Sel, çatıdan su alma, patlayan tesisat ya da bodrumdan yükselen rutubet; kiralık bir evde ya da dükkânda yaşanan su baskını, kiracıyla ev sahibi arasında en hızlı uyuşmazlığa dönüşen olaylardan biridir. Kiracı, kullanamadığı bir yer için kira ödemek istemez; ev sahibi ise kendi kusuru olmayan bir doğa olayının bedelini üstlenmek istemez. Bu yazıda, su basan kiralananda kira indirimi, fesih, eşya zararı, taşınma masrafı ve hor kullanım sorularını Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararları üzerinden ele alıyoruz.
Kararların ortak mesajı şudur: Ev sahibi, kiralananı kullanıma elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür ve ayıptan doğan zararlardan kusursuzluğunu ispat edemedikçe sorumludur. Ancak kiracının haklarını kullanabilmesi için ihbar, fesih zamanı ve talep kalemleri bakımından dikkat etmesi gereken önemli sınırlar vardır.
İçindekiler
- Ev Sahibinin Temel Borcu: Kullanıma Elverişli Bulundurmak
- Kiracının Seçimlik Hakları: Giderme, İndirim, Fesih ve Tazminat
- Kira Bedelinden İndirim: Hangi Durumlarda İstenir?
- İhbar Şartı: Ev Sahibine Bildirmeden İndirim İstenemez
- Kiracı Oturmaya Devam Ederse Kira Borcu Sürer mi?
- Su Basan Kiralananda Sözleşmenin Feshi
- Fesih Geriye mi Etkili, İleriye mi?
- Fesih Haksız Sayılırsa: Kiracı İçin Risk
- Eşya Zararı: Ev Sahibi Ne Zaman Öder?
- Ev Sahibi Değişirse: Yeni Malik de Sorumlu
- Su Komşudan veya Üçüncü Kişiden Geldiyse: Haksız Fiil
- Taşınma ve Nakliye Masrafı İstenebilir mi?
- İş Yeri Kiralarında Kâr Kaybı ve Dekorasyon Giderleri
- Ev Sahibi Kiracıdan Tazminat İsteyebilir mi? Hor Kullanım Sınırı
- Dava Yolu: Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
- Kiracı İçin Adım Adım Yol Haritası
- İlgili Yargı Kararları Özeti
- Sıkça Sorulan Sorular
- Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
- Kaynaklar ve Mevzuat
1. Ev Sahibinin Temel Borcu: Kullanıma Elverişli Bulundurmak
Kiraya verenin temel borcu, kiralanan taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan tarihte, sözleşmeyle amaçlanan kullanıma uygun bir biçimde kiracıya teslim etmek ve kira sözleşmesi süresince de bu elverişli durumda bulundurmaktır. Bu borç 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 301. maddesinde düzenlenmiştir; konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 17.06.2014, E.2013/14892, K.2014/7953
“Kural olarak BK’nun 249/1 maddesine göre (6098 sayılı TBK’nun 301.md.) kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür.”
İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi, 25.10.2021, E.2020/613, K.2021/1744
“818 Sayılı Borçlar Kanununun 249/1 maddesi gereği kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.04.2017, E.2017/364, K.2017/5410
“kiraya veren kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir.”
Kiralananın sonradan su baskını, rutubet, izolasyon yetersizliği veya tesisat arızası gibi nedenlerle ayıplı hâle gelmesi durumunda TBK kapsamında kiracıya çeşitli seçimlik haklar ve tazminat imkânları tanınmaktadır. TBK m.308’in metni açıktır: “Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.”
2. Kiracının Seçimlik Hakları: Giderme, İndirim, Fesih ve Tazminat
Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi veya sözleşmede amaçlanan kullanımın engellenmesi durumunda kiracının ayıbın giderilmesini talep etme, kira bedelinden indirim isteme veya sözleşmeyi feshetme hakları mevcuttur. Bunların yanında, ayıptan doğan zararın giderilmesi de istenebilir.
