1. Ortak Alanların Kiralanmasında Genel Kural ve Oybirliği Şartı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 45. maddesi uyarınca, anagayrimenkulün ortak yerlerinin kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak “tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar” üzerine mümkündür. Yargıtay kararlarında, apartman deposu, sığınak, otopark, çatı, dış duvar veya kapıcı dairesi gibi ortak alanların kiraya verilmesi işleminin geçerliliği için kat malikleri kurulunda oybirliğiyle karar alınması gerektiği, yönetim kurulu veya salt çoğunlukla alınan kararların hukuken geçersiz olduğu vurgulanmaktadır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 16.11.2017 tarih, E. 2017/4066, K. 2017/9508 : Bodrum katındaki yönetim ofisi gibi ortak yerlerin kiraya verilmesi için kat maliklerinin oybirliği şartı aranmaktadır. Yönetim kurulu veya kat malikleri kurulu kararıyla (oybirliği olmaksızın) ortak alanların kiraya verilmesi mümkün değildir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 25.06.2019 tarih, E. 2019/2193, K. 2019/4422 : Ortak yerlerin kiraya verilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği şarttır; buna aykırı yönetim planı hükümleri geçersizdir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 24.10.2013 tarih, E. 2013/10734, K. 2013/14057 : Site ortak alanı olan garajların kiraya verilmesi KMK m. 45 uyarınca oybirliği gerektirir. Üst kurulun oybirliği içermeyen kararı hükümsüzdür.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 18.03.2025 tarih, E. 2024/3238, K. 2025/3635 : Site bahçesine ATM konulması amacıyla kiralama yapılması için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir kararın bulunması zorunludur.
2. Sığınakların Kiralanması ve Amacı Dışında Kullanımı
Sığınaklar, KMK m. 4 uyarınca “mutlak ortak yer” sayılmakta olup, özel mevzuat hükümleri gereği kiralanmaları ve amacı dışında kullanılmaları sıkı şartlara bağlanmıştır.
Sığınak Yönetmeliği ve Kamu Düzeni: Sığınak Yönetmeliği’nin 13. maddesi uyarınca sığınaklar bağımsız olarak satılamaz, kiralanamaz, devredilemez ve amacı dışında kullanılamaz. Yönetmeliğin 14. maddesi ise barış zamanında, kat malikleri kurulunun oybirliği kararı ve mülki amirin izniyle, sığınak özelliğini kaybetmemek kaydıyla başka amaçlarla kullanılabileceğini düzenlemiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.12.2011 tarih, E. 2011/563, K. 2011/733 ).
Kiralama Yasağı: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 21.02.2019 tarihli (E. 2017/9217, K. 2019/1200 ) ve 11.12.2019 tarihli (E. 2017/7096, K. 2019/7362 ) kararlarına göre; sığınak gibi özel amaca tahsisli ortak yerlerin, bu tahsis amacı kaldırılmadığı sürece oybirliğiyle dahi kiraya verilmesi mümkün değildir.
Danıştay 6. Daire, 18.03.1996 tarih, E. 1995/4999, K. 1996/1273 : Sığınakların amacı dışında kullanılmasına ilişkin tadilat, tüm kat malikleri muvafakat verse dahi mümkün görülmemiştir.
3. Apartman Deposu ve Diğer Özel Amaca Tahsisli Alanlar
Depo, kazan dairesi, asansör boşluğu gibi alanlar “özel amaca tahsisli ortak yerler” kategorisindedir. Bu alanların kiralanabilmesi için sadece oybirliği yeterli olmayıp, mimari proje değişikliği de gerekebilmektedir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 25.11.2020 tarih, E. 2020/7809, K. 2020/10390 : Kapıcı dairesi, enerji odası gibi özel amaca tahsisli alanların kullanımı veya kiralanması, oybirliği ile alınacak bir kararla mimari projede değişiklik yapılarak bu nitelikleri kaldırılmaksızın mümkün değildir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 26.05.2021 tarih, E. 2021/2974, K. 2021/7722 : Sığınak, kazan dairesi gibi yerlerin tadilat projesi ile niteliği değiştirilmeden kiraya verilmesi veya bir kısım kat malikine özgülenmesi mümkün değildir.
4. Yönetim Planı ve Kurul Kararlarının Sınırları
Yönetim planında ortak yerlerin kiralanması konusunda yönetime yetki veren hükümler bulunsa dahi, bu hükümler KMK’nın emredici nitelikteki oybirliği şartını (m. 45) ortadan kaldıramaz.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 07.05.2019 tarih, E. 2018/6662, K. 2019/3198 : Ortak alanların işletilmesinin yönetime veya üçüncü kişiye bırakılmasına dair kararlar, oybirliği sağlanmadığı sürece yasal düzenlemelere aykırıdır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 23.03.2009 tarih, E. 2008/11529, K. 2009/2967 : Otoparkın bir bölümünün kiralama kararı olmaksızın kiraya verilerek soğuk hava deposu yapılması hukuka aykırı bulunmuştur.
5. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam
Aşağıdaki hususlar sunulan araştırma notlarında ikincil kaynaklar olarak değerlendirilmiştir:
İkincil Kaynak (Yargıtay 5. HD, 14.10.2025, E. 2025/3347, K. 2025/12812 ): Sığınak, su deposu ve depo gibi alanların yönetim planıyla belirli bir kat malikine münhasıran tahsis edilemeyeceği, sığınağın özel amaca özgü yer olması nedeniyle birkaç bağımsız bölümün kullanımına özgülenemeyeceği vurgulanmıştır.
İkincil Kaynak (Yargıtay HGK, 27.06.2012, E. 2012/102, K. 2012/424 ): Bahçe gibi ortak alanların “temliki tasarruf veya önemli yönetim işi” sayılmayan (masa, sandalye koyma gibi) kullanımları için 4/5 yazılı rıza yeterli görülebilirken; kiralama gibi işlemlerin KMK m. 45 kapsamında oybirliği gerektirdiği örneklenmiştir.
İkincil Kaynak (Danıştay 6. Daire, 21.05.2021, E. 2019/19379, K. 2021/6603 ): İmar mevzuatı açısından bodrum katlardaki ortak alanların (yönetim odası, sosyal mekanlar) “sadece binada oturanların kullanımına yönelik ve ticari amaç içermeyen” nitelikte olması gerektiği, bu durumun kiralamayı sınırlayabileceği belirtilmiştir.
İkincil Kaynak (Yargıtay 20. HD, 17.04.2019, E. 2018/5687, K. 2019/2712 ): Yönetim planında kiralama yetkisi olsa dahi, yapılan işlemin diğer maliklerin kullanımını engellemesi durumunda “müdahalenin men’i” ve “eski hale getirme” davasına konu olabileceği ifade edilmiştir.
Sonuç: Apartman deposu, sığınak veya diğer ortak alanların kiraya verilebilmesi için kural olarak tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması şarttır. Sığınak ve kapıcı dairesi gibi özel amaca tahsisli yerlerde ise oybirliğine ek olarak mimari proje değişikliği ve sığınaklar özelinde mülki amir izni gibi ek şartlar aranmaktadır. Yönetim kurulu veya kat malikleri kurulunun oyçokluğu ile aldığı kiralama kararları KMK m. 45 uyarınca geçersizdir.
Sık Sorulan Sorular
Apartman ortak alanları kiraya verilebilir mi?
Evet, ancak bu işlem sıradan bir karar değildir. Ortak alanların kiraya verilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekir.
Oyçokluğu ile alınan kiralama kararı geçerli midir?
Hayır. Yönetim veya kat malikleri kurulunun oyçokluğu ile aldığı kiralama kararları hukuken geçersiz sayılır.
Sığınak veya depo gibi alanlar kiraya verilebilir mi?
Bu tür alanlar özel amaca tahsisli ortak yerlerdir. Sığınaklar çoğu durumda kiraya verilemez; depo gibi alanlarda ise hem oybirliği hem de proje değişikliği gerekebilir.
Yönetim planında yetki varsa kiralama yapılabilir mi?
Hayır. Yönetim planında yönetime kiralama yetkisi verilmiş olsa bile, bu durum kanundaki oybirliği şartını ortadan kaldırmaz.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Ortak alanların kiraya verilmesi, basit bir yönetim kararı değil, doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen önemli bir hukuki işlemdir. Bu süreçte;
Oybirliği şartının doğru sağlanıp sağlanmadığı,
Alanın “ortak alan” mı yoksa “özel tahsisli alan” mı olduğu,
Mimari projeye ve imar mevzuatına uygunluk,
Alınan kararların iptal riski,
Diğer kat maliklerinin açabileceği müdahalenin men’i davaları gibi kritik hususlar büyük önem taşır.
Yanlış alınmış bir karar, yapılan kira sözleşmesinin geçersiz sayılmasına ve ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren İstanbul avukat veya Tuzla avukat desteği almak hak kayıplarını önler.
Bu alanda deneyimli 2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile çalışmak, hem kat malikleri hem de yönetim açısından sürecin hukuka uygun ve güvenli şekilde yürütülmesini sağlar.
Konu: 6306 sayılı Kanun md. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği md. 13/11 Kapsamında Müteahhitten Kaynaklı Gecikmelerde İdari Resen Fesih Prosedürü ve Maliklerin Korunması
Bu çalışma, afet riski altındaki alanlarda müteahhitten kaynaklı gecikmeler (oybirliği/anlaşma veya salt çoğunluk kararı sonrası 1 yıl yapım işine başlanmaması veya 6 ay yeterli ekipmanla devam edilmemesi) durumunda, maliklerin salt çoğunluğu kararıyla başlatılan idari resen fesih prosedürüne ilişkin yargı kararlarının analizini içermektedir.
1. İdari Resen Fesih Yetkisinin Hukuka Uygunluğu ve Sözleşme Hürriyeti
Danıştay kararları, idareye tanınan resen fesih yetkisinin Anayasa’da güvence altına alınan sözleşme hürriyetine aykırı olmadığına ve kamu yararı taşıdığına hükmetmektedir.
Danıştay 6. Dairesi’nin 17.11.2021 tarihli, 2020/2638 E. ve 2021/12690 K. sayılı kararında, kuralın amacının sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri teşkil etmek olduğu, yükleniciden kaynaklanan sebeplerle arsa paydaşlarının mağduriyetine sebep olunması halinde bu kuralın uygulanabileceği belirtilmiş; düzenlemede Kanun’un amacına ve kamu yararına aykırılık görülmeyerek iptal davası reddedilmiştir. Karşı oyda sözleşme hürriyetine aykırılık iddia edilse de oyçokluğuyla bu yetki onanmıştır.
Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu’nun 22.02.2023 tarihli, 2022/3386 E. ve 2023/307 K. ile 22.02.2023 tarihli, 2022/1167 E. ve 2023/306 K. sayılı kararlarında da, Yönetmelik md. 13/11’in dayanağının 6306 sayılı Kanun md. 6/14 olduğu teyit edilmiş ve idareye verilen fesih yetkisinin hukuka uygun olduğu oybirliğiyle onanmıştır.
2. İdarenin İnceleme Kapsamı ve Kusur Tespiti Zorunluluğunun Bulunmaması
Yargı kararlarında öne çıkan en temel hukuki prensip, idarenin fesih sürecinde tarafların kusur oranlarını veya inşaatın durma sebeplerini detaylıca tespit etmek zorunda olmamasıdır.
Danıştay 6. Dairesi’nin 10.02.2022 tarihli, 2020/10800 E. ve 2022/1325 K. ile Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu’nun 22.02.2023 tarihli, 2022/2496 E. ve 2023/308 K. sayılı kararlarında açıkça, “inşaatın hangi seviyede durduğunun veya inşaata başlandıktan sonra durmasına hangi tarafın sebep olduğunun idare tarafından tespit edilmesine ilişkin bir zorunluluğun olmadığı” hükme bağlanmıştır. İdarenin yalnızca inşaatın en az altı aydır belirtilen seviyede devam etmediğini tespit etmesi ve ihtar prosedürünü işletmesi yeterli görülmüştür. Müteahhitlerin gecikmenin maliklerden kaynaklandığı yönündeki iddiaları bu idari işlem tesisini engellememiştir.
3. Fesih Prosedürünün İşleyişi ve Uygulama Adımları
Kanun ve Yönetmelik kapsamında işletilen prosedürün fiili uygulaması yargı kararlarıyla somutlaşmıştır.
Danıştay 6. Dairesi’nin 10.02.2022 tarihli, 2020/8160 E. ve 2022/1324 K. sayılı kararında prosedürün adımları; Bakanlık/İdareye delilli başvuru, inceleme sonrası müteahhide 15 gün savunma süresi verilmesi, ardından 30 gün ihtar çekilmesi ve uyulmaması halinde resen fesih tesisi olarak detaylandırılmış ve hukuka uygun bulunmuştur.
İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 20.10.2025 tarihli, 2023/777 E. ve 2025/811 K. sayılı kararında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın fiili uygulaması yer almaktadır. İdare, maliklerin 2/3 çoğunluk kararı üzerine müteahhide önce 15 gün içinde bilgi vermesi için bildirimde bulunmuş, ardından 30 günlük süre vererek işe başlanması/devam edilmesi ihtarı çekmiş ve süre bitiminde sözleşmelerin resen feshedildiğini ilgili kurumlara, maliklere ve yükleniciye bildirmiştir.
4. Feshin Hukuki Sonuçları
Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu’nun 2022/3386 E., 2023/307 K. sayılı kararında da özetlendiği üzere, resen fesih sonrasında;
İlgililerin muvafakati aranmaksızın sözleşmeler feshedilmiş sayılır.
Taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir.
Fesih tarihine kadar yapılmış işler ve ödemeler için genel hukuk hükümleri uygulanır.
Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.
İKİNCİL KAYNAKLARDAN ELDE EDİLEN EK BAĞLAM
Aşağıdaki bulgular, 6306 sayılı Kanun’a doğrudan dayanmayan ancak kamu ihale mevzuatı (4734/4735 sayılı Kanunlar) ve genel özel hukuk (TBK, TMK) uyuşmazlıklarında müteahhit gecikmeleri ve idari fesih süreçlerine ilişkin mahkemelerin yaklaşımını gösteren ikincil kaynaklardan elde edilmiştir. Bu kararlar, idari fesih mekanizmalarının genel işleyişine dair ek bağlam sağlamaktadır:
İhtar Şartının Kesinliği: Kamu ihale sözleşmelerinde idarenin resen fesih yetkisini kullanabilmesi için kanunda öngörülen ihtar sürelerine harfiyen uyması gerektiği vurgulanmıştır. Danıştay 13. Dairesi’nin 23.03.2021 tarihli, 2016/4375 E. ve 2021/1020 K. ile 15.09.2022 tarihli, 2022/2845 E. ve 2022/3132 K. sayılı kararlarında, idarenin zorunlu ihtar süresini (en az 10 gün) tanımadan veya usulüne uygun ihtarname çekmeden doğrudan fesih işlemi tesis etmesi hukuka aykırı bulunarak işlemler iptal edilmiştir. Bu durum, 6306 sayılı Kanun’daki 30 günlük ihtar süresinin idare açısından kesin bir şekil şartı olduğuna dair güçlü bir emsal teşkil etmektedir.
İdari Kusur ve Mücbir Sebep İddiaları:İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 19.02.2026 tarihli, 2025/372 E. ve 2026/135 K. ile Danıştay 13. Dairesi’nin 05.12.2016 tarihli, 2016/3562 E. ve 2016/4065 K. sayılı kararlarında, gecikmenin idarenin kendi kusurundan (kamulaştırma yapılmaması, işgallerin kaldırılmaması) kaynaklandığı durumlarda müteahhide yönelik fesih ve yaptırımlar haksız bulunmuştur. Buna karşın, Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 05.02.2025 tarihli, 2024/336 E. ve 2025/63 K. ile Danıştay 13. Dairesi’nin 05.10.2023 tarihli, 2022/2123 E. ve 2023/3880 K. sayılı kararlarında deprem veya pandemi gibi afet/mücbir sebep savunmaları, usulüne uygun idari ihtar ve tespitler karşısında feshi engellemeye yeterli görülmemiştir.
