1. F.B.K. İbareli İpoteklerin Hukuki Niteliği ve Geçerliliği 

Tapu kayıtlarında yer alan “F.B.K.” (Fekki Bildirilinceye Kadar) ibaresi, ipoteğin süresiz olarak tesis edildiğini göstermektedir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 13.02.2025 tarihli, 2024/7404 E. ve 2025/1143  K. sayılı kararına göre, bu açıklama bir muacceliyet koşulu olmayıp, ipoteğin süresine ilişkin bir nitelendirmedir ve bu tür ipotekler “kesin borç ipoteği” niteliğindedir. Benzer şekilde, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 27.03.2025 tarihli, 2025/115 E. ve 2025/2203  K. sayılı kararında, F.B.K. ibaresiyle tesis edilen ipoteklerin “üst sınır ipoteği” (limit ipoteği) niteliğinde olduğu, henüz doğmamış veya miktarı belli olmayan alacakların teminatı olarak kurulduğu belirtilmiştir. Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 24.04.2025 tarihli, 2025/39 E. ve 2025/447  K. sayılı kararında ise bu tür ipoteklerin, borçlunun banka nezdindeki kredi, çek karnesi, kefalet ve masraflar gibi tüm risklerini teminat altına aldığı ifade edilmiştir.

2. Süreli İpoteklerin Kaldırılma Şartları ve TMK 883/2 Düzenlemesi 

Süreli olarak kurulan ipoteklerin sona ermesi ve sicilden terkini, 7181 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 883. maddesine eklenen fıkra ile özel bir prosedüre bağlanmıştır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 07.04.2025 tarihli, 2025/1054 E. ve 2025/2822  K. sayılı kararı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.05.2025 tarihli, 2024/4248 E. ve 2025/3009  K. sayılı kararlarına göre; ipotek süreli kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde taşınmaz üzerine İcra ve İflas Kanunu’nun 150/c maddesinde belirtilen şerhin (takipten kaynaklı şerh) konulmaması halinde, ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce doğrudan terkin edilir. İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 15.10.2020 tarihli, 2020/67 E. ve 2020/448  K. sayılı kararında, bu yasal düzenleme sayesinde belirli şartlar altında tek tarafın beyanı ile ipoteğin terkinine imkan tanındığı vurgulanmıştır.

3. Borcun Ödenmesi Halinde İpoteğin Kaldırılması

 Borcun ödenmesi, ipoteğin sona ermesi için temel bir sebep teşkil etmektedir. TMK’nın 883/1. maddesi uyarınca, alacak sona erince taşınmaz maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.07.2023, 2022/7658 E. – 2023/2063  K.).

Alacaklının Yükümlülüğü: Borç ödendiğinde alacaklı banka veya şahsın ipoteği kaldırma yükümlülüğü doğar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.05.2023 tarihli, 2022/8662 E. ve 2023/1614  K. sayılı kararında, kredi borcu bittiğinde tüketicinin ayrıca bir yazılı başvurusuna gerek olmaksızın bankanın ipoteği kaldırması gerektiği belirtilmiştir.

Üst Sınır İpoteklerinde Durum: Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 04.07.2024 tarihli, 2024/334 E. ve 2024/693  K. sayılı kararı ile Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 12.04.2022 tarihli, 2020/632 E. ve 2022/240  K. sayılı kararlarında, ipoteğin fekki için borçlunun bankaya olan tüm asalet ve kefalet borçlarının (kredi, masraf vb.) tamamen ödenmiş olması gerektiği, bakiye borç varken ipoteğin kaldırılamayacağı vurgulanmıştır.

4. Mahkeme Kararının Gerekliliği ve Yargı Yolu 

İpoteğin kaldırılması süreci, alacaklının rızası veya yasal şartların oluşmasına göre idari veya adli yolla gerçekleşebilir:

Tapu Müdürlüğü Aracılığıyla Terkin: Süreli ipoteklerde, sürenin dolmasından itibaren 30 gün içinde İİK 150/c şerhi işlenmemişse, malik doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak mahkeme kararına gerek duymadan ipoteği sildirebilir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 19.09.2024, 2023/4734 E. – 2024/3970  K.).

Dava Yoluyla Terkin (İpoteğin Fekki Davası): Borç ödenmesine rağmen alacaklı ipoteği kaldırmazsa veya terkin taahhüdünü yerine getirmezse, taşınmaz malikinin mahkemeye başvurarak “ipoteğin fekki” davası açması gerekir (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. HD, 19.12.2024, 2023/1417 E. – 2024/1879  K.). İstanbul Anadolu 13. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 16.01.2020 tarihli, 2019/221 E. ve 2020/19  K. sayılı kararına göre mahkeme; anapara, gecikme faizi ve takip masraflarının ödendiğini tespit ederse veya bu tutarların depo edilmesini sağlayarak ipoteğin terkinine hükmeder.

Haksız Şart Değerlendirmesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.12.2024 tarihli, 2024/545 E. ve 2024/4360  K. sayılı kararında, konut kredisi sözleşmelerinde yer alan ve kredinin dışındaki diğer borçları da kapsayan “süresiz/geniş kapsamlı” ipotek hükümlerinin tüketici ile müzakere edilmemesi halinde “haksız şart” sayılarak geçersiz kabul edilebileceği ve bu durumda borç ödendiğinde mahkemece fek kararı verilebileceği belirtilmiştir.

