Binanız riskli yapı ilan edildi, komşularla oturdunuz ve şu kararı verdiniz: Müteahhide arsa payı vermeyeceğiz, binayı parasını ödeyerek yaptıracağız. Kimi binada hibe ve kredi desteğiyle, kimi binada maliklerin birikimleriyle, kimi binada ikisinin karışımıyla finanse edilen bu modele uygulamada “kendin yap”, “götürü usul” veya “parayla yaptırma” deniyor. Arsanızın tamamı sizde kalıyor, yeni binadaki bütün daireler size ait oluyor. Ama riskin büyük kısmı da artık sizde: Parayı ödeyen taraf sizsiniz ve müteahhit işi yarım bırakırsa elinizde ne arsa payı pazarlığı ne de teminat daire kalır.

Bu yazıda, evini kentsel dönüşüm kapsamında yıkıp yeniden yaptıracak kat maliklerinin müteahhitle yapacağı götürü bedelli eser sözleşmesini baştan sona ele alıyoruz. Sözleşmenin hukuki niteliğinden teminata, hakediş planından iskâna, “Yarısı Bizden” desteğinin sözleşmeye nasıl yansıtılacağından müteahhit işi bırakırsa ne olacağına kadar; Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ile Yargıtay, Danıştay, Anayasa Mahkemesi, bölge adliye ve ilk derece mahkemesi kararları üzerinden anlatıyoruz. Yazının sonunda sözleşmenize koymanız gereken maddelerin kontrol listesini ve en sık sorulan soruların cevaplarını bulacaksınız.

1. Sözleşmenin Hukuki Niteliği: Arsa Payı Devredilmeyen Götürü Bedelli Eser Sözleşmesi

Kat maliklerinin müteahhide arsa payı devretmediği, yapım bedelinin malikler tarafından nakden (veya hibe ve kredi destekleriyle, kalan kısmı maliklerce karşılanarak) ödendiği sözleşmeler, klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden hukuken ayrılır. Arsa payı karşılığı modelde müteahhidin karşı edimi bağımsız bölüm veya arsa payıdır; burada ise yalnızca paradır. Bu fark; teminatın kurulma biçimini, tapu işlemlerini, tüketici hukukunun uygulanıp uygulanmayacağını ve müteahhit işi bıraktığında maliklerin elindeki imkânları doğrudan değiştirir.

Sözleşmenin türünün tayininde tarafların verdiği isim değil, gerçek iradeleri esas alınır. Sözleşmenin başlığına “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” yazılmış olsa bile, müteahhide hiçbir pay devredilmiyor ve bedel parayla ödeniyorsa, sözleşme eser sözleşmesi olarak değerlendirilir.

Arsa payı karşılığı model ile götürü bedel modelinin farkları

Modellerin genel karşılaştırması için kentsel dönüşümde hangi model daha avantajlı yazımıza da bakabilirsiniz.

Tüketici sayılırsanız ne değişir?

• Görevli mahkeme: Uyuşmazlıklar 6502 sayılı Kanun kapsamında tüketici mahkemesinde görülür. Tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak TKHK m. 73/A uyarınca dava şartıdır; Ticaret Bakanlığının her yıl belirlediği parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklar ise tüketici hakem heyetine götürülür.
• Haksız şart denetimi: Müteahhidin hazırladığı ve maliklerin pazarlık edemediği kalıp hükümler (tek taraflı fiyat artırma yetkisi, maliklerin haklarını daraltan sorumsuzluk kayıtları gibi) TKHK m. 5 uyarınca haksız şart denetimine tabidir.
• Ayıplı hizmet ve zamanaşımı: Konut niteliğindeki eserde ayıptan doğan talepler bakımından tüketici hukukunun daha koruyucu hükümleri gündeme gelir.

2. Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gereken Temel Hususlar

A. Götürü bedel esası ve maliyet artışları

Müteahhide pay verilmeyip götürü bedel üzerinden anlaşma yapıldığında, en sık yaşanan uyuşmazlık, inşaatın ortasında müteahhidin “demir arttı, işçilik arttı, bu bedelle bitiremem” diyerek ek para istemesidir. Götürü bedelin anlamı tam da budur: Bedel baştan kesin olarak belirlenmiştir ve maliyet artışı yüklenicinin riskidir.

