Les freins d’un ascenseur non entretenu qui lâchent, un système d’extinction d’incendie défectueux ou une installation électrique non rénovée… Ces négligences entraînent souvent de lourds dommages matériels et moraux, voire des accidents mortels. Mais qui est responsable ? Le propriétaire de l’immeuble, le syndic, ou la société de maintenance ? Dans cet article, nous abordons la responsabilité sans faute du propriétaire de l’immeuble, la responsabilité de représentation du syndic, les obligations en matière de sécurité des ascenseurs et incendies, ainsi que les conséquences indemnitaires et pénales résultant des négligences d’entretien, à la lumière de la jurisprudence établie.
Le propriétaire de l’immeuble/structure est responsable sans faute des dommages résultant des lacunes dans l’entretien de la structure (article 69 du Code des obligations turc). Il est responsable même sans faute de sa part, une fois le lien de causalité établi.
En cas de défaut d’entretien, les titulaires du droit d’usufruit et d’habitation sont également solidairement responsables avec le propriétaire (article 69/2 du Code des obligations turc).
Le syndic est tenu de prendre les mesures nécessaires à l’entretien de l’immeuble principal ; il est responsable envers les copropriétaires comme un mandataire (articles 35, 38 de la loi sur la copropriété). En cas de négligence, il encourt une responsabilité civile et pénale.
Un entretien mensuel + un contrôle périodique annuel sont obligatoires pour les ascenseurs ; un ascenseur avec une étiquette rouge est mis hors service. L’excuse « Le budget était insuffisant / les copropriétaires n’ont pas payé » n’exonère pas de la responsabilité.
Les fiches d’entretien, les rapports de contrôle périodique et les contrats de service sont les moyens de preuve les plus critiques.
1. Responsabilité sans faute du propriétaire de l’immeuble (articles 69-70 du Code des obligations turc)
Selon l’article 69 du Code des Obligations turc, le propriétaire d’un bâtiment ou d’une construction est tenu de réparer les dommages résultant de défauts de construction ou de lacunes dans l’entretien. Il s’agit d’une responsabilité sans faute : le propriétaire ne peut pas se dégager de sa responsabilité en se défendant par « Je ne suis pas en faute, j’ai fait preuve de la diligence requise ». Des éléments tels que les ascenseurs, balcons et escaliers sont également considérés comme des « constructions ».
La seule condition pour que la responsabilité soit engagée est l’existence d’un lien de causalité approprié entre le défaut d’entretien et le dommage ; la charge de la preuve de ce lien incombe en principe à la partie lésée. Si les circonstances qui rompent le lien de causalité — une force majeure (tremblement de terre, inondation, etc.), la faute grave de la victime ou la faute grave d’un tiers — sont d’une intensité suffisante, le propriétaire peut être exonéré de sa responsabilité.
L’origine du dommage détermine le responsable : en cas de défaut de construction, le propriétaire est généralement seul responsable ; en cas de manque d’entretien, les titulaires du droit d’usufruit et du droit d’habitation sont solidairement responsables avec le propriétaire. En outre, l’article 70 du Code des Obligations turc confère à toute personne menacée par un dommage provenant d’une construction le droit d’exiger des titulaires de droits que les mesures nécessaires soient prises (droit de prévention).
La 3e Chambre civile de la Cour de Cassation, Dossier n° 2022/7075, Décision n° 2022/8005, Date du 19.10.2022, a souligné qu’en vertu de l’article 69/2 du Code des Obligations turc, les titulaires de droits d’usufruit et d’habitation sont également solidairement responsables avec le propriétaire des dommages résultant des défauts d’entretien du bâtiment.
2. Responsabilité du Syndic en Copropriété (KMK art. 20, 35, 38)
Dans les bâtiments soumis au régime de la copropriété, l’entretien et la réparation sont à la fois une dépense commune et une tâche de gestion :
Mesures d’entretien (Article 35/b de la Loi sur la Copropriété): Le gérant est tenu de prendre les mesures nécessaires pour la protection, l’entretien et la réparation de l’immeuble principal. L’entretien mensuel et le contrôle périodique annuel des ascenseurs sont la tâche principale du gérant.
Qualité de mandataire (Article 38 de la Loi sur la Copropriété): Le gérant est responsable envers les copropriétaires comme un mandataire. S’il cause un préjudice au site par sa négligence fautive, l’indemnisation versée peut lui être récupérée.
Dépenses communes (Article 20 de la Loi sur la Copropriété): Les frais d’entretien et de réparation des installations communes telles que les ascenseurs et les systèmes d’incendie sont des dépenses communes à tous les copropriétaires; la responsabilité du propriétaire en cas de dommage survenant dans une zone commune est évaluée conjointement avec l’article 69 du Code des Obligations Turc et l’article 20 de la Loi sur la Copropriété.
