1. Абсолютная ответственность собственника здания (ст. 69-70 ТЗК):

Положение: В соответствии со статьей 69 Турецкого обязательственного кодекса собственник здания или сооружения обязан возместить ущерб, возникший в результате «недостатков в обслуживании» здания. Эта ответственность является абсолютной (безвиновной) ответственностью; то есть собственник несет ответственность за ущерб, даже если у него нет личной вины в возникновении недостатка в обслуживании.

Право на предотвращение: Статья 70 ТЗК предоставляет лицу, столкнувшемуся с угрозой ущерба от сооружения, право требовать от правообладателей принятия необходимых мер по устранению этой угрозы.

2. Обязанности и ответственность управляющего при долевой собственности (ст. 35, 38 ЗС):

Общее обслуживание: В соответствии со статьей 35/b ЗС управляющий обязан принимать необходимые меры для защиты, обслуживания и ремонта основной недвижимости.

Ответственность за лифт: Пункт 35/l ЗС (Доп.: 2015) определяет проведение ежемесячного обслуживания и ежегодных проверок лифтов в соответствии с техническими регламентами как основную обязанность управляющего для их безопасной эксплуатации.

Статус поверенного: Управляющий несет ответственность перед собственниками долей, как поверенный (ст. 38 ЗС). В случае халатности может возникнуть право регресса по отношению к собственникам долей.

3. Безопасность лифтов и эксплуатационные обязательства:

Договор на техническое обслуживание: В соответствии со ст. 14 Положения об эксплуатации и техническом обслуживании лифтов ответственное лицо здания обязано заключить письменный договор на техническое обслуживание с уполномоченной сервисной службой.

Метки безопасности: В ходе проверок, проводимых в соответствии с Положением о периодическом контроле лифтов; эксплуатация лифтов, получивших красную метку (небезопасно), должна быть немедленно прекращена, а недостатки в лифтах с синими/желтыми метками должны быть устранены в указанные сроки. Контроль за этими процессами входит в обязанность ответственного лица здания.

4. Системы пожарной безопасности (Положение о пожарах, ст. 84, 124, 125):

Принцип непрерывности: Системы обнаружения, оповещения и тушения пожара должны постоянно находиться в рабочем состоянии.

Периодические испытания: Периодические проверки, испытания и техническое обслуживание этих систем, указанные в соответствующих стандартах, должны проводиться владельцем или управляющим здания (Ст. 84).

Распределение ответственности: В зданиях, находящихся в совместной собственности, ответственность за пожарную безопасность несет непосредственно управляющий зданием (Ст. 125).

5. Моменты, требующие внимания на практике:

Причинно-следственная связь: В практике Кассационного суда, при установлении причинно-следственной связи между пренебрежением техническим обслуживанием и ущербом (например, если тормозная система лифта не сработала из-за отсутствия обслуживания), ответственность владельца и управляющего усугубляется.

Уголовная ответственность: В случае получения травм или смерти в результате небрежности при техническом обслуживании, в отношении ответственных лиц может быть возбуждено публичное дело по статьям Уголовного кодекса Турции о «причинении смерти/травм по неосторожности».

Протоколы проверок: Регулярное ведение актов технического обслуживания, отчетов о периодических проверках и договоров на обслуживание является критически важным доказательством для избежания ответственности или определения степени вины в возможном споре.

1. Нормативно-правовая база и правовые основы

Юридическая ответственность за небрежность в техническом обслуживании и ремонте формируется в рамках Закона о долгах Турции (TBK), Закона о кондоминиумах (KMK) и соответствующих технических регламентов:

Объективная ответственность владельца здания (TBK ст. 69-70): Владелец здания обязан возмещать ущерб, возникший из-за недостатков в обслуживании сооружения. Это случай объективной ответственности. Те, кто столкнулся с угрозой ущерба, могут требовать принятия мер от правообладателей (TBK ст. 70).

