1. Çatı Piyesinin Hukuki Niteliği (İmar Mevzuatı)
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 40/7: “Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu kısımlarda ancak… son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.” hükmü amirdir. Dolayısıyla, çatı katının alt kattan bağımsız bir daire olarak tescili hukuken mümkün değildir.
Madde 4/ğ-1: Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alması halinde, bu alanlar “bağımsız bölüm brüt alanı” içinde birlikte değerlendirilir.
2. Kat Mülkiyeti ve Projeye Aykırılık
KMK Madde 4/c: Çatılar, sözleşme ile aksine bir hüküm yoksa “her halde ortak yer” sayılır. Ancak onaylı projede bağımsız bölüme özgülenmiş çatı piyesleri o bölümün parçasıdır.
KMK Madde 19: Kat malikleri anagayrimenkulün mimari durumunu korumakla yükümlüdür. Dubleksin bağlantısının kapatılıp ayrı giriş açılması “projeye aykırılık” teşkil eder ve her zaman eski hale getirme davasına konu olabilir.
3. Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği ve Paylaşım (6306 Sayılı Kanun)
Arsa Payı Esası (Madde 6/1): Yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına ve paylaşımına “arsa payı oranında” maliklerin en az 1/2 çoğunluğu ile karar verilir. Tapuda tek bağımsız bölüm (dubleks) olarak görünen taşınmazın arsa payı neyse, dönüşümdeki oy hakkı ve paylaşım değeri de odur.
Fiili Durumun Etkisi: Uygulamada, fiilen iki daire olarak kullanılan yerler için 1/2 çoğunluk kararı ile hazırlanan “Paylaşım Protokolü”nde esneklik sağlanabilir. Ancak yasal zorunluluk, tapu kaydındaki bağımsız bölüm sayısı ve arsa payıdır.
Hisseli Maliklerin Durumu: 1/2 hisse ile dubleks maliki olanlar, yeni projede kendilerine tahsis edilecek bağımsız bölüm üzerinde de hisseli malik olmaya devam ederler. Fiili kullanımın iki ayrı daireye dönüşmesi ancak tüm maliklerin rızası ve yeni projenin buna uygun (iki ayrı bağımsız bölüm olarak) çizilmesiyle mümkündür.
4. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Şerefiye Değerlemesi: Dubleks dairelerin (çatı piyesli) metrekare ve değer farkı, SPK lisanslı değerleme raporlarında “konum ve nitelik” (6306 m. 6) kapsamında dikkate alınmalıdır.
Muvafakatname: Fiilen bölünmüş dublekslerde, taraflar arasında kentsel dönüşüm öncesi noter onaylı bir “paylaşım sözleşmesi” yapılması, ileride doğacak mülkiyet uyuşmazlıklarını önlemek adına kritiktir.
İdari Yaptırım: Fiili bölünme imar mevzuatına aykırı olduğundan, belediye tarafından tespit edilmesi halinde 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 ve 42 uyarınca yıkım ve para cezası riski bulunmaktadır.
1. Mevzuat Çerçevesi ve Çatı Piyesinin Hukuki Niteliği
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 40/7. maddesi uyarınca, çatı aralarına bağımsız bölüm yapılması yasaktır; bu alanlar ancak alt kattaki bağımsız bölümle irtibatlı piyesler (dubleks) olarak inşa edilebilir. Yönetmeliğin 4/ğ-1 maddesi gereği, bu alanlar “bağımsız bölüm brüt alanı” içerisinde değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 4/c uyarınca çatılar, sözleşmede aksine hüküm yoksa ortak yer sayılırken, onaylı projede bağımsız bölüme özgülenmiş çatı piyesleri o bölümün parçası kabul edilir. KMK m. 19 uyarınca kat malikleri mimari durumu korumakla yükümlüdür; dubleksin bağlantısının kapatılarak ayrı giriş açılması “projeye aykırılık” teşkil eder.
6306 sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm) kapsamında yeniden bina yapımı ve paylaşım, m. 6/1 uyarınca “arsa payı oranında” maliklerin en az 1/2 çoğunluğu ile kararlaştırılır. Tapuda tek bağımsız bölüm (dubleks) olarak görünen taşınmazın arsa payı, dönüşümdeki oy hakkı ve yasal paylaşım değerini belirler. Fiili durumun (iki ayrı daire kullanımı) paylaşım protokolüne yansıması ancak 1/2 çoğunluğun rızasıyla mümkündür; aksi halde tapu kaydı esastır.
