السند القانوني: القانون رقم 6306 المادة 3/1 | لائحة التنفيذ المادة 7/2ب
””“هل مبناي مقاوم للزلازل يا ترى؟” هذا السؤال يشغل أذهان ملايين المواطنين الأتراك اليوم. إذًا، هل يعد تحديد المنشآت الخطرة إلزامًا قانونيًا، أم قرارًا متروكًا لاختيار المالك؟ من يتحمل تكاليف التحديد، وماذا يحدث إذا لم تقم بذلك، وهل يمكن للإدارة إجبار مبناك على الخضوع للاختبار؟ يجيب هذا المقال على جميع هذه الأسئلة بالمعلومات المحدثة لعام 2026، في إطار المادة 3 من القانون رقم 6306 والمادة 7/2ب من لائحة التنفيذ. (مادة ق. 3/1 — مادة ل.ت. 7/2ب)
””هل تحديد المنشآت الخطرة إلزامي؟
””إجابة هذا السؤال هي “نعم” و”لا” في آن واحد — لكن كلاهما يعتمد على شروط مختلفة.
””من حيث الإلزام القانوني: لا يوجد إلزام بإجراء تحديد المخاطر؛ ولكن من المهم أن يقوم مالكو المباني بتحديد حالة المخاطر في مبانيهم في أقرب وقت ممكن من أجل سلامة الأرواح. أي أن المالك يمكنه إجراء التحديد بمحض إرادته دون أي إكراه؛ ولم يُربط بذلك أي عقوبة قانونية مباشرة. (مادة ق. 3/1 — مادة ل.ت. 7/2أ)
”لكن في الممارسة، الوضع مختلف. إذا طلبت الإدارة “إجراء فحص مع تحديد مهلة”، وفي حال عدم إجراء الفحص خلال هذه المهلة، تقوم الرئاسة أو الإدارة بإجراء الفحص من تلقاء نفسها وتحصل التكاليف من المالك. في هذه النقطة، ينشأ التزام فعلي. علاوة على ذلك، فإن تعزيز أو هدم المباني التي تأكد أنها محفوفة بالمخاطر هو حكم إلزامي بموجب القانون. (مادة القانون 3/1 — مادة اللائحة 7/2ب)
نتيجة لذلك: لا يوجد إلزام قانوني لإجراء الفحص بنفسك. ولكن عند طلب الإدارة أو إجراء الفحص من تلقاء نفسها، تصبح العملية حتمية، وفي كل الأحوال، تقع التكاليف على عاتق المالك.
من يمكنه بدء عملية الفحص؟ ثلاثة سيناريوهات مختلفة
1. تقديم المالك للطلب بمبادرته الخاصة (مادة القانون 3/1 — مادة اللائحة 7/2أ)
الحق والمبادرة الأولية تعود لمالك المبنى. يمكن لأي من المالكين، دون الحاجة للحصول على موافقة الآخرين، التقدم بطلب إلى مؤسسة مرخصة من قبل الرئاسة لإجراء الفحص. حتى لو تقدم مالك شقة واحدة فقط في مبنى مكون من 10 شقق، يتم إجراء الفحص للمبنى بأكمله.
وفقًا لسجل العقارات (الطابو)، يتم تحديد الشخص الذي سيقدم الطلب كالتالي:
| حالة سند الملكية | مقدم الطلب |
|---|---|
| مبنى ذو حق ارتفاق بناء أو ملكية طوابق قائمة | مالك الوحدة المستقلة ذات الصلة |
| سند ملكية حصة أرض (لم يتم تأسيس حق ارتفاق بناء) | مالك حصة الأرض وصاحب المبنى |
| مبنى مملوك لشخص آخر غير صاحب الأرض (محدد في السند) | الطرف المستفيد من القيد |
2. طلب الإدارة بمنح مهلة (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)
يمكن للرئاسة أو الإدارة أن تطلب من المالك إجراء الكشف للمباني التي تراها ضرورية، وذلك بمنحه مدة محددة. إذا لم يقم المالك بإجراء الكشف خلال المدة المحددة، تقوم الرئاسة أو الإدارة بإجراء الكشف بنفسها أو توكل من يقوم به.
النقطة الحاسمة التي يجب الانتباه إليها في هذه الحالة هي: تكاليف الكشف تقع على عاتق المالكين في جميع الأحوال ويجب دفعها خلال المدة المحددة.
