Bakımsız bir asansörün frenlerinin tutmaması, çalışmayan bir yangın söndürme sistemi ya da yenilenmeyen bir elektrik tesisatı… Bu ihmaller çoğu zaman ağır maddi-manevi zararlara, hatta ölümlü kazalara yol açar. Peki sorumluluk kimde? Bina maliki mi, yönetici mi, bakım firması mı? Bu yazıda; bina malikinin kusursuz sorumluluğunu, yöneticinin vekâlet sorumluluğunu, asansör ve yangın güvenliği yükümlülüklerini ve bakım ihmallerinin doğurduğu tazminat ile cezai sonuçları yerleşik içtihat ışığında ele alıyoruz.
Bina/yapı maliki, yapının bakımındaki eksikliklerden doğan zarardan kusursuz olarak sorumludur (TBK m. 69). Kusuru olmasa da illiyet bağı kurulunca sorumludur.
Bakım eksikliğinde malikle birlikte intifa ve oturma hakkı sahipleri de müteselsilen sorumludur (TBK m. 69/2).
Yönetici, anagayrimenkulün bakımı için gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür; kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m. 35, 38). İhmalinde tazminat ve cezai sorumlulukla karşılaşır.
Asansörde aylık bakım + yıllık periyodik kontrol zorunludur; kırmızı etiketli asansör kullanıma kapatılır. “Bütçe yetersizdi / kat malikleri ödemedi” mazereti sorumluluğu kaldırmaz.
Bakım fişleri, periyodik kontrol raporları ve servis sözleşmeleri en kritik ispat araçlarıdır.
1. Bina Malikinin Kusursuz Sorumluluğu (TBK m. 69-70)
Türk Borçlar Kanunu m. 69 uyarınca, bir binanın veya yapı eserinin maliki; yapımındaki bozukluklardan ya da bakımındaki eksikliklerden doğan zararları gidermekle yükümlüdür. Bu bir kusursuz sorumluluk hâlidir: Malik, “ben kusurlu değilim, gereken özeni gösterdim” savunmasıyla kurtulamaz. Asansör, balkon, merdiven gibi unsurlar da “yapı eseri” kapsamındadır.
Sorumluluğun doğması için tek şart, bakım eksikliği ile zarar arasında uygun illiyet (nedensellik) bağının bulunmasıdır; bu bağı ispat yükü kural olarak zarar görendedir. İlliyet bağını kesen hâller —mücbir sebep (deprem, sel vb.), zarar görenin ağır kusuru veya üçüncü kişinin ağır kusuru— yeterli yoğunluktaysa malik sorumluluktan kurtulabilir.
Zararın kaynağı, sorumluyu belirler: Yapım bozukluğunda kural olarak malik tek başına sorumludur; bakım eksikliğinde ise malikle birlikte intifa ve oturma hakkı sahipleri de zincirleme sorumludur. Ayrıca TBK m. 70, bir yapıdan zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişiye, gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteme yetkisi tanır (önleme hakkı).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/7075, K. 2022/8005, T. 19.10.2022 TBK m. 69/2 uyarınca intifa ve oturma hakkı sahiplerinin de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumlu olduğu vurgulanmıştır.
2. Kat Mülkiyetinde Yöneticinin Sorumluluğu (KMK m. 20, 35, 38)
Kat mülkiyetine tabi yapılarda bakım-onarım, hem bir ortak gider hem de bir yönetim görevidir:
Bakım tedbirleri (KMK m. 35/b): Yönetici, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almakla yükümlüdür. Asansörlerin aylık bakımı ve yıllık periyodik kontrolünün yaptırılması yöneticinin asli görevidir.
Vekil sıfatı (KMK m. 38): Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kusurlu ihmaliyle siteyi zarara uğratırsa, ödenen tazminat ona rücu edilebilir.
Ortak gider (KMK m. 20): Asansör, yangın sistemi gibi ortak tesislerin bakım-onarım masrafları tüm kat maliklerinin ortak gideridir; ortak alandan doğan zararda malikin sorumluluğu TBK m. 69 ile KMK m. 20 birlikte değerlendirilir.
Önemli olan şudur: Yönetici, “kat malikleri ödemek istemedi” veya “bütçe yetersizdi” gerekçesiyle bakım yükümlülüğünden ve doğan sorumluluktan kurtulamaz. Gerekli tedbiri alması, bunun için kurulu toplayıp gideri talep etmesi ve tehlike varsa kullanımı durdurması beklenir.