Ответственность управляющего в кондоминиуме (KMK ст. 35, 38): Управляющий обязан принимать необходимые меры для обслуживания и защиты общего имущества. В частности, организация ежемесячного технического обслуживания и ежегодных проверок лифтов является основной обязанностью управляющего (KMK ст. 35/I). Управляющий несет ответственность перед собственниками квартир в качестве представителя.

Безопасность лифтов: Ответственное лицо здания обязано заключить письменный договор на техническое обслуживание с авторизованной сервисной службой. Эксплуатация лифтов с красной меткой (небезопасных) должна быть остановлена, а недостатки в лифтах с синей/желтой меткой должны быть устранены в срок.

Системы пожарной безопасности: Поддержание систем обнаружения, оповещения и тушения пожара в рабочем состоянии в любое время и проведение их периодических испытаний находится под ответственностью владельца здания или управляющего (Положение о пожарах ст. 84, 124, 125).

2. Судебный анализ по поводу пренебрежения обслуживанием и ремонтом лифтов

Судебные решения показывают, что обязанность по обслуживанию и контролю лифтов распределяется как между управлением зданием, так и между обслуживающей фирмой, однако отсутствие надзора непосредственно возлагает ответственность на управляющего.

Обязанность ответственного лица здания: В решении 3-го Коммерческого суда первой инстанции Бакыркёй (2021/695 E., 2022/947  K., 05.10.2022) указано, что ответственное лицо здания обязано обеспечивать ежемесячное обслуживание лифта и ежегодный периодический контроль, и в случае невыполнения этих обязательств возникшие неисправности не могут быть отнесены к подрядной фирме. Аналогично, 3-й Коммерческий суд первой инстанции Стамбула (2019/311 E., 2024/395  K., 21.05.2024) подчеркнул, что ответственность за ежемесячное обслуживание лежит на владельце или управляющем зданием.

Вина и уголовная ответственность: В решении 12-й Уголовной палаты Верховного суда (2023/2433 E., 2023/1561  K., 10.05.2023) управляющий, который своевременно не устранил неисправность лифта и не предотвратил использование неисправного лифта, был признан «главным виновным». В свою очередь, 12-я Уголовная палата Верховного суда (2020/6309 E., 2023/4984  K., 14.11.2023) признала операторов на 100% виновными из-за платформ, не прошедших периодический контроль и имеющих неполное оборудование безопасности.

Ответственность обслуживающей компании: 9-й Гражданский коммерческий суд Анатолийского района Стамбула (дело 2017/1149, решение 2021/148  , 22.02.2021) в своем решении квалифицировал действия обслуживающего персонала, выполненные без выделения достаточного времени и применения процедур тестирования, как «некачественную услугу». 12-я Уголовная палата Верховного суда (дело 2016/1032, решение 2017/6008  , 06.07.2017), в свою очередь, постановила, что лицо, ответственное за техническое обслуживание, которое не выявило и не сообщило о деталях, подлежащих замене, несет основную вину.

Контроль и маркировка: Согласно решению 6-го Гражданского коммерческого суда Стамбула (дело 2019/755, решение 2023/736  , 25.10.2023), использование лифтов с красной этикеткой или без сертификата соответствия создает серьезный риск безопасности и юридическую ответственность для владельцев здания. Однако, если управляющий выполнил все юридические обязательства и получил «зеленую этикетку», он может быть признан невиновным в произошедшем несчастном случае (12-я Уголовная палата Верховного суда, дело 2025/382, решение 2025/5210  , 12.06.2025).

3. Несоблюдение требований к системам пожарной безопасности и установкам

Отсутствие обслуживания систем пожарной безопасности рассматривается в рамках объективной ответственности собственника и, в той мере, в какой установлена причинно-следственная связь, влечет за собой серьезные обязательства по выплате компенсации.

Поддержание систем в готовности: В решении 3-й Гражданской палаты Верховного суда (дело 2019/3455, решение 2019/9978  , 11.12.2019) было указано, что неподдержание систем пожаротушения в рабочем состоянии в любое время влечет за собой ответственность собственника, и что вина арендатора не устраняет эту ответственность полностью.