| Hak | Dayanak | Ne zaman kullanılır? |
|---|---|---|
| Ayıbın giderilmesi | TBK m.305, m.306 | Onarılabilir zararlarda ilk adım; uygun süre verilir, giderilmezse kiracı ev sahibi hesabına gidertip kira bedelinden düşebilir |
| Kira bedelinde indirim | TBK m.305, m.307 | Kiralanan kısmen kullanılamıyor veya kullanım önemli ölçüde azalmışsa; ayıbın ev sahibince öğrenilmesinden giderilmesine kadar |
| Fesih | TBK m.305, m.306 | Ayıp önemli ve kullanımı imkânsız kılıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa |
| Zararın giderilmesi | TBK m.308 | Eşya ve diğer malvarlığı zararları; ev sahibi kusursuzluğunu ispat etmedikçe sorumlu |
3. Kira Bedelinden İndirim: Hangi Durumlarda İstenir?
Kiralananın su baskını, akıntı veya rutubet gibi nedenlerle kısmen kullanılamaz hâle gelmesi ya da kullanımının önemli ölçüde azalması durumunda kiracı orantılı bir kira indirimi isteyebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 27.09.2022, E.2022/404, K.2022/1155 ve Yargıtay 6. HD, E.2013/14892, K.2014/7953
“Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteyebilir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.03.2021, E.2020/12322, K.2021/2820
“Kiralananın sözleşme amacına uygun kullanılamayacak olması ya da kiralanandan yararlanmanın önemli surette azalması halinde, kiracı kira sözleşmesini feshedebileceği gibi, kira bedelinde uygun bir indirim yapılmasını da isteyebilir.”
İndirimin oranı kural olarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir: su basan odaların toplam alana oranı, kullanılamayan sürenin uzunluğu, rutubet ve kokunun yaşam koşullarına etkisi, iş yerlerinde ise faaliyetin ne ölçüde aksadığı dikkate alınır.
4. İhbar Şartı: Ev Sahibine Bildirmeden İndirim İstenemez
İndirim talep edilebilmesi için ayıbın kiraya verene ihbar edilmesi zorunludur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.09.2019, E.2017/8625, K.2019/7055
“Kiracının kira bedelinden indirim isteyebilmesi için önceden kiraya verene ihbarda bulunması gerekir.” Somut olayda ihtarname ile verilen sürenin bitiminden sonrası için hesaplama yapılması gerektiğine işaret edilerek “bu sürenin bitiminden sonrası için tazminat ve kira bedeli indirimi hesabı yapılması gerekir” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Bu kararın pratik sonucu çok önemlidir: Kiracının indirim hakkı, ev sahibine yazılı bildirim yaptığı ve ona onarım için makul süre tanıdığı tarihten itibaren hesaplanır. WhatsApp mesajı veya telefon görüşmesi ispat bakımından zayıf kalabilir; noter ihtarnamesi ya da iadeli taahhütlü mektup gibi tarihi ve içeriği belgelenebilen bir yol tercih edilmelidir.
İhtarnamede bulunması gerekenler
Su baskınının tarihi ve nedeni, zarar gören bölümler, onarım talebi ve bunun için verilen süre, süre içinde giderilmezse indirim, fesih veya ev sahibi hesabına onarım yoluna gidileceği ve eşya zararına ilişkin talep hakkının saklı tutulduğu. Fotoğraf ve varsa resmî tutanaklar ihtarnameye eklenebilir.
Ev sahibinize ihtarname mi göndermeniz gerekiyor?
İndirim ve fesih haklarınızı koruyacak ihtarnameyi olayın koşullarına göre birlikte hazırlayalım.
Görüşme Talebi5. Kiracı Oturmaya Devam Ederse Kira Borcu Sürer mi?
İndirim hakkı, kira borcunun tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez. Kiralananı kullanmaya devam eden kiracı, kullandığı süre için kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.02.2025, E.2024/1721, K.2025/1148
“kiralanan tahliye edilmediğinden davacının kullanımında bulundurduğu süreye ilişkin kira bedellerinden sorumlu bulunmasına, kiralanan yanına yeni işletme açılmayacağına dair sözleşmede bir hüküm bulunmadığının ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E.2013/14892, K.2014/7953 sayılı kararında da fesih ve tahliye gerçekleştikten sonra geçmiş dönem için kira indirimi istenemeyeceği açıklanmıştır. Bu nedenle kiracı, indirim talebini kira ilişkisi devam ederken ileri sürmeli; tahliyeden sonra geriye dönük indirim talep etmeye güvenmemelidir.
Kirayı kendiliğinden kesmeyin
Su baskını gerekçesiyle kira ödemesini tek taraflı olarak durdurmak, ev sahibine temerrüt ve tahliye yoluna gitme imkânı verebilir. İndirim talebinizi yazılı bildirin; uyuşmazlık sürerse indirimin oranını mahkeme belirler.