3. قيام الرئاسة أو الإدارة بذلك تلقائياً (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)
يمكن للرئاسة/الإدارة إجراء الكشف أو الأمر بإجرائه من تلقاء نفسها دون منح مهلة للمالكين. يحدث هذا عادةً في الحالات الطارئة أو في المناطق التي تشكل فيها تهديداً عاماً. في حال وجود محاولات لعرقلة الكشف، يتم فتح الأبواب المغلقة بمساعدة قوات الأمن ويتم إجراء الكشف. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2c)
تكاليف الكشف على عاتق من؟
في هذا الشأن، القانون واللائحة واضحان للغاية: التكاليف في جميع الحالات تعود للمالكين. (المادة 3/1 من القانون — المادة 7/2ب من اللائحة)
إذا قام المالك بالتنفيذ
تكاليف التحديد تقع مباشرة على عاتق المالك وتدفع للمؤسسة المرخصة التي تعاقد معها بمحض إرادته.
في المباني ذات المالكين المتعددين مثل الشقق السكنية:
في الملكية المشتركة للطوابق: يمكن لكل مالك أن يقوم بعملية التحديد لجزءه المستقل، أو بقرار من مجلس مالكي الطوابق (الشقق) للمبنى بأكمله بشكل مشترك. في عملية التحديد التي تتم بقرار من مجلس مالكي الطوابق، توزع التكاليف على جميع مالكي الطوابق بنسبة حصصهم في الأرض.
في سندات الملكية التي تتضمن حصة أرض: مع أن الأصل هو أن يتحمل المالك الذي يبدأ عملية التحديد التكلفة بنفسه، إلا أن النتيجة تلزم جميع المالكين.
إذا قامت الرئاسة أو الإدارة بالتنفيذ (المادة 7/2ب من اللائحة)
في حال قيام الوزارة أو الإدارة بإجراءات تحديد المباني الخطرة وهدمها، يكون الملاك مسؤولين عن تكاليف عملية التحديد بنسبة حصصهم. تدفع تكاليف تحديد المبنى الخطر، خلال فترة شهر واحد تلي الإخطار الذي ترسله الوزارة أو الإدارة للمعنيين.
إذا لم يتم الدفع: إذا تم الكشف من قبل الرئاسة أو أمرت به، بناءً على إخطار الرئاسة لمكتب الضرائب المعني، من قبل مكتب الضرائب. وإذا تم ذلك من قبل الإدارة أو أمرت به الإدارة، يتم متابعته وتحصيله وفقًا لأحكام القانون رقم 6183 بشأن إجراءات تحصيل المستحقات العامة. هذا يعني أن الدولة يمكنها تحصيله عن طريق التنفيذ القضائي، تمامًا مثل الديون الضريبية. (المادة 7/2 ب)
كم تبلغ تكاليف الكشف لعام 2026؟
تتغير تكاليف الكشف عن المباني الخطرة حسب حجم المبنى وعدد الطوابق والطريقة المتبعة. وفقًا لظروف السوق لعام 2026، فإن النطاقات التقريبية هي كما يلي:
| نوع المبنى | رسوم الكشف التقريبية |
|---|---|
| منزل مستقل صغير (1-2 طابق) | 3.000 – 8.000 ليرة تركية |
| شقة متوسطة الحجم (3-5 طوابق) | 8.000 – 20.000 ليرة تركية |
| عمارة كبيرة / بلوك مجمع | 20.000 – 50.000 ليرة تركية وما فوق |
| دراسة التربة (إذا لزم الأمر) | +15.000 – 30.000 ليرة تركية تكلفة إضافية |
ملاحظة: هذه الأرقام هي قيم تقريبية تم إعدادها بناءً على بيانات السوق. للحصول على سعر دقيق، يوصى بأخذ عروض من عدة مؤسسات مرخصة. يمكنكم الوصول إلى قائمة أسعار الوحدة الوزارية من خلال العنوان www.kentseldonusum.gov.tr.
تكلفة الكشف ليست المصروف الوحيد الذي يجب دفعه في العملية. بالإضافة إلى ذلك، قد تواجهون التكاليف التالية:
أخذ عينة الخرسانة (القلب الخرساني) والتحليل المخبري
دراسة التربة (إذا كان هناك شك في وجود مخاطر مرتبطة بالتربة)
أعمال الرفع المساحي (قياس المبنى)
رسوم إعداد التقرير
عواقب عدم إجراء التقييم
على الرغم من أن عدم قيامك بإجراء التقييم بنفسك لا يؤدي إلى عقوبة بحد ذاته، إلا أن سلسلة النتائج التالية قد تترتب على ذلك:
1. تقوم الإدارة بإجراء التقييم من تلقاء نفسها، وتحصل المصاريف منك. (المادة 3/1 من القانون – المادة 7/2ب من اللائحة) يتم تنفيذ التقييمات التي لم يتم إجراؤها خلال المدة المحددة من قبل الرئاسة أو الإدارة. إذا لم يتم دفع المصاريف في غضون شهر واحد من تاريخ التبليغ، يتم اللجوء إلى إجراءات التنفيذ.
