Является ли недействительной продажа квартиры, не оформленная у нотариуса? Исключение «Уступка требования» при продажах застройщика

1. Условие действительности при продаже недвижимости (Официальная форма)

В турецком законодательстве передача права собственности на недвижимое имущество обусловлена строгими формальными требованиями. Причины, по которым внешние (простые письменные) договоры, как правило, считаются недействительными, основаны на следующих статьях:

Гражданский кодекс Турции (TMK) ст. 706: Действительность договоров, направленных на передачу права собственности на недвижимое имущество, зависит от их оформления в официальной форме.

Обязательственный кодекс Турции (TBK) ст. 237: Для действительности продажи недвижимости и обещания продажи требуется оформление в официальной форме.

Закон о земельном кадастре ст. 26: Устанавливает, что официальные документы о передаче права собственности на недвижимое имущество должны оформляться в управлениях земельного кадастра.

Закон о нотариате ст. 60 и 89: указывает, что договоры обещания продажи недвижимости должны составляться нотариусами в форме «оформления».

2. Исключение «Переуступка требования» при продажах застройщиком 

Если застройщик продает квартиры, оставленные ему в рамках договора подряда на строительство в обмен на долю земли, заключенного с владельцем участка, эта сделка является «передачей личного права»:

Обязательственный кодекс ст. 183: Кредитор может передать свое требование третьему лицу без согласия должника.

Обязательственный кодекс ст. 184: Действительность уступки (цессии) требования зависит от ее совершения в письменной форме.

Практическое значение: Застройщик передает покупателю «право требовать передачу правового титула» от владельца участка. По этой причине требование официальной формы (нотариус/земельный кадастр) не предъявляется; простое письменное соглашение между сторонами считается юридически действительной уступкой.

3. Правило добросовестности и право на регистрацию (Исключение Верховного суда) 

Даже если договор не является уступкой требования (например, если застройщик одновременно является владельцем участка), при определенных условиях внешняя продажа может быть признана действительной:

Гражданский кодекс ст. 2 (Правило добросовестности): Каждый обязан соблюдать правила добросовестности при осуществлении своих прав. Правовой порядок не защищает явное злоупотребление правом.

Постановление Верховного суда по объединению судебных практик от 30.09.1988 (1987/2 Е., 1988/2 К.): В отношении недвижимого имущества, подлежащего кондоминиуму, если покупатель полностью оплатил стоимость и начал использовать имущество после его получения, отказ продавца от передачи права собственности на основании отсутствия формы противоречит принципу добросовестности. В этом случае покупатель может получить право собственности, подав иск о «Признании недействительным и регистрации права собственности».

4. Моменты, на которые следует обратить внимание на практике

Исполнение подрядчиком: Чтобы покупатель мог требовать правоустанавливающий документ (tapu) от собственника земельного участка, ссылаясь на подрядчика, подрядчик должен был выполнить свои обязательства перед собственником земельного участка по завершению строительства (в пропорциях, указанных в договоре).

Право на возврат: Если договор будет признан недействительным и нет возможности регистрации, покупатель может потребовать возврата уплаченных им денег в соответствии с положениями о «Неосновательном обогащении». В этом случае сумма, подлежащая возврату, рассчитывается путем корректировки покупательной способности денег до их текущей стоимости в соответствии с принципом «справедливого возмещения».

Срок исковой давности: В спорах такого рода общий срок исковой давности (ст. 146 ТБО) составляет 10 лет.

1. Требование официальной формы при продаже недвижимости и общее правило 

В турецком праве действительность договоров, направленных на передачу права собственности на недвижимое имущество, обусловлена соблюдением определенной формы. В соответствии со статьей 706 Гражданского кодекса Турции (TMK), статьей 237 Закона об обязательствах Турции (TBK), статьей 26 Закона о земельном кадастре и статьями 60-89 Закона о нотариате, договоры, предусматривающие передачу права собственности на недвижимое имущество, должны быть заключены в официальной форме (оформлены в управлениях земельного кадастра или у нотариусов). Это требование формы является условием действительности и относится к публичному порядку. Договоры купли-продажи, не заключенные в официальной форме (простые письменные), как правило, юридически недействительны и не порождают для сторон обязательства по передаче права собственности (3-я Гражданская коллегия Верховного суда-2021/23-2021/10735 -02.11.2021; 7-я Гражданская коллегия Верховного суда-2021/2263-2023/1513 -14.03.2023).

