Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 7/6 | Uygulama Yönetmeliği Madde 16/7

Kentsel dönüşüm sürecinde devletin sunduğu destekler arasında en çok karıştırılan konu budur: “Hem aylık kira yardımı alıp hem de faiz destekli kredi kullanabilir miyim?” Sorunun yanıtı kısadır — hayır — ama bu kuralın nedeni, kapsamı, istisnaları ve tercih stratejisi oldukça ayrıntılı bir değerlendirme gerektirmektedir. 6306 Sayılı Kanun’un 7/6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 16/7. maddesi kira yardımı ile faiz desteğinin aynı anda kullanılmasını açıkça yasaklamıştır. Bu makale yasağın hukuki dayanağını, hangi hak sahibini nasıl etkilediğini, iki destek arasında nasıl karar verileceğini, eşzamanlı alınamayan desteklerin yanı sıra birlikte kullanılabilen destekleri ve uygulamada yapılan sık hataları 2026 güncel bilgileriyle ele almaktadır. (K. Md. 7/6 — Y. Md. 16/7)

Temel Kural: Aynı Bağımsız Bölüm İçin İkisi Birden Alınamaz

Uygulama Yönetmeliği’nin 16/7. maddesi bu kuralı açıkça düzenlemiştir: Hak sahipleri, aynı bağımsız bölüm için hem kira yardımından hem de faiz desteğinden aynı anda yararlanamaz. Söz konusu yasaklamanın konusu, aynı taşınmaz için kullanılan iki desteğin eş zamanlılığıdır. (K. Md. 7/6 — Y. Md. 16/7)

6306 Sayılı Kanun’un 7. maddesinin 6. fıkrası, bu yasağın yasal çerçevesini çizmektedir: Kira yardımından yararlananlar, faiz desteğinden yararlanamaz; faiz desteğinden yararlananlar ise kira yardımından yararlanamaz. Bu iki destek birbirini karşılıklı olarak dışlar; birini seçmek diğerini kullanma hakkından vazgeçmek anlamına gelir. (K. Md. 7/6)

Bu Yasak Neden Var?

Yasağın arka planı, her iki desteğin de temel amacından kaynaklanmaktadır. Kira yardımı; yapı yıkılıp yeniden inşa edilene kadar geçen süreçte hak sahibinin kiraya çıkmasını desteklemek için sağlanan, hibe niteliğinde ve geri ödemesiz bir destektir. Faiz desteği ise; yeniden inşaat maliyetini karşılamak için bankadan alınan kredi üzerindeki faizin devlet tarafından sübvanse edilmesi yoluyla hak sahibine dolaylı nakit katkısı sağlayan bir destek mekanizmasıdır.

Her iki destek de aynı amaca — dönüşüm sürecinde hak sahibinin mali yükünü hafifletmek — hizmet etmektedir. Devlet, aynı hak sahibine iki kanaldan birden mali katkı sağlamak yerine hak sahibinin kendi durumuna göre daha uygun olan kanalı seçmesini tercih etmektedir. Bu yaklaşım, sınırlı devlet kaynaklarının daha geniş bir hak sahibi kitlesine ulaştırılmasını da amaçlamaktadır.

Faiz Destekli Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir?

Faiz desteğini doğru anlamak, tercih kararını doğru vermek için şarttır. 6306 Sayılı Kanun kapsamında hak sahipleri, yeniden inşaat için Ziraat Bankası, Halkbank veya Vakıfbank aracılığıyla faiz destekli kredi kullanabilir. (K. Md. 7)

2026 yılı itibarıyla bu kredinin temel özellikleri şöyledir: Kredi vadesi on yıla kadar uzanmaktadır; geri ödemeler yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra başlar; ödemenin başladığı ilk yıl faiz uygulanmaz; sonraki yıllarda TÜFE oranının yarısı kadar güncelleme yapılır; kredi başvurusunda hak sahibinin geliri ve kredi puanına bakılmaz. Ödeme aşamaları inşaatın ilerleme seviyesine göre belirlenir: inşaat başlangıcında, taşıyıcı sistem bitiminde, sıva aşamasında ve yapı kullanım izin belgesinde kademeli olarak ödeme yapılır.

