Kentsel dönüşümde salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin arsa payı açık artırmayla satışa çıkarıldığında, akla gelen ilk üç soru hemen hep aynıdır: Bu satış iptal ettirilebilir mi? Davayı hangi mahkemede açacağım? Dava açarsam inşaat ve satış süreci durur mu?

Bu sorulara verilecek cevap, payın geri alınıp alınamayacağını doğrudan belirler. Çünkü idari yargıda dava açmak tek başına hiçbir şeyi durdurmaz; yanlış mahkemede, yanlış işleme karşı veya payı satın alan kişi davaya dahil edilmeden yürütülen bir dava ise yıllar sonra bozmayla geri dönebilir. Aşağıda 6306 sayılı Kanun, Uygulama Yönetmeliği ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu çerçevesini; Danıştay, Uyuşmazlık Mahkemesi ve bölge idare mahkemesi kararlarıyla birlikte, dava açacak malikin izleyeceği sırayla anlatıyoruz.

1. Kentsel Dönüşümde Pay Satışı Hangi Kurallara Tabidir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bulunan taşınmazların yeniden değerlendirilmesi, anlaşma şartları ve anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı özel usul ve güvencelere bağlanmıştır. Konuya ilişkin temel düzenlemeler 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ile 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15 ve 15/A maddelerinde; usul ve yargılama hukuku boyutunda ise 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümlerinde yer almaktadır.

Karar nisabı ve bildirim usulü

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrası ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas, tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirilmesine, “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.”

Bu nisap 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun ile “en az üçte iki”den salt çoğunluğa (%50+1) indirilmiştir. Çoğunluk malik sayısıyla değil arsa payı oranıyla hesaplanır; hesap yöntemini salt çoğunluğun nasıl hesaplandığını anlattığımız yazıda bulabilirsiniz. Aşağıda atıf yapılan bazı kararlarda geçen “üçte iki” ifadeleri, işlem tarihindeki eski kanun metnini yansıtmaktadır.

Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden, noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir ve teklifin kabulü için 15 günlük yasal süre tanınır. Muhtarlık ilanında ilanın son günü bildirim tarihi sayılır.

Açık artırma usulüyle pay satışı

Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrası ile Uygulama Yönetmeliği’nin 15 ve 15/A maddeleri uyarınca; hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara yasal süresi içinde katılmayan maliklerin arsa payları, “Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.”

Rayiç değer, İdare bünyesinde kurulan Bedel Tespiti Komisyonu tarafından, Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerler de gözetilerek belirlenir. İlk satışta anlaşma sağlayan paydaşlarca pay satın alınmaz ise, mevzuatta aranan şartları kabul eden üçüncü şahıslara da açık artırmayla satış yapılabilmektedir.

İptal kararı verilirse ne olur? Bedel eksikliği ile diğer hukuka aykırılıklar arasındaki fark

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrası ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesinin 16. fıkrası uyarınca:

Buna karşılık bedel eksikliği dışındaki diğer hukuka aykırılıklar (usul, yetki, bildirim veya tebligat eksikliği ya da adil paylaşım ilkesinin ihlali gibi) nedeniyle verilen iptal kararlarında, taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmemişse mülkiyet idarece resen eski maliki adına tescil edilir. Kanun, bu hâlde satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis edileceğini de öngörmektedir.

2. Pay Satışı Hangi Durumlarda İptal Edilir? Adil Paylaşım ve Gerçek Rayiç Değer Denetimi

İdari yargı mercileri, 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen pay satışı işlemlerini denetlerken yalnızca şeklî gerekliliklerin yerine getirilmesini yeterli bulmamakta; Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı kapsamında işlemin özüne yönelik sıkı bir hukuka uygunluk denetimi gerçekleştirmektedir.

