Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 5/3 | Uygulama Yönetmeliği Madde 8/3a

Binanıza riskli yapı tespiti tebligatı geldi ve artık yıkım süreci başladı. Peki elinizde gerçekte ne kadar zaman var? Süre dolduğunda ne olacak, yıkım masraflarını kim karşılıyor, elektriğiniz ve suyunuz kesilebilir mi? Bu makale, 6306 Sayılı Kanun’un 5/3. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 8/3a. maddesi çerçevesinde yıkım sürecinin tüm aşamalarını, süreler ve hukuki sonuçlarıyla birlikte 2026 güncel bilgileriyle ele almaktadır. (K. Md. 5/3 — Y. Md. 8/3a)

Yıkım Süreci Ne Zaman Başlar?

Yıkım süreci, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlar. Tespit şu iki yoldan kesinleşebilir: (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/4-5)

Tebligatın yapılmasından itibaren 15 günlük itiraz süresi kullanılmadan dolması

Yapılan itirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi

Tespit kesinleşince Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden talep eder. İdare bu talep üzerine yıkım ve tahliye tebligatını üç kanaldan aynı anda yapar: (Y. Md. 8/2)

Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanak yapıya asılır

Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim gönderilir

İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir

Muhtarlık ilanının son günü, tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılır. Yıkım süresi bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Posta yoluyla tebligat zorunluluğu kaldırılmıştır; “tebligatı görmedim” geçerli bir mazeret değildir. (K. Md. 5/5 — Y. Md. 8/2)

Uyarı: Yıkım tebligatının muhtarlıkta ilanını düzenli takip edin. e-Devlet bildirimlerini açık tutun. Sürenin ne zaman başladığını ve dolduğunu gün gün hesaplayın.

Malike Kaç Gün Süre Verilir? Kademeli Süre Sistemi

Kanun ve Yönetmelik, malike doğrudan 90 gün vermez. Yıkım süreci kademeli biçimde işler: önce birinci süre, yıkım yapılmazsa ek süre. (K. Md. 5/3 — Y. Md. 8/3a)

Birinci Süre: En Az 60, En Fazla 90 Gün

İdare, yapının tahliyesi ve yıktırılması için yapı maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verir. Yönetmelik bu sürenin alt sınırını da belirlemiştir: 60 günden az olamaz. (K. Md. 5/3 — Y. Md. 8/3a)

Yani İdare’nin takdir yetkisi 60 ile 90 gün arasındadır. Pratikte çoğunlukla 60 gün verilmektedir; ancak yapının büyüklüğü, sakini sayısı veya uygulamanın özelliklerine göre bu süre 90 güne kadar uzatılabilir.

Bu sürede malikin yapması gerekenler:

Yapıyı tamamen tahliye etmek (insan ve eşya)

Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kapatmak

Yıkım ruhsatı almak

Yıkımı gerçekleştirmek veya yaptırmak

İkinci Süre: 30 Gün Ek Süre

Birinci süre sonunda yapı maliklerince yıktırılmadığının İdarece mahallinde kontrolünde tespit edilmesi halinde, “yapının idari makamlarca yıktırılacağı” belirtilerek otuz günden az olmamak üzere ek süre verilir. (K. Md. 5/3 — Y. Md. 8/3a)

Bu ek süre, kanunda “bir defaya mahsus” olarak öngörülmüştür. Yani ikinci ek süre yoktur.

Toplam azami süre: 90 gün (birinci) + 30 gün (ek) = 120 gün

Ancak uygulamada en yaygın senaryo 60 + 30 = 90 gündür.

Yıkım Ruhsatı Nasıl Alınır?

Malikin binayı kendisi yıkmak istemesi halinde yıkım ruhsatı alması zorunludur. Yıkım ruhsatı, maliklerden biri veya birkaçının ya da bunların vekillerinin müracaatı üzerine aşağıdaki belgeler sunularak altı iş günü içinde düzenlenir: (Y. Md. 8/3b)

Binanın tahliye edildiğine dair ilgili kurumlardan alınmış belge veya İdarece tahliye edildiğinin tutanağa bağlanması

Elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurumlardan alınmış belgeler

Önemli: Yıkım ruhsatı düzenlenmesi için diğer maliklerin muvafakati aranmaz. Tek bir malikin başvurusu yeterlidir. (Y. Md. 8/3b)

Bina yüksekliği 21,50 metreyi aşan yapılarda ayrıca yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenmesi zorunludur.

