانون الملكية الطابقية وقانون التنظيم العمراني مستقلان عن بعضهما كآليتي رقابة منفصلتين؛ ولا تقوم الإدارة بتقييم حق الملكية المشتركة للأشخاص الخاضعين للقانون الخاص.

4.3. لماذا لا تحمي شهادة تسجيل البناء (تسوية مخالفات البناء)؟

وبالتالي قد توقف شهادة تسجيل البناء الجزاءات الإدارية وتنفيذ قرار الهدم؛ لكنها لا تلغي، بموجب قانون الملكية الطابقية، الالتزام بإعادة الحال إلى ما كان عليه ولا حق باقي مالكي الوحدات في إقامة الدعوى.

4.4. الدفع: «لم أنفذ الأعمال بنفسي، بل اشتريت الشقة بهذه الحالة»

وهذا تحذير بالغ الأهمية لمن يشتري شقة ذات طابق تراس: فخطر الهدم لا يتحمله البائع، بل المالك الجديد . أما حق المشتري في الرجوع على البائع استنادًا إلى أحكام العيب فهو موضوع دعوى مستقلة.

4.5. الدفع: «لم يعترض أحد منذ سنوات»

التدخل في الجزء المشترك فعل غير مشروع مستمر الآثار. ولذلك، كقاعدة عامة، لا تخضع مطالب إعادة الحال إلى ما كان عليه ومنع التدخل للتقادم أو للمهل المسقطة للحق؛ والعبرة باستمرار التدخل وقت رفع الدعوى. كما أن سكوت باقي المالكين مدة طويلة لا يُعد وحده موافقة ضمنية.

4.6. النتيجة الأشد: نقل الملكية (المادة 25 من KMK)

إذا امتنع مالك عن أداء ديونه والتزاماته على نحو يجعل حقوق باقي المالكين غير محتملة، جاز لهؤلاء، بقرار يتخذ بأغلبية العدد وحصص الأرض، إقامة دعوى لنقل ملكية الوحدة المستقلة المعنية. ووفق المادة 25/3-(ب) من KMK، فإنه إذا استمر الامتناع مدة سنة عن تنفيذ الديون والالتزامات رغم الأمر الصادر عن قاضي الصلح وفق المادة 33 ، فيُعتبر تحقق حالة عدم الاحتمال قائمًا في جميع الأحوال.

كما تقضي الفقرة الأخيرة من المادة 33 من KMK بفرض غرامة إدارية من المحكمة نفسها على من لا ينفذون الحكم خلال المهلة التي حددها القاضي.

5. طريق الدعوى وإجراءاتها: الوساطة، المحكمة المختصة، الأدلة

5.1. الوساطة أولًا: شرط لقبول الدعوى

بموجب القانون رقم 7445، وإضافة المادة 18/B إلى القانون رقم 6325 بشأن قانون الوساطة في المنازعات المدنية، تنص الفقرة (ج) من المادة المذكورة على أنه اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023، يُعد اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى شرطًا لقبول الدعاوى الناشئة عن قانون الملكية الطابقية رقم 634. كما أُدرجت في المادة نفسها المنازعات الناشئة عن حقوق الجوار ضمن نطاق الوساطة الإلزامية.

إذا رُفعت دعوى إعادة الحال إلى ما كان عليه دون المرور بمرحلة الوساطة، تُرفض إجرائيًا دون بحث الموضوع. ولذلك يجب التقيد حتمًا بالتسلسل الآتي: إنذار → طلب وساطة → المحضر النهائي → الدعوى.

5.2. المحكمة المختصة نوعيًا ومكانيًا

وفق المادة الإضافية 1 من KMK، تختص بنظر الدعاوى الناشئة عن هذا القانون محكمة الصلح المدنية ؛ ووفق المادة 33 تكون المحكمة المختصة مكانيًا هي محكمة مكان وجود العقار الرئيسي. أما دعاوى الإلغاء ضد إجراءات البلدية (محضر وقف البناء، قرار الهدم الصادر عن المجلس البلدي، الغرامة الإدارية) فتدخل في اختصاص المحكمة الإدارية. ويسير المساران القضائيان الناشئان عن الواقعة نفسها بصورة مستقلة.