6. Su Basan Kiralananda Sözleşmenin Feshi
Kiralananda ortaya çıkan ayıpların kullanımı imkânsız kılması veya önemli ölçüde engellemesi hâlinde kiracı fesih hakkını kullanabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.04.2017, E.2017/364, K.2017/5410
Yağmur nedeniyle su alan ve çatısı tamir edilmeyen taşınmazla ilgili olarak “kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir.” tespiti yapılmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.10.2015, E.2014/12756, K.2015/8922
Su borularının patlaması sonucu meydana gelen su baskınında, ilk derece mahkemesi tespitine göre “su baskını nedeniyle evin hasar görmesinde kiraya verenin taşınmazda eskimiş veya kötü malzeme kullanmasının neden olduğu gerekçe gösterilerek davacı K.. K..nın sözleşmeyi feshetmesi haklı bulunmuş” ve peşin ödenen kira ile depozitonun iadesine hükmedilmiştir.
Yargıtay 6. HD, 30.06.2015, E.2015/4417, K.2015/6648 ve Yargıtay 3. HD, 03.10.2019, E.2017/8985, K.2019/7484
“Kiracı (davacı) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir.”
7. Fesih Geriye mi Etkili, İleriye mi?
Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplarda fesih, sözleşmeyi geçmişe dönük olarak ortadan kaldırmaz; yalnızca ileriye etkili sonuç doğurur. Bu ayrım, ödenmiş kira bedellerinin iadesi bakımından belirleyicidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.05.2015, E.2015/2107, K.2015/4810
Çatıda izolasyon yetersizliği ve rutubet oluşması karşısında “Kiralanandaki bu bozukluğun kiralayanın tekeffülü altında olup kullanıma uygun teslim borcuna aykırılık teşkil ettiğinde kuşku yoktur.” tespitiyle, teslimden sonra ortaya çıkan bozukluklar bakımından “Kiralananın teslim alınmasından ve kullanılmaya başlanmasından sonra ortaya çıkan bozukluklardan ötürü fesih dönmenin tersine geriye değil ileriye etkili olur.” kuralı ifade edilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.10.2012, E.2012/8979, K.2012/13415
“kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük feshedebilir”
Sonuç olarak sel veya su baskını gibi teslimden sonra yaşanan olaylarda kiracı, kullandığı dönemin kirasını geri isteyemez; fesih tarihinden sonraki dönem için peşin ödediği kira ve depozito ise iade edilmelidir.
8. Fesih Haksız Sayılırsa: Kiracı İçin Risk
Feshin haklı olup olmadığı, ayıbın önemi ve ev sahibine onarım için süre verilip verilmediğiyle doğrudan ilgilidir. Kaynak raporumuzda yer alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.02.2025 tarihli (E.2024/2221, K.2025/963) kararı kullanıma elverişli bulundurmama ve haksız fesih tazminatına, 17.12.2025 tarihli (E.2025/2682, K.2025/6211) kararı ise kiralananın kullanıma uygunluğu ve fesihte haksızlık iddiasına ilişkindir; her iki karar da onanmıştır.
Fesih haksız bulunursa kiracı, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu tutulabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.01.2021 tarihli (E.2020/10023, K.2021/94) kararı da makul süre kira sorumluluğu ve eski hâle getirme bedeline ilişkindir. Bu konunun ayrıntıları için kiracının erken tahliyesi ve kalan kira bedeli yazımıza bakabilirsiniz.
- Ayıbı yazılı olarak bildirin ve onarım için makul süre verin.
- Süre içinde onarım yapılmadığını fotoğraf, tanık veya tespit raporuyla belgeleyin.
- Ayıbın kullanımı imkânsız kıldığını veya önemli ölçüde engellediğini gösterin; küçük ve kolay giderilebilir ayıplar feshi haklı kılmayabilir.
- Fesih bildirimini yazılı ve gerekçeli yapın; anahtar tesliminin tarihini belgeleyin.
Sözleşmeyi feshetmeden önce
Feshin haklı sayılıp sayılmayacağını ve makul süre kira riskini kira sözleşmeniz üzerinden değerlendirmek için görüşme talebinde bulunabilirsiniz.
Görüşme Talebi9. Eşya Zararı: Ev Sahibi Ne Zaman Öder?