İdari Prosedür İşletilmediğinde Genel Hukuk Yolları: 6306 sayılı Kanun’daki idari resen fesih yoluna başvurulmadığı veya sürecin tamamlanmadığı durumlarda maliklerin genel mahkemelerde sözleşmenin feshi davası açtığı görülmektedir. Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 13.11.2025 tarihli, 2024/1392 E. ve 2025/1266 K. ile Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 22.12.2023 tarihli, 2021/784 E. ve 2023/854 K. sayılı kararlarında, müteahhidin ruhsat almaması veya inşaata başlamaması nedeniyle TBK hükümleri uyarınca sözleşmelerin geriye etkili feshine karar verilmiştir. Ancak Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2017 tarihli, 2017/40 E. ve 2017/39 K. ile İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin 22.12.2017 tarihli, 2017/806 E. ve 2017/1249 K. sayılı kararlarında belirtildiği üzere, 6306 sayılı Kanun’un özel çoğunluk (2/3) kuralının uygulanamadığı durumlarda TMK md. 692 gereği tüm paydaşların oybirliği aranmakta, aksi halde sözleşmeler geçersiz sayılmaktadır.
İdari Yargının Görev Alanı:Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü’nün 17.04.2023 tarihli, 2023/51 E. ve 2023/279 K. sayılı kararında, 6306 sayılı Kanun kapsamında idarenin kamu gücünü kullanarak tek taraflı ve resen tesis ettiği işlemlerden (örneğin resen yıkım) doğan uyuşmazlıkların idari yargı yerinde görülmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi idari yolla feshedilebilir mi?
Evet. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde hak sahipleri, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alarak idari fesih sürecini başlatabilir. Ancak bu süreç, doğrudan tek taraflı fesih değil; ilgili idarenin incelemesi, müteahhide süre verilmesi ve kanundaki şartların oluştuğunun tespiti ile ilerleyen özel bir prosedürdür.
İdari fesih sonrası eski müteahhitten alınan kira yardımı geri istenir mi?
Hayır. Kanun açık biçimde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine ödenen kira yardımlarının geri talep edilemeyeceğini düzenlemektedir. Ancak feshe kadar yapılan işler, ödemeler, devredilen hisseler ve diğer alacak-borç ilişkileri bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli? (Kentsel Dönüşümde Hak Kayıplarını Önlemenin En Etkili Yolu)
Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile yaşanan uyuşmazlıklar, sanıldığının aksine yalnızca bir sözleşme sorunu değildir. Bu süreç; idare hukuku, tapu hukuku, kat mülkiyeti, paydaş çoğunluğu hesaplamaları, riskli yapı prosedürleri, tapu şerhleri, idari başvuru süreçleri ve dava stratejisini aynı anda barındıran çok katmanlı ve teknik bir alandır. Bu nedenle sürecin küçük bir hata ile yürütülmesi dahi, hak sahiplerinin yıllarca sürecek ciddi mağduriyetler yaşamasına neden olabilir.
Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında idari fesih süreci, şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Malik çoğunluğunun yanlış hesaplanması, fesih gerekçesinin yeterince somut delillerle desteklenmemesi, idareye yapılan başvurunun eksik hazırlanması veya müteahhidin savunmalarının öngörülememesi hâlinde; fesih talebi reddedilebilir ya da süreç tamamen geçersiz hâle gelebilir. Bu da mevcut müteahhit ile sözleşmenin devam etmesine, projenin kilitlenmesine ve hak sahiplerinin uzun süre çözüm üretememesine yol açabilir.
Bununla birlikte, idari fesih kararı alınsa dahi süreç burada bitmez. Fesih sonrası yeni müteahhit seçimi, yeni sözleşme kurulması, şerhlerin kaldırılması, hisse devri süreçleri ve olası tazminat davaları profesyonel bir hukuki planlama gerektirir. Aksi hâlde hak sahipleri, eski müteahhit ile yeni süreç arasında sıkışabilir ve ikinci bir hukuki krizle karşı karşıya kalabilir.
Tam da bu noktada, alanında uzman bir İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, sürecin başından sonuna kadar stratejik bir yol haritası çizerek hem idari başvuruların hem de olası davaların doğru şekilde yürütülmesini sağlar. Özellikle tuzla kentsel dönüşüm avukatı, pendik kentsel dönüşüm avukatı ve gebze kentsel dönüşüm avukatı gibi bölgesel tecrübeye sahip uzmanlar; yerel uygulamaları, belediye süreçlerini ve idari işleyişi yakından bildikleri için süreci çok daha hızlı ve etkili yönetebilir.
Unutulmamalıdır ki kentsel dönüşümde yapılan hatalar çoğu zaman geri dönülemez sonuçlar doğurur. Yanlış bir çoğunluk hesabı, eksik bir başvuru veya hatalı bir fesih süreci; milyonlarca liralık taşınmaz değerlerini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle sürecin en başından itibaren profesyonel destek alınması, sadece bir tercih değil, hakların korunması açısından kritik bir zorunluluktur.
Bu kapsamda, kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında deneyimli bir ekipten destek almak isteyen hak sahipleri için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, süreci güvenli, hızlı ve hukuka uygun şekilde yönetme konusunda güçlü bir çözüm ortağıdır. Doğru strateji, doğru zamanlama ve doğru hukuki adımlar ile hem mevcut mağduriyetlerin önüne geçmek hem de yeni süreci sağlam temeller üzerine kurmak mümkündür.
6306 sayılı Kanun m. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13/11 Çerçevesinde İdari Fesih Yolu
6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesinin (14) numaralı fıkrası, kentsel dönüşüm uygulamalarında maliklerle müteahhit arasında imzalanmış inşaat yapım sözleşmelerinin, belirli koşullar altında idari süreç işletilerek resen feshedilmiş sayılmasına imkân tanıyan özel bir düzenlemedir. Bu hüküm, klasik özel hukuk fesih mekanizmasından farklıdır. Burada sözleşme, yalnızca taraflardan birinin tek taraflı irade beyanı ile değil; kanunda öngörülen maddi şartların gerçekleşmesi, malik çoğunluğunun fesih yönünde karar alması, yetkili idareye başvurulması, idarenin tespit ve inceleme yapması, müteahhide süre ve ihtar verilmesi ve son kontrol sonunda şartların devam ettiğinin belirlenmesi üzerine kanun gereği resen feshedilmiş sayılır (Kanun m. 6/14). Bu nedenle bu kurum, özel hukuk sözleşmesine ilişkin olmakla beraber, idarenin tespit ve ihtar süreci üzerinden yürüyen karma nitelikli bir hukuki mekanizmadır.
Bu sistemin amacı, dönüşüm sürecinde maliklerin müteahhit karşısında belirsizlik içinde bırakılmasını önlemek, özellikle yapım işinin başlamaması veya fiilen sürüncemede bırakılması hâlinde projeyi kilitleyen yüklenici davranışlarını tasfiye etmek ve dönüşümün yeniden işler hâle getirilmesini sağlamaktır. Yönetmelik hükmü de aynı amacı somutlaştırmakta; yalnızca fesih sebeplerini değil, başvurunun nasıl yapılacağını, hangi belgelerin sunulacağını, idarenin hangi sırayla inceleme yapacağını, müteahhide hangi aşamada ne kadar süre verileceğini ve fesih sonrasındaki hukuki sonuçları ayrıntılı biçimde göstermektedir (Yönetmelik m. 13/11-a, b, c, ç, d, e, f, g, ğ).
1. İdari fesih yolunun hukuki niteliği
Kanun metninde “yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir” denildikten sonra, bu karar üzerine Başkanlığa başvurulacağı, Başkanlıkça tespit yapılacağı, müteahhide otuz gün süre verileceği ve bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda sözleşmelerin “resen feshedilmiş sayılacağı” düzenlenmiştir (Kanun m. 6/14). Bu ifade biçimi çok önemlidir. Çünkü burada fesih, maliklerin doğrudan özel hukuk iradesiyle tamamladığı bir işlem değildir; malik çoğunluğu ancak süreci başlatır. Asıl sonuç, idarenin yaptığı tespit ve ihtar sonrasında, kanunun öngördüğü şartların gerçekleşmesiyle kendiliğinden doğar. Dolayısıyla bu yol, teknik olarak “idari denetimli kanuni fesih mekanizması” olarak nitelendirilebilir.
Bu yönüyle söz konusu sistem, Türk Borçlar Kanunu’ndaki temerrüt nedeniyle fesih veya dönme hükümlerinden ayrılır. Çünkü TBK’da çoğu zaman sözleşme tarafı, karşı tarafa ihtar gönderip kendi iradesiyle fesih beyanında bulunur; burada ise idarenin tespiti, incelemesi ve nihayet ihtarı kurucu önemdedir. Yönetmelikte de bu husus daha da belirginleştirilmiş; müracaatın önce şekli ve maddi şartlara uygunluğu denetlenmekte, sonra müteahhitten yazılı bilgi-belge istenmekte, ardından saha incelemesi ve kurum yazışmaları yapılmakta, en son ihtar verilmekte ve otuz gün sonunda yeniden mahallinde kontrol yapılarak sonucu doğuran son tespit gerçekleştirilmektedir (Yönetmelik m. 13/11-d, e).
2. Kanun m. 6/14’te öngörülen iki temel fesih sebebi
Kanun koyucu, idari fesih için iki ayrı maddi sebep öngörmüştür. Birincisi, oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış olmasıdır (Kanun m. 6/14). İkincisi ise, yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş olması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olmasıdır (Kanun m. 6/14). Görüldüğü üzere ilk hâl başlangıçsızlık, ikinci hâl ise yarım bırakılmışlık veya yetersiz devam durumudur.
Yönetmelik, bu iki sebebi ayrıntılandırarak uygulamadaki ispat sorunlarını gidermeye çalışır. Buna göre ilk sebepte yalnızca “bir yıl içinde başlanmadı” demek yeterli değildir; ayrıca yapım işine başlanmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler varsa bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçenin bulunmaması ve başlamama hâlinin gerçekten müteahhitten kaynaklanması gerekir (Yönetmelik m. 13/11-a-1). İkinci sebepte ise işin durduğu ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip-ekipmanla devam edilmediği; ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemi kayıtları, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri bilgi-belgelerle ortaya konulmalıdır (Yönetmelik m. 13/11-a-2). Böylece yönetmelik, soyut gecikme iddiasını değil, objektif verilerle desteklenmiş gecikme veya durma hâlini aramaktadır.
3. “Müteahhitten kaynaklanan sebepler” unsurunun anlamı
Kanun koyucu feshi, her türlü gecikmeye bağlamamış; özellikle gecikmenin veya durmanın müteahhitten kaynaklanmasını şart koşmuştur (Kanun m. 6/14). Bu nedenle maliklerin kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesi, ruhsat süreçlerinin malik kaynaklı belgeler eksik olduğu için tamamlanamaması, mahkeme kararıyla yürütmenin durdurulması, belediyenin işlemi askıya alması, imar uygulamasının iptali, yapı tatil tutanağına neden olan malik müdahaleleri veya benzeri dışsal engeller varsa; sırf süre doldu diye idari feshe gidilmesi mümkün olmamalıdır. Yönetmelik de açıkça bunu teyit eder; yapım işine başlanılmamasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmamasını ayrıca arar (Yönetmelik m. 13/11-a-1).
Bu bağlamda “müteahhitten kaynaklanan sebep”, yalnızca kusurlu davranışla sınırlı dar bir kavram olarak anlaşılmamalıdır. Finansman sağlayamama, organizasyon kuramama, ekip ve ekipman sevk edememe, teknik hazırlığı yapmama, ruhsat veya proje süreçlerini üstlendiği ölçüde yürütmeme, sahayı fiilen terk etme, yapım işini ekonomik veya ticari sebeplerle askıya alma gibi yüklenici alanına giren nedenler de bu kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık, müteahhidin sorumlu olmadığı objektif engeller varsa idari fesih rejiminin şartları oluşmayacaktır. Yönetmelik’in, inceleme sırasında belediye ve sosyal güvenlik kurumları gibi ilgili kurumlarla yazışma yapılmasını öngörmesi de tam olarak bu kusur ve neden illiyetinin sağlıklı biçimde saptanması içindir (Yönetmelik m. 13/11-d).
4. Bir yıllık sürenin başlangıcı nasıl hesaplanır
Uygulamada en kritik sorunlardan biri, “bir yıl içinde başlanmama” ölçütünün hangi tarihten itibaren hesaplanacağıdır. Yönetmelik bunu ayrıntılı biçimde düzenlemiştir (Yönetmelik m. 13/11-b). Buna göre bütün maliklerle anlaşma sağlanan hâllerde, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi esas alınır; ancak bu tarih riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden veya riskli / rezerv yapı alanı belirleme işleminden önce ise, başlangıç tarihi olarak sözleşme tarihi değil, riskli yapı tespitinin kesinleştiği ya da alanın belirlendiği tarih kabul edilir. Eğer en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi, bu işlemlerden sonra ise, başlangıç tarihi o son sözleşme tarihidir. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınan hâllerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, salt çoğunluk karar tarihidir (Yönetmelik m. 13/11-b).
Bu düzenleme şunu gösterir: kanun koyucu ve yönetmelik hazırlayıcısı, yapım işine başlama borcunun hangi anda fiilen muaccel hâle geldiğini esas almaktadır. Çünkü riskli yapı tespiti kesinleşmeden veya alan hukuken belirlenmeden önce yapılan bazı sözleşmeler, uygulamanın fiilen başlayabileceği hukuki zemini henüz doğurmamış olabilir. Bu nedenle sürenin başlangıcı, salt sözleşme tarihi değil, dönüşüm uygulamasının hukuken işler hâle geldiği an ile birlikte değerlendirilir. Böylece hem müteahhidin aleyhine erken süre başlatılması hem de maliklerin aleyhine belirsiz süre yaratılması önlenmek istenmiştir (Yönetmelik m. 13/11-b).
5. Altı aylık durma ve yetersiz faaliyet ölçütü
İkinci fesih sebebi bakımından yalnızca şantiyede sınırlı bir hareketlilik bulunması, işin gerçekten yürütüldüğü anlamına gelmez. Kanun, “projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemesi” ölçütünü benimsemiştir (Kanun m. 6/14). Bu ifade, sembolik veya göstermelik faaliyetlerin yeterli olmadığına işaret eder. Yönetmelik de aynı doğrultuda, durma hâlinin ve altı aydır yeterli seviye bulunmadığının, idarenin kayıtları, yapı denetim sistemi, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri delillerle ortaya konulmasını şart koşar (Yönetmelik m. 13/11-a-2).
Buradaki ölçüt nicelikten çok fonksiyoneldir. Yani mesele, sahada üç işçi bulunup bulunmaması değil; mevcut ekip ve ekipmanın, o projeyi makul biçimde tamamlama kabiliyetine sahip olup olmadığıdır. Yönetmelik’in, bu takdirin incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye ait olduğunu açıkça belirtmesi de bunun sonucudur (Yönetmelik m. 13/11-e). Ancak bu takdir yetkisi sınırsız değildir; somut veri, tutanak, teknik gözlem ve kurum kayıtlarıyla desteklenmelidir. Aksi hâlde idari işlem yargısal denetimde hukuka aykırı bulunabilir.
6. Fesih kararı için gereken malik çoğunluğu
Kanun, fesih iradesinin oluşması için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınmasını yeterli görmüştür (Kanun m. 6/14). Yönetmelik de aynı çoğunluğu tekrar ederek fesih kararı alınmasının herhangi bir şekil şartına tabi olmadığını düzenler (Yönetmelik m. 13/11-c). Burada dikkat edilmesi gereken husus, çoğunluğun kişi sayısına göre değil, hisse oranına göre belirlenmesidir. Bu sebeple az sayıda malik, daha yüksek hisse oranı ile çoğunluğu sağlayabilir; buna karşılık çok sayıda malik, düşük hisse oranıyla çoğunluğu sağlayamayabilir.