5.3. من يملك رفع الدعوى وضد من تُرفع؟

• المدعي: يجوز لكل مالك وحدة أن يرفع الدعوى منفردًا، ولا يلزمه استصدار قرار من مجلس المالكين. كما يجوز للمدير رفع الدعوى إذا فوضه مجلس مالكي الوحدات بذلك (المادة 35 من KMK).
• المدعى عليه: هو المالك الحالي للوحدة المستقلة. وحتى لو كان المالك السابق هو من نفذ الأعمال، تُوجّه الخصومة إلى المالك الحالي. ووفق المادة 18/2 من KMK يكون المستأجرون والمنتفعون بصورة دائمة مسؤولين بالتضامن مع مالكي الوحدات.

5.4. الدليل الذي يحدد مصير الدعوى: المشروع المعماري المعتمد

العبرة في هذه الدعاوى ليست بالوضع الفعلي، وإنما بـ المشروع المعماري المعتمد المحفوظ في أرشيف البلدية. والأدلة الأساسية الواجب جمعها هي:

• المشروع المعماري المعتمد والترخيص وأي مشاريع تعديل، على أن تُطلب من البلدية المختصة
• سجل الطابو، وسجل الارتفاق/الملكية الطابقية، وخانة البيانات (لإثبات تسجيل الملحق)
• خطة الإدارة المسجلة في الطابو
• دفتر قرارات مجلس مالكي الوحدات المصدق من الكاتب بالعدل وأي موافقات خطية
• محاضر مديرية التنظيم العمراني/الشرطة البلدية، ومحضر وقف البناء، وقرار المجلس البلدي
• المعاينة وفحص الخبير من مهندس إنشائي/معماري — ولا سيما من حيث زيادة المساحة و ما إذا كان مشروع تعديل مطلوبًا . فهذا التقرير هو مفتاح الخلاف بشأن النصاب.

5.5. التدبير الاحتياطي وقابلية الحكم للتنفيذ

إذا كانت الأعمال ما تزال مستمرة، فينبغي طلب تدبير احتياطي لوقف البناء بهدف منع ضرر يصعب تداركه. كما يجب أن يوضح منطوق الحكم بدرجة لا تترك أي تردد عند التنفيذ أي الأعمال يجب إزالتها وبأي نطاق ؛ وإلا فقد يصبح الحكم غير قابل للتطبيق في مرحلة التنفيذ.

5.6. إذا كان المطلوب إلغاء قرار المجلس فلا يجوز تفويت المدد

إذا مُنح «إذن» بإغلاق التراس بصورة غير نظامية في مجلس مالكي الوحدات، فيجب، وفق المادة 33/1 من KMK، على المالك الذي حضر الاجتماع وصوّت ضد القرار أن يرفع دعوى الإلغاء خلال شهر واحد من تاريخ القرار، وعلى المالك الذي لم يحضر الاجتماع أن يرفعها خلال شهر واحد من تاريخ علمه بالقرار، وفي جميع الأحوال خلال ستة أشهر من تاريخ القرار أمام محكمة الصلح. أما إذا كان القرار معدومًا أو باطلًا بطلانًا مطلقًا فلا يُشترط التقيد بهذه المدد. وإثبات الاعتراض في محضر الاجتماع أمر حاسم للمحافظة على حق الدعوى.

