Müteahhit balkonun içine bir klima yeri bırakmış; ama cihaz çalıştığında balkon fırın gibi oluyor, sıcak hava mutfağa doluyor ve balkonu yazın hiç kullanamıyorsunuz. Dış üniteyi balkonun dışına, binanın cephesine almak istiyorsunuz. Yönetici ise tek cümleyle kestirip atıyor: “Dış cephe ortak alan, olmaz.” Bu yazıda yöneticinin bu cevabının hangi kısmının doğru, hangi kısmının eksik olduğunu; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Yargıtay içtihatları ışığında dış üniteyi hukuka uygun biçimde nasıl taşıyabileceğinizi ve yönetim direndiğinde izlenecek adımları sırasıyla ele alıyoruz.

İçindekiler

1. Klima dış ünitesi nereye takılabilir? Kanunun çizdiği sınır nedir?

Kat mülkiyetine tabi bir binada klima tartışmasının tamamı tek bir soruya iner: cihaz, bağımsız bölümünüzün sınırları içinde mi kalıyor, yoksa o sınırı aşıp ortak yere mi taşıyor? Cevap “içinde” ise kimseden izin almanız gerekmez. Cevap “dışında” ise 634 sayılı Kanun’un ortak yerlere ilişkin ağır çoğunluk rejimi devreye girer.

Yargıtay bu ayrımı onlarca yıldır aynı çizgide uygulamaktadır. Anataşınmazın onaylı projesinde gösterilmemiş olsa dahi, kat malikinin ev tipi bir klima cihazını kendi bağımsız bölümünün penceresine veya balkonunun iç kısmına koymasına, komşularını rahatsız etmemek koşuluyla izin verilmektedir. Buna karşılık cihazın balkon demirinin dışına, parapetin dışına veya doğrudan bina duvarına monte edilmesi, ortak yere müdahale kabul edilmekte ve sökülmesine hükmedilmektedir.

2. Balkonun içi bağımsız bölüm, dışı ortak yer midir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi ortak yerleri sayarken temelleri, ana duvarları, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarları ile bunların parçası diğer elemanları açıkça ortak yer saymıştır. Madde ayrıca bir “artık hüküm” içerir: sayılanların dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerler de ortak yer sayılır.

Bu iki dayanak birlikte okunduğunda sonuç nettir: balkonun kullanım hakkı size ait olsa bile, balkonu çevreleyen dış duvar ve cephe yüzeyi size değil, bütün kat maliklerine aittir. Balkonun döşemesi ile korkuluğunun arasındaki hacim sizin kullanımınızdadır; korkuluğun bir karış ötesi ise binanın ortak kabuğudur. Uygulamada davaların büyük çoğunluğu tam olarak bu bir karışlık farktan çıkmaktadır.

Kentsel dönüşümle yapılmış yeni bina olması sonucu değiştirir mi?

Değiştirmez. Binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında yenilenmiş olması, dış cepheye serbestçe cihaz takma yetkisi vermez; ancak teslim edilen mimari proje, ruhsat ekleri ve yapı kullanma izin belgesi bu tür binalarda genellikle daha kolay temin edilebildiği için projede klima ünitesi için ayrılmış bir yer bulunup bulunmadığını ispatlamak kolaylaşır. Bu da tartışmayı sizin lehinize hızlandırabilir. Kentsel dönüşüm süreci ve teslim belgeleri hakkında ayrıntılı bilgi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.

