Kat Mülkiyeti Hukuku · Yargıtay Kararları Işığında Kapsamlı İnceleme -2026 güncel değerlendirme

2M Hukuk Avukatlık Bürosu · İstanbul / Tuzla · Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Hukuku

Özet

Apartman ve site yönetiminde yöneticinin olağan ya da olağanüstü genel kurulu toplantıya çağırmaması, kat malikleri için ciddi bir hak kaybı riski doğurur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu durumda kat maliklerinin elinde üç temel yol bırakmıştır: yazılı başvuru, kat maliklerinin üçte birinin imzasıyla olağanüstü toplantı çağrısı ve son aşamada Sulh Hukuk Mahkemesi’nde KMK m. 33 kapsamında hakimin müdahalesi davası. Bu yazıda, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi ve 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları ışığında her bir adımı, uygulanacak süreleri ve sık yapılan usul hatalarını ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

1. Olağan Genel Kurul Toplantısı: Zaman ve Çağrı Usulü

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda; yönetim planında özel bir zaman belirlenmemişse her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde toplanır. Toplu yapılarda ise olağan kat malikleri kurulu toplantısı iki yılda en az bir defa yapılmak zorundadır.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre yönetim planında belirlenen toplantı zamanları, kat malikleri arasında bağlayıcı bir sözleşme niteliği taşımakta; bu nedenle yönetimin tek taraflı olarak göz ardı edebileceği bir düzenleme olarak değerlendirilmemektedir. Olağan toplantılar bakımından KMK m. 29/1’de özel bir çağrı süresi öngörülmemekle birlikte, yönetim planında 15 gün önceden bildirim gibi bir şart varsa bu hükme uyulması zorunludur.

Yargıtay’ın bir kararında olağan toplantı için “yönetim planında belirlenen olağan toplantı çağrısının tarih, yer, saat ve gündem bilgisini içerecek şekilde anayapının girişine veya ilan panosuna makul bir süre öncesinden (15 gün gibi) asılmak suretiyle ilan edilmesi yeterli” görülmüştür. Yani olağan toplantılarda her bir malike ayrı taahhütlü mektup gönderilmesi şart değildir; ancak yönetim planı bunu emrediyorsa kural değişir.

2. Yönetici Toplantı Çağrısı Yapmazsa İzlenecek Hukuki Yollar

Yöneticinin görev tanımı KMK m. 35’te düzenlenmiştir. Bu maddenin (k) bendi uyarınca kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma görevi münhasıran yöneticiye aittir. Yöneticinin bu görevi yerine getirmemesi durumunda kat maliklerinin sırasıyla aşağıdaki yollara başvurması gerekir.

2.1. İlk Aşama: Yönetime Yazılı Başvuru ve İhtar

Kat malikleri, öncelikle yöneticiye ya da yönetim kuruluna noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektup yoluyla yazılı bir dilekçe göndererek genel kurulun toplanmasını talep etmelidir. Bu adım hem dürüstlük kuralının bir gereği hem de sonraki aşamada açılacak davada “yasal yolların tüketildiğinin” ispatı bakımından kritik öneme sahiptir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E. 2017/3417 – K. 2018/4600 sayılı kararında; kat maliklerinin isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle blok temsilcisi ve yönetim kurulu seçimlerinin yenilenmesi talebini yönetime ilettikleri, yönetimin bu talebi makul süre içinde yerine getirmediği bir olayda, kat maliklerinin doğrudan mahkemeye başvurmasının yerinde olduğu kabul edilmiştir.

Yazılı başvurunun içeriğinde mutlaka şu hususlar yer almalıdır: toplantı yapılması talebi, gündem önerisi, makul bir süre (örneğin 15 gün) ve bu süre içinde toplantı çağrısı yapılmazsa hukuki yollara başvurulacağı yönündeki ihtar.

2.2. İkinci Aşama: Kat Maliklerinin Üçte Birinin İstemiyle Olağanüstü Toplantı

Yöneticinin yazılı başvuruya rağmen toplantı çağrısı yapmaması halinde KMK m. 29/2 devreye girer. Bu hükme göre, önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılabilir.

Kat maliklerinin üçte biri tarafından doğrudan çağrı yapılırken çok sıkı şekil şartlarına uyulması gerekmektedir; aksi halde toplantıda alınan kararların iptali kaçınılmazdır.