3. Asansör Güvenliği ve İşletme Yükümlülükleri
Asansör, bina yönetimi bakımından en yüksek riskli teknik unsurların başında gelir. Yükümlülükler nettir:
Yazılı bakım sözleşmesi: Bina sorumlusu, yetkili bir asansör bakım servisiyle yazılı bakım sözleşmesi imzalamak zorundadır (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m. 14).
Aylık bakım: Asansörün ayda bir kez yetkili servis tarafından bakımı sağlanmalıdır.
Yıllık periyodik kontrol: Yılda bir kez A Tipi Muayene Kuruluşuna periyodik kontrol (etiket denetimi) yaptırılmalıdır.
Periyodik kontrol sonucunda verilen etiketlerin anlamı ve sonuçları:
Yeşil Uygun — kullanılabilir. MaviSarı Hafif/kusurlu — belirtilen sürede eksik giderilmeli. Kırmızı Güvensiz — kullanım derhal durdurulur (mühürlenebilir).
Bu süreçlerin takibi bina sorumlusunun yükümlülüğündedir. Kırmızı etiketli ya da uygunluk belgesi olmayan asansörün kullanıma açık bırakılması, bina malikleri ve yönetici bakımından ciddi bir güvenlik riski ve hukuki-cezai sorumluluk doğurur. Buna karşılık yönetici tüm yasal yükümlülükleri yerine getirip yeşil etiket almış ve tehlikeyi öngöremeyeceği bir durumsa, meydana gelen kazada kusursuz sayılabilir.
Sorumluluk paylaşımı: Asansör kazalarında sorumluluk çoğu zaman müteselsildir: Denetim/bakım takibini ihmal eden yönetim ile hatalı/eksik bakım yapan veya değişmesi gereken parçayı raporlamayan bakım firması birlikte sorumlu tutulabilir. Bakım firmasıyla sözleşme yapılmış olması, yönetimi tek başına her durumda sorumluluktan kurtarmaz; asıl belirleyici olan illiyet bağı ve kusur dağılımıdır.
4. Yangın Güvenlik Sistemleri
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik uyarınca yangın algılama, uyarı ve söndürme sistemlerinin her an çalışır durumda tutulması esastır. Bu sistemlerin ilgili standartlarda öngörülen periyodik kontrol, test ve bakımlarının yaptırılması bina sahibi veya yöneticisinin sorumluluğundadır. Kat mülkiyetine tabi binalarda yangın güvenliği sorumluluğu doğrudan bina yöneticisine yüklenmiştir.
Yangın sistemlerinin bakımsızlığı, malikin TBK m. 69 kapsamındaki kusursuz sorumluluğu içinde değerlendirilir; illiyet bağı kurulduğu ölçüde ağır tazminat yükümlülükleri doğurur. Yargıtay uygulamasında, söndürme sistemlerinin çalışır durumda tutulmaması malikin sorumluluğunu doğurmakta; kiracının kusuru ise bu sorumluluğu tümüyle ortadan kaldırmamaktadır. Öte yandan, sistem periyodik olarak test edilse dahi hatalı tasarlanması/yanlış tanımlanması (örneğin yangını geç algılayacak biçimde kurulması) hâlinde hizmet sağlayıcı firma sorumlu olabilir.
5. Elektrik Tesisatı ve Diğer Teknik Bakımlar
Aynı ilkeler elektrik ve mekanik tesisat için de geçerlidir. Eskiyen elektrik tesisatını yenilemeyen malik, doğan zarardan sorumlu tutulabilir; tesisatın yıllık periyodik kontrolünü ihmal eden yönetim ise kusur oranında (tali kusur) tazminattan sorumlu olabilir. Buradaki değerlendirme yine illiyet bağı ve kusur dağılımı üzerinden yapılır.
6. Cezai Boyut: Taksirle Yaralama/Öldürme
Bakım ihmali neticesinde yaralanma veya ölüm meydana gelirse, sorumlular hakkında TCK kapsamında taksirle yaralama veya taksirle öldürme suçlarından kamu davası açılabilir. Yargıtay uygulamasında, arızayı zamanında gidermeyen ve arızalı asansörün kullanımını engellemeyen yönetici “asli kusurlu” sayılabilmekte; periyodik kontrolleri yaptırılmayan ve güvenlik donanımı eksik ekipmanlar bakımından işletmeci ağır kusurlu bulunabilmektedir. Bu nedenle tazminat sorumluluğunun yanında kişisel cezai sorumluluk da gündeme gelir.
