Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 3/1 | Uygulama Yönetmeliği Madde 7/5

Kapınıza yapışık bir tutanak, cep telefonunuza gelen e-Devlet bildirimi ya da muhtarlıkta gördüğünüz bir ilan… Binanızın “riskli yapı” olarak tespit edildiğini öğrendiğiniz an, çoğu kişi için hem şok hem de büyük bir belirsizlik anıdır. Peki ya tespit hatalıysa? Ya binanız gerçekten bu kadar riskli değilse? 6306 Sayılı Kanun, maliklerine itiraz hakkı tanımıştır; ancak bu hakkın kullanılması için yalnızca 15 günlük bir pencere açıktır ve bu süre hak düşürücü niteliktedir. Bu makale, riskli yapı tespitine itiraz sürecini — nereye, nasıl, ne zaman başvurulacağından itirazın reddedilmesi halinde açılacak iptal davasına kadar — 6306 Sayılı Kanun’un 3. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi çerçevesinde 2026 güncel bilgileriyle ele almaktadır. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)

İtiraz Süresinin Başladığı An: Tebligat Nasıl Yapılır?

İtiraz süresinin ne zaman başladığını anlamak için önce tebligatın nasıl yapıldığını bilmek gerekir. Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya belediye, malike üç kanaldan aynı anda ulaşır: (K. Md. 3/2 — Y. Md. 7/4)

Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya bizzat asılır

Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden elektronik bildirim gönderilir

İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir

Kanun, tebligatın gerçekleştiği tarihi net biçimde tanımlar: Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü, tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılır. Yani muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 günlük itiraz süresi işlemeye başlar. Riskli yapılar aynı zamanda Başkanlığın internet sayfasında da 15 gün ilan edilir. (K. Md. 3/2 — Y. Md. 7/4)

Kritik Uyarı: e-Devlet bildirimini görmemiş olmak, postanın ulaşmaması veya yapıya asılan tutanaktan habersiz olmak sizi korumaz. Tebligat usulü kanuni olarak tamamlanmış sayılır ve 15 günlük süre işlemeye başlar. Tebligat kanallarını yakından takip etmeniz bu yüzden hayati önem taşır.

Kimler İtiraz Edebilir?

İtiraz hakkı yalnızca yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)

Malikler: Tapuda adı geçen bağımsız bölüm sahipleri. Tüm maliklerin aynı anda itiraz etmesi gerekmez; tek bir malikin itirazı tüm yapı bakımından sonuç doğurur.

Kanuni temsilciler: Malikler adına vekalet verenler veya yasal temsilciler.

Mirasçılar: Malikin vefat etmesi halinde yasal mirasçıları itiraz hakkına sahiptir.

Şu kişiler itiraz edemez: (Y. Md. 7/5)

Kiracılar

Sınırlı ayni hak sahipleri

Malik sıfatı taşımayan diğer kişiler

Not: Kiracıların idari itiraz hakkı olmasa da riskli yapı tespit işleminin iptali için idare mahkemesinde dava açma hakları saklıdır.

Nereye İtiraz Edilir?

İtiraz başvurusu, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya Bakanlıkça yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye dilekçeyle yapılır. (Y. Md. 7/5)

İstanbul özelinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, yetki devrini ilçe belediyelerine yapmıştır; dolayısıyla İstanbul’da itirazlar ilçe belediyelerine yapılmaktadır.

İtiraz yapılacak ildeki teknik heyet teşkil edilmemişse, itiraz dilekçeleri ve ilgili raporlar, o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. (Y. Md. 7/6)

İtiraz Dilekçesi Nasıl Olmalı?