6. الجزاءات من منظور القانون الإداري وقانون التنظيم العمراني

6.1. محضر وقف البناء، والختم، وقرار الهدم

وفق القانون رقم 3194 بشأن قانون التنظيم العمراني، تنص المادة 32 على أنه عند اكتشاف أعمال منشأة دون ترخيص أو بالمخالفة للترخيص وملاحقه، تُثبت حالة البناء في حينها بمحضر ويُختم البناء وتُوقف الأعمال. ومن تاريخ تحرير محضر وقف البناء يجب خلال شهر واحد الحصول على الترخيص أو إزالة المخالفة. وإذا لم يتحقق ذلك، يصدر المجلس البلدي (أو المجلس الإداري للمحافظة خارج حدود البلدية) قرار الهدم، وتُحصّل تكاليف الهدم من المعني.

6.2. الغرامة الإدارية

وفق المادة 42 من قانون التنظيم العمراني، تُفرض غرامة إدارية عن كل متر مربع مخالف للتشريعات، ويُحسب مقدارها بحسب فئة البناء ومجموعته وطبيعة المخالفة. كما توجد أسباب لزيادة الغرامة في حالات مثل إنشاء طابق غير مرخص، أو إنشاء مساحة مغلقة دون ترخيص، أو استعمال بناء لا يملك إذن إشغال. وتُحدّث مبالغ الغرامات سنويًا وفق معدل إعادة التقييم.

6.3. مهلة 60 يومًا للطعن في الإجراءات الإدارية

إن محضر الختم/وقف البناء، وقرار الهدم الصادر عن المجلس البلدي، والغرامة الإدارية؛ كلها إجراءات إدارية نهائية وواجبة التنفيذ. ويجب، من تاريخ التبليغ، خلال 60 يومًا رفع دعوى إلغاء أمام المحكمة الإدارية وطلب وقف التنفيذ متى توافرت شروطه. وإذا فاتت هذه المهلة، فلن يمنع حتى الحكم الإيجابي الصادر في دعوى الملكية الطابقية تنفيذ الهدم.

7. المسؤولية الجنائية: هل إغلاق التراس جريمة؟

وفق القانون رقم 5237 بشأن قانون العقوبات التركي، تنص المادة 184 على أن: «كل من يبني أو يتسبب في بناء مبنى دون الحصول على رخصة بناء أو بالمخالفة للرخصة يُعاقب بالحبس من سنة إلى خمس سنوات.» ويُطبق هذا الحكم داخل حدود البلديات أو في الأماكن الخاضعة لنظام تنظيم عمراني خاص.

7.1. ليس كل إغلاق للتراس جريمة: معيار صفة «المبنى»

لكي تتكون الجريمة يجب أن تكون الأعمال، بالمعنى المقصود في المادة 5 من قانون التنظيم العمراني، ذات صفة مبنى . وفي تطبيق محكمة النقض يتم التقييم وفق معيارين: هل تؤثر الأعمال (1) في النظام الحامل، وهل (2) تُنشئ مساحة إضافية؟

7.2. المادة 184/5 من TCK: تنظيم شبيه بالندم الفعّال

وفق المادة 184/5 من TCK، إذا جعل الشخص المبنى الذي أنشأه أو تسبب في إنشائه دون ترخيص أو بالمخالفة للترخيص متوافقًا مع مخطط التنظيم والرخصة، تنقضي الدعوى العامة ويزول حكم الإدانة بكل آثاره. وفي التطبيق يُعمل بهذا التنظيم عبر إزالة الأعمال المخالفة أو إخضاعها لترخيص تعديل، وهو من أكثر أدوات الدفاع فاعلية.

7.3. الجريمة لا تتوقف على شكوى

تُحقق جريمة التسبب في التلوث العمراني من تلقاء نفسها، ولا يؤدي تنازل الجار عن الشكوى إلى إنهاء التحقيق. والمحكمة المختصة هي المحكمة الجنائية الابتدائية. كما أن فرض البلدية غرامة إدارية لا يعني تلقائيًا صدور إدانة؛ فالمساران مستقلان.

8. مسؤولية التعويض وقانون الجوار

جزء كبير جدًا من ملفات إغلاق التراس يبدأ في الحقيقة لا بطلب هدم، بل بـ بقعة رطوبة في الطابق السفلي . فقد يؤدي إفساد العزل المائي أو الميل أو مسار المزراب أثناء الإغلاق إلى تسرب المياه والعفن وتقشر الطلاء في الوحدات المستقلة السفلية. كما قد يخل إغلاق التراس بالنظام الإنشائي للمبنى.

