عدم عمل فرامل مصعد غير مصان، أو نظام إطفاء حريق لا يعمل، أو تركيبات كهربائية غير مجددة… غالبًا ما تؤدي هذه الإهمالات إلى أضرار مادية ومعنوية جسيمة، وحتى إلى حوادث مميتة. فمن المسؤول إذن؟ مالك المبنى أم المدير أم شركة الصيانة؟ في هذا المقال؛ نتناول مسؤولية مالك المبنى المطلقة، ومسؤولية المدير بالوكالة، والتزامات سلامة المصاعد والحرائق، والنتائج التعويضية والجنائية الناجمة عن إهمال الصيانة، في ضوء السوابق القضائية الراسخة.

مالك المبنى/المنشأة مسؤول مسؤولية مطلقة عن الأضرار الناجمة عن القصور في صيانة المنشأة (المادة 69 من قانون الالتزامات التركي). ويكون مسؤولاً حتى لو لم يكن هناك خطأ منه، بمجرد إثبات العلاقة السببية.

في حالة القصور في الصيانة، يكون أصحاب حق الانتفاع والسكن مسؤولين بالتضامن مع المالك (المادة 69/2 من قانون الالتزامات التركي).

المدير ملزم باتخاذ الإجراءات اللازمة لصيانة العقار الرئيسي؛ وهو مسؤول تجاه مالكي الوحدات بصفته وكيلًا (المادتان 35 و 38 من قانون ملكية الوحدات). في حالة إهماله، يواجه مسؤولية تعويضية وجنائية.

صيانة شهرية + فحص دوري سنوي للمصعد إلزامي؛ ويُغلق المصعد ذو الملصق الأحمر عن الاستخدام. “عذر “الميزانية كانت غير كافية / مالكي الوحدات لم يدفعوا”” لا يرفع المسؤولية.

إيصالات الصيانة، وتقارير الفحص الدوري، وعقود الخدمة هي أهم أدوات الإثبات.

1. المسؤولية المطلقة لمالك المبنى (المادتان 69-70 من قانون الالتزامات التركي)

وفقًا للمادة 69 من قانون الالتزامات التركي، فإن مالك المبنى أو المنشأة ملزم بتعويض الأضرار الناجمة عن عيوب في بنائه أو عن قصور في صيانته. هذه حالة من حالات المسؤولية المطلقة: لا يمكن للمالك أن يتملص بالدفاع عن نفسه بقوله: “أنا لست مخطئًا، وقد أبديت العناية اللازمة”. وتندرج عناصر مثل المصعد والشرفة والدرج أيضًا ضمن نطاق “المنشأة”.

الشرط الوحيد لنشأة المسؤولية هو وجود علاقة سببية مناسبة (تلازم) بين الإهمال في الصيانة والضرر؛ ويقع عبء إثبات هذه العلاقة، كقاعدة عامة، على المتضرر. إذا كانت الحالات التي تقطع العلاقة السببية —مثل القوة القاهرة (زلزال، فيضان، إلخ)، أو الخطأ الجسيم للمتضرر، أو الخطأ الجسيم للغير— ذات كثافة كافية، يمكن للمالك أن يُعفى من المسؤولية.

يحدد مصدر الضرر المسؤول: في حالة عيوب البناء، يكون المالك مسؤولاً وحده كقاعدة عامة؛ أما في حالة الإهمال في الصيانة، فيكون أصحاب حق الانتفاع وحق السكن مسؤولين بالتضامن مع المالك. بالإضافة إلى ذلك، تمنح المادة 70 من قانون الالتزامات التركي الشخص الذي يواجه خطر الضرر من منشأة، سلطة مطالبة أصحاب الحقوق باتخاذ الإجراءات اللازمة (حق الوقاية).

دائرة القانون المدني الثالثة بمحكمة النقض، الملف رقم 2022/7075، القرار رقم 2022/8005، بتاريخ 19.10.2022 أكدت على أن أصحاب حق الانتفاع وحق السكن يكونون مسؤولين بالتضامن مع المالك عن الأضرار الناجمة عن قصور في صيانة المبنى، وذلك وفقًا للمادة 69/2 من قانون الالتزامات التركي.