Yönetmelik, şekil şartı getirmemekle birlikte ispat araçlarını örnekleyici biçimde saymıştır. Buna göre, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin salt çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin salt çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler fesih iradesinin ispatında kullanılabilir (Yönetmelik m. 13/11-c). Bu düzenleme, uygulamada noter şartı veya özel toplantı usulü aranmadığını; ancak çoğunluk iradesinin denetlenebilir belgelerle ortaya konulması gerektiğini göstermektedir.
7. Başvuru mercii ve başvuru dosyasında bulunması gerekenler
Kanuna göre malik çoğunluğu fesih kararı aldıktan sonra Başkanlığa başvurularak yapım işine başlanıp başlanmadığının veya işin yeterli ekip-ekipmanla sürdürülüp sürdürülmediğinin tespiti istenir (Kanun m. 6/14). Yönetmelik, bu başvurunun yazılı olarak Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye yapılacağını, başvuruya fesih kararı ile fesih gerekçesine göre bilgi ve belgelerin eklenmesi gerektiğini düzenler (Yönetmelik m. 13/11-ç). Başka bir deyişle başvuruda iki ana unsur bulunmalıdır: birincisi çoğunluk iradesini gösteren fesih kararı, ikincisi ise fesih sebebini destekleyen somut veriler.
Bu çerçevede iyi hazırlanmış bir fesih dosyasında; malik listesi ve hisse oranları, çoğunluğu gösteren karar tutanağı veya dilekçeler, sözleşme örnekleri, riskli yapı tespiti veya alan belirleme belgeleri, ruhsat / proje / yıkım / tahliye evrakı, yapı denetim kayıtları, belediyeden alınan işlem durumu yazıları, SGK işyeri ve çalışan kayıtları, şantiye fotoğrafları, tarihli tespit tutanakları, gerekiyorsa uydu görüntüleri ve varsa müteahhide daha önce çekilmiş noter ihtarları yer almalıdır. Yönetmelik bütün bu belge türlerini tek tek zorunlu saymasa da, aradığı ispat standardı fiilen böyle kapsamlı bir dosya hazırlanmasını gerektirir (Yönetmelik m. 13/11-a-2, ç, d).
8. İdarenin ön incelemesi: şekli ve maddi eşik denetimi
Yönetmelik’e göre fesih müracaatı üzerine öncelikle başvurunun, fesih sebeplerini düzenleyen bentlere, süre başlangıcını belirleyen kurala ve çoğunluk şartına uygun olup olmadığı incelenir (Yönetmelik m. 13/11-d). Bu aşama, yalnızca evrak kontrolü değildir. İdare; gerçekten bir yıllık sürenin dolup dolmadığını, altı aylık durma şartının oluşup oluşmadığını, çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve gösterilen nedenin müteahhitten kaynaklanıp kaynaklanmadığını ön değerlendirmeden geçirir. Başvuru bu temel eşikleri geçmeden müteahhide ihtar aşamasına geçilemez.
Bu düzenleme önemlidir; zira idare, maliklerin salt çoğunlukla aldığı her fesih kararını otomatik olarak uygulayan pasif bir merci değildir. Kanun ve yönetmelik, idareyi araştırma yapmakla yükümlü kılmıştır. Bu nedenle eksik incelemeyle verilen fesih kararları, idari yargıda iptal riski taşır. Nitekim 6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesi kapsamındaki idari işlemler bakımından Anayasa Mahkemesi, idari işlemlerin yargısal denetime açık ve etkili başvuruya elverişli olması gerektiğini özellikle vurgulamaktadır. 6306 kapsamındaki hisse satışlarıyla ilgili kararlarda da, idarenin işlemin dayanağını ve zorunluluğunu ortaya koymasının gerektiği belirtilmiştir.
9. Müteahhitten savunma / açıklama istenmesi
Yönetmelik, başvuru uygun bulunursa, fesih gerekçesine göre yapım işine başlanılmamasının veya işe yeterli seviyede devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin olarak müteahhitten yazılı bilgi ve belge isteneceğini ve bunun için on beş gün süre verileceğini düzenler (Yönetmelik m. 13/11-d). Bu hüküm, savunma hakkı ve usul güvencesi bakımından son derece önemlidir. Çünkü idari fesih, müteahhit açısından ciddi sonuçlar doğurur; bu nedenle yüklenicinin “başlayamadım çünkü malik edimlerini ifa etmedi”, “ruhsat bekleniyor”, “mahkeme kararı var”, “şantiye durdurma işlemi belediyeden kaynaklandı” gibi itirazlarını sunabilmesi gerekir.
Uygulamada bu aşama, sürecin kırılma noktasıdır. Zira çoğu uyuşmazlıkta taraflar, gecikmenin kaynağını birbirine yükler. Yönetmelik’in on beş günlük açıklama isteme usulünü öngörmesi, idarenin tek taraflı malik beyanıyla karar veremeyeceğini göstermektedir. Bu nedenle müteahhit savunmasının hiç alınmaması, eksik veya usulsüz alınması, yahut savunmadaki somut engeller araştırılmadan doğrudan feshe gidilmesi hâlinde idari işlemin hukuka aykırılığı ileri sürülebilir. Bu nokta, idari işlemlerde sebep ve usul unsurunun yargısal denetimi bakımından belirleyicidir.
10. İdarenin araştırma yükümlülüğü
Yönetmelik, on beş günlük sürenin sonunda “yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır” demektedir (Yönetmelik m. 13/11-d). Bu ifade, idarenin re’sen araştırma yükümlülüğünü açıkça ortaya koyar. İdare sadece tarafların sunduğu evraka bakmakla yetinemez; yapı yerinde fizikî inceleme yapmalı, belediye kayıtlarından ruhsat ve uygulama durumunu, SGK kayıtlarından çalışan ve şantiye hareketliliğini, yapı denetim sisteminden imalat seviyesini, gerekiyorsa diğer kurumlardan projenin hukuki-akdi seyrini araştırmalıdır.
Bu yönüyle Yönetmelik, idarenin sadece “hakem” değil, aynı zamanda “tespit mercii” olduğunu kabul etmektedir. Özellikle ikinci fesih sebebinde “projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipman” bulunup bulunmadığının takdiri teknik bir değerlendirmedir; bu sebeple idarenin incelemesinin yüzeysel değil, sahaya ve belgeye dayalı olması gerekir. Aksi yöndeki işlemler, dayanaksız veya gerekçesiz idari işlem niteliği taşıyabilir. 6306 kapsamındaki diğer idari işlemler bakımından da AYM, işlemin dayanağının hukuken ayakta olup olmadığını ve idari işlemin yeterli başvuru yollarına konu edilip edilemediğini önemsemektedir. Dayanak işlem iptal edilirse, buna bağlı sonraki işlem de hukuki temelini kaybedebilir.
11. Otuz günlük ihtar ve son şans mekanizması
İdare, yaptığı araştırma sonucunda fesih şartlarının gerçekleştiğini tespit ederse, müteahhide otuz gün süre vererek işe başlaması veya işi projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla sürdürmesi gerektiğini ihtar eder; aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğini bildirir (Kanun m. 6/14; Yönetmelik m. 13/11-e). Bu ihtar, idari fesih rejiminin zorunlu unsurudur. Doğrudan fesih sonucuna geçilemez. Başka bir ifadeyle kanun koyucu, yükleniciye son bir “düzeltme / telafi fırsatı” tanımıştır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, otuz günlük sürede sırf göstermelik bir faaliyet başlamasının yeterli olmamasıdır. Özellikle ikinci fesih sebebinde kanun ve yönetmelik birlikte okunduğunda, aranan şey gerçek, sürdürülebilir ve projeyi tamamlama kapasitesi taşıyan bir faaliyettir. Nitekim Yönetmelik, otuz gün sonunda yeniden mahallinde kontrol yapılacağını ve yeterli ekip-ekipmanla devam edilip edilmediğine ilişkin takdir yetkisinin Müdürlük veya İdareye ait olduğunu söylemektedir (Yönetmelik m. 13/11-e). Demek ki ilk ihtardan sonra birkaç günlük sınırlı hareketlilik, idare açısından yeterli sayılmayabilir. Önemli olan, işin gerçekten yeniden rayına girip girmediğidir.
12. Resen feshedilmiş sayılmanın gerçekleştiği an
Kanun, ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi hâlinde, “ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın” otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmelerin resen feshedilmiş sayılacağını düzenler (Kanun m. 6/14). Yönetmelik de aynı yönde, otuz gün sonunda yapılan son kontrolde işe başlanmadığı veya yeterli düzeyde devam edilmediği tespit edilirse, aynı tarihten itibaren sözleşmelerin ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılacağını ve bunun maliklere ve müteahhide bildirileceğini belirtir (Yönetmelik m. 13/11-e).
Bu sonuç doğduğu anda, artık ayrıca noter feshi, karşı taraf muvafakati veya mahkeme kararı beklenmez. Ancak bu, işlemin yargısal denetim dışı olduğu anlamına gelmez. Tam tersine, bu resen feshedilmiş sayılma sonucuna götüren idari tespit ve ihtar zinciri, idari işlem niteliği taşıdığı ölçüde idari yargı denetimine açıktır. 6306 m. 6 kapsamındaki idari işlemler yönünden AYM’nin yaklaşımı da, etkili başvuru ve yargısal denetimin sağlanması gerektiği yönündedir. Bu sebeple gerek malikler gerek müteahhit, usul veya sebep yönünden hukuka aykırılık iddiasıyla idari yargı yoluna başvurabilir.
13. Tapu şerhinin terkin edilmesi
Kanun’a göre fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş bulunan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir (Kanun m. 6/14). Yönetmelik de bunu tekrar ederek, maliklerin, Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce terkin yapılacağını belirtir (Yönetmelik m. 13/11-f). Bu sonuç, fesih kurumunun yalnızca teorik olmadığını; tapu siciline yansıyan ve taşınmazın hukuki dolaşımını etkileyen doğrudan bir sonuç ürettiğini gösterir.
Şerhin terkini özellikle önemlidir; çünkü mevcut yükleniciyle kurulan sözleşme şerhi kaldırılmadan yeni yükleniciyle sağlıklı bir sözleşme mimarisi kurmak çoğu zaman mümkün olmaz. Bu nedenle idari fesih mekanizmasının pratik amacı, yalnızca başarısız yükleniciyi tasfiye etmek değil; aynı zamanda dönüşüm projesinin yeni bir hukuki zeminde devamını sağlamaktır. Zaten Yönetmelik’in son bentlerinde, fesih sonrası uygulamalara ilişkin yeni kararların nasıl alınacağı da ayrıca düzenlenmiştir (Yönetmelik m. 13/11-ğ).
14. Fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler
Kanun ve Yönetmelik birlikte, fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümlerinin uygulanacağını düzenlemektedir (Kanun m. 6/14; Yönetmelik m. 13/11-g). Bu hüküm, idari fesih ile özel hukuk tasfiyesinin birbirinden ayrıldığını açıkça ortaya koyar. İdari süreç sözleşmeyi sona erdirir; fakat tarafların o tarihe kadar ortaya çıkmış alacak, tazminat, sebepsiz zenginleşme, eksik-ifâ, ayıplı iş, devredilen payların hukuki akıbeti, mahsup ve hesaplaşma gibi meseleleri kendiliğinden çözmez. Bunlar için genel hukuk yollarına başvurulur.
Dolayısıyla idari fesih kararı alındığında “her şey sıfırlanmış” olmaz. Örneğin müteahhidin gerçekten yaptığı ve maliklere yarayan imalatların bedeli, devrolunan payların iadesi veya bedelinin akıbeti, avans ve ek ödemelerin mahsubu, cezai şart veya zarar iddiaları ayrıca uyuşmazlık konusu olabilir. Kanun koyucu, bu alanı bilinçli biçimde “genel hukuk hükümlerine” bırakmıştır. Böylece idarenin görevi, projenin tıkanmasına yol açan sözleşmeyi kamu düzeni boyutuyla tasfiye etmek; özel hukuk hesaplaşmasını ise yargısal veya akdi düzleme bırakmaktır.
15. Kira yardımlarının geri istenememesi
Kanun, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceğini açıkça düzenlemektedir (Kanun m. 6/14). Yönetmelik de aynı hükmü tekrarlar (Yönetmelik m. 13/11-g). Bu düzenleme son derece koruyucudur. Çünkü dönüşüm sürecinde maliklerin tahliye sonrası barınma ihtiyacı nedeniyle aldıkları kira yardımı, sözleşme feshedildi diye geçmişe dönük olarak geri istenirse maliklerin mağduriyeti katlanır. Kanun koyucu bunu önlemiştir.
Bu hüküm, aynı zamanda idari fesih yolunun sosyal amacını da gösterir. Kanun yalnızca sözleşmesel dengeyi değil, dönüşüm mağduru maliklerin korunmasını da hedeflemektedir. Bu nedenle müteahhidin başarısızlığının yükü, geçmişte ödenmiş kira yardımlarının iadesi suretiyle yeniden malikler üzerine yıkılamaz.
16. Fesih sonrası yeni uygulamaya karar verilmesi
Yönetmelik, fesih işleminden sonra yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verileceğini ve bu karara katılmayanların hisselerinin Kanun’un 6 ncı maddesinin birinci fıkrası kapsamında açık artırma usulü ile satılacağını düzenlemektedir (Yönetmelik m. 13/11-ğ). Bu hüküm, idari feshin son aşamasının aslında yeni uygulamaya geçiş olduğunu gösterir. Amaç yalnızca mevcut sözleşmeyi sona erdirmek değil; yeni yüklenici, yeni proje, yeni finansman modeli veya yeni uygulama çerçevesi ile dönüşümü sürdürebilmektir.
Burada 6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesi genel sistematiği devreye girer. Nitekim Anayasa Mahkemesi’nin 6306 m. 6 kapsamındaki hisse satışlarına ilişkin kararlarında da, bu süreçlerin doğrudan idari işlem niteliği taşıdığı, idari yargı denetimine konu edilebildiği ve dayanak işlemin hukuka aykırı olması hâlinde sonraki işlemlerin de hukuki temelden yoksun kalabileceği vurgulanmıştır. Selvi Karakoçoğlu ve diğerleri kararında, dayanak parsel birleştirme işlemi iptal edildiği için devamındaki hisse satışının hukuki dayanağını kaybettiği kabul edilmiştir. Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven kararında ise, 6306 kapsamındaki satış işleminin “son çare” niteliğinin idarece ortaya konulması ve bunun idare mahkemesince denetlenebilir olması önemsenmiştir. Bu yaklaşım, idari fesih sonrasında kurulacak yeni uygulama zinciri bakımından da yol göstericidir.. İdari fesihte muhtemel dava ve itiraz başlıkları
İdari fesih sürecinde ortaya çıkabilecek başlıca hukuki ihtilaflar şunlardır: çoğunluğun gerçekte sağlanıp sağlanmadığı; hisselerin yanlış hesaplanıp hesaplanmadığı; bir yıllık sürenin başlangıcının yanlış belirlendiği; hak sahiplerinin ön edimlerini yerine getirmediği halde kusurun müteahhide yüklendiği; belediye veya mahkeme kaynaklı engeller varken bunların göz ardı edildiği; altı aylık durma ve yetersiz ekip-ekipman olgusunun yeterince ispatlanmadığı; müteahhidin savunmasının alınmadığı veya değerlendirilmediği; yerinde inceleme yapılmadığı; otuz günlük ihtarın usulüne uygun verilmediği; son kontrolde gerçek durumun saptanmadığı; resen fesih bildiriminden sonra tapu şerhinin usulsüz terkin edildiği. Bu başlıkların tamamı, Kanun m. 6/14 ve Yönetmelik m. 13/11’in sebep, usul, yetki, konu ve maksat unsurları çerçevesinde tartışılabilir.