2. Mimari Projeye Aykırılık ve Fiili Bölünmenin Hukuki Sonuçları
Yargı kararları, çatı piyeslerinin bağımsız daireye dönüştürülmesini ve ortak alanlara müdahaleyi ağır hukuki yaptırımlara bağlamaktadır:
Haksız Fiil Niteliği: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (19.10.2017, E. 2016/3578, K. 2017/14217 ) kararında, çatı piyesinin ortak merdiven alanından kapı açılarak bağımsız bir daire haline getirilmesini “tasdikli proje hilafında” bir değişiklik ve “haksız fiil” olarak nitelendirmiştir.
Eski Hale Getirme Yükümlülüğü: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (27.09.2018, E. 2017/2337, K. 2018/6043 ) uyarınca, çatı katının tam kata iblağ edilmesi ve genel merdivenden giriş açılması için kat maliklerinin oy birliği şarttır. Bu rıza yoksa, yapı onaylı projeye uygun hale getirilmelidir. Benzer şekilde Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (13.12.2023, E. 2023/5841, K. 2023/12418 ), projeye aykırı imalatların mülkiyet hakkına tecavüz teşkil ettiğini ve eski hale getirme kararının infazda tereddüt yaratmayacak şekilde kurulması gerektiğini belirtmiştir.
İdari ve Cezai Riskler: Danıştay 6. Daire (11.01.2024, E. 2021/1079, K. 2024/196 ) kararına göre, tüm maliklerin oy birliği olmadan çatıya yapılan müdahaleler için verilen ruhsatlar “hizmet kusuru” teşkil eder ve 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 uyarınca yıkım kararına konu olur. Mevzuat uyarınca m. 42 kapsamında para cezası riski de mevcuttur.
3. Kentsel Dönüşümde Paylaşım ve Hak Sahipliği Sorunları
Tapuda tek bağımsız bölüm görünen ancak fiilen iki daire olarak kullanılan (bağlantısı kesilmiş, ayrı girişli) yerlerde paylaşım esasları şöyledir:
Tapu Kaydının Üstünlüğü: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (21.05.2024, E. 2024/2457, K. 2024/6210 ) uyarınca, bağımsız bölümün sınırları fiili kullanıma göre değil, belediye onaylı mimari projeye göre belirlenir. Yeni malik, taşınmazı fiilen bölünmüş görerek satın alsa dahi, projedeki sınırların dışındaki kısımlar üzerinde hak iddia edemez.
Fiili Kullanım ve Ahde Vefa: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (22.01.2013, E. 2012/13011, K. 2013/514 ) kararında, tapuda tek birim görünen ancak fiilen bölünmüş taşınmazlarda, paydaşlar arasında fiili bir kullanma biçimi oluşmuşsa bunun “imar uygulaması yapılana kadar” korunması gerektiğini belirtmiştir. Ancak kentsel dönüşüm bir imar uygulaması niteliğinde olmadığından, dönüşüm aşamasında tapu kayıtları ve arsa payı esas alınacaktır.
Hisseli Maliklerin Durumu (1/2 Hisse): Mevzuat notuna göre, 1/2 hisse ile dubleks maliki olanlar, yeni projede tahsis edilecek bağımsız bölüm üzerinde de hisseli malik olmaya devam ederler. Fiili bölünmenin yeni projede iki ayrı daireye dönüşmesi ancak tüm maliklerin rızası ve yeni projenin buna uygun çizilmesiyle mümkündür.
4. İkincil Kaynaklar Işığında Fiili Taksim ve Uyuşmazlık Çözümü
İkincil kaynak olarak değerlendirilen Yargıtay kararları, kentsel dönüşüm öncesi ve sürecindeki mülkiyet ihtilaflarına şu perspektifi sunmaktadır:
Fiili Taksimin Sınırı: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (04.07.2023, E. 2023/2790, K. 2023/3615 ) ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (21.12.2006, E. 2006/11045, K. 2006/12930 ) kararlarında vurgulandığı üzere; TMK m. 706 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca, resmi bir taksim olmaksızın fiili kullanım ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Fiili kullanım ancak “imar uygulamasına kadar” dürüstlük kuralı çerçevesinde korunur.
