“Yöneticimiz maaş alıyor, bu yasal mı?”, “Kat maliki yönetici aidat öder mi?”, “Genel kurul kararı olmadan kasadan para çekebilir mi?” Bu sorular hemen her kat malikleri kurulunda gündeme gelir. Şirketler hukukunun aksine Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), yöneticinin emeğinin karşılıksız kalmamasını bir “kaide” olarak benimser; ancak bu hakkı belirli şartlara ve sıfata bağlar. Bu yazıda yöneticinin ücret hakkını, kat malikleri arasından seçilen yöneticiye tanınan kanuni muafiyeti, muafiyetin sınırlarını, genel kurul kararı olmadan alınan paranın akıbetini ve vergi boyutunu KMK m. 40 çerçevesinde ele alıyoruz.

Kısa Özet

Yönetici, yönetim planı veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden “uygun bir ücret” isteyebilir (KMK m. 40/3).

Kat malikleri arasından seçilen yönetici, aksine karar yoksa normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK m. 40/4). Bu, karar gerektirmeyen kanuni bir haktır.

Bu %50 muafiyet yalnızca normal (işletme) giderleri içindir; olağanüstü/yapısal ve demirbaş giderlere yönetici de arsa payı oranında katılır (KMK m. 20).

KMK’da “huzur hakkı” kavramı geçmez; kanun yalnızca “ücret” der.

Muafiyet dışında ek bir ücret/maaş isteniyorsa, bunun yönetim planında yer alması veya kat malikleri kurulu kararıyla belirlenmesi şarttır. Kararsız alınan para iade ve cezai riske yol açabilir.

1. Yasal Temel: KMK m. 40

Yöneticinin mali hakları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesinde düzenlenmiştir. Maddenin ilgili fıkraları şunu der: Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır; bu yolda bir karar alınmamışsa, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Maddenin resmî metnine mevzuat.gov.tr üzerindeki 634 sayılı KMK sayfasından ulaşılabilir.

Ayrıca m. 40/1 uyarınca yönetici, “kaide olarak vekilin haklarına” sahiptir; yani KMK m. 38’deki vekâlet ilişkisinin bir sonucu olarak emeğinin karşılığını isteyebilir.

2. “Huzur Hakkı” mı, “Ücret” mi? Bir Kavram Düzeltmesi

Uygulamada yaygın olarak “huzur hakkı” denilse de, bu terim KMK’da yer almaz. Huzur hakkı esasen şirketler hukukuna (TTK) ait bir kavramdır. KMK ise açıkça “ücret” der. Bu ayrım önemlidir: Kat mülkiyetinde yöneticiye yapılan ödeme, hukuki niteliği itibarıyla bir yönetici ücretidir; kavramın “huzur hakkı” diye anılması, ödemenin dayanağını ve vergisel sonuçlarını değiştirmez.

3. Yöneticinin Sıfatına Göre İkili Ayrım

KMK, yöneticinin kat maliki olup olmamasına göre farklı bir çerçeve çizer:

a) Dışarıdan Atanan (Kat Maliki Olmayan) Yönetici

Profesyonel/dışarıdan atanan yönetici için “aidat muafiyeti” söz konusu değildir; çünkü zaten kat maliki değildir. Bu yöneticiye ücret ödenir. Yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa dahi, yaptığı hizmete karşılık “uygun bir ücret” talep edebilir (KMK m. 40/3); anlaşmazlıkta ücreti mahkeme belirleyebilir.

b) Kat Malikleri Arasından Seçilen Yönetici

Bu yönetici, KMK m. 40/4’ün tanıdığı özel bir avantajdan yararlanır: Kat malikleri kurulu aksine bir karar almamışsa, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Bu, ayrıca bir genel kurul kararı gerektirmeyen, doğrudan kanundan doğan bir haktır. Kurul isterse muafiyeti kaldırabilir, azaltabilir veya artırabilir; ama hiç karar almazsa yasal %50 muafiyet kendiliğinden işler.

Önemli bir sınır: Bu hak yalnızca yöneticiye tanınmıştır; yönetici yardımcısının bu türden bir ücret/muafiyet talep etme hakkı bulunmaz.

