Bir apartmanda ya da sitede kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde, maliklerin önemli bir kısmının aklındaki ilk soru aynıdır: “Ben imza atmazsam ne olur?” Uzun yıllar boyunca bu sorunun cevabı “üçte iki çoğunluk sağlanırsa payınız satılabilir” şeklindeydi. Bugün tablo değişti. 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde karar nisabı hisseleri oranında salt çoğunluğa (%50+1) indirildi; 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliği de bu sistemi toplantı, bildirim ve satış aşamalarına kadar ayrıntılı biçimde işledi.

Ancak çoğunluğun karar alabilmesi, azınlıkta kalan malikin hiçbir hakkının olmadığı anlamına gelmez. Anayasa Mahkemesi, Danıştay, Yargıtay ve bölge idare mahkemeleri; dengesiz bir teklifi kabul etmeyen malikin payının satılamayacağını, rayiç bedelin gerçekleşmiş emsal satışlarla belirlenmesi gerektiğini ve bildirim usulündeki eksikliklerin satışı sakatlayacağını defalarca ortaya koydu. Bu yazıda, yürürlükteki mevzuatı ve bu yargı kararlarını bir arada, uygulamada işinize yarayacak sırayla ele alıyoruz.

1. Kentsel Dönüşümde Karar Nisabı Bugün Nedir? Üçte İkiden Salt Çoğunluğa (%50+1) Geçiş

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında, maliklerin parselleri ve binaları yeniden değerlendirmelerine ilişkin karar nisabı sürecin tamamını belirleyen temel unsurdur. Hangi çoğunluğun arandığını bilmeden, ne toplantıya ilişkin bir itirazı ne de pay satışına karşı bir davayı doğru kurmak mümkündür. Kanunun güncel metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşılabilir; ancak sistemdeki konsolide metnin değişiklikleri işleyip işlemediğini her seferinde Resmî Gazete’den kontrol etmek gerekir.

Önceki dönem: “en az üçte iki çoğunluk” kuralı

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrasında 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesi ile yapılan değişiklik öncesinde mevzuatta paydaşların en az üçte iki çoğunluğu aranmaktaydı. Bu dönemin uygulaması yargı kararlarına da açıkça yansımıştır.

Danıştay 6. Dairesinin 18/11/2020 tarihli, E:2019/2534, K:2020/11081 sayılı kararında 6306 sayılı Kanun hükmü şu şekilde aktarılmıştır:

Benzer şekilde Danıştay 14. Dairesinin 01/02/2017 tarihli, E:2016/7079, K:2017/436 sayılı kararında da Kanun metninin “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile” karar alınacağını ve payların “bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.” kuralını içerdiği belirtilmiştir.

7471 sayılı Kanun ile gelen değişiklik: hisseleri oranında salt çoğunluk

7471 sayılı Kanun 7/11/2023 tarihinde kabul edilmiş ve 9/11/2023 tarihli, 32364 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu Kanun’un 10. maddesiyle 6306 sayılı Kanun’un 6/1 hükmündeki “en az üçte iki” ibaresi “salt” olarak değiştirilmiş ve karar nisabı salt çoğunluk (yüzde 50+1) esasına bağlanmıştır.

Değişikliğin ikincil düzenlemeye yansıması da yargı kararlarıyla teyit edilmiştir. Danıştay 4. Dairesi 03/02/2025 tarihli, E:2023/13474, K:2025/724 sayılı kararında, dava sürecinde Uygulama Yönetmeliği’ndeki “üçte iki çoğunluk” ibarelerinin “salt çoğunluk” olarak değiştirildiğini tespit etmiştir.

6306 sayılı Kanun m. 6/1’in yürürlükteki amir metni şu şekildedir:

Salt çoğunluk kişi sayısıyla değil, arsa payıyla hesaplanır

Uygulamada en sık yapılan hata, çoğunluğun malik sayısına göre hesaplanmasıdır. Kanun “hisseleri oranında” demektedir; bu nedenle on malikten altısının “evet” demesi, bu altı malikin toplam arsa payı yarıyı aşmıyorsa geçerli bir karar anlamına gelmez. Tersine, arsa payı yüksek birkaç malik, sayıca azınlıkta olsalar bile salt çoğunluğu oluşturabilir. Hesaplama yöntemini ayrıntılı örneklerle kentsel dönüşümde salt çoğunluğun nasıl hesaplandığını anlattığımız yazıda bulabilirsiniz.