Kiralanandaki ayıptan veya su baskınından ötürü kiracının eşyalarında ya da malvarlığında oluşan zararlar bakımından kiraya verenin sözleşmesel sorumluluğu ile haksız fiil sorumluluğu gündeme gelir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 308. maddesi gereğince kiraya veren, kusursuzluğunu kanıtlamadıkça ayıptan kaynaklanan zararları gidermekle yükümlüdür. İspat yükü kiracıda değil, ev sahibindedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.02.2025, E.2024/1721, K.2025/1148
“Kiralananın teslim edildikten sonra ayıplı hale gelmesi halinde; kiracının, kiralananda sonradan meydana gelen ayıbın giderilmesini istemesi, ayıbın giderilmemesi halinde kira sözleşmesini feshetmesi veya kira bedelinden indirim isteme hakkı ile aynı Kanun’un 308. maddesi uyarınca kusursuzluğu kanıtlanamadığından kiralanın ayıplı olmasından doğan zararların giderilmesini isteme hakları bulunmaktadır.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 27.09.2022, E.2022/404, K.2022/1155
“Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü (TBK, m. 308)”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 17.06.2014, E.2013/14892, K.2014/7953
Eşyaların zarar görmesi hâlinde ayıpların önemi, giderilebilirliği ve zararın artmasında kiracının kendi kusurunun (bölüşük kusur) bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Su basan evde eşyalarını korumak için makul önlem almayan, ayıbı bildirmeyen veya bildirdikten sonra eşyalarını uzun süre su temasında bırakan kiracının tazminatı indirilebilir.
Sel gibi dış olaylarda kusursuzluk savunması
TBK m.308 ev sahibine kusursuzluğunu ispat imkânı tanır. Ev sahibinin hiçbir ihmali olmaksızın, yalnızca dere taşması gibi dış bir olayla eve su girmişse ev sahibi bu savunmayı ileri sürebilir. Buna karşılık bilinen bir çatı akıntısının, eskimiş tesisatın, bodrum yalıtımı eksikliğinin veya daha önce bildirilen bir gider arızasının onarılmamış olması, kusursuzluk savunmasını zayıflatır. Kiracının kendi eşyası için ayrıca konut (eşya) sigortası varsa, önce bu sigortaya başvurmak daha hızlı bir yol olabilir.
10. Ev Sahibi Değişirse: Yeni Malik de Sorumlu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.04.2021, E.2021/245, K.2021/3586
Mülkiyetin değişmesi hâlinde “sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur” ve yeni malikin “kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü” olduğu ifade edilmiştir.
Bu karar riskli yapı ilan edilen bir binaya ilişkindir. Kentsel dönüşüm sürecindeki veya riskli yapı tespiti yapılmış binalarda kiracının hakları için riskli yapıda kiracı ve malik hakları ve kentsel dönüşümde kiracı hakları yazılarımıza da bakabilirsiniz.
11. Su Komşudan veya Üçüncü Kişiden Geldiyse: Haksız Fiil
Su baskınının bina borularına zarar verilmesi veya üçüncü kişilerin eylemlerinden kaynaklanması durumunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 49. maddesi uyarınca haksız fiil sorumluluğu devreye girer. Maddenin metni şöyledir: “Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür. Zarar verici fiili yasaklayan bir hukuk kuralı bulunmasa bile, ahlaka aykırı bir fiille başkasına kasten zarar veren de, bu zararı gidermekle yükümlüdür.”
İstanbul BAM 4. Hukuk Dairesi, 08.04.2026, E.2024/3792, K.2026/1743
Bina borularına zarar verilmesi sonucu oluşan su baskınına ilişkin olarak “TBK.m.49 gereğince kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.” hükmüne dayanılmış; “İspat yükü kendisine düşen davacının, dava konusu eylem sebebiyle maddi ve manevi zarara uğradığı iddiasını ispat ettiği” belirtilerek “30.822,00 TL maddi tazminatın ([…] A.Ş.’nin sorumluluğu 25.109,90 TL olmak üzere) 04/09/2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiliyle davacıya verilmesine” karar verilmiştir.
Haksız fiil davasında ispat yükü, kira ilişkisinden farklı olarak zarar görendedir: kusur, zarar ve illiyet bağının kiracı tarafından ispatı gerekir. Bu nedenle suyun kaynağını gösteren tespit, olaydan hemen sonra yaptırılmalıdır. Ortak tesisattan kaynaklanan zararların paylaşımı için kiracının ortak alan onarım giderlerinden sorumluluğu yazımız da fikir verecektir.
