الأساس القانوني للرسوم هو مشروع التشغيل. الخطأ الأكثر شيوعًا في التطبيق هو عدم تبليغ المشروع بشكل صحيح أو عدم إعداده على الإطلاق. هذا الوضع لا يعفي مالك الشقة من دين الرسوم؛ ولكنه يحد بشكل كبير من إمكانية المدير في استخدام تعويض التأخير بنسبة 5% وطرق التنفيذ العملية. أما القانون رقم 7579 الذي دخل حيز التنفيذ في عام 2026، فقد ربط عملية إعداد مشروع التشغيل بجدول زمني صارم ووضع سقفًا لزيادات الرسوم بناءً على معدل إعادة التقييم. في هذا المقال، نتناول إعداد مشروع التشغيل وتبليغه ونهائيته وآثاره القانونية في ضوء التشريعات الحديثة وقرارات محكمة النقض.

ملخص قصير

إذا لم يكن هناك مشروع تشغيل مقبول، يقوم المدير بإعداد مشروع تشغيل مؤقت دون تأخير؛ ويجب أن يتم اعتماد هذا المشروع في المجلس في غضون 3 أشهر على الأكثر (القانون رقم 2026/7579، المادة 37 من قانون ملكية الشقق).

في المشروع المؤقت الذي يتم إعداده في وجود مشروع قائم، لا تتجاوز الزيادة في التكلفة معدل إعادة التقييم للسنة السابقة — سقف قانوني للرسوم.

عدم وجود المشروع أو عدم تبليغه، لا يعفي مالك الشقة من دين الرسوم الأصلي (المادة 20 من قانون ملكية الشقق).

يتم تبليغ المشروع بتوقيع أو برسالة مسجلة؛ وإذا لم يتم الاعتراض عليه في غضون 7 أيام، يصبح نهائيًا. يعتبر المشروع النهائي وثيقة المادة 68/1 من قانون التنفيذ والإفلاس.

لتعويض التأخير بنسبة 5%، يشترط تبليغ المشروع/القرار أو حضور المالك للاجتماع؛ وإلا، يبدأ التأخير من تاريخ تبليغ أمر الدفع.

1. تعديل تشريعي 2026 (القانون رقم 7579، المادة 37 من قانون ملكية الشقق)

أجرى القانون رقم 7579، الذي تم اعتماده في 7 مايو 2026 ونُشر ودخل حيز التنفيذ في الجريدة الرسمية بتاريخ 22 مايو 2026 (العدد 33261)، تغييرات مهمة في المادة 37 المتعلقة بمشروع التشغيل الخاص بقانون ملكية الطوابق (KMK) (وفي المادة 35/د المتعلقة بجمع السلفات):

مشروع التشغيل المؤقت: إذا لم يكن هناك مشروع تشغيل معتمد من قبل مجلس الملاك، يلتزم المدير بإعداد مشروع تشغيل مؤقت دون تأخير.

مدة الموافقة ثلاثة أشهر: يتوجب اتخاذ قرار في مجلس الملاك لقبول هذا المشروع المؤقت، إما كما هو أو بتعديلات، في غضون ثلاثة أشهر على الأكثر.

سقف الزيادة (معدل إعادة التقييم): المبلغ المتوقع في المشروع المؤقت الذي يتم إعداده بوجود مشروع تشغيل قائم، لا يمكن أن يتجاوز معدل إعادة التقييم للعام السابق —المحدد وفقًا للمادة 298 المكررة من قانون الإجراءات الضريبية (VUK)— لمبلغ المشروع الحالي. وهكذا، تم وضع سقف قانوني للزيادات المفرطة في رسوم الصيانة.

التأثير العملي: لم يعد بإمكان المدير تأجيل مشروع التشغيل إلى أجل غير مسمى بحجة “عدم تمكن المجلس من الاجتماع”؛ بل يجب عليه إعداد المشروع المؤقت وتقديمه للمجلس للموافقة عليه خلال 3 أشهر. أما زيادة رسوم الصيانة، فهي مقيدة بمعدل إعادة التقييم بناءً على المشروع الحالي. يمكن الوصول إلى نص القانون من الجريدة الرسمية بتاريخ 22 مايو 2026.