Bu çerçevede, örneğin 716 malikli bir sitede paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğun (yüzde 50+1) sağlanması hâlinde, dönüşümün yöntemi, müteahhit seçimi ve sözleşme şartları geçerlilik kazanır. Büyük sitelerde bu eşiğe ulaşmak, eski üçte iki rejimine kıyasla belirgin biçimde kolaylaşmıştır; bu da azınlıkta kalan maliklerin haklarını erken aşamada ve doğru yöntemle savunmasını daha önemli hâle getirmektedir.

4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği ne getirdi?

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Kanundaki salt çoğunluk sistemini uygulamaya aktaran bu değişikliğin azınlıkta kalan malikleri doğrudan ilgilendiren başlıkları şunlardır:

• Yeniden bina yapılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı dâhil yeniden değerlendirme kararları için yapıların önceden yıkılmış olması şartı aranmamaktadır; kararlar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır.
• Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, maliklerden birinin talebiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantı bilgileri muhtarlıkta, bina ilan panosunda, noter aracılığıyla veya elektronik tebligat yoluyla duyurulur.
• Toplantı hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılır ve en az salt çoğunlukla alınan karar imzalanarak tutanağa bağlanır.
• Birden fazla parselin tevhidinde, her parselde ayrı ayrı hisseleri oranında salt çoğunluk aranır; aradaki veya bitişikteki yapılaşmamış boş parsellerin dâhil edilmesi için ise o parsellerdeki maliklerin oybirliği gerekir.
• İlk satışta pay anlaşan paydaşlarca alınmazsa, sonraki satışların yer, tarih ve saati Müdürlükçe belirlenip on beş gün ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir.
• Basına yansıyan değerlendirmelere göre, ruhsat aşamasında salt çoğunluk kararının tüm maliklere usulüne uygun bildirildiğinin ve pay satışı işlemlerinin başlatıldığının belgelenmesi de aranmaktadır.

Son madde, azınlıkta kalan malik bakımından pratik bir kontrol noktasıdır: Bildirimi usulsüz yapılmış bir malikin bulunduğu dosyada, ruhsata dayanak yapılan belgelerin de sorgulanması gündeme gelebilir.

Anayasa Mahkemesi çoğunluk sistemine nasıl bakıyor?

Anayasa Mahkemesi 14/09/2021 tarihli, B. No: 2018/16483 sayılı başvuru kararında, çoğunluk sisteminin kendisini mülkiyet hakkına aykırı görmemiştir. Mahkemenin tespiti şöyledir:

Dolayısıyla, azınlıkta kalan maliklerin salt karara katılmaması veya imza atmaması tek başına süreci durdurmaya yetmemektedir. Bununla birlikte aynı Anayasa Mahkemesi, aşağıda ayrıntılı göreceğimiz gibi, satış bedeline ve teklifin adilliğine ilişkin itirazların incelenmemesini ihlal sebebi saymıştır. Karar sürecinin dışında kalmak isteyen maliklerin seçeneklerini genel çerçevede kentsel dönüşüme katılmak istemeyen malikin durumu başlıklı yazımızda da ele aldık.

2. Karara Katılmayan Malike Bildirim Nasıl Yapılır? 15 Günlük Süre ve Arsa Payı Satışı

Salt çoğunlukla karar alınmasının ardından, karara katılmayan paydaşlara yönelik bildirim ve satış prosedürü kanuni güvencelere ve sürelere bağlanmıştır. Bu aşama, azınlıkta kalan malikin en dar ama en kritik zaman penceresidir.

A. Tebligat ve itiraz süreci

6306 sayılı Kanun m. 6/1 hükmü gereğince:

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 05/06/2018 tarihli, E:2018/1903, K:2018/4323 sayılı kararında, binanın yıkılarak kat mülkiyetinin terkin edilmesi sebebiyle “6306 sayılı Kanunun 3 ve 6. maddeleri ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi somut olaya uygulanacaktır” tespitini yapmış ve karara katılmayan malike teklifin bildirilerek “onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde” satış sürecinin başlayacağını ifade etmiştir.

Danıştay 4. Dairesi 19/12/2024 tarihli, E:2023/11588, K:2024/7646 sayılı kararında ise “kat malikleri kurulu kararı, anlaşma teklifi, teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payının satışa çıkarılacağı ihtarı” içeren tebligatın zorunlu olduğunu ve idari işlemlere karşı yargı yoluna başvurulabileceğini vurgulamıştır.

