Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 3/1 | Uygulama Yönetmeliği Madde 7/2b

“Binam depreme dayanıklı mı acaba?” sorusu bugün milyonlarca Türk vatandaşının zihninde yer ediyor. Peki riskli yapı tespitini yaptırmak yasal bir zorunluluk mu, yoksa malikin tercihine bırakılan bir karar mı? Tespit masrafları kime ait, yaptırmazsanız ne olur ve İdare binanızı zorla test ettirebilir mi? Bu makale, 6306 Sayılı Kanun’un 3. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 7/2b maddesi çerçevesinde bu soruların tamamını 2026 güncel bilgileriyle yanıtlamaktadır. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)

Riskli Yapı Tespiti Zorunlu Mudur?

Bu sorunun yanıtı hem “evet” hem “hayır”dır — ancak ikisi farklı koşullara bağlıdır.

Kanuni zorunluluk açısından: Risk tespiti yaptırılma zorunluluğu bulunmamaktadır; fakat yapı maliklerince yapılarının risklilik durumunun bir an evvel tespit edilmesi can güvenliği bakımından önem arz etmektedir. Yani malik, hiçbir zorlama olmadan kendi isteğiyle tespit yaptırabilir; buna doğrudan yasal bir yaptırım bağlanmamıştır. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2a)

Uygulamada ise tablo farklıdır. İdare’nin “süre vererek tespit talep etmesi” halinde, bu süre içinde tespit yaptırılmaması durumunda Başkanlık veya İdare tespiti resen yapar ve masrafları malikten tahsil eder. Bu noktada fiili bir zorunluluk doğmaktadır. Üstelik riskli olduğu kesinleşen yapıların güçlendirilmesi veya yıkılması ise kanunun emredici hükmüdür. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)

Sonuç olarak: Tespiti kendiniz yaptırmak için kanuni bir zorunluluk yoktur. Ancak İdare’nin talebi veya resen tespiti söz konusu olduğunda süreç kaçınılmaz hale gelir ve masraflar her halükarda malike aittir.

Kim Tespit Başlatabilir? Üç Farklı Senaryo

1. Malikin Kendi İnisiyatifiyle Başvurması (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2a)

Öncelikli hak ve inisiyatif yapı malikine aittir. Maliklerden herhangi biri, diğerlerinin rızasını almadan Başkanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak tespiti yaptırabilir. 10 daireli bir apartmanda yalnızca bir dairenin maliki başvursa bile tespit tüm yapı için yapılır.

Tapu durumuna göre başvuruyu yapacak kişi şöyle belirlenir:

2. İdare’nin Süre Vererek Talep Etmesi (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)

Başkanlık veya İdare, gerekli gördüğü yapılar için malike belirli bir süre vererek tespiti yaptırmasını talep edebilir. Verilen süre içinde malik tespiti yaptırmazsa Başkanlık veya İdare tespiti bizzat yapar ya da yaptırır.

Bu durumda dikkat edilmesi gereken kritik nokta şudur: Tespit masrafları her halükarda maliklere aittir ve verilen süre içinde ödenmesi gerekir.

3. Başkanlık veya İdare’nin Resen Yapması (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)

Başkanlık/İdare, maliklere süre vermeksizin de resen tespit yapabilir veya yaptırabilir. Bu genellikle acil durumlarda ya da kamusal tehdidin söz konusu olduğu alanlarda gündeme gelir. Tespiti engelleme girişimleri halinde kolluk desteğiyle kapalı kapılar açılarak tespit gerçekleştirilir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2c)

Tespit Masrafları Kime Ait?

Bu konuda Kanun ve Yönetmelik son derece açıktır: Masraflar her durumda maliklerindir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)

Malik Yaptırırsa

Tespit masrafları doğrudan malike aittir ve kendi isteğiyle sözleşme yaptığı lisanslı kuruluşa ödenir.

Apartman gibi çok malikli yapılarda:

Kat mülkiyetinde: Her malik kendi bağımsız bölümü için ya da kat malikleri kurulu kararıyla tüm yapı için birlikte tespit yaptırabilir. Kat malikleri kurulu kararıyla yapılan tespitte masraflar tüm kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır.

Arsa paylı tapularda: Tespiti başlatan malikin masrafı kendi üstlenmesi esas olmakla birlikte sonuç tüm malikleri bağlar.

Başkanlık veya İdare Yaptırırsa (Y. Md. 7/2b)

Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, Bakanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenir.