2. هل يلغى دين رسوم الصيانة إذا لم يتم إعداد مشروع التشغيل؟

لا. وفقًا للسوابق القضائية المستقرة لمحكمة الاستئناف، فإن عدم إعداد مشروع الإدارة (işletme projesi) على الإطلاق أو عدم تبليغه وفق الأصول، لا يعفي مالك الشقة من التزامه بالمساهمة في المصاريف المشتركة بموجب المادة 20 من قانون ملكية الشقق. إن المشاركة في المصاريف المشتركة هي التزام أساسي وقانوني لإدارة العقار الرئيسي. حتى لو لم يتم اتخاذ قرار في مجلس ملاك الشقق، فإن ملاك الشقق والمستفيدين الدائمين من الجزء المستقل بناءً على عقد إيجار أو لأي سبب آخر (المستأجرين) مسؤولون عن المصاريف المشتركة.

باختصار، فإن عدم وجود المشروع لا يؤثر على الدين الأصلي؛ بل يؤثر فقط على إمكانية المدير في المطالبة بتعويض التأخير واستخدام طرق التنفيذ العملية.

3. إجراءات التبليغ وعملية الإقرار

لكي ينتج مشروع الإدارة آثارًا قانونية، يجب اتباع الإجراءات الأصولية:

طريقة التبليغ: يتم تبليغ المشروع؛ لملاك الشقق أو للمستفيدين الفعليين من الجزء المستقل مقابل توقيعاتهم أو بواسطة رسالة مسجلة (بريد موصى عليه).

مدة الاعتراض: إذا لم يتم الاعتراض في غضون 7 أيام من تاريخ التبليغ، يصبح المشروع نهائيًا. إذا تم الاعتراض، يتم فحص الأمر في مجلس ملاك الشقق ويتم إعداد مشروع جديد إذا لزم الأمر.

نتيجة الإقرار: المشروع الذي أصبح نهائيًا، ينتج عنه حكم كما لو كان قرارًا قضائيًا.

إذا تم قبوله في الجمعية العمومية، فلا حاجة لتبليغ إضافي

إذا تمت مناقشة مشروع التشغيل وقبوله مباشرة في اجتماع مجلس ملاك الوحدات، فإن هذا القرار يعتبر بمثابة مشروع تشغيل؛ ولا داعي لإبلاغه بشكل منفصل إلى ملاك الوحدات **الذين حضروا الاجتماع**. ولا يجوز للمالك الذي وافق على المشروع في الاجتماع أن يطلب لاحقًا من المحكمة إعادة تحديد عناصر هذا المشروع.

محكمة الاستئناف العليا، الدائرة القانونية الثامنة عشرة، رقم أساس 2012/6408، رقم قرار 2012/8239، تاريخ 02.07.2012 إذا تم تحديد مبالغ الإيرادات والمصروفات السنوية التقديرية ورسوم الاشتراك/السلفة من قبل مجلس ملاك الوحدات، فإن هذا القرار يحمل صفة مشروع تشغيل ولا يتطلب إبلاغًا منفصلاً للمالك الذي حضر الاجتماع ووافق عليه؛ ولا يجوز لهذا المالك أن يطلب لاحقًا تحديد العناصر.

إبلاغ المستأجر: يتم النظر أولاً في خطة الإدارة

فيما يتعلق بما إذا كان مشروع التشغيل سيتم إبلاغه للمستأجر (المستفيد من القسم المستقل) أم لا، يُنظر أولاً إلى الأحكام **الواردة في خطة الإدارة**. إذا لم يكن هناك ترتيب في خطة الإدارة، يتم استخدام الحق الاختياري في إطار المادة 37 من قانون ملكية الطوابق. للحصول على تفاصيل مسؤولية المستأجر عن المصاريف المشتركة، يمكن الرجوع إلى مقالنا ماذا يمكن لإدارة المبنى أو ملاك الوحدات فعله إذا لم يدفع المستأجر رسوم الصيانة؟.

