Yeni teslim alınan bir binada ilk sağanak yağışla birlikte bodrum kattaki depolarda nem, perde duvarlarda sızıntı, kapalı otoparkta su birikintisi görülmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Kimi zaman zemin kaplamaları kabarır, sığınak ve otopark duvarlarında boya dökülür, depolardaki eşyalar zarar görür. Bina yeni olduğu için ilk akla gelen soru, sorunun müteahhidin imalat hatasından kaynaklanıp kaynaklanmadığıdır.

Bu yazıda yeni inşa edilen binalarda bodrum kat ve kapalı otoparkların su alması hâlinde müteahhidin (yüklenicinin) sorumluluğunu; Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin ayıp hükümleri çerçevesinde, gizli ayıp, ayıp ihbarı, zamanaşımı ve giderim bedeli konularında verilmiş Yargıtay, bölge adliye mahkemesi ve asliye ticaret mahkemesi kararlarıyla birlikte ele alıyoruz. Müteahhidin sorumlu tutulmadığı veya kusurun paylaştırıldığı kararlar da ayrı bir başlıkta incelenmiştir.

1. Yeni Binada Bodrumun Su Alması Neden Hukuki Bir Sorundur?

Yeni inşa edilen binalarda bodrum katları ile kapalı otopark mahallerini su basması, sızıntı ve nem oluşması durumlarında; temel drenajının yetersizliği, perde duvar su yalıtımının (bohçalama ve kristalize su yalıtımı vb.) tekniğine ve sözleşme şartlarına uygun yapılmaması uyuşmazlıkların temelini oluşturmaktadır.

İncelenen yargı kararlarında, bu tür imalat hataları ve noksanlıkları kural olarak eser sözleşmesinden doğan gizli ayıp kapsamında değerlendirilmekte; fen ve sanat kurallarına aykırı veya teknik şartnamelere uygun olmayan imalat gerçekleştiren yüklenicinin (müteahhidin) ayıba karşı tekeffül ve özen borcu çerçevesinde sorumluluğu doğmaktadır. Bununla birlikte, sızıntının üçüncü kişilerin müdahalesinden kaynaklanması, iş sahibinin kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya su idarelerinin şebeke patlamaları gibi harici etkenlerin bulunması durumunda yüklenicinin sorumluluktan kurtulabildiği ya da zararın müterafik kusur ilkeleri çerçevesinde paylaştırıldığı görülmektedir.

2. Müteahhidin Ayıptan Sorumluluğunun Yasal Dayanağı

Müteahhit ile iş sahibi (arsa sahibi veya inşaatı yaptıran) arasındaki ilişki eser sözleşmesidir. Yüklenicinin ayıplı ifadan sorumluluğu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 474-478 arasında düzenlenmiştir:

Bodrum su yalıtımı ve drenaj, işin niteliği gereği teslim sırasında görülebilecek imalatlar değildir. Perde duvarlar ve temel toprak altında kaldığından ayıp, ancak yağışlar veya yer altı su seviyesinin yükselmesiyle zaman içinde ortaya çıkar. Bu nedenle mahkemeler bu ayıpları teslimde fark edilebilecek açık ayıp değil, gizli ayıp olarak değerlendirmektedir.

Konut satın alan tüketici ve yapı denetim kuruluşu

Daireyi müteahhitten satın alan kişi bakımından ilişki eser değil satış sözleşmesidir; satış tüketici işlemi niteliğindeyse 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun‘un ayıplı mala ilişkin hükümleri uygulanır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişki eser sözleşmesidir. Bu ayrım; seçimlik hakları, zamanaşımı sürelerini ve görevli mahkemeyi doğrudan etkiler.

Ayrıca 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun m. 3, yapı denetim kuruluşlarına yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem bakımından on beş, taşıyıcı olmayan kısımlar bakımından iki yıllık sorumluluk öngörmektedir. Yalıtım ve drenaj kural olarak taşıyıcı olmayan imalatlardır; yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu somut olayın ve sürenin özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Drenaj ve Yalıtım Eksikliği Neden Gizli Ayıptır?

Bodrum perde duvarları ve temeller toprak altında kaldığından, buralardaki yalıtım ve drenaj noksanlıkları teslim anında olağan bir gözden geçirmeyle anlaşılamamakta; yağışlar veya yer altı su seviyesinin yükselmesiyle zaman içinde ortaya çıkmaktadır.

