Dünya Bankası finansmanlı “İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi” kapsamında riskli yapı maliklerine sunulan kredinin şartları, başvuru süreci ve — kimsenin konuşmadığı — hukuki riskleri. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinasyonunda, Dünya Bankası finansmanıyla yürütülen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (İADŞP / AFDİS) kapsamında, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ ve Kahramanmaraş illerindeki riskli yapı maliklerine bağımsız bölüm başına 3.000.000 TL’ye varan, aylık %0,69 faizli, ilk 12 ayı ödemesiz, azami 180 ay vadeli kredi kullandırılmaktadır. Dört kategoride yıllık faiz oranı üzerinden toplam 1,25 puana kadar ek indirim mümkündür. Ancak bu kredi klasik bir konut kredisi değildir: borçlu maliktir, parayı ise müteahhit kullanır. Kredi tutarı malikin blokeli hesabına yatar, inşaat seviyelerine göre hak ediş oranında müteahhide aktarılır, teminat olarak bağımsız bölüm üzerine kredi tutarının en az iki katı tutarında birinci derece ipotek konulur. Ve en kritik nokta: kılavuzda açıkça, inşaatın tamamlanmaması hâlinde kamu maliyesine çıkacak borç yükünün yapının ilgililerine rücu ettirileceği belirtilmektedir. Bu nedenle krediye başvurmadan önce arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin — kredi mekanizmasını da kapsayacak şekilde — yeniden yazılması gerekir.

1. Bu kredi nedir, kaynağı nereden geliyor?

Kamuoyunda “3 milyon TL’lik kentsel dönüşüm kredisi” olarak bilinen destek, tek başına bir kampanya değil; Dünya Bankası finansmanlı çok bileşenli bir kalkınma projesinin konut finansmanı ayağıdır.

Projenin künyesi şu şekildedir:

Proje beş bileşenden oluşur: kurumsal güçlendirme, yenilikçi dayanıklı konut finansmanı (Bileşen 2), belediye/kamu altyapı yatırımları (İLBANK), proje yönetimi ve beklenmedik acil durum müdahale bileşeni. Bu yazının konusu olan 3 milyon TL’lik kredi, Bileşen 2 kapsamındadır.

Kocaeli ve Gebze bölgesi için özel not: Kocaeli, projenin başlangıçtan itibaren kapsama alınan illerinden biridir. Gebze, Darıca, Çayırova ve Körfez’deki riskli yapı malikleri, İstanbul’daki hak sahipleriyle aynı koşullarda krediden yararlanabilmektedir.

2. Hukuki dayanak: 6306 sayılı Kanun m.6/3 ve m.6/8

Kredi, keyfî bir idari uygulama değildir; açık bir kanuni zemine oturmaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yayımladığı kılavuzlarda dayanak şu şekilde gösterilmiştir:

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.6/3 — konutunu ve/veya işyerini yaptırmak isteyenlere kullandırılacak yapım kredisi,

6306 sayılı Kanun m.6/8 — Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için güçlendirme kredisi,

6306 sayılı Kanun m.7/4 uyarınca oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı ve Dönüşüm Projeleri Hesabı Yönetmeliği m.12/A.

Yani dış finansman yoluyla sağlanan kaynak, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına aktarılmakta; buradan protokol imzalanan bankalar aracılığıyla hak sahiplerine alt kredi olarak kullandırılmaktadır. Bu yapı, kredinin geri ödenmemesi hâlindeki sonuçlar bakımından önem taşır — buna 11. bölümde döneceğiz.

3. Kimler yararlanabilir? Kapsam ve ön şartlar

3.1. Kişi bakımından

Yalnızca gerçek kişi riskli yapı malikleri yararlanabilir. Tüzel kişiler kapsam dışıdır.

Hak sahipleri krediden tapuda kayıtlı hisseleri oranında yararlanır.

Her hak sahibi yalnızca bir bağımsız bölüm için başvurabilir.

Yurt dışında ikamet edenler, resmî şekilde düzenlenmiş özel yetkili vekâletname ile başvurabilir.

Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyet hâlinde başvuru yapılamaz; ipotek bağımsız birim üzerinden tesis edileceğinden tapunun önce paylı mülkiyete dönüştürülmesi zorunludur. Dönüşüm tamamlandıktan sonra her hissedar kendi hissesi oranında başvurabilir.

3.2. Yapı bakımından

Yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması gerekir.

Riskli yapı olarak tescil edilip 1 Ekim 2020’den sonra yıkılmış yapıların malikleri de kapsamdadır.

Yeni yapılacak yapıda temele ilişkin herhangi bir imalata başlanılmamış olması gerekir; grobeton imalatı yapılmış olması engel değildir. Bu, uygulamada en çok başvuru reddine yol açan şarttır.

Kredinin teminatını oluşturacak taşınmaz üzerinde temlik hakkını kısıtlayan şerh, rehin, ipotek vb. bulunmamalıdır; varsa önce kaldırılmalıdır.