Sonuç
Sonuç olarak 6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesinin (14) numaralı fıkrası ile Uygulama Yönetmeliği’nin 13 üncü maddesinin (11) numaralı fıkrası birlikte değerlendirildiğinde, kentsel dönüşüm projelerinde maliklerle müteahhit arasında imzalanan yapım sözleşmelerinin sona erdirilmesi için özel, katı ve çok aşamalı bir idari fesih rejimi kurulduğu görülmektedir. Bu rejimde; önce uygun çoğunlukla fesih iradesi oluşmalı, sonra maddi şartlar somut delillerle ortaya konulmalı, başvuru Müdürlüğe veya yetkili İdareye yapılmalı, müteahhitten yazılı açıklama alınmalı, sahada ve kayıtlarda ayrıntılı inceleme yürütülmeli, ardından otuz günlük ihtar verilerek son şans tanınmalı ve ancak buna rağmen iş başlamaz veya yeterli seviyede sürmezse sözleşme kanun gereği resen feshedilmiş sayılmalıdır (Kanun m. 6/14; Yönetmelik m. 13/11-a, b, c, ç, d, e). Fesih sonrasında tapu şerhi terkin edilir; buna karşılık feshe kadar yapılan işler, ödemeler ve devredilen hisseler bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır; kira yardımları geri istenemez; yeni uygulamaya ise yine pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilir (Kanun m. 6/14; Yönetmelik m. 13/11-f, g, ğ).
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi idari yolla feshedilebilir mi?
Evet. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde hak sahipleri, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alarak idari fesih sürecini başlatabilir. Ancak bu süreç, doğrudan tek taraflı fesih değil; ilgili idarenin incelemesi, müteahhide süre verilmesi ve kanundaki şartların oluştuğunun tespiti ile ilerleyen özel bir prosedürdür.
Müteahhidin işe başlamaması hâlinde kentsel dönüşüm projesi nasıl feshedilir?
Eğer bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa, hak sahipleri idareye başvurarak fesih talebinde bulunabilir. Ancak maliklerin kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve gecikmenin gerçekten müteahhitten kaynaklanması gerekir.
İnşaat başladıktan sonra yarım kalırsa idari fesih mümkün müdür?
Evet. Yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuşsa ve en az altı aydır projenin tamamlanmasını sağlayacak düzeyde ekip ve ekipmanla inşai faaliyet sürdürülmüyorsa, bu durum idari fesih sebebi olabilir. Bu aşamada fotoğraflar, yapı denetim kayıtları, idari tutanaklar ve benzeri belgeler büyük önem taşır.
Kentsel dönüşümde idari fesih için oybirliği mi gerekir?
Hayır. Kanundaki bu özel fesih yolunda, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterlidir. Burada kişi sayısından çok arsa payı ve hisse oranı esas alınır. Bu nedenle çoğunluğun doğru hesaplanması, sürecin geçerliliği bakımından kritik önemdedir.
İdari fesih sonrası eski müteahhitten alınan kira yardımı geri istenir mi?
Hayır. Kanun açık biçimde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine ödenen kira yardımlarının geri talep edilemeyeceğini düzenlemektedir. Ancak feshe kadar yapılan işler, ödemeler, devredilen hisseler ve diğer alacak-borç ilişkileri bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile yaşanan uyuşmazlıklar, yalnızca sözleşme hukuku meselesi değildir; aynı zamanda idare hukuku, tapu hukuku, paydaş çoğunluğu, riskli yapı süreci, şerh terkin işlemleri ve dava stratejisini birlikte ilgilendiren çok katmanlı bir alandır. Bu nedenle sürecin hatalı yürütülmesi, hak sahiplerinin fesih talebinin reddedilmesine, mevcut sözleşmenin geçerliliğini korumasına ya da sonradan açılacak davalarda ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle çoğunluk hesabının doğru yapılması, fesih gerekçesinin somut delillerle ispatlanması, idareye yapılacak başvurunun usule uygun hazırlanması, müteahhidin olası itirazlarının öngörülmesi ve fesih sonrası yeni uygulama sürecinin doğru kurgulanması için uzman desteği büyük önem taşır. Bu noktada İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, tuzla kentsel dönüşüm avukatı, pendik kentsel dönüşüm avukatı ve gebze kentsel dönüşüm avukatı desteği, özellikle uygulamaya hâkimiyet ve bölgesel tecrübe bakımından ciddi avantaj sağlar. Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında hak sahiplerinin süreci güvenli ve etkili biçimde yönetebilmesi için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi nezdinde profesyonel hukuki destek alınması, usul hatalarının önlenmesi ve hak kayıplarının engellenmesi açısından son derece değerlidir.
Emlakçının Devre Dışı Bırakılması Suretiyle Satış Yapılması
Emlakçının (simsarın) sunduğu aracılık hizmetinden faydalanıldıktan sonra, simsarın saf dışı bırakılarak taşınmazın doğrudan malikten veya başka kanallar aracılığıyla satın alınması, yargı kararlarında “sözleşmeye aykırılık” ve “cezai şartın doğumu” çerçevesinde titizlikle ele alınmaktadır. Aşağıda, bu durumun hukuki niteliği, cezai şartın uygulanabilirliği ve yargı mercilerinin bu konudaki yerleşik içtihatları analiz edilmiştir.
1. Saf Dışı Bırakma Kavramı ve Hukuki Niteliği
Emlakçının devre dışı bırakılması, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket eden alıcı adaylarının, emlakçının yer gösterme ve bilgilendirme gibi aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra, ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde emlakçıyı aradan çıkararak doğrudan malik ile temasa geçmesi durumudur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.05.2022 tarihli, 2020/339 E. ve 2022/723 K. sayılı kararında bu durum; emlakçının emeğinin korunması amacıyla kararlaştırılan, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan bir anlaşma olarak tanımlanmıştır. Bu tür hükümler, sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır.
2. Cezai Şartın Hesaplanması ve “İki Katı” Kuralı
Yargıtay içtihatlarında, emlakçının saf dışı bırakılması halinde öngörülen (genellikle satış bedelinin %4’sı + KDV olarak belirlenen) tutarın hukuki mahiyeti ikiye ayrılmaktadır:
Normal Tellallık Ücreti: Sözleşmede kararlaştırılan standart komisyon oranı (genellikle %2) normal ücret olarak kabul edilir.
Cezai Şart: Standart ücretin üzerindeki kısım (örneğin toplam %4’lık talebin kalan %2’ü) ise “cezai şart” olarak nitelendirilir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 06.06.2018 tarihli, 2016/2319 E. ve 2018/6679 K. sayılı kararında, %4’lık talebin %2’ünün tellallık ücreti, kalan %2’ünün ise cezai şart olduğu ve bu ayrımın yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Benzer şekilde Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 09.02.2016 tarihli, 2014/48766 E. ve 2016/3728 K. sayılı kararında da satıcının üstlendiği %2’lük ücretin ödenmesi gerektiği, geri kalan %2’ün ise cezai şart olduğu teyit edilmiştir.
3. Cezai Şarttan İndirim (Tenkis) Mekanizması
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 182/son uyarınca, hakim fahiş gördüğü cezai şartı kendiliğinden (resen) indirmekle yükümlüdür. Ancak bu kuralın uygulanması tarafların sıfatına göre değişmektedir:
Tacir Olmayan Borçlular: Borçlu tacir değilse, cezai şartın fahişliği; tarafların iktisadi durumu, borçlunun ödeme kabiliyeti, sağladığı menfaat ve kusur derecesi ölçü alınarak tenkis edilmelidir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 04.12.2017, 2017/9158 E., 2017/12051 K.).
Tacir Olan Borçlular: Borçlu tacir ise Türk Ticaret Kanunu m. 22 uyarınca cezai şarttan indirim yapılamaz. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi’nin 06.04.2023 tarihli, 2021/74 E. ve 2023/563 K. sayılı kararında, davalının tacir olması nedeniyle %4 + KDV tutarındaki cezai şartın indirim yapılmaksızın tam olarak tahsiline karar verilmiştir.
4. Saf Dışı Bırakmanın Kapsamı ve İspat Koşulları
Saf dışı bırakma eylemi sadece alıcının bizzat satın almasıyla sınırlı değildir. Sözleşmelerde genellikle alıcının eşi, çocukları veya birinci derece yakınları tarafından yapılan satın almalar da bu kapsamda değerlendirilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 01.06.2023 tarihli, 2023/370 E. ve 2023/1722 K. sayılı kararında, alıcının yakınları adına yapılan satın almalarda da %4 + KDV oranındaki ücret hükmünün bağlayıcı olduğu belirtilmiştir.
Ayrıca, emlakçının ücrete hak kazanabilmesi için yazılı bir sözleşmenin varlığı şarttır (TBK m. 520). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.10.2014 tarihli, 2013/1108 E. ve 2014/768 K. sayılı kararında, emlakçının gösterdiği dairenin saf dışı bırakılarak eş adına satın alınması durumunda, sözleşmedeki cezai şartın (indirim yapılarak) uygulanması gerektiği onanmıştır.
5. İstisnai Durumlar: Etkin Aracılık Şartı
Her ne kadar yer gösterme belgesi bulunsa da, emlakçının saf dışı bırakıldığından söz edilebilmesi için emlakçının faaliyetinin satışa yol açması veya bu yönde bir çabasının bulunması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.12.2018 tarihli, 2017/621 E. ve 2018/1929 K. sayılı kararında, yer göstermenin tek başına ücret hakkı doğurmayacağı, satışın emlakçının faaliyetinden bağımsız olarak, malikin yetkilendirdiği başka bir emlakçı aracılığıyla gerçekleşmesi durumunda “saf dışı bırakma”dan söz edilemeyeceği belirtilerek davanın reddine dair direnme kararı onanmıştır.
6. İkincil Kaynak Değerlendirmeleri
İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, emlakçının devre dışı bırakılması durumunda mahkemelerin izlemesi gereken usulü netleştirmektedir:
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 18.03.2010 tarihli, 2009/12764 E. ve 2010/3578 K. sayılı kararında (ikincil kaynak), hizmet bedelinin iki misli olarak kararlaştırılan cezai şartın BK m. 161/son uyarınca tenkisinin tartışılmamasının bozma nedeni olduğu ifade edilmiştir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 16.01.2013 tarihli, 2012/20571 E. ve 2013/673 K. sayılı kararında (ikincil kaynak), %4 olarak belirlenen ücretin %2’sinin normal ücret, %2’sinin cezai şart olduğu ve cezai şart kısmından %50 indirim yapılmasının gerekliliği üzerinde durulmuştur.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 21.06.2018 tarihli, 2016/10339 E. ve 2018/7032 K. sayılı kararında (ikincil kaynak), emlakçılar odası tarifesine atıf yapılarak, taraflardan birinin cayması halinde her iki tarafın ödemesi gereken toplam %4’lık tutarın yarısının cezai şart olduğu ve resen indirim yapılması gerektiği hatırlatılmıştır.
Sonuç
Yargı kararları ışığında; emlakçının devre dışı bırakılması durumunda, sözleşmede yer alan ve genellikle normal komisyonun iki katı (%6) olarak belirlenen hükümler “cezai şart” niteliğinde olup geçerlidir. Ancak mahkemeler, borçlunun tacir olup olmamasına göre bu tutar üzerinden indirim yapma yetkisine sahiptir. Emlakçının bu ücrete hak kazanabilmesi için yazılı sözleşmenin varlığı ve taşınmazın emlakçı tarafından gösterilmiş olması temel şartlardır.
Emlakçıyı devre dışı bırakıp evi alırsam ücret öder miyim?
Evet. Yargıtay kararlarına göre, emlakçının gösterdiği taşınmazı onun dışında satın almanız durumunda sözleşmede yer alan komisyon ve cezai şart hükümleri devreye girer ve ücret ödeme yükümlülüğü doğabilir.
Cezai şart neden “iki kat komisyon” olarak uygulanıyor?
Uygulamada sözleşmelerde genellikle %2 komisyon + %2 cezai şart olacak şekilde toplam %4 talep edilir. Yargıtay bu tutarın bir kısmını normal ücret, kalanını cezai şart olarak değerlendirmektedir.
Bu cezai şart her durumda ödenir mi, indirim mümkün mü?
Her durumda değil. Eğer borçlu tacir değilse hakim, cezai şartı fahiş bulursa indirim yapabilir. Ancak tacirler açısından bu indirim çoğu durumda uygulanmaz.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Emlak alım satım süreçlerinde en ciddi risklerden biri, emlakçıyı devre dışı bırakma (saf dışı bırakma) nedeniyle ortaya çıkan yüksek tutarlı cezai şart ve komisyon uyuşmazlıklarıdır. Bu tür durumlarda sözleşmenin içeriği, tarafların sıfatı ve emlakçının gerçekten satışa katkı sağlayıp sağlamadığı gibi birçok teknik detay belirleyici olmaktadır.
Bu nedenle bir İstanbul avukat ile çalışmak; sürecin doğru analiz edilmesi ve gereksiz ödeme risklerinin önlenmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle;
Cezai şartın geçerliliğinin ve miktarının değerlendirilmesi
Fahiş cezai şartın indirilmesi (tenkis) talebi
Emlakçının gerçekten ücrete hak kazanıp kazanmadığının tespiti
Yanlış sözleşmeler nedeniyle doğan borçların iptali gibi konular uzmanlık gerektirir.
Bu noktada deneyimli bir İstanbul 2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile çalışmak, hem hukuki riskleri minimize eder hem de hak kaybı yaşanmasının önüne geçer.
1. Genel İlkeler ve Sözleşmenin Geçerlilik Şartları
Taşınmaz simsarlığı (tellallık) sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520. maddesi uyarınca yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli kabul edilmemektedir. İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 21.12.2021 tarihli, 2021/460 E. ve 2021/1180 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığı takdirde, satış gerçekleşmiş olsa dahi emlakçının komisyon ücretine hak kazanması mümkün değildir. Benzer şekilde, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 07.11.2018 tarihli, 2016/2169 E. ve 2018/10388 K. sayılı kararında, taşınmaz satış sözleşmesinin resmi biçimde (tapuda veya noter huzurunda) yapılmaması durumunda asıl sözleşmenin geçersiz olacağı, buna bağlı olarak simsarlık sözleşmesindeki cezai şartların da geçersiz sayılacağı belirtilmiştir.
2. Satışın Gerçekleşmesi Durumunda Ücret Hak Edişi
Simsar, kural olarak ancak yaptığı faaliyet sonucunda asıl sözleşme (satış) kurulursa ücrete hak kazanır (TBK m. 521/1).
Doğrudan Satış: Satışın gerçekleşmesi halinde emlakçı, sözleşmede kararlaştırılan oran üzerinden (genellikle %2 + KDV) ücrete hak kazanır (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 02.04.2014, 2013/30830 E., 2014/9955 K.).
Emlakçının Devre Dışı Bırakılması (Saf Dışı): Alıcının, emlakçının gösterdiği taşınmazı emlakçıyı devre dışı bırakarak satın alması durumunda da ücret hakkı doğmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.05.2022 tarihli, 2020/339 E. ve 2022/723 K. sayılı kararında, emlakçı saf dışı bırakılarak satış yapıldığında sözleşmedeki cezai şart hükmünün (örneğin normal komisyonun iki katı) bağlayıcı olduğu ifade edilmiştir.
Yakınlara Yapılan Satış: Taşınmazın, yer gösterme yapılan kişinin 1. derece yakınına veya kayın hısımına satılması durumunda da illiyet bağı kurulmuş sayılmakta ve ücrete hak kazanılmaktadır (Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 29.12.2025, 2024/435 E., 2025/949 K.).
