Избрано новое правление; но бывший управляющий не передает книгу решений, документы о доходах и расходах, а также файлы. Это не только раздражающая ситуация, но и серьезная юридическая проблема, которая фактически блокирует получение образцов подписей, аудит счетов и функционирование управления. Хорошая новость в том, что Закон о кондоминиумах предоставляет четкую дорожную карту для такой ситуации. В этой статье мы рассматриваем обязательства управляющего по хранению и передаче книг и документов, правовые пути, которые необходимо предпринять в случае их непередачи (вмешательство судьи, административный штраф, подача жалобы), и правила доказывания в свете решений Верховного суда.
Книга решений и документы не являются личной собственностью управляющего; по окончании срока полномочий они должны быть переданы новому правлению (ст. 32, 36 ЗКМ).
Если передача избегается, новое правление в соответствии со ст. 33 ЗКМ запрашивает вмешательство судьи у мирового гражданского суда.
Если документы не будут переданы в срок, установленный судом, в соответствии с последним абзацем ст. 33 ЗКМ применяется административный штраф, и может быть начато исполнительное производство.
Управляющий, не вернувший документы, также может быть привлечен к ответственности по обвинению в злоупотреблении доверием (ст. 155/2 УК ТР).
Бремя доказывания факта передачи лежит на бывшем управляющем; передача должна быть оформлена в письменном протоколе. Нет права удержания (залога) на документы по причине задолженности.
1. Обязательство управляющего по ведению книг и документов (ст. 32 и 36 ЗКМ)
В соответствии со ст. 36 Закона о кондоминиумах (KMK), управляющий обязан записывать в хронологическом порядке решения совета собственников квартир, протоколы, краткое содержание и даты сделанных предупреждений и уведомлений, а также все расходы в упомянутую в ст. 32 книгу (книгу решений), и хранить эту книгу вместе с расходными документами в одной папке. Книга решений является основным документом управления многоквартирным домом/комплексом и ведется с нотариальным заверением.
Критический момент заключается в следующем: Эта книга и документы не являются личной собственностью управляющего, который хранит их в силу своих обязанностей. По истечении срока полномочий их передача новому управлению является юридической обязанностью. Если передача не состоится, деятельность управления будет нарушена, принятые решения не могут быть представлены в качестве доказательств, и общие права собственников будут ущемлены.
2. Если уклоняются от передачи: Вмешательство судьи (ст. 33 Закона о кондоминиумах)
Если бывший управляющий уклоняется от передачи книги и документов, новое управление (или собственник квартиры) в соответствии со ст. 33 Закона о кондоминиумах обращается в мировой суд по месту нахождения основного имущества с требованием вмешательства судьи. Если суд установит, что бывший управляющий не передал документы, он предоставит срок для передачи этих документов, находящихся в его ведении, новому управлению, и предупредит, что в случае несоблюдения срока будет применено административное взыскание в виде штрафа.
18-я Палата по гражданским делам Верховного суда (Yargıtay), Дело № 2009/946, Решение № 2009/1359, Дата 19.02.2009. Принято, что в случае, если бывший управляющий уклоняется от передачи книг, квитанций и других документов, касающихся управления, новому назначенному управляющему, может быть запрошено вмешательство судьи в соответствии со ст. 33 Закона о кондоминиумах, и передача документов может быть обеспечена решением суда.
3. Если не передано, несмотря на решение: Административный штраф (ст. 33 Закона о кондоминиумах/последний абзац)
Если документы снова не будут переданы в срок, установленный судом, в соответствии с последним абзацем статьи 33 Закона о кондоминиумах (KMK) к бывшему управляющему применяется административный штраф (сумма штрафа ежегодно обновляется с учетом коэффициента переоценки). Однако применение этого штрафа зависит от определенной процедуры: во-первых, должно быть решение суда, это решение не должно быть исполнено, и затем заинтересованное лицо должно дополнительно подать запрос.
Применение административного штрафа, предусмотренного последним абзацем статьи 33 Закона о кондоминиумах (KMK), согласно Решению 18-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда, № д. 2012/5344, № реш. 2012/6519, зависит от наличия решения суда, неисполнения его требований и последующего дополнительного запроса со стороны заинтересованного лица.
Тем не менее, передача является обязательством, которое должно быть исполнено бывшим управляющим, находящимся в положении должника, новому управляющему, находящемуся в положении кредитора, путем доставки; то есть не новое управление должно идти и забирать, а старое управление должно доставить и передать.
4. Бремя доказывания и правило «Отсутствия права удержания»
На практике два момента определяют большинство споров:
Бремя доказывания лежит на бывшем управляющем: Обязанность доказать, что книги и документы были переданы, как правило, лежит на бывшем управляющем. Поэтому передача должна производиться обязательно с помощью письменного протокола (с перечислением каждого полученного документа). «Разрешение новому управлению на ознакомление» с документами не считается надлежащей передачей.
Права на удержание (задержание) нет: У управляющего —или финансового консультанта, ведущего учетные книги— нет права удерживать документы под предлогом того, что у него есть задолженность со стороны правления/кооператива. Спор об оплате или задолженности не может быть веской причиной для невозврата документов.
5. Уголовный аспект: Злоупотребление доверием (ст. 155/2 УК ТР)
Последствия непередачи документов не ограничиваются только административным штрафом. Управляющий, не возвращающий бухгалтерские книги и документы, переданные ему в связи с его должностью/служебными отношениями, может быть обвинен в злоупотреблении доверием в связи со службой (ст. 155/2 УК ТР). Это отдельная и дополнительная уголовная ответственность, помимо административного взыскания; на практике, если с помощью предупреждения требование о передаче не будет выполнено, подается заявление о преступлении.