İtiraz için gerekli belgeler şunlardır: (Y. Md. 7/5)

İtiraz dilekçesi (gerekçeli ve somut teknik iddiaları içeren)

Kimlik belgesi fotokopisi

Güncel tapu belgesi

Varsa bağımsız rapor veya teknik mütalaa belgesi

Dilekçede mutlaka somut teknik gerekçe gösterilmelidir. “Binam yıkılmasın” ya da “binam sağlam” gibi soyut ve belgesiz iddialar teknik heyet tarafından doğrudan reddedilir. Haklı itiraz gerekçeleri şunlar olabilir: (Y. Md. 7/5 — Y. Md. 10/7)

Karot numunelerinin yönetmeliğe aykırı noktalardan alınması

Zemin etüdü verilerindeki tutarsızlıklar

Taşıyıcı sistemin eksik ya da hatalı değerlendirilmesi

Hesaplama yöntemlerinin yönetmeliğe aykırı olması

Yapının tamamı yerine sınırlı bir bölüm üzerinden inceleme yapılması

Yetkisiz ya da lisanssız bir kuruluş tarafından tespit yapılmış olması

Yapının ekonomik ömrünü henüz tamamlamamış olması

Bilimsel verilere dayanmayan değerlendirme

Daha önceden depreme dayanıklılık testinden geçmiş olması

İtirazı Kim Değerlendirir? Teknik Heyet Nasıl Çalışır?

İtirazlar, Başkanlığın talebi üzerine teşkil edilen 7 kişilik Teknik Heyet tarafından incelenir. Bu heyetin yapısı şöyledir: (K. Md. 3/1 — Y. Md. 9)

4 üniversite öğretim üyesi (ilgili meslek disiplininden, en az doktor öğretim üyesi düzeyinde)

2 inşaat mühendisi + 1 jeoloji veya jeofizik mühendisi (Bakanlık/Başkanlık teşkilatından)

Heyetin toplanabilmesi için en az 5 üyenin katılımı zorunludur; kararlar oy çokluğuyla alınır. (Y. Md. 10/4)

Teknik heyet, itiraz dilekçesinde belirtilen gerekçelerle bağlı değildir; raporun tüm teknik unsurlarını Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar çerçevesinde baştan inceler. Gerek gördüğünde yapıyı yerinde ziyaret edebilir, yeni numune aldırabilir. Raporda eksiklik saptanırsa düzeltme için lisanslı kuruluşa gönderilir; eksiklikler giderildikten sonra yapının riskli ya da risksiz olduğuna dair nihai karar verilir. (Y. Md. 10/7)

Önemli: Bir malikin itirazı üzerine teknik heyet karar verdikten sonra başka bir malik tarafından aynı rapor için yeniden itiraz değerlendirmesi yapılmaz. (Y. Md. 10/7)

İtirazın Sonuçları

Teknik heyetin kararı iki şekilde sonuçlanır:

İtiraz Kabul Edilirse: Riskli yapı tespit kararı iptal edilir. Yapı üzerindeki tapu şerhi kaldırılır; durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve yapı riskli yapı kapsamı dışına çıkarılır. (Y. Md. 7/7)

İtiraz Reddedilirse: Riskli yapı tespiti kesinleşir. Yıkım ve dönüşüm süreci işlemeye devam eder. Ancak bu aşama, hukuki mücadelenin sonu değildir; malikler idari yargı yoluna başvurabilir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/7)

İtiraz Reddedilince: İptal Davası

Teknik heyetin ret kararı idari açıdan kesin olmakla birlikte yargısal denetim her zaman mümkündür. Malikler, ret kararının kendilerine tebliğinden itibaren 30 gün içinde ilgili İdare Mahkemesi’nde iptal davası açabilirler. (K. Md. 6/9 — İYUK Md. 7)

İtiraz yoluna hiç başvurulmadan da doğrudan tespite karşı iptal davası açılabilir; bu durumda 30 günlük dava süresi, raporun tebliğ tarihinden itibaren işler.

Yürütmeyi Durdurma (YD) Kararı: Neden Hayati Önem Taşır?

İptal davasının açılması, yıkım sürecini otomatik olarak durdurmaz. Dava devam ederken belediye veya idare binayı yıkabilir. Bu nedenle dava açılırken mutlaka yürütmenin durdurulması (YD) talepli olunması şarttır. (İYUK Md. 27)

YD kararı alınmazsa dava kazanılsa bile yıkılan bina geri gelmez; tazminat yoluna gidilse de mülkiyet kaybı fiilen gerçekleşmiş olur. Bu nedenle iptal davası açılırken YD talebi kritik bir adımdır ve mahkeme bu talebi ivedilikle değerlendirmek zorundadır.

