Noterde Yapılmayan Daire Satışı Geçersiz mi? Müteahhit Satışlarında “Alacağın Temliki” İstisnası

1. Taşınmaz Satışında Geçerlilik Şartı (Resmi Şekil)

 Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Harici (adi yazılı) sözleşmelerin neden kural olarak geçersiz sayıldığı şu maddelere dayanır:

Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237: Taşınmaz satışının ve satış vaadinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.

Tapu Kanunu m. 26: Taşınmaz mülkiyetinin devrine dair resmi senetlerin tapu sicil müdürlüklerinde düzenleneceğini hükme bağlar.

Noterlik Kanunu m. 60 ve 89: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterler tarafından “düzenleme” şeklinde yapılması gerektiğini belirtir.

2. Müteahhit Satışlarında “Alacağın Temliki” İstisnası 

Müteahhit, arsa sahibiyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendisine bırakılan daireleri satıyorsa, bu işlem bir “şahsi hakkın devri” niteliğindedir:

TBK m. 183: Alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir.

TBK m. 184: Alacağın devrinin (temlikinin) geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Uygulama Etkisi: Müteahhit, arsa sahibinden olan “tapu devrini isteme hakkını” alıcıya devretmektedir. Bu nedenle, resmi şekil (noter/tapu) şartı aranmaz; taraflar arasındaki adi yazılı sözleşme hukuken geçerli bir temlik sayılır.

3. Dürüstlük Kuralı ve Tescil Hakkı (Yargıtay İstisnası) 

Sözleşme alacağın temliki niteliğinde olmasa bile (örneğin müteahhit aynı zamanda arsa sahibi ise), belirli şartlarda harici satışa geçerlilik tanınabilir:

TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı): Herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

30.09.1988 Tarihli YİBK (1987/2 E., 1988/2 K.): Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, alıcı bedeli tamamen ödemiş ve taşınmazı teslim alarak kullanmaya başlamışsa, satıcının şekil noksanlığına dayanarak tapu devrinden kaçınması dürüstlük kuralına aykırı bulunur. Bu durumda alıcı, “Tapu İptal ve Tescil” davası açarak mülkiyeti kazanabilir.

4. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Müteahhidin Edimi: Alıcının müteahhide dayanarak arsa sahibinden tapu talep edebilmesi için, müteahhidin arsa sahibine karşı inşaatı bitirme borcunu (sözleşmedeki oranlarda) yerine getirmiş olması gerekir.

İade Hakkı: Eğer sözleşme geçersiz sayılırsa ve tescil imkanı yoksa, alıcı ödediği parayı “Sebepsiz Zenginleşme” hükümleri uyarınca geri isteyebilir. Bu durumda iade edilecek miktar, “denkleştirici adalet” ilkesi gereği paranın alım gücünün güncel değerine uyarlanmasıyla hesaplanır.

Zamanaşımı: Bu tür uyuşmazlıklarda genel zamanaşımı süresi (TBK m. 146) olan 10 yıldır.

1. Taşınmaz Satışında Resmi Şekil Şartı ve Genel Kural 

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği, belirli bir şekil şartına bağlanmıştır. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60-89 uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerin resmi şekilde (tapu sicil müdürlüklerinde veya noterlerde düzenleme şeklinde) yapılması zorunludur. Bu şekil şartı bir geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Resmi biçimde yapılmayan harici (adi yazılı) satış sözleşmeleri kural olarak hukuken geçersizdir ve taraflar için mülkiyetin devri borcu doğurmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2021/23-2021/10735 -02.11.2021; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi-2021/2263-2023/1513 -14.03.2023).

2. Müteahhit Satışlarında “Alacağın Temliki” İstisnası Müteahhit (yüklenici), arsa sahibi ile yaptığı “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uyarınca kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere adi yazılı sözleşme ile satıyorsa, bu işlem Yargıtay tarafından “taşınmaz satışı” olarak değil, “alacağın temliki” olarak nitelendirilmektedir.

Hukuki Niteliği: Müteahhit, arsa sahibinden olan “tapu devrini isteme hakkını” (şahsi hakkını) alıcıya devretmektedir. TBK m. 183 ve 184 uyarınca, alacağın devrinin geçerliliği için resmi şekil şartı aranmaz; yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2025/1605-2025/5252 -05.11.2025; Konya 4. Asliye Ticaret Mahkemesi-2020/314-2022/584 -20.10.2022).

Uygulama: Yüklenicinin arsa sahibinden kazandığı kişisel hakkını üçüncü kişiye devretmesi “akdi (rızai) temlik” niteliğindedir ve bu sözleşme hukuken geçerlidir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi-2011/4616-2011/6081 -04.05.2011).