Olağanüstü durum istisnası: TBK m. 480/2 uyarınca başlangıçta öngörülmesi mümkün olmayan veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar eserin yapılmasını engeller ya da aşırı ölçüde güçleştirirse, yüklenici hâkimden bedelin uyarlanmasını, bu mümkün olmazsa sözleşmeden dönülmesini isteyebilir. Ülkemizdeki yüksek enflasyon ortamında müteahhitler bu hükme ve TBK m. 138’deki aşırı ifa güçlüğüne sıkça dayanır. Bu nedenle sözleşmede şu iki yoldan biri bilinçli olarak seçilmelidir:

• Sabit bedel ve uyarlamadan feragat: Bedelin sabit olduğu, enflasyon, döviz ve malzeme fiyatlarındaki artışların öngörülebilir riskler olarak yükleniciye ait olduğu ve yüklenicinin TBK m. 480/2 ile m. 138 kapsamında uyarlama talebinden feragat ettiği açıkça yazılır. Sözleşme tarihindeki ekonomik koşulların “öngörülmüş ve göz önünde tutulmuş” olduğunun kayda geçirilmesi, ileride uyarlama davasında maliklerin elini güçlendirir.
• Kontrollü fiyat farkı: Uzun süreli işlerde müteahhidin hiç teklif vermemesini veya kaliteyi düşürmesini önlemek için, yalnızca belirli ana kalemlerde (örneğin demir ve hazır beton) resmî bir endekse bağlı, üst sınırı olan ve yalnızca iş programına uygun ilerleyen aşamalar için işleyen bir fiyat farkı formülü kararlaştırılabilir. Gecikmeli aşamalar için fiyat farkı ödenmeyeceği mutlaka yazılmalıdır.

Kaçak imalata bedel ödenmez: Aynı kararda Yargıtay, ruhsatsız veya projeye aykırı imalatlar için “Ekonomik değeri bulunmayan bu gibi yapıların sadece yıkımı istenebilir” ve “Buna rağmen kaçak yapılar için de imalât bedeli tayin edilip davanın kısmen kabulü yönünde hüküm kurulması isabetli olmamıştır” değerlendirmesinde bulunmuştur. Sözleşmede, onaylı projeye ve ruhsata aykırı hiçbir imalat yapılmayacağı, malik talebiyle dahi olsa proje dışı imalat için bedel talep edilemeyeceği ve bunun sorumluluğunun yükleniciye ait olacağı yazılmalıdır. Maliklerin “bir oda fazla yapalım” gibi talepleri, hem yıkım ve imar para cezası riski doğurur hem de bu imalat için ödenen parayı hukuken korumasız bırakır.

KDV ve bedelin kapsamı: Bedelin KDV dahil mi hariç mi olduğu, hangi KDV oranının uygulanacağı ve oran değişirse farkın kime ait olacağı açıkça yazılmalıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine yapılan konut inşaat taahhüt işlerinde belirli şartlarla indirimli KDV oranı uygulanabilmektedir; oranın ve şartların somut projeye uygunluğu sözleşme imzalanmadan önce mali müşavirle teyit edilmelidir.

B. Yüklenicinin teknik yeterliliği ve yetki belgesi grubu

Sözleşmeden önce müteahhidin, yapılacak binanın büyüklüğünü inşa etmeye kanunen yetkili olup olmadığı denetlenmelidir. Yapı müteahhitleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetki belgesi gruplarına ayrılır ve her grup belirli büyüklükteki işleri üstlenebilir. Yetki belgesi e-Devlet üzerinden sorgulanabilir.

Sözleşme öncesinde yapılması gereken kontroller:

• Yetki belgesinin grubu, geçerlilik süresi ve belge sahibi şirketin sözleşmeyi imzalayan şirketle aynı olup olmadığı.
• Şirketin ticaret sicili kayıtları, ortaklık yapısı, sermayesi ve yetkili temsilcisinin imza sirküleri.
• Müteahhidin daha önce tamamladığı binalar: Bu binaların iskân alıp almadığı ve maliklerin memnuniyeti yerinde görülerek teyit edilmelidir.
• Şirketin mali gücü: Banka teminat mektubu verebilme kapasitesi, müteahhidin mali durumunun en pratik göstergesidir.
• Şirketin ana ortağının şahsi kefaleti veya garantörlüğü, özellikle sermayesi düşük şirketlerde ayrıca değerlendirilmelidir.

C. İş kalemlerinin açıkça sayılması ve görev tanımları

Götürü bedelin kapsamını belirleyen şey, sözleşmede sayılan işlerdir. Sayılmayan iş, çoğu zaman “ek iş” olarak ayrıca faturalanır. Bu nedenle yüklenicinin üstleneceği işler sözleşmede ve eklerinde tek tek sayılmalıdır.