2. Исключение «Уступка права требования» при продажах подрядчиком Если подрядчик (исполнитель) продает третьим лицам отдельные секции, которые ему должны быть переданы в соответствии с «Договором подряда на строительство в обмен на долю земли», заключенным с собственником земли, по простому письменному договору, эта операция квалифицируется Верховным судом не как «продажа недвижимого имущества», а как «уступка права требования».

Юридическая природа: Подрядчик передает покупателю «право требовать передачи титула» (свое личное право) от собственника земли. В соответствии со статьями 183 и 184 Закона об обязательствах Турции (TBK), для действительности уступки права требования не требуется соблюдение официальной формы; достаточно, чтобы она была совершена в письменной форме (3-я Гражданская коллегия Верховного суда-2025/1605-2025/5252 -05.11.2025; 4-й Коммерческий суд первой инстанции Коньи-2020/314-2022/584 -20.10.2022).

Применение: Передача подрядчиком личного права, приобретенного у собственника земельного участка, третьему лицу является «договорной (добровольной) цессией», и этот договор юридически действителен (14-я Гражданская палата Кассационного суда — 2011/4616-2011/6081 — 04.05.2011).

3. Принцип добросовестности и право на регистрацию (Исключение согласно Решению ВССК от 30.09.1988)

Даже если договор не является цессией требования (например, в ситуации, когда подрядчик одновременно является собственником земельного участка — «застройщик-продавец»), решением Большого Генерального Собрания по Объединению Судебной Практики Кассационного суда от 30.09.1988 под номерами 1987/2 E., 1988/2 K. было установлено исключение для внешних продаж. Согласно этому;

Недвижимость должна подпадать под действие Закона о кондоминиумах,

Покупатель должен полностью оплатить стоимость продажи,

Недвижимость должна быть передана покупателю, и покупатель должен использовать ее как собственник,

В случаях, когда продавец отказывается от передачи права собственности, ссылаясь на формальные недостатки; Судья может удовлетворить иск об отмене и регистрации права собственности, руководствуясь принципом добросовестности, предусмотренным в статье 2 ГК Турции. Заявление продавца о формальном недостатке на этой стадии считается «злоупотреблением правом» (Генеральная коллегия по правовым вопросам — 2024/43-2024/76 — 07.02.2024; 6-я Гражданская палата Кассационного суда — 2022/2325-2023/1662 — 04.05.2023).

4. Необходимые условия для регистрации и исполнение обязательств подрядчиком

Для того чтобы покупатель мог требовать регистрации права собственности от владельца земельного участка или подрядчика на основании положений о цессии требования, подрядчик должен выполнить свои обязательства перед владельцем земельного участка.

Завершение строительства: Подрядчик должен завершить строительство в соответствии с градостроительными нормами, проектом и техническими правилами, доведя его до уровня, позволяющего получить разрешение на эксплуатацию. Если подрядчик не выполняет свои обязательства, покупатель не может требовать регистрации от владельца земельного участка; однако он может требовать компенсацию от подрядчика (7-я Гражданская Палата Апелляционного Суда Стамбула-2017/890-2017/1307 -19.10.2017; 3-я Гражданская Палата Кассационного Суда-2014/8522-2014/13229 -14.10.2014).

Совместные действия: Если строительство ведется несколькими подрядчиками совместно, для действительности уступки может потребоваться наличие подписей всех подрядчиков в договоре (3-я Гражданская Палата Кассационного Суда-2023/4663-2024/2968 -10.10.2024).

5. Возврат и срок исковой давности в случае недействительности договора

Если договор внешней продажи не подпадает под уступку права требования или не выполнены условия регистрации, договор считается недействительным.