2. مسؤولية المدير في ملكية الطوابق (الشقق) (المواد 20، 35، 38 من قانون ملكية الطوابق)

في المباني الخاضعة لملكية الطوابق، تعد أعمال الصيانة والإصلاح كلاً من مصروف مشترك وواجب إداري:

تدابير الصيانة (المادة 35/ب من قانون الملكية العقارية): المدير مسؤول عن اتخاذ التدابير اللازمة لحماية العقار الرئيسي وصيانته وإصلاحه. تعتبر صيانة المصاعد الشهرية والفحص الدوري السنوي من المهام الأساسية للمدير.

صفة الوكيل (المادة 38 من قانون الملكية العقارية): المدير مسؤول تجاه مالكي الوحدات السكنية كوكيل تماماً. إذا تسبب في إلحاق الضرر بالمجمع بسبب إهماله، يمكن الرجوع عليه بالتعويض المدفوع.

المصاريف المشتركة (المادة 20 من قانون الملكية العقارية): تكاليف صيانة وإصلاح المرافق المشتركة مثل المصاعد ونظام إطفاء الحريق هي مصاريف مشتركة لجميع مالكي الوحدات السكنية؛ يتم تقييم مسؤولية المالك عن الضرر الناجم عن المناطق المشتركة بالاشتراك مع المادة 69 من قانون الالتزامات التركي والمادة 20 من قانون الملكية العقارية.

المهم هو: لا يمكن للمدير التخلص من واجب الصيانة والمسؤولية الناشئة عنها بحجة “عدم رغبة مالكي الوحدات في الدفع” أو “عدم كفاية الميزانية”. يُتوقع منه اتخاذ التدابير اللازمة، وعقد اجتماع للمجلس لطلب المصروفات، ووقف الاستخدام في حال وجود خطر.

3. سلامة المصاعد والتزامات التشغيل

يأتي المصعد على رأس العناصر الفنية الأكثر خطورة من حيث إدارة المبنى. الالتزامات واضحة:

عقد صيانة مكتوب: يجب على المسؤول عن المبنى إبرام عقد صيانة مكتوب مع خدمة صيانة مصاعد معتمدة (المادة 14 من لائحة تشغيل وصيانة المصاعد).

صيانة شهرية: يجب توفير صيانة المصعد مرة واحدة شهريًا بواسطة خدمة معتمدة.

فحص دوري سنوي: يجب إجراء فحص دوري (فحص الملصق) مرة واحدة سنويًا بواسطة مؤسسة فحص من النوع A.

معنى ونتائج الملصقات الممنوحة نتيجة الفحص الدوري:

أخضر مناسب — قابل للاستخدام. أزرق/أصفر خفيف/معيب — يجب إصلاح النقص في غضون الفترة المحددة. أحمر غير آمن — يجب إيقاف الاستخدام فورًا (يمكن إغلاقه/ختمه).

تقع مسؤولية متابعة هذه العمليات على عاتق المسؤول عن المبنى. ترك المصعد الذي يحمل ملصقًا أحمر أو بدون شهادة مطابقة متاحًا للاستخدام يشكل خطرًا أمنيًا جسيمًا ومسؤولية قانونية وجزائية على مالكي المبنى والمدير. في المقابل، إذا كان المدير قد استوفى جميع الالتزامات القانونية وحصل على الملصق الأخضر وكانت الحالة لا يمكنه التنبؤ بالخطر فيها، فيمكن اعتباره غير مسؤول عن الحادث الذي وقع.

تقاسم المسؤولية: في حوادث المصاعد، غالبًا ما تكون المسؤولية تضامنية: يمكن تحميل المسؤولية معًا للإدارة التي أهملت متابعة الفحص/الصيانة، ولشركة الصيانة التي أجرت صيانة خاطئة/ناقصة أو لم تبلغ عن الجزء الذي يحتاج إلى تغيير. وجود عقد مع شركة الصيانة لا يعفي الإدارة وحدها من المسؤولية في جميع الحالات؛ العامل الحاسم هو العلاقة السببية وتوزيع الخطأ.