2. هناك عواقب جزائية لعرقلة التقييم. (المادة 3/1 من القانون – المادة 7/2ج من اللائحة) يشكل منع الفريق الفني من دخول المبنى، أو استخدام التهديد أو القوة جريمة بموجب القانون الجنائي التركي. وفي الوقت نفسه، يمكن الدخول بالقوة بدعم من قوات الأمن بإذن كتابي من السلطة الإدارية المحلية.
3. قد يخرج الوضع عن السيطرة. (المادة 5/3 من القانون) إذا تبين أن المبنى محفوف بالمخاطر في التقييم الذي يتم من تلقاء نفسه، فإن العملية تستمر بكامل سرعتها؛ وبمجرد أن يصبح التقييم نهائيًا، تُمنح مهلة هدم تصل إلى 90 يومًا، ويتم فعليًا استخدام حق الاعتراض خلال هذه الفترة.
4. يصبح قيد السجل العقاري ساري المفعول حتى ضد الأطراف الثالثة. (المادة 3/2 من القانون) بعد تسجيل قيد المبنى المحفوف بالمخاطر في السجل العقاري، لا يتم حماية المشترين الذين ليس لديهم علم بهذه الحالة. تتأثر قيمة العقار بشكل خطير.
ماذا يحدث إذا لم يتفق المالكون على تقاسم التكاليف؟
في المنشآت متعددة الملكية، تحدث خلافات من وقت لآخر بشأن كيفية تقسيم تكاليف التقييم. وقد وضع القانون تنظيماً واضحاً في هذا الشأن: تُقسّم المصاريف بنسبة الحصص. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/2b)
أي، في مبنى مكون من 10 شقق، المالك الذي يمتلك حصة أرض بنسبة 12% مسؤول عن دفع 12% من إجمالي التكلفة. يمكن بدء إجراءات التنفيذ القانوني ضد الملاك الذين يرفضون تقاسم التكاليف بعد تجاوز فترة الدفع.
نقطة يجب الانتباه إليها في التطبيق: في التقييم الذي يتم إجراؤه بناءً على طلب مالك واحد فقط دون قرار من مجلس الملاك، يحق للمالك المُتقدّم بطلب المطالبة بنصيبه من التكلفة من الملاك الآخرين؛ ولكن قد يتطلب هذا الطلب إجراءات قانونية داخلية منفصلة.
الفوائد الاستراتيجية لإجراء التقييم
على الرغم من أنه ليس إلزامياً قانوناً، إلا أن لإجراء التقييم مبكراً مزايا عملية يمكن سردها كالتالي:
تبقى سيطرة العملية في يدك. في التقييم الذي تبدأه بطلبك الخاص، تختار المؤسسة المرخصة بنفسك؛ أما في التقييم الذي يتم تلقائياً، فلا يُترك هذا الخيار لك.
تستخدم فترة اعتراضك بفعالية أكبر. في التقييم الذي تبدأه بنفسك، يمكنك أن تكون مستعداً لنتيجة التقرير، وإذا لزم الأمر، يمكنك إعداد عريضة اعتراضك مسبقاً بمساعدة مهنية.
تكتسب الحق في مساعدة الإيجار والدعم الآخر في وقت أبكر. للاستفادة لأطول فترة ممكنة من مساعدة الإيجار التي تبدأ بعد تثبيت التقييم والتوافق عليه، من المفيد بدء العملية دون تأخير. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)
يمكنك تقييم بديل التعزيز. عندما يتم الكشف مبكرًا، يكون لديك المزيد من الوقت لإثبات أن الهيكل يمكن تعزيزه. (م.ل. 8/7)
تحذيرات عملية
لا تقم بإجراء الكشف بواسطة شركة غير مرخصة. التقارير المعدة من قبل أفراد أو كيانات لا تحمل ترخيصًا وزاريًا باطلة تمامًا؛ ولا يمكن وضع ملاحظة في السجل العقاري، ولا تبدأ العملية. تحقق من الترخيص قبل الكشف عبر www.kentseldonusum.gov.tr. (م.ل. 6/1)
لا تتجاهل إشعار الإدارة. يصلك إشعار الرئاسة أو الإدارة بطلب الكشف من خلال ثلاثة قنوات: محضر معلق على المبنى، إشعار عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)، إعلان المخترة. اكتشاف هذا الإشعار متأخرًا يؤدي إلى ضياع الوقت والكشف التلقائي. (م.ق. 3/2 — م.ل. 7/4)
لا تفوت فترة الدفع البالغة شهر واحد. إذا لم يتم سداد تكلفة الكشف الذي أجرته الرئاسة أو الإدارة في غضون شهر واحد من تاريخ الإشعار بالمصروفات، فسيتم بدء إجراءات التنفيذ عبر دائرة الضرائب. (م.ل. 7/2ب)
حدد تكلفة الكشف في اجتماع مجلس ملاك الشقق. إذا تم توثيق كيفية تقاسم التكاليف مسبقًا في الكشوف التي تتم بقرار من مجلس ملاك الشقق في المباني السكنية، فسيتم منع النزاعات المستقبلية.