Sözleşmede veya teknik şartnamede kimin yapacağı açıkça belirtilmesi gereken işler:

• Ön işler: Yıkım ruhsatı, yıkım, moloz ve hafriyat, zemin etüdü, ölçüm, aplikasyon, projelerin (mimari, statik, mekanik, elektrik, peyzaj) hazırlanması ve onaylatılması, yapı ruhsatı başvurusu.
• Kaba ve ince inşaat: Beton sınıfı, donatı, yalıtım, dış cephe malzemesi, doğrama sistemi, kapılar, mutfak ve banyo donanımı, zemin kaplamaları, boya, asansör, jeneratör veya hidrofor gibi sistemler. Malzemeler marka, model ve seri olarak ya da “eşdeğeri, malik temsilcisinin yazılı onayıyla” şeklinde yazılmalıdır.
• Altyapı ve abonelikler: Elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon bağlantıları, sayaçlar ve abonelik masrafları.
• Ortak alanlar: Otopark, sığınak, çevre düzenlemesi, bahçe duvarı, yönetim odası ve peyzaj.
• Bitiş işleri: Yapı kullanma izin belgesi, SGK ilişiksizlik yazısı, kat mülkiyetine geçiş ve tapu işlemleri için gerekli belgeler.
• Metrekare tanımı: Her dairenin net ve brüt alanı, sözleşme ekindeki daire planlarıyla birlikte ve “ruhsat eki projeye göre” ifadesiyle yazılmalı; alan eksikliği hâlinde bedel indirimi formülü öngörülmelidir. Metrekare kaybı konusunda kentsel dönüşümde metrekare azalırsa tazminat yazımıza bakabilirsiniz.
• Değişiklik ve ek iş prosedürü: Hiçbir ek iş veya değişikliğin, malik temsilcilerinin yazılı ve bedeli önceden belirlenmiş onayı olmadan yapılamayacağı ve bu şekilde yapılmayan işler için ödeme istenemeyeceği.

D. İskân (yapı kullanma izin belgesi) ve anahtar teslimi şartı

Teslimin hukuken gerçekleşmiş sayılması için yapı kullanma izin belgesinin (iskânın) alınması sözleşmeye açıkça yazılmalıdır. Yapı kullanma izni alınmamış yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez (3194 s. Kanun m. 31) ve kat mülkiyetine geçilemez. İskân süreci için tapu ve iskân işlemleri yazımıza bakabilirsiniz.

Kabul ve ayıp: Eser teslim edildiğinde malikler, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır (TBK m. 474). Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar ise ortaya çıkar çıkmaz bildirilmelidir (TBK m. 477). Taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle açılacak davalar teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m. 478). Sözleşmede şunlar düzenlenmelidir:

• Geçici kabul ve kesin kabul ayrımı: Geçici kabulde eksik ve kusurlar tutanağa bağlanır, belirli sürede giderilir; kesin kabul iskân ve eksiklerin tamamlanmasından sonra yapılır.
• Tespit komisyonu: Kabul, malik temsilcileri ile birlikte bağımsız bir mühendis veya yapı denetim kuruluşunun katılımıyla yapılır.
• Garanti süresi ve bakım yükümlülüğü: Özellikle yalıtım, çatı, tesisat ve asansör için yüklenicinin garanti süresi ve ayıpları masrafı kendisine ait olmak üzere gidereceği hüküm altına alınır.
• Gecikme cezası için ihtirazi kayıt: TBK m. 179/2 uyarınca gecikme cezası öngörülmüşse, alacaklı ifayı kabul ederken hakkını açıkça saklı tutmadıkça cezayı isteyemez. Anahtar teslim tutanağına “gecikme cezası ve diğer haklarımız saklıdır” notu düşülmelidir.

E. Maliklerin katılımı, rıza ve temsil süreci

Arsa ve yapı üzerindeki tasarruflarda maliklerin rızası esastır. Türk Medeni Kanunu‘nun 692. maddesine göre paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

6306 sayılı Kanun’un özel kuralı: Riskli yapılarda genel kuraldan ayrılan bir düzen vardır. 6306 sayılı Kanun‘un 6. maddesinin birinci fıkrasına göre, riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım ve uygulamaya ilişkin kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilir; karara katılmayan maliklerin payları ise Uygulama Yönetmeliğindeki usulle açık artırmayla satışa çıkarılır. Bu nedenle 6306 kapsamındaki bir binada oybirliği sağlanamasa bile süreç ilerleyebilir; ancak bunun için Kanun ve Yönetmelikteki tebligat ve satış usulüne harfiyen uyulmalıdır. Hesaplama için kentsel dönüşümde salt çoğunluk nasıl hesaplanır, azınlıkta kalan malikin durumu için kentsel dönüşüme katılmak istemiyorum yazılarımıza bakabilirsiniz. Götürü bedel modelinde her malik ayrıca kendi payına düşen yapım bedelini ödemeyi üstleneceğinden, pratikte bütün maliklerin sözleşmeyi imzalaması hedeflenmelidir.