4. Ayıp İhbarı ve Zamanaşımı: Hangi Süreler Uygulanır?

Gizli ayıp ortaya çıkınca gecikmeksizin bildirin

TBK m. 477 uyarınca sonradan ortaya çıkan ayıplar, ortaya çıkar çıkmaz yükleniciye bildirilmezse eser kabul edilmiş sayılabilir. İstanbul Anadolu 1. ATM kararında mahkeme, sızıntıların yağmur yağdığında ortaya çıktığını dikkate alarak ihbarın süresinde olduğunu kabul etmiştir. Uygulamada ihbarın ispat edilebilir biçimde, tercihen noter aracılığıyla yapılması ve ayıbın ilk görüldüğü tarihin fotoğraf, yönetim yazışması veya delil tespitiyle belgelenmesi önerilir.

Beş yıl, yirmi yıl ve sözleşmesel tekeffül süresi

TBK m. 478 uyarınca taşınmaz yapılarda yüklenicinin ayıplı ifasından doğan davalar teslim tarihinden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde ise yirmi yıllık zamanaşımına tabidir. Yargıtay 15. HD’nin 2013 tarihli kararında söz edilen on yıllık süre, olayın 818 sayılı eski Borçlar Kanunu döneminde geçmesiyle ilgilidir; 6098 sayılı TBK döneminde kurulan sözleşmelerde ağır kusur hâlinde yirmi yıllık süre esas alınır. Kanunun yürürlüğe giriş hükümleri uyarınca hangi sürenin uygulanacağı, sözleşme ve teslim tarihine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Taraflar sözleşmede veya eki şartnamede daha uzun bir tekeffül süresi kararlaştırabilir. Bakırköy 3. ATM’nin iki kararında da sözleşme eki şartnamede kesin kabulden itibaren on beş yıllık sorumluluk öngörüldüğü ve bu sürenin dolmadığı kabul edilmiştir. Bu nedenle dava açmadan önce sözleşme ve şartnamedeki tekeffül, kesin kabul ve garanti hükümleri mutlaka incelenmelidir.

5. Müteahhidin veya Taşeronun Sorumlu Tutulduğu Kararlar

Bakırköy 1. ATM kararı ayrıca önemli bir noktaya işaret eder: Yalıtımın yanında kuyu pompalarının kapasitesi ve bakımı da değerlendirilmiştir. Pompa kapasitesinin projede yetersiz seçilmesi yüklenicinin, teslimden sonra bakımının yapılmaması ise kural olarak bina yönetiminin sorumluluğundadır. Bilirkişiye bu ayrımın ayrıca sorulması gerekir.

6. Müteahhidin Sorumlu Tutulmadığı veya Kusurun Paylaştırıldığı Kararlar

Şebeke patlamalarında yalıtım eksikliği malikin müterafik kusuru sayılıyor

İdare şebeke borusunun patlaması neticesinde meydana gelen su baskınlarında mahkemeler, binaların bodrumunda drenaj ve su yalıtımı yapılmamış olmasını bina maliklerinin sorumluluğu veya müterafik kusuru kapsamında görmüş ve idare ile bina sorumluluğunu eşit (%50 – %50) oranda değerlendirmiştir: İstanbul 19. ATM, E. 2020/681, K. 2022/179 (25.02.2022); İstanbul 19. ATM, E. 2020/553, K. 2021/957 (14.12.2021); İstanbul 2. ATM, E. 2023/449, K. 2025/676 (13.10.2025). Bu dosyalarda doğrudan yeni bina müteahhidine yöneltilmiş bir tekeffül hükmü kurulmamıştır.

7. Giderim Bedeli Nasıl Hesaplanır?

8. Üst Mahkemelerin Usule İlişkin Değerlendirmeleri

Yargıtay 13. HD kararı, davanın kime karşı açıldığının önemini göstermektedir. Kat karşılığı inşaatlarda arsa sahibi, müteahhit, taşeron ve dairenin satıcısı farklı kişiler olabilir; davanın hangi sözleşmeye dayandığı ve husumetin kime yöneltildiği baştan doğru kurulmalıdır.

9. Kim Dava Açabilir, Kime Karşı ve Hangi Mahkemede?

Ortak alanlardaki ayıplar için kat maliklerinin dava hakkının kullanılması, yöneticinin yetkisi ve kat malikleri kurulu kararının gerekip gerekmediği somut olaya göre değerlendirilmelidir. İzmir BAM 14. HD kararı, ortak alandaki giderim bedelinden her malikin kendi arsa payı oranındaki karşılığını isteyebileceğini kabul etmektedir.