Garaj, depo gibi ortak alanlar ve eklentiler ayrı bağımsız bölüm sayılmaz; dubleks ve tripleks yapılar tek bağımsız bölüm olarak değerlendirilir.

3.3. Alt proje tipleri

3.4. Mülkiyet değişikliği ve kritik tarih

Kılavuzda özellikle dikkat edilmesi gereken bir kural yer almaktadır: Riskli yapı tespitinden yapı ruhsatı alınana kadar gerçekleşen mülkiyet değişikliklerinde yeni malik krediye başvurabilir. Ancak yeni yapıya ait yapım ruhsatı alındıktan sonra gerçekleşen mülkiyet değişikliklerinde yeni malik krediden faydalanamaz. Mevcut hissedarların ruhsat sonrasında kendi aralarında yaptıkları hisse devirleri ise bu kuralın dışındadır.

4. Kredi koşulları: tutar, faiz, vade, ödemesiz dönem

Sık yapılan hesap hatası: Ek indirimler aylık orandan değil, yıllık faiz oranı üzerinden puan olarak düşülür. Yani “%0,69 – %0,25 = %0,44” şeklinde bir hesap yanlıştır. Kredinize uygulanacak nihai oran, başvurunuzda beyan ettiğiniz kategorilere göre sistem tarafından otomatik hesaplanır ve başvuru ekranında görüntülenir.

5. Ek faiz indirimi: dört kategori ve gelir eşikleri

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, sosyal kapsayıcılık ve toplumsal cinsiyet eşitliği ilkeleri doğrultusunda dört ayrı indirim kategorisi belirlemiştir. İlk üç kategoride yer alan hak sahipleri, yıllık faiz oranı üzerinden 0,25 puanlık indirimden yararlanır. Dördüncü kategoride ise enerji sınıfına göre ayrı bir indirim uygulanır.

Dört kategoriyi birden karşılayan bir hak sahibi (0,25 + 0,25 + 0,25 + A sınıfı için 0,50), yıllık 1,25 puana varan toplam indirimden yararlanabilir.

5.1. Hane halkı geliri eşikleri (2. Kategori)

Kılavuzda yer alan eşikler aşağıdaki gibidir. Bu tutarlar, TÜİK verileri esas alınarak her yıl güncellenmektedir; başvuru öncesinde güncel değerin teyit edilmesi gerekir.

5.2. İndirim için sunulacak kanıtlayıcı belgeler

Hane geçimini kadının sağladığı haneler için kanıtlayıcı belge (mülkiyetin kadına ait olması ve hane gelirine katkı sağlaması / geçimin tamamen kadın tarafından sağlanması),

Şehit ailesi, harp ve vazife malulleri için SGK’dan alınan hak sahipliği belgesi,

Dul ve yetimler için nüfus kayıt belgesi,

Emekliler ve engelliler için ilgili belge / sağlık kurulu raporu,

Enerji verimliliği standartları belgesi.

6. Kredibilite kriterleri: kim reddedilir?

Banka, belge eksiği bulunmayan başvurularda hak sahibinin kredibilite değerlendirmesini yapar. Kılavuzda sayılan kriterler şunlardır:

Açık, devam eden icra kaydı bulunmaması,

Açık, devam eden takip kaydı bulunmaması,

Açık, devam eden haciz kaydı bulunmaması,

Kullanılacak kredinin aylık taksit tutarının, belgelendirilmiş hane halkı aylık gelirine oranının %70’i aşmaması.

Reddedilen başvuru kalıcı değildir: Kredibilite kriterlerine uymadığı için reddedilen başvurular, kriterlere uyum sağlandıktan sonra yeniden yapılabilir. Bu nedenle küçük tutarlı derdest icra dosyalarının başvuru öncesinde kapatılması, pratikte en etkili hazırlık adımıdır.

Kritik uyarı — çoğunluk kuralı: Aynı projede birden fazla malik başvurmuşsa ve çoğunluk evrakını tamamlayıp kredi kullandırılmışsa, eksikliği bulunan veya kredibilite kriterlerine uymayan diğer başvuruların bu eksiklikleri birinci kaynak aktarımı gerçekleşinceye kadar gidermesi zorunludur. Süresinde giderilmezse ilgili başvuru reddedilir veya iptal edilir. Yani binada geç kalan malik, komşularının hızına bağlı olarak hakkını kaybedebilir.

7. Başvuru süreci adım adım (ARAAD / AFDİS)

Süreç, alışılmış konut kredisi başvurularından farklıdır: ilk adımı malik değil, müteahhit atar.

Anlaşma ve ek taahhütname. Malikler, Bakanlıkça sınıflandırılmış müteahhitlerden biriyle yapının dönüşümü için anlaşır. Müteahhit, proje kapsamında istenen çevresel, sosyal, İSG ve teknik gerekliliklere uyacağını beyan ettiği taahhütnameyi, maliklerle yapacağı sözleşmeye ek olarak imzalar. Bu ek taahhütname olmadan krediden yararlanılamaz.