3. Dürüstlük Kuralı ve Tescil Hakkı (30.09.1988 Tarihli YİBK İstisnası)

 Sözleşme alacağın temliki niteliğinde olmasa dahi (örneğin müteahhidin aynı zamanda arsa sahibi olduğu “yapsatçı” durumunda), Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararı ile harici satışlara bir istisna getirilmiştir. Buna göre;

Taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olması,

Alıcının satış bedelini tamamen ödemiş olması,

Taşınmazın alıcıya teslim edilmiş ve alıcının orayı malik gibi kullanıyor olması,

Satıcının şekil noksanlığına dayanarak tapu devrinden kaçınması durumlarında; Hakim, TMK m. 2’deki dürüstlük kuralını gözeterek tapu iptal ve tescil davasını kabul edebilir. Satıcının bu aşamada şekil eksikliğini ileri sürmesi “hakkın kötüye kullanılması” sayılır (Hukuk Genel Kurulu-2024/43-2024/76 -07.02.2024; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2022/2325-2023/1662 -04.05.2023).

4. Tescil İçin Gerekli Şartlar ve Müteahhidin Edimi 

Alıcının, alacağın temliki hükümlerine dayanarak arsa sahibinden veya müteahhitten tapu tescili talep edebilmesi için müteahhidin arsa sahibine karşı olan borçlarını yerine getirmiş olması şarttır.

İnşaatın Tamamlanması: Müteahhidin inşaatı imar mevzuatına, projeye ve fen kurallarına uygun olarak tamamlayıp iskân alınabilecek seviyeye getirmesi gerekir. Müteahhit edimini yerine getirmezse, alıcı arsa sahibinden tescil talep edemez; ancak müteahhitten tazminat isteyebilir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi-2017/890-2017/1307 -19.10.2017; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2014/8522-2014/13229 -14.10.2014).

Birlikte Hareket Etme: Eğer inşaatı birden fazla müteahhit ortak yapıyorsa, temlikin geçerli olması için tüm müteahhitlerin sözleşmede imzasının bulunması gerekebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2023/4663-2024/2968 -10.10.2024).

5. Sözleşmenin Geçersizliği Halinde İade ve Zamanaşımı 

Eğer harici satış sözleşmesi alacağın temliki kapsamında değilse veya tescil şartları oluşmamışsa sözleşme geçersiz sayılır.

Sebepsiz Zenginleşme: Geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebilir. İade edilecek miktar, “denkleştirici adalet” ilkesi gereği paranın alım gücünün güncel değerine uyarlanmasıyla hesaplanır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2021/23-2021/10735-02.11.2021).

Zamanaşımı: Müteahhit ile alıcı arasındaki bu tür uyuşmazlıklarda TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Süre, alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren başlar (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi-2017/9986-2018/2313 -22.02.2018).

Sonuç: Müteahhitten harici yazılı sözleşme ile daire alınması, müteahhidin arsa sahibinden olan alacağını devretmesi niteliğinde olduğundan “alacağın temliki” hükümleri uyarınca geçerlidir. Alıcı, müteahhit inşaat borcunu bitirdiği takdirde tapu iptal ve tescil davası açarak mülkiyeti kazanabilir. Tescilin mümkün olmadığı hallerde ise ödenen bedelin güncel değeri denkleştirici adalet ilkesi uyarınca geri talep edilebilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Taşınmaz satışı neden noterde veya tapuda yapılmak zorunda?
Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri sıkı şekil şartına bağlıdır. TMK m. 706, TBK m. 237 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca taşınmaz devri öngören sözleşmeler ancak resmi şekilde (tapu sicil müdürlüğünde veya noterde “düzenleme” biçiminde) yapıldığında geçerlidir. Bu şart bir geçerlilik koşulu olup kamu düzenine ilişkindir.

Müteahhitle yaptığım adi (el yazılı/imza) sözleşme tamamen geçersiz mi?
Kural olarak resmi şekle uyulmayan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersizdir. Ancak müteahhitten daire alımı çoğu zaman bir istisnaya tabidir: işlem “taşınmaz satışı” değil, “alacağın temliki” olarak nitelendirilirse adi yazılı sözleşme de geçerli sayılır.

“Alacağın temliki” ne demek, daire alımıyla ne ilgisi var?
Müteahhit, arsa sahibi ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendisine bırakılan daireleri satarken aslında taşınmazın kendisini değil, arsa sahibinden olan “tapu devrini isteme hakkını” (şahsi hakkını) devreder. TBK m. 183 ve 184 uyarınca alacağın devri için resmi şekil aranmaz; yazılı yapılması yeterlidir. Bu nedenle müteahhitle yapılan adi yazılı sözleşme hukuken geçerli bir temlik sayılabilir.

Müteahhit aynı zamanda arsa sahibiyse (yapsatçı) durum değişir mi?
Evet. Müteahhit aynı zamanda arsa sahibiyse ortada devredilecek bir “alacak” olmadığından temlik istisnası işlemez. Bu durumda farklı bir koruma devreye girer: 30.09.1988 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’ndaki dürüstlük kuralı istisnası.