3. Müteahhidin balkonda bıraktığı klima yeri size hangi hakkı verir?

Bu, dosyanın en çok atlanan noktasıdır. Müteahhidin balkon içinde bir “klima nişi” bırakmış olması tek başına hukuki bir statü doğurmaz. Belirleyici olan, o yerin hangi belgede nasıl göründüğüdür. Dört ihtimal vardır:

• Onaylı mimari projede gösterilmiş olabilir. Bu en güçlü ihtimaldir: proje o yeri klima ünitesine tahsis etmişse, yönetici sizi oradan çıkaramayacağı gibi, cihazı dışarı almanız da projeye aykırılık oluşturur.
• Bağımsız bölüme tahsisli bir bölüm olabilir. Bu durumda kullanım hakkı sizindir, ancak ortak cepheye taşıma yetkisi doğurmaz.
• Yalnızca fiilî bir uygulama olabilir. Yani müteahhit projede olmayan bir boşluk bırakmıştır. Bu hâlde mevcut kullanım da aslında projeye aykırıdır ve sizin “zaten proje dışıyız” savunmanız işe yaramaz.
• Yönetim planında özel olarak düzenlenmiş olabilir. Yönetim planı klima montaj yerlerini belirlemişse, bu hüküm sözleşme gücündedir ve herkesi bağlar.

Dolayısıyla atılacak ilk adım dava veya dilekçe değil, belge toplamaktır: onaylı mimari proje ve cephe görünüşleri, yapı ruhsatı ve ekleri, yapı kullanma izin belgesi, yönetim planı. Bu dört belge görülmeden verilecek her görüş tahmine dayanır.

4. Dış cepheye taşımak için neden 4/5 yazılı rıza gerekiyor?

Dayanak, 634 sayılı Kanun’un 19. maddesinin 5711 sayılı Kanun’la değişik ikinci fıkrasıdır. Hüküm, kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağını düzenler. Maddenin birinci fıkrası ise kat maliklerine anagayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma yükümlülüğü getirir.

Klima dış ünitesinin cepheye monte edilmesi, hem bir tesis kurulması hem de cephenin görünümünde değişiklik yapılması anlamına geldiğinden bu fıkranın kapsamına girer. Uygulamada iki hesap hatası çok sık yapılır:

• Toplantıya katılanların 4/5’i sanılması. Oran, toplantıya katılanlar üzerinden değil, bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır. 60 bağımsız bölümlü bir sitede aranan sayı 48’dir; toplantıya 30 kişi katılmışsa 24 kişinin onayı hiçbir işe yaramaz.
• Sözlü rızanın yeterli sanılması. Kanun “yazılı rıza” demektedir. Toplantıda el kaldırılması, imzalı bir karar defteri kaydına veya ayrı ayrı alınmış yazılı muvafakatnamelere dönüşmediği sürece ispat sorunu yaratır.

Kat malikleri kurulunun genel karar yeter sayısını düzenleyen 30. madde (sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanma, oy çokluğuyla karar) bu özel hükmü bertaraf etmez. Yani “genel kurulda oy çokluğuyla karar aldık” demek, ortak yerde tesis kurma bakımından yetersizdir. Ortak alanlarda yapılabilecek değişikliklerin sınırlarını ayrıntılı incelediğimiz “Bina ortak alanlarında değişiklik yapılabilir mi?” başlıklı yazımız bu konuyu genel çerçevede ele almaktadır.

5. 4/5 her zaman yeterli mi, yoksa oybirliği gereken haller var mı?

Bu, makalenin en kritik ve en çok gözden kaçan bölümüdür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, m.19/2’deki beşte dört oranının sınırsız bir yetki olmadığını ortaya koymuştur.

Hukuk Genel Kurulu’nun 18.01.2022 tarihli, E. 2017/(20)5-1996, K. 2022/5 sayılı kararında benimsenen ölçüt şudur: beşte dört çoğunluk, esaslı proje değişikliği gerektirmeyen basit tamirat ve tadilatlar için öngörülmüştür. Yapılacak iş onaylı projede esaslı bir değişiklik gerektiriyorsa, aranan yeter sayı 4/5 değil oybirliğidir. Aynı kararda beşte dörtlük rızanın ancak “onaylı proje ve imar mevzuatına aykırı olmamak koşuluyla” sonuç doğuracağı da vurgulanmıştır.