Satış sürecinde idarece yapılacak tebligatlar ise muhtarlıkta 15 gün ilan edilmek ve e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmek suretiyle yürütülür; muhtarlıktaki ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Elektronik tebligat adresini tapuya bildiren maliklere ise tebligat bu adres üzerinden yapılır.

15 günlük süre nasıl işler ve neden kaçırılmamalı?

Bildirim muhtarlık ilanıyla yapılmışsa, süre ilanın son gününden itibaren işlemeye başlar. Bu nedenle mahalle muhtarlığındaki ilanları ve e-Devlet bildirimlerini düzenli takip etmeyen bir malik, teklifin varlığından haberdar olmadan satış sürecinin içine düşebilir. Yurt dışında yaşayan, adresini güncellememiş veya mirasçı sıfatıyla pay sahibi olmuş malikler bakımından bu risk daha da büyüktür.

• Bildirimde karar ve anlaşma şartlarının kendisi veya teklifin görülebileceği yer açıkça gösterilmiş mi?
• 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde payın satılacağı ihtarı bildirimde yer alıyor mu?
• Muhtarlık ilanı gerçekten 15 gün asılı kaldı mı, ilan tutanağı düzenlendi mi?
• Tapuda kayıtlı elektronik tebligat adresiniz varsa bildirim bu adrese yapıldı mı?

Bu sorulardan birine “hayır” cevabı veriliyorsa, sonraki satış işleminin hukuka uygunluğu ciddi biçimde tartışmaya açılır.

B. Açık artırma ile satış prosedürü

6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca, teklifi kabul etmeyen azınlık paydaşlarının arsa payları Başkanlıkça tespit ettirilecek rayiç bedelden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır:

Danıştay 14. Dairesi 01/02/2017 tarihli, E:2016/7079, K:2017/436 sayılı kararında, açık artırmada alıcı olan yüklenicinin çoğunlukla anlaşan paydaşlar arasında bulunmaması ve paydaş sıfatını yitirmesi sebebiyle yapılan satışı hukuka aykırı bularak alt mahkeme kararını bozmuştur. Bu karar, “alıcı kim?” sorusunun her dosyada ayrıca incelenmesi gerektiğini göstermektedir.

Danıştay 4. Dairesi ise 19/12/2024 tarihli, E:2023/11588, K:2024/7646 sayılı kararında, “hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda, üçüncü kişilere de satılabileceğinin düzenlendiği” kuralına yer vermiştir. Üçüncü kişiye satış, ancak anlaşma sağlayan paydaşların kararıyla yapılan anlaşmaya uyulmasının kabulü şartıyla mümkündür. Uygulamada idareler, satış ilanlarında üçüncü kişilerden çoğunluk kararını ve sözleşmeyi kabul ettiklerine dair yazılı beyan ile rayiç değer üzerinden nakit teminat istemektedir; bu şartların ilanda ve ihale tutanağında yer alıp almadığı da denetlenmelidir.

Satış yetkisi bir kez mi kullanılır?

Satış sürecinin tekrarlanabilirliği hususunda Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi 05/03/2020 tarihli, E:2019/1009, K:2020/206 sayılı kararında, sözleşmenin yürürlükte olduğu durumda satış sürecinin idarece “bir kez mümkün olduğu” gerekçesiyle, imar değişikliği sonrası ikinci sözleşmeye katılmayan maliklerin hisselerinin idarece yeniden satışa çıkarılamayacağını belirterek ilk derece mahkemesinin ret kararını kaldırmış ve “dava konusu işlemin İPTALİNE” hükmetmiştir.

Bu karar, proje değişikliği, imar durumu değişikliği veya müteahhit değişikliği nedeniyle yeni bir sözleşme imzalatılmak istendiği dosyalarda, ikinci tur imzaya katılmayan malik bakımından önemli bir savunma hattı sunmaktadır.

3. Azınlıktaki Malik Her Teklifi Kabul Etmek Zorunda mı? Mülkiyet Hakkı ve Açık Dengesizlik

Yargı içtihatları ve Anayasa Mahkemesi kararları, azınlıkta kalan maliklerin çoğunluk tarafından sunulan her türlü sözleşmeyi kabul etmek zorunda olmadığını, sözleşmenin adil ve dengeli olması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Bu bölüm, azınlık malikinin elindeki en güçlü argüman setidir.