Yapı ruhsatı. Kredi başvuru süreci, yüklenicinin yapım ruhsatını aldıktan sonra başlar.

Müteahhidin proje kaydı (ARAAD). Müteahhit, e-Devlet üzerinden Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ARAAD (AFDİS) sistemine girerek Yapı Ruhsat Bülten Numarası ve Riskli Yapı Kimlik Numarası ile proje kaydı yapar; yıkım ve yapım ile ilgili teknik, çevresel, sosyal ve İSG belgelerini yükler ve Başkanlık onayına gönderir.

Başkanlık onayı. Başkanlık dosyayı inceler; eksiklik hâlinde revizeye gönderir veya reddeder.

Hak sahibinin elektronik ön başvurusu. Onaylanan projelerde malikler, e-Devlet üzerinden ARAAD (AFDİS) sistemine girerek beyan usulüyle bilgi girişi yapar: hak sahibi bilgileri, riskli yapı bilgileri (YKN), yapı proje bilgileri, mülkiyet bilgileri, gelir bilgileri ve faiz indirimi bilgileri.

Bankaya fiziki başvuru. Elektronik başvurusunu tamamlayan hak sahibi, gerekli evraklarla protokol imzalanan banka şubesine giderek başvurusunu tamamlar.

Kredibilite değerlendirmesi ve Başkanlık onayı. Banka değerlendirmeyi yapar, dosyayı ARAAD üzerinden Başkanlığa onaya gönderir.

İpotek tesisi ve kullandırım. Onaylanan kredilerde ipotek tesis edilir; tutar, hak sahibi adına açılan blokeli hesaba aktarılır.

Üç aylık hak düşürücü nitelikte süre: Kılavuza göre kredi başvurularının hak sahiplerince, Başkanlığın projeye nihai onayı verdiği tarihten itibaren üç ay içerisinde yapılması gerekmektedir. Müteahhidin onay aldığı tarihi öğrenip takvime işlemek, maliklerin sorumluluğundadır. Bu süreyi kaçıran malik, komşuları krediyi kullanırken finansmansız kalır.

8. Başvuru evrakları

8.1. Bankaya teslim edilecek belgeler

Gelir belgesi (aşağıda ayrıntısı verilmiştir),

Ek faiz indirimi için gerekli kanıtlayıcı belgeler,

Nüfus cüzdanı/pasaport fotokopisi,

Yerleşim yeri belgesi,

Vukuatlı aile kayıt örneği.

8.2. Bankada tamamlanacak belgeler

Kredi başvuru formu, tip kredi sözleşmesi,

Sözleşme eki bloke taahhütnamesi,

8.3. Gelir belgesi türleri

Ücretli çalışanlar: Son aya ait kaşeli/imzalı veya barkodlu maaş bordrosu ya da yetkili imzalı maaş beyan yazısı; özel sektör çalışanlarından ayrıca barkodlu detaylı SGK hizmet dökümü.

Emekliler: Emekli kimlik belgesi (varsa) ve son 6 aylık banka hesap dökümü veya SGK’dan alınan barkodlu emekli aylık bildirgesi.

Gerçek kişi tacirler ve serbest meslek erbabı: Vergi levhası, noter onaylı imza beyannamesi/sirküleri, son yıla ait onaylı mali tablolar; şirket ortakları için ticaret sicil gazetesi; çiftçiler için ÇKS belgesi ve işletme defteri.

Diğer gelirler: Kira geliri için tapu, kira kontratı ve banka onaylı son 6 aylık ekstre; mevduat geliri için banka onaylı ekstre; yurt dışı gelirleri için Türkçeye tercüme edilmiş onaylı son 6 aylık ekstre.

8.4. Vekâletname ile başvuru

Vekâletnamenin kapsamı, yapılacak işleme göre farklıdır ve bu ayrım uygulamada sık sık hataya yol açmaktadır:

Sadece başvuru için: “6306 sayılı Kanun kapsamında; kredi başvurusu yapmaya, her türlü iş ve işlemleri, belgeleri imzalamaya yetkilidir” ibaresi bulunmalıdır.

Hem başvuru hem kredi kullanımı için: “6306 sayılı Kanun kapsamında; kredi başvurusu yapmaya ve kredi kullanmaya yetkilidir” ibaresi bulunmalıdır.

Noterden onaylı aslının ve vekilin kimlik fotokopisinin sunulması gerekir.

Hak sahibinin kısıtlı olması hâlinde, vasilik kararı ile birlikte denetim makamından alınacak, kredi başvurusu yapma ve kredi kullanma yetkisini içeren karar sunulmalıdır.

Uygulama uyarısı: “Kredi başvurusu yapmaya yetkilidir” ibaresini taşıyan bir vekâletname ile bankada kredi kullanımı aşamasına geçilemez. Özellikle yurt dışındaki müvekkiller için vekâletname düzenlenirken her iki yetkiyi de kapsayan metin tercih edilmelidir; aksi hâlde ikinci kez konsolosluğa gitmek gerekir ve üç aylık süre riske girer.