8.1. الأسس القانونية

• المادة 49 من TBK (الفعل غير المشروع): يلتزم من يلحق ضررًا بالغير بفعل خاطئ وغير مشروع بتعويض هذا الضرر.
• المادة 69 من TBK (مسؤولية مالك البناء): لا يُشترط الخطأ في الأضرار الناشئة عن عيب في البناء أو نقص في الصيانة.
• الفقرة الأخيرة من المادة 19 من KMK: كل مالك وحدة مسؤول عن الضرر الذي يلحقه بخطئه بالعقار الرئيسي أو بالوحدات المستقلة الأخرى.
• المادة 737 من TMK (حظر التجاوز في استعمال الملكية): يلتزم المالك، عند استعمال حقه في الملكية، بالامتناع عن التجاوزات التي تؤثر سلبًا في الجيران.

8.2. بنود التعويض التي يمكن المطالبة بها

• تكلفة الإصلاح (تجديد العزل، اللياسة والطلاء، أضرار الأثاث والمنقولات)
• فقدان بدل الإيجار عن مدة تعذر فيها الاستعمال
• النقص في قيمة الوحدة المستقلة
• الرجوع بنفقات إصلاح الجزء المشترك (الفقرة الأخيرة من المادة 20 من KMK)

9. جدول موجز للمسؤوليات والجزاءات

10. دفوع المالك الذي أغلق التراس

حتى بالنسبة للمالك المرفوعة ضده الدعوى، لا يعني ذلك أن كل السبل قد انتهت. وبحسب خصائص الواقعة الملموسة، ينبغي تقييم أوجه الدفاع الآتية:

1. ما الذي ينص عليه المشروع فعلًا؟ التحقق مما إذا كان التراس موضحًا في المشروع المعتمد بوصفه «بروزًا مغلقًا» أو «فراغًا داخليًا» أو جزءًا من الوحدة المستقلة. وليس قليلًا عدد الملفات التي سقط فيها ادعاء مخالفة المشروع بعد فحص الخبير.
2. إثبات أن الأعمال لا تستلزم مشروع تعديل: هذه هي النقطة الحاسمة في نزاع النصاب. فإذا لم توجد زيادة في المساحة أو تأثير في النظام الحامل، يُطبق نظام 4/5 وتؤثر الموافقات التي جُمعت في النتيجة.
3. الطابع القابل للفك والمؤقت للأعمال: وذلك بالنسبة للأنظمة غير المثبتة بالأرض، وغير المرتبطة بالعناصر الحاملة، والتي لا تنشئ مساحة مغلقة.
4. أحكام الإذن الواردة في خطة الإدارة: بعض خطط الإدارة تسمح بإغلاق التراس والشرفة بشرط الالتزام بمشروع نموذجي.
5. عدم توافر صفة المبنى من الناحية الجنائية: إذا لم توجد زيادة في المساحة أو تأثير في النظام الحامل، فلا تتحقق أركان المادة 184 من TCK، ولا يبقى مطروحًا إلا الجزاء الإداري.
6. الاستفادة من المادة 184/5 من TCK: إسقاط الدعوى العامة بجعل البناء مطابقًا للرخصة.
7. إعادة الحال جزئيًا: طلب الاكتفاء بإزالة الجزء المخالف للمشروع فقط بدل إزالة الأعمال كلها.
8. الرجوع على البائع: إذا كان المالك السابق هو من نفذ الأعمال، فيمكن المطالبة بالتعويض من البائع استنادًا إلى أحكام التنفيذ المعيب.