A. Adil, dengeli ve hakkaniyetli paylaşım ilkesi

Yargı içtihadında istikrarlı olarak vurgulandığı üzere, azınlıkta kalan malikler taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren veya bariz hak kaybı doğuran teklifleri kabul etmeye zorlanamaz. Teklifin dengeli olup olmadığı değerlendirilirken, davacının arsa payı değeri ile teklif edilen bağımsız bölümün salt parasal değer karşılaştırması yeterli görülmemektedir. Davacının eski taşınmazları ile teklif edilen yeni taşınmazın büyüklüğü, niteliği, katı, cephesi, konumu, şerefiyesi, arsa payları ve diğer maliklerle yapılan sözleşme koşullarının tümü bilirkişi incelemesiyle ayrıntılı olarak karşılaştırılmalıdır. Adil ve dengeli bir teklif sunulmaksızın yapılan pay satış işlemleri hukuka aykırı bulunarak iptal edilmektedir.

Danıştay 4. Dairesi (16/12/2025, E:2025/2540, K:2025/6713): Daire çoğunluğu, davacının arsa payı değeri ile teklif edilen bitmiş dairenin salt değer karşılaştırmasını yeterli görmemiştir. Kararda, “azınlıkta kalan hissedarların, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir teklifi de kabul etmeye zorlanamayacağı” ifade edilmiş; yapılacak incelemede “davacının eski taşınmazları ile teklif edilen taşınmazın büyüklüğü, niteliği, cephesi, arsa payları ile diğer kat malikleri tarafından imzalanan inşaat sözleşmelerinin şartları” dikkate alınarak bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği belirtilerek Bölge İdare Mahkemesi kararı bozulmuştur. Karşı oyda ise paylaşım şartlarına ilişkin iddiaların “ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği” görüşü savunulmuştur.

Danıştay 4. Dairesi (16/12/2025, E:2025/4470, K:2025/6714): Kararda aynı ilke yinelenerek, “azınlıkta kalan hissedarların, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir teklifi de kabul etmeye zorlanamayacağı” ve paydaşın payının rayiç değerinden daha düşük bir değere satılamayacağı belirtilmiş; ilk derece mahkemesinin satış bedeline yönelik itirazları araştırmaması eksik inceleme sayılarak Dairece “Temyiz isteminin kabulüne” ve kararın bozulmasına hükmedilmiştir.

İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi (25/02/2026, E:2026/206, K:2026/348): Daire, Danıştay 4. Dairesinin 2025/6714 sayılı kararına atıf yaparak şu tespitte bulunmuştur:

Bu çerçevede Daire, ilk derece mahkemesinin davanın reddi kararını hukuka uygun bulmayarak “istinaf başvurusunun kabulüne, İzmir 8. İdare Mahkemesinin 17/07/2025 tarih ve E:2024/559, K:2025/1064 sayılı kararının kaldırılmasına, dava konusu işlemin iptaline” karar vermiştir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (27/03/2025, E:2023/3171, K:2025/746): Eski binada işlek caddeye bakan zemin kat dükkânları bulunan davacıya yeni projede arka cephedeki üçüncü kat dükkânlarının verilmesi uyuşmazlığında Kurul, Anayasa Mahkemesi değerlendirmesini aktararak “Anayasa’nın 35. maddesinin aradığı manada bir denetim yeni paylaşım şeklinin ekonomik yönden dengeli olup olmadığının incelenmesini gerektirmektedir.” kuralını benimsemiştir. Paylaşımın adil olmaması nedeniyle “satış işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır” değerlendirmesini yapmış ve Bölge İdare Mahkemesinin iptale ilişkin ısrar kararını onamıştır.

Danıştay 4. Dairesi (10/03/2025, E:2024/659, K:2025/1499): Riskli yapının yıkılmasından sonra yapılacak binada davacıya verilmesi gereken satılabilir inşaat alanının 42,45 m² olmasına karşılık 23,67 m² teklif edildiği dosyada Daire, “davacının hissedarı olduğu ve riskli yapı kararı sonrası yıkılan binanın yerine yapılacak yeni taşınmazda davacıya yapılan teklifin adil paylaşım ilkesine uygun olmaması nedeniyle de dava konusu işlemlerin iptali gerektiği” gerekçesini ekleyerek Bölge İdare Mahkemesi kararını onamıştır. Karşı oyda adli yargı görevine işaret edilmiştir: “davacıların bu kapsamdaki iddialarının ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği”.