Неосновательное обогащение: Вследствие недействительности договора стороны могут требовать возврата переданного на основании положений о неосновательном обогащении. Возвращаемая сумма рассчитывается путем корректировки покупательной способности денег до текущей стоимости в соответствии с принципом «компенсирующей справедливости» (3-я Гражданская Палата Кассационного Суда-2021/23-2021/10735-02.11.2021).

Срок исковой давности: В спорах такого рода между подрядчиком и покупателем применяется общий срок исковой давности в 10 лет в соответствии со статьей 146 Гражданского кодекса Турции. Срок начинается с даты возникновения права требования (13-я Гражданская Палата Кассационного Суда-2017/9986-2018/2313 -22.02.2018).

Вывод: Приобретение квартиры по внешнему письменному договору с подрядчиком действительно в соответствии с положениями «уступки требования», поскольку это является передачей требования подрядчика к владельцу земли. Покупатель может приобрести право собственности, подав иск об отмене и регистрации правового титула, если подрядчик завершит свои строительные обязательства. В случаях, когда регистрация невозможна, уплаченная сумма может быть востребована обратно по ее текущей стоимости в соответствии с принципом компенсационного правосудия.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Почему продажа недвижимости должна осуществляться у нотариуса или в кадастровом управлении?
В турецком праве передача права собственности на недвижимость подлежит строгим формальным требованиям. В соответствии со статьей 706 ГК Турции, статьей 237 Обязательственного кодекса Турции и статьей 26 Закона о кадастре, договоры, предусматривающие передачу недвижимости, действительны только в том случае, если они заключены в официальной форме (в кадастровом управлении или в виде «оформления» у нотариуса). Это условие является условием действительности и относится к публичному порядку.

Полностью ли недействителен простой (рукописный/подписанный) договор, заключенный мной с подрядчиком?
Как правило, договоры купли-продажи недвижимости, не соответствующие официальной форме, недействительны. Однако приобретение квартиры у подрядчика часто подпадает под исключение: если сделка квалифицируется не как «продажа недвижимости», а как «уступка требования», то простой письменный договор также считается действительным.

Что означает «уступка требования», и какое отношение она имеет к покупке квартиры?
Подрядчик, продавая квартиры, оставленные ему в рамках договора подряда на строительство в обмен на долю земли с владельцем земли, фактически передает не саму недвижимость, а «право требовать передачи титула» (свое личное право) от владельца земли. В соответствии со статьями 183 и 184 Обязательственного кодекса Турции, для уступки требования не требуется официальная форма; достаточно письменной формы. По этой причине простой письменный договор, заключенный с подрядчиком, может считаться юридически действительной уступкой.

Изменится ли ситуация, если подрядчик также является владельцем земли (застройщиком)?
Да. Если подрядчик также является владельцем земли, то исключение из цессии не действует, поскольку нет «дебиторской задолженности» для передачи. В этом случае вступает в силу другая защита: исключение из правила добросовестности, предусмотренное Решением Верховного суда о консолидации судебной практики от 30.09.1988.

При каких условиях меня защищает Решение Верховного суда о консолидации судебной практики от 30.09.1988?
Согласно этому прецеденту, если четыре условия выполнены одновременно, судья может удовлетворить иск об отмене и регистрации права собственности: недвижимость подпадает под действие Закона о кондоминиумах, покупатель полностью оплатил стоимость, недвижимость была передана и используется покупателем как собственником, и продавец уклоняется от передачи права собственности, ссылаясь только на формальные недостатки. В таком случае ссылка продавца на формальный недостаток считается «злоупотреблением правом» (ст. 2 ГК Турции).

Я оплатил стоимость, пользуюсь квартирой, но подрядчик/владелец земли не выдает свидетельство о праве собственности. Что мне делать?
Если условия выполнены, вы можете получить право собственности по решению суда, подав иск об «отмене и регистрации права собственности». Против кого (подрядчика, владельца земли или обоих) и на каком правовом основании будет подан иск, зависит от цепочки договоров в конкретном случае.