Süre Dolunca Ne Olur? Kademeli Yaptırım Zinciri

İkinci sürenin de dolmasına rağmen yıkım gerçekleştirilmemişse, Kanun ve Yönetmelik birbirini izleyen yaptırımları devreye sokar:

1. Hizmetlerin Kesilmesi (K. Md. 4/3 — Y. Md. 8/3c)

İdare, ilgili kurum ve kuruluşlardan riskli yapıya elektrik, su ve doğalgaz verilmemesini ve mevcut hizmetlerin durdurulmasını talep eder. İlgili kurum ve kuruluşların bu talebi yerine getirmesi zorunludur. Bu adım, yapıyı fiilen yaşanmaz hale getirerek tahliyeyi hızlandırmayı amaçlar.

2. Mülki Amire Bildirim ve İdari Yıkım (K. Md. 5/3 — Y. Md. 8/3ç)

Maliklerince yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir. Yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.

3. Başkanlıkça İdareye Yazılı Bildirim (K. Md. 5/4 — Y. Md. 8/4)

Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar İdarece yıkılır/yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi halinde Başkanlık, yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.

4. Zorla Tahliye (K. Md. 5/4 — Y. Md. 8/5)

Tahliyenin engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır/yaptırılır.

Yıkım Masrafları Kime Ait?

İdare tarafından yapılan yıkımın tüm masrafları maliklerden tahsil edilir. Malikler tarafından yıktırılmadığı için İdare veya Başkanlık tarafından gerçekleştirilen yıkım işlemlerinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. (K. Md. 5/4 — Y. Md. 8/8)

Masraflar Başkanlıkça veya İdarece maliklere tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar şu yollarla tahsil edilir:

Yıkım Başkanlıkça yapılmışsa → Başkanlığın vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesince

Yıkım İdarece yapılmışsa → İdarece 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre

Bu, devletin vergi alacağı gibi icra yoluyla, haciz ve takip yollarıyla tahsil edebileceği anlamına gelir. (Y. Md. 8/8)

Yıkımı engelleyenler için cezai sorumluluk da devreye girer. Tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında TCK’nın ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Görevlerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise ceza ve disiplin hükümleri uygulanır. (K. Md. 8/3 — Y. Md. 8/6)

İpotek veya Haciz Yıkımı Engeller mi?

Hayır. Üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı bulunması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmez. Kanuna göre riskli binaların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam eder; haklardan feragat anlamına gelmez. (K. Md. 6/1)

Süreyi Durdurabilir misiniz? Hukuki Yollar

Yıkım sürecini fiilen durdurmak son derece güçtür. Yıkım kararına karşı 6306 Sayılı Kanun’un 6/9. maddesi uyarınca tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir. (K. Md. 6/9 — İYUK Md. 7)

Ancak dava açılması tek başına yıkımı durdurmaz. Yıkımın durdurulabilmesi için mahkemeden yürütmeyi durdurma (YD) kararı alınması zorunludur. Mahkeme YD kararı verirse yıkım ve tahliye işlemleri durur; vermazsa dava devam etse bile idari yıkım sürecinin önünde hiçbir engel kalmaz. (İYUK Md. 27)

Güçlendirme alternatifi de süreyi etkileyebilir. Yıkım süresi içinde malikler güçlendirme yolunu seçerlerse, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmeleri, kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasını almaları, projeyi hazırlatmaları ve ruhsat almaları gerekir. Güçlendirme ruhsatının alınması yıkım sürecini durdurur. (Y. Md. 8/7)

Kiracılar Ne Zaman Taşınmak Zorunda?

Yıkım süresi yalnızca malikleri değil, yapıda ikamet eden kiracıları ve sınırlı ayni hak sahiplerini de kapsar. Verilen süre içinde kiracılar da binaları tahliye etmek zorundadır. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 17/1)

Malikler, kiracılarına tahliye bildirimini yapmakla yükümlüdür. Malikin bu bildirimi yapmaması halinde bildirim İdare tarafından yapılır. Kiracılar süre içinde taşınmazı tahliye etmezse zorla tahliye prosedürü onlar için de işletilir.

Kiracılara devlet desteği: Anlaşmayla tahliye eden kiracılara tek seferlik taşınma yardımı yapılır. 2026 yılı güncel rakamlarıyla bu destek İstanbul için 18.000–21.000 TL aralığındadır. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/3)

Süreç Özeti: Zaman Çizelgesi

Pratik Uyarılar: Süreçte Yapılan Kritik Hatalar

Tebligat kanallarını kaçırmayın. Muhtarlık ilanının son günü tebligat yapılmış sayılır ve süreler o andan başlar. e-Devlet bildirimlerini açık tutun. (K. Md. 5/5 — Y. Md. 8/2)

Yıkım ruhsatını erken alın. Sürenin dolmasını beklemeyin; tüm belgeler hazır olduğunda altı iş günü içinde ruhsat çıkar. Erken başlamak hem kira yardımı başvuru sürecini hızlandırır hem de olası idari yıkım riskini ortadan kaldırır. (Y. Md. 8/3b)

