Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şahsi garantörlük: hukuki niteliği, geçerlilik şartları, el yazısı zorunluluğu, eşin rızası, azami miktar, süre sınırı ve sözleşmeye aynen konulabilecek örnek madde metni.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici hemen her zaman bir limited veya anonim şirkettir. Şirketin üzerine kayıtlı malvarlığı yoksa, yıllar süren bir davanın sonunda elde edilen ilam kâğıt üzerinde kalır. Bunun panzehiri, şirketin ana ortağının şahsi malvarlığıyla sorumlu tutulmasıdır. Ancak sözleşmeye “ana ortak şahsi garantördür” yazmak tek başına hiçbir şey ifade etmez. Çünkü Türk Borçlar Kanunu m.603 uyarınca, kefaletin şekline, ehliyete ve eşin rızasına ilişkin hükümler, gerçek kişilerce kişisel güvence verilmesine ilişkin olarak başka ad altında yapılan sözleşmelere de uygulanır — yani ismi “garantörlük” olsa da kefalet rejimine tabi olur. Bunun sonucu şudur: garantörün sorumlu olacağı azami miktarı, tarihi ve müteselsil sıfatla yükümlülük altına girdiğini sözleşmede kendi el yazısıyla yazması gerekir (TBK m.583). Bu unsurlardan biri eksikse güvence geçersizdir — ve uygulamada bu şartın sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılsa dahi aranması gerektiği kabul edilmektedir. Ayrıca gerçek kişinin verdiği her türlü kefalet, kurulmasından itibaren on yılın geçmesiyle kendiliğinden sona erer (TBK m.598). İyi haber: müteahhit şirketin ortağı veya yöneticisi, şirketle ilgili verdiği güvencede eşinin rızasını almak zorunda değildir (TBK m.584/3).

1. Sorun: şirket boşsa ilam işe yaramaz

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafta, uygulamada neredeyse her zaman bir tüzel kişi — çoğunlukla limited şirket — bulunur. Tüzel kişilik, ortaklarının şahsi malvarlığını şirket borçlarından ayıran bir perdedir. Bu perde, ticaret hayatının normal işleyişi için gereklidir; ancak kentsel dönüşümde arsa sahibi bakımından şu sonucu doğurur:

Şirket, projeye özel kurulmuş, asgari sermayeli bir yapı olabilir.

İnşaat yarım kalır, dava açılır, üç-beş yıl sonra lehinize ilam alırsınız.

İcra takibine geçtiğinizde şirketin üzerine kayıtlı banka hesabı, taşınmazı, aracı veya makinesi bulunmadığı ortaya çıkar.

Şirket tasfiye edilmiş, unvanı değişmiş ya da faaliyetleri fiilen başka bir şirkete kaydırılmıştır.

Elinizde, tahsil edilemeyen bir ilam ve harcanmış yıllar kalır.

İstanbul İnşaatçılar Derneği’nin (İNDER) müteahhit seçme rehberinde de bu risk açıkça ifade edilmiştir: müteahhit çoğunlukla tüzel kişilik olduğundan, sözleşmeden veya inşaattan kaynaklı bir alacak hakkı doğduğunda, şirketin üzerine kayıtlı banka hesabı veya taşınır/taşınmaz malı yoksa alacağın tahsili mümkün olmayacak ve alacak hakkı müteahhit firma sahibinden talep edilemeyecektir. Rehberin çözüm önerisi de nettir: sözleşmeye ana ortağın şahsi garantör sıfatıyla imza atması ve bu yönde maddeler eklenmesi hâlinde, ana ortak arsa sahiplerine karşı şahsi malvarlığıyla sorumlu olacaktır.

Bu yazının konusu, bu tavsiyenin hukuken nasıl hayata geçirileceğidir. Çünkü uygulamada sözleşmelere yazılan “şirket ortağı … şahsi garantördür” cümlelerinin önemli bir bölümü, aşağıda açıklanan şekil şartları taşınmadığı için hükümsüzdür — ve bu, ancak icra takibine geçildiğinde, yani en geç fark edilecek anda anlaşılır.

2. “Şahsi garantör” hukuken hangi kurumdur?

Türk hukukunda “şahsi garantör” diye tek bir kurum yoktur. Sözleşmeye atılan imzanın hukuki niteliği, metnin içeriğine göre belirlenir ve dört ayrı ihtimal söz konusu olabilir:

2.1. Ayrım nasıl yapılır?

Kefalet ile garanti arasındaki ayrımda doktrin ve yargı uygulamasında kullanılan başlıca ölçütler şunlardır:

Fer’îlik iradesi: Taahhüt asıl borca bağlı mı, yoksa ondan bağımsız mı kurgulanmış?

Asıl borca atıf: Metin asıl sözleşmeye ve oradaki borca açıkça gönderme yapıyorsa kefalet lehine yorumlanır.

Menfaat ölçütü: Güvence verenin işlemde kendine ait bağımsız bir menfaati varsa garanti lehine yorumlanabilir. Şirket ortağı, kendi şirketinin işinde menfaat sahibidir; bu, garanti yorumunu güçlendiren bir unsurdur.

Şüphe hâlinde kefalet: Nitelik tereddütlü kalırsa, güvence verenin daha çok korunduğu kefalet lehine yorum yapılır.