Могу ли я все равно получить свидетельство о праве собственности, если подрядчик не завершил строительство?
Нет. Чтобы покупатель мог требовать свидетельство о праве собственности от владельца земли, подрядчик должен был выполнить свои обязательства перед владельцем земли, то есть довести строительство до уровня, позволяющего получить разрешение на эксплуатацию в соответствии с проектом и градостроительным законодательством. Если подрядчик не выполнил свои обязательства, покупатель может требовать не регистрации, а компенсации от подрядчика.

Что следует учитывать, если строительство ведет несколько подрядчиков?
В случаях, когда строительство осуществляется несколькими подрядчиками (совместными исполнителями), для действительности цессии может потребоваться наличие подписей всех подрядчиков в договоре. Договор, подписанный одним партнером, может создать проблемы.

Что произойдет с деньгами, которые я заплатил, если договор окажется недействительным?
Если регистрация невозможна и договор признан недействительным, вы можете потребовать возврата уплаченной суммы в соответствии с положениями о неосновательном обогащении. Возвращаемая сумма рассчитывается не по сегодняшней стоимости денег, а путем корректировки покупательной способности денег до текущей стоимости в соответствии с принципом «компенсирующей справедливости»; это является важной защитой от инфляции.

Каков срок исковой давности по этим спорам?
В соответствии со статьей 146 ТБО (Турецкого обязательственного кодекса) применяется общий срок исковой давности, составляющий 10 лет. Срок начинает исчисляться с даты наступления срока исполнения обязательства (когда оно становится подлежащим требованию).

Что мне следует учитывать при покупке для большей безопасности?
Если есть возможность, самый безопасный способ — оформить продажу через нотариально заверенный договор «обещания продажи» и зарегистрировать его в земельном кадастре. В случае обычного договора, изучение договора строительного подряда в обмен на долю земли, уточнение независимых секций, на которые имеет право подрядчик, документирование платежей и, по возможности, информирование владельца земли о сделке уменьшит проблемы с доказательствами, которые могут возникнуть в будущем.

Почему необходима поддержка адвоката-специалиста? — Адвокатское бюро 2M Hukuk

Покупка квартиры у подрядчика по неофициальному договору — юридически гораздо более хрупкая сделка, чем кажется на первый взгляд. Тот же договор, в зависимости от того, является ли подрядчик собственником земли, от уровня завершенности строительства, от того, перешла ли недвижимость в кондоминиум, и от подписей в цепочке договоров, может быть как «действительной уступкой требования», так и «недействительной продажей недвижимости». Неправильное проведение этого различия может привести к отклонению возбужденного дела, к необходимости довольствоваться только возвратом стоимости вместо права собственности после многолетнего судебного разбирательства.

Работая в области права недвижимости, кондоминиумов и городской регенерации в Анатолийской части Стамбула (Тузла, Пендик, Картал, Малтепе) и регионе Коджаэли, Адвокатское бюро 2M Hukuk, оказывает своим клиентам поддержку в процессе покупки квартиры у подрядчика по следующим вопросам: совместное изучение договора строительного подряда на долю земли и неофициального договора купли-продажи для определения, является ли сделка уступкой требования; оценка выполнения подрядчиком своих обязательств перед землевладельцем; подача иска об аннулировании и регистрации прав собственности на основе правильных сторон и правильного правового основания; расчет требования о возврате стоимости в соответствии с принципом компенсаторной справедливости в случаях, когда регистрация невозможна, и составление договора таким образом, чтобы минимизировать риски для клиентов, находящихся на стадии покупки.

Основывать инвестиции в недвижимость на сотни тысяч лир только на простом договоре несет риск полной потери права собственности в будущем. Будь то перед подписанием договора о покупке новой квартиры, или потому что подрядчик или землевладелец уклоняется от передачи права собственности, получение консультации у опытного юриста до начала процесса является самым безопасным способом предотвратить потерю времени и прав.