9. Paranın akışı: blokeli hesap ve hak ediş (pursantaj) sistemi

Bu kredinin klasik konut kredisinden en temel farkı buradadır ve hukuken en çok yanlış anlaşılan noktadır:

Krediyi malik alır ve malik borçlanır; ancak parayı malik kullanmaz. Kredi tutarı, hak sahibi adına açılan blokeli vadesiz mevduat hesabına yatırılır. Blokaj, inşaatın Başkanlıkça belirlenen tamamlanma seviyelerine ulaşması ve uygunluk verilmesi üzerine kademeli olarak kaldırılır ve tutar, malikle sözleşme imzalamış müteahhidin hesabına aktarılır.

Aktarım, yapı denetim sistemi sorgusu ve/veya müşavir firmanın fiziki incelemeleri sonrasında, aşağıdaki hak ediş (pursantaj) tablosuna göre yapılır:

80 bağımsız birim ve üzerindeki projelerde aktarım, müşavir firmanın inşaat ilerlemesine ilişkin tespitleri doğrultusunda, kılavuz ekindeki ayrıntılı kaynak aktarım tablosu üzerinden yapılır.

Arsa sahibi lehine iki güçlü sonuç:
(1) Son dilim olan %15’lik ödeme, iskân alınıp kat mülkiyetine geçilmesine bağlanmıştır. Bu, uygulamada müteahhidi iskâna zorlayan en etkili mekanizmadır — çünkü teslim ettiği ama iskânını almadığı bir binada parasının %15’i bloke kalır.
(2) Müşavir firmanın tespit ettiği ve müteahhide bildirdiği uygunsuzluklar giderilene kadar ilgili kaynak aktarımı yapılmaz. Malikler, tespit edilen kusurları müşavir firmaya bildirerek bu mekanizmayı işletebilir.

10. Müteahhide getirilen şartlar: en az “G” yetki grubu

Krediden yararlanmak isteyen malikler, sözleşme imzalayacakları müteahhidi serbestçe seçemez; müteahhidin projeye kabul edilmesi gerekir. Kılavuzlarda öngörülen şartlar şunlardır:

Müteahhidin en az “G” yetki grubu yeterliliğine sahip olması gerekir.

İstisna: “H” ve “G1” yetki grubundaki müteahhitler; üstlenilecek projenin en fazla Zemin + 3 kat (bunun dışında en fazla bir bodrum kat) olarak planlanmış olması ve daha önce tamamladıkları projelere ilişkin iş bitirme belgesini veya işi tamamladıklarını gösteren belgeleri sunmaları şartıyla başvurabilir.

Adi ortaklıklarda: Ortaklığın en fazla iki ortaklı olması ve en az “D” yetki grubu yeterliliğine sahip bulunması gerekir; her bir ortağın yetki belgeleri ayrıca sisteme yüklenir.

Müteahhit ayrıca banka referans mektubu, inşaat all-risk sigortası, teminat mektubu, yapı ruhsatı, inşaat sözleşmesi ve ek taahhütname, müteahhit sınıf belgesi, vergi ve SGK borcu yoktur belgeleri, KEP adresi gibi belgeleri ARAAD sistemine yükler.

Yetki belgesinde değişiklik olması hâlinde müteahhit, sözleşmenin taraflarını en geç on gün içinde bilgilendirmekle yükümlüdür.

Müteahhit ayrıca Dünya Bankası’nın çevresel ve sosyal standartlarına (ÇSS), İşgücü Yönetim Prosedürlerine, Paydaş Katılım Planına ve Yeniden Yerleşim Çerçevesine uyum, şantiyede şikâyet mekanizması kurma, İSG ve çevre irtibat personeli görevlendirme, aylık raporlama, asbest envanteri ve yıkım/yapım sağlık ve güvenlik planları hazırlama yükümlülükleri altındadır.

Müteahhit seçimi bakımından pratik sonuç: Bu proje, aslında maliklere hazır bir ön eleme mekanizması sunmaktadır. Yetki grubu yetersiz, vergi/SGK borcu bulunan, teminat mektubu ve all-risk sigortası temin edemeyen bir müteahhit sisteme kabul edilmez. Müteahhit seçimi konusundaki ayrıntılı kriterler için büromuzun kentsel dönüşüm yazılarını inceleyebilirsiniz.

11. Malik açısından hukuki riskler: ipotek, temerrüt ve rücu

Kredinin koşulları avantajlıdır; ancak hukuki yapısı, malike klasik bir konut kredisinden daha ağır bir risk profili yükler. Bu riskler başvuru öncesinde bilinmelidir.

11.1. İki kat ipotek

Onaylanan kredilerde teminat olarak, birinci derece ve serbest dereceden istifade hakkı ile kredi tutarının iki katından az olmamak kaydıyla ipotek tesis edilir. Yani 3.000.000 TL kredi kullanan bir malikin bağımsız bölümü, asgari 6.000.000 TL tutarında ipotekle yüklenir. “Serbest dereceden istifade hakkı”, bankanın ilerideki derecelerde de öncelik kazanmasını sağlar ve taşınmazın başka bir kredide teminat olarak kullanılabilirliğini fiilen ortadan kaldırır.