Kesin Çözüm Yolu: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (08.06.2022, E. 2022/416, K. 2022/4185 ) ve (25.10.2023, E. 2023/4185, K. 2023/5056 ) kararlarına göre; payından az yer kullandığını veya fiili bölünme nedeniyle mağdur olduğunu iddia eden paydaşın sorunu “elatmanın önlenmesi” davası ile değil, “ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)” veya “taksim” davası ile çözülmelidir.
Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği Tespiti: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (19.09.2023, E. 2023/3449, K. 2023/3923 ) uyarınca, tüm paydaşları kapsayan yazılı bir taksim sözleşmesi yoksa, kentsel dönüşümdeki paylaşım oranları tapu kaydı üzerinden belirlenecektir. Çatı katında oturan kişinin tapuda malik olmaması durumunda, fiili kullanımı ona kentsel dönüşümde doğrudan hak sahipliği kazandırmaz.
Sonuç: Çatı arası piyesli dairelerde fiili bölünme (dubleksin ikiye ayrılması) imar mevzuatına ve KMK’ya aykırıdır. Kentsel dönüşüm sürecinde paylaşım, fiili duruma göre değil, tapu kaydındaki arsa payı ve bağımsız bölüm sayısına göre yapılır. Fiili durumun korunması ancak 1/2 çoğunlukla alınacak bir paylaşım protokolü veya kentsel dönüşüm öncesi yapılacak noter onaylı bir paylaşım sözleşmesi ile mümkün olabilir; aksi halde uyuşmazlıklar ortaklığın giderilmesi davası yoluyla çözülmelidir.
Sık Sorulan Sorular
1. Çatı arası piyesli (dubleks) dairede kentsel dönüşümde hak sahipliği arsa payına göre mi, fiili kullanıma göre mi belirlenir?
Kentsel dönüşümde paylaşım ve oy hakkı, fiili kullanıma göre değil, tapu kaydındaki arsa payına göre belirlenir. 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca yeniden bina yapımı ve paylaşıma, arsa payı oranında maliklerin en az salt çoğunluğu ile karar verilir. Tapuda tek bağımsız bölüm (dubleks) olarak görünen bir yer fiilen iki daire şeklinde kullanılsa dahi, yasal paylaşım değeri ve oy hakkı tapudaki arsa payı üzerinden hesaplanır. Fiili durumun paylaşıma yansıması ancak çoğunluğun mutabakatıyla hazırlanacak bir paylaşım protokolüyle mümkündür.
2. Fiilen ikiye bölünmüş bir dubleks, kentsel dönüşümde iki ayrı daire olarak değerlendirilir mi?
Kural olarak hayır. Tapuda tek bağımsız bölüm olarak kayıtlı dubleksin yeni projede iki ayrı bağımsız bölüme dönüşmesi, ancak tüm maliklerin rızası ve yeni projenin buna uygun (iki ayrı bağımsız bölüm olarak) çizilmesiyle mümkündür. Aksi halde tapu kaydı esas alınır. Ayrıca çatı piyesinin bağlantısının kapatılıp ayrı giriş açılması, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve KMK m. 19 karşısında projeye aykırılık teşkil eder; belediyece tespiti halinde 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 ve m. 42 uyarınca yıkım ve para cezası riski doğurur.
3. Çatı piyesinde oturan ancak tapuda malik görünmeyen kişi, kentsel dönüşümde hak sahibi olur mu?
