La base légale des charges est le projet de gestion. L’erreur la plus fréquente en pratique est que le projet n’est pas dûment notifié ou n’est pas préparé du tout. Cette situation ne libère pas le copropriétaire de l’obligation de payer les charges ; cependant, elle limite sérieusement la capacité du syndic à réclamer 5 % de pénalités de retard et à utiliser les voies d’exécution pratiques. La loi n° 7579, entrée en vigueur en 2026, a lié le processus de préparation du projet de gestion à un calendrier strict et a plafonné les augmentations de charges au taux de réévaluation. Dans cet article, nous examinons la préparation, la notification, le caractère définitif et les conséquences juridiques du projet de gestion à la lumière de la législation actuelle et des décisions de la Cour de cassation.
Bref Résumé
S’il n’y a pas de projet de gestion approuvé, le syndic prépare sans délai un projet de gestion provisoire ; ce projet doit être approuvé par le conseil dans un délai maximum de 3 mois (Loi n° 7579 de 2026, art. 37 du Code de la Propriété par Étages).
Dans un projet provisoire préparé alors qu’il existe déjà un projet, l’augmentation des coûts ne peut dépasser le taux de réévaluation pour l’année précédente — un plafond légal pour les charges.
L’absence de projet ou son défaut de notification ne libère pas le copropriétaire de son obligation principale de payer les charges (art. 20 du Code de la Propriété par Étages).
Le projet est notifié contre signature ou par lettre recommandée ; s’il n’est pas contesté dans un délai de 7 jours, il devient définitif. Le projet définitif est considéré comme un document au sens de l’article 68/1 de la loi sur les procédures d’exécution et de faillite.
Pour les pénalités de retard de 5 %, la notification du projet/de la décision ou la participation du propriétaire à la réunion est requise ; sinon, le retard commence à partir de la notification de l’ordre de paiement.
1. Modification législative de 2026 (Loi n° 7579, art. 37 du Code de la Propriété par Étages)
La Loi n° 7579, adoptée le 7 mai 2026 et entrée en vigueur après publication au Journal Officiel du 22 mai 2026 (n° 33261), a apporté des modifications importantes à l’article 37 de la KMK concernant le projet de gestion (et à l’article 35/d relatif à la collecte des avances) :
Projet de gestion provisoire : Si le conseil des copropriétaires n’a pas approuvé de projet de gestion, le gérant est tenu d’élaborer sans délai un projet de gestion provisoire.
Délai d’approbation de trois mois : Il est impératif que ce projet provisoire soit approuvé tel quel ou modifié dans un délai maximum de trois mois par une décision du conseil des copropriétaires.
Plafond d’augmentation (taux de réévaluation) : Le montant prévu dans le projet provisoire élaboré alors qu’un projet de gestion existant est en vigueur, ne peut excéder le taux de réévaluation de l’année précédente —déterminé conformément à l’article 298 répété du Code des Procédures Fiscales (VUK)— par rapport au coût du projet en vigueur. Ainsi, un plafond légal a été introduit pour les augmentations excessives des charges.
Effet pratique : Le gérant ne peut plus reporter indéfiniment le projet de gestion sous prétexte que « le conseil n’a pas pu se réunir » ; il est tenu de préparer le projet provisoire et de le soumettre à l’approbation du conseil dans les 3 mois. Quant à l’augmentation des charges, elle est limitée au taux de réévaluation basé sur le projet existant. Le texte de loi est accessible via le Journal Officiel du 22 mai 2026.
2. Si aucun projet de gestion n’est préparé, la dette de charges disparaît-elle ?
Non. Selon la jurisprudence établie de la Cour de cassation, le fait que le projet d’exploitation n’ait jamais été préparé ou n’ait pas été dûment notifié, ne libère pas le copropriétaire de l’obligation de participer aux charges communes prévue à l’art. 20 du KMK. La participation aux charges communes est une obligation fondamentale et légale pour la gestion de l’immeuble. Même si aucune décision n’a été prise par l’assemblée des copropriétaires, les copropriétaires et ceux qui bénéficient de manière continue de la partie indépendante en vertu d’un contrat de location ou pour toute autre raison (les locataires) sont responsables des charges communes.
En bref, l’absence du projet n’affecte pas la dette principale ; elle affecte seulement la possibilité pour le syndic d’appliquer des pénalités de retard et d’utiliser des voies d’exécution pratiques.
3. Procédure de Notification et Processus de Finalisation
Pour que le projet d’exploitation puisse produire des effets juridiques, la procédure doit être respectée :
Méthode de notification : Le projet est notifié aux copropriétaires ou à ceux qui bénéficient effectivement de la partie indépendante, contre signature ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Délai d’opposition : Si aucune opposition n’est faite dans les 7 jours suivant la notification, le projet devient définitif. En cas d’opposition, la question est examinée par l’assemblée des copropriétaires et, si nécessaire, un nouveau projet est préparé.