6. Краткое сравнение: Комплекс, Кооператив и Компания
Обязанность по передаче существует для каждого типа структуры; однако сроки и санкции различаются. Если вы находитесь в управлении кооператива или компании, важно знать, что вы подчиняетесь иному режиму:
| Тип строения | Порядок / Срок передачи | Основная санкция |
|---|---|---|
| Жилой комплекс / Многоквартирный дом (Закон № 634 о кондоминиумах, ст. 32, 33, 36) | Хранение и передача протоколов решений и расходных документов; передача по вмешательству судьи | Вмешательство судьи + административный штраф согласно ст. 33/последний абзац Закона о кондоминиумах |
| Кооператив (Закон № 1163, ст. 62, Прил. 2) | Передача по протоколу в течение 3 рабочих дней с даты общего собрания | Лишение свободы на срок от 3 месяцев до 2 лет и судебный штраф |
| АО / ООО (Торговый кодекс № 6102, ст. 82, 375) | Ведение бухгалтерских книг — непередаваемое полномочие; документы хранятся 10 лет | Риски возмещения ущерба и уголовной ответственности; акт об утере только при стихийном бедствии/краже |
Примечание: В компаниях и кооперативах оставление бухгалтерских книг у бывшего руководителя не считается «утерей (пропажей)»; в этом случае возбуждается не иск о выдаче акта об утере, а иск о передаче. Кроме того, с точки зрения налогового законодательства, непредставление уполномоченным органам документов, подлежащих обязательному хранению (Налоговый процессуальный кодекс), может повлечь за собой отдельное преступление «сокрытие».
Внимание при подаче иска о передаче:
Требуемые документы должны быть указаны четко и по отдельности; следует избегать расплывчатых требований, таких как «все документы».
Должны быть представлены конкретные доказательства того, что эти документы находятся у ответчика; в противном случае иск может быть отклонен, поскольку не может быть вынесено решение, которое невозможно исполнить (неисполнимое).
При осуществлении передачи обязательно должен быть составлен и взаимно подписан подробный акт приема-передачи.
Невыдача документов бывшим руководством не является оправданием для невыполнения своих законных обязательств (регистрация, уведомление и т.д.) новым руководством; новое руководство обязано обратиться к правовым средствам.
Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)
Бывший управляющий не передает книгу решений, что я могу сделать?
Прежде всего, направляется письменное предупреждение. Если результат не будет получен, новое руководство, в соответствии со ст. 33 Закона о кондоминиумах (KMK), обратившись в мировой гражданский суд с просьбой о вмешательстве судьи, обеспечивает передачу документов. Если установленный судом срок не будет соблюден, согласно ст. 33/последний пункт Закона о кондоминиумах (KMK), применяется административный штраф; кроме того, может быть подана жалоба о преступлении по ст. 155/2 Уголовного кодекса (TCK).
Были ли переданы книги (журналы), кто должен это доказать?
Бремя доказывания, как правило, лежит на бывшем управляющем. Поэтому передача обязательно должна быть оформлена письменным актом, в котором перечисляются все полученные документы поштучно. Простое «разрешение на ознакомление» не считается надлежащей передачей.
Может ли бывший управляющий удерживать книги (журналы), заявляя «у меня есть задолженность от управления»?
Нет. Управляющий или финансовый консультант не имеют права на удержание (залог) книг и документов по причине наличия задолженности. Спор о задолженности — это отдельный вопрос; документы должны быть переданы в любом случае.
Является ли непередача документов преступлением?
Может быть. Управляющий, который не возвращает книги и документы, переданные ему в связи с его обязанностями, может быть привлечен к ответственности по обвинению в злоупотреблении доверием в связи с выполнением служебных обязанностей (ст. 155/2 Уголовного кодекса). Это отдельная уголовная ответственность, отличная от административного штрафа.
Отличается ли срок передачи документов при управлении кооперативом?
Да. Члены правления, полномочия которых истекли в кооперативах, обязаны передать книги и документы по акту в течение 3 рабочих дней с даты общего собрания; нарушение влечет за собой тюремное заключение и судебный штраф в соответствии с Законом № 1163. В случае с жилым комплексом/многоквартирным домом это вмешательство судьи и административный штраф.
Источники и наши статьи по теме
Официальный источник:Закон № 634 о кондоминиумах (mevzuat.gov.tr)
Почему необходима поддержка опытного юриста?
Споры о передаче книг и документов основываются на правильном предъявлении надлежащего требования (вмешательство судьи, административный штраф или заявление о преступлении) в правильной последовательности, на четком определении запрашиваемых документов и на надлежащей передаче/доказательстве. Нечеткий иск может привести к решению, не подлежащему исполнению, а ошибочное предупреждение — к потере времени. Важно с самого начала правильно выстроить процесс, чтобы как можно скорее обеспечить функционирование новой администрации.
Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Bürosu оказывает поддержку администрациям многоквартирных домов и жилых комплексов в районах Тузла, Пендик, Картал, Малтепе и Гебзе/Коджаэли по вопросам права собственности на этажи и управления жилыми комплексами, передачи управления и книг/документов, а также в делах о вмешательстве судьи. Для оценки вашей конкретной ситуации: 2mhukuk.com
Эта статья предназначена для общего ознакомления; она не является юридической консультацией или адвокатской услугой. Каждый спор должен рассматриваться в его уникальных условиях.