Danıştay 4. Dairesi (24/03/2025, E:2024/2020, K:2025/1915): Eski taşınmazları cadde cepheli zemin kat dükkân ve daireler olan davacılara bodrum katta cadde cephesi olmayan ofis önerilmesini İdare Mahkemesi “adil, dengeli ve hakkaniyetli” bulmayarak işlemde “hukuka uyarlık bulunmadığı” gerekçesiyle iptal kararı vermiş; Danıştay 4. Dairesi çoğunluğu “Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup” diyerek Bölge İdare Mahkemesi kararını onamıştır (Karşı oy: “ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği”).

Danıştay 4. Dairesi (24/03/2025, E:2024/3830, K:2025/1918): Paylaşımın hakkaniyetli olmaması ve satış bedelinin bilirkişi raporundaki değerden düşük bulunması sebebiyle verilen iptal kararı, “Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.” gerekçesiyle onanmıştır (Karşı oy: “ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği”).

Bu kararlar, cephe ve kat kaybının, satılabilir alanın küçülmesinin ve dükkânın bodrum kata kaydırılmasının tek başına iptal sebebi olabildiğini göstermektedir. Yeni projede alan kaybı yaşayan malikler bakımından metrekare azaldığında tazminat konusunu ayrıca ele aldık.

B. Gerçek rayiç değer tespiti ve emsal satış belgeleri

Kanun uyarınca karara katılmayanların arsa payları idarece tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere satılmak zorundadır. Arsa payı, taşınmazın satış tarihindeki gerçek piyasa rayicinden daha düşük bir bedelle satışa konu edilemez. Değer tespiti yapılırken soyut ilanlar yerine gerçekleşmiş emsal satış kayıtlarının tapu müdürlüklerinden celbedilmesi ve piyasa koşullarını yansıtan somut verilere dayalı bilirkişi incelemesi yapılması şarttır. Yargı yerleri bu değerin gerçek rayici yansıtıp yansıtmadığını somut kriterlerle denetlemektedir:

Emsal satışların tapu kayıtlarına dayandırılması: Danıştay 6. Dairesinin 23/12/2021 tarihli, E:2021/7604, K:2021/14397 sayılı kararında, bilirkişi raporunda yalnızca “taşınmaz satış ilanları emsal kabul edilerek değerlendirme yapıldığı”, gerçekleşmiş satış kayıtlarına dayanılmadığı gerekçesiyle Bölge İdare Mahkemesi kararı bozulmuştur. Benzer şekilde Danıştay 4. Dairesi de emsal satışlara ilişkin tapu kayıtlarının celbedilmesi ve gerekirse ek rapor alınması gerektiğini belirterek kararları bozmuştur (22/04/2025, E:2024/2665, K:2025/2510; 26/05/2025, E:2025/1981, K:2025/3361: “öncelikle söz konusu satışlara ilişkin bilgi ve belgelerin temin edilerek Bölge İdare Mahkemesince yapılacak değerlendirme sonrasında, gerekirse ek bilirkişi raporu alınarak”).

Değerlendirmenin arsa payı üzerinden yapılması zorunluluğu: Danıştay 4. Dairesi 07/07/2025 tarihli, E:2025/2768, K:2025/4286 sayılı kararında “satış bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığı değerlendirilmesinin arsa payı üzerinden yapılması gerektiği” ve “riskli yapı kararı nedeniyle yıkılmış veya yıkılacak olan taşınmazın arsa yapı yerine önceki hali dikkate alınarak değerlendirilmesinin hukuken mümkün olmadığı” vurgulanmıştır. Daire, arsa payı değeri ile satış bedeli arasındaki dengeyi gözeterek ilk derece mahkemesinin iptal kararını hukuka aykırı bulmuş ve “davanın reddine karar verilmesi gerekirken” değerlendirmesiyle kararın “BOZULMASINA” hükmetmiştir.

