Неисправность тормозов лифта, который не обслуживался, неработающая система пожаротушения или не обновившаяся электропроводка… Эти упущения часто приводят к серьезному материальному и моральному ущербу, а иногда даже к несчастным случаям со смертельным исходом. Так кто же несет ответственность? Владелец здания, управляющий или обслуживающая компания? В этой статье мы рассматриваем абсолютную ответственность владельца здания, ответственность управляющего по доверенности, обязательства по безопасности лифтов и пожарной безопасности, а также компенсационные и уголовные последствия, возникающие из-за несоблюдения правил обслуживания, в свете устоявшейся судебной практики.

Владелец здания/сооружения несет абсолютную ответственность за ущерб, возникший из-за недостатков в обслуживании сооружения (ТБО ст. 69). Он несет ответственность, даже если нет его вины, но установлена причинно-следственная связь.

В случае недостатков в обслуживании, наряду с владельцем, обладатели права пользования и проживания также несут солидарную ответственность (ТБО ст. 69/2).

Управляющий обязан принимать необходимые меры по обслуживанию основного недвижимого имущества; он несет ответственность перед собственниками квартир как доверенное лицо (ЗСКС ст. 35, 38). В случае небрежности он сталкивается с компенсационной и уголовной ответственностью.

Для лифтов обязательны ежемесячное обслуживание + ежегодный периодический контроль; лифт с красной этикеткой выводится из эксплуатации. «Бюджет был недостаточным / собственники квартир не заплатили» оправдание не снимает ответственности.

Квитанции об обслуживании, отчеты о периодических проверках и договоры на обслуживание являются наиболее важными доказательствами.

1. Абсолютная ответственность владельца здания (ТБО ст. 69-70)

В соответствии со статьей 69 Турецкого обязательственного кодекса, владелец здания или сооружения обязан возмещать ущерб, возникший в результате дефектов при строительстве или недостатков в обслуживании. Это случай строгой ответственности: владелец не может освободиться от ответственности, ссылаясь на то, что «я не виновен, я проявил необходимую осмотрительность». Такие элементы, как лифт, балкон, лестница, также подпадают под определение «сооружения».

Единственное условие для возникновения ответственности — наличие надлежащей причинно-следственной связи между недостатком в обслуживании и ущербом; бремя доказывания этой связи, как правило, лежит на потерпевшем. Владелец может быть освобожден от ответственности, если обстоятельства, прерывающие причинно-следственную связь — форс-мажор (землетрясение, наводнение и т.п.), грубая вина потерпевшего или грубая вина третьего лица — достаточно интенсивны.

Источник ущерба определяет ответственное лицо: при дефектах строительства, как правило, владелец несет единоличную ответственность; при недостатках в обслуживании, наряду с владельцем, солидарную ответственность несут также держатели прав узуфрукта и проживания. Кроме того, статья 70 ТЗК наделяет лицо, сталкивающееся с угрозой ущерба от сооружения, правом требовать от правообладателей принятия необходимых мер (право на предотвращение).

3-я Гражданская палата Верховного суда в своем решении № 2022/7075, Реш. № 2022/8005 от 19.10.2022 подчеркнула, что в соответствии со статьей 69/2 ТЗК держатели прав узуфрукта и проживания также несут солидарную ответственность с владельцем за ущерб, возникший из-за недостатков в обслуживании здания.

2. Ответственность управляющего в кондоминиуме (ст. 20, 35, 38 Закона о кондоминиумах)

Техническое обслуживание и ремонт в сооружениях, подпадающих под кондоминиум, являются как общими расходами, так и управленческой обязанностью:

Меры по техническому обслуживанию (ЗСЖП ст. 35/б): Управляющий обязан принимать необходимые меры для защиты, технического обслуживания и ремонта главного недвижимого имущества. Ежемесячное техническое обслуживание и ежегодный периодический контроль лифтов являются основной обязанностью управляющего.

Статус представителя (ЗСЖП ст. 38): Управляющий несет ответственность перед собственниками квартир как представитель. Если он причинит ущерб комплексу по своей виновной небрежности, выплаченная компенсация может быть взыскана с него в порядке регресса.

Общие расходы (ЗСЖП ст. 20): Расходы на техническое обслуживание и ремонт общих объектов, таких как лифт, система пожаротушения, являются общими расходами всех собственников квартир; ответственность собственника за ущерб, возникший на общей территории, оценивается совместно в соответствии со ст. 69 ЗТО и ст. 20 ЗСЖП.

