Правовым основанием для взносов является проект управления. Наиболее распространенная ошибка на практике заключается в том, что проект не уведомляется должным образом или не составляется вовсе. Эта ситуация не освобождает собственника квартиры от обязанности по уплате взносов; однако она существенно ограничивает возможности управляющего по взысканию 5% пени за просрочку и использованию практических способов исполнения. Закон № 7579, вступивший в силу в 2026 году, установил строгий график для процесса подготовки проекта управления и ограничил увеличение взносов ставкой переоценки. В этой статье мы рассматриваем подготовку, уведомление, окончательное утверждение и правовые последствия проекта управления в свете действующего законодательства и решений Верховного апелляционного суда.

Краткое резюме

Если нет утвержденного проекта управления, управляющий незамедлительно подготавливает временный проект управления; этот проект должен быть утвержден советом не позднее чем в течение 3 месяцев (Закон № 2026/7579, ст. 37 Закона о кондоминиумах).

Увеличение стоимости во временном проекте, подготовленном при наличии существующего проекта, не может превышать коэффициент переоценки за предыдущий год — это законодательный лимит для взносов.

Отсутствие или неуведомление о проекте не освобождает собственника квартиры от основной обязанности по уплате взносов (ст. 20 Закона о кондоминиумах).

Проект уведомляется под подпись или заказным письмом; если не будет обжалован в течение 7 дней, он становится окончательным. Окончательно утвержденный проект считается документом ст. 68/1 Исполнительного и Банкротного Кодекса.

Для взыскания 5% пени за просрочку обязательным условием является уведомление о проекте/решении или участие собственника в собрании; в противном случае просрочка начинается с момента уведомления о платежном поручении.

1. Изменение законодательства 2026 года (Закон № 7579, ст. 37 Закона о кондоминиумах)

Закон № 7579, принятый 7 мая 2026 года и вступивший в силу после публикации в «Официальной газете» от 22 мая 2026 года (№ 33261), внес значительные изменения в статью 37 Закона о кондоминиуме (ЗКК), касающуюся проекта управления (и в статью 35/d, касающуюся сбора авансов):

Временный проект управления: Если нет проекта управления, утвержденного собранием собственников, управляющий обязан безотлагательно подготовить временный проект управления.

Трехмесячный срок утверждения: Необходимо принять решение на собрании собственников о принятии этого временного проекта как есть или с изменениями в течение максимум трех месяцев.

Потолок повышения (коэффициент переоценки): Сумма, предусмотренная во временном проекте, подготовленном при наличии действующего проекта управления, не может превышать действующую сумму проекта более чем на коэффициент переоценки за предыдущий год, определенный в соответствии с повторной статьей 298 Закона о налоговых процедурах (ЗНП). Таким образом, установлен законодательный потолок для чрезмерного повышения членских взносов.

Практический эффект: Управляющий больше не может бессрочно откладывать проект управления под предлогом «собрание не состоялось»; он обязан подготовить временный проект и представить его на утверждение собранию в течение 3 месяцев. Повышение членских взносов ограничено коэффициентом переоценки на основе существующего проекта. С текстом закона можно ознакомиться в «Официальной газете» от 22 мая 2026 года.

2. Исчезнет ли обязательство по уплате членских взносов, если проект управления не будет подготовлен?

Нет. Согласно устоявшейся судебной практике Верховного суда, тот факт, что проект управления не был подготовлен вовсе или не был должным образом уведомлен, не освобождает собственника квартиры от обязанности участвовать в общих расходах согласно статье 20 Закона о кондоминиумах (KMK). Участие в общих расходах является основным и вытекающим из закона обязательством по управлению основной недвижимостью. Даже если решение не было принято собранием собственников квартир, собственники квартир и лица, постоянно пользующиеся отдельной частью на основании договора аренды или по другой причине (арендаторы), несут ответственность за общие расходы.

Короче говоря, отсутствие проекта не влияет на основной долг; оно влияет только на возможность управляющего взыскать компенсацию за просрочку платежа и использовать практические способы принудительного исполнения.