Aynı yönde, Hukuk Genel Kurulu’nun 22.09.2020 tarihli, E. 2019/(18)20-235, K. 2020/646 sayılı kararında; tadilat projesi gerektiren bir değişiklik için tüm maliklerin muvafakatinin şart olduğu, muvafakat vermeyen malikin buna zorlanamayacağı, bunun hakkın kötüye kullanılması sayılamayacağı ve hâkimin malikin iradesi yerine geçemeyeceği kabul edilmiştir. O dosyada 169 malikten 148’inin muvafakati dahi yeterli görülmemiştir.

6. Balkon sıcaktan kullanılamıyorsa bu size ne kazandırır?

634 sayılı Kanun’un 18. maddesi, kat maliklerine gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uyma, özellikle birbirini rahatsız etmeme, birbirinin haklarını çiğnememe ve yönetim planı hükümlerine uyma yükümlülüğü getirir.

Dış ünitenin üflediği sıcak havanın balkonu kullanılamaz hâle getirmesi ve mutfağı aşırı ısıtması, teknik raporla ortaya konulabildiği ölçüde ciddiye alınması gereken bir kullanım sorunudur. Ancak buradaki hukuki denklemi doğru kurmak gerekir:

• Bu rahatsızlık, size tek başınıza ortak yere müdahale etme hakkı vermez. Yani “balkonum kullanılamıyor” gerekçesiyle cepheye ünite asamazsınız.
• Buna karşılık bu rahatsızlık, yönetimin konuyu gündeme almasını talep etmenizin haklı sebebidir ve talebinizin keyfî biçimde reddedilmesini hukuken savunulamaz hâle getirir.
• Aynı sorunu yaşayan malik sayısı arttıkça, mesele “bir kişinin özel isteği” olmaktan çıkıp site genelinde çözülmesi gereken teknik bir kusur hâline gelir. Bu, kurulda karar alma şansınızı belirgin biçimde artırır.

7. Yönetici izni tek başına verebilir mi, tek başına reddedebilir mi?

Yöneticinin konumu iki yönlüdür ve uygulamada her iki yönü de birbirine karıştırılır.

Yönetici izin veremez

Ortak yerde tesis kurulmasına izin verme yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. Yönetici, kurulun yetkisine giren bir konuda kendiliğinden izin veremez. Bu nedenle “yönetici sözlü izin verdi” savunması, açılacak bir eski hâle getirme davasında sizi kurtarmaz. 634 sayılı Kanun’un 32. maddesi, anagayrimenkulün sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca kat malikleri kurulunca verilecek kararlara göre yönetileceğini açıkça belirtir.

Yönetici süresiz olarak reddedemez

Yöneticinin 35. maddedeki görevleri arasında anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması yer alır. Bu görev ona izinsiz montajları engelleme yetkisi verir; ancak kurula götürülmesi gereken bir talebi kendi başına nihai olarak reddetme yetkisi vermez. Yönetici, 38. madde uyarınca kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Vekilin, müvekkilinin yetkisindeki bir konuyu ona hiç iletmemesi, vekâlet ilişkisine aykırıdır.

Yöneticinin yazılı başvurunuzu gündeme almaması hâlinde izlenecek çağrı prosedürünü “Yönetici toplantı çağrısı yapmazsa kat malikleri çağrı yapabilir mi?” yazımızda; yöneticinin hukuki konumu ve sorumluluğunu ise “Apartman yöneticisi avukata vekâlet verebilir mi?” yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık. Yönetimin değiştirilmesi gündeme gelirse site yöneticisinin değiştirilmesi konusundaki yazımız yol gösterecektir.

8. İki bloklu bir sitede hangi kurul karar verecek?

Yanlış kurulda alınan karar, muhteva olarak ne kadar makul olursa olsun yetkisizlik nedeniyle iptal edilebilir. Bu yüzden karar alınmadan önce yetkili organın doğru belirlenmesi şarttır.

634 sayılı Kanun’un 69. maddesi uyarınca, toplu yapı kapsamındaki blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. 70. madde ise toplu yapının tamamını kapsayan tek bir yönetim planı bulunduğunu ve bu planın bütün kat maliklerini bağladığını düzenler.