Важно следующее: Управляющий не может быть освобожден от обязанности по техническому обслуживанию и возникшей ответственности по причине «собственники квартир не захотели платить» или «бюджет был недостаточным». От него ожидается принятие необходимых мер, для этого он должен созвать собрание, запросить расходы и остановить использование, если существует опасность.

3. Безопасность и эксплуатационные обязанности лифта

Лифт является одним из технических элементов с самым высоким риском с точки зрения управления зданием. Обязанности ясны:

Письменный договор на техническое обслуживание: Ответственное лицо здания обязано заключить письменный договор на техническое обслуживание с уполномоченной сервисной службой по обслуживанию лифтов (Положение об эксплуатации и техническом обслуживании лифтов, ст. 14).

Ежемесячное техническое обслуживание: Техническое обслуживание лифта должно осуществляться уполномоченной сервисной службой один раз в месяц.

Ежегодный периодический контроль: Один раз в год необходимо проводить периодический контроль (проверку этикетки) в Инспекционной организации типа А.

Значение и результаты этикеток, выдаваемых по результатам периодического контроля:

Зеленый Подходит — можно использовать. Синий/Желтый Незначительные/дефектные — недостатки должны быть устранены в указанный срок. Красный Небезопасно — использование немедленно прекращается (может быть опечатано).

Контроль за этими процессами является обязанностью ответственного за здание. Оставление в эксплуатации лифта с красной этикеткой или без сертификата соответствия создает серьезный риск безопасности и влечет за собой юридическую и уголовную ответственность для владельцев здания и управляющего. В то же время, если управляющий выполнил все юридические обязательства, получил зеленую этикетку и ситуация была такой, что он не мог предвидеть опасность, то в случае происшествия он может быть признан невиновным.

Распределение ответственности: В случаях аварий лифтов ответственность часто является солидарной: управляющая компания, пренебрегшая контролем/мониторингом технического обслуживания, и обслуживающая компания, выполнившая некачественное/неполное обслуживание или не сообщившая о необходимости замены детали, могут быть привлечены к ответственности совместно. Наличие договора с обслуживающей компанией не освобождает управляющую компанию от ответственности в каждом случае; решающими факторами являются причинно-следственная связь и распределение вины.

4. Системы пожарной безопасности

В соответствии с Положением о защите зданий от пожаров, системы обнаружения, оповещения и тушения пожаров должны быть постоянно в рабочем состоянии. Проведение периодических проверок, испытаний и технического обслуживания этих систем, предусмотренных соответствующими стандартами, является обязанностью владельца или управляющего зданием. В зданиях, подпадающих под режим долевой собственности, ответственность за пожарную безопасность возлагается непосредственно на управляющего зданием.

Необслуживание систем пожаротушения рассматривается в рамках объективной (безвиновной) ответственности собственника согласно статье 69 ГК ТР; в той мере, в какой установлена причинно-следственная связь, это влечет за собой серьезные обязательства по возмещению ущерба. В практике Верховного суда Турции, не поддержание систем пожаротушения в рабочем состоянии влечет ответственность собственника, а вина арендатора не устраняет эту ответственность полностью. С другой стороны, даже если система периодически тестируется, в случае неправильного проектирования/ошибочной конфигурации (например, установка таким образом, что пожар обнаруживается поздно) фирма-поставщик услуг может нести ответственность.

5. Электропроводка и другое техническое обслуживание

Те же принципы применимы к электрическим и механическим установкам. Собственник, не обновивший устаревшую электропроводку, может быть привлечен к ответственности за причиненный ущерб; а руководство, пренебрегшее ежегодным периодическим контролем оборудования, может нести ответственность за ущерб в пределах своей вины (второстепенная вина). Оценка в данном случае также проводится на основе причинно-следственной связи и распределения вины.

6. Уголовный аспект: Причинение телесных повреждений/Убийство по неосторожности

Если в результате пренебрежения обслуживанием произойдет травма или смерть, в отношении ответственных лиц может быть возбуждено уголовное дело по обвинению в причинении телесных повреждений по неосторожности или убийстве по неосторожности в соответствии с УК. В практике Верховного суда Турции, управляющий, который не устранил неисправность вовремя и не препятствовал использованию неисправного лифта, может быть признан «основным виновным»; а оператор может быть признан имеющим серьезную вину в отношении оборудования, которое не прошло периодический контроль и имеет неполное защитное оснащение. В связи с этим, помимо ответственности за возмещение ущерба, возникает также личная уголовная ответственность.