Pratik sonuç: Arsa sahibi bakımından bu ayrımın peşine düşmenin bir anlamı yoktur. Nitelik hangi yöne giderse gitsin, gerçek kişinin verdiği güvence şekil şartlarına tabidir. Doğru strateji, ayrımı tartışmak değil, her ihtimale karşı kefaletin en katı şekil şartlarına uygun bir metin hazırlamaktır. Böylece nitelendirme ne olursa olsun güvence ayakta kalır.

3. Kilit kural: TBK m.603 — adını değiştirmek kurtarmaz

Bu yazının en önemli hükmü budur:

TBK m.603: “Kefaletin şekline, kefil olma ehliyetine ve eşin rızasına ilişkin hükümler, gerçek kişilerce, kişisel güvence verilmesine ilişkin olarak başka ad altında yapılan diğer sözleşmelere de uygulanır.”

Hükmün konuluş amacı, alacaklıların kefaleti koruyucu hükümlerden kaçınmasını ve bunları dolanmasını önlemektir. Uygulamadaki karşılığı şudur:

Sözleşmede “garantör”, “kişisel teminat veren”, “müşterek borçlu”, “üçüncü kişinin fiilini üstlenen” gibi hangi başlık kullanılırsa kullanılsın, güvenceyi veren bir gerçek kişi ise kefaletin şekil, ehliyet ve eş rızası hükümleri uygulanır.

Dolayısıyla “biz kefalet değil garanti yaptık, o yüzden şekil şartı aranmaz” savunması gerçek kişiler bakımından kural olarak sonuç doğurmaz.

Buna karşılık hüküm, açık lafzı gereği gerçek kişilerce verilen güvencelerle sınırlıdır; bir tüzel kişinin (örneğin ana şirketin) verdiği garanti bu kapsamda değildir.

Hükmün sınırı: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 20.04.2018 tarihli, E.2017/4, K.2018/5 sayılı kararıyla (RG 16.10.2018), kefalette eşin rızasına ilişkin TBK m.584 düzenlemesinin TBK m.603 uyarınca “aval”de uygulanmasının gerekmediğine oy çokluğuyla karar vermiştir. Yani m.603, her kişisel güvence görünümlü işlemi kapsamaz; kambiyo hukukuna özgü aval bunun dışında tutulmuştur. Bu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bononun/avalin neden ayrı bir güvence katmanı olarak düşünülebileceğini de açıklar.

4. Geçerlilik şartı 1: nitelikli yazılı şekil ve el yazısı (TBK m.583)

TBK m.583, kefalet için sıradan bir yazılı şekil değil, nitelikli yazılı şekil öngörür. Maddeye göre kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Buna ek olarak kefilin şu üç unsuru kendi el yazısıyla sözleşmede belirtmesi şarttır:

Bu unsurlardan herhangi biri eksikse güvence geçersizdir. Yargı uygulamasında, el yazısı içermeyip tamamen matbu düzenlenen kefalet metinleri geçersiz sayılmakta; el yazısı olduğu iddia edilen kısımların gerçekten güvence verenin eli ürünü olup olmadığı gerektiğinde bilirkişi incelemesine tabi tutulmaktadır.

Maddenin diğer iki fıkrası da uygulamada sık atlanır:

Temsilci aracılığıyla güvence: Kendi adına kefil olma konusunda özel yetki verilmesi ve bir başkasına kefil olma vaadinde bulunulması da aynı şekil koşullarına bağlıdır. Yani vekâletname ile garantör yapılacaksa, vekâletnamedeki yetkinin de el yazısı şartını taşıması gerekir. Bu nedenle garantörün bizzat imza atması tek güvenli yoldur.

Sonraki değişiklikler: Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve güvence verenin sorumluluğunu artıran değişiklikler, kefalet için öngörülen şekle uyulmadıkça hüküm doğurmaz. Sözleşmede yapılacak her tadilde garantörlük maddesi de yeniden ve aynı şekilde düzenlenmelidir.

5. Noterde düzenleme şeklinde yapılması el yazısı şartını ortadan kaldırır mı?

Bu soru, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından özel önem taşır. Çünkü bu sözleşmeler taşınmaz satışını da içerdiğinden resmî şekilde — uygulamada noterde düzenleme şeklinde — yapılır. Akla gelen ilk düşünce şudur: “Noter zaten iradeyi tespit ediyor, el yazısına gerek kalmaz.”

Bu varsayıma güvenmeyin. Doktrinde tartışma bulunmakla birlikte, yargı uygulamasında kabul gören yaklaşım, TBK m.583’teki el yazısı şartının sözleşmenin noterde düzenlenmiş olması hâlinde de aranacağı yönündedir. Aynı şekilde, güvence verenin tacir veya ticari işletme sahibi olması da sonucu değiştirmemekte; el yazısı şartının yerine getirilmesi gerekmektedir. Uygulamada, noterde düzenlenen kira sözleşmelerine eklenen ve TBK m.583’e uygun olmayan kefalet beyanlarının geçersiz sayıldığı kararlar bulunmaktadır.

