1. Site Bahçesine Çardak Yapımının Hukuki Niteliği: Lüks, Faydalı veya Zorunlu Harcama Ayrımı
Yargı kararları ışığında, site bahçesine çardak (kameriye) veya benzeri yapıların inşa edilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında “yenilik ve ilave” olarak değerlendirilmektedir. Bu harcamaların niteliği, giderlere katılım borcunu doğrudan etkilemektedir:
Faydalı Yenilik ve İlaveler (KMK md. 42): Ortak yerlerin düzgünleştirilmesi, kullanımın kolaylaştırılması veya faydanın çoğaltılmasına yönelik yenilikler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak karar üzerine yapılır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/6353 E., 2019/771 K., 07.02.2019) kararında, havuz bölgesine vitamin bar ve müzik sistemi kurulması gibi ilaveler “faydalı gider” olarak nitelendirilmiş ve çoğunluk kararıyla yapılabileceği belirtilmiştir. Benzer şekilde, site bahçesine yapılacak bir çardak, kullanım konforunu artırıyorsa bu kapsamda değerlendirilebilir.
Lüks Yenilik ve İlaveler (KMK md. 43): Yapılması arzu edilen yenilik çok masraflıysa veya yapının özel durumuna göre “lüks” nitelik taşıyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2016/4929 E., 2016/8102 K., 18.05.2016) ve Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/2971 E., 2018/3385 K., 03.05.2018) kararlarında vurgulandığı üzere, lüks nitelikteki ilaveler için başlangıçta rıza göstermeyen malik masraftan muaf tutulur; ancak sonradan bu ilaveden yararlanmak isterse yapım masraflarına arsa payı oranında katılması gerekir.
Zorunlu Onarım ve Bakım (KMK md. 19 ve 20): Çardak yapımı genellikle “zorunlu onarım” (çatı tamiri, mantolama vb.) kapsamında görülmemektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/1984 E., 2017/5948 K., 29.06.2017) kararında, zorunlu imalatların tüm kat maliklerince karşılanması gerektiği belirtilmiş, ancak lüks imalatların bu zorunluluk dışında kaldığı ifade edilmiştir.
2. Ortak Alanda İnşaat ve Mimari Projeye Aykırılık
Site bahçesi ortak alan olduğundan, yapılacak her türlü inşaat ve tesis için KMK md. 19/2 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası aranmaktadır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2014/14720 E., 2015/749 K., 20.01.2015) kararında, bahçeye yapılan kameriye, şelale ve depo gibi imalatların 4/5 rıza ile yapılabileceği, ancak bu rıza olsa dahi imar mevzuatına aykırı olmaması ve diğer maliklerin kullanımını engellememesi gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2023/3152 E., 2023/8793 K., 11.10.2023) kararına göre, mimari projede yer almayan yapısal değişiklikler (örneğin geçiş merdiveni veya çardak gibi ek yapılar) tadilat projesi gerektiriyorsa, bu durumun oybirliği ile karara bağlanması zorunludur. Projeye aykırı ve ruhsatsız imalatlar “faydalı” sayılamaz.
3. Karşı Çıkan Kat Malikinin Yapması Gerekenler ve Hak Arama Yolları
Çardak yapımına karşı çıkan bir kat maliki, aşağıdaki hukuki yollara başvurabilir:
Toplantıda Muhalefet Şerhi Düşmek: Karara karşı dava açabilmek için öncelikle kat malikleri kurulu toplantısına katılarak olumsuz oy kullanmak ve bu durumu tutanağa “muhalefet şerhi” olarak işletmek gerekmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/2242 E., 2018/5621 K., 17.09.2018) kararı, muhalefet şerhi düşülmeyen veya süresinde dava açılmayan kararların geçerli sayılacağını hatırlatmaktadır.
Hakimin Müdahalesi ve İptal Davası (KMK md. 33): Kat maliki, kurul kararının iptali için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir. Dava açma süresi, toplantıya katılanlar için karar tarihinden itibaren 1 ay, katılmayanlar için ise kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay ve her halükarda 6 aydır.
Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davası: Eğer çardak, 4/5 rıza alınmadan veya mimari projeye aykırı olarak inşa edilmişse, kat maliki “müdahalenin önlenmesi ve ortak alanın eski hale getirilmesi” davası açabilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2025/6028 E., 2025/11385 K., 15.09.2025) ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2010/3217 E., 2010/6331 K., 27.04.2010) kararları, projeye aykırı imalatların mahkemece saptanması durumunda eski hale getirme için süre verilerek yıkımına karar verilebileceğini teyit etmektedir.
Giderlere Katılmayı Reddetme (Lüks Harcama İddiası): Harcamanın KMK md. 43 kapsamında “lüks” olduğu iddia ediliyorsa, malik icra takibine itiraz edebilir veya menfi tespit davası açabilir. Bu durumda mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak yapının lüks olup olmadığını, sitenin sosyal-ekonomik durumuna ve yönetim planına göre belirleyecektir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/2971 E., 2018/3385 K.).
4. İkincil Kaynak Değerlendirmesi
İkincil bilgi sağlayan kaynaklara göre;
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2016/4929-2016/8102): Çardak gibi ilaveler lüks nitelikteyse, faydalanmak istemeyen malikin gidere katılma zorunluluğu yoktur. Ancak malik sonradan arsa payı oranında ödeme yaparak kullanım hakkı kazanabilir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/4411-2018/7960 ): Mimari projede yer almayan asansör/çardak gibi unsurlar için tüm kat maliklerinin muvafakati gerekebilir. Lüks/faydalı ayrımı için bilirkişi incelemesi şarttır.
Anayasa Mahkemesi (19/11/2020): Ortak alanlardaki tadilatların KMK md. 19 (4/5 rıza) veya md. 42 (çoğunluk) kapsamında kalıp kalmadığının tespiti için teknik bilirkişi raporu alınması ve bu raporun taraflara tebliğ edilerek savunma hakkı tanınması adil yargılanma hakkı gereğidir.
Sonuç: Site bahçesine çardak yapımı, kural olarak KMK md. 42 uyarınca “faydalı yenilik” sayılarak sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılabilir; ancak yapının maliyeti ve niteliği gereği “lüks” sayılması durumunda karşı çıkan malik giderden muaf tutulur. Eğer çardak mimari projeye aykırı bir inşaat niteliğindeyse 4/5 rıza veya oybirliği aranır. Karşı çıkan malik, yasal süreler içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal veya eski hale getirme davası açma hakkına sahiptir.
Çardak yapımı zorunlu gider midir?
Hayır. Çardak yapımı genellikle zorunlu bakım ve onarım kapsamında değerlendirilmez. Daha çok faydalı veya lüks yenilik olarak kabul edilir
Çardak yapımına karşı çıkan kat maliki ödeme yapmak zorunda mı?
Eğer çardak lüks nitelikteyse, karşı çıkan kat maliki bu gideri ödemek zorunda değildir. Ancak sonradan kullanmak isterse payına düşen kısmı ödemesi gerekir.
Çardak yapılması için kaç kişinin onayı gerekir?
Ortak alanda yapılacak bu tür yapılar için genellikle:
Faydalı yeniliklerde çoğunluk kararı
Projeye aykırı veya yapısal değişikliklerde ise 4/5 çoğunluk veya oybirliği aranabilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, yüzeyde basit görünse de teknik ve hukuki açıdan oldukça karmaşıktır. Özellikle çardak gibi ortak alan müdahalelerinde;
Harcamanın lüks mü yoksa faydalı mı olduğu bilirkişi incelemesi gerektirir
Yanlış açılan dava veya süre kaçırılması hak kaybına yol açabilir
Ortak alan müdahalelerinde mimari proje, imar mevzuatı ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirilir
İcra takibi, menfi tespit veya iptal davası gibi süreçlerin doğru stratejiyle yürütülmesi gerekir
Bu nedenle, sürecin başından itibaren uzman bir gayrimenkul ve kat mülkiyeti hukuku avukatıyla çalışmak, hem zaman hem maliyet açısından ciddi avantaj sağlar. Özellikle uygulamada doğru yol haritası belirlemek ve hak kaybı yaşamamak adına 2M Hukuk Avukatlık Bürosu gibi bu alanda deneyimli bir ekipten destek almak sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlar.
