1. المسؤولية المطلقة لمالك المبنى (المادة 69-70 من قانون الالتزامات التركي):

التنظيم: وفقًا للمادة 69 من قانون الالتزامات التركي، يلتزم مالك المبنى أو المنشأة بتعويض الأضرار الناجمة عن “أوجه القصور في صيانة” المبنى. هذه المسؤولية هي مسؤولية مطلقة؛ أي أن المالك يُحاسب على الضرر حتى لو لم يكن لديه خطأ شخصي في حدوث نقص الصيانة.

حق الوقاية: تُعترف المادة 70 من قانون الالتزامات التركي بحق الشخص الذي يواجه خطر الضرر من منشأة، في طلب اتخاذ الإجراءات اللازمة لإزالة هذا الخطر من أصحاب الحقوق.

2. مهام ومسؤوليات المدير في ملكية الشقق المشتركة (المادة 35، 38 من قانون ملكية الشقق المشتركة):

الصيانة العامة: وفقًا للمادة 35/ب من قانون ملكية الشقق المشتركة، يلتزم المدير باتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية وصيانة وإصلاح العقار الرئيسي.

مسؤولية المصعد: تُعرف الفقرة 35/ل من قانون ملكية الشقق المشتركة (مضافة: 2015)، من أجل التشغيل الآمن للمصاعد، بوجوب إجراء الصيانة الشهرية و الفحوصات السنوية وفقًا للوائح الفنية على أنها الواجب الأساسي للمدير.

صفة الوكيل: المدير مسؤول تجاه مالكي الشقق تمامًا كالوكيل (المادة 38 من قانون ملكية الشقق المشتركة). في حالة إهماله، قد ينشأ حق الرجوع تجاه مالكي الشقق.

3. سلامة المصعد والتزامات التشغيل:

عقد الصيانة: وفقًا للمادة 14 من لائحة تشغيل وصيانة المصاعد، يجب على مسؤول المبنى توقيع عقد صيانة كتابي مع خدمة معتمدة.

ملصقات السلامة: في عمليات التفتيش التي تتم وفقًا للائحة الفحص الدوري للمصاعد؛ يجب إيقاف استخدام المصاعد الحاصلة على الملصق الأحمر (غير آمنة) فورًا، ويجب معالجة أوجه القصور في المصاعد ذات الملصق الأزرق/الأصفر خلال الفترات المحددة. تقع مسؤولية متابعة هذه العمليات على عاتق مسؤول المبنى.

4. أنظمة السلامة من الحريق (لائحة الحريق م. 84, 124, 125):

مبدأ الاستمرارية: يجب الحفاظ على أنظمة الكشف عن الحرائق والإنذار والإطفاء في حالة عمل مستمرة في جميع الأوقات.

الاختبارات الدورية: يتم إجراء الفحص والاختبار والصيانة الدورية لهذه الأنظمة، والمحددة في المعايير ذات الصلة، من قبل مالك المبنى أو مديره (م. 84).

تقاسم المسؤولية: في المباني الخاضعة لملكية الطوابق، تقع مسؤولية السلامة من الحريق مباشرة على عاتق مدير المبنى (م. 125).

5. نقاط يجب مراعاتها في التطبيق:

الرابط السببي: في ممارسات محكمة النقض، عند إثبات وجود رابط سببي بين إهمال الصيانة والضرر (على سبيل المثال، عدم عمل نظام فرامل المصعد بسبب الإهمال في الصيانة)، تتفاقم مسؤولية المالك والمدير.

المسؤولية الجنائية: في حال حدوث إصابة أو وفاة نتيجة إهمال الصيانة، يمكن رفع دعوى عامة ضد الأشخاص المسؤولين بتهمة “القتل/الإصابة غير العمد” بموجب قانون العقوبات التركي.

سجلات التدقيق: يعد الاحتفاظ المنتظم بسجلات الصيانة وتقارير الفحص الدورية وعقود الخدمة أداة إثبات حاسمة للتخلص من المسؤولية أو تحديد نسبة الخطأ في نزاع محتمل.

1. الإطار التشريعي والأسس القانونية

تتشكل المسؤولية القانونية المتعلقة بإهمال الصيانة والإصلاح في إطار قانون الالتزامات التركي (TBK)، وقانون ملكية الطوابق (KMK)، واللوائح الفنية ذات الصلة:

المسؤولية المطلقة لمالك المبنى (المادة 69-70 من قانون الالتزامات التركي): يلتزم مالك المبنى بإصلاح الأضرار الناجمة عن نقص الصيانة في المبنى. هذه مسؤولية مطلقة. يمكن للمتضررين من خطر الضرر أن يطلبوا من أصحاب الحق اتخاذ الاحتياطات اللازمة (المادة 70 من قانون الالتزامات التركي).