Anayasa Mahkemesi de 18.10.2012 tarihli, E. 2010/82, K. 2012/159 sayılı kararında, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi kapsamındaki kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarına ilişkin kuralları incelerken; bu alanlarda yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolunun esas olduğunu ve proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı ile yapı kullanma izni verilemeyeceğine ilişkin düzenlemeyi değerlendirmiştir. Karar, ortak giderlere katılmanın ruhsat ve iskân aşamalarına nasıl bağlanabildiğini göstermesi bakımından götürü modelde de yol göstericidir.

Her malikin ödeme payı ve ödemeyen malik sorunu

Götürü bedel modelinin en az konuşulan ama en çok sorun çıkaran noktası budur: Malikler birlikte sözleşme imzalar, ama her biri kendi payını öder. Bir malik ödemezse inşaat durur ve ödemesini yapan diğer malikler de mağdur olur. Sözleşmede şunlar mutlaka düzenlenmelidir:

• Toplam bedelin maliklere hangi ölçüyle (arsa payı, yeni dairenin brüt alanı veya sabit tutar) dağıtıldığı ve her malikin ödeme tablosu ayrı ayrı.
• Maliklerin yükleniciye karşı müteselsil sorumlu olmadığı; her malikin yalnızca kendi payından sorumlu olduğu.
• Ödemeyen malik hâlinde yüklenicinin yalnızca o malike karşı hakları; iş programının diğer malikler yönünden işlemeye devam edeceği.
• Maliklerin kendi aralarında, ödemeyen malik yerine ödeme yapan maliklerin bu tutarı ödemeyen malikten faiziyle isteyebileceğine ilişkin ayrı bir malikler arası protokol.
• Maliklerin yükleniciyle yazışmalarında kimin temsil yetkisine sahip olduğu: seçilecek bir malik temsil kurulu ve bu kurulun hangi konularda tek başına, hangi konularda bütün maliklerin onayıyla karar verebileceği.

F. Altyapı bedelleri, harç muafiyeti ve resmî giderler

Güncel gelişme: Anayasa Mahkemesi, 3.6.2025 tarihli, E. 2024/211, K. 2025/123 sayılı kararıyla 3194 sayılı Kanun‘un 23. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ve altyapısı tamamlanmamış alanlarda teknik altyapı bedelinin yüzde yirmi beşinin peşin ödenmesi ve kalanının taahhüt edilmesi karşılığında yapı ruhsatı verilmesine imkân tanıyan hükmü iptal etmiştir. Karar 13.10.2025 tarihli Resmî Gazete’de dokuz ay sonra yürürlüğe girmek üzere yayımlanmış; iptal hükmü Temmuz 2026’da yürürlüğe girmiştir. Belediyenin bu kalem adı altında talep ettiği bedellere karşı sözleşmede sorumluluk ayrımı yapılmalı ve talebin dayanağı ayrıca incelenmelidir.

• Harç ve vergi muafiyetleri: 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi kapsamında birçok harç, vergi ve ücretten muafiyet tanınmıştır. Muafiyet belgelerinin kim tarafından alınacağı ve muafiyet kaybından doğan zararın (örneğin yüklenicinin geç başvurusu) kime ait olacağı yazılmalıdır. Ayrıntılar için kentsel dönüşümde hiç ödemeyeceğim vergiler yazımıza bakabilirsiniz.
• Otopark bedeli: Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun 2025 tarihli kararlarından sonra otopark bedelinin 6306 muafiyetinin kapsamında olmadığı kabul edilmektedir. Projede yeterli otopark sağlanamıyorsa bu bedelin kime ait olacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bkz. kentsel dönüşümde otopark bedeli alınır mı.
• Diğer resmî giderler: Yapı denetim hizmet bedeli, proje onay ücretleri, zemin etüdü, abonelik ve bağlantı bedelleri, iskân harçları ve SGK işlemleri kalem kalem yükleniciye veya maliklere yazılmalıdır. Yazılmayan her kalem, götürü bedelin dışında kalma tartışması doğurur.

G. Süre, iş programı ve gecikme cezası

• İşe başlama tarihi (örneğin yapı ruhsatının alınmasından itibaren belirli gün) ve bitiş tarihi (iskân alınması) açık tarihlerle yazılmalıdır. Hava koşulları ve resmî tatiller gibi belirsiz uzatma sebepleri kapalı liste olarak sayılmalıdır.
• Ayrıntılı iş programı sözleşmenin eki olmalı; hakediş aşamaları bu programa bağlanmalıdır.
• Gecikme cezası: Gecikilen her gün veya ay için daire başına veya toplam bedelin belirli bir yüzdesi olarak kararlaştırılmalıdır. Müteahhit şirket tacir olduğundan, Türk Ticaret Kanunu‘nun 22. maddesi uyarınca kararlaştırılan cezai şartın fahiş olduğu gerekçesiyle indirilmesini isteyemez.
• Kira kaybı tazminatı: Gecikme cezasının maliklerin kira kaybını karşılayıp karşılamadığı, karşılamıyorsa aşan zararın ayrıca istenebileceği yazılmalıdır.
• Müteahhidin işe hiç başlamaması hâlinde izlenecek yol için müteahhit inşaata başlamazsa ne yapılır yazımıza bakabilirsiniz.