30.09.1988 tarihli YİBK hangi şartlarda beni korur?
Bu içtihada göre dört şart birlikte gerçekleşmişse hakim tapu iptal ve tescil davasını kabul edebilir: taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olması, alıcının bedeli tamamen ödemiş olması, taşınmazın teslim edilip alıcının malik gibi kullanıyor olması ve satıcının yalnızca şekil noksanlığına dayanarak tapudan kaçınması. Böyle bir durumda satıcının şekil eksikliğini ileri sürmesi “hakkın kötüye kullanılması” sayılır (TMK m. 2).

Bedeli ödedim, daireyi kullanıyorum ama müteahhit/arsa sahibi tapu vermiyor. Ne yapabilirim?
Şartlar oluşmuşsa “tapu iptal ve tescil” davası açarak mülkiyeti mahkeme kararıyla kazanabilirsiniz. Davanın kime karşı (müteahhide mi, arsa sahibine mi, her ikisine mi) ve hangi hukuki temele dayanarak açılacağı somut olaydaki sözleşme zincirine göre değişir.

Müteahhit inşaatı bitirmediyse yine de tapu alabilir miyim?
Hayır. Alıcının arsa sahibinden tapu talep edebilmesi için müteahhidin arsa sahibine karşı edimini, yani inşaatı projeye ve imar mevzuatına uygun şekilde iskân alınabilecek seviyeye getirme borcunu yerine getirmiş olması gerekir. Müteahhit edimini tamamlamamışsa alıcı tescil değil, ancak müteahhitten tazminat talep edebilir.

İnşaatı birden fazla müteahhit yapıyorsa nelere dikkat etmeliyim?
İnşaatın birden çok müteahhit (ortak yüklenici) tarafından yapıldığı hallerde, temlikin geçerli olabilmesi için sözleşmede tüm müteahhitlerin imzasının bulunması gerekebilir. Tek bir ortağın imzaladığı sözleşme sorun yaratabilir.

Sözleşme geçersiz çıkarsa ödediğim para ne olur?
Tescil mümkün değilse ve sözleşme geçersiz sayılırsa, ödediğiniz bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirsiniz. İade edilecek tutar, paranın bugünkü değerine göre değil “denkleştirici adalet” ilkesi gereği paranın alım gücünün güncel değerine uyarlanarak hesaplanır; bu, enflasyon karşısında önemli bir korumadır.

Bu uyuşmazlıklarda zamanaşımı süresi kaç yıl?
TBK m. 146 uyarınca genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl uygulanır. Süre, alacağın muaccel olduğu (talep edilebilir hâle geldiği) tarihten itibaren işlemeye başlar.

Daha güvenli olması için satın alırken neye dikkat etmeliyim?
İmkân varsa satışı noterden “satış vaadi” sözleşmesiyle yaptırmak ve tapuya şerh ettirmek en güvenli yoldur. Adi sözleşmede ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin incelenmesi, müteahhidin hak ettiği bağımsız bölümlerin netleştirilmesi, ödemelerin belgelenmesi ve mümkünse arsa sahibinin de işlemden haberdar edilmesi ileride doğacak ispat sorunlarını azaltır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir? — 2M Hukuk Avukatlık Bürosu

Müteahhitten harici sözleşmeyle daire alımı, hukuken yüzeyde göründüğünden çok daha kırılgan bir işlemdir. Aynı sözleşme; müteahhidin arsa sahibi olup olmamasına, inşaatın tamamlanma seviyesine, taşınmazın kat mülkiyetine geçip geçmediğine ve sözleşme zincirindeki imzalara göre “geçerli bir alacağın temliki” de olabilir, “geçersiz bir taşınmaz satışı” da. Bu ayrımı yanlış yapmak, açılan davanın reddine, yıllar süren bir yargılamanın ardından mülkiyet yerine yalnızca bedel iadesiyle yetinmek zorunda kalmaya yol açabilir.

İstanbul Anadolu Yakası (Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe) ve Kocaeli bölgesinde gayrimenkul, kat mülkiyeti ve kentsel dönüşüm hukuku alanlarında çalışan 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, müteahhitten daire alımı süreçlerinde müvekkillerine şu noktalarda destek sağlar: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile harici satış sözleşmesinin birlikte incelenerek işlemin alacağın temliki niteliğinde olup olmadığının tespiti, müteahhidin arsa sahibine karşı edimini yerine getirip getirmediğinin değerlendirilmesi, tapu iptal ve tescil davasının doğru taraflara ve doğru hukuki temele dayanılarak açılması, tescilin mümkün olmadığı hâllerde denkleştirici adalet ilkesine göre bedel iadesi talebinin hesaplanması ve henüz alım aşamasında olan müvekkiller için sözleşmenin riskleri en aza indirecek şekilde kurgulanması.

Yüz binlerce liralık bir taşınmaz yatırımını yalnızca bir adi sözleşmeye dayandırmak, ileride tapu hakkını tümüyle kaybetme riskini taşır. İster yeni bir daire almak üzere sözleşme imzalamadan önce, ister müteahhit ya da arsa sahibi tapu devrinden kaçındığı için olsun, sürece başlamadan önce uzman bir avukattan görüş almak, hem zaman hem de hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.