Doğru uygulama: Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılırken, garantörlük maddesinin altına — matbu metnin devamına — güvence verenin bizzat, kendi el yazısıyla azami miktarı, tarihi ve müteselsil sıfatını yazması ve imzalaması sağlanmalıdır. Noter memuru bu hususu kendiliğinden hatırlatmayabilir; hatırlatmasını beklemek yerine, metni önceden hazırlayıp notere bu şekilde sunmak gerekir. Aşağıda 13. bölümde kullanılabilecek örnek beyan metni verilmiştir.

Bir başka tartışma: TTK m.7. Türk Ticaret Kanunu m.7 uyarınca, ticari nitelikteki bir iş dolayısıyla birlikte borç altına girenler, kanunda veya sözleşmede aksi öngörülmemişse müteselsilen sorumlu olur; ticari borçlara kefalet hâlinde de hem asıl borçlu ile kefil hem de kefiller arasındaki ilişkide bu kural geçerlidir. Bir görüş, ticari işlerde TTK m.7’nin özel hüküm olarak TBK m.583’ün el yazısı şartını bertaraf ettiğini savunur. Ancak bu görüş tartışmalıdır ve ona güvenerek el yazısı şartını atlamak, güvencenin tamamını riske atmak demektir. TTK m.7’nin güvenli kullanım alanı, el yazısı şartını ortadan kaldırmak değil, müteselsilliği pekiştirmektir.

6. Geçerlilik şartı 2: eşin rızası ve müteahhit ortağına tanınan istisna (TBK m.584)

TBK m.584 uyarınca eşlerden biri, mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir. Bu rızanın, sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmiş olması şarttır. Sonradan alınan rıza, kural olarak eksikliği gidermez.

Ayrıca ikinci fıkra uyarınca, sözleşmede sonradan yapılan ve sorumlu olunacak miktarın artmasına, adi kefaletin müteselsil kefalete dönüşmesine ya da kefil yararına olan güvencelerin önemli ölçüde azalmasına sebep olan değişiklikler için eşin rızası yeniden gereklidir.

6.1. Müteahhit ortağı için önemli istisna

TBK m.584/3 (6455 sayılı Kanun ile eklenmiştir): “Ticaret siciline kayıtlı ticari işletmenin sahibi veya ticaret şirketinin ortak ya da yöneticisi tarafından işletme veya şirketle ilgili olarak verilecek kefaletler, mesleki faaliyetleri ile ilgili olarak esnaf ve sanatkârlar siciline kayıtlı esnaf veya sanatkârlar tarafından verilecek kefaletler, (…) için eşin rızası aranmaz.”

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde güvenceyi veren kişi, müteahhit şirketin ortağı veya yöneticisi ise ve güvence şirketin işiyle ilgili veriliyorsa, bu istisna kapsamına girer ve eşinin yazılı rızası aranmaz. Bu, arsa sahibi bakımından pratik bir kolaylıktır: güvencenin en sık düşürüldüğü sebeplerden biri bu dosyada devre dışı kalır.

Ancak istisnanın sınırlarına dikkat edilmelidir:

Güvence veren kişi gerçekten ortak veya yönetici olmalıdır. Sözleşme tarihinde bu sıfatı taşıdığı, ticaret sicil gazetesi ve güncel sicil kaydı ile belgelenmeli ve bu belgeler sözleşme ekine konulmalıdır.

Güvence işletme veya şirketle ilgili olmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenici şirketin asli faaliyetidir; bu şart normalde sorun çıkarmaz — ancak dosyada bağlantının belgelenmiş olması önemlidir.

Ortaklık sıfatı sonradan sona erse bile güvence devam eder; belirleyici olan sözleşme anındaki sıfattır. Buna karşılık, güvence veren kişi ortaklıktan çıkmışsa ve sonradan sorumluluğu artıran bir tadil yapılacaksa, istisnanın o tadil için hâlâ geçerli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

İstisna, yalnızca eş rızasına ilişkindir. El yazısı ve azami miktar şartlarını ortadan kaldırmaz. Uygulamada en sık yapılan yanılgı budur.

Ortak olmayan garantör: Bazen şirketin ortağı değil, ortağın eşi, kardeşi veya bir yakını garantör yapılmak istenir. Bu kişi ortak/yönetici sıfatı taşımadığından istisnadan yararlanamaz; evliyse eşinin yazılı rızası mutlaka alınmalı ve rıza sözleşmenin kurulmasından önce veya en geç kurulması anında verilmelidir. Bu rızanın ekte imzalı bir beyan olarak sözleşmeye bağlanması önerilir.

7. Geçerlilik şartı 3: azami miktar — kat karşılığında nasıl belirlenir?

Bu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde şahsi garantörlüğün en zor ve en çok hata yapılan noktasıdır. Sebebi şudur: yüklenicinin asıl edimi parasal değil, eser meydana getirmektir — bina inşa edip teslim edecektir. Oysa güvence veren, binayı inşa etmeyi değil, ifa edilmemesinin parasal sonuçlarını üstlenir. Dolayısıyla azami miktarın Türk lirası cinsinden bir tavan olarak belirlenmesi gerekir.

7.1. Tavanı belirlerken hangi kalemler hesaba katılmalı?

Garantörden talep edilebilecek kalemler şunlar olabilir:

Gecikme tazminatı / rayiç kira bedelleri (proje uzarsa kümülatif olarak büyür),

Sözleşmede kararlaştırılan cezai şart tutarları,

Eksik ve ayıplı imalat bedelleri,

Sözleşmenin feshi hâlinde işin tamamlanması için gereken ikame maliyet,

Yargılama giderleri, vekâlet ücreti ve takip masrafları.