4. متابعة التنفيذ: المادة 68 من قانون التنفيذ والإفلاس و “الرفع النهائي للاعتراض”

وفقًا للمادة 37 من قانون الملكية العقارية (KMK)، تُعتبر مشاريع التشغيل النهائية وقرارات مجلس مالكي العقارات المتعلقة بمصروفات التشغيل من الوثائق المذكورة في المادة 68/1 من قانون التنفيذ والإفلاس. هذا يعني أنه يمكن بدء إجراءات تنفيذ غير قضائية لتحصيل الرسوم غير المدفوعة، وحتى لو اعترض المدين، يمكن اللجوء إلى رفع الاعتراض بشكل نهائي بهذه المستندات. في المقابل، فإن المشروع الذي تم إبلاغه بشكل صحيح ولكنه لم يصبح نهائيًا (أو مستندات مثل الميزانية التقديرية فقط/محضر اجتماع الجمعية العامة) لا يوفر هذه الإمكانية.

الجمعية العامة القانونية لمحكمة النقض، رقم أساس 2017/12-345، رقم قرار 2018/1772، تاريخ 27.11.2018. مشروع التشغيل النهائي أو قرار مجلس مالكي العقارات المتعلق بمصروفات التشغيل، يعتبر مستندًا بالمعنى المقصود في المادة 68/1 من قانون التنفيذ والإفلاس؛ يمكن طلب رفع الاعتراض بالاعتماد على هذا المستند.

الجمعية العامة القانونية لمحكمة النقض، رقم أساس 2017/12-266، رقم قرار 2018/1767، تاريخ 27.11.2018. بدون وجود مشروع تشغيل نهائي أو قرار مجلس نظامي بخصوص مصروفات التشغيل، فإن مستندات مثل مجرد محضر اجتماع الجمعية العامة والميزانية التقديرية لا تُعتبر مستندات بالمعنى المقصود في المادة 68 من قانون التنفيذ والإفلاس، ولأنها لا تتضمن إقرارًا غير مشروط بالدين، يتم رفض طلب رفع الاعتراض.

5. متى يبدأ تعويض التأخير بنسبة 5%؟

وفقًا للمادة 20 من قانون الملكية العقارية (KMK)، يدفع مالك العقار الذي لم يسدد حصته من المصروفات/السلفية، تعويض تأخير بنسبة 5% شهريًا عن الأيام التي تأخر فيها. ولكن تفعيل هذا التعويض يعتمد على علم المالك باستحقاق الدين. يتم تحديد تاريخ البدء وفقًا للترتيب التالي:

إذا كان الأساس هو مشروع التشغيل: تاريخ تبليغ المشروع للمالك.

إذا كان السند هو قرار المجلس: فإذا حضر المالك الاجتماع، يكون تاريخ القرار؛ وإذا لم يحضر، يكون تاريخ تبليغ القرار أو تاريخ العلم بالدين بطريقة أخرى.

إذا لم يكن أي من هذه موجوداً: يكون تاريخ تبليغ أمر الدفع في إجراءات التنفيذ المفتوحة ضده.

وبالتالي، إذا لم يتم تبليغ المشروع، فلا يمكن فرض تعويض تأخير لما قبل تاريخ التبليغ؛ ويجب تحديد تاريخ التخلف عن السداد بشكل لا يدع مجالاً للشك.

6. جدول ملخص: حالة مشروع التشغيل ونتائجه القانونية

قائمة التحقق قبل الدعوى/المتابعة:

يجب إرفاق الأصل من مشروع التشغيل، وخطة الإدارة، ووثائق الإبلاغ بالملف (ضروري لإصدار حكم من المحكمة).

إذا استند إلى قرار المجلس، فيجب توفير محضر الاجتماع، وقائمة الحضور، وجدول الأعمال.

لتحديد تعويض التأخير، يجب تحديد تاريخ التخلف عن السداد بوضوح.

بعد عام 2026: يجب تقديم المشروع المؤقت لموافقة المجلس خلال 3 أشهر؛ ويجب ألا تتجاوز الزيادة معدل إعادة التقييم.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

إذا لم يتم إعداد مشروع التشغيل على الإطلاق، فهل لا يدفع مالك الوحدة السكنية الرسوم؟

يدفع. إن عدم وجود مشروع التشغيل أو عدم إبلاغه، لا يُعفي مالك الوحدة السكنية من دين النفقات المشتركة بموجب المادة 20 من قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK). ولكن في هذه الحالة، لا يمكن تطبيق غرامة تأخير بنسبة 5%، ونظرًا لعدم وجود مشروع نهائي، لا يمكن الاستفادة من إمكانية التنفيذ العملي (إزالة الاعتراض).

