1. Bina Malikinin Kusursuz Sorumluluğu (TBK m. 69-70):

Düzenleme: Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi uyarınca, bir binanın veya yapı eserinin maliki, binanın “bakımındaki eksikliklerden” doğan zararları gidermekle yükümlüdür. Bu sorumluluk kusursuz sorumluluk halidir; yani malik, bakım eksikliğinin oluşmasında kişisel bir kusuru olmasa dahi zarardan sorumlu tutulur.

Önleme Hakkı: TBK m. 70, bir yapıdan zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişiye, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteme yetkisi tanır.

2. Kat Mülkiyetinde Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları (KMK m. 35, 38):

Genel Bakım: KMK m. 35/b uyarınca yönetici, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almakla yükümlüdür.

Asansör Sorumluluğu: KMK m. 35/l bendi (Ek: 2015), asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakımların ve yıllık kontrollerin teknik düzenlemelere uygun yaptırılmasını yöneticinin asli görevi olarak tanımlar.

Vekil Sıfatı: Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m. 38). İhmali durumunda kat maliklerine karşı rücu ilişkisi doğabilir.

3. Asansör Güvenliği ve İşletme Yükümlülükleri:

Bakım Sözleşmesi: Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m. 14 uyarınca bina sorumlusu, yetkili bir servis ile yazılı bakım sözleşmesi imzalamak zorundadır.

Güvenlik Etiketleri: Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği uyarınca yapılan denetimlerde; kırmızı etiket (güvensiz) alan asansörlerin kullanımı derhal durdurulmalı, mavi/sarı etiketli asansörlerdeki eksiklikler belirtilen sürelerde giderilmelidir. Bu süreçlerin takibi bina sorumlusunun yükümlülüğündedir.

4. Yangın Güvenlik Sistemleri (Yangın Yönetmeliği m. 84, 124, 125):

Süreklilik Esası: Yangın algılama, uyarı ve söndürme sistemlerinin her an çalışır durumda tutulması zorunludur.

Periyodik Testler: Bu sistemlerin ilgili standartlarda belirtilen periyodik kontrol, test ve bakımları bina sahibi veya yöneticisi tarafından yaptırılır (Md. 84).

Sorumluluk Paylaşımı: Kat mülkiyetine tabi binalarda yangın güvenliği sorumluluğu doğrudan bina yöneticisine aittir (Md. 125).

5. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar:

İlliyet Bağı: Yargıtay uygulamalarında, bakım ihmali ile zarar arasında illiyet bağı kurulduğunda (örneğin asansörün fren sisteminin bakımsızlık nedeniyle tutmaması), malik ve yöneticinin sorumluluğu ağırlaşmaktadır.

Cezai Sorumluluk: Bakım ihmali neticesinde yaralanma veya ölüm meydana gelmesi durumunda, sorumlu kişiler hakkında TCK kapsamında “taksirle öldürme/yaralama” suçlarından kamu davası açılabilmektedir.

Denetim Kayıtları: Bakım fişlerinin, periyodik kontrol raporlarının ve servis sözleşmelerinin düzenli tutulması, olası bir uyuşmazlıkta sorumluluktan kurtulmak veya kusur oranını belirlemek açısından kritik ispat aracıdır.

1. Mevzuat Çerçevesi ve Hukuki Dayanaklar

Bakım ve onarım ihmallerine ilişkin hukuki sorumluluk, Türk Borçlar Kanunu (TBK), Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili teknik yönetmelikler çerçevesinde şekillenmektedir:

Bina Malikinin Kusursuz Sorumluluğu (TBK m. 69-70): Bina maliki, yapının bakımındaki eksikliklerden doğan zararları gidermekle yükümlüdür. Bu, kusursuz bir sorumluluk halidir. Zarar tehlikesiyle karşılaşanlar, önlem alınmasını hak sahiplerinden talep edebilir (TBK m. 70).