H. Fesih, işin başkasına yaptırılması ve tespit

• Yüklenicinin gecikmesi: TBK m. 473/1’e göre yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi, kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılacak şekilde geciktirirse iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.
• Ayıplı imalat sırasında: TBK m. 473/2’ye göre işin yüklenicinin kusuruyla ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılacağı açıkça anlaşılırsa, iş sahibi uygun bir süre vererek düzeltilmesini ister; aksi hâlde düzeltme veya devam işini, masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye yaptırabilir. Bu hak sözleşmede ayrıca ve ayrıntılı olarak yazılmalıdır.
• Fesih anında tespit: Fesih hâlinde yapılan işin seviyesinin ve değerinin mahkemeden delil tespiti yoluyla belirlenmesi, sonraki alacak davasının temelidir. Şantiyenin teslim alınması, malzemenin sayımı ve belgelerin (projeler, ruhsat, yapı denetim kayıtları) devri sözleşmede düzenlenmelidir.
• Maliklerin dönme hakkı: TBK m. 484’e göre eser tamamlanmadıkça iş sahibi, yapılan işin karşılığını ve yüklenicinin bütün zararını ödeyerek sözleşmeden dönebilir. Bu, maliklerin her zaman kullanabileceği ama pahalı bir yoldur; haklı fesih sebepleri bu nedenle sözleşmede somut olarak sayılmalıdır.
• İdarenin rolü: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bazı durumlarda idarenin sözleşmeyi feshetme yetkisi de bulunmaktadır; koşulları için kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesinin idari feshi yazımıza bakabilirsiniz.

I. Kanuni ipotek ve taşeron riski: Parayı ödediniz, ama tapunuza ipotek gelebilir

Götürü bedel modelinde malikleri en çok şaşırtan risk budur. Türk Medeni Kanunu‘nun 893. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü bendine göre, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı işlerinde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yükleniciler ve zanaatkârlar, o taşınmaz üzerinde kanuni ipotek tescilini isteyebilir. Yani siz müteahhide bütün parayı ödemiş olsanız bile, müteahhidin parasını ödemediği taşeron (demirci, betoncu, tesisatçı) sizin taşınmazınız üzerine ipotek tescili isteyebilir.

• Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre alacaklıların bu haktan önceden feragat etmesi geçerli değildir. Sözleşmeye “taşeronlar ipotek hakkından feragat etmiştir” yazmak işe yaramaz.
• TMK m. 895’e göre tescilin, yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması ve alacağın malikçe kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması gerekir.
• Sözleşmedeki önlem: Yüklenicinin taşeron listesini bildirmesi, her hakedişte bir önceki dönemin taşeron ve malzemeci ödemelerini belgeleyip ibraname sunması, belgelenmeyen dönemde hakedişin ödenmemesi ve taşeron alacağı nedeniyle maliklerin uğrayacağı her türlü zararın yüklenicinin teminatından karşılanacağı yazılmalıdır. Son hakediş ve teminat iadesi, iskândan sonraki üç aylık süre dolmadan yapılmamalıdır.

İ. Sigorta, iş güvenliği, SGK ve yapı denetimi

• İnşaat tüm risk sigortası ve üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası yüklenici tarafından, malikleri de sigortalı veya dain-i mürtehin gösterecek şekilde yaptırılmalı; poliçeler işe başlamadan önce teslim edilmelidir.
• İş sağlığı ve güvenliği ile işçilerin sigortalılığından doğan bütün sorumluluğun yükleniciye ait olduğu; bir iş kazası nedeniyle maliklere yöneltilecek taleplerde yüklenicinin maliklere rücu borcu yazılmalıdır.
• SGK ilişiksizlik: Yapı kullanma izni aşamasında Sosyal Güvenlik Kurumundan ilişiksizlik yazısı istendiğinden, yüklenicinin prim borcu iskânı geciktirebilir. İlişiksizlik yazısının alınması yüklenicinin açık borcu olarak yazılmalıdır.
• Yapı denetimi: Yapı denetim kuruluşunun raporları, hakedişlerin ödenmesinde esas alınacak belgeler arasında sayılmalıdır. Büyük projelerde maliklerin ayrıca kendi adına bir kontrol mühendisi görevlendirmesi tavsiye edilir.