Olağanüstü Toplantı Çağrısının Zorunlu Şekil Şartları

Çağrı yöntemi: Her bir kat malikine imza karşılığı tebliğ edilecek bir çağrı kağıdı veya iadeli taahhütlü mektup kullanılmalıdır. SMS, WhatsApp mesajı veya yalnızca apartman panosuna asma gibi yöntemlerle yapılan olağanüstü toplantı çağrıları, Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir.

15 günlük süre: Çağrının kat malikine tebliğ tarihi ile toplantı tarihi arasında en az 15 gün bulunmak zorundadır. Uygulamada sıkça hatalı şekilde çağrının PTT’ye verildiği tarihten itibaren 15 gün sayılmakta; oysa süre, tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Toplantı sebebi (gündem): Çağrı kağıdında toplantı sebebi, yani gündem maddeleri ayrıntılı ve açık biçimde belirtilmelidir. Gündemde yer almayan bir konuda toplantıda karar alınamaz; bu, “gündeme bağlılık ilkesi” olarak tanımlanır ve emredici niteliktedir.

İkinci toplantı bilgisi: İlk toplantıda yeter sayının sağlanamaması ihtimaline karşı, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı çağrıda mutlaka belirtilmelidir. İki toplantı arasındaki süre 7 günden az olamaz.

Yönetim planı önceliği: Yönetim planında üçte birden daha düşük bir oran (örneğin dörtte bir) veya farklı bir çağrı usulü öngörülmüşse, KMK’nın aksine olmamak şartıyla öncelikle yönetim planı hükümleri uygulanır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2017 tarihli, E. 2017/1160 – K. 2017/10825 sayılı kararına konu olayda; olağanüstü toplantı, KMK m. 29/2’de öngörülen şekilde tüm kat maliklerine 15 gün önceden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmeden yapılmış, bazı kat malikleri toplantıya hiç katılamamış ve gündeme bağlılık ilkesine de uyulmamıştır. Karar, 15 günlük çağrı süresine uyulmamasının kural olarak iptal sebebi olduğunu somut biçimde ortaya koymaktadır.

2.3. Üçüncü Aşama: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Hakimin Müdahalesi

Yönetimin çağrı yapmaması ve kat maliklerinin de üçte bir oranını sağlayamadığı veya çağrı sürecinin tıkandığı durumlarda son çare olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi devreye girer. Bu hüküm uyarınca kat malikleri, anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakimin müdahalesini talep edebilir.

Mahkemenin Yetkisinin Sınırı: Temsilci/Kayyım Atanması

Hakimin bu kapsamdaki yetkisi son derece sınırlıdır. Mahkeme, doğrudan yöneticiyi görevden alamaz veya kendi seçtiği bir kişiyi yönetici olarak atayamaz. Yargıtay’ın istikrarlı uygulamasına göre hakim, yalnızca olağanüstü genel kurul toplantısının yapılabilmesi için çağrı yapmaya ve toplantıyı yürütmeye yetkili, sınırlı yetkili bir temsilci (kayyım) atayabilir. Esas iradenin kat malikleri kurulunda tecelli etmesi gerektiğinden, yönetici seçimi yine bizzat kat malikleri tarafından yapılacaktır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3417 K. ve 2017/6203 K. sayılı kararlarında bu ilke açıkça vurgulanmıştır: “Doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya mevcut yöneticinin görevden alınması talep edilemez. Öncelikle kat malikleri kuruluna başvurulması veya kurulun toplanması için yasal yolların tüketilmesi gerekir.”

Yetkili ve Görevli Mahkeme

KMK m. 33 açıkça anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ni yetkili kılmıştır. Ancak uygulamada bir istisnaya dikkat etmek gerekir: Sitenin henüz toplu yapı yönetimine geçmediği, kat mülkiyetinin kurulmadığı (yalnızca kat irtifakı bulunduğu) bazı hallerde Yargıtay, görevli mahkemenin Sulh Hukuk değil Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu belirterek kararı bozabilmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın tapu durumu mutlaka incelenmelidir.

3. Usulsüz veya Çağrısız Yapılan Toplantıların İptali

Yöneticinin ya da kat maliklerinin yukarıda açıklanan usul kurallarına uymadan toplantı yapması durumunda, bu toplantıda alınan kararların iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.