Rayiç değerin altında satış sebebiyle iptalin onandığı hâller: İdarenin belirlediği kıymet takdirinin gerçek rayicin altında kaldığının somut olarak kanıtlandığı dosyalarda iptal kararları onanmıştır:

• Danıştay 4. Dairesi (11/09/2024, E:2024/100, K:2024/4626): “Bakırköy Belediye Başkanlığı tarafından yapılan 24/05/2021 tarihli satış işleminin iptali” istemli davada, ilk derece mahkemesi “davacıya ait arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satışa çıkarıldığı gerekçesi ile dava konusu işlemin iptaline karar” vermiş; Danıştay “Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.” gerekçesiyle Bölge İdare Mahkemesi kararını onamıştır.
• Danıştay 4. Dairesi (11/09/2024, E:2024/1414, K:2024/4621): İdare Mahkemesince “davacıların hissesine ilişkin kıymet takdirinin gerçeği yansıtmadığı ve hisselerin değerinin altında düşük bedelle satışa çıkarıldığı” gerekçesiyle verilen iptal kararı Danıştayca onanmıştır.
• Danıştay 4. Dairesi (06/11/2024, E:2024/3547, K:2024/6179): İdarenin satış bedeli ile bilirkişinin tespit ettiği metrekare değeri arasındaki açık fark sebebiyle verilen iptal kararı onanmıştır.
• Danıştay 6. Dairesi (22/02/2023, E:2022/8025, K:2023/1859): Pay satışı işleminin iptaline dair Bölge İdare Mahkemesi kararı temyizde “anılan kararın ONANMASINA” şeklinde hükme bağlanmıştır.

C. Sürecin tekliği ilkesi ve parsel durumundaki değişiklikler

Sürecin bir kez işletilebilmesi: Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 05/03/2020 tarihli, E:2019/1009, K:2020/206 sayılı kararında; ilk sözleşme imzalanıp bir kısım satışlar yapıldıktan sonra imar planı değişikliği nedeniyle yeni bir sözleşme yapılması durumunda, “bu sürecin bir kez mümkün olduğu” ve “yeni sözleşmeyi imzalamayarak üçte birlik kısımda kalan maliklerin hisselerinin 6306 sayılı Kanun kapsamında idarece satışa çıkarılamayacağı” ifade edilmiştir. Daire, “davacının istinaf başvurusunun kabulü ile davanın reddi yolunda Ankara 3. İdare Mahkemesi’nce verilen 28/01/2019 günlü, E:2018/4, K:2019/124 sayılı kararın KALDIRILMASINA” ve “dava konusu işlemin İPTALİNE” karar vermiştir.

İfraz iptal davasının sonucu: Danıştay 4. Dairesinin 17/03/2025 tarihli, E:2023/13912, K:2025/1687 sayılı kararında; pay satışına dayanak teşkil eden ifraz işleminin iptal edilmesi ve çoğunluk hesabının buna göre değerlendirilmemesi karşısında, “eksik incelemeye dayalı olarak davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.” denilerek karar bozulmuştur. Dayanak işlemlerden birine karşı ayrı bir dava açılmışsa, bu davanın sonucunun pay satışı davasında mutlaka ileri sürülmesi gerekir.

3. Pay Satışının İptali İçin Hangi Mahkemede Dava Açılır? Görevli ve Yetkili Mahkeme

Pay satış sürecinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar, idari işlem boyutu ile özel hukuk sözleşmesi boyutu bakımından iki farklı yargı koluna dağılmaktadır. Yanlış yargı yolunda açılan dava görevsizlikle sonuçlanır ve bu sürede satış ile tescil tamamlanabilir.

A. Görevli mahkeme: İdare mahkemesi

6306 sayılı Kanun uyarınca payın satışına, kıymet takdirine ve açık artırma ihalesine ilişkin tesis edilen işlemler, kamu gücüne dayanılarak idarece (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetki devredilen belediye) kurulan tek yanlı idari işlemlerdir. 2577 sayılı Kanun’un 2. maddesi ve Uyuşmazlık Mahkemesi kararları gereğince, pay satışı ve bedel tespiti işlemlerinin iptali ile bu işlemlerden doğan tam yargı (tazminat) davalarında görevli yargı yeri idare mahkemeleridir.

Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü (25/11/2019, E:2019/585, K:2019/739): Mahkeme, 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapının yıkılmasından sonra arsa payı satışına ilişkin belirlenen değerin iptali ve bundan doğan tazminat taleplerinin görüm yerinin idari yargı olduğunu kesin olarak belirtmiştir: “6306 sayılı Yasanın 6/9 maddesindeki düzenleme gereğince idari yargı yerinde görülmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.” Mahkeme bu gerekçeyle “İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Dördüncü İdare Dava Dairesinin; 23.5.2017 gün ve E:2017/706, K:2017/434 sayılı GÖREVSİZLİK KARARININ KALDIRILMASINA” karar vermiştir.