3. Teminatın Ne Şekilde Olması Gerektiği ve Ödeme Güvenliği

Arsa payı devri yapılmayan eser sözleşmelerinde kat malikleri parayı ödeyen taraftır. Klasik modeldeki “teminat daire” veya “müteahhit payı üzerine ipotek” gibi araçlar burada kullanılamaz, çünkü müteahhidin taşınmazda hiçbir payı yoktur. Bu nedenle teminat doğrudan yükleniciden alınmalı ve ödeme düzeni teminatla birlikte kurgulanmalıdır.

Teminat mektubu ve ifa sırası

Teminat mektubunda bulunması gereken nitelikler:

• Banka teminat mektubu olması; süresiz veya en az iskân ve kesin kabul tarihinden sonraki bir tarihe kadar geçerli olması.
• Kesin ve şartsız, yani maliklerin ilk yazılı talebinde, mahkeme kararı veya yüklenicinin onayı aranmaksızın ödenecek şekilde düzenlenmesi.
• Lehtarın bütün malikler veya malikler adına yetkilendirilmiş temsilciler olarak gösterilmesi ve nakde çevirme yetkisinin kimde olduğunun sözleşmede yazılması.
• Tutarın, yapılacak iş bedeline oranlanması ve iş ilerledikçe kademeli iade edilmesi; son kısmın iskân, kesin kabul ve taşeron ipoteği süresi dolduktan sonra iade edilmesi.

Teminat çeki ve senedi: Neden riskli?

Uygulamada teminat çeki ve senedi, banka teminat mektubuna göre çok daha zayıf bir güvencedir: Karşılıksız çıkabilir, borçlu şirket iflas veya konkordato sürecine girdiğinde tahsili güçleşir ve üzerindeki “teminat” şerhi, üçüncü kişilere geçmesi hâlinde uyuşmazlık doğurur. Çek veya senet ancak banka teminatına ek güvence olarak düşünülmelidir.

Avans iadesi ve şarta bağlı teminat senetleri

Arsa payı karşılığı sözleşmelerle kıyas: Teminat daire neden burada kullanılamaz?

Hakediş esaslı ödeme: Para işin arkasından gelmeli

• Avans sınırı: Avans verilecekse toplam bedelin küçük bir oranıyla sınırlanmalı ve tutarı kadar teminat mektubuna bağlanmalıdır.
• Aşamaya bağlı hakediş: Ödemeler; yıkım ve hafriyat, temel, her kat betonunun dökülmesi, kaba inşaatın bitimi, çatı, sıva, ince işler ve iskân gibi ölçülebilir aşamalara bağlanmalı; her aşama yapı denetim kuruluşu ve malik temsilcisinin imzaladığı tespit tutanağıyla belgelenmelidir.
• Teminat kesintisi: Her hakedişten belirli bir oran kesilerek iskân ve kesin kabule kadar tutulmalıdır.
• Ödeme hesabı: Maliklerin payları, mümkünse maliklerin ortak kontrolündeki bir hesapta toplanıp hakediş tutanağıyla serbest bırakılmalıdır. Nakit ödeme ve elden ödeme kesinlikle yapılmamalı, her ödeme banka üzerinden ve açıklamalı yapılmalıdır.
• İdareye verilen teminat ayrıdır: 6306 Uygulama Yönetmeliği‘nin 13. maddesinin dokuzuncu fıkrasının (c) bendine göre, riskli yapının bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılıyorsa, yapım işini üstlenen müteahhit yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde altısı kadar teminatı İdareye vermek zorundadır (tek parselde bodrum hariç en çok iki katlı ve 500 m²’yi geçmeyen yapılarda belirli şartlarla istisna vardır). Bu teminat İdare lehinedir; maliklere verilecek teminatın yerini tutmaz. Ayrıntılar için kentsel dönüşüm teminatı yapı ruhsatından önce yazımıza bakabilirsiniz.

4. “Yarısı Bizden” Kampanyası ve Kentsel Dönüşüm Kredi Desteklerinin Sözleşmeye Yansıtılması

İncelenen yargı kararlarında (Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/808 E., İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2020/589 E., Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/2336 E., Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi 2021/806 E., Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2014/3231 E. ve diğerleri) kentsel dönüşümde kredi yardımı, faiz desteği veya “Yarısı Bizden” kampanyasının sözleşme şartlarına ya da bu desteklerin müteahhit sözleşmesine nasıl yansıtılacağına ilişkin özel bir değerlendirme bulunmamaktadır. Kararlar, eser ve inşaat sözleşmelerini borçlar hukuku ve imar hukukunun genel ilkeleri çerçevesinde ele almaktadır. Bu nedenle desteklerin sözleşmeye yansıtılması, kampanyanın resmî işleyişi dikkate alınarak sözleşme tekniğiyle çözülmelidir.

