1. Responsabilité sans faute du propriétaire de l’immeuble (TBK art. 69-70) :
Réglementation : Conformément à l’article 69 du Code des Obligations turc, le propriétaire d’un immeuble ou d’une construction est tenu de réparer les dommages résultant des « défauts d’entretien » de l’immeuble. Cette responsabilité est une responsabilité sans faute ; c’est-à-dire que le propriétaire est tenu responsable du dommage même s’il n’a commis aucune faute personnelle dans la survenance du défaut d’entretien.
Droit de prévention : L’article 70 du Code des Obligations turc reconnaît à la personne confrontée au risque de subir un dommage d’une construction le droit de demander aux ayants droit de prendre les mesures nécessaires pour éliminer ce danger.
2. Devoirs et responsabilités du gestionnaire en copropriété (KMK art. 35, 38) :
Entretien général : Conformément à l’article 35/b du Code de la Propriété par Étages, le gestionnaire est tenu de prendre les mesures nécessaires à la protection, à l’entretien et à la réparation de l’immeuble principal.
Responsabilité des ascenseurs : L’alinéa 35/l du Code de la Propriété par Étages (Ajouté : 2015) définit comme la tâche principale du gestionnaire d’assurer, pour l’exploitation sûre des ascenseurs, les maintenances mensuelles et les contrôles annuels conformément aux réglementations techniques.
Qualité de mandataire : Le gestionnaire est responsable envers les copropriétaires comme un mandataire (Art. 38 du Code de la Propriété par Étages). En cas de négligence, une relation de recours peut naître envers les copropriétaires.
3. Sécurité des ascenseurs et obligations d’exploitation :
Contrat de Maintenance : Conformément à l’article 14 du Règlement sur l’Exploitation et la Maintenance des Ascenseurs, le responsable du bâtiment est tenu de signer un contrat de maintenance écrit avec un service agréé.
Étiquettes de Sécurité : Lors des inspections effectuées conformément au Règlement sur le Contrôle Périodique des Ascenseurs ; l’utilisation des ascenseurs ayant reçu une étiquette rouge (dangereux) doit être immédiatement arrêtée, et les défaillances des ascenseurs étiquetés bleu/jaune doivent être corrigées dans les délais spécifiés. Le suivi de ces processus relève de la responsabilité du gestionnaire du bâtiment.
4. Systèmes de Sécurité Incendie (Règlement Incendie art. 84, 124, 125) :
Principe de Continuité : Les systèmes de détection, d’alarme et d’extinction d’incendie doivent être maintenus en état de fonctionnement à tout moment.
Tests Périodiques : Les contrôles, tests et maintenances périodiques de ces systèmes, spécifiés dans les normes pertinentes, sont effectués par le propriétaire ou le gestionnaire du bâtiment (Art. 84).
Partage des Responsabilités : Dans les bâtiments soumis au régime de copropriété, la responsabilité de la sécurité incendie incombe directement au gestionnaire du bâtiment (Art. 125).
5. Points à Considérer dans la Pratique :
Lien de Causalité : Dans la jurisprudence de la Cour de Cassation, lorsqu’un lien de causalité est établi entre la négligence d’entretien et le dommage (par exemple, le système de freinage de l’ascenseur qui ne fonctionne pas en raison d’un manque d’entretien), la responsabilité du propriétaire et du gestionnaire est aggravée.
Responsabilité Pénale : En cas de blessure ou de décès résultant d’une négligence d’entretien, une action publique peut être engagée contre les personnes responsables pour les délits « d’homicide involontaire/lésions corporelles involontaires » en vertu du Code pénal turc.
Registres d’audit : La tenue régulière des fiches d’entretien, des rapports de contrôle périodique et des contrats de service est un moyen de preuve essentiel pour se dégager de toute responsabilité ou déterminer le taux de faute en cas de litige potentiel.
1. Cadre Législatif et Bases Juridiques
La responsabilité légale concernant les négligences en matière d’entretien et de réparation est définie dans le cadre du Code des Obligations Turc (TBK), de la Loi sur la Copropriété (KMK) et des réglementations techniques pertinentes :
Responsabilité sans faute du propriétaire de l’immeuble (art. 69-70 du Code des Obligations Turc) : Le propriétaire de l’immeuble est tenu de réparer les dommages résultant des défauts d’entretien de la structure. Il s’agit d’une responsabilité sans faute. Ceux qui sont confrontés à un risque de dommage peuvent demander aux ayants droit de prendre des mesures (art. 70 du Code des Obligations Turc).
Responsabilité du gestionnaire en copropriété (art. 35, 38 de la Loi sur la Copropriété) : Le gestionnaire est tenu de prendre les mesures nécessaires à l’entretien et à la protection de l’immeuble. En particulier, la réalisation des entretiens mensuels et des contrôles annuels des ascenseurs est une tâche essentielle du gestionnaire (art. 35/l de la Loi sur la Copropriété). Le gestionnaire est responsable envers les copropriétaires en qualité de mandataire.