Uygulamada tavan, genellikle arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin sözleşme tarihindeki toplam rayiç değeri ya da toplam inşaat maliyet bedeli esas alınarak belirlenmektedir. Bu değerin sözleşme öncesinde alınan SPK lisanslı değerleme raporuna dayandırılması, hem tavanın makullüğünü hem de gerektiğinde ispatını kolaylaştırır.

7.2. Enflasyon sorunu ve dürüst çözüm

Sık gözden kaçan risk: Kanun, azami miktarın belirli olmasını arar. Bugün yazılan sabit bir TL tavanı, projenin beşinci yılında gerçek değerinin çok altında kalabilir — güvence kâğıt üzerinde vardır ama ekonomik olarak boşalmıştır. Buna karşılık tavanı endekse veya değişken bir formüle bağlamak, “azami miktarın belirli olması” şartı yönünden tartışma yaratma riski taşır.

Pratik ve savunulabilir yaklaşım: Tavanı, projenin bugünkü değeri üzerinden değil, öngörülebilir azami risk üzerinden yüksek bir nominal rakam olarak belirlemek. Tavan bir üst sınırdır, ödenecek tutar değildir; yüksek tutulması garantörün gerçek borcunu artırmaz, yalnızca güvencenin ilerideki yıllarda içi boşalmasını engeller. Endeksleme yapılacaksa, endeksli formüle ek olarak mutlaka belirli bir nominal üst sınır da yazılmalıdır.

7.3. Kefaletin fer’îliği: asıl sözleşme geçerli olmalı

Kefalet fer’î (asıl borca bağlı) bir borç doğurduğundan, asıl sözleşme geçersizse güvence de düşer. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekilde yapılmamışsa, garantörlük maddesi ne kadar özenli yazılmış olursa olsun dayanağını kaybedebilir. Bu nedenle güvence mimarisi kurmadan önce, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapıldığından ve tapuya şerh edildiğinden emin olunmalıdır.

8. Süre sınırı: on yıl kuralı ve projeyi aşan risk (TBK m.598)

TBK m.598 uyarınca bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan her türlü kefalet, buna ilişkin sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar. Kefalet on yıldan fazla bir süre için verilmiş olsa bile, uzatılmış veya yeni bir kefalet verilmiş olmadıkça kefil ancak on yıllık süre doluncaya kadar takip edilebilir. Kefaletin adi veya müteselsil olması bu sonucu değiştirmez.

Uzatma usulü de sıkıdır: kefalet süresi, en erken kefaletin sona ermesinden bir yıl önce yapılmak kaydıyla, kefilin kefalet sözleşmesinin şekline uygun yazılı açıklamasıyla, azami on yıllık yeni bir dönem için uzatılabilir. Yani uzatma beyanında da el yazısı unsurları yeniden yerine getirilmelidir.

Neden kritik? Kentsel dönüşüm projelerinde takvim şöyle işler: sözleşme → ruhsat (6–9 ay) → inşaat (12–30 ay) → iskân (3–6 ay). Buraya olası gecikmeler, imar sorunları ve dava süreçleri eklendiğinde teslim yedi-sekiz yıla uzayabilir. Üstelik teslimden sonra da eser sözleşmesine ilişkin ayıp sorumluluğu devam eder; taşınmaz yapılar bakımından bu süre teslimden itibaren beş yıldır (yüklenicinin ağır kusuru hâlinde daha uzun süreler söz konusu olabilir). Sonuç: garantörlük, tam da ayıp davasının açılacağı yıllarda kendiliğinden sona ermiş olabilir.

Çözüm: Sözleşmeye, garantörün kefaletin sona ermesinden bir yıl önceki dönemde, arsa sahiplerinin yazılı talebi üzerine, TBK m.583’e uygun şekilde uzatma beyanında bulunmayı taahhüt ettiği ve bu taahhüde aykırılığın ayrı bir cezai şart doğuracağı yazılmalıdır. Ayrıca dokuzuncu yıl takvime bir hatırlatma olarak işlenmelidir. Unutmayın: uzatma, garantörün tek taraflı beyanıyla değil, alacaklının da kabulüyle sonuç doğurur.

9. Adi mi, müteselsil mi? TTK m.7’nin etkisi

Bu nedenle metinde “müteselsil” ifadesinin bulunması yalnızca bir tercih değil, TBK m.583 gereği el yazısıyla yazılması gereken zorunlu bir unsurdur.

Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenici bakımından ticari iş niteliğinde olduğundan, TTK m.7’deki teselsül karinesi de devreye girer: ticari nitelikteki bir iş dolayısıyla birlikte borç altına girenler, kanunda veya sözleşmede aksi öngörülmemişse müteselsilen sorumlu olur. Bu, müteselsilliği destekleyen bir dayanaktır; ancak yukarıda açıklandığı üzere, el yazısı şartını atlamanın gerekçesi olarak kullanılmamalıdır.