3. Процедура уведомления и процесс окончательного утверждения

Для того чтобы проект управления имел юридические последствия, необходимо соблюдать процедуру:

Метод уведомления: Проект уведомляется собственникам квартир или лицам, фактически пользующимся отдельной частью под подпись или заказным письмом.

Срок для возражения: Если в течение 7 дней с момента уведомления не поступает возражение, проект становится окончательным. Если возражение подается, вопрос рассматривается на собрании собственников квартир, и при необходимости подготавливается новый проект.

Результат окончательного утверждения: Окончательно утвержденный проект приобретает силу судебного решения.

Если он был принят на общем собрании, отдельное уведомление не требуется

Если проект управления был напрямую рассмотрен и одобрен на собрании собственников жилья, это решение имеет силу проекта управления; дополнительное уведомление собственников жилья, присутствовавших на собрании, не требуется. Собственник, одобривший проект на собрании, впоследствии не может требовать от суда пересмотра элементов этого проекта.

Верховный суд, 18-я Палата по гражданским делам, Решение № 2012/6408, Постановление № 2012/8239, Дата: 02.07.2012. Если годовые оценочные доходы-расходы и суммы взносов/авансов были определены собранием собственников жилья, это решение имеет характер проекта управления и не требует дополнительного уведомления собственника, который присутствовал на собрании и одобрил его; этот собственник впоследствии не может требовать определения элементов.

Уведомление арендатора: сначала следует обратиться к плану управления

Что касается вопроса, должен ли проект управления быть уведомлен арендатору (пользователю независимой части), в первую очередь рассматриваются положения плана управления. Если в плане управления нет положений, то используется факультативное право в рамках статьи 37 Закона о многоквартирной собственности. Для получения подробной информации об ответственности арендатора за общие расходы можно ознакомиться с нашей статьей Что может сделать управление домом, если арендатор не платит взносы?

4. Исполнительное производство: Статья 68 Закона об исполнительном производстве и банкротстве и «Окончательная отмена возражения»

В соответствии со ст. 37 Закона о кондоминиумах (КМК), утвержденные планы управления и решения совета собственников квартир относительно эксплуатационных расходов считаются документами, перечисленными в ст. 68/1 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (ИИК). Это означает, что в случае неуплаты взносов может быть инициировано исполнительное производство без судебного решения, и даже если должник возражает, эти документы позволяют перейти к процедуре окончательного снятия возражений. Напротив, проект, который был должным образом уведомлен, но не утвержден (не вступил в законную силу) (или такие документы, как только предварительный бюджет/протокол общего собрания) не предоставляет такой возможности.

Верховный суд, Генеральная палата по гражданским делам, № д. 2017/12-345, № реш. 2018/1772, от 27.11.2018. Утвержденный план управления (или проект эксплуатации) или решение совета собственников квартир относительно эксплуатационных расходов является документом в смысле ст. 68/1 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (ИИК); на основании этого документа может быть запрошено снятие возражений.

Верховный суд, Генеральная палата по гражданским делам, № д. 2017/12-266, № реш. 2018/1767, от 27.11.2018. Без утвержденного плана управления (или проекта эксплуатации) или надлежащим образом принятого решения совета относительно эксплуатационных расходов, такие документы, как только протокол общего собрания и предварительный бюджет, не считаются документами в смысле ст. 68 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (ИИК), и поскольку они не содержат безоговорочного признания долга, требование о снятии возражений отклоняется.

5. Когда начинается начисление 5% штрафа за просрочку?

В соответствии со ст. 20 Закона о кондоминиумах (КМК), собственник квартиры, не уплативший свою долю расходов/аванса, уплачивает ежемесячный 5% штраф за просрочку за дни задержки. Однако применение этого штрафа зависит от того, известно ли собственнику о наступлении срока погашения долга. Дата начала определяется в следующем порядке:

Если основанием является план управления (или проект эксплуатации): дата уведомления собственника о проекте.

Если основанием является решение правления/совета/общего собрания: дата решения, если собственник участвовал в собрании; или дата уведомления о решении, либо дата, когда долг был иным образом узнан, если он не участвовал.

Если ничего из этого нет: дата вручения платежного поручения в исполнительном производстве, возбужденном против него.