Kat Mülkiyetinde Yöneticinin Sorumluluğu (KMK m. 35, 38): Yönetici, anagayrimenkulün bakımı ve korunması için gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür. Özellikle asansörlerin aylık bakımları ve yıllık kontrollerinin yaptırılması yöneticinin asli görevidir (KMK m. 35/l). Yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur.

Asansör Güvenliği: Bina sorumlusu, yetkili bir servis ile yazılı bakım sözleşmesi imzalamak zorundadır. Kırmızı etiketli (güvensiz) asansörlerin kullanımı durdurulmalı, mavi/sarı etiketli olanlardaki eksiklikler süresinde giderilmelidir.

Yangın Güvenlik Sistemleri: Yangın algılama, uyarı ve söndürme sistemlerinin her an çalışır durumda tutulması ve periyodik testlerinin yapılması bina sahibi veya yöneticisinin sorumluluğundadır (Yangın Yönetmeliği m. 84, 124, 125).

2. Asansör Bakım ve Onarım İhmallerine İlişkin Yargı Analizi

Yargı kararları, asansörlerin bakım ve kontrol yükümlülüğünün hem bina yönetimi hem de bakım firması üzerinde paylaştırıldığını, ancak denetim eksikliğinin doğrudan yöneticiyi sorumlu kıldığını göstermektedir.

Bina Sorumlusunun Yükümlülüğü: Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi (2021/695 E., 2022/947  K., 05.10.2022) kararında, bina sorumlusunun asansörün ayda bir kez bakımını ve yılda bir kez periyodik kontrolünü yaptırmakla yükümlü olduğu, bu ihmal edildiğinde doğan arızaların yüklenici firmaya atfedilemeyeceği belirtilmiştir. Benzer şekilde, İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi (2019/311 E., 2024/395  K., 21.05.2024) aylık bakım sorumluluğunun bina sahibi veya yöneticisi uhdesinde olduğunu vurgulamıştır.

Kusur ve Cezai Sorumluluk: Yargıtay 12. Ceza Dairesi (2023/2433 E., 2023/1561  K., 10.05.2023) kararında, asansör arızasını zamanında gidermeyen ve arızalı asansörün kullanımını engellemeyen yöneticiyi “asli kusurlu” bulmuştur. Yargıtay 12. Ceza Dairesi (2020/6309 E., 2023/4984  K., 14.11.2023) ise periyodik kontrolleri yaptırılmayan ve güvenlik donanımı eksik olan platformlar nedeniyle işletmecileri %100 kusurlu saymıştır.

Bakım Firmasının Sorumluluğu: İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi (2017/1149 E., 2021/148  K., 22.02.2021) kararında, bakım personelinin yeterli zaman ayırmadan ve test prosedürlerini uygulamadan işlem yapmasını “ayıplı hizmet” olarak nitelendirmiştir. Yargıtay 12. Ceza Dairesi (2016/1032 E., 2017/6008  K., 06.07.2017) ise değişmesi gereken parçaları tespit edip raporlamayan bakım sorumlusunun asli kusurlu olduğuna hükmetmiştir.

Denetim ve Etiketleme: İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesi (2019/755 E., 2023/736  K., 25.10.2023) uyarınca, kırmızı etiketli veya uygunluk belgesi olmayan asansörlerin kullanılması bina malikleri açısından ciddi bir güvenlik riski ve hukuki sorumluluk doğurur. Ancak, yönetici tüm yasal yükümlülükleri yerine getirip “yeşil etiket” almışsa, meydana gelen kazada kusursuz sayılabilir (Yargıtay 12. Ceza Dairesi, 2025/382 E., 2025/5210  K., 12.06.2025).

3. Yangın Güvenlik Sistemleri ve Tesisat İhmalleri

Yangın sistemlerinin bakımsızlığı, malikin kusursuz sorumluluğu kapsamında değerlendirilmekte ve illiyet bağı kurulduğu ölçüde ağır tazminat yükümlülükleri doğurmaktadır.

Sistemlerin Hazır Bulundurulması: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2019/3455 E., 2019/9978  K., 11.12.2019) kararında, yangın söndürme sistemlerinin her an çalışır durumda tutulmamasının malikin sorumluluğunu doğurduğu, kiracının kusurunun bu sorumluluğu tamamen ortadan kaldırmayacağı ifade edilmiştir.