TTK m.7’nin ikinci cümlesini atlamayın: Aynı hükümde, kefil ve kefillere taahhüt veya ödemenin yapılmadığı ihbar edilmeden temerrüt faizi yürütülemeyeceği belirtilmektedir. Bu nedenle yüklenici temerrüde düştüğünde, garantöre de ayrıca noter ihtarnamesi gönderilmelidir. Uygulamada bu ihmal edildiği için faiz talepleri sıkça kaybedilmektedir.

10. Garantörlük neyi kapsar, ne kadar sorumluluk doğurur? (TBK m.589)

Kefil, kefalet sözleşmesinde belirtilen azami miktara kadar sorumludur. Bu tavan içinde kalmak kaydıyla sorumluluk kural olarak şunları kapsar:

Asıl borcun kendisi ve borçlunun kusur veya temerrüdünün kanuni sonuçları,

Borçluya karşı yürütülen takip giderleri ve dava masrafları (kefile önceden haber verilerek bunlardan kaçınma olanağı tanınmış olması kaydıyla),

İşlemiş faizler ve sözleşme kapsamındaki fer’îler.

Buna karşılık kefil, asıl borçlunun sahip olduğu def’ileri alacaklıya karşı ileri sürebilir (örneğin sözleşmenin geçersizliği, ifa, takas, zamanaşımı). Kefalet borcunun zamanaşımı da kural olarak asıl borca bağlıdır. Ödeme yapan kefil, ödediği ölçüde alacaklının haklarına halef olur ve asıl borçluya rücu edebilir.

Sözleşmeye yazılması gereken önemli bir kayıt: Yapı ruhsatında, vergi dairesinde, ticaret odasında ve diğer kamu kurumlarında yalnızca müteahhit şirketin adının geçmesi, garantörün sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Bu hususun sözleşmede açıkça belirtilmesi, ileride “resmî kayıtlarda benim adım yok” savunmasının önünü kapatır.

11. Şahsi garantörlük pratikte ne kazandırır?

Şahsi garantörlüğün asıl değeri, çoğu zaman tahsil aşamasında değil, ondan çok önce ortaya çıkar. Şirketin arkasına saklanamayacağını bilen bir ana ortak, gecikmeyi ve şantiye durdurmayı çok daha pahalı bir seçenek olarak görür.

12. Arsa sahibinin güvenceyi kaybetmemek için yapması gerekenler

Kefalet hükümleri yalnızca güvence vereni değil, alacaklıyı da bazı yükümlülükler altına sokar. Bunların ihmali, geçerli bir garantörlüğün sonradan kaybedilmesine yol açabilir:

Diğer teminatları koruyun. Alacaklı, kefalet sırasında mevcut olan veya sonradan doğrudan asıl borçludan alınan rehinleri ve diğer güvenceleri korumakla yükümlüdür. Örneğin müteahhitten alınmış inşaat teminat ipoteğini gereksiz yere fek etmek ya da teminat mektubunu süresinde yenilenmediği hâlde takip etmemek, kefilin bu ölçüde sorumluluktan kurtulması sonucunu doğurabilir.

İflas ve konkordatoda alacağınızı kaydettirin. Yüklenicinin iflası veya konkordato mehli hâlinde alacaklının alacağını usulüne uygun bildirmesi gerekir; bu ihmal edilirse kefilin sorumluluğu buna bağlı olarak azalabilir.

Temerrüdü garantöre de ihbar edin. TTK m.7 gereği, ödeme veya taahhüdün yerine getirilmediği ihbar edilmeden kefile temerrüt faizi yürütülemez.

Sorumluluğu artıran her tadilde şekli tekrarlayın. Süre uzatımı, paylaşım oranı değişikliği veya ilave iş gibi tadillerde garantörlük maddesi yeniden ve el yazısı unsurlarıyla düzenlenmelidir.

Dokuzuncu yıl alarmını kurun. On yıllık sona erme süresini takvime işleyin ve uzatma beyanını süresinde alın.

13. Örnek sözleşme maddesi ve el yazısı beyan metni

Aşağıdaki metinler, somut projeye göre uyarlanmak üzere hazırlanmış örnek düzenlemelerdir. Her sözleşme kendine özgüdür; kullanılmadan önce mutlaka avukat denetiminden geçirilmelidir.

13.1. Sözleşmeye konulacak garantörlük maddesi (örnek)

MADDE __ — ŞAHSİ GARANTÖRLÜK (MÜTESELSİL KEFALET)

__.1. Yüklenici şirketin ortağı/yöneticisi olan [Ad Soyad, T.C. kimlik no, adres], işbu sözleşmeye şahsi garantör (müteselsil kefil) sıfatıyla taraf olarak imza atmıştır. Garantör, yüklenicinin işbu sözleşmeden doğan tüm asli ve fer’î borçlarının — inşaatın süresinde, sözleşmeye, teknik şartnameye ve ruhsat projesine uygun, ayıpsız ve eksiksiz olarak tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması ve kat mülkiyeti tapularının teslimi dâhil — ifa edilmemesi hâlinde doğacak gecikme tazminatı, cezai şart, eksik ve ayıplı imalat bedeli, işin tamamlanması için gerekli ikame maliyet, faiz, yargılama ve takip giderleri ile vekâlet ücretinden, aşağıda belirtilen azami tutarla sınırlı olmak üzere, arsa sahiplerine karşı şahsi malvarlığıyla ve müteselsilen sorumludur.