Следовательно, если проект не был вручен/уведомлен, компенсация за просрочку не может быть начислена за период до даты вручения/уведомления; дата просрочки должна быть определена не оставляя места для сомнений.

6. Сводная таблица: Статус проекта управления и его правовые последствия

Контрольный список перед судебным/исполнительным производством:

Оригинал проекта управления, план управления и документы об уведомлении должны быть приложены к делу (необходимо для вынесения судом решения).

Если решение основывается на решении совета/правления, то протокол собрания, список присутствующих и повестка дня должны быть в наличии.

Для компенсации за просрочку дата невыполнения обязательств должна быть четко определена.

После 2026 года: временный проект должен быть представлен на утверждение совету/правлению в течение 3 месяцев; увеличение не должно превышать коэффициент переоценки.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Если проект управления вообще не подготовлен, разве собственник квартиры не должен платить взносы?

Платит. Отсутствие или неполучение проекта управления не освобождает собственника квартиры от долга по общим расходам, предусмотренного статьей 20 Закона о кондоминиумах (KMK). Однако в этом случае 5% штраф за просрочку не может быть применен, и, поскольку нет окончательного проекта, нельзя воспользоваться возможностью практического принудительного исполнения (отмены возражения).

Когда проект управления становится окончательным?

Проект становится окончательным, если после уведомления собственников квартир под подпись или заказным письмом не поступает возражений в течение 7 дней. Окончательный проект имеет силу судебного решения и считается документом согласно статье 68/1 Закона об исполнительном производстве (İİK).

Должен ли проект управления, принятый на общем собрании, быть уведомлен отдельно?

Отдельного уведомления собственникам квартир, участвовавшим в собрании, не требуется; решение правления имеет силу проекта управления. Что касается собственников, не участвовавших в собрании, за основу берется дата осведомленности/уведомления о долге.

Установило ли изменение 2026 года ограничение на увеличение взносов?

Да. Согласно изменению, внесенному в статью 37 Закона о кондоминиумах № 7579, увеличение стоимости во временном проекте, подготовленном при наличии существующего проекта, не может превышать коэффициент переоценки за предыдущий год. Кроме того, временный проект должен быть представлен на утверждение совету в течение максимум 3 месяцев.

С какой даты начисляется 5% пеня за просрочку?

Если это базовый проект эксплуатации, то с даты уведомления; если это решение совета, то для участвующего собственника с даты принятия решения, для неучаствующего – с даты уведомления/узнавания; если их нет, то начинается с даты уведомления о платежном поручении в исполнительном производстве.

Источники и Наши Статьи по Теме

Официальные источники:Закон о кондоминиумах № 634 (mevzuat.gov.tr) · Закон № 7579 (Официальный вестник от 22.05.2026)

• Что может сделать управление домом или собственники квартир, если арендатор не платит взносы?
• Кому принадлежит право на сбор взносов в комплексных объектах недвижимости?
• Изменение Плана Управления: Процедура, Условия и Проблемы на Практике

Почему Необходима Поддержка Опытного Адвоката?

Юридическая значимость сметы расходов зависит от ее правильной подготовки, надлежащего уведомления и окончательного утверждения. Небольшая ошибка в уведомлении может привести к потере 5% компенсации за просрочку и к потере возможности отмены возражения; а неправильный/неликвидный расчет может привести к аннулированию исполнительного производства. Временный график проекта после 2026 года и верхний предел коэффициента переоценки также требуют тщательности. Правильное оформление документов и точное определение даты просрочки являются ключом к безопасному взысканию задолженности.

Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Bürosu оказывает поддержку управлениям многоквартирных домов и жилых комплексов на линии Тузла, Пендик, Картал, Малтепе и Гебзе/Коджаэли в области права кондоминиумов и управления объектами недвижимости, подготовки/уведомления о смете расходов, взыскания неоплаченных взносов через исполнительное производство и в делах об отмене/устранении возражений. Для оценки вашей конкретной ситуации: 2mhukuk.com

Этот текст предназначен для общей информации; он не является юридической консультацией или адвокатской услугой. Каждый спор должен рассматриваться в своих уникальных обстоятельствах.