A. Açıkça dengesiz tekliflerin kabul zorunluluğu bulunmaz

Anayasa Mahkemesi (10/02/2022, B. No: 2018/1567): Mahkeme, çoğunluk kararına katılmayan maliklerin hisselerinin satışının son çare olarak uygulanması gerektiğini belirterek şu değerlendirmede bulunmuş; mülkiyet hakkı ile etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir:

Danıştay 4. Dairesi (23/12/2025, E:2024/3976, K:2025/6865): Daire, Anayasa Mahkemesinin yaklaşımını idari yargı denetimine şu sözlerle taşımıştır:

Daire bu gerekçeyle Bölge İdare Mahkemesi kararını bozmuştur. Kararın önemi, idari yargıda iki ayrı denetim öngörmesidir: Teklifin adilliği ve satış bedelinin rayice uygunluğu. Biri sağlansa bile diğeri eksikse işlem hukuka aykırı hâle gelebilir.

Danıştay 4. Dairesi (16/12/2025, E:2025/2540, K:2025/6713): Daire, davacının arsa payı değeri ile önerilen bağımsız bölümün salt değer karşılaştırmasını yetersiz bulmuş; taşınmazların “büyüklüğü, niteliği, cephesi, arsa payları” ve diğer maliklerin sözleşme şartlarının bir arada değerlendirilmesi gerektiğini ifade ederek Bölge İdare Mahkemesi kararını bozmuştur.

Danıştay 4. Dairesi (16/12/2025, E:2025/4470, K:2025/6714): Kararda, “azınlıkta kalan hissedarların, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir teklifi de kabul etmeye zorlanamayacağı” yinelenmiş, hissenin “rayiç değerinden daha düşük bir değere satılamayacağı” ve davacının satış tarihindeki pay bedeline yönelik iddialarının araştırılması gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur.

İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi (25/02/2026, E:2026/206, K:2026/348): Daire, azınlıktaki hissedarların taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir teklifi kabul etmeye zorlanamayacağı gerekçesiyle pay satış işlemine karşı açılan davada ilk derece mahkemesinin ret kararını kaldırmış ve “istinaf başvurusunun kabulüne, İzmir 8. İdare Mahkemesinin 17/07/2025 tarih ve E:2024/559, K:2025/1064 sayılı kararının kaldırılmasına, dava konusu işlemin iptaline” hükmetmiştir. 2026 tarihli bu karar, Danıştay’ın 2025 sonunda yerleştirdiği hattın bölge idare mahkemelerince de uygulandığını göstermesi bakımından güncel bir örnektir.

B. Adli yargı içtihadında pay oranlarının ve niteliklerin korunması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 04/11/2019 tarihli, E:2018/4855, K:2019/8655 sayılı kararında mülkiyet hakkının özüne ilişkin şu temel ilkeleri ortaya koymuştur:

Daire ayrıca, “Davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunun irdelenmesi özel ve teknik bir bilgiyi gerektirmektedir” gerekçesiyle bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğine işaret ederek ilk derece mahkemesi kararını davacılar yararına bozmuştur. Yeni projede metrekare kaybı yaşayan malikler bakımından bu konuyu kentsel dönüşümde metrekare azalırsa tazminat yazımızda ayrıca inceledik.

Buna karşın, Danıştay 6. Dairesinin 22/02/2023 tarihli, E:2021/6539, K:2023/1879 sayılı kararında çoğunluk görüşü “yukarıda belirtilen iptale konu Yönetmelik kurallarında hukuka aykırılık bulunmamaktadır” gerekçesiyle davanın reddine karar vermişken; karşı oy yazısında azınlık paylarına müdahalenin ölçüsüz olduğu belirtilerek “üçte birde kalan maliklerin mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin orantılı olmadığı” ifade edilmiştir. Bu karşı oy, eski nisaba ilişkin olsa da; nisabın salt çoğunluğa indirildiği bugünkü sistemde orantılılık tartışmasının daha da önem kazandığını hatırlatmaktadır.

Teklifin dengesiz olduğu nasıl ortaya konur?

