Yeni yönetim seçildi; ama eski yönetici karar defterini, gelir-gider belgelerini ve dosyaları teslim etmiyor. Bu, yalnızca sinir bozucu bir durum değil; imza sirküsü çıkarmayı, hesap denetimini ve yönetimin işleyişini fiilen kilitleyen ciddi bir hukuki sorundur. İyi haber şu ki, Kat Mülkiyeti Kanunu bu durum için net bir yol haritası sunar. Bu yazıda; yöneticinin defter-belge saklama ve devir yükümlülüğünü, teslim etmemesi hâlinde izlenecek hukuki yolları (hâkimin müdahalesi, idari para cezası, suç duyurusu) ve ispat kurallarını Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz.
Karar defteri ve belgeler yöneticinin şahsi malı değildir; görev sonunda yeni yönetime teslim edilmek zorundadır (KMK m. 32, 36).
Teslimden kaçınılırsa, yeni yönetim KMK m. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini ister.
Mahkemenin verdiği süreye rağmen teslim edilmezse, KMK m. 33/son uyarınca idari para cezası uygulanır ve icra yoluna gidilebilir.
Belgeleri iade etmeyen yönetici, ayrıca güveni kötüye kullanma (TCK m. 155/2) suçundan şikâyet edilebilir.
Teslim edildiğini ispat yükü eski yöneticidedir; teslim mutlaka yazılı tutanakla yapılmalıdır. Alacak gerekçesiyle belgeler üzerinde hapis (alıkoyma) hakkı yoktur.
1. Yöneticinin Defter ve Belge Yükümlülüğü (KMK m. 32 ve 36)
KMK m. 36 uyarınca yönetici; kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatların özet ve tarihlerini ve tüm giderleri, m. 32’de sözü edilen deftere (karar defteri) tarih sırasıyla yazmakla ve bu defteri, gider belgeleriyle birlikte bir dosyada saklamakla yükümlüdür. Karar defteri, apartman/site yönetiminin temel belgesidir ve noter onaylı tutulur.
Kritik nokta şudur: Bu defter ve belgeler, onları görevi gereği elinde bulunduran yöneticinin şahsi malı değildir. Görev süresi sona erdiğinde, bunların yeni yönetime devri yasal bir zorunluluktur. Devir gerçekleşmezse yönetim faaliyeti sekteye uğrar, alınan kararlar delil olarak gösterilemez ve maliklerin ortak hakları zedelenir.
2. Teslimden Kaçınılırsa: Hâkimin Müdahalesi (KMK m. 33)
Eski yönetici defter ve belgeleri teslimden kaçınırsa, yeni yönetim (veya kat maliki) KMK m. 33 uyarınca anataşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini talep eder. Mahkeme, eski yöneticinin belgeleri teslim etmediğini tespit ederse, zimmetindeki bu belgeleri yeni yönetime teslim etmesi için süre verir ve süreye uyulmaması hâlinde idari para cezası uygulanacağını ihtar eder.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2009/946, K. 2009/1359, T. 19.02.2009 Eski yöneticinin yönetimle ilgili defter, makbuz ve diğer belgeleri yeni atanan yöneticiye teslimden kaçınması hâlinde, KMK m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesi istenebileceği ve mahkeme kararıyla belgelerin tesliminin sağlanabileceği kabul edilmiştir.
3. Karara Rağmen Teslim Edilmezse: İdari Para Cezası (KMK m. 33/son)
Mahkemenin verdiği süre içinde belgeler yine teslim edilmezse, KMK m. 33’ün son fıkrası uyarınca eski yönetici hakkında idari para cezası uygulanır (ceza miktarı, yeniden değerleme oranıyla her yıl güncellenir). Ancak bu cezanın uygulanabilmesi belirli bir usule bağlıdır: Önce bir mahkeme kararının bulunması, bu kararın gereğinin yerine getirilmemesi ve ardından ilgilinin ayrıca talepte bulunması gerekir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2012/5344, K. 2012/6519 KMK m. 33’ün son fıkrasındaki idari para cezasının uygulanabilmesi; bir mahkeme kararının varlığına, gereğinin yerine getirilmemesine ve sonrasında ilgilisi tarafından ayrıca istemde bulunulmasına bağlıdır.
Bununla birlikte teslim, borçlu konumundaki eski yönetici tarafından, alacaklı konumundaki yeni yöneticiye götürülmek suretiyle yerine getirilecek bir edimdir; yani yeni yönetimin gidip alması değil, eski yönetimin götürüp teslim etmesi esastır.
4. İspat Yükü ve “Hapis Hakkı Yoktur” Kuralı
Uygulamada iki nokta çoğu uyuşmazlığı belirler:
İspat yükü eski yöneticidedir: Defter ve belgelerin teslim edildiğini kanıtlama yükü, kural olarak eski yöneticiye aittir. Bu nedenle teslim mutlaka yazılı bir tutanakla (teslim alınan belgeler tek tek sayılarak) yapılmalıdır. Yeni yönetimin belgeleri “incelemesine izin verilmiş olması”, usulüne uygun bir teslim sayılmaz.
Hapis (alıkoyma) hakkı yoktur: Yöneticinin —ya da defterleri tutan mali müşavirin— yönetimden/kooperatiften alacağı olduğu gerekçesiyle belgeler üzerinde alıkoyma hakkı bulunmaz. Ücret veya alacak anlaşmazlığı, belgelerin iade edilmemesi için geçerli bir gerekçe olamaz.