11. هل يمنح التراس المغلق حقًا إضافيًا في التحول الحضري؟

الجواب المختصر: لا. ففي التحول الحضري تُحسب الحقوق والتوزيع كقاعدة عامة على أساس حصة الأرض لا على أساس الأمتار المربعة غير المرخصة المستعملة فعليًا. فالتراس المغلق والمستخدم منذ سنوات لا يولد مقابلًا في المبنى الجديد بعد التحول؛ بل قد يواجه مالكو الطوابق العلوية ذوو حصص الأرض المنخفضة نقصًا في المساحة.

وللاطلاع على تقييماتنا التفصيلية في هذا الموضوع، انظر: ما حقوق مالكي طوابق السطح في التحول الحضري؟

12. قائمة فحص عند شراء شقة ذات طابق تراس

13. خارطة طريق لمن يرغب في الإغلاق بطريقة قانونية

1. حدد النصاب المطلوب أولًا. اطلب من مهندس معماري كتابة رأي بشأن ما إذا كانت الأعمال تستلزم تغييرًا في المشروع المعتمد (مشروع تعديل). فإذا كانت الإجابة «نعم»، فهدفك ليس 4/5 بل الإجماع.
2. اقرأ خطة الإدارة. إذا كان فيها حكم مشدد أو حاظر، يصبح النقاش حول النصاب بلا جدوى.
3. أعد مشروع التعديل أولًا. يصبح جمع التوقيعات أسهل عندما يرى المالكون بصورة ملموسة ما الذي يوافقون عليه.
4. اعقد اجتماعًا لمجلس المالكين بجدول أعمال محدد. التزم بإجراءات الدعوة (المادة 29 من KMK)؛ وأثبت القرار في دفتر القرارات المصدق من الكاتب بالعدل ووقّعه. ولا تتمتع الموافقة الشفوية بقيمة إثباتية كافية.
5. اجمع الموافقات الخطية. بما أن القانون يشترط «الموافقة الخطية»، فإن الحصول على موافقات فردية موقعة هو الطريق الأكثر أمانًا. ويُشترط أن تكون الموافقة موجودة في تاريخ اعتماد المشروع.
6. احصل من البلدية على رخصة التعديل. موافقة مالكي الوحدات والموافقة الإدارية مطلوبتان كل على حدة؛ ولا تحل إحداهما محل الأخرى.
7. إذا كان الأمر يتعلق بإضافة وحدة مستقلة، فأجرِ المعاملة في الطابو. في الحالات الداخلة ضمن المادة 44 من KMK، لا يُعد المسار مكتملًا قانونًا ما لم تُستكمل إعادة تحديد حصص الأرض وتسجيل حق الارتفاق الطابقي.
8. وثّق العزل المائي. احتفظ بتفاصيل التنفيذ والصور؛ فهي من أقوى وسائل الدفاع في أي دعوى تعويض مستقبلية.

14. لماذا تحتاج إلى محامٍ متخصص في قانون الملكية الطابقية؟

نزاعات تراسات الأسطح ليست ملفات بسيطة تُحل بدعوى واحدة. فقد تؤدي الواقعة نفسها في الوقت ذاته إلى دعوى إعادة الحال أمام محكمة الصلح المدنية، ودعوى إلغاء قرار الهدم أمام المحكمة الإدارية، وقضية التلوث العمراني أمام المحكمة الجنائية الابتدائية، ودعوى تعويض إضافية؛ أي إلى أربعة مسارات قضائية منفصلة في الوقت نفسه.

• الحساب الخاطئ للنصاب (الاكتفاء بـ 4/5 في حين يلزم الإجماع) يبطل الأعمال كلها ويجعل التوقيعات المجموعة بلا قيمة.
• تجاوز الوساطة الإلزامية كشرط للدعوى يؤدي إلى رفض الدعوى إجرائيًا وإضاعة الوقت.
• مهلتا الشهر والستة أشهر المقررتان لإلغاء قرار المجلس من المهل المسقطة للحق.
• إذا فاتت مهلة الستين يومًا للطعن في الإجراء الإداري، يصبح قرار الهدم نهائيًا.
• عدم صياغة منطوق الحكم بوضوح قد يؤدي إلى تعذر تنفيذ دعوى تم كسبها.