3.1. İptal Sebepleri

Çağrının tüm kat maliklerine imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmaması

Olağanüstü toplantılarda 15 günlük çağrı süresine uyulmaması

Bazı kat maliklerinin toplantıdan dışlanması veya çağrı yapılmaması

Çağrı kağıdında toplantı sebebinin (gündem) belirtilmemesi

Gündemde yer almayan konularda karar alınması (gündeme bağlılık ilkesinin ihlali)

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı halde ikinci toplantının yer ve tarihinin çağrıda gösterilmemesi

Yeter sayıların (sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk) sağlanmaması

3.2. İptal Davası Açma Süreleri

KMK m. 33’te düzenlenen süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece re’sen (kendiliğinden) gözetilir:

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmak zorundadır.

Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalıdır.

Yokluk veya mutlak butlanla sakat kararlar: Süre koşulu aranmaz; her zaman dava açılabilir.

3.3. Önemli İstisna: Toplantıya Katılan Malik İptal İsteyemez

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3072 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere; usulsüz çağrıya rağmen toplantıya bizzat katılan kat maliki, sırf çağrının usulsüzlüğü gerekçesiyle iptal talep edemez. Ancak alınan kararın içeriğine yönelik (yetersayı, gündem dışılık, hukuka aykırılık gibi) itirazları her zaman ileri sürebilir. Bu nedenle çağrının usulsüz olduğunu düşünen malikin, toplantıya katılması halinde mutlaka karar defterine açıkça “aykırı oy” şerhi düşmesi büyük önem taşır.

4. Pratik Yol Haritası: Adım Adım Ne Yapmalı?

Yönetici toplantı çağrısı yapmıyorsa, kat malikleri olarak hak kaybı yaşamamak için sırasıyla şu adımları izlemenizi öneriyoruz:

1. adım — Yazılı başvuru: Yönetime noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektupla gündem ve makul süre içerecek şekilde toplantı çağrısı talebinde bulunun.

2. adım — Üçte bir oranı sağlayın: Yönetim, makul süre içinde çağrı yapmazsa kat maliklerinin en az 1/3’ünün imzasını toplayın. Yönetim planında daha düşük bir oran varsa o oran esas alınır.

3. adım — Usulüne uygun çağrı yapın: Tüm kat maliklerine imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla, toplantıdan en az 15 gün önce, gündem ve ikinci toplantı bilgisini içeren çağrı gönderin.

4. adım — Toplantıyı yapın ve tutanağa geçirin: Yeter sayıları (sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk) sağlamaya özen gösterin. Kararları karar defterine işleyin.

5. adım — Sulh Hukuk Mahkemesi: Bu yollar tıkanırsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak KMK m. 33 kapsamında olağanüstü genel kurul için temsilci/kayyım atanmasını talep edin.

Sık Sorulan Sorular

Soru 1: Apartman yöneticisi olağan genel kurulu hiç çağırmazsa kat malikleri ne yapabilir?

Kat malikleri öncelikle yönetime yazılı bir dilekçe ile başvurarak toplantı talebinde bulunmalıdır. Makul süre içinde sonuç alınamazsa, KMK m. 29/2 uyarınca kat maliklerinin üçte biri kendi imzalarıyla doğrudan olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir. Bu yolun da işletilemediği durumlarda KMK m. 33 kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak toplantıyı yürütecek bir temsilci atanması talep edilebilir. İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal ve Gebze gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde bu sürecin başından itibaren kat mülkiyeti danışmanlığı alanında deneyimli bir avukatla ilerlemek, hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.

Soru 2: Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı 15 günlük süreye uyulmadan yapılırsa ne olur?

KMK m. 29/2’de düzenlenen 15 günlük çağrı süresi emredici niteliktedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/1160 – 2017/10825 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, bu süreye uyulmaması kural olarak alınan kararların iptali sebebidir. Süre, çağrının PTT’ye verildiği tarihten değil, kat malikine tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak usulsüz çağrıya rağmen toplantıya bizzat katılan ve aykırı oy şerhi düşmeyen malik, sırf çağrı usulsüzlüğü gerekçesiyle iptal talep edemez. Bu nedenle çağrıya muhatap olduğunuzda atılması gereken adım, deneyimli bir avukatla konsültasyon yaparak ya hiç katılmamak ya da aykırı oy kullanarak süresi içinde iptal davası açmaktır.