Faiz desteği, hak sahibinin eline nakit geçmez; devlet, faiz yükünün bir kısmını bankaya doğrudan ödemek suretiyle hak sahibinin aylık kredi taksidini düşürür. Bu nedenle nakit ihtiyacı olan hak sahibi için kira yardımı daha somut bir finansal karşılık sunarken, büyük ölçekli inşaat finansmanı gereken durumlarda faiz desteği çok daha anlamlı bir tutar anlamına gelebilir.

Hangi Destek Daha Avantajlı? Karar Matrisi

İki destek arasındaki tercih, hak sahibinin finansal durumuna, inşaat modeline ve proje büyüklüğüne göre değişmektedir. Karar verirken aşağıdaki sorular belirleyici olur:

Birinci soru: İnşaat nasıl finanse edilecek? Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıysa ve müteahhit inşaat maliyetini üstlendiyse hak sahibinin kredi kullanmasına zaten gerek yoktur; bu durumda kira yardımını seçmek çok daha mantıklıdır. Taahhüt usulüyle —yani inşaat bedelini hak sahibinin ödeyeceği modelde— anlaşma yapılmışsa, faiz destekli kredi daha büyük bir finansal avantaj sağlayabilir.

İkinci soru: Nakit ihtiyacı ne kadar acil? Kira yardımı aylık olarak hak sahibinin Ziraat Bankası hesabına yatar ve yaşam giderlerini doğrudan karşılar. Faiz desteği ise uzun vadede taksit yükünü azaltır ama kısa vadede elinizdeki nakdi artırmaz.

Üçüncü soru: Proje ne kadar büyük ve inşaat maliyeti ne kadar? Küçük bir yapı için 18 ay boyunca alınacak kira yardımının toplam tutarı, büyük bir inşaatta faiz desteğinden sağlanacak tasarruftan çok daha az olabilir. Büyük yapılar ve yüksek inşaat maliyetleri için faiz desteği anlamlı bir fark yaratabilir.

2026 yılı rakamlarıyla somutlaştırmak gerekirse: İstanbul’da bir malikin 18 ay boyunca alacağı kira yardımı toplamı 162.000–189.000 TL arasında değişmektedir. Buna karşılık, büyük bir projede yıllarca sürecek faiz yükünün devlet desteğiyle sübvanse edilmesi bu tutarı kolaylıkla aşabilir. Tercih, her hak sahibinin kendi projesine özgü bir hesap gerektirir.

Birlikte Kullanılabilen Destekler

Kira yardımı ile faiz desteği birbirini dışlarken, 6306 kapsamındaki bazı diğer destekler birlikte kullanılabilir. Bu ayrımı bilmek, hak sahiplerinin tüm haklarından yararlanması açısından kritik önem taşımaktadır. (K. Md. 7)

Vergi ve harç muafiyetleri, hem kira yardımı hem de faiz desteğiyle aynı anda kullanılabilir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemler tapu harcı, damga vergisi ve KDV muafiyetlerinden yararlanır; bu muafiyetler hangi finansal destek tercih edilirse edilsin geçerliliğini korur. (K. Md. 7/9)

Yarısı Bizden kampanyası kapsamındaki hibe, İstanbul için ayrı bir destek kanalı olmakla birlikte kira yardımıyla birlikte kullanılıp kullanılamayacağı kampanyanın güncel uygulama kılavuzuna ve ilçe belediyesinin değerlendirmesine bağlıdır. Başvuru öncesinde ilçe belediyesiyle teyit edilmesi önerilir.

İBB ek kira desteği, Bakanlık kira yardımıyla birlikte alınabilir; ancak İBB desteği, Bakanlık desteğiyle birlikte kullanılan bağımsız bir yerel destek kanalıdır ve faiz desteği ile eşzamanlı kullanım kuralı bu desteğin kendine özgü mevzuatına tabidir. Yine de pratikte İBB desteği genellikle Bakanlık kira yardımına ek olarak ödenmektedir. (İBB Meclis Kararı 1277/12.11.2025)

Faiz Desteğine Başvuran Hak Sahibi Kira Yardımı Alabilir mi? Süreler Arası İlişki

Kira yardımı ile faiz desteğinin aynı anda kullanılamaması, iki destek arasında geçiş yapılmasını da kısıtlar. Yönetmelik açısından kritik olan husus şudur: Faiz destekli kredi başvurusu yapılmış olmak, kira yardımı başvurusunu engeller. (Y. Md. 16/7)

Bu kural özellikle şu senaryoda ciddi bir hak kaybı yaratabilir: Hak sahibi önce faiz destekli kredi başvurusu yapar, ardından inşaat planları değişir ya da müteahhitle kat karşılığı anlaşmaya gider. Bu durumda, daha önce yapılan faiz desteği başvurusu nedeniyle artık kira yardımına başvurma hakkı ortadan kalkmış olabilir. Tercih kararının başvuru yapmadan önce verilmesi bu nedenle kritiktir.