12. Taşınma ve Nakliye Masrafı İstenebilir mi?
Yargıtay içtihatlarında, sözleşmenin haklı feshi hâlinde dahi taşınma masraflarının kiraya verenden talep edilemeyeceği kabul edilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.10.2015, E.2014/12756, K.2015/8922
“K.. K.. kiralanandan taşınma sebebiyle yaptığı nakliye masrafını davalı kiraya verenden talep edemez. Sözleşmede de bu yönde özel hüküm bulunmadığına göre nakliye bedeline ilişkin istemin reddi yerine yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.05.2015, E.2015/2107, K.2015/4810
“Bu kapsamda davacı kiracının taşınma masraflarının süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar (Menfi zarar) kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün değildir.”
Bu kararlar, kiracının haklı fesihte bile nakliye bedelini ev sahibinden alamayacağını gösteriyor. Sözleşmede bu konuda özel bir hüküm bulunması ise sonucu değiştirebilir; kira sözleşmesi yapılırken bu tür bir maddenin eklenmesi kiracı lehine bir güvence olur.
13. İş Yeri Kiralarında Kâr Kaybı ve Dekorasyon Giderleri
Su baskını bir dükkânı, depoyu veya ofisi kullanılamaz hâle getirdiğinde zarar yalnızca eşya ile sınırlı kalmaz. Kaynak raporumuzdaki kararlar bu alanda şu konulara ilişkindir:
| Karar | Konu | Sonuç |
|---|---|---|
| Yargıtay 3. HD, 11.12.2024, E.2023/5535, K.2024/4255 | Haklı fesih, kâr kaybı ve depozito iadesi | Bozma |
| Yargıtay 3. HD, 03.10.2019, E.2017/8985, K.2019/7484 | Ruhsat alınamaması, kullanım engeli, fesih ve kâr kaybı | Bozma |
| İstanbul BAM 49. HD, 25.10.2021, E.2020/613, K.2021/1744 | Kullanıma elverişli bulundurma borcu ve dekorasyon gideri | İlk derece kararının kaldırılması ve dosyanın iadesi |
| Yargıtay 3. HD, 22.11.2023, E.2023/1310, K.2023/3296 | Tesisat ayıpları, fesih, kira indirimi ve giderler | Düzelterek onama |
| İstanbul 4. ATM, 13.03.2025, E.2023/662, K.2025/218 | Kullanıma elverişli teslim borcu ihlali ve ayıptan doğan zarar | Kısmen kabul |
| Yargıtay 3. HD, 14.01.2020, E.2019/3193, K.2020/108 | Kullanım dönemi gelir kaybı ve hor kullanma incelemesi | Kısmen düzelterek onama, kısmen bozma |
İş yeri kiracısı, kâr kaybı talep edecekse bunu somut belgelerle (önceki dönem cirosu, beyannameler, iptal edilen siparişler) desteklemelidir. Dekorasyon ve tadilat giderleri bakımından ise bu giderlerin kiralanana kalıcı olarak eklenip eklenmediği ve sözleşmedeki hükümler önem taşır.
14. Ev Sahibi Kiracıdan Tazminat İsteyebilir mi? Hor Kullanım Sınırı
Su baskınından sonra bazen tartışma tersine döner: Ev sahibi, taşınmazdaki hasarı kiracıdan istemeye çalışır. Doğal afetler, yoğun yağışlar veya kiracının kusuruna dayanmayan su baskınlarında kiracının sorumlu tutulamayacağı açıktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.05.2025, E.2025/2074, K.2025/2949
Uyuşmazlığın “kiralanan taşınmazın hor kullanımından kaynaklı tazminat istemine” ilişkin olduğu, yoğun yağış kaynaklı sel ve su baskınında “kusuru bulunmayan kiracının zarardan sorumlu tutulamayacağının” anlaşıldığı belirtilmiş; ilk derece mahkemesinin “kiralanan taşınmazda davalıya ait eşyaların ve yapılan imalatların zarar görmüş olmasının, davacının kusurundan kaynaklanmadığı” gerekçesiyle karşı davayı reddetmesi sonrasında Bölge Adliye Mahkemesi kararı onanmıştır.
Yargıtay 3. HD, 26.04.2022, E.2021/7454, K.2022/4131 ve 14.05.2025, E.2024/3472, K.2025/2815
“kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.” 2025 tarihli kararda da “olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin” kiracıdan istenemeyeceği yinelenmiştir.
Depozito bakımından da aynı ilke geçerlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.03.2026 tarihli (E.2025/4700, K.2026/1598) kararı hor kullanma ve depozito iadesine ilişkin olup onanmıştır. Ev sahibi, sel kaynaklı hasarı gerekçe göstererek depozitoyu tutamaz; kiracının kötü kullanımını ayrıca ispat etmesi gerekir.