Kampanyanın sözleşmeyi doğrudan etkileyen özellikleri

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığının açıklamalarına dayanan kamuya açık kaynaklara göre, İstanbul’da uygulanan kampanyada konut için hibe ve kredi desteği (açıklanan tutarlarla her biri 875.000 TL) ile ayrıca taşınma desteği öngörülmektedir. Tutarlar değişebildiğinden, başvuru anındaki güncel rakamlar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve e-Devlet üzerinden teyit edilmelidir. Sözleşme bakımından önemli olan noktalar şunlardır:

• Ödemeler malike değil yükleniciye yapılır: Bina bazlı dönüşümde hibe ve kredi tutarları hak sahibi adına, inşaatın ilerleme seviyesine göre doğrudan yüklenici firmaya aktarılır.
• Dört aşamalı ödeme takvimi: Kaynaklarda ödemelerin iş başlangıcında %30, taşıyıcı sistemin tamamlanmasında %30, sıva aşamasında %30 ve yapı kullanma izninde %10 olarak yapıldığı belirtilmektedir.
• Tek yüklenici ve tüm paylar: Kampanyadan yararlanmak için binadaki arsa paylarının tek bir yükleniciyle sözleşmeye bağlanmış olması aranmaktadır.
• Proje büyüklüğü sınırı: Yeni yapının, otopark ve sığınak hariç, eski yapının bir buçuk katını geçmemesi gerektiği belirtilmektedir.
• Kredi borçlusu malik: Kredi sözleşmesini imzalayan malik, müteahhit işi bitirse de bitirmese de krediyi geri ödemekle yükümlüdür.

Sözleşmeye nasıl yansıtılmalı?

• Ödeme planının uyumu: Maliklerin kendi cebinden ödeyeceği pay, destek ödemeleriyle aynı aşamalara bağlanmalıdır. Destek %30 ile taşıyıcı sisteme kadar ödeniyorsa, malik payının büyük kısmının iş başında peşin istenmesi kabul edilmemelidir.
• Destek gelmezse: Hibe veya kredinin gecikmesi, kesilmesi ya da tutarının değişmesi hâlinde yüklenicinin işi durdurup durduramayacağı ve fark tutarın nasıl karşılanacağı açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde müteahhit “devlet parası gelmedi” diyerek gecikmeyi haklı göstermeye çalışır.
• Mahsup ve faturalama: Destek ödemesi, hak sahibinin borcuna mahsuben yükleniciye yapıldığından, yüklenicinin faturayı kime keseceği ve her malikin toplam borcundan ne kadarının destekle kapandığı her aşamada yazılı olarak mutabakata bağlanmalıdır.
• Müteahhit işi bırakırsa: Destek ödemeleri yükleniciye gittiğinden, işin yarım kalması hâlinde maliklerin hem kredi borcu hem de yarım bina ile kalma riski vardır. Teminat mektubu tutarı hesaplanırken destekten yapılan ödemeler de dikkate alınmalıdır.
• Yeni yüklenici: Sözleşmenin feshi hâlinde kampanyadan yararlanmaya yeni bir yükleniciyle devam etmenin şartları, sözleşme imzalanmadan önce İdareden öğrenilmelidir.

Farklı finansman seçenekleri için Dünya Bankası finansmanlı 3 milyon TL’lik kentsel dönüşüm kredisi ve hem kira yardımı hem faiz desteği alınabilir mi yazılarımıza bakabilirsiniz.

5. Yargı Kararları ve Hukuki İlkeler Karşılaştırma Tablosu

6. Sözleşmede Yer Alması Gereken Maddeler: Kontrol Listesi

Aşağıdaki liste, götürü bedelli kentsel dönüşüm sözleşmesinin iskeletidir. Her binanın koşulları farklı olduğundan, maddelerin içeriği somut projeye göre doldurulmalıdır.