B. Adli yargının görev alanı: Malik kararı ve inşaat sözleşmesi

Kat malikleri kurulunun salt çoğunlukla aldığı kararların veya yüklenici ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin özel hukuk hükümlerine göre geçersizliği ya da uyarlanması talepleri adli yargının konusunu oluşturur. Buna karşılık idarenin yürüttüğü pay satışı ve değerleme işlemine karşı doğrudan idari yargıda iptal davası açılır.

Danıştay 4. Dairesi (19/12/2024, E:2023/11588, K:2024/7646): Kararda “pay satışına giden süreçte kat maliklerinin (işlem sırasında) en az üçte iki çoğunluk ile aldıkları karara karşı adli yargıda, bu karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı idari yargıda dava açma hakkının da her zaman bulunduğu” vurgulanmıştır. Yüklenici ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği konusu ise “adli yargıda çözülebilecek bir uyuşmazlık” olarak tanımlanmıştır. Aynı yargı yolu ayrımı Danıştay 6. Dairesinin 10/02/2022 tarihli, E:2019/2543, K:2022/1328 sayılı kararında ve Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 22/02/2023 tarihli, E:2022/2830, K:2023/309 sayılı kararında da aktarılmıştır.

C. Karşı oy görüşleri ve çoğunluğun yaklaşımı

Danıştay 4. Dairesinin bir kısım kararlarında (E:2024/659, E:2024/2020, E:2024/3830, E:2025/2540, E:2025/4470) karşı oy yazan üyeler; paydaşların çoğunluk kararı ve yapım sözleşmesinin içeriğine yönelik paylaşım dengesizliği iddialarının idari yargıda değil, “ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği” görüşünü ileri sürmüşlerdir. Ancak bu görüş Dairenin ve Kurulun çoğunluk kararlarına yansımamış; çoğunluk adil paylaşım denetimini idari işlemin sebep unsuru kapsamında bizzat idari yargıda denetlemiştir.

Uygulamada bu durum şu sonucu doğurur: Dengesiz paylaşım iddiası pay satışına karşı açılan idari davada ileri sürülebilir; ancak karşı oydaki görüşün ileride çoğunluk görüşüne dönüşme ihtimali de göz önünde tutularak, malik kararına veya sözleşmeye yönelik adli yargı yolunun da somut dosyada ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

D. Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi

2577 sayılı Kanun’un 34. maddesinin birinci fıkrası uyarınca:

2577 sayılı Kanun’un 32. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca idari yargıda yetki kuralları kamu düzenindendir. Dolayısıyla pay satışı işleminin iptali davalarında kesin yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Malik yurt dışında veya başka bir şehirde yaşıyor olsa da dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılır; İstanbul’daki bir taşınmaz için İstanbul idare mahkemeleri yetkilidir.

4. Pay Satışı İptal Davası Kentsel Dönüşüm Sürecini Durdurur mu?

İdari yargılama hukukunun temel ilkelerinden biri olan yürütmenin kendiliğinden durmaması kuralı bu süreçte de geçerlidir. Uygulamada maliklerin en sık düştüğü yanılgı, dava açmanın satışı ve inşaatı kendiliğinden durduracağını düşünmektir.

Dava açılması süreci kendiliğinden durdurmaz

Bu yasal düzenleme sebebiyle, salt idare mahkemesinde pay satışının iptali istemiyle dava açılmış olması; pay satışı ihale sürecini, tapu tescilini veya parsel üzerindeki kentsel dönüşüm inşaat ve ruhsat uygulamalarını kendiliğinden durdurmaz.

Ortaklığın giderilmesi davası da süreci durdurmaz

Danıştay 4. Dairesinin 23/12/2025 tarihli, E:2024/3976, K:2025/6865 sayılı kararında aktarılan Bölge İdare Mahkemesi değerlendirmesinde; “6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak iş ve işlemler bakımından ortaklığın giderilmesi istemiyle adli yargı merciinde açılmış olan davada verilecek adli yargı kararının beklenilmesine gerek olmadığı” belirtilmiştir. Dolayısıyla adli yargıda açılan ortaklığın giderilmesi davaları da 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari iş ve işlemleri durdurmamaktadır.