11.2. Blokedeki para malikin tasarrufunda değildir

Cayma süresi sona erdikten sonra blokeli hesap ile tahsilat hesabı arasında mahsuplaşma yapılamaz. İnşaat tamamlanıp kat mülkiyeti alınana kadar blokeli hesaptaki tutar, proje kuralları gereği müteahhide aktarılır. Krediyi erken kapatmak isteyen hak sahibi, blokeli hesaptaki tutarı erken kapama için kullanamaz. Bu, pratikte şu anlama gelir: pişman olsanız bile geri dönüş yolu kapalıdır.

11.3. Cayma hakkı tek kullanımlıktır

Cayma süresi içinde cayma hakkının kullanılması hâlinde kredinin kapatılması zorunludur ve tekrar başvuru yapılamaz. Cayma kararı, projeden tümüyle çekilmek anlamına gelir.

11.4. Temerrüt süreci

11.5. Vefat ve satış

Vefat: Kredi kullananın tüm hak ve borçları mirasçılarına geçer; mirasçılar miras hisseleri oranında sorumlu olur.

Satış: Kredi teminatını oluşturan ipotekli gayrimenkulün satılması hâlinde kredinin kapatılması zorunludur. Yani daireyi 15 yıl boyunca ipotek borcunu devrederek satmanız mümkün değildir.

11.6. En kritik risk: rücu

Kılavuzun 63. maddesi: İnşaat işinin belirli bir seviyede durması ve projenin tamamlanmasını gerektirecek ekip ve ekipmanla en az altı ay süreyle inşaat faaliyetlerine devam edilmemesi nedeniyle sözleşme fesih hakkının doğması (6306 sayılı Kanun m.6/14) ve inşaatın gerçekleşmemesi/tamamlanmaması durumunda kamu maliyesine çıkarılacak borç yükü, yapının ilgililerine rücu ettirilecektir.

Bu hüküm, malik açısından meselenin özüdür. Senaryoyu somutlaştıralım:

Malik 3.000.000 TL kredi çeker, dairesine 6.000.000 TL ipotek konur.

Hak ediş sistemi işler; müteahhide örneğin %55 seviyesine kadar (yaklaşık 1.650.000 TL) aktarım yapılır.

Müteahhit mali güçlüğe düşer, şantiye durur, altı ay geçer.

Sözleşme 6306 m.6/14 uyarınca idari yoldan resen feshedilir.

Ancak kredi borcu malikin üzerindedir; müteahhide aktarılan tutarın geri alınması, malikin müteahhide karşı açacağı ayrı bir hukuk davasının konusudur.

Bu asimetri, kredinin tek başına değil, güçlü bir sözleşme mimarisiyle birlikte kullanılması gerektiğini gösterir. Bu yapının nasıl kurulacağı bir sonraki bölümün konusudur.

12. Kredi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kesişimi

Kredi kılavuzları idari bir düzenlemedir; malik ile müteahhit arasındaki özel hukuk ilişkisini düzenlemez. Bu ilişki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kurulur. Krediye başvurulacaksa sözleşmenin şu başlıklarda mutlaka güncellenmesi gerekir:

12.1. Kredinin hukuki niteliğinin tanımlanması

Sözleşmede, kullanılan kredinin ne olduğu açıkça yazılmalıdır: Malikin müteahhide yaptığı bir ödeme mi, yoksa maliklerin kendi payına düşen inşaat maliyetine katkısı mı? Bu tanım, paylaşım oranını doğrudan etkiler. Uygulamada en sık görülen hata, kredi kullanılmasına rağmen paylaşım oranının kredi yokmuş gibi belirlenmesidir: müteahhit hem finansmanı hazır bulmakta, hem de kredisiz projedeki oranı korumaktadır. Kredi kullanılan projede paylaşım oranı, kredi tutarı ölçüsünde arsa sahibi lehine yeniden müzakere edilmelidir.

12.2. Ek taahhütnamenin sözleşme eki yapılması

Müteahhidin imzaladığı çevresel/sosyal/İSG ek taahhütnamesi, sözleşmenin ayrılmaz eki olarak düzenlenmeli ve taahhütnameye aykırılığın sözleşmeye aykırılık sayılacağı yazılmalıdır. Kılavuzda, Dünya Bankası dokümanlarına ve 6331 sayılı Kanun’a uygun hareket edilmediğinin tespiti hâlinde sözleşmenin feshedilebileceği zaten öngörülmüştür.

12.3. Sözleşmeye eklenmesi önerilen hükümler

Şeklen dikkat: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz satışını da içerdiğinden resmî şekilde — uygulamada noterde düzenleme şeklinde — yapılmalıdır. Kredi kılavuzları bu şekil şartını ortadan kaldırmaz. Ayrıca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı (RG 18.07.2025, S. 32959) sonrasında arsa sahibi için hayati önemdedir.