Hayır. Fiili kullanım, tek başına kentsel dönüşümde doğrudan hak sahipliği kazandırmaz. TMK m. 706 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca resmi bir taksim olmaksızın fiili kullanımla payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Tüm paydaşları kapsayan yazılı bir taksim sözleşmesi yoksa, dönüşümdeki paylaşım oranları tapu kaydı üzerinden belirlenir. Hak iddiasında bulunan kişinin çözüm yolu, elatmanın önlenmesi değil; taksim veya ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Çatı arası piyesli (dubleks) dairelerde kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipliği, arsa payı ile fiili kullanım arasındaki çelişki nedeniyle uygulamada en çok ihtilaf doğuran konuların başında gelir. Tapuda tek bağımsız bölüm görünen bir yerin fiilen iki daireye bölünmüş olması; oy hakkının hesaplanmasından (6306 sayılı Kanun m. 6/1, salt çoğunluk), şerefiye ve değer paylaşımına, hisseli maliklerin yeni projedeki konumundan projeye aykırılık kaynaklı yıkım ve para cezası risklerine kadar zincirleme hukuki sonuçlar doğurur. Bu sürecin SPK lisanslı değerleme raporu, onaylı mimari proje ve KMK hükümleri ışığında bütüncül olarak yönetilmesi gerekir; küçük bir kavram hatası (örneğin fiili kullanımı arsa payının önüne koymak) malik açısından telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kentsel dönüşüm ve kat mülkiyeti hukuku alanında uzmanlaşmış kadrosuyla, çatı piyesli dublekslerde hak sahipliği tespiti, paylaşım protokolü ve muvafakatname hazırlığı, projeye aykırılık ile eski hale getirme davaları ve dönüşüm öncesi noter onaylı paylaşım sözleşmelerinin düzenlenmesi süreçlerinde müvekkillerine hukuki danışmanlık sunmaktadır. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı desteğine ihtiyaç duyan; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve İstanbul Anadolu yakası ile Kocaeli bölgesindeki bağımsız bölüm malikleri, riskli yapı sürecine girmeden önce hak ve yükümlülüklerinin profesyonelce değerlendirilmesi için büromuzla iletişime geçebilir.
Kentsel dönüşümde haklarınızı doğru zeminde korumak ve dönüşüm sonrası mülkiyet uyuşmazlıklarını baştan önlemek için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi‘nin uzman kadrosundan profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.
Tuncay Gur
Merhaba binam kentsel dönüşüm sürecinde binada tapuda iki ayrı çati piyes daire görünüyor ama fiili olarak kullanılan tek çatı ve ayrı girişli belediye tarafından kapı numarası ve vergi beyanı ödeniyor binadaki diğer mâlik ler fiiliyatta olan ve olmayan çatı katlarını alıp müteahite vermek istiyor dublex parası vererek aldığım için vermek istemiyorum ne yapmalıyım üst katları alabilirler mi
mehmetgunay
Merhaba, sorunuzun içeriğinden dubleks daireye yani çatı arası piyesli daireye tapuda tek başına malik olduğunuz veya dubleks daireye hisseli iki malik adına mı sahip olduğunuz, çatı arası katın fiilen ayrı olup olmadığı gibi hususlar net olarak anlaşılamamaktadır. Ama makalemizde alternatifli ve ayrıntılı olarak açıklamalar mevcuttur. Yine de soru sormak isterseniz telefonla danışmanlık hizmeti sunabiliriz.
Gönül çiftçi
Apartmanımız iki dükkan çatıpiiyesle berabe 4kattan oluşmakta daire 3ile yarı yarıya hisseleyiz oturum alanımız tapuda 40 metre kare görünüyor binamız katlar tek dairedir kentsel dönüşüm deki haklarımız nedir yer zeytinburnu
mehmetgunay
Kentsel dönüşümde mevcut yapının inşaat alanı imar koşullarına göre yaklaşık 1,5 katına kadar artırılabildiğinden, yıkılıp yeniden yapılacak binada size düşecek pay, tüm kat maliklerinin tapudaki hisseleri (arsa payları) oranında yapılacak dağıtıma göre belirlenecektir; yani sizin hisse payınız bir başka bağımsız bölüm malikinin hissesiyle aynı orandaysa, yeni binada da onunla aynı oranda metrekare alma hakkınız vardır ve paylaşım tamamen hisse payına göre orantılı olacağından, yalnızca daireniz “çatı arası piyesli daire” diye sizin daha az metrekare almanız söz konusu olamaz. Buradaki tek değişken, müteahhitle yapılacak kat/arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarıdır; anlaşma modeline (müteahhide bırakılacak pay, ortak gider katkısı, ek ödeme vb.) bağlı olarak size kalan net miktar azalabilir veya artabilir, ancak her hâlükârda maliklerin kendi aralarındaki dağıtım hisseleri oranında ve eşit esaslar üzerinden yapılır. Şunu da vurgulamamız gerekir ki uygulamada diğer malikler çatı arası piyesli daireyi fiilen kullanan maliklere “senin dairen çatı arasında az bir kullanım alanı var, yeni binada sona fiili duruma göre daire vereceğiz” diyerek haklarını gasp edebiliyorlar. Bu konuda kesinlikle uzman hukukçu desteği ile süreci yönetmenizi tavsiye ederiz.