7. Распределение ответственности и вины (общие положения)

Примечание: Степень вины определяется экспертным заключением в каждом конкретном случае; таблица носит общий ориентировочный характер.

Что необходимо иметь для доказательства:

Заключенный с авторизованным сервисным центром письменный договор на обслуживание.

Ежемесячные квитанции об обслуживании и записи о неисправностях/сервисе.

Ежегодные отчеты о периодическом контроле и документы с этикетками.

Уведомления об опасности/неисправности и записи о принятых мерах (прекращение использования и т.д.).

Эти документы имеют критическое значение для избежания ответственности или установления процента вины в свою пользу в случае возможного спора.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Кто несет ответственность в случае аварии лифта?

Прежде всего, владелец здания/комплекса несет строгую ответственность согласно ст. 69 ТКБ; если есть вина/халатность управляющего, то управляющий также несет личную ответственность. В случае ненадлежащего или неполного обслуживания обслуживающая компания также может быть привлечена к солидарной ответственности. Ответственность определяется в зависимости от причинно-следственной связи и распределения вины.

Освобождается ли управляющий от ответственности за обслуживание, говоря: «Бюджет был недостаточным»?

Нет. Неуплата собственниками квартир или недостаточность бюджета не отменяет обязанностей управляющего по обслуживанию и обеспечению безопасности. Управляющий обязан принять необходимые меры, запросить расходы на заседании и в случае опасности прекратить использование.

Освобождает ли заключение договора с обслуживающей компанией руководство от ответственности?

Само по себе не освобождает. Руководство обязано следить за периодическими проверками, отключать неисправный лифт/лифт с красной этикеткой и устранять заявленные неисправности. Даже если договор заключен, если это отслеживание игнорируется, руководство может быть признано виновным.

Что делать с лифтом, получившим красную этикетку?

Красная этикетка означает «небезопасный»; использование лифта должно быть немедленно прекращено, и до получения соответствия (зеленой этикетки) он должен быть выведен из эксплуатации. В противном случае за возникший ущерб руководство и владелец несут ответственность.

Влечет ли халатность в обслуживании уголовную ответственность?

Да. Если в результате небрежного обслуживания произойдет травма или смерть, то против ответственных лиц может быть возбуждено публичное дело по обвинению в причинении вреда здоровью по неосторожности или убийстве по неосторожности в рамках Уголовного кодекса Турции (TCK); это отдельная и дополнительная ответственность, помимо ответственности по возмещению ущерба.

Источники и наши статьи по теме

Официальный источник:Закон о кондоминиуме № 634 (mevzuat.gov.tr)

Юридические способы для смены управляющего жилого комплекса и назначения нового управляющего

Что может сделать управление домом или собственники квартир, если арендатор не платит айдат?

• Кому принадлежит право сбора айдата в жилых комплексах?

Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Дела о небрежности в обслуживании и ремонте основаны на безусловной ответственности (ст. 69 Обязательственного кодекса Турции), ответственности управляющего по представительству (ст. 38 Закона о кондоминиуме), солидарной ответственности и правильном установлении причинно-следственной связи. Для пострадавших крайне важно направить иск о компенсации правильному ответчику; а для управления/собственника — представить доказательства отсутствия вины или степени вины с помощью документов об обслуживании. Учитывая также уголовно-правовой аспект, правильное управление процессом с самого начала предотвращает потерю прав.

Адвокатское бюро 2M Hukuk оказывает поддержку жильцам многоквартирных домов и комплексов, пострадавшим лицам и управляющим компаниям в районах Тузла, Пендик, Картал, Мальтепе и Гебзе/Коджаэли по вопросам права долевой собственности и управления жилыми комплексами, искам о возмещении ущерба, возникшего в результате аварий, связанных с лифтами/пожарами/инженерными системами, и ответственности управляющих. Для оценки вашей конкретной ситуации: 2mhukuk.com

Эта статья носит общий информационный характер; она не является юридической консультацией или адвокатской услугой. Каждый спор должен оцениваться исходя из его уникальных условий.