Sitenizin gerçekten toplu yapı statüsünde olup olmadığı tapu kayıtları ve yönetim planı incelenerek belirlenir. Kat irtifakının henüz kat mülkiyetine çevrilmediği bazı hallerde görevli mahkemenin dahi değiştiğini unutmamak gerekir.

9. 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun bu konuda ne değiştirdi?

22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda da düzenlemeler yapmıştır. Bu değişikliklerin klima tartışması bakımından doğru okunması önemlidir; çünkü uygulamada yanlış bir beklenti yaratmaktadır.

10. Kat maliklerinin izni yeterli mi, belediyeden de izin gerekir mi?

Bu iki izin birbirinin yerine geçmez ve bu, dosyaların en sık kaybedildiği noktalardan biridir.

• Kat maliklerinden alınan 4/5 rıza, belediyeden alınması gereken teknik ve imar onaylarının yerine geçmez.
• Belediyeden alınan teknik uygunluk görüşü de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerlerde aradığı yazılı malik rızasının yerine geçmez.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi, yapının ruhsat ve eklerine uygunluğunun ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığının denetlenmesini öngörür. Bu nedenle dış cepheye yapılacak montajın tadilat projesi, ruhsat veya başka bir idari onay gerektirip gerektirmediği ilgili belediyenin imar ve yapı kontrol biriminden yazılı olarak sorulmalıdır. Sözlü bilgi almak yeterli değildir; ileride açılacak bir davada elinizde yazılı bir idari görüş bulunması, iyi niyetinizi ve gerekli özeni gösterdiğinizi ortaya koyar.

Toplanması gereken belgeler

• Onaylı mimari proje ve cephe görünüşleri
• Yapı ruhsatı ve ruhsat ekleri
• Yapı kullanma izin belgesi (iskân)
• Projede klima dış üniteleri için ayrılmış yerleri gösteren çizimler
• Site ve blok yönetim planı
• Daha önce alınmış kat malikleri kurulu kararlarının tamamı
• Cepheye montaj için hazırlanacak teknik proje
• Montajın taşıyıcı sisteme, ısı ve su yalıtımına, cephe kaplamasına etkisini gösteren teknik rapor

11. Yargıtay klima dış ünitesi davalarında ne diyor?

Yargıtay’ın bu alandaki uygulaması yıllar içinde şaşırtıcı derecede istikrarlıdır. Aşağıdaki tablo, konunun çerçevesini çizen temel kararları özetlemektedir.

Not: Karar künyeleri açık kaynaklarda yayımlanan metinlerden derlenmiştir. Bir dilekçede veya yayında kullanmadan önce ilgili kararın güncel ve tam metninin UYAP Emsal Karar sistemi üzerinden teyit edilmesi tavsiye olunur.

12. İzin almadan taktırırsam sonuç ne olur?

“Nasılsa kimse fark etmez” yaklaşımının maliyeti, tek başına cihazın bedelinden çok daha yüksektir. İzinsiz montaj hâlinde karşılaşabileceğiniz sonuçlar şunlardır:

• Müdahalenin men’i ve eski hâle getirme davası. Kat maliklerinden herhangi biri veya yetkilendirilmiş yönetim, sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.
• Cihazın sökülmesi ve cephenin eski hâline getirilmesi. Mahkeme bunun için makul bir süre verebilir; süre içinde yerine getirilmezse icra yoluyla infaz edilir.
• Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti. Davayı kaybeden taraf olarak karşı yan vekâlet ücretini de ödersiniz.
• Cepheye verilen zarardan sorumluluk. 19. maddenin son fıkrası uyarınca her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan sorumludur. Isı yalıtımının delinmesi, su yalıtımının bozulması veya cephe kaplamasının hasar görmesi bu kapsamdadır.
• Yoğuşma suyunun dışarı akıtılmasından doğan sorunlar. Alt kat maliklerinin ve üçüncü kişilerin rahatsızlığı ayrı bir uyuşmazlık başlığı açabilir.