Ev sahibi sel hasarını sizden mi istiyor?
Hor kullanım iddiasına ve depozitonun tutulmasına karşı haklarınızı Yargıtay kararları ışığında birlikte değerlendirelim.
Görüşme Talebi15. Dava Yolu: Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen m.18/B). Kira indirimi, feshin haklılığı, depozito iadesi ve ayıptan doğan zarar talepleri bu kapsamda değerlendirilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, kira ilişkisinden doğan davalara kural olarak sulh hukuk mahkemesi bakar.
Komşu dairenin veya üçüncü kişinin eyleminden kaynaklanan haksız fiil davalarında ise kira ilişkisi bulunmadığından görevli mahkeme ve arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir. Sel olayına idarenin hizmet kusuru katkıda bulunduysa, ev sahibi veya kiracının idareye karşı tam yargı davası açma imkânı da bulunur; bu yolda süreler ve başvuru şartları farklıdır.
16. Kiracı İçin Adım Adım Yol Haritası
1. Zararı belgeleyin
Su seviyesini, zarar gören odaları ve eşyaları fotoğraflayın; varsa itfaiye ve belediye tutanaklarını alın.
2. Ev sahibine yazılı bildirim
Noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektupla ayıbı bildirin, onarım için makul süre verin; indirim hakkı bu tarihten itibaren hesaplanır.
3. Eşyalarınızı koruyun
Zararın artmasını önleyecek makul önlemleri alın; bölüşük kusur indirimi riskini azaltır.
4. Kirayı kesmeyin, indirimi talep edin
Kira ödemeye devam edin; indirim talebinizi yazılı olarak bildirin.
5. Ayıp ağırsa fesih
Kullanım imkânsız veya önemli ölçüde engellenmişse ve süre içinde onarım yapılmadıysa gerekçeli fesih bildirimi; fesih ileriye etkilidir.
6. Zarar talebi ve arabuluculuk
TBK m.308 kapsamında eşya zararını isteyin; anlaşma olmazsa arabuluculuğa başvurun.
17. İlgili Yargı Kararları Özeti
| Merci | Esas / Karar ve Tarih | Konu | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Yargıtay 6. HD | E.2013/14892, K.2014/7953 · 17.06.2014 | Islanma, rutubet, eşya zararı, fesih ve indirim | Bozma |
| Yargıtay 6. HD | E.2014/12756, K.2015/8922 · 22.10.2015 | Su borusu patlaması, su baskını, fesih, nakliye gideri | Bozma |
| İstanbul BAM 4. HD | E.2024/3792, K.2026/1743 · 08.04.2026 | Su baskını kaynaklı haksız fiil, maddi ve manevi tazminat | Kaldırma ve yeniden hüküm (kısmen kabul) |
| Yargıtay 3. HD | E.2025/2074, K.2025/2949 · 21.05.2025 | Sel/su baskını, hor kullanım tazminatı istemi | Onama |
| Yargıtay 3. HD | E.2017/364, K.2017/5410 · 18.04.2017 | Çatıdan su alma, fesih ve taşınma masrafı | Bozma |
| Yargıtay 6. HD | E.2015/2107, K.2015/4810 · 12.05.2015 | Çatıda izolasyon zaafiyeti, rutubet, ileriye etkili fesih | Kısmen onama, kısmen bozma |
| Yargıtay 3. HD | E.2024/1721, K.2025/1148 · 26.02.2025 | Ayıplı kiralanan, fesih, indirim ve TBK 308 zararı | Onama |
| Yargıtay 3. HD | E.2017/8625, K.2019/7055 · 24.09.2019 | Ayıbın ihbarı külfeti ve kira indirimi hesabı | Bozma |
| Yargıtay HGK | E.2022/404, K.2022/1155 · 27.09.2022 | Sonradan ayıplı hâle gelme, fesih ve TBK 308 tazminatı | Dosyanın Özel Daireye gönderilmesi |
| Yargıtay 3. HD | E.2020/12322, K.2021/2820 · 17.03.2021 | Kullanımın önemli surette azalması, fesih ve indirim | Bozma |
| Yargıtay 3. HD | E.2021/245, K.2021/3586 · 05.04.2021 | Riskli yapı, yeni malikin ayıptan doğan zarardan sorumluluğu | Bozma |