مسؤولية المدير في ملكية الطوابق (المادتان 35 و 38 من قانون ملكية الطوابق): يلتزم المدير باتخاذ التدابير اللازمة لصيانة وحماية العقار الرئيسي. على وجه الخصوص، يعتبر إجراء الصيانة الشهرية والفحوصات السنوية للمصاعد من المهام الأساسية للمدير (المادة 35/1 من قانون ملكية الطوابق). المدير مسؤول بصفته وكيلاً تجاه مالكي الطوابق.

سلامة المصاعد: يجب على مسؤول المبنى توقيع عقد صيانة خطي مع خدمة معتمدة. يجب إيقاف استخدام المصاعد ذات الملصق الأحمر (غير الآمنة)، ويجب معالجة النواقص في المصاعد ذات الملصقين الأزرق/الأصفر في الوقت المحدد.

أنظمة السلامة من الحرائق: تقع مسؤولية الحفاظ على أنظمة كشف الحرائق والإنذار والإطفاء في حالة تشغيل دائمة وإجراء اختباراتها الدورية على عاتق مالك المبنى أو مديره (المادة 84، 124، 125 من لائحة الحرائق).

2. تحليل قضائي بشأن إهمال صيانة المصاعد وإصلاحها

تُظهر القرارات القضائية أن مسؤولية صيانة المصاعد وفحصها موزعة بين إدارة المبنى وشركة الصيانة، ولكن غياب الإشراف يجعل المدير مسؤولاً مباشرة.

مسؤولية مسؤول المبنى: في قرار محكمة باكيركوي التجارية الابتدائية الثالثة (2021/695 E., 2022/947  K., 05.10.2022)، ذُكر أن مسؤول المبنى ملزم بإجراء صيانة للمصعد مرة واحدة شهريًا وفحصه دوريًا مرة واحدة سنويًا، وأن الأعطال الناتجة عن هذا الإهمال لا يمكن نسبتها إلى الشركة المتعاقدة. وبالمثل، أكدت محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية الثالثة (2019/311 E., 2024/395  K., 21.05.2024) أن مسؤولية الصيانة الشهرية تقع على عاتق مالك المبنى أو مديره.

الخطأ والمسؤولية الجنائية: في قرار الدائرة الجنائية الثانية عشرة بمحكمة النقض (2023/2433 E., 2023/1561  K., 10.05.2023)، اعتبرت المدير الذي لم يصلح عطل المصعد في الوقت المناسب ولم يمنع استخدام المصعد المعطل “مخطئًا أصليًا”. بينما الدائرة الجنائية الثانية عشرة بمحكمة النقض (2020/6309 E., 2023/4984  K., 14.11.2023) اعتبرت المشغلين مسؤولين بنسبة 100% بسبب المنصات التي لم تُجرَ لها فحوصات دورية وتفتقر إلى معدات السلامة.

مسؤولية شركة الصيانة: في قرار محكمة الأناضول التجارية التاسعة في إسطنبول (2017/1149 أساس، 2021/148  قرار، 22.02.2021)، وصفت المحكمة قيام موظفي الصيانة بالعمل دون تخصيص وقت كافٍ وتطبيق إجراءات الاختبار بأنه “خدمة معيبة”. أما الدائرة الجنائية الثانية عشرة بالمحكمة العليا (2016/1032 أساس، 2017/6008  قرار، 06.07.2017)، فقد قضت بأن مسؤول الصيانة الذي لم يحدد ويبلغ عن الأجزاء التي يجب تغييرها هو المذنب الأصلي.

التفتيش ووضع الملصقات: وفقًا لقرار محكمة إسطنبول التجارية السادسة (2019/755 أساس، 2023/736  قرار، 25.10.2023)، يؤدي استخدام المصاعد ذات الملصقات الحمراء أو التي لا تحتوي على شهادة مطابقة إلى مخاطر أمنية جدية ومسؤولية قانونية لأصحاب المباني. ومع ذلك، إذا استوفى المدير جميع الالتزامات القانونية وحصل على “الملصق الأخضر”، فيمكن اعتباره بريئًا في الحادث الذي وقع (الدائرة الجنائية الثانية عشرة بالمحكمة العليا، 2025/382 أساس، 2025/5210  قرار، 12.06.2025).

3. أنظمة السلامة من الحرائق وإهمال التجهيزات

يُعد إهمال أنظمة الحريق ضمن نطاق المسؤولية المطلقة للمالك، ويترتب عليه التزامات تعويضية ثقيلة بقدر إثبات العلاقة السببية.

جاهزية الأنظمة: في قرار الدائرة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا (2019/3455 أساس، 2019/9978  قرار، 11.12.2019)، ذُكر أن عدم إبقاء أنظمة إطفاء الحريق في حالة تشغيل دائمة يترتب عليه مسؤولية المالك، وأن خطأ المستأجر لا يلغي هذه المسؤولية بالكامل.