Açık dengesizlik iddiası soyut kaldığında mahkemeler tarafından karşılık bulmaz. Yukarıdaki kararlar birlikte okunduğunda, karşılaştırmanın en az şu unsurları kapsaması gerektiği görülmektedir:

• Eski bağımsız bölümün brüt ve net alanı ile yeni bağımsız bölümün alanı
• Kat, cephe, manzara, konum ve bağımsız bölümün niteliği (dükkân, konut, çatı katı vb.)
• Eski ve yeni arsa payı oranları
• Diğer maliklere sunulan şartlarla eşitlik: aynı nitelikteki bölümlere farklı oranlar verilip verilmediği
• Kira yardımı, teslim süresi, teminat ve gecikme cezası gibi sözleşme şartları
• Satış tarihi itibarıyla payın gerçek piyasa değeri

Hangi modelin daha avantajlı olduğuna dair genel bir karşılaştırma için kentsel dönüşüm modellerini karşılaştırdığımız yazıya göz atabilirsiniz.

4. Payınız Kaça Satılabilir? Rayiç Bedel, Emsal Satışlar ve Fark Bedel Mekanizması

A. Rayiç bedel tespiti ve yargısal denetim

Arsa payı satışının hukuka uygun olabilmesi için idarece takdir edilen rayiç bedelin gerçeği yansıtması zorunludur. Bu konuda yerleşik içtihat oldukça nettir:

• Anayasa Mahkemesi (10/02/2022, B. No: 2018/1567): “Hisselerin değerinin tespitindeki usulsüzlükler de ihale işleminin hukukiliğini etkilemektedir.”
• Anayasa Mahkemesi (14/09/2021, B. No: 2018/16483): “başvurucunun değer takdirine ve satış bedeline yönelik itirazlarının incelenmemesi mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin dengelenmesi amacıyla getirilen güvencelerin somut olayda sağlanmaması sonucunu doğurmuştur.” gerekçesiyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir.
• Danıştay 6. Dairesi (23/12/2021, E:2021/7604, K:2021/14397): Rayiç bedel belirlenirken soyut ilanlar yerine gerçekleşmiş satışların incelenmesi gerektiği vurgulanmış; bilirkişi raporunda “gerçekleşmiş bir satış emsal alınarak yapılmış bir değerlendirme yapılmadığı” gerekçesiyle istinaf başvurusunun reddine ilişkin karar bozulmuştur.
• Danıştay 4. Dairesi (26/05/2025, E:2025/1981, K:2025/3361): Tapu müdürlüklerinden emsal satış kayıtlarının temin edilmesi gerektiği belirtilerek, “öncelikle söz konusu satışlara ilişkin bilgi ve belgelerin temin edilerek Bölge İdare Mahkemesince yapılacak değerlendirme sonrasında, gerekirse ek bilirkişi raporu alınarak, buna göre uyuşmazlığın esası hakkında yeniden bir karar verilmesi gerektiği” gerekçesiyle Bölge İdare Mahkemesi kararı bozulmuştur.

Bu kararlar, değerleme raporuna yapılacak itirazın nasıl kurulacağını da göstermektedir: İlan fiyatları değil, aynı bölgede ve yakın tarihte tapuda gerçekleşmiş satışlar esas alınmalı; dava aşamasında bu kayıtların tapu müdürlüğünden celbi açıkça talep edilmelidir.

B. Satış iptali hâlinde fark bedel uygulaması

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrasına 7471 sayılı Kanun ile eklenen hüküm uyarınca, satış bedelinin eksik hesaplanması tek başına ihalenin feshini ve mülkiyetin doğrudan eski malike iadesini gerektirmemekte, aradaki farkın tazmini modeli uygulanmaktadır:

Bu hüküm dava stratejisini nasıl etkiler?

10/6/2022 tarihli 7410 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemede, satışın yargı kararıyla iptali hâlinde payın, belirli koşullar varsa eski malik adına resen tescili öngörülmüştü. 7471 sayılı Kanun ile eklenen cümle ise iptalin gerekçesi yalnızca satış bedelinin eksik hesaplanması olduğunda farklı bir sonuç bağlamış; bu hâlde yargı kararının fark bedelin ödenmesi yoluyla uygulanacağını hükme bağlamıştır.