Kısacası izinsiz montaj, geçici bir konfor karşılığında kalıcı bir hukuki risk satın almaktır. Bu konudaki yeter sayı tartışmasını ve izinsiz montajın sonuçlarını ayrıca ele aldığımız “Bina dış cephesine klima motoru takılabilmesi için gerekli oy oranı nedir?” başlıklı yazımızı da okumanızı öneririz.

13. Yönetim engellerse adım adım ne yapmalısınız?

Aşağıdaki beş aşama, hem sonuç alma ihtimalini en yükseğe çıkaran hem de ileride dava açmanız gerekirse elinizi güçlendiren sıralamadır.

Birinci aşama: Çok imzalı yazılı başvuru

Başvuruyu tek başınıza değil, aynı sorunu yaşayan diğer maliklerle birlikte imzalayın. Metinde şunlar açıkça yer almalıdır: balkon içindeki mevcut yerin neden kullanışsız olduğu; aşırı sıcaklık ve balkonun kullanılamaması; mutfağa ve yaşam alanlarına etkisi; dış ünitelerin cepheye taşınması için ortak ve estetik bir çözüm talebi; teknik keşif yapılması talebi; konunun yetkili kurul gündemine alınması talebi.

Tebliğ şekli en az içeriği kadar önemlidir. Başvuruyu iadeli taahhütlü mektupla, noter aracılığıyla veya teslim alındı belgesi karşılığında yapın. “Yöneticiye söyledik” ifadesinin ispat değeri yoktur.

İkinci aşama: Teknik rapor alınması

Bağımsız bir makine mühendisi, inşaat mühendisi veya yetkili teknik uzmandan rapor alın. Bu rapor, tartışmayı “komşu kaprisi” olmaktan çıkarıp teknik bir zorunluluk zeminine taşır. İçeriğini bir sonraki bölümde ayrıntılandırdık.

Üçüncü aşama: Yetkili kurul kararı

Talebin blok veya toplu yapı kat malikleri kurulunda görüşülmesini isteyin. Toplantı çağrısı ve gündem usulüne dikkat edin; usul hataları alınan kararın iptaline yol açar. Bu konudaki ayrıntılar için usulsüz genel kurul ve kararların iptali yazımıza bakabilirsiniz.

Dördüncü aşama: Yazılı rızalar ve idari onay

Gerekli beşte dört yazılı rızayı toplayın ve belediyeden istenen onayları temin edin. Rızaları bağımsız bölüm numarası, malik adı, tarih ve imza içeren tek tip bir muvafakatname üzerinde toplamak, ileride sayının tartışılmasını önler.

Beşinci aşama: Yargısal başvuru

Yönetim başvuruyu karara bağlamaz, yetkisiz biçimde reddeder ya da alınan kurul kararı kanuna veya yönetim planına aykırı olursa, 634 sayılı Kanun’un 33. maddesi kapsamında taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Madde, borç ve yükümlerin yerine getirilmemesi yüzünden zarar gören kat malikinin hâkimin müdahalesini isteyebileceğini düzenler.

14. Teknik rapor neleri içermeli?

Zayıf bir teknik rapor, dosyayı güçlendirmek yerine karşı tarafa malzeme verir. Raporun aşağıdaki başlıkların tamamını karşılaması gerekir:

• Balkon içindeki mevcut yerin, cihaz kapasitesi ve üretici montaj şartları bakımından uygun olup olmadığı
• Dış ünitenin üflediği sıcak havanın balkon ve mutfak iç sıcaklığına ölçülebilir etkisi
• Mevcut konumun cihaz verimine ve enerji tüketimine etkisi
• Dış cephede önerilen yeni konum ve bu konumun teknik gerekçesi
• Gürültü ve titreşim değerleri ile komşu bağımsız bölümlere etkisi
• Cepheye, ısı yalıtımına ve su yalıtımına verilebilecek zarar ile alınacak önlemler
• Yoğuşma suyu drenaj hattının nasıl kurulacağı
• Tüm daireler için uygulanabilir, tekrarlanabilir standart çözüm önerisi
• Güvenli montaj ayrıntıları, konsol yük hesabı ve bakım erişimi