3. Satışın Gerçekleşmemesi Durumunda Ücret Hak Edişi
Satış gerçekleşmese dahi, sözleşmede aksine hüküm bulunması kaydıyla emlakçı belirli ücretleri talep edebilir:
Cayma ve Vazgeçme Durumu: Sözleşmede “vazgeçen tarafın komisyon ödeyeceği” kararlaştırılmışsa, emlakçı edimini (yer gösterme, tarafları bir araya getirme) yerine getirdiği sürece ücrete hak kazanır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 13.02.2013 tarihli, 2012/22850 E. ve 2013/3301 K. sayılı kararında, alıcının vazgeçmesi halinde kendi payına düşen %2’lük tellallık ücretini ödemekle yükümlü olduğu belirtilmiştir.
Komisyon Ücreti vs. Cezai Şart Ayrımı: Yargıtay kararlarında, vazgeçen tarafın sadece kendi ödeyeceği pay “tellallık ücreti” olarak kabul edilirken, karşı tarafın (satıcının) ödemesi gereken payın da vazgeçen taraftan istenmesi “cezai şart” olarak nitelendirilmektedir. Bu durumda, borçlu tacir değilse, hakim fahiş gördüğü cezai şartı TBK m. 182/son uyarınca tenkis (indirim) etmek zorundadır (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 28.11.2017, 2015/36617 E., 2017/11665 K.).
Hizmet Bedeli ve Masraflar: TBK m. 521/son uyarınca, sözleşmede kararlaştırılmışsa, satış olmasa dahi emlakçının yaptığı giderler (ekspertiz, ulaşım vb.) ödenmelidir. Ancak sözleşmede hüküm yoksa bu giderler talep edilemez (İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi, 18.02.2026, 2023/866 E., 2026/179 K.).
4. Ücret Hakkının Doğmadığı İstisnai Haller
Kredi Reddi: Satışın gerçekleşmemesi alıcının kusurundan değil, bankanın kredi vermemesinden kaynaklanıyorsa ve sözleşmede bu durum istisna tutulmuşsa, emlakçı ücrete hak kazanamaz (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 27.01.2016, 2015/35290 E., 2016/1961 K.).
Emlakçının Kusuru: Emlakçının sözleşmenin kurulmasına bizzat engel olduğu veya sadakat borcuna aykırı davrandığı durumlarda ücret talep edilemez (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 04.12.2013, 2013/15350 E., 2013/30200 K.).
Sözleşmenin Feshi: Tarafların kaporayı iade ederek sözleşmeyi zımnen feshettikleri ve emlakçının buna itiraz etmediği durumlarda komisyon hakkı doğmaz (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 20.02.2020, 2017/9867 E., 2020/2483 K.).
5. İkincil Kaynaklar ve Usuli Değerlendirmeler
Aşağıdaki hususlar sunulan karar özetlerinde ikincil bağlam olarak yer almaktadır:
Görevli Mahkeme: Emlakçı ile tüketici arasındaki uyuşmazlıklarda Tüketici Mahkemeleri görevliyken (BAM Erzurum 3. HD, 31.10.2024, 2022/1697 E. ), tarafların tacir olmadığı ve işlemin ticari nitelik taşımadığı durumlarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir (Kayseri 1. ATM, 27.09.2023, 2023/283 E. ).
İspat Yükü: Kapora karşılığı verilen bonolarda, bononun ihdas nedeni belirtilmemişse ispat yükü borçlu olmadığını iddia eden taraftadır (Bakırköy 3. ATM, 23.11.2018, 2018/168 E. ).
Dolaylı Satış: Taşınmazın emlakçı tarafından gösterildikten sonra alıcının gelini gibi yakınları adına tescil edilmesi, emlakçının ücret hakkını ortadan kaldırmaz (Yargıtay 13. HD, 21.06.2012, 2012/13128 E. ).
Sonuç olarak; emlakçı, satış gerçekleştiğinde sözleşmedeki komisyonu; satış gerçekleşmediğinde ise ancak sözleşmede “vazgeçme/cayma” halinde ücret ödeneceğine dair açık bir hüküm varsa ve kendi kusuru bulunmuyorsa ücret veya cezai şart talep edebilmektedir.
Emlakçı sözleşmesi yazılı değilse komisyon ödemek gerekir mi?
Hayır. Taşınmaz simsarlığı (emlakçılık) sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Bu durumda satış gerçekleşse bile emlakçı komisyon talep edemez.
Evi almaktan vazgeçersem emlakçıya ücret öder miyim?
Eğer sözleşmede “vazgeçen taraf komisyon öder” şeklinde açık bir hüküm varsa ve emlakçı edimini yerine getirmişse, belirli bir komisyon veya cayma bedeli ödenmesi gerekebilir.
Kredi çıkmazsa veya satış gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?
Her durumda değil. Eğer satışın gerçekleşmemesi alıcının kusurundan değilse (örneğin kredi reddi) ve bu durum sözleşmede istisna olarak düzenlenmişse, emlakçı komisyon talep edemez.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Emlak alım satım süreçlerinde en çok uyuşmazlık yaşanan konuların başında kapora iadesi, cayma tazminatı ve emlakçı komisyonu gelmektedir. Sözleşmenin geçerli olup olmadığı, hangi şartlarda ücret doğacağı ve kaporanın iade edilip edilmeyeceği tamamen somut olayın detaylarına göre değişmektedir.
Bu nedenle bir İstanbul emlak avukatı veya Tuzla gayrimenkul avukatı ile çalışmak; sürecin doğru analiz edilmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle cayma tazminatı ve kapora danışmanlığı kapsamında;
Cezai şartın iptali veya indirilmesi gibi işlemler uzmanlık gerektirir.
Bu noktada deneyimli bir 2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile çalışmak, hak kayıplarının önüne geçer ve sürecin hızlı ilerlemesini sağlar. Ayrıca yerel destek için bir Tuzla alım satım avukatı, Pendik avukat, Kurtköy avukat veya Bayramoğlu avukat ile çalışmak da sürecin sahada etkin şekilde takip edilmesini sağlar.
Google’da sıkça aranan “kapora geri alınır mı?”, “emlakçı komisyonu ne zaman ödenir?”, “cayma tazminatı geçerli mi?” gibi soruların doğru cevabı, ancak somut olayın hukuki değerlendirmesi ile mümkündür.
1. Onaylı Mimari Projede Yer Almayan Tesislerin Durumu ve Aidat Yükümlülüğü
Yargıtay kararları, onaylı mimari projede yer almayan veya sonradan eklenen tesislerin yapım ve bakım giderlerinin kat maliklerinden talep edilebilmesini belirli şartlara bağlamıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 03.10.2011 tarihli, 2011/9626 Esas ve 2011/9525 Karar sayılı ilamında, mimari projede mevcut olmayan güneş enerjisi sistemleri platformu ve yürüme bandı gibi proje dışı unsurların yapım giderlerinin kat maliklerinden toplanacak avansa dahil edilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 15.05.2019 tarihli, 2019/449 Esas ve 2019/3476 Karar sayılı kararında, proje değişikliği niteliğindeki bir tadilat (toplantı odası yapımı) için kat malikleri kurulunda usulüne uygun karar alınmamışsa, bu tesisle ilgili bir ücret veya aidat talep edilemeyeceği vurgulanmıştır.
2. Kaçak İmalatların Bakım, Onarım ve Eski Hale Getirme Giderleri
Proje dışı veya kaçak olarak inşa edilen yapıların bakım ve onarım giderleri konusunda Yargıtay’ın sorumluluk yükleyen kararları da mevcuttur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 31.01.2013 tarihli, 2012/14026 Esas ve 2013/1285 Karar sayılı ilamına göre, sitenin ilk inşası sırasında onaylı mimari projeye aykırı (kaçak) olarak yapılan imalatlardan tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur. Kararda, anataşınmazın korunması, onarımı ve eski hale getirilmesinin yöneticinin görevleri arasında olduğu, bu kapsamda kaçak imalatların bakım-onarım ve eski hale getirme giderleri için kat maliklerinden avans/aidat talep edilebileceği onanmıştır.
3. Parsel Sınırları Dışındaki Tesislerin Hukuki Durumu
Sitenin tescilli parsel sınırları dışında kalan tesisler (havuz, yol vb.) için alınan kararların bağlayıcılığı sınırlıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 13.11.2023 tarihli, 2023/5627 Esas ve 2023/10753 Karar sayılı ilamında, siteyi oluşturan parsel sınırları dışında kalan bir havuzun tadilatı için alınan genel kurul kararının, toplu yapı yönetim planı bulunmadığı sürece tüm malikler için bağlayıcı olmadığı ve bu giderin aidat olarak talep edilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 14.09.2020 tarihli, 2020/132 Esas ve 2020/2888 Karar sayılı ilamı da parsel sınırları dışındaki tesisler için alınan kararların sadece olumlu oy veren malikleri bağlayacağını teyit etmektedir.
4. Faydalı Yenilik ve İlaveler Kapsamında Değerlendirme
Sonradan eklenen tesislerin “faydalı yenilik” kapsamında olup olmadığı aidat talebi için kritiktir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2019 tarihli, 2017/6353 Esas ve 2019/771 Karar sayılı ilamında, havuz bölgesine eklenen vitamin bar ve müzik sistemi gibi unsurlar Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 42 kapsamında “faydalı yenilik” olarak değerlendirilmiş ve usulüne uygun çoğunluk kararıyla masraflara katılımın istenebileceği ima edilmiştir. Ancak aynı dairenin 02.10.2017 tarihli (2017/3082 E., 2017/7185 K.) bir başka kararında, projede olup da sonradan inşa edilen havuzun ortak alan haline gelmesiyle KMK m. 20 uyarınca gider katılımının zorunlu olduğu belirtilmiştir.
5. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam Analizi Aşağıdaki hususlar sunulan karar özetlerinden ikincil kaynak olarak derlenmiştir:
Proje Dışı Eklentiler ve Rıza Şartı: İkincil kaynak niteliğindeki Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 20.01.2015 tarihli (2014/14720 E., 2015/749 K.) kararında, ortak alanlara yapılan eklentilerin (şelale, depo vb.) KMK m. 19/2 uyarınca 4/5 yazılı rıza ile yapılabileceği, ancak bu tesislerin diğer maliklerin kullanımını engellememesi gerektiği vurgulanmıştır.
Asansör Örneği ve Kullanım Muafiyeti: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2015 tarihli (2014/20786 E., 2015/10588 K.) kararında, projede yer almayan bir asansör kat ilavesi için karar alınmamışsa malikin giderden sorumlu tutulamayacağı belirtilmiştir. Ayrıca 03.06.2010 tarihli (2010/6097 E., 2010/8413 K.) kararda, yönetim planıyla bazı katların bakım/onarım giderlerinden muaf tutulabileceği, ancak yapım giderlerinden muafiyetin açık hüküm gerektirdiği ifade edilmiştir.
Kooperatif ve OSB Uygulamaları: İkincil kaynaklarda (Bakırköy 3. ATM, 2017/566 E. ; Yargıtay 3. HD, 2025/1417 E. ), aidatların rutin işletme giderleri için toplanabileceği, ancak proje dışı veya yenileme niteliğindeki büyük maliyetlerin aidat yerine “katılım bedeli” olarak ayrıca değerlendirilmesi gerektiği yönünde görüşler mevcuttur.
Kaçak Yapıların Meşrulaştırılamaması: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 06.11.2023 tarihli (2023/4898 E., 2023/10399 K.) kararında, kaçak bir kış bahçesi için aidat adı altında ek ödeme yapılmasının, yapının ruhsatsız/kaçak niteliğini ortadan kaldırmayacağı ve ortak alana müdahaleyi meşrulaştırmayacağı belirtilmiştir.
Sonuç: Proje dışı veya sonradan eklenen tesislerin (havuz, kafe vb.) bakım ve tadilatı için aidat talep edilebilmesi; tesisin parsel sınırları içinde olmasına, kat malikleri kurulunda usulüne uygun (bazı hallerde oy birliği, bazı hallerde 4/5 veya salt çoğunluk) karar alınmış olmasına ve yönetim planındaki düzenlemelere bağlıdır. Proje dışı kaçak yapıların eski hale getirilmesi için aidat/avans toplanması mümkünken, usulsüz yapılan yeni tesislerin işletme ve bakım giderleri, karara katılmayan veya projeye aykırılık iddiasında bulunan maliklerden her zaman talep edilememektedir.
Sık Sorulan Sorular
Projede olmayan havuz için aidat ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Onaylı projede yer almayan bir tesis için usulüne uygun karar yoksa aidat talep edilemez.
Site yönetimi sonradan yaptığı kafe veya sosyal alan için para isteyebilir mi?
Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde alınmış bir karar varsa ve gerekli çoğunluk sağlanmışsa talep edilebilir.
Kaçak yapılan bir tesisin giderlerinden sorumlu muyum?
Kaçak yapıların kaldırılması veya eski hale getirilmesi için yapılan giderlere kat maliklerinin katılması mümkündür.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Toplu yapı statüsüne geçmemiş sitelerde, proje dışı tesisler, aidat yükümlülüğü ve kat maliklerinin sorumluluğu son derece teknik ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen bir alandır. Bu tür uyuşmazlıklarda yanlış bir ödeme veya eksik hukuki itiraz ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Özellikle İstanbul toplu yapı avukatı, Tuzla site avukatı veya kat mülkiyeti alanında uzman bir hukukçu desteği ile:
Aidat taleplerinin hukuka uygun olup olmadığı analiz edilir
Site yönetimi kararlarının iptali sağlanabilir
Haksız ödemelerin iadesi talep edilebilir
Kaçak yapı ve ortak alan ihlallerine karşı dava süreçleri yürütülebilir. Bu noktada, kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıklarında deneyimli 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, hem dava hem danışmanlık süreçlerinde profesyonel destek sağlayarak hak kaybı yaşanmasının önüne geçmektedir.
Birden fazla parsel üzerine kurulu villa siteleri ve tatil köylerinde en çok tartışılan konulardan biri, site yönetiminin talep ettiği giderlerin gerçekten hukuka uygun olup olmadığıdır. Özellikle projede yer almayan havuz, kafe, sosyal tesis, çatı değişikliği veya estetik tadilat gibi harcamaların kat maliklerine “aidat” veya “ortak gider” adı altında yansıtılması, uygulamada ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Projeye Aykırı Yapılan Tesislerin Masrafını Ödemek Zorunda mısınız?
Site Yönetimi Projede Olmayan Masrafları Sizden Talep Edebilir mi?
1. Mimari Projede Yer Almayan Tesislerin Giderleri ve Aidat Talebi
Birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde, mimari projede yer almayan tesislerin (havuz, kafe vb.) yapım, tadilat veya yenileme giderlerinin kat maliklerinden aidat olarak talep edilip edilemeyeceği hususu Yargıtay kararlarında net bir şekilde karara bağlanmıştır.
Ana kaynak olarak sunulan Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/2361-2018/5455 -10.09.2018 sayılı kararına göre; anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakati ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça projedeki biçimin korunması zorunludur. Yeni bir tesis yapılmasının binaya değer katması, projeye aykırı değişiklik yapılmasını haklı kılmaz. Kararda açıkça, “davacının projeye aykırı olarak yapılan işlerin giderlerini diğer kat maliklerinden isteme hakkı yoktur” denilerek, projede yer almayan biçimde yapılan tesislerin yapım giderinden buna onay vermeyen maliklerin sorumlu tutulamayacağı hüküm altına alınmıştır.
Benzer şekilde, ana kaynak niteliğindeki Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 sayılı kararda; birden fazla parsel üzerinde kurulu ve Toplu Yapı Yönetimine geçilmemiş bir sitede, projeye aykırı olarak yapılan tadilat bedellerinin diğer kat maliklerinden istenemeyeceği içtihat edilmiştir. Yargıtay, maliklerin yalnızca projeye uygun yapılmış olan onarım giderlerinden sorumlu tutulabileceğini belirtmiştir.