Faiz destekli kredi kullanıldıktan sonra kira yardımına geçiş: Uygulamada faiz desteği dönemi sona erdikten ya da kredi borcunun tamamı ödendikten sonra kira yardımına başvurulup başvurulamayacağı konusu tartışmalıdır. Yönetmelik eşzamanlılığı yasaklamaktadır; ardışık kullanım konusunda ise ilgili mevzuatta açık bir düzenleme bulunmadığından bu meselenin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne önceden sorulması önerilir.

Süreler ve Güncel Rakamlar Karşılaştırması

İki destek mekanizmasının temel parametrelerini yan yana görmek, tercih kararını somutlaştırır:

Kiracılar İçin Eşzamanlılık Yasağı Nasıl Uygulanır?

Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için bu kural farklı bir boyut kazanmaktadır. Kiracılar aylık kira yardımına değil, tek seferlik taşınma yardımına hak kazanmaktadır. Taşınma yardımı ile faiz desteği arasındaki ilişki ise malikin durumundan bağımsızdır: Kiracılar doğrudan kredi kullanmadığından bu yasak onlar için genellikle doğrudan uygulama alanı bulmaz. (Y. Md. 16/3)

Bununla birlikte, bazı projelerde kiracının da taraf olduğu finansman modelleri söz konusu olabilir. Bu tür özel durumlarda faiz desteği ile taşınma yardımı arasındaki ilişkinin ilgili kuruma önceden sorularak netleştirilmesi önerilir.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Faiz desteği başvurusu yapıp ardından kira yardımı talep etmek: Faiz destekli kredi başvurusunu tamamlayan hak sahiplerinin kira yardımı talepleri reddedilmektedir. Sıra önemlidir; tercih kararı her iki başvurudan da önce verilmelidir. (Y. Md. 16/7)

Kat karşılığı projede faiz desteği tercih etmek: Müteahhidle kat karşılığı anlaşma yapan hak sahibinin zaten inşaat finansmanı sorunu yoktur. Bu durumda faiz desteği anlamlı bir katkı sağlamaz; kira yardımı tercih edilmelidir. Ancak yine de faiz desteği başvurusu yapmak kira yardımı hakkını ortadan kaldırır.

Kira yardımını sadece 18 ayla sınırlı sananlar riskli alan avantajını kaçırabilir. Yapı riskli alan veya rezerv yapı alanı içindeyse kira yardımı 48 aya kadar uzayabileceğinden bu uzun süreli destek faiz desteğini ekonomik açıdan geride bırakabilir.

Faiz desteğinin nakit sağladığını düşünmek: Devlet faiz desteğini doğrudan hak sahibine ödemez; bankaya olan faiz yükünü azaltır. Elde nakit ihtiyacı olan hak sahipleri için bu mekanizma kira yardımının sağladığı aylık nakidin yerini tutmaz.

Başvurmadan Önce Sorulması Gereken Sorular

Dönüşüm inşaatım kat karşılığı mı yoksa taahhüt usulüyle mi yapılacak? Kat karşılığıysa kira yardımını seçin.

Nakit akışı ihtiyacım ne zaman doğuyor? İnşaat süresince aylık nakit ihtiyacınız varsa kira yardımı daha uygun; uzun vadeli yatırım finansmanı gerekiyorsa faiz desteği değerlendirilebilir.

Yapım maliyetim ne kadar ve faiz yükü ne düzeyde olacak? Büyük projelerde faiz tasarrufu kira yardımının toplam tutarını aşabilir.

Yarısı Bizden kampanyasından yararlanıyor muyum? Yararlanıyorsanız kampanya koşullarıyla kira yardımı ve faiz desteğinin nasıl etkileştiğini ilçe belediyesiyle teyit edin.