Sonuç olarak; F.B.K. ibareli ipotekler süresiz ve geçerli kabul edilmekle birlikte, borcun tamamen itfası halinde alacaklı tarafından kaldırılmalıdır. Alacaklının rıza göstermediği durumlarda mahkeme kararı gerekirken; belirli süreli ipoteklerde sürenin dolması ve yasal takibin 30 gün içinde şerh edilmemesi halinde tapu müdürlüğü nezdinde doğrudan işlem yapılması mümkündür.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

F.B.K. ibaresi ne anlama gelir?
Tapu kaydındaki “F.B.K.” kısaltması “Fekki Bildirilinceye Kadar” anlamına gelir ve ipoteğin belirli bir vade yerine süresiz olarak tesis edildiğini gösterir. Bu, ipoteğin kendiliğinden sona ermeyeceği; ancak borcun ödenmesi, tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla terkin edilebileceği anlamına gelir.

F.B.K. ipoteği geçersiz veya sakat mıdır?
Hayır. Süresiz tesis edilmiş olması ipoteği geçersiz kılmaz; bu ibare bir muacceliyet (borcu derhal istenebilir kılma) koşulu değil, ipoteğin süresine ilişkin bir nitelendirmedir. Bu tür ipotekler genellikle borçlunun bankaya olan kredi, çek, kefalet ve masraf gibi tüm risklerini teminat altına alan üst sınır (limit) ya da kesin borç ipoteği niteliğindedir.

Kredi borcum bitince bankanın ipoteği otomatik kaldırması gerekmez mi?
Borç tamamen sona erdiğinde (TMK m. 883/1) taşınmaz maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir ve alacaklının bunu yerine getirme yükümlülüğü doğar. Özellikle tüketici konut kredilerinde borç bittiğinde bankanın ipoteği kaldırması beklenir; ancak uygulamada birçok bankanın resen işlem yapmaması nedeniyle malikin takip etmesi gerekebilir.

Üst sınır (limit) ipoteğinde bir kısım borcumu ödedim, ipoteği kaldırabilir miyim?
Genel olarak hayır. Üst sınır ipotekleri, borçlunun bankaya olan tüm asalet ve kefalet borçlarını (kredi, masraf vb.) kapsadığından, bakiye borç devam ettiği sürece ipoteğin tamamen kaldırılması mümkün olmayabilir. Fek için tüm risklerin kapatılmış olması aranır.

Süreli kurulmuş bir ipotek nasıl kalkar?
7181 sayılı Kanun ile TMK m. 883’e eklenen düzenleme uyarınca, süreli ipoteklerde sürenin bitiminden itibaren 30 gün içinde taşınmaza İİK m. 150/c kapsamında takip şerhi konulmamışsa, ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce mahkeme kararına gerek olmaksızın doğrudan terkin edilebilir.

Banka borç bitmesine rağmen ipoteği kaldırmıyorsa ne yapmalıyım?
Alacaklı, borç ödenmesine rağmen ipoteği kaldırmaz veya terkin taahhüdünü yerine getirmezse, taşınmaz malikinin “ipoteğin fekki” davası açması gerekir. Mahkeme; anapara, gecikme faizi ve takip masraflarının ödendiğini tespit ederse veya bu tutarların depo edilmesini sağlayarak ipoteğin terkinine hükmeder.

Sözleşmedeki “geniş kapsamlı/süresiz ipotek” maddesi her zaman geçerli midir?
Her zaman değil. Konut kredisi sözleşmelerinde yer alan ve kredi dışındaki diğer borçları da kapsayan geniş/süresiz ipotek hükümleri, tüketici ile ayrıca müzakere edilmemişse “haksız şart” sayılarak geçersiz kabul edilebilir; bu durumda borç ödendiğinde fek kararı verilebilir.

İpoteğin fekki davasında yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?
Uyuşmazlığın taraflarına ve niteliğine göre (ticari ilişki, tüketici işlemi vb.) görevli mahkeme değişebileceğinden, dava açılmadan önce doğru mahkemenin belirlenmesi büyük önem taşır. Yanlış mahkemede açılan dava süre ve hak kaybına yol açabilir; bu nedenle profesyonel hukuki değerlendirme önerilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir? — 2M Hukuk Avukatlık Bürosu

İpotek fekki süreçleri, ilk bakışta basit bir “tapu işlemi” gibi görünse de, ipoteğin niteliğine (kesin borç / üst sınır), kuruluş şekline (süreli / süresiz / F.B.K.) ve borç ilişkisinin türüne (tüketici kredisi / ticari kredi / kefalet) göre tamamen farklı hukuki yollar gerektirir. Üst sınır ipoteğindeki bir teminat ilişkisini kesin borç ipoteği gibi değerlendirmek, depo edilecek tutarın hatalı hesaplanması veya görevsiz mahkemede dava açılması; gereksiz masraf, uzayan yargılama ve hak kaybıyla sonuçlanabilir.

İstanbul Anadolu Yakası (Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe) ve Kocaeli bölgesinde gayrimenkul, kat mülkiyeti ve ticari hukuk alanlarında çalışan 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, ipotek fekki süreçlerinde müvekkillerine şu konularda destek sağlar: tapu kaydı ve ipotek şerhinin hukuki niteliğinin tespiti, borcun gerçekten itfa edilip edilmediğinin banka kayıtları üzerinden incelenmesi, tapu müdürlüğü nezdinde idari yolla terkin imkânının değerlendirilmesi, gerektiğinde ipoteğin fekki davasının doğru görevli ve yetkili mahkemede açılması ve haksız şart iddialarının usulüne uygun şekilde ileri sürülmesi.

Bireysel girişimlerle çözülmeye çalışılan ipotek uyuşmazlıklarının çoğu, eksik belge veya yanlış hukuki nitelendirme nedeniyle uzamaktadır. Taşınmazınız üzerindeki bir ipoteği kaldırmak, satışını veya yeni bir kredi tesisini engelleyen bir şerhle karşı karşıyaysanız, sürece başlamadan önce uzman bir avukattan görüş almanız zaman ve maliyet açısından en güvenli yoldur.