2. Toplu Yapıya Geçiş Yapılmamış Sitelerin Durumu
Sitenin Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi olmaması veya toplu yapı yönetimine geçilmemiş olması, projeye aykırı tesis giderlerinin talep edilemeyeceği kuralını değiştirmemektedir. Ana kaynak olan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 kararı, tam da bu nitelikteki (toplu yapıya geçilmemiş, her parselin ayrı yönetim planı olan) bir uyuşmazlıkta verilmiş olup, projeye aykırı giderlerin reddedilmesi gerektiğini doğrulamaktadır. Bu karar konu olayda; Yargıtay, somut uyuşmazlığı oldukça net ve öğretici şekilde değerlendirmiştir. Olayda, birden fazla parselden oluşan bir site bulunmasına rağmen toplu yapı statüsüne geçilmemiş, her parsel için ayrı yönetim planı düzenlenmiş ve parselleri kapsayan ortak bir yönetim planı oluşturulmamıştır. Buna rağmen site genelinde alınan bir karara dayanılarak, bazı maliklerden çatı onarım gideri adı altında alacak talep edilmiş ve icra takibi başlatılmıştır. Ancak Yargıtay incelemesinde kritik iki hususu özellikle vurgulamıştır: Toplu yapı yoksa site genelinde bağlayıcı karar alınamaz. Somut olayda, parseller arasında hukuken bağlayıcı bir üst yönetim bulunmadığı için, tüm siteyi kapsayan kararların otomatik olarak tüm maliklere yüklenemeyeceği kabul edilmiştir. Yani fiili yönetim olsa bile, bu yönetimin aldığı kararlar herkes açısından bağlayıcı değildir. Projeye aykırı imalatın bedeli diğer maliklere yüklenemez. Dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde, çatının projede öngörülen sistemden tamamen farklı şekilde (kiremit örtü yerine trapez saç ve çelik sistemle) yapıldığı tespit edilmiştir. Yargıtay bu noktada çok önemli bir ilke ortaya koymuştur: Kat malikleri, yalnızca projeye uygun yapılan onarım giderlerinden sorumludur. Projeye aykırı, keyfi veya farklı sistemle yapılan tadilatların bedeli diğer maliklere yüklenemez.
İkincil kaynaklardan elde edilen bilgilere göre; toplu yapıya geçilmemiş birden fazla parselli sitelerde aidat toplama yetkisi de sınırlandırılmıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2015/2716-2015/17808 -07.12.2015 ve Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1044-2018/681 -06.02.2018 sayılı kararlarında, toplu yapı yönetimine geçilmediği durumlarda site yönetiminin genel aidat toplama yetkisinin bulunmadığı, bu yetkinin ilgili parsel yönetimine ait olduğu vurgulanmıştır.
3. Yönetim Planının Emredici Hukuka ve Projeye Aykırılığı
Soruda yer alan yönetim planının emredici hukuka ve imar kurallarına aykırı olamayacağı iddiası, ikincil kaynak niteliğindeki Yargıtay kararlarıyla desteklenmektedir. Sunulan kararlarda doğrudan “imar kuralları” üzerinden bir aidat iptali değerlendirmesi bulunmamakla birlikte, “onaylı mimari proje” emredici bir sınır olarak kabul edilmiştir.
İkincil kaynaklardan elde edilen bilgilere göre;Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2023/9445-2024/5530 -07.05.2024 sayılı kararında, projede olmayan havuz etrafı kafe (Pool Bar) gibi tesisler değerlendirilmiş ve “yönetim planınca bağımsız bölüm malikine tanınan kullanım hakkının ana taşınmazda projeye aykırılık yapma hakkı vermeyeceği” açıkça ifade edilmiştir. Ayrıca yönetim planının emredici hükümlere aykırı olması halinde iptal edilebileceği belirtilmiştir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2014/8671-2014/11705 -30.06.2014 kararı da yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararlarının, emredici kuralları (projeye aykırılık yasağını) aşamayacağını göstermektedir.
4. Kat Maliklerinin Başvurabileceği Hukuki Yollar
Kat maliklerinin projeye aykırı tesis giderlerini ödemekten kurtulmak için izleyebileceği yollar, sunulan yargı kararlarında şu şekilde karşılık bulmaktadır:
İcra Takibine İtiraz: Ana kaynak olan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 kararı, doğrudan projeye aykırı giderler için başlatılan icra takibine itirazın iptali davasında verilmiş olup, itirazın haklılığını ve maliklerin bu bedellerden sorumlu tutulamayacağını tescil etmiştir.
Bilirkişi İncelemesi ile Projeye Aykırılığın Tespiti: Tüm kararlarda en temel ispat aracı bilirkişi incelemesidir. İkincil kaynak olanYargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/12133-2013/12964 -07.10.2013 ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/13986-2013/16302 -25.11.2013 kararlarında, onaylı mimari projenin mahallinde (yerinde) uygulanarak projeye aykırı imalatların ve ortak alanlara müdahalenin bilirkişi krokisiyle tespit edilmesinin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır.
Müdahalenin Meni ve Eski Hale Getirme:İkincil kaynak olanYargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1288-2018/49 -15.01.2018 kararı, birden fazla parsel üzerinde kurulu villa sitesinde havuz yanına yapılan sundurma, duşakabin gibi projeye aykırı müdahalelerin men’i ve eski hale iadesi taleplerinin dinlenebilir olduğunu göstermektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/2465-2018/4821 -25.06.2018 kararı ise her kat malikinin projeye aykırılıkların eski hale getirilmesini istemekte güncel hukuki yararı bulunduğunu belirtmektedir.
Menfi Tespit ve Karar İptali:İkincil kaynak olanYargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/4460-2018/7760 -30.11.2018 kararında, haksız aidat/gider taleplerine karşı açılan menfi tespit ve istirdat davasının, yönetim planındaki sınırlamalar dikkate alınarak başarıya ulaştığı görülmektedir. Ayrıca Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/4811-2017/7559 -11.10.2017 kararı, gerekli rıza alınmadan yapılan lüks/estetik onarımlara ilişkin genel kurul kararlarının ve işletme projelerinin iptal edilebileceğini doğrulamaktadır.
Sonuç: Sunulan yargı kararları, birden fazla parselde kurulu ve toplu yapıya geçilmemiş sitelerde dahi, onaylı mimari projede yer almayan havuz, kafe gibi tesislerin yapım ve tadilat giderlerinin kat maliklerinden talep edilemeyeceğini doğrulamaktadır. Kat malikleri; icra takibine itiraz, müdahalenin meni, menfi tespit davaları ve yerinde yapılacak bilirkişi incelemesi ile projeye aykırılığı kanıtlayarak bu tür haksız gider taleplerinden muaf tutulabilmektedir. Yönetim planı hükümleri, onaylı mimari projeye aykırı fiili durumlar yaratmak veya emredici kuralları bertaraf etmek için yasal bir dayanak oluşturmamaktadır.
Doğrudan Sonuç
Birden fazla parsel üzerinde kurulu olup henüz Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında “toplu yapı” rejimine resmi olarak geçmemiş villa sitelerinde, Yargıtay içtihatları gereği uyuşmazlıkların çözümünde KMK hükümleri kıyasen (özellikle KMK m.72) uygulanmaktadır Ancak bu kıyasen uygulama, yönetime sınırsız bir yetki vermez. Onaylı mimari projede yer almayan, imar mevzuatına aykırı olarak sonradan inşa edilmiş veya fiili olarak niteliği değiştirilmiş tesislerin (havuz, kafe vb.) yapım, tadilat veya yenileme giderleri için kat maliklerinden aidat veya avans talep edilmesi hukuka aykırıdır Yönetim planında bu yönde bir düzenleme bulunsa dahi, yönetim planı emredici kanun hükümlerine ve imar kurallarına aykırı olamayacağından bu tür maddeler geçersizdir 2,Kat malikleri, kendilerine yöneltilecek icra takiplerine itiraz ederek, menfi tespit ve karar iptali davaları açarak, ayrıca projeye aykırı tesislere yönelik müdahalenin meni davası ikame edip bilirkişi incelemesiyle aykırılığı tespit ettirerek bu hukuka aykırı giderleri ödemekten kurtulabilirler.
Açık Sorular, İstisnalar ve Belirsizlikler
İstisna (Oybirliği ve İmar Barışı): Eğer kat maliklerinin tamamı (oybirliği ile) KMK m.44 uyarınca karar alır ve imar mevzuatına uygun şekilde projede tadilat yaptırarak ilgili tesisleri (havuz/kafe) projeye işletirlerse, bu tesisler yasal ortak yer statüsü kazanır ve giderleri aidata tabi olur . Ayrıca, geçmişte İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi) alınmış olması durumunda, bu belgenin mimari projeyi kendiliğinden değiştirip değiştirmeyeceği hususu uygulamada tartışmalıdır; kural olarak yapı kayıt belgesi yıkımı engeller ancak KMK anlamında ortak yer vasfını tek başına tesis etmez.
Belirsizlik (Sebepsiz Zenginleşme): İtiraz eden kat maliki, projede olmamasına rağmen fiilen bu havuzu veya kafeyi aktif olarak kullanıyorsa, yönetimin veya diğer maliklerin TBK m.530 (iş sahibinin menfaatine vekaletsiz iş görme) veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak bir talepte bulunup bulunamayacağı doktrinde tartışmaya açıktır . TMK m.2 (dürüstlük kuralı) burada malikin aleyhine yorumlanabilir L
Sonuç ve Pratik Değerlendirme
Sonuç olarak, KMK’ya tam tabi olmayan multiparsel sitelerde dahi mülkiyet hakkının sınırları ve ortak giderlere katılım borcu, onaylı mimari proje ve imar mevzuatı ile çizilmiştir. Proje dışı kaçak veya sonradan ekleme tesislerin (havuz, kafe) bakım ve tadilatı için aidat talep edilmesi yasal dayanaktan yoksundur. Avukatların bu tür uyuşmazlıklarda atacağı ilk pratik adım, ilgili belediyeden sitenin onaylı mimari projesini ve vaziyet planını celp etmek olmalıdır. Dava stratejisi, salt “KMK uygulanmaz” savunması üzerine değil (zira Yargıtay kıyasen uygulamaktadır), “talep edilen giderin yasal ortak yer niteliği taşımayan, projeye aykırı tesislere ilişkin olduğu” temeline oturtulmalıdır. Uzun vadeli çözüm olarak ise, sitenin KMK m.72 vd. hükümleri uyarınca resmi olarak “Toplu Yapı” rejimine geçirilmesi ve yönetim planının kanuna uygun şekilde revize edilmesi tavsiye edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Projede yer almayan havuz, kafe veya sosyal tesis giderleri kat maliklerinden istenebilir mi?
Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, onaylı mimari projede yer almayan tesislerin giderleri kat maliklerine zorunlu olarak yüklenemez. Maliklerin bu tür giderlere katılması için açık rıza veya projeye uygunluk gerekir.
Site yönetimi projeye aykırı tadilat yaparsa herkes ödeme yapmak zorunda mı?
Hayır. Kat malikleri yalnızca projeye uygun onarım ve zorunlu giderlerden sorumludur. Projeye aykırı veya lüks nitelikteki harcamalar tüm maliklere yüklenemez.
Toplu yapı statüsü olmayan sitelerde aidat nasıl belirlenir?
Bu tür sitelerde aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değil, yönetim planı ve genel hükümler (Türk Medeni Kanunu) çerçevesinde belirlenir. Bu nedenle her aidat kaleminin hukuki dayanağı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Projeye aykırı giderler için başlatılan icra takibine nasıl itiraz edilir?
Kat malikleri, kendilerine yöneltilen icra takibine borca ve ferilerine itiraz ederek süreci durdurabilir. Devamında menfi tespit veya karar iptali davası açılarak borcun hukuka aykırılığı ileri sürülebilir.
Site yönetimi projeye aykırı yapıları yasal hale getirebilir mi?
Evet, ancak bunun için: Tüm kat maliklerinin oybirliği veya gerekli çoğunlukla karar alması Projenin belediye tarafından onaylanması gerekir. Aksi halde yapılan değişiklikler hukuken geçerli sayılmaz.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Projeye aykırı giderler, çok parselli site yapıları ve toplu yapı statüsü gibi konular; uygulamada en çok hata yapılan ve en yüksek maddi risk barındıran alanlardan biridir. Yanlış bir hukuki değerlendirme;
Haksız aidat ödemelerine
İcra takiplerinin iptaline
Yönetim kararlarının geçersiz sayılmasına
Uzun süren ve maliyetli davalara neden olabilir.
Bu nedenle sürecin doğru yönetilmesi için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi gibi alanında uzman bir ekipten destek alınması büyük önem taşır. Özellikle:
İstanbul toplu yapı avukatı desteği ile sitenin hukuki statüsü doğru analiz edilir
Tuzla avukat ile yerel uygulama ve mahkeme süreçleri doğru kurgulanır
site avukatı ile aidat, yönetim ve karar süreçleri hukuka uygun hale getirilir
toplu yapıya geçiş danışmanlığı sayesinde site yönetimi güçlü ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşturulur. Unutulmamalıdır ki bu alanda yapılan en küçük hata bile:
Gereksiz ödeme yükümlülüklerine
Hak kayıplarına
Yönetim krizlerine yol açabilir. Bu nedenle, özellikle çok parselli villa siteleri ve tatil köylerinde başından itibaren uzman avukat desteği almak, hem kat malikleri hem de site yönetimleri için en güvenli ve doğru yaklaşımdır.
2007 yılından önce inşa edilen ve birden fazla parsel üzerine kurulu tatil köyleri, villa siteleri ve yazlık yerleşim alanları Türkiye’de en çok yanlış bilinen hukuki alanlardan biridir. Özellikle “site yönetimi var” düşüncesi çoğu zaman hukuki gerçeklikle örtüşmez.
Öncelikle bilinmelidir ki, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu tür yapılara otomatik olarak uygulanmaz. KMK’nın birden fazla parseli kapsayacak şekilde uygulanabilmesi için, 5711 sayılı Kanun ile getirilen “toplu yapı” statüsüne geçilmiş olması gerekir.
1. MEVZUAT BİLGİ NOTU VE HUKUKİ ÇERÇEVE
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu İlgili Maddeler:
Madde 66: Toplu yapının tanımını yapar. Birden çok imar parseli üzerinde, bir yerleşim planına göre yapılmış, yönetim bakımından bağlantılı yapıları ifade eder.
Madde 69: Toplu yapı kapsamındaki yönetim organlarını (blok, ada ve toplu yapı temsilciler kurulu) düzenler.
Madde 70: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için “tek bir yönetim planı” düzenleneceğini ve bunun tüm malikleri bağlayacağını belirtir.
Madde 72: Toplu yapı ortak giderlerine katılma yükümlülüğünü ve bu kararların İİK md. 68 anlamında belge sayılacağını düzenler.
Geçici Madde 3: 2007 öncesi kurulan toplu yapıların yönetim planlarını KMK’ya uyarlaması için salt çoğunlukla karar alınabileceğini öngörür.
Ek Madde 1: KMK’nın uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözümleneceğini belirtir. (Ancak toplu yapı statüsü yoksa, uyuşmazlık genel hükümlere tabi olduğundan Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilir.)
Türk Medeni Kanunu (TMK):Madde 688-695: Paylı mülkiyette yönetim, giderlere katılma ve yararlanma esaslarını düzenler. KMK’nın uygulanmadığı “fiili” durumlarda bu hükümler esastır.
Önemli Not: Siteniz toplu yapı statüsüne geçmemişse, KMK md. 20’deki %5 gecikme tazminatı yerine, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa yasal faiz uygulanır. İcra takipleri KMK’ya değil, yönetim planındaki sözleşmesel yükümlülüklere dayandırılmalıdır.
2. KMK’NIN TATİL KÖYÜ VE VİLLA SİTELERİNE UYGULANABİLİRLİĞİ (APARTMAN ŞARTI)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanabilmesi için yapının mutlaka “apartman” niteliğinde olması gerekmez. Yargıtay kararlarında, içinde villaların bulunduğu tatil köyü veya sitelere KMK hükümlerinin uygulanabileceği kabul edilmiştir. Ancak temel kural, KMK’nın tek bir parsel üzerinde bulunan gayrimenkullerde tesis edilebilmesidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.01.2001 tarih, 2000/11743 E., 2001/263 K.).