10. Dava Öncesi Yapılması Gerekenler

• Ayıbı belgeleyin: Sızıntının ilk görüldüğü tarih, yağışla ilişkisi, su seviyesi, rutubet izleri ve zarar gören eşyalar fotoğraf ve videoyla kayda alınmalıdır.
• Gecikmeksizin ihbar edin: Müteahhide noter aracılığıyla ayıp ihbarı yapılmalı; ayıbın giderilmesi için makul süre verilmelidir.
• Delil tespiti yaptırın: Perde duvar yalıtımının türü (bohçalama, kristalize), drenaj borusunun ve rögarın varlığı, dolgunun niteliği ve pompa kapasitesi HMK m. 400 uyarınca bilirkişiyle tespit ettirilmelidir. Yalıtımın yerinde görülmesi için sınırlı açma ve sondaj gerekebilir.
• Sözleşme ve şartnameyi inceleyin: Teknik şartnamede bodrum ve otoparkın su almayacak biçimde yalıtılacağına dair hüküm, tekeffül ve garanti süreleri, kesin kabul tarihi ve cezai şart hükümleri belirlenmelidir.
• Proje ve ruhsat belgelerini toplayın: Onaylı mimari ve tesisat projeleri, yapı kullanma izni ve yapı denetim raporları, yalıtım ve drenajın projede öngörülüp öngörülmediğini gösterir.
• Harici etkenleri dışlayın: Komşu inşaat, metro veya altyapı kazısı, şebeke patlağı veya sonradan yapılan tadilatların etkisi bilirkişiye ayrıca sorulmalıdır; aksi hâlde müteahhit bu savunmalarla sorumluluktan kurtulabilir.
• Bakımı aksatmayın: Teslimden sonra dalgıç pompaların ve drenaj rögarlarının bakımı yönetimin sorumluluğundadır; bakım kayıtlarının tutulması, zararın bakım eksikliğine bağlanmasını önler.

11. İncelenen Yargı Kararları Tablosu

12. Sık Sorulan Sorular

Yeni binamızın bodrumu yağmurda su alıyor; müteahhit sorumlu mu?

Su alma, temel drenajının veya perde duvar yalıtımının tekniğine ve sözleşmeye uygun yapılmamasından kaynaklanıyorsa evet. Mahkemeler bu durumu kural olarak eser sözleşmesinden doğan gizli ayıp sayarak müteahhidi sorumlu tutmaktadır (Bakırköy 5. ATM, E. 2020/908; İstanbul Anadolu 1. ATM, E. 2018/847).

Bodrumdaki su sızıntısı neden gizli ayıp sayılıyor?

Perde duvarlar ve temel toprak altında kaldığından yalıtım ve drenaj eksiklikleri teslimde olağan bir incelemeyle görülemez; ancak yağış veya yer altı suyu yükseldiğinde ortaya çıkar. Yargıtay 23. HD ve çok sayıda ilk derece mahkemesi bu ayıpları gizli ayıp olarak kabul etmiştir.

Ayıbı fark ettikten sonra ne kadar sürede bildirmeliyim?

TBK m. 477 uyarınca sonradan ortaya çıkan ayıp, ortaya çıkar çıkmaz yükleniciye bildirilmelidir; aksi hâlde eser kabul edilmiş sayılabilir. İhbarın noter aracılığıyla ve ayıbın ilk görüldüğü tarihi gösteren belgelerle yapılması önerilir.

Müteahhide karşı dava açma süresi ne kadar?

TBK m. 478 uyarınca taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yıldır. Sözleşmede veya şartnamede daha uzun bir tekeffül süresi öngörülmüşse o süre de dikkate alınır; Bakırköy 3. ATM’nin kararlarında kesin kabulden itibaren 15 yıllık sözleşmesel süre uygulanmıştır.

Ağır kusur ne demek, yalıtım yapılmaması ağır kusur mu?

Ağır kusur, yüklenicinin fen ve sanat kurallarını açıkça ihmal etmesi gibi durumları ifade eder. Yargıtay 15. HD, temel drenajının eksik ve kusurlu olduğu dosyada ağır kusur hâlinde uzun zamanaşımı süresinin uygulanacağını belirtmiştir. Somut olayda ağır kusurun bulunup bulunmadığı bilirkişi raporu ve sözleşme hükümleriyle birlikte değerlendirilir.

İş belediye veya yapı denetim kontrolünde yapıldı; müteahhit yine sorumlu mu?

Evet. İstanbul 10. ATM, bir işin işverenin kontrol ve denetimi altında yapılmasının yükleniciyi fen ve sanat kurallarına uygun yapma yükümlülüğünden kurtarmayacağını kabul etmiştir. Yapı denetim kuruluşunun ayrıca sorumluluğu bulunup bulunmadığı 4708 sayılı Kanun m. 3’teki süreler çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Müteahhit hangi durumlarda sorumlu olmaz?