__.2. Garantörün sorumlu olduğu azami tutar [rakam ve yazıyla] Türk lirasıdır. Bu tutar bir üst sınır olup, arsa sahiplerinin bu tutarın altındaki taleplerini de kapsar.

__.3. Garantör, yüklenici şirketteki ortaklık veya yöneticilik sıfatının sona ermesinin, hisselerini devretmesinin, şirketin unvan değiştirmesinin, tür değiştirmesinin, birleşmesinin, bölünmesinin, tasfiyesinin veya iflasının işbu garantörlükten doğan sorumluluğunu etkilemeyeceğini kabul eder.

__.4. Tarafların açık kabulüne göre; yapı ruhsatında, yapı denetim sözleşmesinde, vergi dairesi, ticaret odası ve diğer kamu kurumu kayıtlarında yalnızca yüklenici şirketin adının yer alması, garantörün işbu sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz veya sınırlamaz.

__.5. İşbu sözleşmede sonradan yapılacak ve garantörün sorumluluğunu artıracak nitelikteki her değişiklikte, garantörlük beyanı Türk Borçlar Kanunu m.583’te öngörülen şekle uygun olarak yeniden düzenlenecektir. Garantör, arsa sahiplerinin yazılı talebi hâlinde bu beyanı vermeyi taahhüt eder.

__.6. Garantör, Türk Borçlar Kanunu m.598 uyarınca kefaletin kurulmasından itibaren on yılın geçmesiyle kendiliğinden sona ereceğini bilerek; söz konusu sürenin dolmasından en erken bir yıl önce arsa sahiplerinin yazılı talebi üzerine, aynı Kanun’un 583. maddesinde öngörülen şekle uygun olarak azami on yıllık yeni bir dönem için uzatma beyanında bulunmayı taahhüt eder. Bu taahhüde aykırılık hâlinde garantör, arsa sahiplerine [tutar] TL cezai şart ödemeyi kabul eder.

13.2. Garantörün kendi el yazısıyla yazacağı beyan (örnek)

Aşağıdaki metin, garantörlük maddesinin hemen altına, matbu olarak değil, garantörün bizzat kendi el yazısıyla yazılmalı ve altı imzalanmalıdır. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılıyorsa da bu beyan aynen alınmalıdır.

“İşbu sözleşmeden doğan borçlar bakımından, azami [rakam ve yazıyla] Türk lirası tutarına kadar, müteselsil kefil sıfatıyla şahsen sorumlu olduğumu kabul, beyan ve taahhüt ederim.
Tarih: __/__/____ (gün/ay/yıl, el yazısıyla)
Ad Soyad: ____________________
İmza: ____________________”

Bu beyanla ilgili beş kural: (1) Tutar, tarih ve “müteselsil kefil” ifadesi mutlaka garantörün kendi el yazısıyla olmalıdır — matbu metne yalnızca imza atılması yeterli değildir. (2) Tutar hem rakamla hem yazıyla yazılmalıdır. (3) Tarih tam olmalıdır (gün/ay/yıl). (4) Beyanı garantör bizzat yazmalıdır; vekil aracılığıyla yapılacaksa vekâletnamenin de aynı şekil şartlarını taşıması gerekir — bu nedenle vekâletle garantörlükten kaçınılmalıdır. (5) Garantör ortak/yönetici değilse ve evliyse, eşin yazılı rızası sözleşmenin kurulmasından önce veya en geç kurulması anında alınmalıdır.

Önerilen kombinasyon: Banka teminat mektubu (kademeli iadeli) + müteahhide devredilen paylar üzerinde inşaat teminat ipoteği + ana ortağın şahsi garantörlüğü + mümkünse garantörün bir taşınmazı üzerinde ipotek. Bu dört katman birbirinin alternatifi değil, tamamlayıcısıdır: biri şekil yönünden düşse dahi diğerleri ayakta kalır.

14. Uygulamada en sık yapılan 12 hata

Sözleşmeye yalnızca “şirket ortağı … şahsi garantördür” yazıp geçmek; azami miktar, tarih ve müteselsillik unsurlarını atlamak.

Bu unsurları matbu olarak yazdırmak; garantörün el yazısını almamak.

“Noterde yapıldı, yeterli” varsayımına güvenmek.

Azami miktarı yazmamak veya “sözleşmeden doğan tüm borçlardan sınırsız sorumludur” gibi belirsiz ifadeler kullanmak.

Azami miktarı çok düşük tutup, yıllar sonra güvencenin ekonomik olarak boşalmasına yol açmak.

Garantörün ortak/yönetici sıfatını belgelememek ve ticaret sicil kaydını sözleşme ekine koymamak.

Ortak olmayan bir garantörde eşin rızasını almamak ya da rızayı sözleşmeden sonra almak.

Garantörlüğü vekâletname ile kurdurmak; vekâletnamenin şekil şartını taşıdığını kontrol etmemek.

Sonraki tadillerde garantörlük beyanını yenilememek.

On yıllık süreyi takip etmemek ve uzatma beyanını almamak.

Yüklenici temerrüde düştüğünde garantöre ayrı ihtarname göndermemek (faiz kaybı).