4. Yönetici Muafiyetin Sınırı: Normal Gider mi, Olağanüstü Gider mi?

%50 muafiyet her kaleme uygulanmaz. Ayrım şudur:

Normal (işletme) yönetim giderleri: Kapıcı/görevli maaşı, temizlik, ortak elektrik-su, asansör periyodik bakımı, yönetim giderleri gibi günlük işletme kalemleri. Muafiyet bunlar için geçerlidir.

Olağanüstü ve yapısal/demirbaş giderler: Çatı izolasyonu, dış cephe yenileme/mantolama, asansör motoru değişimi gibi büyük yatırım kalemleri. Bunlara yönetici dâhil tüm kat malikleri arsa payı oranında katılır (KMK m. 20); yönetici bu giderlerde muafiyet alamaz.

Aynı şekilde kat maliki sıfatından doğan yükümlülükler (sigorta primi, DASK, emlak vergisi) yöneticiyi de bağlar.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/10122, K. 2013/11165, 10.09.2013KMK m. 40’ın son fıkrasındaki muafiyet ile m. 20’deki ortak gider yükümlülüğü birlikte değerlendirilmiş; kat malikleri arasından atanmış yöneticinin, aksine karar yoksa normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayacağı, buna karşılık tüm kat maliklerinin anagayrimenkulün ortak giderlerinden sorumlu olduğu esası ortaya konmuştur.

5. Genel Kurul Kararı Olmadan Ücret/Para Alınabilir mi?

Hayır. Yasal %50 muafiyet dışında bir nakdi ücret ya da ek ödeme söz konusuysa, bunun ya yönetim planında yer alması ya da kat malikleri kurulu kararıyla belirlenmesi zorunludur. Yönetici, “ben yöneticiyim, ücretim şu kadar” deyip kendi kendine ödeme yapamaz. Ücret veya muafiyet:

Kat malikleri kurulu toplantısında görüşülüp karara bağlanmalı ve karar defterine işlenmeli,

Tahmini bütçede (işletme projesinde) “yönetici gideri/personel gideri” kalemi olarak gösterilmelidir ki aidatlar buna göre toplansın.

Kurul kararı olmaksızın site/apartman kasasından yöneticinin kendisine para tahakkuk ettirmesi, hukuka aykırı sayılır ve duruma göre güveni kötüye kullanma veya zimmet tartışmasını gündeme getirebilir. Kat malikleri, usulsüz alınan tutarların yasal faiziyle iadesini dava edebilir.

Karar defterine işlenebilecek örnek ücret/muafiyet ibaresi:
“Yönetici …’ın görev süresi boyunca normal yönetim giderlerinden tamamen muaf tutulmasına ve/veya kendisine görevi karşılığı aylık net … TL ücret ödenmesine; bu tutarın işletme projesinde ‘yönetici gideri’ kalemi altında gösterilmesine kat malikleri kurulunca karar verilmiştir.”

6. Mahsup İlkesi: Karar Olmadan Alınan Para Ne Olur?

Kat maliki olan yöneticinin, genel kurul kararı bulunmaksızın site hesabından ödeme aldığı durumlarda uygulamada izlenen yaklaşım şu yöndedir: Önce yöneticinin KMK m. 40/4 gereği zaten hak kazandığı %50 gider muafiyetine karşılık gelen tutar hesaplanır. Yöneticinin fiilen aldığı para bu kanuni muafiyet tutarını aşıyorsa, aşan kısım hukuki dayanaktan yoksun kalır ve iadesi gündeme gelir. Bu nedenle uyuşmazlıkta mahkemenin; yönetim planını, karar defterini ve yöneticinin kat maliki sıfatını inceleyerek muafiyet tutarını ve aşan kısmı belirlemesi gerekir.

7. Vergi Boyutu: Ödeme Ne Zaman “Ücret” Sayılır?

Gelir Vergisi Kanunu m. 61, yönetim/denetim görevi karşılığı sağlanan menfaatleri geniş biçimde “ücret” sayar. Gelir İdaresi’nin yerleşik görüşü (özelgeleri) şu ayrımı yapar:

Kat malikleri arasından seçilen yönetici/denetçi: Yönetim giderlerine katılmama oranında (yani m. 40/4 muafiyeti kadar) sağlanan menfaat gerçek ücret sayılmaz; gelir vergisi tevkifatına tabi değildir ve ücret bordrosu gerekmez. Ancak bu sınırın üzerinde ödeme yapılırsa, aşan kısım ücret olarak vergilendirilir.