Birden fazla parsel üzerinde kurulu, 53 villadan oluşan bir sitede apartman şartı aranmaksızın villalı site yapısı KMK kapsamında değerlendirilmiş, ancak toplu yapıya geçilmediği için site genelinde genel hükümlerin uygulanması gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 17.03.2025 tarih, 2024/9595 E., 2025/3512 K.). Dolayısıyla, her bir ayrı parselin kendi içinde KMK hükümlerine tabi olması mümkündür (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 14.02.2019 tarih, 2017/6398 E., 2019/1031 K.).
3. 2007 ÖNCESİ YAPILAN VE TOPLU YAPI STATÜSÜNE GEÇMEYEN SİTELERİN DURUMU
5711 sayılı Kanun ile KMK’ya eklenen 66. ve devamı maddeleri uyarınca, birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerin tek bir yönetim altında KMK’ya tabi olabilmesi için “toplu yapı yönetimine” geçilmesi zorunludur. 2007 öncesi yapımı tamamlanmış siteler, KMK Geçici Madde 3 uyarınca yönetim planlarını uyarlamadıkları takdirde, site genelinde KMK hükümleri doğrudan uygulanamaz.
Yargıtay içtihatlarına göre, toplu yapı yönetimine geçilmemiş birden fazla parselden oluşan sitelerde uyuşmazlıkların çözümünde KMK hükümleri değil, TMK’nın paylı mülkiyete ilişkin genel hükümleri uygulanır (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 28.09.2017 tarih, 2017/3782 E., 2017/7047 K.; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 01.03.2021 tarih, 2021/448 E., 2021/546 K.). Bu tür yapılarda KMK, Medeni Kanunun toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanununun doğrudan uygulanması mümkün değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.01.2013 tarih, 2012/22721 E., 2013/1155 K.).
4. FİİLİ YÖNETİMİN AİDAT TOPLAMA VE İCRA TAKİBİ YETKİSİ
Ayrı parseller üzerinde kurulu ve toplu yapı statüsüne geçmemiş sitelerde oluşturulan “fiili site yönetiminin” yetkileri, KMK ve Genel Hükümler (Sözleşme Hukuku) ekseninde iki farklı şekilde değerlendirilmektedir:
KMK Kapsamında Yetkisizlik: Toplu yapı yönetimine geçilmediği için, tüm parselleri ilgilendiren “site yönetimi” adı altında örgütlenmiş fiili yönetimin KMK anlamında yasal bir dayanağı yoktur. KMK’nın 20. ve 35. maddelerine göre ortak gider ve aidat toplama yetkisi, yalnızca her bir parselin kendi kat malikleri kurulunca atanmış “parsel yöneticilerine” aittir. Fiili site yönetimi, parsel yöneticilerinin yetkilerini kullanamaz, aidat toplayamaz ve KMK’ya dayanarak icra takibi yapamaz (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 06.02.2018 tarih, 2017/1044 E., 2018/681 K.; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 05.06.2012 tarih, 2012/3722 E., 2012/7004 K.; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 07.12.2015 tarih, 2015/2716 E., 2015/17808 K.).
Yönetim Planı ve Genel Hükümler Kapsamında Yetki: KMK uygulanamasa da, tapuya şerh edilmiş yönetim planı TMK md. 689 uyarınca tarafları bağlayan bir “sözleşme” niteliğindedir. Eğer yönetim planında fiili yönetime aidat toplama ve icra takibi yapma yetkisi verilmişse, yönetim bu yetkisini KMK’ya değil, sözleşmeye (genel hükümlere) dayanarak kullanabilir. Yargıtay, yönetim planında açık hüküm bulunması halinde fiili yönetimin aktif husumet ehliyetinin bulunduğunu ve aidat/icra takibi yapabileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 22.06.2020 tarih, 2020/1751 E., 2020/2005 K.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.01.2013 tarih, 2012/22721 E., 2013/1155 K.).
Faiz ve İcra Belgesi Niteliği: Mevzuat bilgi notunda da belirtildiği üzere, toplu yapı statüsü yoksa KMK md. 20’deki aylık %5 gecikme tazminatı uygulanamaz. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz uygulanır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.12.2010 tarih, 2010/17700 E., 2010/20750 K.). Ayrıca, toplu yapıya geçilmemiş sitelerde üst yönetimin yaptığı işletme projeleri, KMK md. 72’nin aksine İİK md. 68 anlamında belge sayılamaz (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 12.12.2006 tarih, 2006/22314 E., 2006/23655 K.).
5. GÖREVLİ MAHKEME
Toplu yapı yönetimine geçilmemiş birden fazla parselden oluşan sitelerde uyuşmazlık KMK hükümlerine göre değil, genel hükümlere göre çözümleneceğinden, KMK Ek Madde 1’deki Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğuna dair kural uygulanmaz. Bu tür fiili yönetimlerin aidat ve icra uyuşmazlıklarında Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 07.11.2017 tarih, 2017/18 E., 2017/18 K.; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 19.06.2017 tarih, 2017/1731 E., 2017/5575 K.). Ancak uyuşmazlık sadece tek bir parselin kendi iç yönetimine ilişkinse, o parsel bazında KMK uygulanacağından Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olmaya devam eder (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 04.12.2018 tarih, 2018/5780 E., 2018/7852 K.).
6. İKİNCİL KAYNAKLARDAN ELDE EDİLEN EK BAĞLAM
Aşağıdaki bilgiler, karar metinlerinde sınırlı bilgi bulunduğunda ek bağlam sağlamak amacıyla ikincil kaynaklardan derlenmiştir:
Yönetim Planının Tescili ve Değişikliği: 2007 öncesi fiili toplu yapılarda, KMK Geçici Madde 3’e dayanılarak salt çoğunlukla yeni yönetim planı hazırlanıp tapuya tescil edilebilir. Bu tescil ve değişiklik uyuşmazlıkları, kat malikleri arasındaki sözleşme ilişkisi nedeniyle adli yargıda (Sulh Hukuk) çözümlenir (Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, 02.11.2011 tarih, 2011/46 E., 2011/207 K.).
Kooperatif ve Fiili Yönetim İlişkisi: Bazı durumlarda fiili yönetim bir kooperatif üzerinden yürütülmektedir. Kooperatif üyesi olmayan malikler için KMK hükümleri devreye girerken, kooperatifin site işletme kooperatifine dönüşmesi ve yönetim planının tapuya şerh edilmesi halinde, kooperatif genel kurulu kat malikleri kurulu yerine geçerek aidat toplama ve icra yetkisini (sözleşme ve vekaletsiz iş görme hükümleriyle) kullanabilmektedir (Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 16.06.2020 tarih, 2017/1141 E., 2020/307 K.; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 20.04.2015 tarih, 2015/3069 E., 2015/2743 K.).
Parsel Yönetimi ile Toplu Yapı Yönetimi Çatışması: Fiili toplu yapı yönetiminin aidat toplama yetkisi olmadığı durumlarda, maliklerin kendi parsel yönetimlerine ödeme yapmaları geçerli kabul edilmekte ve fiili üst yönetimin mükerrer tahsilat yapması engellenmektedir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 22.02.2016 tarih, 2015/21918 E., 2016/2879 K.).
Özel Protokollerin Etkisi: Tatil köyü işletmeciliğinde, KMK md. 20’ye dayalı aidat icrası iddialarına karşı, taraflar arasındaki özel hisse devri ve tasfiye protokolleri (sözleşmeler) KMK’nın önüne geçerek uyuşmazlığın çözümünde esas alınabilmektedir (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 27.05.2025 tarih, 2024/5041 E., 2025/3750 K.).
Doğruda Sonuç
2007 tarihinden önce yapımı tamamlanmış, ayrı parseller üzerinde ayrı kat mülkiyeti tapularına sahip ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında resmi olarak “toplu yapı” statüsüne geçmemiş villalı bir tatil köyünde, sitenin bütününe yönelik uyuşmazlıklarda doğrudan KMK’nın toplu yapı hükümleri uygulanamaz. KMK’nın uygulanabilmesi için yapının klasik anlamda çok katlı bir “apartman” olması gerekmez; yatay mimari ile inşa edilmiş villalar da KMK kapsamındadır. Ancak, site birden fazla parsele yayıldığı ve KMK md. 66 vd. uyarınca toplu yapı statüsüne geçirilmediği için, site bütününü ilgilendiren fiili yönetimin yetkileri, aidat toplama ve icra takibi işlemleri doğrudan KMK’ya değil; tapuya şerh edilmiş olan “Yönetim Planı”ndaki sözleşmesel yükümlülüklere ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) paylı mülkiyete ilişkin hükümlerine (TMK md. 688-695) tabidir. Fiili yönetimin aidat toplama ve icra takibi yapma yetkisi, yönetim planından aldığı sözleşmesel yetkiye dayanarak geçerlidir; ancak bu takiplerde KMK’nın sağladığı özel avantajlar (örneğin %5 gecikme tazminatı veya doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi görev kuralı) kullanılamaz.
Toplu Yapı (KMK md. 66): Birden çok imar parseli üzerinde, belli bir yerleşim planına göre yapılmış, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisleri ile yönetim bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu Yönetime Geçememiş Şahıs Topluluğu: Yasaman (2023) tarafından vurgulandığı üzere L3, fiilen bir site veya tatil köyü olarak yönetilen ancak hukuken KMK’nın toplu yapı hükümlerine entegre edilmemiş, birden fazla parselden oluşan malikler topluluğudur.
Özdeş/Paralel Yönetim Planları: Özkan (2022) çalışmasında L1 belirtildiği gibi, 2007 yılındaki kanun değişikliği öncesinde, birden fazla parsel üzerinde kurulan sitelerde hukuki boşluğu doldurmak amacıyla her bir parselin tapu kütüğüne birbiriyle tamamen aynı (özdeş) hükümler içeren yönetim planlarının şerh edilmesi yöntemidir.
Yatay Mülkiyet: Kat mülkiyetinin sadece üst üste binen bağımsız bölümlerde (apartman) değil, yan yana dizilmiş bağımsız bölümlerde (villa, sıra evler) de kurulabilmesini ifade eden kavramdır.
A. Sözleşmesel Bağlılık (Yönetim Planı) Yaklaşımı: Özkan (2022) L1 ve Akay (2025) L7 tarafından desteklenen bu yaklaşıma göre, 2007 öncesinde KMK’da toplu yapı düzenlemesi bulunmadığından, kurucular her bir parsel için ayrı kat mülkiyeti kurarken, tapuya şerh edilen yönetim planlarına “diğer parsellerle ortak yönetim, ortak giderlere katılım ve ortak tesislerin kullanımı” yönünde hükümler koymuşlardır. Akay (2025) L7, yönetim planının anayapıda kurulacak ilişkileri düzenleyen, tarafların yetki ve ödevlerini saptayan temel bir sözleşme olduğunu belirtir. Bu yaklaşıma göre, tapuya şerh edilen yönetim planı, tüm malikleri bağlayan bir “sözleşme” niteliğindedir ve fiili yönetimin meşruiyet kaynağıdır.
B. Fiili Durum ve Genel Hükümler (TMK) Yaklaşımı: Yasaman (2023) L3 ve Kayaduman (2022) L4 tarafından öne çıkarılan bu görüşe göre, kat mülkiyeti kurulu olmadan veya birden fazla parselin tek bir yönetim çatısı altında birleştirilmediği durumlarda KMK’nın doğrudan uygulanma imkanı yoktur. Yasaman (2023) L3, bu tür yapıların yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda KMK’nın tatbik edilemeyeceğini, sorunun Medeni Kanun’un paylı mülkiyete ilişkin hükümleri (TMK md. 688-695) çerçevesinde çözülmesi gerektiğini savunur.
Açık Sorular, İstisnalar ve Belirsizlikler
Yönetim Planının İçeriği: En büyük belirsizlik, tapuya şerh edilen yönetim planının içeriğidir. Eğer yönetim planında, diğer parsellerdeki maliklerin ortak giderlere katılım oranları ve usulleri açıkça yazmıyorsa, TMK md. 689 vd. uyarınca paylı mülkiyet kurallarına göre masraf paylaşımı yapılması gerekecek, bu da ciddi hesaplama uyuşmazlıklarına yol açacaktır.
Toplu Yapıya Geçiş İstisnası: KMK Geçici Madde 3, bu tür 2007 öncesi fiili siteler için bir kurtuluş yolu sunmaktadır. İlgili madde uyarınca, 2007 öncesi kurulan toplu yapıların yönetim planlarını KMK’ya uyarlaması için kat malikleri kurulunun salt çoğunlukla karar alması yeterlidir. Bu istisna, oybirliği arayan genel kuralın (KMK md. 24) dışına çıkarak fiili durumun hukuki zemine oturtulmasını kolaylaştırır.
Sonuç ve Pratik Değerlendirme
Sonuç olarak; 2007 öncesi inşa edilmiş, ayrı parsellerde kat mülkiyeti kurulu villalardan oluşan tatil köyünde, sitenin bütününe yönelik uyuşmazlıklarda doğrudan KMK’nın toplu yapı hükümleri uygulanamaz. Ancak bu durum sitenin yönetilemeyeceği veya aidat toplanamayacağı anlamına gelmez. Tapuya şerh edilmiş olan yönetim planı, Borçlar Hukuku ve TMK (md. 688-695) anlamında geçerli bir sözleşme niteliğindedir ve fiili yönetime aidat toplama ile icra takibi yapma yetkisi verir.
Sık Sorulan Sorular
2007 öncesi yapılan villa sitelerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?
Hayır, birden fazla parsel üzerine kurulu sitelerde toplu yapı statüsüne geçilmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu site genelinde uygulanamaz. Bu durumda uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözülür.
Tatil köyü veya villa sitelerinde aidat nasıl toplanır?
Toplu yapı yoksa aidatlar KMK’ya göre değil, tapuya şerh edilmiş yönetim planına (sözleşmeye) dayanarak toplanır. Yönetim planında hüküm yoksa Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır.
Site yönetimi icra takibi yapabilir mi?
Evet, ancak bu takip Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak değil, yönetim planındaki sözleşmesel yükümlülüklere dayanarak yapılabilir. Bu nedenle hukuki dayanak çok önemlidir.
Bu tür sitelerde hangi mahkeme görevlidir?
Eğer site toplu yapı statüsünde değilse, uyuşmazlıklar Sulh Hukuk değil, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Yanlış mahkemede açılan davalar ciddi hak kaybına yol açabilir
2007 öncesi siteler nasıl hukuken güvence altına alınır?
En doğru yöntem, Kat Mülkiyeti Kanunu Geçici Madde 3 kapsamında toplu yapı statüsüne geçiştir. Bu sayede site yönetimi hukuki zemine oturtulur ve tüm maliklere karşı bağlayıcı hale gelir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
2007 öncesi çok parselli villa siteleri ve tatil köyleri, uygulamada en çok hata yapılan alanlardan biridir. Özellikle yanlış hukuki dayanakla açılan davalar, hatalı icra takipleri ve geçersiz site yönetimi kararları ciddi maddi kayıplara yol açabilir.
Bu noktada 2M Hukuk Avukatlık Ofisi gibi alanında uzman bir ekipten destek alınması büyük önem taşır. Çünkü:
İstanbul kat mülkiyeti avukatı desteği ile sitenin hukuki statüsü doğru analiz edilir
Tuzla avukat ve Tuzla kat mülkiyeti avukatı ile bölgesel uygulamalar dikkate alınır
tatil köyü site yönetimi avukatı sayesinde aidat, yönetim ve sözleşme süreçleri doğru kurgulanır
villa site yönetimi avukatı ile toplu yapı geçişi profesyonel şekilde yürütülür. Unutulmamalıdır ki bu tür sitelerde yapılan en küçük hukuki hata:
Aidatların tahsil edilememesine
Yönetim kararlarının iptaline
Davaların reddine neden olabilir. Bu yüzden sürecin başından itibaren uzman bir avukatla ilerlemek, hem yöneticiler hem de kat malikleri açısından en güvenli yoldur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41. maddesi uyarınca denetçiler, anataşınmazın yönetimini sürekli olarak denetlemekle yükümlüdür. Toplu yapılarda ise bu görev, KMK’nın 69-71. maddeleri kapsamında daha geniş bir çerçevede ele alınmakta; ortak alanlar, tesisler ve tüm yönetim faaliyetleri denetim kapsamına girmektedir. Yönetici, denetçilere her türlü defter, belge ve kayıtları sunmak zorundadır.