Bu nedenle mülkiyetini korumak isteyen malik açısından davayı yalnızca “bedel düşük” iddiasına dayandırmak, sonuçta payın geri gelmesini değil, farkın tahsilini sağlayabilir. Payın kendisini korumaya yönelik bir dosyada; bildirim usulü, çoğunluk hesabı, teklifin açık dengesizliği ve alıcının sıfatı gibi bedel dışı iptal sebeplerinin de ayrıca ve özenle ileri sürülmesi gerekir. Hangi iptal gerekçesinin hangi sonucu doğuracağı, somut kararın gerekçesine göre değerlendirilmelidir.

5. Tek Konutu Olan Malik İçin Barınma Güvencesi Var mı?

Başka bir konutu bulunmayan ve dönüşüm sürecinde barınma güvencesini kaybetme riski taşıyan dar gelirli malikler bakımından 6306 sayılı Kanun m. 6/3 hükmü yasal bir koruma mekanizması getirmiştir:

Bu düzenleme doğrultusunda, taşınmazın ailenin tek barınma alanı olduğu ve ekonomik koşullar gereği başkaca konut edinme imkânının bulunmadığı hususları; idari süreçlerdeki itirazlarda ve idari yargıda açılacak yürütmenin durdurulması istemli iptal davalarında mülkiyet ve barınma hakkının ihlalini engellemeye dönük temel savunma argümanları arasında yer almaktadır.

Hükmün kapsamı Başkanlıkça yürütülen uygulamalar ve 775 sayılı Kanun anlamında yoksul veya dar gelirli sayılanlarla sınırlıdır; her dosyada doğrudan uygulanmaz. Ancak tek konut olgusu, Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarında aranan ölçülülük değerlendirmesinde ve yürütmenin durdurulması için gereken “telafisi güç zarar” şartında güçlü bir unsurdur. Kira yardımı tutarları ise Başkanlıkça dönemsel olarak belirlendiğinden, güncel rakamın e-Devlet ve resmî duyurulardan teyit edilmesi gerekir. Kira yardımı ile faiz desteğinin birlikte kullanılıp kullanılamayacağını ayrı bir yazımızda ele aldık.

Taşınmazı üzerinde ipotek veya haciz bulunan malikler için de durum ayrıca önem taşır: Kanuna göre açık artırma ile satılan payların üzerindeki ipotek, haciz gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder. Bu konuyu ipotekli veya hacizli dairenin kentsel dönüşüme girmesi başlıklı yazımızda ayrıntılı inceledik.

6. Yargı Kararları Karşılaştırma Tablosu

Aşağıdaki tabloda, bu yazıda atıf yapılan ve azınlık maliklerinin haklarıyla doğrudan ilgili yargı kararları uyuşmazlık konusu ve sonucu itibarıyla bir arada gösterilmiştir. Kararların bir kısmı eski üçte iki nisabı döneminde verilmiş olup ilke bakımından güncelliğini korumaktadır.

Tablodaki onama ve ret kararları da en az bozma kararları kadar öğreticidir. Örneğin Danıştay 4. Dairesinin 29/02/2024 tarihli, E:2024/617, K:2024/1402 sayılı kararı süre aşımına ilişkin olup, satış prosedürüne karşı süresinde harekete geçilmemesinin esasa girilmeden sonuç doğurabileceğini göstermektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07/10/2025 tarihli, E:2025/3099, K:2025/4604 sayılı kararı da kat mülkiyetinin terkini sonrasında pay satışının tamamlanmasıyla davanın konusuz kalmasına ilişkindir; bu nedenle süreç ilerlemeden önce harekete geçmek belirleyici olabilir.

7. Azınlıkta Kalan Malik Hangi Yollara Başvurabilir? Süreler ve Yol Haritası

Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan uyuşmazlıklar, tebligat sürelerinin kısalığı ve mülkiyet hakkının doğrudan satış tehdidi altında bulunması nedeniyle profesyonel hukuki yardım gerektiren konulardır. Bununla birlikte, avukatlık mesleğinin icrası, danışmanlık verilmesi ve ücretlendirme usulleri yasal kurallara bağlanmıştır; hukuki destek alınırken bu çerçevenin bilinmesi, sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından önemlidir.

Dava süresi ve görevli mahkeme

6306 sayılı Kanun m. 6/9 uyarınca, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Pay satışı ve değer tespiti işlemlerine karşı görevli yargı yeri idare mahkemesidir; Danıştay 4. Dairesinin 2024/7646 sayılı kararında da bu işlemlere karşı yargı yoluna başvurulabileceği vurgulanmıştır. Anayasa Mahkemesinin 27/2/2014 tarihli, E:2012/87, K:2014/41 sayılı kararıyla bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilmesini yasaklayan hüküm iptal edildiğinden, iptal davası yürütmenin durdurulması istemiyle birlikte açılabilir.