7. Sorumluluk ve Kusur Dağılımı (Genel Çerçeve)
| Sorumlu Taraf | İhmal Türü | Hukuki Sonuç / Kusur Durumu |
|---|---|---|
| Bina maliki | Yapı/eklentinin bakım eksikliği (asansör, yangın sistemi vb.) | Kusursuz sorumluluk (TBK m. 69); illiyet varsa tazminat |
| Bina/site yöneticisi | Periyodik kontrol/bakımı yaptırmama, arızalı asansörü kapatmama | Asli kusur; tazminat + cezai sorumluluk |
| Bakım firması | Hatalı/eksik bakım, değişmesi gereken parçayı raporlamama | Asli/müteselsil kusur; sözleşmesel ve haksız fiil sorumluluğu |
| Yönetim (bildirilen arıza) | Bildirilen arızayı makul sürede gidermeme | Kusur oranında (kısmi) sorumluluk |
| İntifa/oturma hakkı sahibi | Bakım eksikliğine katkı | Malikle müteselsil sorumluluk (TBK m. 69/2) |
Not: Kusur oranları her somut olayda bilirkişi incelemesiyle belirlenir; tablo genel çerçeve amaçlıdır.
İspat için hazır bulundurulması gerekenler:
Yetkili servisle yapılmış yazılı bakım sözleşmesi.
Aylık bakım fişleri ve arıza/servis kayıtları.
Yıllık periyodik kontrol raporları ve etiket belgeleri.
Tehlike/arıza bildirimi ve alınan önlemlere (kullanımın durdurulması vb.) ilişkin kayıtlar.
Bu belgeler, olası bir uyuşmazlıkta sorumluluktan kurtulmak veya kusur oranını lehe belirlemek için kritik önemdedir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Asansör kazasında sorumluluk kimdedir?
Öncelikle bina/site maliki TBK m. 69 uyarınca kusursuz sorumludur; yöneticinin kusuru/ihmali varsa yönetici de şahsen sorumlu olur. Hatalı veya eksik bakım söz konusuysa bakım firması da müteselsilen sorumlu tutulabilir. Sorumluluk, illiyet bağı ve kusur dağılımına göre belirlenir.
Yönetici “bütçe yetersizdi” diyerek bakım sorumluluğundan kurtulur mu?
Hayır. Kat maliklerinin ödeme yapmaması veya bütçe yetersizliği, yöneticinin bakım ve güvenlik yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Yönetici gereken tedbiri almak, gideri kurulda talep etmek ve tehlike varsa kullanımı durdurmakla yükümlüdür.
Bakım firmasıyla sözleşme yapmak yönetimi sorumluluktan kurtarır mı?
Tek başına kurtarmaz. Yönetim, periyodik kontrolleri takip etmek, arızalı/kırmızı etiketli asansörü kapatmak ve bildirilen arızaları gidertmekle yükümlüdür. Sözleşme yapılmış olsa bile bu takip ihmal edilirse yönetim kusurlu sayılabilir.
Kırmızı etiket alan asansör ne yapılmalıdır?
Kırmızı etiket “güvensiz” anlamına gelir; asansörün kullanımı derhal durdurulmalı, gerekli revizyon yaptırılıp uygunluk (yeşil etiket) alınıncaya kadar hizmete kapatılmalıdır. Aksi hâlde doğan zarardan yönetim ve malik sorumlu olur.
Bakım ihmali cezai sorumluluk doğurur mu?
Evet. Bakım ihmali sonucu yaralanma veya ölüm meydana gelirse, sorumlular hakkında TCK kapsamında taksirle yaralama veya taksirle öldürme suçlarından kamu davası açılabilir; bu, tazminat sorumluluğundan ayrı ve ek bir sorumluluktur.
Kaynaklar ve Konuyla İlgili Makalelerimiz
Resmî kaynak:634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
Site Yöneticisinin Değiştirilmesi ve Yeni Yönetici Atanması İçin İzlenecek Hukuki Yollar
Kiracının Aidat Ödememesi Durumunda Apartman Yönetimi Ne Yapabilir?
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Bakım-onarım ihmali davaları; kusursuz sorumluluk (TBK m. 69), yöneticinin vekâlet sorumluluğu (KMK m. 38), müteselsil sorumluluk ve illiyet bağının doğru kurulmasına dayanır. Zarar görenler için tazminatın doğru muhataba yöneltilmesi; yönetim/malik için ise bakım belgeleriyle kusursuzluğun veya kusur oranının ortaya konması kritik önemdedir. Cezai boyut da göz önünde bulundurulduğunda, sürecin baştan doğru yönetilmesi hak kaybını önler.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi hukuku, asansör/yangın/tesisat kazalarından doğan tazminat davaları ve yönetici sorumluluğu konularında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze/Kocaeli hattındaki apartman-site sakinleri, zarar görenler ve yönetimlere destek vermektedir. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için: 2mhukuk.com
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullarında değerlendirilmelidir.