Sécurité des ascenseurs : Le responsable du bâtiment doit signer un contrat d’entretien écrit avec un service agréé. L’utilisation des ascenseurs étiquetés en rouge (dangereux) doit être arrêtée, et les défaillances des ascenseurs étiquetés en bleu/jaune doivent être corrigées dans les délais impartis.
Systèmes de sécurité incendie : Le maintien en état de fonctionnement permanent des systèmes de détection, d’alerte et d’extinction d’incendie, ainsi que la réalisation de leurs tests périodiques, relèvent de la responsabilité du propriétaire ou du gestionnaire de l’immeuble (Règlement Incendie art. 84, 124, 125).
2. Analyse judiciaire concernant les négligences en matière d’entretien et de réparation des ascenseurs
Les décisions judiciaires montrent que l’obligation d’entretien et de contrôle des ascenseurs est partagée entre la direction de l’immeuble et l’entreprise de maintenance, mais que le manque de supervision rend directement le gestionnaire responsable.
Obligation du responsable du bâtiment : La décision du 3ème Tribunal de commerce de première instance de Bakırköy (2021/695 E., 2022/947 K., 05.10.2022) a statué que le responsable du bâtiment est tenu de faire effectuer l’entretien de l’ascenseur une fois par mois et son contrôle périodique une fois par an, et que les pannes survenant en cas de négligence ne peuvent être imputées à l’entreprise sous-traitante. De même, le 3ème Tribunal de commerce de première instance d’Istanbul (2019/311 E., 2024/395 K., 21.05.2024) a souligné que la responsabilité de l’entretien mensuel incombe au propriétaire ou au gestionnaire de l’immeuble.
Faute et responsabilité pénale : Dans sa décision (2023/2433 E., 2023/1561 K., 10.05.2023), la 12ème Chambre pénale de la Cour de cassation a jugé le gestionnaire « principalement fautif » pour ne pas avoir réparé la panne de l’ascenseur à temps et pour ne pas avoir empêché l’utilisation de l’ascenseur défectueux. La 12ème Chambre pénale de la Cour de cassation (2020/6309 E., 2023/4984 K., 14.11.2023) a quant à elle jugé les exploitants 100% fautifs en raison de plateformes dont les contrôles périodiques n’avaient pas été effectués et qui manquaient d’équipements de sécurité.
Responsabilité de l’entreprise de maintenance : Dans sa décision, le 9ème Tribunal de commerce d’Anatolie d’Istanbul (Dossier n° 2017/1149, Décision n° 2021/148 K., 22.02.2021) a qualifié l’action du personnel de maintenance, qui a procédé sans accorder un temps suffisant et sans appliquer les procédures de test, de « service défectueux ». En revanche, la 12ème Chambre Pénale de la Cour de Cassation (Dossier n° 2016/1032, Décision n° 2017/6008 K., 06.07.2017) a jugé que la personne responsable de la maintenance qui n’a pas identifié et signalé les pièces à remplacer était principalement fautive.
Audit et Étiquetage : Selon le 6ème Tribunal de commerce d’Istanbul (Dossier n° 2019/755, Décision n° 2023/736 K., 25.10.2023), l’utilisation d’ascenseurs avec une étiquette rouge ou sans certificat de conformité engendre un risque de sécurité grave et une responsabilité légale pour les propriétaires d’immeubles. Toutefois, si l’administrateur a rempli toutes les obligations légales et obtenu une « étiquette verte », il peut être considéré comme non fautif en cas d’accident (12ème Chambre Pénale de la Cour de Cassation, Dossier n° 2025/382, Décision n° 2025/5210 K., 12.06.2025).
3. Négligences relatives aux systèmes de sécurité incendie et aux installations
La négligence des systèmes d’incendie est évaluée dans le cadre de la responsabilité sans faute du propriétaire et entraîne de lourdes obligations d’indemnisation dans la mesure où un lien de causalité est établi.
Maintien des systèmes en état de fonctionnement : Dans sa décision, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (Dossier n° 2019/3455, Décision n° 2019/9978 K., 11.12.2019) a déclaré que le fait de ne pas maintenir les systèmes d’extinction d’incendie en état de marche à tout moment engageait la responsabilité du propriétaire, et que la faute du locataire ne l’exonérait pas entièrement de cette responsabilité.
Tests et maintenance périodiques : Dans les décisions du 4e Tribunal de commerce d’instance de Bakırköy (2018/403 E., 2020/48 K., 16.01.2020) et de la 6e Chambre civile de la Cour régionale de justice de Kayseri (2026/318 E., 2026/478 K., 03.03.2026), il a été souligné qu’il est une obligation légale pour le propriétaire ou le gestionnaire du bâtiment de faire effectuer les contrôles et tests périodiques des systèmes de détection et d’extinction d’incendie.