15 Günlük Süreyi Kaçırırsam Ne Olur?

Riskli yapı tespitine itiraz süresi raporun maliklere tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gündür ve bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süreyi kaçırmanın pratik sonuçları şöyle sıralanabilir:

1. İdari itiraz hakkı tamamen ortadan kalkar. Müdürlük veya belediye, süre geçtikten sonra yapılan itirazları işleme almaz, herhangi bir inceleme yapmaz. (Y. Md. 7/5)

2. Tespit kesinleşir ve yıkım süreci başlar. İtiraz yapılmayan veya itirazı reddedilen yapılar için İdarece 90 günü aşmamak üzere yıkım süresi tanınır. Bu süre içinde yıkılmazsa idare bizzat yıkımı gerçekleştirir. (K. Md. 5/3 — Y. Md. 8/3)

3. Tapu şerhi kalıcı hale gelir. Riskli yapı şerhi taşınmazın satışını engellemez ama alıcıyı hukuken uyarır; mülkün piyasa değeri ciddi biçimde düşer.

4. Elektrik, su ve doğalgaz kesilebilir. Süre içinde yıkım yapılmazsa İdarece bu hizmetlerin durdurulması talep edilir. (K. Md. 4/3 — Y. Md. 8/3c)

5. Yıkım masrafları malikten tahsil edilir. İdare tarafından yapılan yıkımın masrafları 6183 Sayılı Kanun uyarınca hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir. (K. Md. 5/4 — Y. Md. 8/8)

Süre Kaçırıldıktan Sonra Hâlâ Yapılabilecekler

İdari itiraz süresi geçmiş olsa bile hukuki yollar tamamen kapanmaz:

Doğrudan iptal davası: Tespite karşı idari itiraz yapılmadan da idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava süresi raporun tebliğinden itibaren 30 gündür. Bu süre de geçirilmemişse dava açılabilir. (K. Md. 6/9)

Hukuka aykırılık iddiası: Tebligat usulünde eksiklik varsa, tebligatın usulsüz yapıldığı gerekçesiyle süre itirazı ileri sürülebilir.

Anlaşma süreci: Yıkım kesinleşmiş olsa bile henüz uygulanmadan önce kira yardımı ve diğer destekler için Kanun’un 5. maddesi kapsamında anlaşma yoluna gidilebilir. (K. Md. 5/1)

Teknik Heyet Kararının Tapuya Etkisi

İtiraz sonucunda teknik heyetin kararı ne yönde olursa olsun, sonuç derhal ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir: (Y. Md. 7/7)

İtiraz kabul edildiyse: Tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi kaldırılır.

İtiraz reddedildiyse: Şerh yerinde kalır, yıkım süreci devam eder.

Yargı kararıyla tespit değiştiyse: Mahkeme kararı da aynı şekilde tapu müdürlüğüne bildirilir ve şerh güncellenir.

Pratik Uyarılar: Süreçte Yapılan Kritik Hatalar

Soyut dilekçeyle itiraz etmeyin. “Binam sağlam” demek yetmez. Teknik heyet somut mühendislik gerekçesi olmayan itirazları reddeder. Mümkünse bağımsız bir teknik mütalaa ya da counter-rapor hazırlatın. (Y. Md. 10/7)

15 günlük süreyi gün gün takip edin. Muhtarlık ilanı 15 gün sürer; ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır ve itiraz süresi o gün başlar. Sürenin başlangıcını doğru hesaplayın. (Y. Md. 7/4-5)

İtirazı kaçırdıysanız 30 günlük dava süresini kontrol edin. İdari itiraz süresi geçtikten sonra 30 günlük iptal davası süresi henüz dolmamış olabilir; hemen hukuki destek alın. (K. Md. 6/9)

İptal davasında YD talebini unutmayın. YD talepsiz açılan davalar, yıkım gerçekleştikten sonra işlevsiz kalabilir. Dava açılırken mutlaka yürütmenin durdurulması talep edin. (İYUK Md. 27)

Tebligat kanallarını düzenli takip edin. e-Devlet bildirimlerini açık tutun, muhtarlık ilanlarını düzenli kontrol edin. “Bilmiyordum” geçerli bir mazeret değildir. (K. Md. 3/2 — Y. Md. 7/4)