| Yargıtay 3. HD | E.2023/1310, K.2023/3296 · 22.11.2023 | Tesisat ayıpları, fesih, kira indirimi ve giderler | Düzelterek onama |
| Yargıtay 3. HD | E.2024/2221, K.2025/963 · 19.02.2025 | Kullanıma elverişli bulundurmama, haksız fesih tazminatı | Düzelterek onama |
| İstanbul BAM 49. HD | E.2020/613, K.2021/1744 · 25.10.2021 | Kullanıma elverişli bulundurma borcu ve dekorasyon gideri | Kaldırma ve iade |
| Yargıtay 3. HD | E.2023/5535, K.2024/4255 · 11.12.2024 | Haklı fesih, kâr kaybı ve depozito iadesi | Bozma |
| Yargıtay 3. HD | E.2025/2682, K.2025/6211 · 17.12.2025 | Kiralananın kullanıma uygunluğu, fesihte haksızlık | Onama |
| Yargıtay 6. HD | E.2015/4417, K.2015/6648 · 30.06.2015 | Ayıplı teslim, kira indirimi veya sözleşmeden dönme | Bozma |
| Yargıtay 3. HD | E.2017/8985, K.2019/7484 · 03.10.2019 | Ruhsat alınamaması, kullanım engeli, fesih ve kâr kaybı | Bozma |
| Yargıtay 3. HD | E.2020/10023, K.2021/94 · 18.01.2021 | Makul süre kira sorumluluğu ve eski hâle getirme bedeli | Bozma |
| Yargıtay 3. HD | E.2021/7454, K.2022/4131 · 26.04.2022 | Deprem riski, haklı fesih, taşınma masrafı reddi | Bozma |
| İstanbul 4. ATM | E.2023/662, K.2025/218 · 13.03.2025 | Kullanıma elverişli teslim borcu ihlali ve ayıptan doğan zarar | Kısmen kabul |
| Yargıtay 3. HD | E.2024/3472, K.2025/2815 · 14.05.2025 | Olağan eskime ve kötü kullanım zararı ayrımı | Bozma |
| Yargıtay 6. HD | E.2012/8979, K.2012/13415 · 16.10.2012 | Teslim sonrası bozukluk, ileriye etkili fesih | Bozma |
| Yargıtay 3. HD | E.2025/4700, K.2026/1598 · 25.03.2026 | Hor kullanma ve depozito iadesi | Onama |
| Yargıtay 3. HD | E.2019/3193, K.2020/108 · 14.01.2020 | Kullanım dönemi gelir kaybı ve hor kullanma | Kısmen düzelterek onama, kısmen bozma |
Sıkça Sorulan Sorular
Kiraladığım evi su bastı, kira indirimi isteyebilir miyim?
Evet. TBK m.305 ve m.307 uyarınca kullanımın etkilendiği oranda indirim isteyebilirsiniz. Yargıtay 3. HD’nin E.2017/8625, K.2019/7055 sayılı kararına göre indirim için önce ev sahibine ihbarda bulunmanız gerekir.
İndirim hangi tarihten itibaren hesaplanır?
Ayıbın ev sahibince öğrenilmesinden, ihtarnameyle süre verildiyse bu sürenin bitiminden itibaren hesaplanır (Yargıtay 3. HD E.2017/8625, K.2019/7055).
Tahliye ettikten sonra geçmiş dönem için indirim isteyebilir miyim?
Yargıtay 6. HD’nin E.2013/14892, K.2014/7953 sayılı kararında fesih ve tahliye gerçekleştikten sonra geçmiş dönem için kira indirimi istenemeyeceği açıklanmıştır.
Su basan evde oturmaya devam edersem kira ödemek zorunda mıyım?
Evet. Yargıtay 3. HD’nin E.2024/1721, K.2025/1148 sayılı kararında kiralananı kullanmaya devam eden kiracının bu süreye ilişkin kiradan sorumlu olduğu kabul edilmiştir; ancak indirim isteyebilirsiniz.
Su baskını nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir miyim?
Ayıp kullanımı imkânsız kılıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa evet. Yargıtay 3. HD’nin E.2017/364, K.2017/5410 sayılı kararında çatısı tamir edilmeyen ve yağmurda su alan taşınmazda fesih ve indirim hakkı kabul edilmiştir.
Fesih yaparsam ödediğim kiraları geri alabilir miyim?
Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplarda fesih ileriye etkilidir; kullandığınız dönemin kirası iade edilmez. Fesihten sonraki döneme ait peşin kira ve depozito ise iade edilmelidir (Yargıtay 6. HD E.2015/2107 ve E.2014/12756).
Ev sahibi su basan eşyalarımı öder mi?