Ödeme yapılmazsa: Tespit Başkanlıkça yapılmış veya yaptırılmışsa, Başkanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmışsa İdarece 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir. Bu, devletin vergi alacağı gibi icra yoluyla tahsil edebileceği anlamına gelir. (Y. Md. 7/2b)

2026 Yılı Tespit Masrafları Ne Kadar?

Riskli yapı tespit masrafları binanın büyüklüğüne, kat sayısına ve uygulanan yönteme göre değişmektedir. 2026 yılı piyasa koşullarına göre yaklaşık aralıklar şöyledir:

Not: Bu rakamlar piyasa verilerine göre hazırlanmış yaklaşık değerlerdir. Kesin fiyat için birden fazla lisanslı kuruluştan teklif alınması önerilir. Bakanlık birim fiyat listesine www.kentseldonusum.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

Tespit masrafı, süreçte ödenmesi zorunlu olan tek gider değildir. Ayrıca şu maliyetlerle de karşılaşılabilir:

Karot (beton numune) alımı ve laboratuvar analizi

Zemin etüdü (zemin kaynaklı risk şüphesi varsa)

Rölöve (yapı ölçüm) çalışmaları

Rapor düzenleme ücreti

Tespiti Yaptırmamanın Sonuçları

Tespiti kendiniz yaptırmamak başlı başına bir yaptırıma yol açmasa da aşağıdaki zincirleme sonuçlar devreye girebilir:

1. İdare resen tespit yapar, masrafları sizden tahsil eder. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b) Süre içinde yaptırılmayan tespitler Başkanlık veya İdare tarafından gerçekleştirilir. Masraflar tebligattan itibaren 1 ay içinde ödenmezse icra yoluna gidilir.

2. Tespiti engellemenin cezai sonuçları vardır. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2c) Teknik ekibin yapıya girişini engellemek, tehdit veya cebir kullanmak Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil eder. Aynı zamanda mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk desteğiyle zorla giriş yapılabilir.

3. Süreç kontrolden çıkabilir. (K. Md. 5/3) Resen yapılan tespitte yapı riskli bulunursa, süreç tüm hızıyla işler; tespit kesinleşince 90 güne kadar yıkım süresi tanınır ve bu süre içinde itiraz hakkı da fiilen kullanılmış olur.

4. Tapu şerhi üçüncü kişilere karşı da geçerli olur. (K. Md. 3/2) Riskli yapı şerhi tapuya işlendikten sonra bu durumdan haberdar olmayan alıcılar dahi korunmaz. Taşınmazın değeri ciddi biçimde etkilenir.

Masraf Paylaşımında Malikler Anlaşamazsa Ne Olur?

Çok malikli yapılarda tespit masrafının nasıl paylaşılacağı konusunda zaman zaman anlaşmazlıklar yaşanmaktadır. Kanun bu konuda açık bir düzenleme getirmiştir: Masraflar hisseler oranında paylaştırılır. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)

Yani 10 daireli bir apartmanda arsa payı %12 olan bir malik, toplam masrafın %12’sini ödemekle sorumludur. Masraf paylaşımını reddeden malikler hakkında, ödeme süresi geçtiğinde icra takibi başlatılabilir.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken nokta: Kat malikleri kurulu kararı olmadan yalnızca bir malikin başvurusuyla yaptırılan tespitte, başvuran malikin diğer maliklerden masraf payını talep etme hakkı mevcuttur; ancak bu talep ayrı bir iç hukuki süreç gerektirebilir.

Tespit Yaptırmanın Stratejik Faydaları

Yasal zorunluluk olmasa da tespiti erken yaptırmanın pratik avantajları şöyle sıralanabilir:

Süreç kontrolü elinizde kalır. Kendi başvurunuzla başlayan tespitte lisanslı kuruluşu siz seçersiniz; resen yapılan tespitte ise bu tercih size bırakılmaz.

İtiraz sürenizi daha etkin kullanırsınız. Kendi başlatttığınız tespitte rapor sonucuna hazırlıklı olabilir, gerekirse itiraz dilekçenizi önceden profesyonel destek alarak hazırlayabilirsiniz.

Kira yardımı ve diğer desteklere daha erken hak kazanırsınız. Tespit kesinleştikten ve anlaşma sağlandıktan sonra başlayan kira yardımı süresinden en uzun süre yararlanmak için süreci gecikmeden başlatmak avantajlıdır. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Güçlendirme alternatifini değerlendirebilirsiniz. Tespit erken yapıldığında, yapının güçlendirilebilir olduğunu kanıtlamak için daha fazla zamanınız olur. (Y. Md. 8/7)

Pratik Uyarılar

Lisansı olmayan firmadan tespit yaptırmayın. Bakanlık lisansı bulunmayan kişi veya kuruluşlarca hazırlanan raporlar tamamen geçersizdir; tapuya şerh konulmaz, süreç başlamaz. Tespit öncesinde lisansı www.kentseldonusum.gov.tr üzerinden doğrulayın. (Y. Md. 6/1)

