634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 37. maddesinde yapılan son düzenlemeler ve yerleşik yargı içtihatları ışığında işletme projesine ilişkin hukuki durum aşağıda özetlenmiştir:

1. 2026 Yılı Mevzuat Değişikliği (7579 Sayılı Kanun)

07.05.2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun ile KMK’nın 37. maddesinde yapılan değişiklikler şunlardır:

Geçici İşletme Projesi: Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin “geçici bir işletme projesi” hazırlamakla yükümlüdür.

Üç Aylık Onay Süresi: Hazırlanan bu geçici projenin, en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi için genel kurulda karar alınması zorunluluğu getirilmiştir.

Artış Oranı Sınırı (Yeniden Değerleme Oranı): Mevcut bir işletme projesi varken hazırlanan geçici projede öngörülen bedel artışı, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından (VUK mük. md. 298) fazla olamaz. Bu düzenleme, aidat artışlarına yasal bir tavan getirmiştir.

2. İşletme Projesinin Hazırlanmamasının Hukuki Sonuçları

Asıl Borca Etkisi: İşletme projesinin hazırlanmamış veya tebliğ edilmemiş olması, kat malikini ortak gider borcunu (aidat) ödeme yükümlülüğünden kurtarmaz. KMK md. 20 uyarınca giderlere katılım temel bir borçtur (Yargıtay 20. HD, 2017/8980 E.).

Gecikme Tazminatı: %5 oranındaki gecikme tazminatının işletilebilmesi için işletme projesinin veya aidat kararının kat malikine usulüne uygun tebliğ edilmiş olması veya malikin bu kararın alındığı toplantıya katılmış olması şarttır (Yargıtay 18. HD, 2014/13897 E.).

İcra Takibi (İİK md. 68): Kesinleşen işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesi uyarınca “itirazın kesin kaldırılmasına” esas teşkil eden belgelerden sayılır. Proje usulüne uygun tebliğ edilip kesinleşmezse, bu imkandan yararlanılamaz.

3. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Tebligat Usulü: İşletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (kiracı vb.) imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmelidir.

İtiraz Süresi: Bildirimden itibaren 7 gün içinde projeye itiraz edilmezse proje kesinleşir.

Yönetim Planı Önceliği: İşletme projesinin kiracıya tebliğ edilip edilmeyeceği hususunda öncelikle yönetim planındaki hükümlere bakılır (Yargıtay 20. HD, 2019/6142 E.).

Genel Kurul Kararı: İşletme projesi doğrudan kat malikleri kurulunda görüşülüp kabul edilmişse, bu karar işletme projesi hükmündedir ve ayrıca tebliğine gerek yoktur (Yargıtay 12. HD, 2012/5966 E.).

Sonuç olarak; 2026 değişikliği ile yöneticilerin işletme projesi hazırlama süreci sıkı bir takvime bağlanmış ve fahiş aidat artışları yeniden değerleme oranı ile sınırlandırılmıştır. Projenin yokluğu ödeme yükümlülüğünü kaldırmasa da, yöneticinin icra takibi ve gecikme tazminatı talep etme yetkisini usuli açıdan kısıtlamaktadır.

1. 2026 Yılı Mevzuat Değişikliği (7579 Sayılı Kanun)

07.05.2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 37. maddesinde yapılan düzenlemeler uyarınca işletme projesi hazırlama süreci yeni esaslara bağlanmıştır:

Geçici İşletme Projesi: Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmadığı takdirde, yönetici gecikmeksizin “geçici bir işletme projesi” hazırlamakla yükümlü kılınmıştır.

Üç Aylık Onay Süreci: Hazırlanan geçici projenin, en geç üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi amacıyla genel kurulda karar alınması zorunluluğu getirilmiştir.

Artış Oranı Sınırı (Yeniden Değerleme Oranı): Mevcut bir işletme projesi varken hazırlanan geçici projede öngörülen bedel artışları, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından (VUK mük. md. 298) fazla olamaz. Bu düzenleme ile aidat artışlarına yasal bir tavan getirilmiştir.

2. İşletme Projesinin Hazırlanmamasının Asıl Borca Etkisi

Yargıtay yerleşik içtihatları, işletme projesinin hazırlanmamış veya tebliğ edilmemiş olmasının kat malikini asıl borçtan kurtarmayacağını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.

Ödeme Yükümlülüğü: İşletme projesinin yokluğu veya usulüne uygun tebliğ edilmemesi, kat malikini KMK md. 20 uyarınca ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz. Ortak giderlere katılım, ana taşınmazın yönetimi için temel bir borçtur (Yargıtay 20. HD, 09.11.2017, 2017/8980 E. – 2017/9136  K.; Yargıtay 18. HD, 21.06.2012, 2012/6268 E. – 2012/7712  K.).

Sorumluluğun Kapsamı: Kat malikleri kurulunda karar alınmamış olsa dahi, kat malikleri ve bağımsız bölümden kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak yararlananlar ortak giderlerden sorumludur (Yargıtay 20. HD, 2017/8980 E.).

3. Tebligat Usulü ve Kesinleşme Süreci

İşletme projesinin hukuki sonuç doğurabilmesi ve kesinleşebilmesi için belirli usullere uyulması gerekmektedir:

Bildirim Yöntemi: Proje; kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmelidir (Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. HD, 02.11.2023, 2022/2664 E. – 2023/1853  K.).

İtiraz Süresi: Bildirimden itibaren 7 gün içinde projeye itiraz edilmezse proje kesinleşir (Yargıtay 18. HD, 05.03.2015, 2014/13740 E. – 2015/3393  K.).