Ce qui est important est le suivant : Le gérant ne peut pas se soustraire à l’obligation d’entretien et à la responsabilité qui en découle sous prétexte que « les copropriétaires n’ont pas voulu payer » ou que « le budget était insuffisant ». Il est attendu qu’il prenne les mesures nécessaires, qu’il réunisse le conseil pour demander les dépenses et qu’il suspende l’utilisation s’il y a un danger.
3. Sécurité des ascenseurs et obligations d’exploitation
L’ascenseur est l’un des éléments techniques les plus risqués en matière de gestion de bâtiment. Les obligations sont claires :
Contrat d’entretien écrit: Le responsable du bâtiment est tenu de signer un contrat d’entretien écrit avec un service d’entretien d’ascenseurs agréé (Article 14 du Règlement sur l’exploitation et l’entretien des ascenseurs).
Entretien mensuel: L’ascenseur doit être entretenu une fois par mois par un service agréé.
Contrôle périodique annuel: Un contrôle périodique (inspection par étiquette) doit être effectué une fois par an par un organisme d’inspection de type A.
Signification et résultats des étiquettes attribuées à l’issue du contrôle périodique :
Vert Conforme — utilisable. BleuJaune Légèrement/défectueux — les lacunes doivent être corrigées dans le délai spécifié. Rouge Dangereux — l’utilisation est immédiatement arrêtée (peut être scellé).
Le suivi de ces processus relève de la responsabilité du responsable du bâtiment. Laisser un ascenseur avec une étiquette rouge ou sans certificat de conformité accessible à l’utilisation constitue un risque de sécurité sérieux et entraîne une responsabilité juridique et pénale pour les propriétaires et le gestionnaire du bâtiment. En revanche, si le gestionnaire a rempli toutes ses obligations légales, obtenu une étiquette verte et qu’il s’agit d’une situation où il ne pouvait pas prévoir le danger, il peut être considéré comme sans faute en cas d’accident.
Partage des responsabilités : Dans les accidents d’ascenseur, la responsabilité est souvent solidaire : La direction qui a négligé le suivi de l’inspection/maintenance et l’entreprise de maintenance qui a effectué une maintenance défectueuse/incomplète ou n’a pas signalé une pièce à remplacer peuvent être tenues conjointement responsables. Le fait qu’un contrat ait été signé avec l’entreprise de maintenance ne décharge pas la direction de sa responsabilité dans tous les cas ; le facteur déterminant est le lien de causalité et la répartition des fautes.
4. Systèmes de Sécurité Incendie
Conformément au Règlement sur la protection des bâtiments contre l’incendie, il est essentiel de maintenir les systèmes de détection, d’alarme et d’extinction d’incendie en état de fonctionnement permanent. Il incombe au propriétaire ou au gestionnaire du bâtiment de faire effectuer les contrôles périodiques, les tests et l’entretien de ces systèmes, tels que prévus par les normes pertinentes. Dans les bâtiments soumis au régime de la copropriété, la responsabilité de la sécurité incendie est directement imputée au gestionnaire du bâtiment.
Le manque d’entretien des systèmes d’incendie est considéré comme relevant de la responsabilité objective du propriétaire en vertu de l’article 69 du Code des obligations turc (TBK) ; dans la mesure où un lien de causalité est établi, cela entraîne de lourdes obligations d’indemnisation. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le fait de ne pas maintenir les systèmes d’extinction en état de fonctionnement engage la responsabilité du propriétaire ; et la faute du locataire n’exonère pas entièrement cette responsabilité. D’autre part, même si le système est testé périodiquement, l’entreprise prestataire de services peut être tenue responsable en cas de conception défectueuse/mauvaise configuration (par exemple, s’il est installé de manière à détecter l’incendie tardivement).
5. Installations Électriques et Autres Entretiens Techniques
Les mêmes principes s’appliquent aux installations électriques et mécaniques. Le propriétaire qui ne renouvelle pas une installation électrique vétuste peut être tenu responsable des dommages qui en résultent ; la direction qui néglige le contrôle périodique annuel de l’installation peut être tenue responsable de l’indemnisation à proportion de sa faute (faute secondaire). L’évaluation ici est toujours basée sur le lien de causalité et la répartition des fautes.
6. Aspect Pénal : Lésions Corporelles/Homicide par Négligence
En cas de blessure ou de décès résultant d’une négligence d’entretien, une action publique peut être engagée contre les responsables pour lésions corporelles par négligence ou homicide par négligence en vertu du Code pénal turc (TCK). Dans la jurisprudence de la Cour de cassation, le gestionnaire qui ne répare pas un dysfonctionnement à temps et n’empêche pas l’utilisation d’un ascenseur défectueux peut être considéré comme ayant une « faute principale » ; et l’exploitant peut être jugé gravement fautif concernant les équipements dont les contrôles périodiques n’ont pas été effectués et qui manquent d’équipements de sécurité. Par conséquent, outre la responsabilité civile, une responsabilité pénale personnelle peut également être engagée.