Malikler arasındaki sözleşmeden, müteahhitle yapılan anlaşmadan veya sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan talepler ise kural olarak adli yargının konusudur. Riskli yapı tespitine itiraz süreci ayrı bir aşamadır; bu konuda riskli yapı tespitini kimin yaptıracağına ilişkin yazımız yol gösterici olacaktır.

Azınlıkta kalan malik için adım adım yol haritası

1. Tapu kaydını ve arsa payınızı güncel hâliyle edinin; tapuya elektronik tebligat adresi bildirip bildirmediğinizi kontrol edin.
2. Toplantı çağrısını, karar tutanağını ve imza listesini isteyin; salt çoğunluğun arsa payı üzerinden gerçekten sağlanıp sağlanmadığını hesaplayın.
3. Size yapılan teklifi ve paylaşım tablosunu diğer maliklere sunulan şartlarla karşılaştırın; eski ve yeni bağımsız bölümü metrekare, kat ve cephe yönünden yan yana koyun.
4. Bildirim tarihini (muhtarlık ilanında ilanın son günü) tespit edin ve 15 günlük süreyi takvime işleyin.
5. Değerleme raporu tebliğ edildiyse, yakın tarihli gerçekleşmiş tapu satışlarını araştırın; ilan fiyatlarına dayanmayın.
6. Satış işlemi tebliğ edildiyse 30 günlük dava süresini kaçırmadan, yürütmenin durdurulması istemli iptal davasını; bedel, usul ve dengesizlik sebeplerinin tamamına dayanarak açın.
7. Tek konut, yaşlılık, engellilik, dar gelir gibi kişisel koşulları belgeleyin; bunlar ölçülülük ve yürütmenin durdurulması değerlendirmesinde önem taşır.

Kentsel dönüşüm sürecinin genel işleyişini kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda bütün olarak görebilirsiniz.

8. Sıkça Sorulan Sorular

9. Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Salt çoğunluk sistemiyle birlikte kentsel dönüşüm kararları eskisine göre çok daha hızlı alınmaktadır. Bu hız, azınlıkta kalan malik için düşünme ve itiraz süresinin kısalması demektir. 15 günlük teklif süresi, 30 günlük dava süresi, değerleme raporunun emsal satışlarla çürütülmesi ve teklifin açık dengesizlik içerdiğinin teknik verilerle ortaya konması; her biri ayrı bir hukuki ve teknik çalışma gerektirir. Bu dosyalarda tek bir usul hatasının veya kaçırılan bir sürenin, payın kalıcı olarak elden çıkmasına yol açabileceği unutulmamalıdır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm ve 6306 sayılı Kanun uygulamalarında hem azınlıkta kalan maliklerin pay satışına karşı açılacak iptal davalarını hem de çoğunluğu oluşturan maliklerin karar ve bildirim süreçlerinin hukuka uygun kurulmasını takip etmektedir. Arsa payı hesabının denetlenmesi, karar tutanağı ve tebligat belgelerinin incelenmesi, değerleme raporuna itiraz, yürütmenin durdurulması talebi ve adli yargıdaki tazminat ve sebepsiz zenginleşme talepleri büromuzun bu alandaki çalışma konuları arasındadır.

Merkezimiz İstanbul Anadolu Yakası’nda, Tuzla’dadır. Kentsel dönüşümün yoğun olarak yaşandığı Kadıköy, Üsküdar, Ataşehir, Maltepe, Kartal, Pendik, Ümraniye, Sancaktepe ve Sultanbeyli ile Avrupa Yakası’nda Bakırköy, Küçükçekmece, Bahçelievler, Avcılar, Esenyurt, Zeytinburnu ve Fatih başta olmak üzere İstanbul’un bütün ilçelerinde; Kocaeli’de Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası ve İzmit’te ve Türkiye genelindeki dosyalarda müvekkillerimize hizmet vermekteyiz. Yurt dışında yaşayan ve Türkiye’deki taşınmazı dönüşüme giren malikler de süreçlerini vekâletname ile büromuz aracılığıyla takip ettirebilmektedir.