5. Cezai Boyut: Güveni Kötüye Kullanma (TCK m. 155/2)
Belgeleri teslim etmemenin sonucu yalnızca idari para cezasıyla sınırlı değildir. Görevi/hizmet ilişkisi nedeniyle kendisine bırakılan defter ve belgeleri iade etmeyen yönetici, hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçundan (TCK m. 155/2) şikâyet edilebilir. Bu, idari yaptırımdan ayrı ve ek bir cezai sorumluluktur; uygulamada ihtarname ile teslim talep edilip, sonuç alınamazsa suç duyurusu gündeme gelir.
6. Kısa Karşılaştırma: Site, Kooperatif ve Şirket
Teslim yükümlülüğü her yapı türünde vardır; ancak süre ve yaptırım farklıdır. Kooperatif veya şirket yönetimindeyseniz farklı bir rejime tabi olduğunuzu bilmek önemlidir:
| Yapı Türü | Teslim Usulü / Süresi | Temel Yaptırım |
|---|---|---|
| Site / Apartman (634 s. KMK m. 32, 33, 36) | Karar defteri ve gider belgelerinin saklanması ve devri; hâkimin müdahalesiyle teslim | Hâkimin müdahalesi + KMK m. 33/son idari para cezası |
| Kooperatif (1163 s. Kanun m. 62, Ek 2) | Genel kurul tarihinden itibaren 3 iş günü içinde tutanakla teslim | 3 aydan 2 yıla kadar hapis ve adli para cezası |
| A.Ş. / Ltd. (6102 s. TTK m. 82, 375) | Defter tutma devredilemez yetki; belgeler 10 yıl saklanır | Tazminat ve cezai riskler; zayi belgesi ancak afet/hırsızlıkta |
Not: Şirket ve kooperatiflerde, defterlerin eski yöneticide kalması “zayi (kayıp)” sayılmaz; bu hâlde zayi belgesi davası değil, teslim davası açılır. Ayrıca vergi mevzuatı bakımından, saklama zorunluluğu bulunan defterlerin yetkililere ibraz edilmemesi (VUK) ayrı bir “gizleme” suçu gündeme getirebilir.
Teslim davası açarken dikkat:
İstenen belgeler açıkça ve tek tek belirtilmeli; “tüm belgeler” gibi muğlak taleplerden kaçınılmalıdır.
Bu belgelerin davalının elinde olduğuna dair somut delil sunulmalıdır; aksi hâlde infazı mümkün olmayan (kabil olmayan) bir karar verilemeyeceğinden dava reddedilebilir.
Teslim gerçekleşince mutlaka ayrıntılı teslim tutanağı düzenlenmeli ve karşılıklı imzalanmalıdır.
Eski yönetimin belge vermemesi, yeni yönetimin kendi yasal yükümlülüklerini (tescil, bildirim vb.) yerine getirmemesi için mazeret oluşturmaz; yeni yönetim hukuki yollara başvurmakla yükümlüdür.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Eski yönetici karar defterini vermiyor, ne yapabilirim?
Öncelikle yazılı ihtar çekilir. Sonuç alınamazsa, yeni yönetim KMK m. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyerek belgelerin teslimini sağlar. Mahkemenin verdiği süreye uyulmazsa KMK m. 33/son gereği idari para cezası uygulanır; ayrıca TCK m. 155/2’den suç duyurusunda bulunulabilir.
Defterler teslim edildi mi, bunu kim ispatlamak zorunda?
İspat yükü kural olarak eski yöneticidedir. Bu yüzden teslim mutlaka, alınan belgelerin tek tek sayıldığı yazılı bir tutanakla yapılmalıdır. Sadece “incelemeye izin verilmesi” usulüne uygun teslim sayılmaz.
Eski yönetici “yönetimden alacağım var” diyerek defterleri tutabilir mi?
Hayır. Yöneticinin veya mali müşavirin, alacaklı olduğu gerekçesiyle defter ve belgeler üzerinde hapis (alıkoyma) hakkı yoktur. Alacak uyuşmazlığı ayrı bir konudur; belgeler her hâlde teslim edilmelidir.
Belgeleri teslim etmemek suç mudur?
Olabilir. Görevi nedeniyle kendisine bırakılan defter ve belgeleri iade etmeyen yönetici, hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçundan (TCK m. 155/2) yargılanabilir. Bu, idari para cezasından ayrı bir cezai sorumluluktur.
Kooperatif yönetiminde teslim süresi farklı mı?
Evet. Kooperatiflerde görevi sona eren yönetim kurulu üyeleri, genel kurul tarihinden itibaren 3 iş günü içinde defter ve belgeleri tutanakla teslim etmek zorundadır; aykırılık 1163 sayılı Kanun uyarınca hapis ve adli para cezası gerektirir. Site/apartmanda ise yol, hâkimin müdahalesi ve idari para cezasıdır.
Kaynaklar ve Konuyla İlgili Makalelerimiz
Resmî kaynak:634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
Site Yöneticisinin Değiştirilmesi ve Yeni Yönetici Atanması İçin İzlenecek Hukuki Yollar
KMK 34. Madde: Yönetici Seçiminde Sayı ve Arsa Payı (Çifte) Çoğunluk
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Defter-belge teslimi uyuşmazlıkları; doğru talebin (hâkimin müdahalesi mi, idari para cezası mı, suç duyurusu mu) doğru sırayla ileri sürülmesine, istenen belgelerin açıkça belirlenmesine ve teslimin/ispatın usulüne uygun yapılmasına dayanır. Muğlak bir dava infazı mümkün olmayan kararla, hatalı ihtar ise zaman kaybıyla sonuçlanabilir. Yeni yönetimin işleyişini bir an önce güvenceye almak için sürecin baştan doğru kurgulanması önemlidir.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi hukuku, yönetim devri ve defter-belge teslimi ile hâkimin müdahalesi davalarında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze/Kocaeli hattındaki apartman ve site yönetimlerine destek vermektedir. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için: 2mhukuk.com
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullarında değerlendirilmelidir.