Периодическое тестирование и обслуживание: В решениях Бахыркёйского 4-го Гражданского коммерческого суда (2018/403 д., 2020/48  реш., 16.01.2020) и Кайсерийского регионального апелляционного суда, 6-й палаты по гражданским делам (2026/318 д., 2026/478  реш., 03.03.2026) подчеркивалось, что периодический контроль и тестирование систем пожарной сигнализации и пожаротушения, проводимые владельцем или управляющим здания, являются юридическим обязательством.

Электропроводка и техническое обслуживание: 11-я палата по гражданским делам Верховного суда (2008/6123 д., 2010/2149  реш., 25.02.2010) признала ответственным владельца, не обновившего устаревшую электропроводку. Стамбульский 10-й Гражданский коммерческий суд (2021/407 д., 2023/41  реш., 16.01.2023) признал руководство бизнес-центра, не проводившее ежегодный периодический контроль электропроводки, частично виновным на 30%.

Ошибочная установка и проектирование: В решении Стамбульского 20-го Гражданского коммерческого суда (2019/314 д., 2024/109  реш., 09.02.2024) было указано, что даже при проведении периодических испытаний системы, фирма-поставщик услуг несет ответственность из-за ошибочного проектирования, приводящего к позднему обнаружению пожара, и неправильной идентификации (представления в качестве PIR-детектора).

4. Таблица распределения ответственности и вины

5. Общая оценка и Заключение

В свете судебных решений, пренебрежение техническим обслуживанием и ремонтом приводит к следующим основным принципам:

Причинно-следственная связь: Когда устанавливается связь между отсутствием технического обслуживания и ущербом, ответственность владельца неизбежна. Однако, если будет доказано, что системы полностью исправны и функционируют, от ответственности можно освободиться (5-й Апелляционный суд Стамбула, Анатолия, 2021/869 E. ).

Ответственность за представительство: Управляющие, согласно Закону о кондоминиумах, несут ответственность как представители, и в случае невыполнения технических проверок сталкиваются как с компенсационными, так и с уголовными санкциями.

Договорное обязательство: Компании по техническому обслуживанию обязаны не только устранять неисправности, но и выявлять и сообщать об элементах, угрожающих безопасности системы.

Бремя доказывания: Квитанции о периодическом обслуживании, договоры на обслуживание и отчеты о проверках являются наиболее важными доказательствами в спорах.

Источники и Наши Статьи По Теме

Официальный источник: Закон о кондоминиумах № 634 (mevzuat.gov.tr)

Правовые Пути Смены Управляющего Комплексом и Назначения Нового Управляющего

• Что Может Сделать Управление Дома в Случае Неуплаты Арендатором Квартплаты?
• Кому принадлежит право взимания взносов в жилых комплексах?

Почему необходима поддержка специалиста-юриста?

Иски по халатному отношению к техническому обслуживанию и ремонту основываются на объективной ответственности (ст. 69 ТЗО), ответственности управляющего как поверенного (ст. 38 ЗКМ), солидарной ответственности и правильном установлении причинно-следственной связи. Для пострадавших направление компенсации надлежащему адресату; для управляющей компании/собственника — доказательство отсутствия вины или определение степени вины с помощью документов по техническому обслуживанию имеет критическое значение. Принимая во внимание и уголовно-правовой аспект, правильное ведение процесса с самого начала предотвращает потерю прав.

Юридическая фирма 2M Hukuk оказывает поддержку жильцам многоквартирных домов и жилых комплексов, пострадавшим лицам и управляющим компаниям в районах Тузла, Пендик, Картал, Мальтепе и Гебзе/Коджаэли по вопросам права собственности на этажи и управления жилыми комплексами, исков о возмещении ущерба, возникших в результате аварий с лифтами/пожарами/инженерными системами, а также ответственности управляющего. Для оценки вашей конкретной ситуации: 2mhukuk.com

Эта статья предназначена для общего информирования; она не является юридическим заключением или адвокатской услугой. Каждый спор должен оцениваться в своих уникальных условиях.