Yalıtıma iş sahibinin diğer taşeronlarının zarar vermesi, yer altı suyunu düşürme ediminin iş sahibinde olması (Ankara 8. ATM, E. 2020/263), drenaj ve dolgunun başka bir firmaya ait olması (İstanbul 16. ATM, E. 2022/644) veya hasarın yüklenicinin sorumluluğunda olmayan işlerden kaynaklanması (İstanbul Anadolu 8. ATM, E. 2020/302) hâllerinde müteahhit sorumlu tutulmamıştır.

Ortak otoparktaki ayıp için ne kadar talep edebilirim?

İzmir BAM 14. HD’ye göre arsa sahibi, kendi bağımsız bölümlerindeki eksikliklerin giderim bedeli ile ortak alandaki eksikliklerin giderim bedelinden kendi arsa payı oranına düşen kısmı talep edebilir. Ortak alanın tamamı için talep, diğer maliklerin hakları ve yönetimin yetkisiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Giderim bedeli hangi tarihe göre hesaplanır?

Antalya BAM 7. HD, işin kabul tarihinden sonra ayıbın giderilmesi için makul sürenin bilirkişiye tespit ettirilmesi ve giderim bedelinin bu tarih itibarıyla mahalli rayice göre hesaplanması gerektiğini belirtmiştir (E. 2023/133).

Şebeke borusu patladı, bodrumu su bastı; yalıtım eksikliği tazminatımı etkiler mi?

Evet. Mahkemeler idarenin boru patlaması dosyalarında bodrumda yalıtım ve drenaj bulunmamasını bina maliklerinin müterafik kusuru saymış ve sorumluluğu %50 – %50 paylaştırmıştır; bir dosyada malik tam kusurlu bulunarak dava reddedilmiştir (İstanbul 9. ATM, E. 2021/431). Bu kayıp için müteahhide ayrıca başvurulması değerlendirilebilir.

Daireyi müteahhitten satın aldım; hangi mahkemede dava açarım?

Satış tüketici işlemi niteliğindeyse tüketici mahkemesi görevlidir ve parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvurulur; mahkemeye gidilecekse arabuluculuk dava şartıdır. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında ise genel mahkemeler veya taraflar tacirse asliye ticaret mahkemesi gündeme gelir.

13. Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Yeni binada bodrum ve otopark su sızıntısı dosyaları teknik olduğu kadar usul yönünden de hassastır. Ayıbın gizli ayıp olarak nitelendirilmesi, ihbarın gecikmeksizin yapılması, sözleşmesel tekeffül süresi ile kanuni zamanaşımının doğru hesaplanması, husumetin müteahhit, taşeron veya satıcıdan hangisine yöneltileceği ve ortak alan giderim bedelinin arsa payı oranında talep edilmesi, davanın sonucunu doğrudan belirler. Müteahhidin taşeron, iş sahibi veya harici etken savunmalarına karşı bilirkişi incelemesinin kapsamının baştan doğru belirlenmesi de aynı ölçüde önemlidir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu; kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahiplerinin, müteahhitten konut veya işyeri satın alan kişilerin ve kat malikleri yönetimlerinin ayıplı imalattan doğan taleplerinde, ayıp ihbarı, delil tespiti, bilirkişi raporlarına itiraz, tüketici hakem heyeti, arabuluculuk ve dava süreçlerinde çalışmaktadır. Sözleşme ve teknik şartname incelemesi, tekeffül sürelerinin takibi ve giderim bedelinin doğru hesaplatılması bu dosyalarda öncelik verdiğimiz konulardır.

Tuzla’daki büromuz başta olmak üzere kentsel dönüşüm ve yeni konut projelerinin yoğun olduğu Pendik, Kartal, Maltepe, Kadıköy, Ataşehir, Ümraniye, Üsküdar, Sancaktepe ve Çekmeköy gibi Anadolu Yakası ilçeleri ile Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, İzmit ve Körfez’i kapsayan Kocaeli hattındaki dosyaları takip ediyoruz. İstanbul’un Avrupa Yakası’ndaki ve Türkiye’nin farklı illerindeki dosyalar UYAP üzerinden yürütülmekte; yurt dışında yaşayan ve Türkiye’de yeni bir konut veya işyeri edinen maliklere vekâlet ilişkisi üzerinden destek verilmektedir. Büromuz hakkında ayrıntılı bilgi için 2M Hukuk Avukatlık Bürosu sayfasını inceleyebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut uyuşmazlıkta sözleşme, teknik şartname, teslim ve kabul tarihleri ile teknik bulgular ayrıca değerlendirilmelidir.