12.4. Ücretsiz teknik ve hukuki destek

Kılavuzda, riskli yapı maliklerinin yüklenici ile yapacakları sözleşme öncesinde bilgilendirilmesi ve hak kaybı yaşamadan sürece katılımı amacıyla, Başkanlıkça görevlendirilen müşavir aracılığıyla ücretsiz teknik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunulacağı öngörülmüştür; bu hizmet proje il ofislerinden alınabilir. Ayrıca Başkanlık, kılavuzda hiçbir özel firmaya bu konuda yetki vermediğini ve başvuru sürecinde en sağlıklı bilgi merciinin proje illerindeki AFDİS danışma ofisleri olduğunu açıkça belirtmektedir.

Buna rağmen neden ayrı bir avukat? Proje ofisinin sağladığı destek, projeye ve kredi sürecine ilişkin genel bilgilendirmedir. Sizin özel menfaatinizi temsil eden, paylaşım oranını müzakere eden, sözleşmeyi sizin lehinize kaleme alan bir vekillik ilişkisi değildir. Bu ikisi birbirinin alternatifi değil, tamamlayıcısıdır.

13. “Yarısı Bizden” ile ilişkisi, kira yardımı ve vergi muafiyetleri

13.1. Yarısı Bizden kampanyası ile birlikte kullanılamaz

Basına yansıyan Başkanlık açıklamalarına göre, aynı kişi hem “Yarısı Bizden” kampanyasından hem de İADŞP kredisinden aynı anda yararlanamamaktadır. Buna karşılık aynı binadaki farklı maliklerin farklı destekleri seçmesi mümkündür. Bu, bina içinde ciddi bir planlama sorunu doğurur: hangi malikin hangi desteği seçeceği, sözleşme öncesinde toplu olarak değerlendirilmelidir.

Karşılaştırma yaparken dikkate alınması gereken temel ayrım şudur: “Yarısı Bizden” paketinin bir kısmı hibe niteliğindeyken, İADŞP tamamen geri ödemeli kredidir — ancak limiti daha yüksek, vadesi daha uzun ve emsal/inşaat alanı sınırı bakımından şartları farklıdır. Hangisinin avantajlı olduğu; bağımsız bölüm sayısına, inşaat maliyetine, hane gelirine ve maliklerin ödeme kapasitesine göre bina bazında hesaplanmalıdır.

13.2. Kira yardımı ile birlikte kullanılabilir

Kılavuzda açıkça belirtildiği üzere, proje kapsamında kredi kullanan hak sahipleri 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan kira yardımından yararlanabilirler. Bu, maliklerin lehine önemli bir esneklik sağlar.

13.3. Vergi, harç ve ücret muafiyetleri

Proje kapsamındaki iş ve işlemlerde 6306 sayılı Kanun’un sağladığı muafiyetler geçerlidir:

Noter harcı,

Tapu ve kadastro harcı,

Belediyelerce alınan vergi, harç ve ücretler,

Damga vergisi,

Veraset ve intikal vergisi,

Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler,

Kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar bakımından banka ve sigorta muameleleri vergisi.

Ayrıca 6306 sayılı Kanun m.7/10 uyarınca, riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması hâlinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

14. Başvurudan önce 18 maddelik kontrol listesi

Yapınız riskli yapı olarak tespit edildi mi? (Ya da 1 Ekim 2020’den sonra mı yıkıldı?)

İliniz proje illeri arasında mı? (İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ, Kahramanmaraş)

Yeni yapıda temel imalatına başlanmadı, değil mi? (Grobeton sorun değil.)

Tapunuz paylı mülkiyet mi? Elbirliği mülkiyetse dönüştürme işlemi yapıldı mı?

Bağımsız bölüm üzerinde şerh, rehin, ipotek, haciz var mı? Kaldırıldı mı?

Adınıza açık icra/haciz/takip kaydı var mı? Küçük dosyalar kapatıldı mı?

Aylık taksit / hane geliri oranı %70’in altında kalıyor mu?

Hangi faiz indirimi kategorilerine giriyorsunuz? Kanıtlayıcı belgeler hazır mı?

Müteahhidin yetki grubu en az “G” mi? (Zemin+3 kat projede H/G1 + iş bitirme belgesi)

Adi ortaklıksa en fazla iki ortak ve en az “D” grubu şartı sağlanıyor mu?

Müteahhit çevresel/sosyal/İSG ek taahhütnamesini imzalayıp sözleşmeye ekledi mi?

Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapıldı ve tapuya şerh edildi mi?

Sözleşmede kredi tutarının paylaşım oranına etkisi düzenlendi mi?

Müteahhitten banka teminat mektubu, inşaat teminat ipoteği ve şahsi garantörlük alındı mı?

Müteahhit yapı ruhsatını aldı ve ARAAD’a proje kaydını yaptı mı?

Başkanlığın nihai onay tarihi öğrenildi mi? Üç aylık süre takvime işlendi mi?

Sözleşmede A sınıfı Enerji Kimlik Belgesi yükümlülüğü ve yaptırımı var mı?