بصفتنا مكتب 2M للمحاماة، نقدم في الجانب الآسيوي من إسطنبول وعلى خط كوجالي، ولا سيما في توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبه، أيدينلي، أورهانلي، تيبه أورن، غبزة، داريجا وتشاي إيروفا ، الدعم القانوني لمالكي الوحدات وإدارات المجمعات والمستثمرين في منازعات الملكية الطابقية والأجزاء المشتركة والتنظيم العمراني. ويمكنكم الوصول إلى بقية محتوياتنا المنشورة على الموقع من قسم جميع المقالات .

مقالات أخرى ذات صلة: كيف تُوزع نفقات إصلاح السقف والعزل الخارجي؟ · كيف تُوزع حصة النفقات المشتركة في المباني والمجمعات السكنية؟ · هل المشاركة في نفقات التحسينات الكمالية إلزامية؟ · هل تُعد أعمال تنسيق الحدائق من النفقات الكمالية؟ · هل يمكن المطالبة بنفقات المرافق المشتركة غير الموجودة في المشروع؟

15. الأسئلة الشائعة

هل يلزم الإجماع لإغلاق تراس السطح أم تكفي موافقة 4/5؟

المعيار هو ما إذا كانت الأعمال تستلزم تغييرًا في المشروع المعماري المعتمد (مشروع تعديل). فإذا لم تستلزمه، تكفي الموافقة الخطية بنسبة 4/5 وفق المادة 19/2 من KMK. أما إذا استلزمت مشروع تعديل، فيشترط إجماع جميع مالكي الوحدات ومشروع تغيير معتمد من البلدية. ووفق قرار الهيئة العامة المدنية بتاريخ 18.01.2022، فإن المادة 19/2 وُضعت لأعمال الإصلاح والتعديل البسيطة التي لا تستلزم تغييرًا جوهريًا في المشروع؛ أما التعديلات الجوهرية فتستلزم الإجماع. وإغلاق تراسات الأسطح ينشئ مساحة مغلقة ويغيّر شكل السقف، ولذلك يندرج عمليًا في المجموعة الثانية في معظم الحالات تقريبًا.

جمعت توقيعات بنسبة 4/5، فهل أصبحت الأعمال قانونية الآن؟

لا. موافقة 4/5 هي نصاب صالح فقط للأعمال غير المخالفة للمشروع المعماري المعتمد ولتشريعات التنظيم العمراني. والعمل المخالف للمشروع لا يصبح قانونيًا لمجرد جمع توقيعات 4/5؛ بل إن العمل المحظور بموجب تشريعات التنظيم العمراني لا يكتسب المشروعية حتى لو اتفق جميع المالكين.

جار واحد يعاند، هل تستطيع المحكمة أن تمنح الموافقة بدلًا عنه؟

لا. فقد قررت الهيئة العامة المدنية في قرارها بتاريخ 22.09.2020 أن منح الموافقة أو رفضها أمر متروك بالكامل لتقدير مالك الوحدة، وأنه لا يجوز إجباره حتى لو كان العمل في مصلحة جميع المالكين، وأن هذا الموقف لا يُعد إساءة لاستعمال الحق، كما لا يجوز للقاضي أن يحل إرادته محل إرادة المالك.

هل إغلاق التراس بنظام شرفة زجاجية يخضع أيضًا للإذن؟

نعم. ففي تطبيقات محكمة النقض تُعد هذه الأنظمة منشآت ثابتة. ولا يغير النتيجة كون المادة زجاجًا أو PVC، أو ظهور النظام بمظهر القابل للفك، أو عدم تأثيره في استاتيكية المبنى أو البيئة.