Periyodik Test ve Bakım: Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi (2018/403 E., 2020/48  K., 16.01.2020) ve Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi (2026/318 E., 2026/478  K., 03.03.2026) kararlarında, yangın algılama ve söndürme sistemlerinin periyodik kontrol ve testlerinin bina sahibi veya yöneticisi tarafından yaptırılmasının yasal bir zorunluluk olduğu vurgulanmıştır.

Elektrik Tesisatı ve Teknik Bakım: Yargıtay 11. Hukuk Dairesi (2008/6123 E., 2010/2149  K., 25.02.2010) eskiyen elektrik tesisatını yenilemeyen maliki sorumlu tutmuştur. İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi (2021/407 E., 2023/41  K., 16.01.2023) ise elektrik tesisatını yılda bir kez periyodik kontrole tabi tutmayan plaza yönetimini %30 oranında tali kusurlu bulmuştur.

Hatalı Kurulum ve Tasarım: İstanbul 20. Asliye Ticaret Mahkemesi (2019/314 E., 2024/109  K., 09.02.2024) kararında, sistemin periyodik testleri yapılsa dahi, yangını geç algılayacak şekilde hatalı tasarlanması ve yanlış tanımlanması (PIR detektörü olarak tanıtılması) nedeniyle hizmet sağlayıcı firmanın sorumlu olduğu belirtilmiştir.

4. Sorumluluk ve Kusur Dağılım Tablosu

5. Genel Değerlendirme ve Sonuç

Yargı kararları ışığında, bakım ve onarım ihmalleri şu temel ilkeler çerçevesinde sonuç doğurmaktadır:

İlliyet Bağı: Bakım eksikliği ile zarar arasında bağ kurulduğunda malikin sorumluluğu kaçınılmazdır. Ancak sistemlerin tam ve çalışır olduğu ispatlanırsa sorumluluktan kurtulmak mümkündür (İstanbul Anadolu 5. ATM, 2021/869 E. ).

Vekalet Sorumluluğu: Yöneticiler, KMK uyarınca vekil gibi sorumlu olup, teknik kontrolleri yaptırmamaları durumunda hem tazminat hem de cezai yaptırımlarla karşılaşmaktadır.

Sözleşmesel Yükümlülük: Bakım firmaları, sadece arıza gidermekle değil, sistemin güvenliğini tehlikeye atan unsurları tespit edip raporlamakla da yükümlüdür.

İspat Yükü: Periyodik bakım fişleri, servis sözleşmeleri ve kontrol raporları, uyuşmazlıklarda en kritik ispat araçlarıdır.

Kaynaklar ve Konuyla İlgili Makalelerimiz

Resmî kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)

Site Yöneticisinin Değiştirilmesi ve Yeni Yönetici Atanması İçin İzlenecek Hukuki Yollar

• Kiracının Aidat Ödememesi Durumunda Apartman Yönetimi Ne Yapabilir?
• Toplu Yapılarda Aidat Toplama Yetkisi Kime Aittir?

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Bakım-onarım ihmali davaları; kusursuz sorumluluk (TBK m. 69), yöneticinin vekâlet sorumluluğu (KMK m. 38), müteselsil sorumluluk ve illiyet bağının doğru kurulmasına dayanır. Zarar görenler için tazminatın doğru muhataba yöneltilmesi; yönetim/malik için ise bakım belgeleriyle kusursuzluğun veya kusur oranının ortaya konması kritik önemdedir. Cezai boyut da göz önünde bulundurulduğunda, sürecin baştan doğru yönetilmesi hak kaybını önler.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi hukuku, asansör/yangın/tesisat kazalarından doğan tazminat davaları ve yönetici sorumluluğu konularında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze/Kocaeli hattındaki apartman-site sakinleri, zarar görenler ve yönetimlere destek vermektedir. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için: 2mhukuk.com

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullarında değerlendirilmelidir.