7. Répartition de la Responsabilité et de la Faute (Cadre Général)
| Partie Responsable | Type de Négligence | Conséquence Juridique / Situation de Faute |
|---|---|---|
| Propriétaire du bâtiment | Manque d’entretien de la structure/annexe (ascenseur, système d’incendie, etc.) | Responsabilité sans faute (article 69 du Code des Obligations Turc) ; indemnisation en cas de lien de causalité |
| Gestionnaire de l’immeuble/site | Absence de contrôle/entretien périodique, non-arrêt de l’ascenseur défectueux | Faute principale ; indemnisation + responsabilité pénale |
| Entreprise de maintenance | Maintenance défectueuse/incomplète, non-signalement d’une pièce à remplacer | Faute principale/solidaire ; responsabilité contractuelle et délictuelle |
| Direction (panne signalée) | Ne pas remédier à la panne signalée dans un délai raisonnable | Responsabilité (partielle) proportionnelle à la faute |
| Titulaire d’un droit d’usufruit/d’habitation | Contribution au manque d’entretien | Responsabilité solidaire avec le propriétaire (article 69/2 du Code des Obligations Turc) |
Note : Les taux de faute sont déterminés par une expertise dans chaque cas concret ; le tableau est fourni à titre indicatif.
Éléments à fournir pour la preuve :
Contrat de maintenance écrit conclu avec un service agréé.
Fiches de maintenance mensuelles et enregistrements de pannes/services.
Rapports de contrôle périodique annuels et documents d’étiquetage.
Notification de danger/panne et enregistrements des mesures prises (arrêt de l’utilisation, etc.).
Ces documents sont d’une importance capitale pour s’exonérer de toute responsabilité ou pour déterminer en sa faveur le taux de faute en cas de litige potentiel.
Foire Aux Questions (FAQ)
Qui est responsable en cas d’accident d’ascenseur ?
Tout d’abord, le propriétaire du bâtiment/site est strictement responsable conformément à l’article 69 du Code des Obligations Turc (TBK) ; si le gestionnaire a commis une faute/négligence, il est également personnellement responsable. S’il y a une maintenance défectueuse ou incomplète, l’entreprise de maintenance peut également être tenue solidairement responsable. La responsabilité est déterminée en fonction du lien de causalité et de la répartition des fautes.
Le gestionnaire peut-il échapper à sa responsabilité d’entretien en prétextant que « le budget était insuffisant » ?
Non. Le non-paiement par les copropriétaires ou l’insuffisance budgétaire ne dégage pas le gestionnaire de ses obligations d’entretien et de sécurité. Le gestionnaire est tenu de prendre les mesures nécessaires, de demander les dépenses au conseil et d’arrêter l’utilisation s’il y a un danger.
La signature d’un contrat avec une entreprise de maintenance dégage-t-elle la direction de toute responsabilité ?
Cela ne suffit pas à l’exonérer. La direction est tenue de suivre les contrôles périodiques, de fermer les ascenseurs défectueux/étiquetés rouges et de faire réparer les pannes signalées. Même si un contrat a été signé, la direction peut être jugée fautive si ce suivi est négligé.
Que doit-on faire avec un ascenseur ayant reçu une étiquette rouge ?
Une étiquette rouge signifie « dangereux » ; l’utilisation de l’ascenseur doit être immédiatement arrêtée, et il doit être mis hors service jusqu’à ce que la révision nécessaire soit effectuée et que la conformité (étiquette verte) soit obtenue. Dans le cas contraire, la direction et le propriétaire seront responsables de tout dommage en résultant.
La négligence en matière d’entretien entraîne-t-elle une responsabilité pénale ?
Oui. Si des blessures ou un décès surviennent à la suite d’une négligence d’entretien, une action publique peut être engagée contre les responsables pour les délits de blessures involontaires ou d’homicide involontaire en vertu du Code pénal turc (TCK) ; il s’agit d’une responsabilité distincte et supplémentaire à la responsabilité civile.
Sources et nos articles connexes
Source officielle :Loi n° 634 sur la propriété par étages (mevzuat.gov.tr)
Que peut faire la direction de l’immeuble si le locataire ne paie pas les charges ?
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Les litiges concernant la négligence en matière d’entretien et de réparation reposent sur la responsabilité sans faute (art. 69 du CO), la responsabilité du mandataire du syndic (art. 38 de la LPCM), la responsabilité solidaire et l’établissement correct du lien de causalité. Pour les personnes lésées, il est crucial que l’indemnisation soit adressée au bon destinataire ; pour la direction/le propriétaire, il est essentiel de prouver l’absence de faute ou le degré de faute au moyen de documents d’entretien. Compte tenu également de l’aspect pénal, une gestion correcte du processus dès le début prévient la perte de droits.
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Cet écrit est à titre d’information générale ; il ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. Chaque litige doit être évalué selon ses propres conditions spécifiques.