متى يصبح مشروع التشغيل نهائيًا؟

يصبح المشروع نهائيًا إذا لم يتم الاعتراض عليه خلال 7 أيام بعد إبلاغه لأصحاب الوحدات السكنية مقابل توقيع أو عن طريق خطاب مسجل. يُحدث المشروع النهائي أثرًا كحكم قضائي ويُعتبر وثيقة بموجب المادة 68/1 من قانون التنفيذ والإفلاس (İİK).

هل يجب إبلاغ مشروع التشغيل المعتمد في الجمعية العمومية بشكل منفصل؟

لا يلزم إبلاغ أصحاب الوحدات السكنية الذين حضروا الاجتماع بشكل منفصل؛ قرار المجلس بمثابة مشروع تشغيل. أما بالنسبة لأصحاب العقارات الذين لم يحضروا الاجتماع، فيُؤخذ تاريخ علمهم/إبلاغهم بالدين كأساس.

هل جاء تعديل 2026 بحد أقصى لزيادة الرسوم؟

نعم. بموجب التعديل الذي تم إجراؤه على المادة 37 من قانون ملكية الطوابق (KMK) بالقانون رقم 7579، فإن الزيادة في التكلفة في المشروع المؤقت المعد بوجود مشروع قائم، لا يمكن أن تتجاوز نسبة إعادة التقييم المتعلقة بالعام السابق. بالإضافة إلى ذلك، يجب تقديم المشروع المؤقت إلى موافقة المجلس في غضون 3 أشهر كحد أقصى.

من أي تاريخ تسري غرامة التأخير 5%؟

إذا كان المشروع التشغيلي الأساسي، فمن تاريخ التبليغ؛ وإذا كان قرار المجلس، فمن تاريخ القرار بالنسبة للمالك المشارك، ومن تاريخ التبليغ/العلم بالنسبة لغير المشارك؛ وإن لم تكن هذه موجودة، فتبدأ من تاريخ تبليغ أمر الدفع في إجراءات التنفيذ.

المصادر ومقالاتنا ذات الصلة بالموضوع

المصادر الرسمية:قانون ملكية الطوابق رقم 634 (mevzuat.gov.tr) · القانون رقم 7579 (الجريدة الرسمية 22.05.2026)

• ماذا يمكن أن تفعل إدارة المبنى أو أصحاب الطوابق في حالة عدم دفع المستأجر للرسوم الشهرية؟
• من يملك صلاحية جمع الرسوم الشهرية في المجمعات السكنية؟
• تغيير خطة الإدارة: الإجراءات والشروط والمشاكل في التطبيق

لماذا يعتبر دعم المحامي الخبير ضرورياً؟

تعتمد القيمة القانونية لمشروع التشغيل على إعداده بشكل صحيح، وتبليغه وفق الأصول، وصيرورته نهائياً. قد يؤدي خطأ صغير في التبليغ إلى فقدان تعويض التأخير بنسبة 5% وطريق رفع الاعتراض؛ بينما يمكن أن يؤدي الحساب الخاطئ/غير السائل إلى إلغاء المتابعة التنفيذية. يتطلب الجدول الزمني المؤقت للمشروع بعد عام 2026 والحد الأقصى لمعدل إعادة التقييم عناية دقيقة أيضاً. إن التوثيق الصحيح والتحديد الدقيق لتاريخ التخلف عن السداد هما مفتاح التحصيل الآمن للمستحقات.

يقدم مكتب 2M للمحاماة الدعم لإدارات المباني والمجمعات السكنية الواقعة على خط توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، و جبزي/كوجالي في مجالات قانون الملكية المشتركة وإدارة المجمعات، وإعداد/تبليغ مشروع التشغيل، وتحصيل الرسوم غير المدفوعة عن طريق التنفيذ، ودعاوى إلغاء/رفع الاعتراض. لتقييم حالتك المحددة: 2mhukuk.com

هذه المقالة لأغراض إعلامية عامة؛ ولا تعتبر استشارة قانونية أو خدمة محاماة. يجب تقييم كل نزاع في ظروفه الخاصة.