Süreci durduran tek araç: Yürütmenin durdurulması kararı

Satışın ve tescilin engellenebilmesi veya dönüşüm işlemlerinin davanın sonuna kadar bekletilmesi için, 2577 sayılı Kanun’un 27. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca mahkemeden açıkça yürütmenin durdurulması kararı alınması zorunludur. Bu karar için iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. İdari işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması,
2. İdari işlemin açıkça hukuka aykırı olması.

Mahkemece yürütmenin durdurulması kararı verildiği takdirde, idarece satış veya tescil işlemleri durdurulmakta ya da ertelenmektedir. Yargı kararları da bu sonucu açıkça göstermektedir:

• Danıştay 6. Dairesi (10/02/2022, E:2019/2543, K:2022/1328): “satışa ilişkin işlem hakkında idari yargı tarafından verilen yürütmenin durdurulması kararı olduğundan, satış yapılamamış” tespiti yer almaktadır.
• İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi (25/02/2026, E:2026/206, K:2026/348): Kararda “idare mahkemesince yürütmenin durdurulması satış işleminin 19.12.2023 tarihine ertelendiği” belirtilmiştir.

Bu içtihatlar, dönüşüm sürecinin veya satış ihalesinin fiilen durdurulabilmesinin ancak mahkemece verilecek bir yürütmenin durdurulması kararıyla mümkün olduğunu göstermektedir. Danıştay 4. Dairesi 19/12/2024 tarihli, E:2023/11588, K:2024/7646 sayılı kararında kanun koyucunun düzenleme amacını “riskli yapı dönüşüm sürecinin sürüncemede kalmaması ve ivedilikle tamamlanabilmesi” olarak ifade etmiştir; bu nedenle mahkemeler yürütmenin durdurulması talebini soyut gerekçelerle kabul etmemektedir.

6306 davalarında yürütmenin durdurulması istenebilir mi?

6306 sayılı Kanun’un ilk hâlinde, bu Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceğine ilişkin bir hüküm bulunuyordu. Bu hüküm Anayasa Mahkemesinin 27/02/2014 tarihli, E:2012/87, K:2014/41 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Bugün pay satışına karşı açılan iptal davasında yürütmenin durdurulması istenebilmektedir. Kanun’un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca dava açma süresi ise işlemin tebliğinden itibaren 30 gündür.

Yürütmenin durdurulması talebi nasıl güçlendirilir?

Dava açılması süreci kendiliğinden durdurmadığından, taşınmaz mülkiyetinin üçüncü kişilere geçmesi ve inşaatın tamamlanması sonucu telafisi güç hak kayıpları doğmaması için dava dilekçesinde gecikmeksizin ve somut gerekçelerle yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Talebin şu unsurlarla desteklenmesi yerinde olur:

• İhale tarihi, tescil aşaması ve yıkım/inşaat takviminin belgelenmesi (zararın yakınlığı),
• Payın üçüncü kişiye devri hâlinde resen eski malik adına tescilin imkânsız hâle geleceğinin vurgulanması,
• Teklifin eski taşınmaza göre açık dengesizliğini gösteren alan, kat ve cephe karşılaştırması,
• Bildirim veya çoğunluk hesabındaki belgeyle ispatlanabilen usul hataları,
• Taşınmazın malikin tek konutu veya işyeri olması gibi kişisel koşullar.

Yürütmenin durdurulması isteminin reddine ilişkin kararlara karşı, 2577 sayılı Kanun’un 27. maddesi uyarınca tebliğden itibaren yedi gün içinde ve bir defaya mahsus olmak üzere itiraz yoluna başvurulabilir.

5. Dava Açarken ve Yargılama Sırasında Nelere Dikkat Edilmeli?

Pay satışı davalarında esastan haklı olan birçok malik, usule ilişkin hatalar nedeniyle yıllarca süren bir yargılamanın sonunda bozma kararıyla karşılaşmaktadır. Danıştay 4. Dairesinin son dönem kararları bu hataları tek tek göstermektedir.