عرقلة الكشف التلقائي تشكل جريمة. تهديد الفريق الفني، أو رفض فتح الباب، أو استخدام القوة يشكل جريمة بموجب قانون العقوبات التركي (TCK)؛ بالإضافة إلى ذلك، يمكن الدخول بالقوة بدعم من الشرطة. (م.ق. 3/1 — م.ل. 7/2ج)
لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟
على الرغم من أن تحديد المباني الخطرة قد يبدو وكأنه “مجرد فحص فني”، إلا أن نتائجه القانونية وخيمة للغاية. بصفتنا مكتب 2M للمحاماة، الذي يتابع عن كثب عمليات التحول الحضري في إسطنبول وتوزلا، نلاحظ ما يلي:
المجهول في العملية كثير، والوقت قصير. من سيقوم بالكشف؟ كيف ستُقسّم المصاريف؟ وماذا سيحدث إذا أظهر التقرير أن المبنى خطر؟ المالكون غير المستعدين لهذه الأسئلة مسبقًا، يتعرضون لخسارة حقوقهم في فترات قصيرة مثل فترة الاعتراض البالغة 15 يومًا. محامي التحول الحضري يوضح أي خطوة يجب اتخاذها ومتى، من خلال التخطيط للعملية منذ البداية. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)
اختيار الشركة المرخصة هو قرار قانوني. يُعد اختيار المؤسسة المرخصة الصحيحة أمرًا حاسمًا من حيث الجودة الفنية للتقرير وإمكانية استخدامه في الاعتراضات المحتملة. بصفتنا محامي توزلا، في خدمة استشارات التحول الحضري التي نقدمها، نوجه العملاء في هذا الاختيار أيضًا.
قد تُرفع نزاعات تقاسم التكاليف إلى المحكمة. في المباني متعددة الملاك، إذا رفض أحد الملاك دفع التكاليف، تبدأ في هذه الحالة إجراءات التنفيذ أو الدعوى القضائية. بدعم من محامي التحول الحضري في إسطنبول، يمكن حل هذه النزاعات قبل رفعها إلى المحكمة.
الطرق القانونية مفتوحة ضد قرار الكشف التلقائي. ضد الكشف الذي أجرته الإدارة من تلقاء نفسها، يمكن اللجوء إلى اعتراض إداري أو دعوى إلغاء بدعوى أن الكشف تم بشكل مخالف للإجراءات. للاستفادة الفعالة من هذا الطريق، يُحدث الحصول على استشارات التحول الحضري فرقًا كبيرًا. (K. Md. 3/1 — K. Md. 6/9)
العملية بعد الكشف حاسمة أيضًا. عندما يصدر التقرير بأنه “محفوف بالمخاطر”، تبدأ فترة اعتراض مدتها 15 يومًا، ثم تدخل حيز التنفيذ عملية الهدم التي قد تصل إلى 90 يومًا، وطلبات مساعدة الإيجار، واتفاقيات المقاولين. يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة في جميع مراحل هذه العملية — من الاعتراض إلى شروط الاتفاق، ومن طلب مساعدة الإيجار إلى دعوى الإلغاء — خدمات محامي التحول الحضري في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في جميع المناطق وعلى رأسها توزلا.
الخلاصة
إن إجراء كشف على المباني الخطرة في إطار المادة 3 من القانون رقم 6306 والمادة 7/2ب من اللائحة ليس إلزامًا قانونيًا مباشرًا. ولكن عندما تطلب الإدارة ذلك أو تقوم بالكشف من تلقاء نفسها، لا مفر من هذه العملية، وتكون تكاليف الكشف على عاتق المالكين في جميع الأحوال. في حالة عدم سداد التكاليف خلال شهر واحد، يمكن بدء إجراءات التنفيذ عبر دائرة الضرائب. أهم ميزة لإجراء الكشف بنفسك هي القدرة على التحكم في العملية واستخدام حق الاعتراض بفعالية. (المادة 3/1 من القانون — المادة 7/2ب من اللائحة)
تم إعداد هذه المقالة بناءً على القانون رقم 6306 (المادة 3/1) واللائحة التنفيذية (المادة 7/2ب)، بالإضافة إلى المصادر الرسمية والبيانات المتاحة لرئاسة التحول الحضري اعتبارًا من أبريل 2026. تختلف رسوم الكشف وفقًا لظروف السوق، ويُنصح بمراجعة الموقع الإلكتروني www.kentseldonusum.gov.tr للحصول على أحدث المعلومات قبل التقديم.