“Yarısı Bizden” ile karşılaştırma bina bazında hesaplandı mı?

15. Neden uzman avukat desteği gereklidir?

3 milyon TL’lik kredi, teknik olarak bir bankacılık işlemi gibi görünse de hukuken üç ayrı ilişkinin aynı anda kurulduğu bir yapıdır: (1) malik ile banka arasındaki kredi sözleşmesi ve ipotek ilişkisi, (2) malik ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, (3) malik, müteahhit ve idare arasındaki 6306 kapsamındaki kamusal ilişki. Bu üç ilişki birbirini beslediği için, birinde yapılan hata diğerlerine taşar.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm hukuku, kat mülkiyeti hukuku ve gayrimenkul hukuku alanlarında riskli yapı maliklerine bu üç boyutu birlikte gözeten hukuki destek sunmaktadır:

Krediye uygunluk ön analizi: yapı, mülkiyet, takyidat ve kredibilite yönünden ön inceleme raporu,

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve tapu üzerindeki takyidatların kaldırılması,

Müteahhit adaylarının yetki grubu, sicil ve mali yeterlilik yönünden incelenmesi,

Kredi mekanizmasını kapsayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve teknik şartnamenin kaleme alınması, noter süreçlerinin yönetilmesi ve tapu şerhi işlemleri,

Teminat mektubu, inşaat teminat ipoteği ve şahsi garantörlük yapısının kurulması,

Yurt dışındaki hak sahipleri için doğru kapsamlı vekâletname metinlerinin hazırlanması,

Faiz indirimi kategorilerine ilişkin belgelendirmenin denetlenmesi,

Şantiye durması hâlinde delil tespiti, ihtarname ve 6306 m.6/14 idari resen fesih başvurusunun yürütülmesi,

Fesih sonrası müteahhide aktarılan kredi tutarlarının istirdadı, tazminat ve cezai şart davalarının açılması,

Şikâyet mekanizmasına (Alo 181, CİMER, PYB, Dünya Bankası Şikâyet Giderme Sistemi) yapılacak başvuruların hazırlanması.

Büromuz Tuzla merkezli olarak; kentsel dönüşüm avukatı, İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, Tuzla kentsel dönüşüm avukatı, Gebze kentsel dönüşüm avukatı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı, riskli yapı avukatı ve gayrimenkul hukuku avukatı hizmet başlıkları kapsamında Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Kadıköy ve Üsküdar ile proje illerinden Kocaeli (Gebze, Darıca, Çayırova, İzmit, Körfez) ve Sakarya bölgelerinde faaliyet göstermektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

3 milyon TL’lik kentsel dönüşüm kredisi hangi illerde geçerli?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kılavuzlarına göre proje illeri İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ ve Kahramanmaraş’tır. Proje pilot olarak İzmir’de başlatılmış, diğer illerde başvurular kademeli olarak açılmıştır.

Krediden kimler yararlanabilir?

Yalnızca 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş yapıların gerçek kişi malikleri. Riskli yapı olarak tescil edilip 1 Ekim 2020 sonrasında yıkılmış yapıların malikleri de kapsamdadır. Tüzel kişiler yararlanamaz.

Faiz oranı ve vade nedir?

Aylık %0,69 faiz, ilk 12 ay geri ödemesiz dönem ve ardından azami 180 ay vade uygulanır. Taksitler aylık eşit taksit şeklindedir ve erken kapamada cezai yaptırım veya komisyon alınmaz.

Faiz indiriminden nasıl yararlanırım?

Dört kategori vardır. Tek konut sahibi olmak, hane gelirinin il bazlı eşiğin altında olması ve üçüncü kategorideki sosyal kriterlerden biri (şehit ailesi, emekli, 65 yaş üstü, en az %40 engelli, hane reisi kadın olan haneler vb.) için yıllık 0,25’er puan; A sınıfı Enerji Kimlik Belgesi için yıllık 0,50 puan indirim uygulanır. Toplam indirim yıllık 1,25 puana kadar çıkabilir.

Kredi param bana mı ödenecek?

Hayır. Kredi tutarı adınıza açılan blokeli vadesiz mevduat hesabına yatırılır ve inşaatın tamamlanma seviyelerine göre kademeli olarak müteahhidin hesabına aktarılır. Son %15’lik dilim, iskân alınıp kat mülkiyetine geçilmesine bağlıdır.

Dairem üzerine ne kadar ipotek konur?

Teminat olarak, birinci derece ve serbest dereceden istifade hakkı ile kredi tutarının iki katından az olmamak kaydıyla ipotek tesis edilir. 3.000.000 TL kredi için asgari 6.000.000 TL tutarında ipotek anlamına gelir. E-ipotek tesisinde ücret, harç ve masraf muafiyeti uygulanır.

Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa kredi borcu ne olur?