TBK m.308 uyarınca ev sahibi, kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararlardan sorumludur. İspat yükü ev sahibindedir; ancak kendi kusurunuz zararı artırdıysa tazminat indirilebilir.
Taşınma masraflarını ev sahibinden isteyebilir miyim?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, sözleşmede özel hüküm yoksa haklı fesihte dahi nakliye masrafının kiraya verenden istenemeyeceğine karar vermiştir (E.2014/12756, K.2015/8922 ve E.2015/2107, K.2015/4810).
Ev sahibi sel hasarını depozitodan kesebilir mi?
Hayır. Yargıtay 3. HD’nin E.2025/2074, K.2025/2949 sayılı kararında yoğun yağış kaynaklı sel ve su baskınında kusuru bulunmayan kiracının zarardan sorumlu tutulamayacağı kabul edilmiştir. Kiracı yalnızca kötü kullanımdan doğan zarardan sorumludur.
Ev satıldıysa zararımı kimden isteyeceğim?
Yargıtay 3. HD’nin E.2021/245, K.2021/3586 sayılı kararına göre yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kusursuzluğunu ispat edemedikçe ayıptan doğan zararlardan sorumludur.
Dava açmadan önce arabuluculuğa gitmek zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Su basan kiralananda kiracının hakları kâğıt üzerinde güçlü görünse de, kararlar bu hakların kullanımında sıkı sınırlar olduğunu gösteriyor: ihbar yapılmadan indirim istenemiyor, tahliyeden sonra geriye dönük indirim talebi reddediliyor, fesih ileriye etkili sayılıyor, taşınma masrafı istenemiyor ve haksız sayılan bir fesih kiracıyı makul süre kirasından sorumlu bırakabiliyor. Kiracının ilk yazılı bildirimden itibaren doğru sırayla hareket etmesi, dosyanın sonucunu belirliyor.
Ev sahibi açısından da durum benzerdir. TBK m.308’in ispat yükünü kiraya verene yüklemesi nedeniyle, sel gibi dış bir olayda kusursuzluğun nasıl ispat edileceği, bilinen bir ayıbın onarılmamış olmasının sonucu, hor kullanım iddiasının sınırları ve depozito mahsubu, uyuşmazlığın mahkemeye taşınmadan önce dikkatle değerlendirilmesi gereken konulardır. Arabuluculuk dava şartı da sürecin başlangıcında doğru hazırlanmış bir talep dosyasını gerekli kılar.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla’daki ofisinden İstanbul genelinde, özellikle Anadolu Yakası’nda Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Ümraniye ve Üsküdar ile Kocaeli’de Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası ve İzmit’te kiracı ve ev sahiplerinin kira uyuşmazlıklarını takip etmektedir. İhtarname hazırlığından arabuluculuk görüşmelerine, sulh hukuk mahkemesindeki davalardan istinaf ve temyiz aşamalarına kadar dosyaları yürütüyor; yurt dışında yaşayan ev sahiplerinin Türkiye’deki kira uyuşmazlıklarında da destek sağlıyoruz.
Kaynaklar ve Mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.49, 301, 304-308) — mevzuat.gov.tr
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/B) — mevzuat.gov.tr
- Yargıtay HGK E.2022/404 K.2022/1155
- Yargıtay 3. HD E.2017/364 K.2017/5410; E.2017/8625 K.2019/7055; E.2017/8985 K.2019/7484; E.2019/3193 K.2020/108; E.2020/10023 K.2021/94; E.2020/12322 K.2021/2820; E.2021/245 K.2021/3586; E.2021/7454 K.2022/4131; E.2023/1310 K.2023/3296; E.2023/5535 K.2024/4255; E.2024/1721 K.2025/1148; E.2024/2221 K.2025/963; E.2024/3472 K.2025/2815; E.2025/2074 K.2025/2949; E.2025/2682 K.2025/6211; E.2025/4700 K.2026/1598
- Yargıtay 6. HD E.2012/8979 K.2012/13415; E.2013/14892 K.2014/7953; E.2014/12756 K.2015/8922; E.2015/2107 K.2015/4810; E.2015/4417 K.2015/6648
- İstanbul BAM 4. HD E.2024/3792 K.2026/1743; İstanbul BAM 49. HD E.2020/613 K.2021/1744; İstanbul 4. ATM E.2023/662 K.2025/218
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut dosyanızdaki süreler ve haklar poliçenize, olayın oluş şekline ve ilgili idareye göre değişebilir.