Elde bulunan diğer teminatları (ipotek, teminat mektubu) gereksiz yere serbest bırakıp, garantörün bu ölçüde sorumluluktan kurtulmasına yol açmak.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşmeye “şahsi garantördür” yazmak yeterli mi?

Hayır. TBK m.603 uyarınca, gerçek kişilerce kişisel güvence verilmesine ilişkin olarak başka ad altında yapılan sözleşmelere de kefaletin şekil, ehliyet ve eş rızası hükümleri uygulanır. Bu nedenle güvence verenin sorumlu olduğu azami miktarı, tarihi ve müteselsil sıfatla yükümlülük altına girdiğini kendi el yazısıyla belirtmesi gerekir. Bu unsurlar eksikse güvence geçersizdir.

Sözleşme noterde yapıldıysa el yazısı şartı yine de aranır mı?

Yargı uygulamasında kabul gören yaklaşım, el yazısı şartının sözleşmenin noterde düzenlenmiş olması hâlinde de aranacağı yönündedir. Güvence verenin tacir olması da sonucu değiştirmemektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılırken, garantörlük beyanının el yazısıyla alınması ihmal edilmemelidir.

Müteahhidin ortağı garantör olurken eşinin rızası gerekir mi?

Kural olarak hayır. TBK m.584/3 uyarınca, ticaret şirketinin ortak ya da yöneticisi tarafından şirketle ilgili olarak verilecek kefaletler için eşin rızası aranmaz. Ancak güvence veren kişi ortak veya yönetici değilse (örneğin ortağın bir yakını) ve evliyse, eşin yazılı rızası sözleşmenin kurulmasından önce veya en geç kurulması anında alınmalıdır. Bu istisna yalnızca eş rızasına ilişkindir; el yazısı ve azami miktar şartlarını ortadan kaldırmaz.

Azami miktar olarak ne yazmalıyım?

Türk lirası cinsinden belirli bir üst sınır yazılmalıdır. Belirlenirken gecikme tazminatı, cezai şart, eksik ve ayıplı imalat bedeli, işin tamamlanması için gereken ikame maliyet ile yargılama ve takip giderleri birlikte dikkate alınmalıdır. Uygulamada arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin sözleşme tarihindeki toplam rayiç değeri veya toplam inşaat maliyet bedeli esas alınmaktadır. Tavan bir üst sınırdır, ödenecek tutar değildir; düşük tutulması güvencenin yıllar içinde ekonomik olarak boşalmasına yol açar.

Garantörlük süresiz midir?

Hayır. TBK m.598 uyarınca bir gerçek kişi tarafından verilmiş her türlü kefalet, sözleşmenin kurulmasından itibaren on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar. Kefaletin adi veya müteselsil olması bu sonucu değiştirmez. Süre, en erken sona ermesinden bir yıl önce yapılmak kaydıyla, kefaletin şekline uygun yazılı açıklamayla azami on yıllık yeni bir dönem için uzatılabilir. Uzun süren projelerde bu takvimin izlenmesi şarttır.

Ortak hisselerini devrederse garantörlük sona erer mi?

Kural olarak hayır. Garantörlükten doğan sorumluluk, ortaklık sıfatına değil, verilen kişisel güvence taahhüdüne dayanır. Yine de tereddüde yer bırakmamak için, hisse devri, unvan veya tür değişikliği, birleşme, bölünme, tasfiye ve iflas hâllerinde sorumluluğun devam edeceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Adi kefalet ile müteselsil kefalet arasındaki fark neden önemli?

Adi kefalette alacaklının önce asıl borçluya başvurması ve takibin sonuçsuz kaldığını ortaya koyması gerekir; müteselsil kefalette ise asıl borçlu temerrüde düştüğünde doğrudan garantöre gidilebilir. Arsa sahibinin aradığı güvence müteselsil olandır ve bu ifadenin el yazısıyla yazılması TBK m.583 gereği zorunludur.

Yüklenici temerrüde düşünce garantöre ayrıca ihtar çekmeli miyim?

Evet. TTK m.7 uyarınca, kefil ve kefillere taahhüt veya ödemenin yapılmadığı ihbar edilmeden temerrüt faizi yürütülemez. Bu nedenle yükleniciye gönderilen ihtarnamenin bir örneğinin garantöre de tebliğ edilmesi gerekir.

Garantörlük yerine ipotek almak daha mı iyi?

İkisi birbirinin alternatifi değil, tamamlayıcısıdır. Şahsi garantörlük, garantörün tüm malvarlığına erişim sağlar ancak kişi malvarlığını elden çıkarabilir; ipotek ise belirli bir taşınmaz üzerinde ayni güvence sağlar ve mülkiyet el değiştirse bile takip imkânını korur. İmkân varsa her ikisi birlikte alınmalıdır.

Müteahhit garantörlüğü kabul etmezse ne yapmalıyım?

Bu, tek başına değerlendirilmesi gereken bir uyarı işaretidir. Kendi şirketinin taahhüdünün arkasında durmayı reddeden bir ana ortak, projenin risklerini tümüyle arsa sahiplerine bırakmayı öneriyor demektir. Bu durumda ya banka teminat mektubu ve inşaat teminat ipoteği gibi diğer katmanların belirgin biçimde güçlendirilmesi, ya da müteahhit tercihinin yeniden değerlendirilmesi gerekir.

Garantör ödeme yaparsa müteahhide rücu edebilir mi?