Conséquence de la finalisation : Le projet finalisé produit désormais les mêmes effets qu’une décision de justice.
S’il a été approuvé en assemblée générale, une notification séparée n’est pas nécessaire
Si le plan de gestion a été directement discuté et accepté par l’assemblée des copropriétaires, cette décision a valeur de plan de gestion ; il n’est pas nécessaire de la notifier séparément aux copropriétaires ayant participé à la réunion. Un copropriétaire ayant approuvé le projet lors de la réunion ne peut pas, par la suite, demander au tribunal la redéfinition des éléments de ce projet.
Cour de cassation, 18e Chambre Civile, Dossier n° 2012/6408, Décision n° 2012/8239, Date 02.07.2012 Si les estimations annuelles des recettes-dépenses et les montants des charges/avances ont été déterminés par l’assemblée des copropriétaires, cette décision a valeur de plan de gestion et ne nécessite pas de notification séparée au propriétaire ayant participé et approuvé la réunion ; ce propriétaire ne peut pas, par la suite, demander la détermination des éléments.
Notification au locataire : consulter d’abord le règlement de copropriété
Concernant la notification du plan de gestion au locataire (bénéficiaire de la partie privative), on se réfère en premier lieu aux dispositions du règlement de copropriété. S’il n’y a pas de disposition dans le règlement de copropriété, le droit d’option est exercé dans le cadre de l’art. 37 de la loi sur la copropriété. Pour les détails concernant la responsabilité du locataire en matière de charges communes, on peut consulter notre article Que peut faire la gestion de l’immeuble si le locataire ne paie pas les charges ?
4. Procédure d’exécution : Art. 68 de la loi sur l’exécution et la faillite (İİK) et « Mainlevée définitive de l’opposition »
Conformément à l’article 37 de la loi sur la propriété par étages (KMK), les projets de gestion finalisés et les décisions de l’assemblée des copropriétaires concernant les frais de gestion sont considérés comme des documents énumérés à l’article 68/1 de la loi sur l’exécution et la faillite (İİK). Cela signifie qu’une procédure d’exécution sans jugement peut être engagée pour les charges impayées et que même si le débiteur s’y oppose, il est possible de procéder à la mainlevée définitive de l’opposition avec ces documents. En revanche, un projet qui n’a pas été dûment notifié et finalisé (ou des documents tels qu’un budget prévisionnel/procès-verbal d’assemblée générale seulement) ne permet pas cette possibilité.
Cour de cassation, Assemblée générale du droit civil, E. 2017/12-345, K. 2018/1772, T. 27.11.2018 Le projet de gestion finalisé ou la décision de l’assemblée des copropriétaires concernant les frais de gestion constitue un document au sens de l’article 68/1 de l’İİK ; la mainlevée de l’opposition peut être demandée sur la base de ce document.
Cour de cassation, Assemblée générale du droit civil, E. 2017/12-266, K. 2018/1767, T. 27.11.2018 En l’absence d’un projet de gestion finalisé ou d’une décision dûment adoptée par l’assemblée concernant les frais de gestion, des documents tels qu’un simple procès-verbal d’assemblée générale et un budget prévisionnel ne sont pas considérés comme des documents au sens de l’article 68 de l’İİK et comme ils ne contiennent pas de reconnaissance de dette inconditionnelle, la demande de mainlevée de l’opposition est rejetée.
5. Quand commence l’indemnité de retard de 5 % ?
Conformément à l’article 20 de la loi sur la propriété par étages (KMK), le copropriétaire qui ne paie pas sa part de charges/avances paie une indemnité de retard mensuelle de 5 % pour les jours de retard. Cependant, pour que cette indemnité soit applicable, il est nécessaire que le propriétaire ait connaissance de l’exigibilité de la dette. La date de début est déterminée comme suit :
Si le document de référence est le projet de gestion : la date à laquelle le projet a été notifié au propriétaire.
Si la base est la décision du conseil : la date de la décision si le propriétaire a assisté à la réunion ; sinon, la date à laquelle la décision a été notifiée ou la dette a été autrement connue.
Si aucune de ces conditions n’est remplie : la date à laquelle l’ordre de paiement a été notifié dans la procédure d’exécution engagée à leur encontre.
Par conséquent, si le projet n’a pas été notifié, des pénalités de retard ne peuvent pas être appliquées avant la date de notification ; la date de défaut doit être déterminée de manière univoque.