Installation électrique et maintenance technique : La 11e Chambre civile de la Cour de cassation (2008/6123 E., 2010/2149 K., 25.02.2010) a tenu pour responsable le propriétaire qui n’a pas renouvelé l’installation électrique vétuste. Le 10e Tribunal de commerce d’instance d’Istanbul (2021/407 E., 2023/41 K., 16.01.2023) a, quant à lui, jugé la direction de la tour secondaire responsable à 30 % pour ne pas avoir soumis l’installation électrique à un contrôle périodique une fois par an.
Installation et conception défectueuses : Dans sa décision, le 20e Tribunal de commerce d’instance d’Istanbul (2019/314 E., 2024/109 K., 09.02.2024) a stipulé que la société prestataire de services est responsable en raison de la conception défectueuse du système, le rendant lent à détecter les incendies, et de son identification erronée (présenté comme un détecteur PIR), même si des tests périodiques du système ont été effectués.
4. Tableau de répartition des responsabilités et des fautes
| Partie Responsable | Type de négligence | Conséquence juridique / Degré de faute | Décision de référence |
|---|---|---|---|
| Gérant d’immeuble | Ne pas faire effectuer le contrôle périodique de l’ascenseur | Faute principale / Responsabilité pénale | Cour de Cassation 12e Ch., 2023/2433 |
| Propriétaire d’immeuble | Le système d’incendie n’est pas en état de fonctionnement | Responsabilité sans faute (Code des Obligations turc art. 69) | Cour de Cassation 3e Ch., 2019/3455 |
| Entreprise de maintenance | Ne pas signaler les lacunes / Maintenance défectueuse | Faute principale / Indemnisation | Cour de Cassation 12e Ch., 2016/1032 |
| Gestion de site | Ne pas remédier au défaut signalé dans un délai d’un mois | 40% de faute principale | Cour d’appel régionale d’Istanbul 3e Ch., 2019/266 |
| Direction d’école | Ne pas conclure de contrat d’entretien pendant 2 mois | Faute secondaire | Conseil d’État 8e Ch., 2019/5417 |
| Gestion de Plaza | Ne pas faire contrôler annuellement l’installation électrique | 30% de faute secondaire | 10e Tribunal de Commerce d’Istanbul, 2021/407 |
5. Évaluation Générale et Conclusion
À la lumière des décisions judiciaires, les négligences en matière d’entretien et de réparation entraînent des conséquences dans le cadre des principes fondamentaux suivants :
Lien de Causalité : Lorsque le lien est établi entre le manque d’entretien et le dommage, la responsabilité du propriétaire est inévitable. Toutefois, il est possible d’être exonéré de responsabilité si l’on prouve que les systèmes étaient complets et fonctionnels (5e Tribunal d’Instance d’Anatolie d’Istanbul, 2021/869 Aff. ).
Responsabilité de mandataire : Les administrateurs, conformément à la loi sur la copropriété (KMK), sont responsables comme des mandataires, et en cas de non-réalisation des contrôles techniques, ils encourent des sanctions tant civiles que pénales.
Obligation Contractuelle : Les entreprises de maintenance ne sont pas seulement tenues de réparer les pannes, mais aussi d’identifier et de signaler les éléments qui compromettent la sécurité du système.
Charge de la Preuve : Les fiches d’entretien périodique, les contrats de service et les rapports de contrôle sont les moyens de preuve les plus critiques en cas de litige.
Sources et Nos Articles Connexes
Source officielle : Loi n° 634 sur la Copropriété (mevzuat.gov.tr)
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Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?
Les actions en justice pour négligence en matière d’entretien et de réparation reposent sur la responsabilité sans faute (art. 69 du Code des Obligations Turc), la responsabilité du syndic en tant que mandataire (art. 38 de la Loi sur la Copropriété), la responsabilité solidaire et l’établissement correct du lien de causalité. Pour les personnes lésées, diriger l’indemnisation vers le bon destinataire est crucial ; tandis que pour la copropriété/le propriétaire, prouver l’absence de faute ou le taux de faute avec les documents d’entretien est d’une importance capitale. Compte tenu également de la dimension pénale, une gestion correcte du processus dès le début prévient la perte de droits.
Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk apporte son soutien aux résidents d’appartements et de résidences, aux personnes lésées et aux administrations situés sur l’axe Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe et Gebze/Kocaeli dans les domaines du droit de la copropriété et de la gestion de résidence, des litiges en indemnisation découlant d’accidents d’ascenseur/incendie/installations et des questions de responsabilité du syndic. Pour une évaluation de votre cas spécifique : 2mhukuk.com
Cet article est à titre d’information générale ; il ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. Chaque litige doit être évalué selon ses propres circonstances.