Dava dilekçesi açık ve çelişkisiz olmalı

Danıştay 4. Dairesi 28/09/2023 tarihli, E:2023/12714, K:2023/5142 sayılı kararında, davacının bildirim işlemini mi, ihale işlemini mi yoksa tescil işlemini mi iptal ettirmek istediğini netleştirmediğini tespit etmiştir: “davacı tarafından, bildirici nitelikli işlemin mi, 30.03.2023 tarihinde yapıldığı belirtilen satış işleminin mi, 31.05.2023 tarihinde yapılan tapuya tescil işleminin mi yoksa bütün işlemlerin mi iptalinin istenildiğinin açıkça ortaya konulmadığı”. Daire, bu eksiklik sebebiyle “bu Kararın tebliğ tarihinden itibaren otuz (30) gün içerisinde 3. maddeye uygun şekilde düzenlenmek ve yukarıda belirtilen hususlar dikkate alınmak suretiyle, harç yatırılmaksızın yeniden dava açmakta serbest olmak üzere DİLEKÇENİN REDDİNE” karar vermiştir.

Bu nedenle dilekçede iptali istenen her işlemin tarihi, sayısı ve niteliği ayrı ayrı gösterilmelidir: bildirim, kıymet takdiri, ihale ve tapu tescili.

Payı satın alan paydaşa veya üçüncü kişiye davanın ihbarı

Açık artırma sonucunda hisseyi satın alan paydaşın veya üçüncü kişinin mülkiyet ve menfaati doğrudan etkileneceğinden, davanın bu kişilere ihbar edilmesi zorunludur. Danıştay 4. Dairesi ihbar yapılmaksızın yargılama yürütülmesini bozma sebebi saymıştır:

• 03/03/2025, E:2024/1628, K:2025/1303: “anılan kişiye ihbar yapılması gerekmekte iken”
• 10/03/2025, E:2024/3902, K:2025/1507: “anılan kişilere ihbar yapılması gerekmekte iken; bu husus gözetilmeksizin yapılan yargılama sonucunda dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.”
• 10/03/2025, E:2025/15, K:2025/1509
• 26/05/2025, E:2025/1348, K:2025/3362: “anılan kişiye ihbar yapılması gerektiği”
• 23/12/2025, E:2024/3976, K:2025/6865

Davacı lehine verilmiş iptal kararları dahi bu eksiklik nedeniyle bozulmaktadır. Dava dilekçesinde alıcı paydaşın kimliğinin ve adresinin gösterilmesi ve ihbar talebinde bulunulması, ileride yaşanacak bozma riskini baştan ortadan kaldırır.

Satış öncesi dava ile fiilî satış sonrası dava ayrımı

Danıştay 4. Dairesi (26/05/2025, E:2025/1981, K:2025/3361; 10/03/2025, E:2024/3902, K:2025/1507; 10/03/2025, E:2025/15, K:2025/1509), henüz fiilî satış gerçekleşmeden yalnızca satış yapılacağına dair bildirime karşı açılan davalarda satış bedeline yönelik inceleme yapılamayacağını belirtmiştir: “anılan davada fiilen satış gerçekleşmediğinden, satış bedeline yönelik değerlendirme yapılmasına gerek bulunmadığı”.

Sonuç olarak, satış bildirimine karşı dava açılmış olsa bile, fiilî satış ve tescil gerçekleştiğinde bu işlemlere karşı da süresi içinde ayrıca dava açılması ve bedel itirazının o davada ileri sürülmesi gerekebilir.

Derdestlik: Aynı işleme karşı ikinci dava açılmamalı

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 22/02/2023 tarihli, E:2022/2830, K:2023/309 sayılı kararında; “tarafları, konusu ve sebebi aynı olan bir davanın daha önce aynı veya başka bir mahkemede açıldığının ve görülmekte olduğunun saptanması halinde, ikinci davanın esasının derdestlik nedeniyle incelenemeyeceği usul hukukunun genel ilkelerindendir” kuralı vurgulanmıştır. Birden fazla malikin veya vekilin aynı işleme karşı ayrı ayrı dava açtığı dosyalarda bu husus özellikle kontrol edilmelidir.