İdari yıkım masraflarını küçümsemeyin. Büyük bir apartmanın idari yıkım masrafı çok yüksek olabilir. Bu masraflar arsa payı oranında her malikten icra yoluyla tahsil edilebilir. (Y. Md. 8/8)

Engelleme girişimi ciddi sonuçlar doğurur. Tahliyeyi engellemek, kapıyı açmamak veya teknik ekibi tehdit etmek TCK kapsamında suç teşkil eder ve kolluk kuvvetleri desteğiyle zorla giriş yapılabilir. (K. Md. 8/3 — Y. Md. 8/6)

İptal davası açacaksanız YD talebini unutmayın. Dava açılması tek başına yıkımı durdurmaz. Yürütmeyi durdurma kararı alınmadan yıkım gerçekleşirse, davayı kazansanız bile yıkılan bina geri gelmez. (İYUK Md. 27)

Kira yardımı başvurusunu geciktirmeyin. Tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içinde başvurulması gereken kira yardımından yararlanmak için anlaşma yoluyla tahliyeyi tercih edin. (Y. Md. 16/4)

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Riskli yapı yıkım süreci, birbirini izleyen kısa sürelerden ve geri dönüşü zor kararlardan oluşan karmaşık bir süreçtir. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak İstanbul’un Tuzla başta olmak üzere tüm ilçelerinde kentsel dönüşüm hukuku alanında verdiğimiz danışmanlık sürecinde şunları gözlemliyoruz:

Süreler son derece kısa ve ardışıktır. Tespite itiraz için 15 gün, iptal davası için 30 gün, yıkım süreci için 60-90 gün… Bu süreler arasında hangi adımın ne zaman atılması gerektiğini bilmek, bir kentsel dönüşüm avukatı desteğiyle çok daha güvenli yönetilebilir.

Yürütmeyi durdurma kararı hayati önem taşır. İptal davasının YD talepli açılması, doğru gerekçelerle sunulması ve mahkemenin bu talebi kabul etmesi için hukuki deneyim şarttır. Bir İstanbul kentsel dönüşüm avukatı bu süreçte hem dilekçeyi hem teknik gerekçeleri doğru kurgulamanıza yardımcı olur.

Güçlendirme seçeneği doğru değerlendirilmelidir. Yıkım süresinde güçlendirme yolunu seçmek ciddi teknik ve hukuki şartlar gerektirir. Kentsel dönüşüm danışmanlığı alarak bu seçeneğin sizin için uygun olup olmadığını önceden değerlendirmeniz hak kaybını önler.

Masraf ve tazminat davalarında temsil gerekir. İdare tarafından yapılan yıkım sonrası masraf tahsiline itiraz etmek ya da hukuka aykırı yıkım nedeniyle tazminat talep etmek ancak uzman bir avukat aracılığıyla etkin biçimde sürdürülebilir.

Kira yardımı ve anlaşma sürecini stratejik yönetin. Yıkım öncesinde uzlaşı sağlamak, kira yardımı başvurusu yapmak ve yeni yapı için en avantajlı anlaşma koşullarını müzakere etmek için Tuzla’da ve İstanbul genelinde kentsel dönüşüm danışmanlığı veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisine başvurabilirsiniz. Tuzla avukatı olarak verdiğimiz hizmetle, sürecin başından sonuna kadar haklarınızı korumak için yanınızdayız.

Sonuç

6306 Sayılı Kanun’un 5/3. maddesi ve Yönetmelik’in 8/3a. maddesi çerçevesinde riskli yapı malikine yıkım için 60 ila 90 gün arasında birinci süre, yıkım yapılmazsa 30 günlük ek süre tanınmaktadır. Toplam azami süre 120 gündür. Süre dolduğunda sırasıyla elektrik-su-gaz hizmetleri kesilir, mülki amire bildirim yapılır ve kolluk desteğiyle idari yıkım gerçekleştirilir; tüm masraflar ise hisseleri oranında maliklerden icra yoluyla tahsil edilir. Yıkım sürecini durdurmak ancak mahkemeden alınacak yürütmeyi durdurma kararıyla mümkündür. (K. Md. 5/3 — Y. Md. 8/3a)

Bu makale 6306 Sayılı Kanun (Md. 5/3) ve Uygulama Yönetmeliği (Md. 8/3a) ile Nisan 2026 itibarıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi kaynakları ve güncel açık veriler esas alınarak hazırlanmıştır. Her somut durum farklılık gösterebileceğinden, hukuki süreçlerde uzman bir kentsel dönüşüm avukatından destek almanız önerilir.