Evet. Ödeme yapan kefil, ödediği ölçüde alacaklının haklarına halef olur ve asıl borçluya rücu edebilir. Bu, arsa sahibi bakımından bir dezavantaj değildir; alacağın tahsil edilmiş olması sonucu değişmez.

Neden uzman avukat desteği gereklidir?

Şahsi garantörlük, tek bir paragrafın doğru ya da yanlış yazılmasıyla milyonlarca liralık farkın oluştuğu bir alandır. Üstelik yanlış yazıldığı, çoğu zaman yıllar sonra, icra takibi aşamasında anlaşılır — telafi imkânının kalmadığı anda. Bu nedenle garantörlük maddesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geri kalanından ayrı ve özel bir dikkatle kaleme alınmalıdır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm hukuku, kat mülkiyeti hukuku ve gayrimenkul hukuku alanlarında arsa sahiplerine şu konularda destek sunmaktadır:

Müteahhit adaylarının ve garantör olacak ortakların mali ve sicil yönünden ön incelemesi,

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve garantörlük maddesinin kaleme alınması, noter süreçlerinin yönetilmesi ve tapu şerhi,

El yazısı beyanının TBK m.583’e uygun alınmasının sağlanması ve eş rızası gerekliliğinin dosya bazında değerlendirilmesi,

Azami miktarın proje risklerine göre hesaplanması ve savunulabilir biçimde belirlenmesi,

Teminat mektubu, inşaat teminat ipoteği ve garantörün taşınmazı üzerinde ipotek yapısının kurulması,

On yıllık sürenin takibi ve uzatma beyanının usulüne uygun alınması,

Temerrüt hâlinde ihtarname, delil tespiti, ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir süreçleri,

Garantöre karşı icra takibi ve alacak/tazminat davalarının yürütülmesi,

Sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, gecikme tazminatı, cezai şart ve eksik/ayıplı imalat bedeli davaları.

Büromuz Tuzla merkezli olarak; kentsel dönüşüm avukatı, İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, Tuzla kentsel dönüşüm avukatı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı, inşaat hukuku avukatı ve gayrimenkul hukuku avukatı hizmet başlıkları kapsamında Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Kadıköy ve Üsküdar ile Kocaeli, Gebze, Darıca ve Çayırova bölgelerinde faaliyet göstermektedir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şahsi garantörlük, arsa sahibinin elindeki en güçlü ama en kolay kaybedilen güvencedir. Güçlüdür, çünkü şirketin arkasındaki gerçek kişiyi ve onun evini, arsasını, banka hesabını denklemin içine sokar. Kolay kaybedilir, çünkü geçerliliği tek bir el yazısı beyanına bağlıdır.

Özetle üç cümlelik kural şudur: (1) Adını ne koyarsanız koyun, gerçek kişinin verdiği güvence kefalet rejimine tabidir. (2) Azami miktar, tarih ve “müteselsil” ifadesi garantörün kendi el yazısıyla yazılmalıdır — noterde yapılsa bile. (3) On yıllık süreyi takvime işleyin.

Sözleşmenizin garantörlük maddesini imzadan önce incelettirmek için, projenize ilişkin belgelerle (sözleşme taslağı, müteahhit teklifi, ticaret sicil kayıtları ve varsa mevcut sözleşme) birlikte 2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Yararlanılan başlıca kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — özellikle m.128 (üçüncü kişinin fiilini üstlenme), m.162 vd. (müteselsil borçluluk), m.581–583 (kefalet ve şekli), m.584 (eşin rızası), m.586 (adi/müteselsil kefalet), m.589 (sorumluluğun kapsamı), m.591–592 (def’iler ve alacaklının yükümlülükleri), m.596 (halefiyet), m.598 (sona erme) ve m.603

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.7 (ticari işlerde teselsül karinesi ve ihbar şartı)

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.881 vd. (taşınmaz rehni)

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 20.04.2018, E.2017/4, K.2018/5 (RG 16.10.2018)

İNDER, Soru ve Cevaplarla Kentsel Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi (garantörlük başlığı)

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 (RG 18.07.2025, S. 32959) — sözleşmenin tapuya şerhinin önemi bakımından

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Yazıda yer alan örnek sözleşme maddesi ve beyan metni, somut olaya göre uyarlanmak üzere hazırlanmış şablon niteliğinde olup, olduğu gibi kullanılması hâlinde amaçlanan hukuki sonucu doğurmayabilir; kullanılmadan önce mutlaka avukat denetiminden geçirilmelidir. Kefalet ile garanti sözleşmesi ayrımı, TBK m.583’teki şekil şartlarının resmî şekilde yapılan sözleşmelere ve ticari işlere uygulanması gibi konularda doktrinde ve yargı kararlarında farklı görüşler bulunmaktadır; yazıdaki değerlendirmeler bu tartışmaları basitleştirmektedir. Mevzuat ve içtihat sürekli değişmektedir. Yazıda anılan yargı kararı künyelerinin, herhangi bir dilekçe, mütalaa veya yayında kullanılmadan önce UYAP / Yargıtay Karar Arama sistemi üzerinden tam metniyle teyit edilmesi gerekir. Somut olayınıza ilişkin adım atmadan önce mutlaka bir avukata danışınız.