6. Tableau récapitulatif : Statut du projet d’exploitation et ses conséquences juridiques
| Situation | Dette Principale (Charges) | Pénalité de Retard de 5% | Document art. 68 de la Loi sur l’Exécution et la Faillite |
|---|---|---|---|
| Préparé et notifié (finalisé) | Oui | Débute à la date de notification/connaissance | Oui |
| Préparé mais non notifié | Oui | Ne débute pas (débute avec l’ordre de paiement) | Non |
| Jamais préparé | Oui | Ne débute pas | Non |
| Approuvé en assemblée générale (décision du conseil) | Oui | Débute à la date de la décision (pas de notification requise pour le participant) | Oui |
| Projet provisoire 2026 (préparé par le gestionnaire) | Oui | Soumis à la condition de notification | Soumis à une période d’approbation de 3 mois |
Liste de contrôle avant action en justice/poursuite :
L’original du projet de gestion, le plan de gestion et les documents de notification doivent être ajoutés au dossier (nécessaire pour que le tribunal puisse statuer).
Si la décision du conseil est invoquée, le procès-verbal de la réunion, la liste de présence et l’ordre du jour doivent être tenus à disposition.
Pour les pénalités de retard, la date de mise en demeure doit être clairement établie.
Après 2026 : le projet provisoire doit être soumis à l’approbation du conseil dans les 3 mois ; l’augmentation ne doit pas dépasser le taux de réévaluation.
Foire aux Questions (FAQ)
Si le projet de gestion n’est jamais préparé, le propriétaire d’unité ne paie-t-il pas les charges ?
Il paie. L’absence ou la non-notification du projet de gestion ne dispense pas le propriétaire d’unité de l’obligation de payer les charges communes conformément à l’article 20 du KMK (Loi sur la copropriété). Cependant, dans ce cas, la pénalité de retard de 5% ne peut être appliquée et, faute de projet finalisé, il n’est pas possible de recourir à l’exécution pratique (mainlevée d’opposition).
Quand le projet de gestion devient-il définitif ?
Le projet devient définitif s’il n’est pas contesté dans les 7 jours suivant sa notification aux propriétaires d’unité, soit contre signature, soit par lettre recommandée. Le projet définitif a la même valeur qu’une décision de justice et est considéré comme un document au sens de l’article 68/1 du Code d’Exécution et de Faillite (İİK).
Le projet de gestion approuvé en assemblée générale doit-il être notifié séparément ?
Une notification séparée n’est pas nécessaire pour les propriétaires d’unité ayant participé à la réunion ; la décision du conseil tient lieu de projet de gestion. Cependant, pour les propriétaires n’ayant pas participé à la réunion, la date de prise de connaissance/notification de la dette est prise comme référence.
La modification de 2026 a-t-elle limité l’augmentation des charges ?
Oui. Avec la modification apportée à l’article 37 du KMK par la loi n° 7579, l’augmentation des frais dans le projet temporaire préparé alors qu’un projet existant est en place, ne peut excéder le taux de réévaluation de l’année précédente. De plus, le projet temporaire doit être soumis à l’approbation du conseil dans un délai maximum de 3 mois.
À partir de quelle date l’indemnité de retard de 5 % est-elle applicable ?
Si le document de référence est le projet d’exploitation, à partir de la date de notification ; si c’est une décision du conseil, à partir de la date de la décision pour le propriétaire participant, et à partir de la date de notification/prise de connaissance pour le non-participant ; si ces documents sont absents, cela commence à partir de la date de notification de l’ordre de paiement dans la procédure d’exécution.
Sources et nos articles connexes
Sources officielles :Loi n° 634 sur la propriété par étage (mevzuat.gov.tr) · Loi n° 7579 (Journal Officiel du 22.05.2026)
- Que peut faire la gestion d’immeuble ou les copropriétaires si le locataire ne paie pas les charges ?
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- Modification du règlement de copropriété : Procédure, conditions et problèmes d’application
Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?
La valeur juridique du projet de gestion dépend de sa préparation correcte, de sa notification en bonne et due forme et de sa finalisation. Une petite erreur de notification peut entraîner la perte de l’indemnité de retard de 5 % et de la voie de la mainlevée de l’opposition ; un calcul erroné ou non liquide peut, quant à lui, entraîner l’annulation de la procédure d’exécution. Le calendrier provisoire du projet après 2026 et le plafond du taux de réévaluation exigent également une grande rigueur. Une documentation correcte et la détermination précise de la date de défaut sont la clé du recouvrement sécurisé de la créance.
Le cabinet d’avocats 2M Hukuk apporte son soutien aux syndics d’immeubles et de sites le long de la ligne Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe et Gebze/Kocaeli, en matière de droit de la copropriété et de la gestion de sites, de préparation/notification de projets de gestion, de recouvrement des charges impayées par voie d’exécution et d’actions en annulation/mainlevée d’opposition. Pour une évaluation de votre cas spécifique : 2mhukuk.com
Cet article est à titre d’information générale ; il ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. Chaque litige doit être évalué selon ses propres conditions spécifiques.