İstinaf merciinin esastan karar verme görevi

Danıştay 4. Dairesi 14/12/2023 tarihli, E:2023/13583, K:2023/7064 sayılı kararında; ilk derece mahkemesi kararını kaldıran Bölge İdare Mahkemesinin dosyayı ilk dereceye göndermeyip esası bizzat karara bağlaması gerektiğini ifade etmiştir: “uyuşmazlığın esasının incelenmesi görevinin istinaf mercii olan … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesi’ne ait olduğu anlaşılmaktadır.”

Bilirkişi incelemesinde mukayese kapsamı

Açılacak davada mahkemeden talep edilecek keşif ve bilirkişi incelemesinde şunların istenmesi gerekir:

• Eski bağımsız bölümün metrekare, cephe, manzara, cadde bağlantısı ve niteliği ile projede önerilen bağımsız bölümün niteliklerinin ayrıntılı teknik karşılaştırması,
• Diğer maliklerle yapılan sözleşme şartlarının davacıya sunulan teklifle karşılaştırılması,
• Emsal satış tapu kayıtları üzerinden, satış tarihindeki gerçek arsa payı rayiç bedelinin tespiti,
• Tapu müdürlüğünden aynı bölgedeki gerçekleşmiş satış kayıtlarının celbi.

Süre ve usul takibi

Salt çoğunluk kararının tebliğinden itibaren tanınan 15 günlük inceleme ve kabul süresinin usulüne uygun işletilip işletilmediği ve tebligatların kanuna uygun yapılıp yapılmadığı dikkatle denetlenmelidir. Muhtarlık ilanıyla yapılan bildirimlerde ilan tutanakları, e-Devlet bildirimleri ve elektronik tebligat kayıtları ayrıca istenmelidir.

Kentsel dönüşüm sürecinin genel işleyişini ve diğer aşamaları kentsel dönüşüm sayfamızda; karara hiç katılmak istemeyen malikin seçeneklerini ise kentsel dönüşüme katılmak istemeyen malikin durumu başlıklı yazımızda bulabilirsiniz.

6. İncelenen Yargı Kararları Özeti Tablosu

Bu yazıda atıf yapılan yargı kararları, uyuşmazlık konusu ve sonucu itibarıyla aşağıda bir arada gösterilmiştir.

7. Sıkça Sorulan Sorular

8. Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Pay satışı davaları, idare hukuku, eşya hukuku ve değerleme tekniğinin kesiştiği dosyalardır. Yanlış işleme karşı dava açılması, alıcı paydaşın davaya dahil edilmemesi, yürütmenin durdurulmasının istenmemesi veya bedel itirazının yanlış değerleme esasına dayandırılması; esastan haklı olan malikin bile payını kalıcı olarak kaybetmesine yol açabilir. Dava açmak süreci durdurmadığından, ilk dilekçede kurulan strateji davanın sonucunu belirler.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki pay satışı, kıymet takdiri ve tescil işlemlerine karşı iptal ve tam yargı davalarını; yürütmenin durdurulması talepleri, bilirkişi raporlarına itiraz ve emsal satış araştırmasıyla birlikte takip etmektedir. Kat maliklerinin çoğunluk kararına ve inşaat sözleşmelerine yönelik adli yargı uyuşmazlıklarında da müvekkillerimize hukuki destek sunmaktayız.

Merkezimiz İstanbul Anadolu Yakası’nda, Tuzla’dadır. Kentsel dönüşümün yoğun olarak yaşandığı Kadıköy, Üsküdar, Ataşehir, Maltepe, Kartal, Pendik, Ümraniye, Sancaktepe ve Sultanbeyli ile Avrupa Yakası’nda Bakırköy, Küçükçekmece, Bahçelievler, Avcılar, Esenyurt, Zeytinburnu ve Fatih başta olmak üzere İstanbul’un tüm ilçelerinde; Kocaeli’de Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası ve İzmit’te ve Türkiye genelindeki dosyalarda müvekkillerimize hizmet vermekteyiz. Yurt dışında yaşayan ve Türkiye’deki taşınmazının payı satışa çıkarılan malikler de davalarını vekâletname ile büromuz aracılığıyla takip ettirebilmektedir.