4. أنظمة السلامة من الحرائق

وفقًا للائحة حماية المباني من الحرائق، من الضروري الحفاظ على أنظمة اكتشاف الحرائق والإنذار والإطفاء جاهزة للعمل في جميع الأوقات. تقع مسؤولية إجراء الفحوصات الدورية والاختبارات والصيانة لهذه الأنظمة المنصوص عليها في المعايير ذات الصلة على عاتق مالك المبنى أو مديره. في المباني الخاضعة لملكية الطوابق، تقع مسؤولية السلامة من الحرائق مباشرة على عاتق مدير المبنى.

يُعتبر إهمال أنظمة مكافحة الحريق ضمن المسؤولية المطلقة للمالك بموجب المادة 69 من قانون الالتزامات التركي؛ ويترتب عليه التزامات تعويضية جسيمة بقدر ثبوت العلاقة السببية. في تطبيقات محكمة النقض، يؤدي عدم إبقاء أنظمة الإطفاء في حالة عمل إلى نشوء مسؤولية المالك؛ بينما لا يزيل خطأ المستأجر هذه المسؤولية بالكامل. من ناحية أخرى، حتى لو تم اختبار النظام بشكل دوري، قد تكون الشركة المزودة للخدمة مسؤولة في حال تصميمه الخاطئ/تعريفه غير الصحيح (على سبيل المثال، تركيبه بطريقة تؤدي إلى اكتشاف الحريق متأخراً).

5. التركيبات الكهربائية والصيانة الفنية الأخرى

تنطبق نفس المبادئ على التركيبات الكهربائية والميكانيكية. قد يُحمّل المالك الذي لم يجدد التركيبات الكهربائية المتهالكة مسؤولية الأضرار الناجمة؛ أما الإدارة التي أهملت الفحص الدوري السنوي للتركيبات، فقد تكون مسؤولة عن التعويض بنسبة خطئها (خطأ ثانوي). يتم التقييم هنا مرة أخرى بناءً على العلاقة السببية وتوزيع الخطأ.

6. الجانب الجنائي: الإصابة/القتل عن طريق الإهمال

إذا نتج عن إهمال الصيانة إصابة أو وفاة، يمكن رفع دعوى عامة ضد المسؤولين بموجب قانون العقوبات التركي بتهمة الإصابة عن طريق الإهمال أو القتل عن طريق الإهمال. في تطبيقات محكمة النقض، يمكن اعتبار المدير الذي لم يصلح العطل في الوقت المناسب ولم يمنع استخدام المصعد المعطّل “مخطئًا أصليًا”؛ ويمكن أن يُعتبر المشغل مخطئًا بدرجة كبيرة فيما يتعلق بالمعدات التي لم تُجرَ لها فحوصات دورية وتفتقر إلى معدات السلامة. لذلك، بالإضافة إلى مسؤولية التعويض، تثار أيضًا المسؤولية الجنائية الشخصية.

7. المسؤولية وتوزيع الخطأ (إطار عام)

ملاحظة: تُحدد نسب الخطأ في كل حالة ملموسة عن طريق فحص الخبراء؛ الجدول لأغراض إطار عام.

الوثائق الواجب الاحتفاظ بها لأغراض الإثبات:

عقد صيانة خطي مُبرم مع الخدمة المعتمدة.

إيصالات الصيانة الشهرية وسجلات الأعطال/الخدمة.

تقارير الفحص الدوري السنوية ووثائق الملصقات.

سجلات بلاغات الخطر/الأعطال والإجراءات المتخذة (مثل إيقاف الاستخدام، إلخ.).

هذه الوثائق ذات أهمية بالغة لإعفاء النفس من المسؤولية في نزاع محتمل أو لتحديد نسبة الخطأ لصالحك.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

من تقع عليه المسؤولية في حادث المصعد؟

أولاً، مالك المبنى/المجمع مسؤول مسؤولية مطلقة (بدون خطأ) وفقًا للمادة 69 من قانون الالتزامات التركي؛ إذا كان هناك خطأ/إهمال من المدير، فإن المدير يكون مسؤولاً شخصيًا أيضًا. وإذا كانت هناك صيانة خاطئة أو ناقصة، يمكن اعتبار شركة الصيانة مسؤولة بالتضامن. تُحدد المسؤولية بناءً على العلاقة السببية وتوزيع الخطأ.