Riskli alan mı, riskli yapı mı statüsündeyim? Riskli alandaki yapılar 48 aya kadar kira yardımına hak kazanabileceğinden bu durum tercih dengesini önemli ölçüde değiştirebilir. (Y. Md. 16/1)

Pratik Uyarılar

Her iki başvurudan önce tercih kararını verin. Faiz destekli kredi başvurusu yapıldıktan sonra kira yardımına geçiş mümkün değildir. Bu kararı almadan önce uzman görüşü almak, geri dönüşü olmayan bir hak kaybını önler.

Kira yardımının aylık toplamını hesaplayın. 18 ay × aylık tutar × olası İBB ek desteği + tek seferlik taşınma yardımı (kiracı varsa) toplamını faiz desteğinin sağlayacağı toplam tasarrufla karşılaştırın.

Sözleşme imzalamadan önce kararı netleştirin. Müteahhitle imzalanacak sözleşmede hangi destekten yararlanılacağının belirtilmesi ve sözleşmenin bu tercihle tutarlı olması önemlidir.

e-Devlet başvurusunda yanlış destek türünü seçmeyin. e-Devlet üzerinde “Kentsel Dönüşüm Projesi Kira Yardımı Başvurusu” ve faiz desteği başvurusu farklı ekranlardır. Yanlış ekranda başvuru yapmak tercih hakkınızı etkileyebilir; dikkatli olun.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kira yardımı ile faiz desteği arasındaki seçim, yüz binlerce liralık bir mali karardır. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak Tuzla başta olmak üzere İstanbul genelinde verdiğimiz kentsel dönüşüm danışmanlığı sürecinde bu kararın yeterli değerlendirme yapılmadan verilmesinden kaynaklanan hak kayıplarına sıkça tanıklık ediyoruz.

Kat karşılığı mı yoksa taahhüt usulüyle mi inşaat yapılacağı, hangi finansman modelinin hak sahibine daha fazla değer katacağı, riskli alan statüsünün 48 aylık kira yardımı avantajı yaratıp yaratmadığı ve Yarısı Bizden kapsamındaki desteklerin nasıl etkileştiği konularının birlikte değerlendirilmesi bir kentsel dönüşüm avukatı desteğiyle çok daha güvenli yapılabilir.

Başvuruların hukuki açıdan doğru, eksiksiz ve zamanında yapılması da ayrı bir uzmanlık gerektirir. Yanlış tercih yapılması halinde itiraz ve düzeltme yolları kısıtlı olmaktadır. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı olarak hak kayıplarını baştan önlemek için müvekkillere tercih kararı öncesinde kapsamlı bir hukuki ve mali değerlendirme sunuyoruz.

Faiz desteği başvurusu sonrası kira yardımına geçilemeyeceği yönündeki ret kararlarına karşı idari itiraz ya da dava yolunun açık olup olmadığının değerlendirilmesi de kentsel dönüşüm danışmanlığı kapsamında sunduğumuz hizmetler arasındadır. Tuzla avukatı olarak hizmet veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasında İstanbul genelinde yanınızdadır.

Sonuç

6306 Sayılı Kanun’un 7/6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 16/7. maddesi uyarınca, aynı bağımsız bölüm için hem kira yardımı hem de faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi eş zamanlı olarak kullanılamaz. Hak sahibi bu iki destekten birini tercih etmek zorundadır. Kat karşılığı inşaat modelinde ve kısa vadeli nakit ihtiyacı olan durumlarda kira yardımı çoğunlukla daha avantajlıdır; büyük ölçekli inşaat finansmanı gerektiren ve uzun vadeli faiz tasarrufunun yüksek olduğu projelerde ise faiz desteği daha anlamlı bir katkı sağlayabilir. Tercih kararı her iki başvurudan önce verilmeli; faiz desteği başvurusu yapıldıktan sonra kira yardımına geçiş hakkı ortadan kalkmaktadır. (K. Md. 7/6 — Y. Md. 16/7)

Bu makale 6306 Sayılı Kanun (Md. 7/6) ve Uygulama Yönetmeliği (Md. 16/7) ile Nisan 2026 itibarıyla Bakanlık açık verileri, 12.11.2025 tarihli İBB Meclis Kararı 1277 ve güncel kaynak taramaları esas alınarak hazırlanmıştır. Destek tutarları ve kredi koşulları her yıl güncellenebileceğinden başvuru öncesinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın güncel duyurularını teyit ediniz.