Tek bir malikin itirazının yeterli olduğunu bilin. Diğer malikleri ikna etmeye gerek yoktur; kendi itirazınızı süresi içinde tek başınıza yapabilirsiniz. (Y. Md. 7/5)

Sonuç

6306 Sayılı Kanun’un 3. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 7/5. maddesi çerçevesinde riskli yapı tespitine itiraz, 15 günlük hak düşürücü süre içinde, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetkili belediyeye somut teknik gerekçeler içeren bir dilekçeyle yapılmalıdır. İtirazı 7 kişilik teknik heyet değerlendirmekte; kabul edilirse şerh kaldırılmakta, reddedilirse 30 günlük iptal davası süreci başlamaktadır. Sürenin kaçırılması durumunda idari itiraz hakkı tamamen yok olurken yargısal yollar kısmen açık kalmaya devam edebilir. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5 — K. Md. 6/9)

Bu sürecin hem teknik hem hukuki boyutu olan karmaşık yapısı göz önünde bulundurulduğunda, tebligatı alır almaz zaman kaybetmeden uzman bir kentsel dönüşüm avukatına danışmak, mülkiyet hakkınızı korumanın en sağlıklı yoludur.

Neden Uzman Avukat Desteği Şarttır?

Riskli yapı tespitine itiraz süreci, ilk bakışta yalnızca bir dilekçe meselesi gibi görünse de aslında son derece teknik ve hukuki bir süreçtir. İstanbul, Tuzla ve çevresindeki vatandaşların bu süreçte karşılaştığı en yaygın sorun, itirazların gerekçesiz dilekçelerle yapılması ya da 15 günlük sürenin farkında olmadan kaçırılmasıdır.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak Tuzla başta olmak üzere İstanbul genelinde kentsel dönüşüm hukuku alanında verdiğimiz danışmanlık sürecinde şunları gözlemlemekteyiz:

Teknik ve hukuki bilginin birlikte gerektiği bir süreçtir. Teknik heyete sunulacak itiraz dilekçesi; karot numunesi alım usulü, taşıyıcı sistem analizi ve yönetmeliğe uygunluk gibi mühendislik konularını hukuki dille birleştirmelidir. Bir kentsel dönüşüm avukatı, inşaat mühendisleriyle koordineli çalışarak bu teknik-hukuki köprüyü kurabilir. (Y. Md. 10/7)

Süre yönetimi kritiktir. 15 günlük idari itiraz süresi ve ardından gelebilecek 30 günlük iptal davası süresi art arda ve son derece kısa işler. Tuzla’da ya da İstanbul’un herhangi bir ilçesinde riskli yapı tebligatı alan bir malik, bu süreçte zaman kaybetmeden bir kentsel dönüşüm avukatına başvurmalıdır.

Yürütmeyi durdurma kararı için hızlı hareket şarttır. İptal davasıyla eş zamanlı yapılması gereken YD talebi, usule aykırı ya da geç sunulursa mahkemece reddedilebilir. Bu durum, dava devam ederken binanın yıkılmasına zemin hazırlar.

Anlaşma sürecini de stratejik yönetmek gerekir. İtiraz sonuçsuz kalsa bile yıkım öncesinde kira yardımı, geçici konut ve yapım yardımı gibi haklardan en iyi koşullarda yararlanmak için uzman bir İstanbul kentsel dönüşüm avukatı desteği büyük fark yaratır. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Tuzla avukatı olarak faaliyet gösterdiğimiz 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, 6306 Sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı itirazı, iptal davası, yürütmeyi durdurma talebi ve kentsel dönüşüm danışmanlığı konularında hizmet vermektedir. Sürecinizin en başından doğru bir kentsel dönüşüm danışmanlığı alarak hem teknik hem de hukuki boyutlarda hak kaybının önüne geçebilirsiniz.

Bu makale 6306 Sayılı Kanun (Md. 3/1) ve Uygulama Yönetmeliği (Md. 7/5) ile Nisan 2026 itibarıyla erişilebilen güncel açık kaynaklar esas alınarak hazırlanmıştır. Her somut durum farklılık gösterebileceğinden, hukuki süreçlerde uzman bir kentsel dönüşüm avukatından destek almanız önerilir.