هل يُعفى المدير من مسؤولية الصيانة بالقول “كانت الميزانية غير كافية”؟

لا. إن عدم دفع أصحاب الوحدات أو عدم كفاية الميزانية لا يلغي التزام المدير بالصيانة والأمان. المدير ملزم باتخاذ التدابير اللازمة، والمطالبة بالنفقات في المجلس، وإيقاف الاستخدام إذا كان هناك خطر.

هل توقيع عقد مع شركة صيانة يُعفي الإدارة من المسؤولية؟

لا يعفيها بمفرده. الإدارة ملزمة بمتابعة الفحوصات الدورية، وإغلاق المصعد المعطل/ذو الملصق الأحمر، وإصلاح الأعطال المبلغ عنها. حتى لو تم إبرام عقد، إذا تم إهمال هذه المتابعة، يمكن اعتبار الإدارة مخطئة.

ماذا يجب أن يُفعل بالمصعد الحاصل على ملصق أحمر؟

الملصق الأحمر يعني “غير آمن”؛ يجب إيقاف استخدام المصعد فورًا، وإجراء التعديلات اللازمة، وإيقافه عن الخدمة حتى يتم الحصول على شهادة المطابقة (الملصق الأخضر). بخلاف ذلك، تكون الإدارة والمالك مسؤولين عن الأضرار الناجمة.

هل يؤدي إهمال الصيانة إلى مسؤولية جنائية؟

نعم. إذا حدثت إصابة أو وفاة نتيجة إهمال الصيانة، يمكن رفع دعوى عامة ضد المسؤولين بموجب قانون العقوبات التركي (TCK) بتهمة الإصابة غير العمد أو القتل غير العمد؛ وهذه مسؤولية منفصلة وإضافية عن مسؤولية التعويض.

المصادر ومقالاتنا ذات الصلة بالموضوع

مصدر رسمي:قانون ملكية الشقق رقم 634 (mevzuat.gov.tr)

الطرق القانونية التي يجب اتباعها لتغيير مدير المجمع وتعيين مدير جديد

ماذا يمكن لإدارة المبنى أن تفعل في حال عدم دفع المستأجر الرسوم؟

• من يملك سلطة تحصيل الرسوم في المجمعات السكنية؟

لماذا يعتبر دعم المحامي الخبير ضرورياً؟

تستند دعاوى إهمال الصيانة والإصلاح إلى المسؤولية المطلقة (م. 69 من قانون الالتزامات التركي)، ومسؤولية الوكيل للمدير (م. 38 من قانون ملكية الشقق)، والمسؤولية التضامنية، وتأسيس الرابط السببي بشكل صحيح. من الأهمية بمكان بالنسبة للمتضررين توجيه التعويض إلى الجهة الصحيحة؛ وبالنسبة للإدارة/المالك، إثبات عدم وجود خطأ أو نسبة الخطأ بوثائق الصيانة. وعند الأخذ في الاعتبار البعد الجنائي أيضًا، فإن إدارة العملية بشكل صحيح منذ البداية تمنع فقدان الحقوق.

مكتب 2M للمحاماة، يقدم الدعم لسكان الشقق والمجمعات السكنية، والمتضررين، والإدارات على خطوط توزلا، بنديك، كارتال، مالتبه، وجبزة/كوجالي في مجالات قانون ملكية الطوابق وإدارة المجمعات السكنية، ودعاوى التعويض الناشئة عن حوادث المصاعد/الحرائق/المنشآت، ومسؤولية المدير. لتقييم حالتكم الخاصة: 2mhukuk.com

هذه المقالة لأغراض معلومات عامة؛ لا تعتبر استشارة قانونية أو خدمة محاماة. يجب تقييم كل نزاع وفقًا لظروفه الخاصة.