İdare’nin tebligatını gözden kaçırmayın. Başkanlık veya İdare’nin tespit talep ettiğine dair tebligat size üç kanaldan ulaşır: yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı. Bu tebligatı geç fark etmek süre kaybına ve resen tespite yol açar. (K. Md. 3/2 — Y. Md. 7/4)

1 aylık ödeme süresini kaçırmayın. Başkanlık veya İdare tarafından yapılan tespitte masraf tebligatından itibaren 1 ay içinde ödenmezse vergi dairesi kanalıyla icra takibi başlatılır. (Y. Md. 7/2b)

Tespit masrafını kat malikleri kurulunda kararlaştırın. Apartmanlarda kat malikleri kurulu kararıyla yapılan tespitlerde masrafların nasıl paylaşılacağı önceden belgeye bağlanırsa ilerideki anlaşmazlıkların önüne geçilir.

Resen tespiti engellemek suç teşkil eder. Teknik ekibi tehdit etmek, kapıyı açmayı reddetmek veya cebir kullanmak TCK kapsamında suç oluşturur; bunun yanı sıra kolluk desteğiyle zorla giriş yapılabilir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2c)

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Riskli yapı tespiti “sadece bir teknik inceleme” gibi görünse de hukuki sonuçları son derece ağırdır. İstanbul ve Tuzla’da kentsel dönüşüm süreçlerini yakından takip eden 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak şunları gözlemliyoruz:

Süreçte bilinmeyenler çok, zaman ise kısadır. Tespiti kim yaptıracak, masraflar nasıl paylaşılacak, rapor sonucu riskli çıkarsa ne yapılacak? Bu sorulara önceden hazır olmayan malikler, 15 günlük itiraz süresi gibi kısa pencerelerde hak kaybına uğruyor. Bir kentsel dönüşüm avukatı, süreci baştan planlayarak hangi adımın ne zaman atılması gerektiğini netleştirir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)

Lisanslı firma seçimi hukuki bir karardır. Doğru lisanslı kuruluşun seçilmesi, raporun teknik kalitesi ve olası itirazlarda kullanılabilirlik açısından kritiktir. Tuzla avukatı olarak verdiğimiz kentsel dönüşüm danışmanlığı hizmetinde müvekkilleri bu seçimde de yönlendiriyoruz.

Masraf paylaşım anlaşmazlıkları mahkemeye taşınabilir. Çok malikli yapılarda bir malik masrafı ödemeyi reddederse bu kez icra veya dava süreci başlar. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı desteğiyle bu anlaşmazlıklar mahkemeye taşınmadan çözülebilir.

Resen tespit kararına karşı hukuki yollar açıktır. İdare’nin resen yaptırdığı tespite karşı, tespitin usule aykırı yapıldığı iddiasıyla idari itiraz veya iptal davası yoluna gidilebilir. Bu yolun etkin biçimde kullanılabilmesi için kentsel dönüşüm danışmanlığı alınması büyük fark yaratır. (K. Md. 3/1 — K. Md. 6/9)

Tespit sonrası süreç de kritiktir. Rapor “riskli” çıktığında 15 günlük itiraz süresi başlar, ardından 90 güne kadar yıkım süreci, kira yardımı başvuruları ve müteahhit anlaşmaları devreye girer. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi bu sürecin tamamında — itirazdan anlaşma şartlarına, kira yardımı başvurusundan iptal davasına kadar — İstanbul genelinde, özellikle Tuzla başta olmak üzere tüm ilçelerde kentsel dönüşüm avukatı hizmeti vermektedir.

Sonuç

6306 Sayılı Kanun’un 3. maddesi ve Yönetmelik’in 7/2b maddesi çerçevesinde riskli yapı tespiti yaptırmak, doğrudan bir yasal zorunluluk değildir. Ancak İdare’nin talebi veya resen tespiti söz konusu olduğunda bu süreçten kaçış yoktur ve tespit masrafları her koşulda maliklere aittir. Masrafların 1 ay içinde ödenmemesi halinde vergi dairesi kanalıyla icra takibi başlatılabilir. Tespiti kendiniz yaptırmanın en önemli avantajı, süreci kontrol altında tutarak itiraz hakkınızı etkin biçimde kullanabilmektir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)

Bu makale 6306 Sayılı Kanun (Md. 3/1) ve Uygulama Yönetmeliği (Md. 7/2b) ile Nisan 2026 itibarıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi kaynakları ve açık veriler esas alınarak hazırlanmıştır. Tespit ücretleri piyasa koşullarına göre değişkenlik göstermekte olup başvuru öncesinde güncel bilgi için www.kentseldonusum.gov.tr adresini incelemeniz önerilir.