Mehmet Çifçi
Çatı piyesli iki ayrı girişli, elektriği doğalgazı ayrı yerin 1/2 hissesine sahibim. Daire 28 hisseye sahip. Benim hissem de 14.
Apartman, 2 dükkan ve 3 dareden oluşmaktadır. Diğer bağımsız daireler 16 hisse; Benim 3ncü çatıpiyesli dairedeki hissem 14. Diğer dairelerle hisse farkım çok az.
Dönüşümde 2 bina tevhit edilecek. Mütahide iki binadan birer kat öngörülüyor.
Benim çatıpiyesten dolayı hak kaybım olurmu. Mahdur edilme kaygısı yaşıyorum.
mehmetgunay
Mehmet Bey, yeni binada dağıtım hisse oranına göre yapılacaktır. Çünkü bina yıkıldıktan sonra dairenizin bulunduğu bina artık bir arsa hükmüne geçecek ve tapuda ilk planda arsa olarak gözükecektir. Sizin mülkiyet hakkı kapsamında arsa üzerinde hisseniz oranında hakkınız bulunmaktadır. Dahası bu aşamada bütün arsa malikleri hisseleri oranında yapılacak yeni binadan daire alacaklardır. Sizin hissenizin diğer arsa maliklerinden çok az düşük. Bu durumda denkleştirme yapılır. Müteahhide para verilecekse siz biraz daha fazla vererek denkleştirme yapılabilir, diğer malikler sizden bir tık daha az ödeme yapılarak denkleştirme yapılabilir. Ama uygulamada eski binada çatı arasında kalan ve fiilen ayrı kullanılan daire malikleri gerek diğer hissedarlar ve gerekse müteahhit tarafından mağdur edilebilmektedir. Bu konuda dikkatli olmanızı öneririz. Bu konuda haklarınız ve size daha az metrekare tahsis edilmesi halinde yasal imkanlarınız konusunda ayrıntılı bir rapor yazıp sunabiliriz. Bu raporu yöneticiye, diğer kat maliklerine ve müteahhide bildirmeniz faydalı olacaktır.
Mehmet Çifçi
Çatı piyesli iki ayrı girişli, elektriği doğalgazı ayrı yerin 1/2 hissesine sahibim. Daire 28 hisseye sahip. Benim hissem de 14.
Apartman, Dükkan ve 3 dareden oluşmaktadır. Diğer bağımsız daireler 16 hisse; Benim 3ncü çatıpiyesli dairedeki hissem 14. Diğer dairelerle hisse farkım çok az.
Dönüşümde 2 bina tevhit edilecek. Mütahide iki binadan birer kat öngörülüyor.
Benim çatıpiyesten dolayı hak kaybım olurmu. Mahdur edilme kaygısı yaşıyorum.