Dışarıdan seçilen (kat maliki olmayan) yönetici: Yapılan ödeme ücret sayılır; GVK m. 61, 94, 103 ve 104 uyarınca gelir vergisi tevkifatı yapılması ve bordro düzenlenmesi gerekir. Bir iş sözleşmesiyle çalıştırılıyorsa ayrıca sigortalılık gündeme gelebilir.

Bu nedenle yöneticiye ödeme kararı alınırken hem KMK hem de vergi mevzuatı birlikte değerlendirilmelidir; aksi hâlde site/apartman ileride vergisel yaptırımlarla karşılaşabilir.

Özet uygulama notları:

Sözleşme/plan susuyorsa ve yönetici kat maliki ise: %50 normal gider muafiyeti kendiliğinden işler.

Muafiyet dışında ek maaş/ücret isteniyorsa: yönetim planı veya kurul kararı şarttır; karar defteri + işletme projesine yazılmalıdır.

Olağanüstü/yapısal giderlere yönetici de tam katılır.

Kararsız alınan para: iade + cezai risk.

Vergi: muafiyet oranını aşan ödeme ve dışarıdan yöneticiye ödeme ücrettir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Apartman yöneticisi ücret (maaş) alabilir mi?

Evet. KMK m. 40/3’e göre yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici, yaptığı görev karşılığında kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Ücretin miktarı yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir.

Kat maliki olan yönetici aidat öder mi?

Yönetici kat maliki ise kural olarak ortak giderlere katılır; ancak KMK m. 40/4 gereği, aksine karar yoksa normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Bu muafiyet ayrı bir karar gerektirmeyen kanuni bir haktır. Çatı, dış cephe, asansör motoru gibi olağanüstü/yapısal giderlere ise arsa payı oranında tam katılır.

Yönetici genel kurul kararı olmadan kendine ücret ödeyebilir mi?

Hayır. Yasal %50 muafiyet dışında bir ücret/ek ödeme için yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı şarttır. Kararsız alınan tutarlar iade edilebilir; ayrıca güveni kötüye kullanma veya zimmet tartışması doğabilir.

“Huzur hakkı” ile “yönetici ücreti” aynı şey mi?

Uygulamada “huzur hakkı” denilse de KMK’da bu kavram yoktur; kanun yalnızca “ücret” der. Huzur hakkı esasen şirketler hukukuna ait bir terimdir. Kat mülkiyetinde ödeme, hukuken bir yönetici ücretidir.

Yöneticiye ödenen para vergiye tabi mi?

Kat malikleri arasından seçilen yöneticiye yönetim giderlerine katılmama oranında sağlanan menfaat gerçek ücret sayılmaz ve vergilendirilmez; bu oranı aşan ödeme ise ücret olarak vergilendirilir. Dışarıdan seçilen yöneticiye yapılan ödeme ise ücrettir ve gelir vergisi tevkifatına tabidir.

Kaynaklar ve Konuyla İlgili Makalelerimiz

Resmî kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Yönetici ücreti ve aidat muafiyeti, KMK ile vergi mevzuatının kesiştiği teknik bir alandır. Muafiyetin kapsamı (normal gider–olağanüstü gider ayrımı), ek ücret için kurul kararının usulüne uygun alınması, kararsız alınan paraların mahsup ve iadesi ile ödemenin vergisel niteliği yanlış kurgulandığında hem yönetici hem de site zarar görebilir; hatta cezai sorumluluk gündeme gelebilir. Kurul karar metinlerinin doğru yazılması ve işletme projesine doğru işlenmesi bu riskleri baştan önler.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi hukuku, yönetici ücreti/muafiyeti uyuşmazlıkları ve kat malikleri kurulu kararlarının hazırlanması konularında; İstanbul genelinde, ayrıca Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze/Kocaeli hattındaki apartman ve site sakinleri ile yönetimlerine destek vermektedir. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için: 2mhukuk.com

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık/mali müşavirlik hizmeti niteliği taşımaz. Vergisel yükümlülükler için ayrıca mali müşavir görüşü alınmalıdır. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullarında değerlendirilmelidir.