15. Kurul kararında hangi başlıklar mutlaka yer almalı?

Uygulamada en sık görülen hata, kurulun “dış cepheye klima takılmasına izin verilmesine” şeklinde tek cümlelik bir karar almasıdır. Böyle bir karar, birkaç yıl içinde cephesi birbirine benzemeyen üniteler ve sarkan borularla dolmuş bir bina yaratır ve yeni bir uyuşmazlık doğurur. Kararda şunlar belirlenmelidir:

• Montajın yapılacağı kesin konum (kat, aks, kot)
• İzin verilen azami cihaz ölçüsü ve kapasitesi
• Kullanılacak platform / konsol tipi ve rengi
• Cephe görünümünün korunması için gizleme paneli veya kafes zorunluluğu
• Drenaj hattının bağlanacağı yer ve şekli
• Elektrik ve gaz borularının güzergâhı, kanal içine alınması
• Azami gürültü seviyesi ve çalışma saatleri sınırlaması
• Bakım, onarım ve hasar sorumluluğunun kime ait olacağı
• Montaj masrafının kim tarafından karşılanacağı
• Karara aykırı montaj yapılması hâlinde uygulanacak yaptırım

Çözümün kalıcı olmasını istiyorsanız bu kuralları yönetim planına işletmek en sağlam yoldur. 7579 sayılı Kanun’la 70. maddedeki yeter sayının üçte ikiye indirilmiş olması, bu yolu eskisine göre belirgin biçimde kolaylaştırmıştır. Ortak alan giderlerinin paylaşımı bakımından ise ortak gider payının paylaştırılması ve dış cephe mantolama giderlerinin paylaşımı yazılarımız yol gösterecektir.

16. Bu süreçte en sık yapılan 7 hata nedir?

17. Sıkça sorulan sorular

Klimayı balkonumun içine koymak için komşulardan izin almam gerekir mi?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre cihazın kendi bağımsız bölümünüzün penceresine veya balkonunuzun iç kısmına konulması hâlinde muvafakat aranmaz. Tek koşul, gürültü, titreşim ve su damlaması gibi nedenlerle komşularınızı rahatsız etmemenizdir.

Yönetici tek başına dış cepheye klima takılmasına izin verebilir mi?

Veremez. Ortak yerde tesis kurulması kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Yöneticiden alınan izne dayanılarak yapılan montaj, açılacak bir davada sizi korumaz.

Yönetici talebimi kurul gündemine hiç almazsa ne yapabilirim?

Önce yazılı, tebliğ edilebilir bir başvuru yapın. Sonuç alamazsanız toplantı çağrısı prosedürünü işletebilir; bu da tıkanırsa 634 sayılı Kanun’un 33. maddesi kapsamında sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz.

60 daireli sitede kaç kişinin yazılı rızası gerekir?

Beşte dört oranı 48 bağımsız bölüm malikine karşılık gelir. Bu sayı toplantıya katılanlar üzerinden değil, bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır.

2026 değişikliğiyle oran üçte ikiye indi, klima için de 2/3 yeterli olmaz mı?

Hayır. 7579 sayılı Kanun’la yapılan indirim, 70. maddedeki yönetim planı değişikliği yeter sayısına ilişkindir. Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılmasını düzenleyen 19. maddedeki beşte dört oranı değişmemiştir.

Komşularımın çoğu da aynı sorunu yaşıyor, bu durum işimi kolaylaştırır mı?

Belirgin biçimde kolaylaştırır. Sorun ne kadar çok bağımsız bölümü etkiliyorsa, gerekli yazılı rızayı toplamak o kadar kolaylaşır ve konu “kişisel talep” olmaktan çıkıp sitenin ortak teknik sorunu hâline gelir. Ortak ve standart bir cephe projesi hazırlatmak, dağınık bireysel taleplerden çok daha yüksek başarı şansı taşır.

İzinsiz taktırdım, komşum dava açtı. Ne olur?