Genel Kurul Kararı İstisnası: İşletme projesi doğrudan kat malikleri kurulunda görüşülüp kabul edilmişse, bu karar işletme projesi hükmündedir ve ayrıca tebliğine gerek yoktur (Yargıtay 12. HD, 28.06.2012, 2012/5966 E. – 2012/22987  K.; Hukuk Genel Kurulu, 02.03.2005, 2005/59 E. – 2005/130  K.).

Kiracıların Durumu: İşletme projesinin kiracıya tebliğ edilip edilmeyeceği hususunda öncelikle yönetim planındaki hükümlere bakılır. Yönetim planında hüküm yoksa KMK md. 37 uyarınca seçimlik hak kullanılır (Yargıtay 20. HD, 23.06.2020, 2019/6142 E. – 2020/2067  K.).

4. İcra Takibi ve Gecikme Tazminatı Bakımından Sonuçlar

İşletme projesinin usulüne uygunluğu, özellikle icra takibi ve fer’i alacaklar noktasında belirleyicidir:

İtirazın Kesin Kaldırılması (İİK md. 68): Kesinleşen işletme projeleri, İİK md. 68/1 uyarınca “itirazın kesin kaldırılmasına” esas teşkil eden belgelerden sayılır. Proje usulüne uygun tebliğ edilip kesinleşmezse bu imkandan yararlanılamaz (Yargıtay 12. HD, 12.12.2013, 2013/30802 E. – 2013/39753  K.).

Gecikme Tazminatı Şartı: %5 oranındaki gecikme tazminatının işletilebilmesi için kat malikinin aidatın belirlendiği toplantıya katılmış olması veya kararın/projenin kendisine usulüne uygun tebliğ edilmiş olması şarttır (Yargıtay 18. HD, 25.09.2014, 2014/13897 E. – 2014/13280  K.).

Tebligat Yokluğunda Faiz: İşletme projesinin tebliğ edilmediği durumlarda, gecikme faizi ancak ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihten itibaren başlatılabilir (Yargıtay 20. HD, 27.09.2017, 2017/4390 E. – 2017/6922  K.).

5. Özet Tablo: İşletme Projesinin Durumu ve Hukuki Sonuçları

Sonuç olarak; 2026 değişikliği ile yöneticilerin işletme projesi hazırlama süreci sıkı bir takvime bağlanmış ve fahiş aidat artışları yeniden değerleme oranı ile sınırlandırılmıştır. Projenin yokluğu ödeme yükümlülüğünü kaldırmasa da, yöneticinin icra takibi ve gecikme tazminatı talep etme yetkisini usuli açıdan kısıtlamaktadır. Mahkemelerce hüküm kurulabilmesi için işletme projesinin aslı, yönetim planı ve tebliğ belgelerinin dosyaya kazandırılması zorunludur (Yargıtay 20. HD, 04.10.2018, 2017/2129 E. – 2018/6342  K.).

Sık Sorulan Sorular

1. İşletme projesi hiç hazırlanmadıysa aidat ödemek zorunda mıyım?

Evet. İşletme projesinin hazırlanmamış olması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ancak bu durum gecikme tazminatı ve icra takibi bakımından yöneticinin bazı haklarını etkileyebilir.

2. 2026 düzenlemesiyle aidatlara sınırsız zam yapılabilir mi?

Hayır. 7579 sayılı Kanun ile mevcut işletme projesi bulunurken hazırlanacak geçici işletme projesindeki artışlar, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz. Böylece fahiş aidat artışlarına yasal sınır getirilmiştir.

3. İşletme projesi bana tebliğ edilmediyse gecikme tazminatı öder miyim?

Kural olarak hayır. İşletme projesi veya aidat kararı usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemiş ya da malik toplantıya katılmamışsa, %5 gecikme tazminatının uygulanabilmesi mümkün olmayabilir.

4. Genel kurulda kabul edilen aidat kararı ayrıca tebliğ edilmek zorunda mı?

Kat maliki toplantıya katılmış ve karar genel kurulda usulüne uygun şekilde alınmışsa, bu karar işletme projesi hükmünde kabul edilir ve ayrıca tebliğ yapılması gerekmez.

5. İşletme projesine kaç gün içinde itiraz edebilirim?

İşletme projesinin usulüne uygun olarak bildirilmesinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir. Bu süre içinde itiraz edilmezse işletme projesi kesinleşir ve hukuki sonuçlarını doğurmaya başlar.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

İşletme projesinin hukuki değeri; doğru hazırlanmasına, usulüne uygun tebliğine ve kesinleşmesine bağlıdır. Küçük bir tebligat hatası, %5 gecikme tazminatının ve itirazın kaldırılması yolunun kaybına; hatalı/likit olmayan hesaplama ise takibin iptaline yol açabilir. 2026 sonrası geçici proje takvimi ve yeniden değerleme oranı tavanı da titizlik gerektirir. Doğru belgelendirme ve temerrüt tarihinin isabetli saptanması, alacağın güvenli tahsilinin anahtarıdır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi hukuku, işletme projesi hazırlığı/tebliği, ödenmeyen aidatların icra yoluyla tahsili ve itirazın iptali/kaldırılması davalarında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze/Kocaeli hattındaki apartman ve site yönetimlerine destek vermektedir. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için: 2mhukuk.com

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullarında değerlendirilmelidir.

Kaynaklar ve Konuyla İlgili Makalelerimiz

Resmî kaynaklar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) · 7579 sayılı Kanun (22.05.2026 Resmî Gazete)

• Kiracının Aidat Ödememesi Durumunda Apartman Yönetimi Ne Yapabilir?
• Toplu Yapılarda Aidat Toplama Yetkisi Kime Aittir?
• Yönetim Planının Değiştirilmesi: Usul, Şartlar ve Uygulamadaki Sorunlar