Ancak burada kritik ayrım şudur: denetçi bir “icra organı” değil, “gözetim organıdır”. Yargıtay içtihatlarına göre denetçilerin harcama yapma, sözleşme imzalama veya site adına işlem tesis etme yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle denetçiler, yönetimin yerine geçerek karar alamaz; yalnızca yapılan işlemleri inceleyip raporlayabilir. Bu sınırın aşılması, denetçiyi doğrudan şahsi sorumluluk altına sokar.
Ayrıca denetim faaliyetinin bağımsız ve tarafsız şekilde yürütülmesi gerekir. Denetçi, yönetimle veya kat maliklerinden herhangi biriyle çıkar ilişkisi içinde olmadan, objektif bir değerlendirme yapmak zorundadır. Bu yükümlülük, denetimin güvenilirliği açısından temel bir ilkedir.
Denetim Raporu Nasıl Yazılmalıdır?
Denetim raporları, sitenin mali ve idari durumunu ortaya koyan en önemli belgelerden biridir. Bu nedenle raporların hazırlanmasında en temel ilke, yalnızca “tespit” yapılmasıdır. Denetçi, yaptığı incelemelerde ulaştığı sonuçları somut verilerle ortaya koymalı, ancak bu sonuçlara hukuki nitelendirme yüklememelidir.
Örneğin; “X tarihli faturaya ilişkin hizmetin alındığına dair belge bulunamamıştır” şeklindeki bir ifade doğru bir denetim yaklaşımıdır. Buna karşılık “yönetim zimmet suçu işlemiştir” gibi bir ifade, denetçinin yetkisini aşar ve hukuki sorumluluk doğurur. Hukuki değerlendirme ve yaptırım kararı, yalnızca kat malikleri kurulunun yetkisindedir.
Rapor yazımında ayrıca taraf beyanlarının açık şekilde ayrılması, her tespitin belgeye dayanması ve yorumdan kaçınılması gerekir. Denetçi, bilirkişi gibi hareket etmeli; sübjektif değerlendirmelerden uzak durmalıdır. Aynı zamanda raporun yalnızca geçmiş işlemleri değil, mevcut riskleri de ortaya koyması, genel kurulun sağlıklı karar alabilmesi açısından önemlidir.
Yönetim Belge Vermezse Ne Yapılmalı?
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, yönetimin denetçilere gerekli bilgi ve belgeleri sunmamasıdır. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, denetçilere her türlü belgeyi göstermek zorundadır.
Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde denetçilerin mutlaka yazılı talepte bulunması gerekir. Bu taleplerin noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektup ile yapılması, sürecin ispatı açısından önemlidir. Yönetimin belge sunmaması durumunda ise bu husus açık şekilde denetim raporuna yazılmalıdır.
Örneğin; “X tarihli yazılı talebimize rağmen ilgili belgeler sunulmadığından bu konuda denetim yapılamamıştır” şeklinde bir ifade kullanılmalıdır. Bu yaklaşım, denetçinin görevini yerine getirdiğini ve eksikliğin yönetimden kaynaklandığını ortaya koyar. Böylece denetçi, ileride doğabilecek hukuki sorumluluklardan korunur.
Hukuki Danışmanlık ve Bütçe Sorunu
Denetçilerin en çok tereddüt yaşadığı konulardan biri de dışarıdan hukuki veya mali danışmanlık alıp alamayacaklarıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, ortak giderler kapsamında yapılacak harcamaların işletme projesinde yer alması veya kat malikleri kurulu tarafından onaylanması gerekmektedir.
Bu nedenle denetçilerin kendi inisiyatifleriyle bir avukat veya mali müşavir ile sözleşme yapmaları halinde, bu sözleşme siteyi bağlamaz. Yapılan harcama doğrudan denetçilerin şahsi sorumluluğunda kalır. Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir.
Ayrıca denetim faaliyetinin asli unsurları (defter inceleme, fatura kontrolü vb.) denetçiler tarafından bizzat yapılmalıdır. Uzman desteği ancak özel ve teknik gereklilik bulunan durumlarda, gerekli bütçe onayı alınarak kullanılabilir. Bu nedenle profesyonel destek ihtiyacı varsa, bunun mutlaka genel kurul gündemine alınması ve karar altına bağlanması gerekir.
Denetçilerin Hukuki Sorumluluğu ve Riskleri
Denetçiler, görevlerini yerine getirirken Borçlar Kanunu’ndaki vekalet hükümlerine benzer bir sorumluluk altındadır. Bu kapsamda denetçinin gerekli özeni göstermemesi, eksik veya hatalı rapor hazırlaması durumunda tazminat sorumluluğu doğabilir.
Özellikle açık usulsüzlüklerin fark edilmemesi, sahte veya belgesiz işlemlerin göz ardı edilmesi ya da denetim yapılmadan olumlu rapor verilmesi, denetçinin ihmali olarak değerlendirilir. Yargıtay kararlarında da denetçilerin denetim görevini gereği gibi yerine getirmemesi halinde sorumluluk doğacağı açıkça ifade edilmektedir.
Ayrıca denetçilerin yetki aşımı yaparak site adına işlem tesis etmesi de ayrı bir risk alanıdır. Bu durumda denetçi, yetkisiz temsilci konumuna düşer ve yaptığı işlemlerden şahsen sorumlu olur. Denetim raporlarının eksik veya hatalı olması halinde ise denetçilerin ibra edilmemesi ve haklarında dava açılması söz konusu olabilir.
Mevzuat ile Uygulama Arasındaki Çelişki
Uygulamada dikkat çeken en önemli sorunlardan biri, mevzuat ile pratik arasındaki uyumsuzluktur. Kat Mülkiyeti Kanunu denetçilere geniş bir denetim görevi yüklemekte; ancak bu görevi yerine getirebilmeleri için gerekli yetki ve bütçe imkanlarını sınırlı tutmaktadır.
Denetçilerin kat malikleri arasından seçilmesi zorunluluğu, çoğu zaman bu kişilerin profesyonel bilgiye sahip olmaması sonucunu doğurmaktadır. Oysa büyük ve kompleks sitelerde ciddi mali hareketler söz konusudur ve bu hareketlerin denetlenmesi uzmanlık gerektirir. Bu durum, denetim faaliyetinin etkinliğini azaltmakta ve kötü niyetli uygulamalara zemin hazırlayabilmektedir.
Bu nedenle uygulamada denetçilerin iş bölümü yaparak çalışması, raporları zamanında hazırlaması ve mümkün olduğunca objektif kriterlere dayanması önemlidir. Ayrıca raporların genel kuruldan önce kat maliklerinin incelemesine sunulması, şeffaflık açısından önemli bir uygulamadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Denetçi site adına harcama yapabilir mi?
Hayır. Denetçilerin harcama yetkisi bulunmamaktadır. Genel kurul veya bütçe onayı olmadan yapılan harcamalar denetçinin şahsi sorumluluğundadır.
Denetim raporunda suç isnadı yapılabilir mi?
Hayır. Denetçi yalnızca tespit yapabilir. Hukuki değerlendirme ve suç duyurusu kat malikleri kurulunun yetkisindedir.
Yönetim belge vermezse denetçi sorumlu olur mu?
Hayır. Denetçi yazılı talepte bulunup belge verilmediğini rapora açıkça yazarsa sorumluluktan kurtulur.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Site yönetimi ve denetim süreçleri, yüksek mali değerlerin ve çok sayıda kişinin ortak menfaatinin söz konusu olduğu karmaşık hukuki alanlardır. Denetçilerin yetki sınırlarını aşması, hatalı rapor düzenlemesi veya eksik inceleme yapması durumunda şahsi sorumluluk doğabilmektedir. Bu nedenle sürecin profesyonel destekle yürütülmesi büyük önem taşır.
Uzman bir site yönetimi avukatı veya kat mülkiyeti avukatı desteği; denetim raporlarının hukuka uygun hazırlanmasını, risklerin doğru tespit edilmesini ve olası uyuşmazlıkların etkin şekilde yönetilmesini sağlar. Özellikle büyük şehirlerde istanbul site danışmanlığı hizmetleri, site yönetimlerinin sağlıklı işlemesi açısından kritik bir ihtiyaç haline gelmiştir. Tuzla bölgesinde ise tuzla site yönetimi avukatı desteği, yerel uygulama farklılıkları ve pratik sorunların çözümünde önemli avantaj sağlar.
Bu noktada 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, site yönetimi ve kat mülkiyeti hukuku alanındaki deneyimiyle, denetçilerin ve kat maliklerinin haklarını koruyan kapsamlı danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok tartışılan konulardan biri, riskli yapıların yıkılmasından sonra arsanın yeniden değerlendirilmesi için hangi çoğunluğun gerekli olduğu ve bu çoğunlukla alınan kararların hukuki geçerliliğidir.
Türkiye’de bu süreç temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Riskli yapıların yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararlar, paydaşların arsa payı oranına göre salt çoğunluğu ile alınabilmektedir.
Ancak uygulamada yalnızca matematiksel çoğunluk yeterli değildir. Yargıtay ve Danıştay kararları, kararın nasıl alındığını, içeriğinin hukuka uygun olup olmadığını ve çoğunluğun hangi arsa paylarına göre hesaplandığını ayrıntılı şekilde incelemektedir.
1. Kentsel Dönüşümde Temel Karar Alma Nisabı:
Salt Çoğunluk Kuralı ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlişkisi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapıların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesi (yeniden bina yaptırılması, pay satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı vb.) süreçlerinde temel kural, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte salt çoğunluğu ile karar almasıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2018/3580 E., 2018/7187 K. ve 2018/1455 E., 2018/7186 K.), 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde yapılan değişiklikle birlikte, riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 45. maddesinde öngörülen “oybirliği” şartının aranmayacağını, en az salt çoğunluğun yeterli olduğunu(değişiklik sonrası yeni oran) açıkça hükme bağlamıştır.
Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2013/13457 E., 2013/14301 K.), 6306 sayılı Kanun kapsamı dışındaki normal durumlarda KMK uyarınca kat mülkiyetinin sona erdirilmesi ve binanın yıkılıp yeniden yapılması için tüm kat maliklerinin oybirliğinin zorunlu olduğunu belirterek bu ayrımı netleştirmiştir.
Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi (2021/540 E., 2024/50 K.), 1/2 arsa payı çoğunluğunun sağlanmasının hukuki bir koşul olduğunu, bu nisap sağlanana kadar imzalanan sözleşmelerin Türk Borçlar Kanunu md. 170 vd. uyarınca henüz hüküm ifade etmeyeceğini, çoğunluk sağlandığında ise imzalayanlar için bağlayıcı olacağını tespit etmiştir.
2. Karar Alma Sürecinin Niteliği, İçerik Denetimi ve Zımni Kabul
Karar alma süreci yalnızca matematiksel bir çoğunluğun sağlanmasından ibaret değildir; kararın alınış biçimi ve içeriği de yargısal denetime tabidir.
Ortak Karar İradesi: Konya Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesi (2019/1716 E., 2020/38 K.), yasadaki 1/2 çoğunluk tabirinin, idarenin maliklerle tek tek anlaşmasını değil, maliklerin bir araya gelerek “ortak karar almasını” ifade ettiğini vurgulamıştır.
İçerik Denetimi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2025/6759 E., 2025/13064 K.), 1/2 çoğunluk sağlanmış olsa bile alınan kararın içeriğinin (örneğin konut niteliğindeki apartmanın tek hacimli alışveriş merkezine dönüştürülerek 157 ay süreyle kiralanması) 6306 sayılı Kanun’un amacına uygunluğunun ve mutlak butlan/yokluk hallerinin mahkemelerce esastan incelenmesi gerektiğini hüküm altına almıştır.
Zımni Kabul: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2022/5267 E., 2023/1448 K.), toplantı tutanaklarını imzalamayan ancak kentsel dönüşüm kapsamında binanın yıktırılıp yeniden yapılmasına müsaade eden maliklerin, sözleşmeyi zımnen benimsediğini ve bu durumun dava açmalarına engel teşkil edeceğini belirtmiştir.
3. İdari İşlemlerin (İfraz/Tevhit) Karar Alma Çoğunluğuna Etkisi
Kat maliklerinin 1/2 çoğunlukla aldığı kararların geçerliliği, bu çoğunluğun hesaplandığı arsa paylarını belirleyen idari işlemlerin hukuki akıbetine doğrudan bağlıdır.
Danıştay 4. Dairesi (2024/879 E., 2025/1689 K. ve 2023/13912 E., 2025/1687 K.), taşınmazın imar uygulamasıyla ifraz edilmesine yönelik idari işlemin iptal edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan pay oranlarına göre imzalanan ortak karar protokolünün geçersiz hale geleceğini, çoğunluğun ifraz öncesi duruma göre yeniden değerlendirilmesi gerektiğini karara bağlamıştır.
Buna karşın, Danıştay 4. Dairesi (2023/13780 E., 2024/1815 K.), tevhit işleminin iptal edildiği ancak taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurularak 3. kişilere satış yapıldığı (fiili imkansızlık bulunduğu) durumlarda, 1/2 çoğunluğa dayalı inşaat sözleşmesinin geçerliliğini koruyacağını, ancak satılan hisse değerinin yeniden hesaplanması gerektiğini belirtmiştir.
Kentsel dönüşümde oybirliği gerekir mi?
Hayır. Riskli yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapılması için oybirliği aranmaz. Kat maliklerinin arsa payına göre salt çoğunluğu yeterlidir. Ancak kentsel dönüşüm kapsamı dışında kalan normal durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu gereği oybirliği gerekebilir.
Salt çoğunluk sağlanmadan yapılan müteahhit sözleşmesi geçerli midir?
Mahkeme kararlarına göre salt çoğunluk sağlanmadan yapılan sözleşmeler hukuken askıda sayılır. Yani sözleşme henüz kesin olarak yürürlüğe girmez. Salt çoğunluk sağlandığında ise sözleşme imzalayan malikler açısından bağlayıcı hale gelir.
İmar işlemleri salt çoğunluk hesaplamasını etkiler mi?
Evet. Arsa paylarını değiştiren ifraz veya tevhit gibi imar işlemlerinin iptal edilmesi, salt çoğunluk hesabını doğrudan etkileyebilir. Böyle bir durumda çoğunluk yeniden hesaplanmak zorundadır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kentsel dönüşüm projeleri yalnızca teknik bir inşaat süreci değildir; aynı zamanda idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği oldukça karmaşık bir hukuki süreçtir.
Bu süreçte özellikle;
salt çoğunluk hesaplaması
ortak karar protokollerinin hazırlanması
müteahhit sözleşmelerinin kurulması
idari işlemlerin iptali
pay satışlarının hukuka uygunluğu
gibi konularda ciddi hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde uzman bir İstanbul kentsel dönüşüm avukatı veya İstanbul kentsel dönüşüm danışmanı ile çalışmak büyük önem taşır. Özellikle İstanbul ve çevresinde yürütülen projelerde Tuzla kentsel dönüşüm avukatı gibi bölgesel deneyime sahip hukukçular sürecin doğru yürütülmesine katkı sağlar.
Bu noktada 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kentsel dönüşüm projelerinde sözleşme hazırlığı, arsa payı çoğunluğu hesaplamaları, malik uyuşmazlıkları ve dava süreçlerinde kapsamlı hukuki danışmanlık sunmaktadır. Uzman hukuki destek sayesinde hem maliklerin hakları korunur hem de kentsel dönüşüm projelerinin hukuka uygun şekilde ilerlemesi sağlanır.