Yargıtay uygulamasında bu tür dosyalarda ünitenin sökülerek kaldırılmasına ve cephenin mimari projesine uygun olarak eski hâline getirilmesine hükmedilmektedir. Mahkeme bunun için makul bir süre verebilir; süre içinde yerine getirilmezse icra yoluyla infaz edilir. Ayrıca yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücreti de size yükletilir.

Bu davalarda hangi mahkeme görevlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda kural olarak taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Ancak kat mülkiyetinin henüz kurulmadığı, yalnızca kat irtifakının bulunduğu bazı hallerde görevin asliye hukuk mahkemesinde olduğu kabul edilebildiğinden, dava açılmadan önce tapu durumunun incelenmesi gerekir.

18. Bu dosyada neden kat mülkiyeti hukukunda deneyimli bir avukatla çalışmalısınız?

Klima dış ünitesi dosyaları, dışarıdan bakıldığında basit bir komşuluk tartışması gibi görünür. Oysa doğru sonuca ulaşmak için birbirinden bağımsız birkaç teknik alanın aynı anda okunması gerekir:

• Onaylı mimari projenin okunması. Cephe görünüşlerinde klima ünitesi için yer ayrılıp ayrılmadığını görmek, dosyanın kaderini belirler.
• Doğru yeter sayının tespiti. İşin niteliğine göre 4/5 mi yoksa oybirliği mi arandığı, Hukuk Genel Kurulu içtihatları ışığında değerlendirilmelidir. Yanlış yeter sayıyla alınan karar, toplanan onca imzayı boşa çıkarır.
• Yetkili organın belirlenmesi. Blok kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulu arasındaki yetki dağılımı, tapu kaydı ve yönetim planı üzerinden çözülür.
• Usulün korunması. Çağrı, gündem, yeter sayı ve karar defteri kaydındaki bir usul hatası, esasen haklı olduğunuz bir talebi dahi iptal ettirebilir.
• Talebin doğru kurgulanması. Sulh hukuk mahkemesinden ne isteneceği, dosyanın kazanılıp kaybedilmesindeki en belirleyici tercihtir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti hukukunu büromuzun temel uzmanlık alanlarından biri olarak konumlandırmakta; Tuzla merkezli olarak Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Kocaeli genelinde site ve apartman yönetimleri ile kat maliklerine ortak alan uyuşmazlıkları, kurul kararlarının iptali, müdahalenin men’i ve eski hâle getirme davalarında hizmet vermektedir.

İlgili yazılarımız

• Bina Dış Cephesine Klima Motoru Takılabilmesi İçin Gerekli Oy Oranı Nedir?
• Bina Ortak Alanlarında Değişiklik Yapılabilir mi?
• Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Ettirilir?
• Usulsüz Yapılan Kat Malikleri Genel Kurulu ve Alınan Kararlar Nasıl İptal Edilir?
• Yönetici Toplantı Çağrısı Yapmazsa Kat Malikleri Çağrı Yapabilir mi?
• Site Yöneticisinin Değiştirilmesi ve Yeni Yönetici Atanması
• Apartman Yöneticisi Avukata Vekâlet Verebilir mi?
• Bina Dış Cephesine Reklam Asmak Yasal mı?
• İşyerinin Bina Cephesine Tabela Asması İçin Kat Maliklerinin Onayı Gerekir mi?
• Çatı Onarımı ve Dış Cephe Mantolama Giderleri Nasıl Paylaştırılır?
• Apartman ve Site Ortak Gider Payı Nasıl Paylaştırılır?
• Siteye Havuz Yapılması İçin Oy Birliği mi Gerekir?
• Sığınak, Depo, Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilir mi?

Kaynaklar ve mevzuat

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m.4, 18, 19, 28, 30, 32, 33, 34, 35, 38, 69, 70
• 3194 sayılı İmar Kanunu — m.30, 31, 32
• 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’de Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG: 22.05.2026, S. 33261) — m.3, 4, 5
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Özel Daire kararları — 11. bölümdeki tabloda gösterilmiştir