Soru 3: Doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya mevcut yöneticinin görevden alınması talep edilebilir mi?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kat malikleri kurulunun toplanması için öngörülen yasal çağrı yolları tüketilmeden doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya görevden alma talebi dinlenmez. Bu yollar sonuçsuz kaldığında mahkeme, yalnızca olağanüstü genel kurul toplantısının yapılmasını sağlamakla sınırlı yetkili bir temsilci (kayyım) atayabilir. Hâkim, kat malikleri iradesinin yerine geçemez; yalnızca bu iradenin sağlıklı biçimde ortaya çıkmasına aracılık eder. Yönetici seçimi her hâlükârda kat malikleri kurulunda yapılır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Apartman ve site yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar, özellikle İstanbul Anadolu Yakası’nın Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye ve Gebze gibi yoğun yapılaşmanın yaşandığı bölgelerinde, çok küçük bir usul hatasının dahi geri dönülmesi neredeyse imkânsız hak kayıplarına yol açabildiği teknik bir alandır.

Uygulamada en sık karşılaştığımız hata kaynakları şunlardır: çağrı usulü hataları, çoğunluk ve arsa payı hesaplamalarındaki yanlışlıklar, yönetim planı ile kanun hükümleri arasındaki çatışmaların yanlış değerlendirilmesi, görevli ve yetkili mahkemenin yanlış tespit edilmesi (Sulh Hukuk yerine Asliye Hukuk veya tam tersi), gündeme bağlılık ilkesinin ihmal edilmesi ve en kritik olarak 1 ay ile 6 aylık hak düşürücü sürelerin kaçırılması.

Bir tek hatalı çağrı, eksik bir gündem maddesi veya süresi kaçırılan bir iptal davası; aslında usulsüz olarak alınmış kararları geçerli hâle getirebilir. Site sakinlerinin yıllarca sürecek yönetim aksaklıkları, fahiş aidat artışları, hatalı ortak gider paylaşımları veya hukuka aykırı yönetici seçimleriyle yaşamak zorunda kalmasına neden olabilir.

İşte tam bu nedenle, sürecin daha ilk yazılı başvuru aşamasından itibaren kat mülkiyeti hukukunda uzmanlaşmış, Yargıtay 20. ve 18. Hukuk Dairelerinin güncel kararlarına hâkim, özellikle bölgesel uygulamaları yakından takip eden bir avukatla birlikte ilerlemek hayati önem taşımaktadır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla merkezli ofisi ile İstanbul Anadolu Yakası başta olmak üzere Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve çevre bölgelerde kat mülkiyeti hukuku ve site yönetimi danışmanlığı alanında düzenli ve aktif uygulamaya sahiptir. Bürosumuz; olağan ve olağanüstü genel kurul çağrılarının hazırlanması, yönetim planı incelemesi ve revizyonu, yönetici sorumluluğu davaları, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları, KMK m. 33 kapsamında hakimin müdahalesi talepleri, ortak gider ve aidat uyuşmazlıkları ile kat mülkiyetinden doğan tüm hukuki süreçlerde, hem bireysel kat maliklerine hem de site ve apartman yönetimlerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır.

Tuzla avukat arayışında olan kat maliklerine ve İstanbul site danışmanı ihtiyacı duyan apartman/site yönetimlerine, sürecin başından itibaren proaktif bir yaklaşımla; hak kaybı yaşanmadan, sürelerin kaçırılmadığı ve usul kurallarına eksiksiz uyulan profesyonel bir avukatlık hizmeti sağlıyoruz. Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak veya somut uyuşmazlığınız için randevu oluşturmak amacıyla iletişim sayfamız üzerinden bizimle bağlantıya geçebilirsiniz.

Anahtar Kelimeler: Kat mülkiyeti danışmanlığı Tuzla, İstanbul site danışmanı, Tuzla avukat, 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat malikleri kurulu toplantısı, olağanüstü genel kurul çağrısı, yönetici görevden alma, KMK madde 29, KMK madde 33, hakimin müdahalesi, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, apartman yönetimi avukatı, site yönetimi hukuki danışmanlık.

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlık için hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklı olduğundan, kendi durumunuza özgü değerlendirme için bir avukata danışmanız gerekmektedir.