الاختبار والصيانة الدورية: في قرارات محكمة التجارة الابتدائية الرابعة بباكركوي (2018/403 E., 2020/48  K., 16.01.2020) والدائرة السادسة للحقوق بمحكمة إقليم قيصري (2026/318 E., 2026/478  K., 03.03.2026)، تم التأكيد على أن إجراء الفحوصات والاختبارات الدورية لأنظمة كشف وإطفاء الحريق من قبل مالك المبنى أو مديره هو إلزام قانوني.

التركيبات الكهربائية والصيانة الفنية: حمّلت الدائرة الحادية عشرة للحقوق في محكمة الاستئناف العليا (2008/6123 E., 2010/2149  K., 25.02.2010) المالك المسؤولية لعدم تجديد التركيبات الكهربائية القديمة. بينما اعتبرت محكمة التجارة الابتدائية العاشرة بإسطنبول (2021/407 E., 2023/41  K., 16.01.2023) إدارة المجمع (البلازا) مسؤولة بنسبة 30% عن الإهمال لعدم إخضاع التركيبات الكهربائية للفحص الدوري مرة واحدة سنويًا.

التركيب والتصميم الخاطئ: في قرار محكمة التجارة الابتدائية العشرين بإسطنبول (2019/314 E., 2024/109  K., 09.02.2024)، تم الإشارة إلى أن الشركة مقدمة الخدمة مسؤولة بسبب التصميم الخاطئ للنظام الذي يؤدي إلى تأخر اكتشاف الحريق، وحتى لو تم إجراء الاختبارات الدورية، وبسبب تعريفه بشكل خاطئ (تقديمه ككاشف PIR).

4. جدول توزيع المسؤولية والخطأ

5. التقييم العام والنتيجة

في ضوء القرارات القضائية، تؤدي إهمالات الصيانة والإصلاح إلى النتائج ضمن المبادئ الأساسية التالية:

الرابط السببي: عند إثبات وجود رابط بين نقص الصيانة والضرر، تكون مسؤولية المالك حتمية. ولكن، إذا تم إثبات أن الأنظمة كاملة وصالحة للعمل، فمن الممكن التخلص من المسؤولية (محكمة الأناضول الخامسة في إسطنبول، 2021/869 ملف.).

مسؤولية الوكالة: المديرون مسؤولون كوكلاء بموجب قانون الملكية المشتركة، وفي حال عدم إجرائهم للفحوصات الفنية، يواجهون تعويضات وعقوبات جزائية.

الالتزام التعاقدي: شركات الصيانة ملزمة ليس فقط بإصلاح الأعطال، بل أيضاً بتحديد العناصر التي تعرض سلامة النظام للخطر وتقديم تقارير عنها.

عبء الإثبات: إيصالات الصيانة الدورية، وعقود الخدمة، وتقارير الفحص هي أهم وسائل الإثبات في النزاعات.

المصادر ومقالاتنا ذات الصلة بالموضوع

المصدر الرسمي: قانون الملكية المشتركة رقم 634 (mevzuat.gov.tr)

الطرق القانونية الواجب اتباعها لتغيير مدير المجمع وتعيين مدير جديد

• ماذا يمكن لإدارة المبنى أن تفعل في حال عدم دفع المستأجر الرسوم؟
• من يملك صلاحية تحصيل الرسوم في المجمعات السكنية؟

لماذا الدعم من محامٍ متخصص ضروري؟

تستند دعاوى إهمال الصيانة والإصلاح إلى المسؤولية المطلقة (المادة 69 من قانون الالتزامات التركي)، ومسؤولية الوكيل للمدير (المادة 38 من قانون الملكية العقارية)، والمسؤولية التضامنية، وإقامة العلاقة السببية بشكل صحيح. بالنسبة للمتضررين، توجيه التعويض إلى الطرف الصحيح؛ وبالنسبة للإدارة/المالك، إظهار عدم وجود خطأ أو نسبة الخطأ من خلال وثائق الصيانة، أمر بالغ الأهمية. عند الأخذ في الاعتبار الجانب الجنائي أيضًا، فإن إدارة العملية بشكل صحيح من البداية تمنع فقدان الحقوق.

يقدم مكتب 2M للمحاماة الدعم لسكان الشقق والمجمعات السكنية والمتضررين والإدارات على طول خطوط توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي و غبزة/قوجة إيلي في مسائل قانون ملكية الطوابق وإدارة المجمعات السكنية، ودعاوى التعويض الناشئة عن حوادث المصاعد/الحرائق/المنشآت، ومسؤولية المديرين. لتقييم حالتك المحددة: 2mhukuk.com

هذا المقال لأغراض معلومات عامة؛ ولا يشكل استشارة قانونية أو خدمة محاماة. يجب تقييم كل نزاع في ظروفه الخاصة.