حصلت على ترخيص من البلدية، فهل يمكن مع ذلك هدمه؟

نعم. قد يجعل ترخيص البلدية البناء قانونيًا من منظور قانون التنظيم العمراني؛ لكنه لا يحل محل موافقة بقية مالكي الوحدات المستمدة من حق الملكية. ووفق الاجتهاد المستقر للدائرة المدنية الثامنة عشرة لمحكمة النقض، لكي يكون مشروع التعديل نافذًا يجب أن تعتمد البلدية المشروع وأن تتوافر في تاريخ الاعتماد الموافقة الخطية لجميع مالكي الوحدات المستقلة.

لدي شهادة تسجيل بناء، هل أنا في مأمن؟

من الناحية الإدارية فقط. فقد توقف شهادة تسجيل البناء تنفيذ قرار الهدم والغرامة الإدارية المتعلقة بذلك البناء؛ إلا أن المادة المؤقتة 16 من القانون رقم 3194 لا تتضمن حكمًا يستبعد تطبيق قانون الملكية الطابقية. ولذلك يستمر حق مالكي الوحدات في طلب إعادة الحال إلى ما كان عليه.

اشتريت الشقة والتراس مغلق أصلًا، فهل أنا المسؤول؟

نعم من منظور قانون الملكية الطابقية. فمحكمة النقض تقر بأن هوية من نفذ الأعمال المخالفة ليست ذات أهمية؛ وأن للمالك الحالي صفة الخصومة السلبية بصفته مالك الوحدة المستقلة، وأنه مسؤول عن إعادة الحال إلى ما كان عليه. أما حقك في الرجوع على البائع استنادًا إلى أحكام العيب فيجب تقييمه بصورة مستقلة.

أغلق جاري التراس، هل يمكنني رفع الدعوى مباشرة؟

لا، يجب أولًا اللجوء إلى الوسيط. فمنذ 1 سبتمبر 2023 أصبحت الوساطة شرطًا لقبول الدعاوى الناشئة عن قانون الملكية الطابقية. وإذا انتهت الوساطة دون اتفاق، تُرفع الدعوى بالمحضر النهائي أمام محكمة الصلح المدنية في مكان وجود العقار الرئيسي. وبصفتك مالك وحدة يمكنك رفع الدعوى منفردًا، ولا يلزم قرار من الإدارة.

هل تسقط دعوى إغلاق التراس بالتقادم؟

ما دام التدخل مستمرًا، فإن مطالب إعادة الحال إلى ما كان عليه ومنع التدخل لا تخضع كقاعدة عامة لمدة معينة. أما مطالب التعويض عن الأضرار مثل التسرب فتخضع لتقادم الفعل غير المشروع، في حين يخضع طلب إلغاء قرار مجلس مالكي الوحدات لمهلتي الشهر/الستة أشهر المنصوص عليهما في المادة 33 من KMK.

هل أتعرض للحبس إذا أغلقت التراس؟

ليس كل إغلاق يشكل جريمة. فلتطبيق المادة 184 من TCK يجب أن تكون الأعمال ذات «صفة مبنى»، أي أن تنشئ مساحة إضافية أو تؤثر في النظام الحامل. وقد يدخل إنشاء غرفة في التراس أو إزالة السقف وإضافة طابق ضمن هذا النطاق، بينما تؤدي تطبيقات الزجاج البسيطة في الغالب إلى جزاء إداري فقط. كذلك، وفق المادة 184/5 من TCK، تنقضي الدعوى العامة إذا جُعل البناء مطابقًا للرخصة.

يتسرب الماء من التراس إلى الطابق السفلي، ممن يمكنني المطالبة بالتعويض؟

إذا كان التسرب ناتجًا عن أعمال غير مرخصة أُجريت في التراس، فيُطلب التعويض من المالك الذي نفذ الأعمال أو تسبب في تنفيذها. أما إذا كان خلل العزل ناتجًا عن إهمال صيانة الجزء المشترك، فتقع نفقات إصلاح الجزء المشترك على جميع مالكي الوحدات بنسبة حصص الأرض. ويتضح هذا التمييز من خلال المعاينة وفحص الخبير.