Mira mercan
Merhaba dayım yaşlı olduğu için ben soruyorum izninizle🙏dayımın çatı arası piyesli meskeni var.alt daire ile aynı daire no ya sahip Daire:8 alt daire ve çatı arası piyesli mesken de daire 8 ve tapuda çatı arası pşyesli mesken daire:8 hisse 2 yazıyor.edevlette de arsa pay payda 300/50 kapı girişleri ayrı elektrik su ayrı ayrı tapu sahipleri. Dayım kentsele evi girse hal sahibi olur mu! Alt daire ben izin vermiyorum tek daire yapacağım çatı arası da hiçbir şey alamaz yapabilir mi
mehmetgunay
Merhaba, dayınız adına sorduğunuz için önce şunu net söyleyeyim: dayınız tapuda malik (hisse sahibi) göründüğü için kentsel dönüşümde hak sahibidir ve alt daire sahibinin “izin vermiyorum, tek daire yapıp çatı arasına hiçbir şey vermem” deme yetkisi hukuken yoktur. Anlattığınız durumda çatı arası piyesli mesken ile alt daire tapuda tek bağımsız bölüm (Daire 8) olarak kayıtlı; dayınız bu bağımsız bölümde 2 hisseyle, diğer taraf ise 3 hisseyle paydaş (hisseli malik) konumunda. 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca kentsel dönüşümde hak sahipliği, oy hakkı ve paylaşım fiili kullanıma göre değil, tapu kaydındaki arsa payı/hisse oranına göre belirlenir; yani ayrı girişler, ayrı elektrik-su ya da fiilen iki daire gibi kullanılması dayınızın tapudaki hakkını ne artırır ne de eksiltir — ama aynı sebeple, diğer paydaşın fiili kullanımı da tek başına dayınızı hak sahipliğinden çıkaramaz. Hisseli malik olan dayınız, yeni projede bu bağımsız bölüm için tahsis edilecek daire üzerinde de hissesi oranında malik olmaya devam eder; bunun iki ayrı bağımsız bölüme dönüştürülmesi ancak tüm maliklerin rızası ve yeni projenin buna uygun çizilmesiyle mümkündür, tek bir paydaşın tek taraflı kararıyla değil. Taraflar anlaşamazsa çözüm yolu “elatmanın önlenmesi” değil, taksim ya da ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Bu tür çatı piyesli / hisseli dubleks dosyalarında tapu kaydı, onaylı mimari proje ve arsa payı hesabının birlikte değerlendirilmesi gerektiğinden, küçük bir kavram hatası bile hak kaybına yol açabilir; bu nedenle dayınızın süreç başlamadan önce tapu ve arsa payı belgeleriyle birlikte kentsel dönüşüm ve kat mülkiyeti alanında uzman bir avukattan profesyonel destek almasını önemle tavsiye ederim.
Mira mercan
Bu arada alt daire no:8 de hissesi 3 çatı arası piyesli meskende hisse 2 yine no:8 tapuda
mehmetgunay
Merhaba, dayınız adına sorduğunuz için önce şunu net söyleyeyim: dayınız tapuda malik (hisse sahibi) göründüğü için kentsel dönüşümde hak sahibidir ve alt daire sahibinin “izin vermiyorum, tek daire yapıp çatı arasına hiçbir şey vermem” deme yetkisi hukuken yoktur. Anlattığınız durumda çatı arası piyesli mesken ile alt daire tapuda tek bağımsız bölüm (Daire 8) olarak kayıtlı; dayınız bu bağımsız bölümde 2 hisseyle, diğer taraf ise 3 hisseyle paydaş (hisseli malik) konumunda. 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca kentsel dönüşümde hak sahipliği, oy hakkı ve paylaşım fiili kullanıma göre değil, tapu kaydındaki arsa payı/hisse oranına göre belirlenir; yani ayrı girişler, ayrı elektrik-su ya da fiilen iki daire gibi kullanılması dayınızın tapudaki hakkını ne artırır ne de eksiltir — ama aynı sebeple, diğer paydaşın fiili kullanımı da tek başına dayınızı hak sahipliğinden çıkaramaz. Hisseli malik olan dayınız, yeni projede bu bağımsız bölüm için tahsis edilecek daire üzerinde de hissesi oranında malik olmaya devam eder; bunun iki ayrı bağımsız bölüme dönüştürülmesi ancak tüm maliklerin rızası ve yeni projenin buna uygun çizilmesiyle mümkündür, tek bir paydaşın tek taraflı kararıyla değil. Taraflar anlaşamazsa çözüm yolu “elatmanın önlenmesi” değil, taksim ya da ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Bu tür çatı piyesli / hisseli dubleks dosyalarında tapu kaydı, onaylı mimari proje ve arsa payı hesabının birlikte değerlendirilmesi gerektiğinden, küçük bir kavram hatası bile hak kaybına yol açabilir; bu nedenle dayınızın süreç başlamadan önce tapu ve arsa payı belgeleriyle birlikte kentsel dönüşüm ve kat mülkiyeti alanında uzman bir avukattan profesyonel destek almasını önemle tavsiye ederim.