Kredi borcu maliktedir ve devam eder. Kılavuzda ayrıca, inşaatın tamamlanmaması hâlinde kamu maliyesine çıkacak borç yükünün yapının ilgililerine rücu ettirileceği belirtilmiştir. Müteahhide aktarılan tutarların geri alınması ise ayrı bir hukuk davasının konusudur. Bu nedenle sözleşmede teminat mektubu, inşaat teminat ipoteği ve şahsi garantörlük gibi güvencelerin bulunması kritiktir.

Kredi başvurusu için süre sınırı var mı?

Evet. Kredi başvurularının hak sahiplerince, Başkanlığın projeye nihai onayı verdiği tarihten itibaren üç ay içerisinde yapılması gerekmektedir.

Müteahhidimin hangi sınıfta olması gerekiyor?

En az “G” yetki grubu. İstisna olarak, en fazla Zemin+3 kat (ve en fazla bir bodrum kat) planlanan projelerde, daha önce tamamladıkları işlere ilişkin iş bitirme belgesini sunmaları şartıyla “H” ve “G1” grubu müteahhitlerle de anlaşılabilir. Adi ortaklıklarda en fazla iki ortak ve en az “D” grubu şartı aranır.

Kredi kullanırsam kira yardımı alabilir miyim?

Evet. Kılavuzda açıkça, proje kapsamında kredi kullanan hak sahiplerinin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira yardımından yararlanabileceği belirtilmiştir.

“Yarısı Bizden” ile birlikte kullanabilir miyim?

Başkanlık açıklamalarına göre aynı kişi iki destekten birlikte yararlanamaz. Ancak aynı binadaki farklı maliklerin farklı destekleri seçmesi mümkündür. Hangi desteğin avantajlı olduğu bina bazında hesaplanmalıdır.

Krediyi erken kapatabilir miyim?

Evet, erken kapamada cezai yaptırım veya komisyon alınmaz. Ancak blokeli hesaptaki tutarı erken kapama için kullanamazsınız; o tutar proje kuralları gereği müteahhide aktarılmak üzere bloke tutulur.

Sonuç

Dünya Bankası finansmanlı İADŞP kredisi, kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel olan finansman sorununa gerçek bir çözüm getirmektedir: 15 yıl vadeli, ilk yılı ödemesiz ve piyasa koşullarının altında maliyetli bir kaynak, riskli yapı maliklerinin bugüne kadar erişemediği bir imkândır.

Ancak bu kaynağın hukuki mimarisi, malikin üzerine bir kredi borcu ve iki kat ipotek yüklerken, paranın kullanımını müteahhide bırakmaktadır. Bu asimetri tek başına bir kusur değildir — hak ediş sistemi, müşavir denetimi ve iskâna bağlı son dilim gibi mekanizmalarla dengelenmeye çalışılmıştır. Fakat bu kamusal mekanizmalar, malik ile müteahhit arasındaki özel hukuk ilişkisinin yerini almaz.

Bu nedenle özet tavsiyemiz nettir: Krediye başvurmadan önce sözleşmenizi yeniden yazdırın. Kredi mekanizmasını, teminatları, iskân yükümlülüğünü, enerji sınıfını ve fesih hâlinde kredi tutarlarının iadesini kapsayacak şekilde güncellenmemiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle bu krediye girmek, avantajı riske çevirir.

Krediye uygunluk analizi ve sözleşme incelemesi için, projenize ilişkin belgelerle (riskli yapı tespit raporu, takyidatlı tapu kaydı, müteahhit teklifi, sözleşme taslağı ve ek taahhütname) birlikte 2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Yararlanılan başlıca kaynaklar

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi Riskli Yapı Malikleri İçin Uygulama Kılavuzu

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Yükleniciler İçin Uygulama Kılavuzu (05.06.2026)

Proje resmî sayfası — kentseldirenclilik.csb.gov.tr

Dünya Bankası — Climate and Disaster Resilient Cities Project (P173025) ve 27 Eylül 2022 tarihli basın açıklaması

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (özellikle m.6/3, m.6/8, m.6/14, m.7/4, m.7/9, m.7/10) ve Uygulama Yönetmeliği

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 (RG 18.07.2025, S. 32959)

Yasal Uyarı ve Güncellik Notu: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Yazıdaki bilgiler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yayımladığı kılavuzların hazırlanma tarihindeki hâline dayanmaktadır. Kılavuzlarda, uluslararası finansman kullanılması nedeniyle istisnai hükümlerin uygulanabileceği ve İdare tarafından değişiklik yapılabileceği, bu değişikliklerin devam eden projelerde de uygulanabileceği açıkça öngörülmüştür. Kredi tutarı, faiz oranı, gelir eşikleri ve başvuru koşulları güncellenebilir; başvuru öncesinde kentseldirenclilik.csb.gov.tr adresinden ve proje illerindeki AFDİS danışma ofislerinden güncel bilgi teyit edilmelidir. Yazıda anılan yargı kararı künyesinin, herhangi bir dilekçe veya yayında kullanılmadan önce UYAP / Yargıtay Karar Arama sistemi üzerinden tam metniyle teyit edilmesi gerekir. Somut olayınıza ilişkin adım atmadan önce mutlaka bir avukata danışınız.