1. Taraflar ve temsil: Bütün maliklerin kimlik ve tapu bilgileri, yüklenici şirketin unvanı, vergi numarası, yetki belgesi numarası ve grubu, imza yetkilisi; malik temsil kurulu ve yetkileri.
2. Konu ve nitelik: Arsa payı devri yapılmadığı, sözleşmenin götürü bedelli eser sözleşmesi olduğu.
3. Bedel: Toplam götürü bedel, KDV durumu, maliklere dağılım ölçüsü ve her malikin ödeme tablosu; müteselsil sorumluluk bulunmadığı.
4. Fiyat artışı: Sabit bedel ve uyarlamadan feragat ya da sınırlı fiyat farkı formülü.
5. Kapsam: Sözleşme ekindeki teknik şartname, malzeme listesi, daire planları, net ve brüt alanlar.
6. Projeler ve ruhsat: Proje hazırlama ve onay sorumlusu, ruhsat başvuru süresi, maliklerin proje onay hakkı.
7. Süre: İşe başlama ve iskân tarihi, iş programı, uzatma sebeplerinin kapalı listesi.
8. Hakediş: Ölçülebilir aşamalar, tespit tutanağı, yapı denetim onayı, teminat kesintisi, ödeme hesabı.
9. Teminat: Banka teminat mektubunun tutarı, süresi, niteliği, kademeli iadesi ve nakde çevirme şartları.
10. Destekler: Hibe ve kredi ödemelerinin aşamalarla uyumu, destek gecikirse izlenecek yol, mahsup ve faturalama.
11. Gecikme cezası: Günlük veya aylık tutar, kira kaybının ayrıca istenebilmesi, teslimde ihtirazi kayıt.
12. Ek iş ve değişiklik: Yalnızca yazılı ve bedeli önceden belirlenmiş onayla; proje dışı imalat yasağı.
13. Taşeronlar: Taşeron listesi, hakediş öncesi ibraname, kanuni ipotek riskinin teminattan karşılanması.
14. Sigorta ve iş güvenliği: Tüm risk ve üçüncü şahıs sigortası, iş kazası sorumluluğu ve rücu.
15. Resmî giderler: Harç, muafiyet belgeleri, yapı denetim bedeli, altyapı ve otopark bedelleri, abonelikler, SGK ilişiksizlik.
16. Kabul: Geçici ve kesin kabul, eksik listesi, garanti süreleri, ayıp bildirim yolu.
17. Fesih: Haklı fesih sebepleri (yetki belgesi kaybı, iş programından sapma, teminatın sunulmaması, işin durdurulması), fesih hâlinde delil tespiti, şantiye ve belge teslimi, işin başkasına yaptırılması.
18. Devir yasağı: Yüklenicinin sözleşmeyi veya alacaklarını maliklerin yazılı onayı olmadan devredemeyeceği.
19. Tebligat: Tarafların tebligat adresleri ve elektronik iletişim kanalları.
20. Uyuşmazlık çözümü: Görevli ve yetkili mahkeme, arabuluculuk şartı; tüketici sözleşmelerinde tüketici aleyhine yetki şartının geçerli olmayacağı gözetilmelidir.
21. Şekil: Sözleşmenin bütün maliklerce ve yüklenicice imzalanması, imzaların noterce onaylanması ve eklerin her sayfasının paraflanması.

7. Bu Dosyalarda Sürecin Doğru Yürütülmesi Neden Önemlidir?

Götürü bedelli kentsel dönüşüm sözleşmesi, bir binanın bütün maliklerinin birikimini, çoğu zaman da kredi borcunu tek bir şirkete emanet ettiği bir sözleşmedir. Sözleşmede bir cümlenin eksik olması; iskân almayan bir bina, taşeron ipoteği gelen bir tapu, “devlet parası gelmedi” diyerek duran bir şantiye veya inşaatın ortasında yarı yarıya artan bir fatura olarak geri döner. Bu dosyalarda hukuki destek; müteahhit seçimi öncesi inceleme, sözleşme ve eklerinin hazırlanması, teminat mektubunun kontrolü, hakediş tutanaklarının takibi, gecikmede ihtar ve fesih, delil tespiti ve alacak davası aşamalarının tamamını kapsar.

Kentsel dönüşüm uygulamalarının yoğunlaştığı İstanbul’da, Anadolu Yakası’nda Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar, Ümraniye, Sancaktepe ve Sultanbeyli; Avrupa Yakası’nda Bahçelievler, Bakırköy, Küçükçekmece, Avcılar, Esenyurt, Zeytinburnu ve Fatih; Kocaeli’de ise Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, İzmit, Körfez ve Başiskele bu sözleşmelerin en sık gündeme geldiği bölgelerdir. Belediyelerin ruhsat ve iskân uygulamaları ile Yarısı Bizden gibi İstanbul’a özgü destek mekanizmaları, sözleşmenin yerel koşullara göre kurulmasını gerektirir. Genel süreç için kentsel dönüşüm ve ruhsat ve inşaat süreci sayfalarımızı inceleyebilirsiniz.

8. Sık Sorulan Sorular

Arsa payı vermeden müteahhide bina yaptırmak mümkün mü?

Evet. Malikler arsanın tamamını ellerinde tutarak yapım işini götürü bedelle müteahhide verebilir. Bu ilişki bir eser sözleşmesidir; müteahhidin karşılığı bağımsız bölüm değil paradır.

Götürü bedelle yapılan kentsel dönüşüm sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Müteahhide taşınmaz devri taahhüt edilmediği için kanuni bir şekil şartı yoktur. Ancak ispat kolaylığı ve imzaların kime ait olduğu konusundaki tartışmaları önlemek için sözleşmenin yazılı yapılması ve imzaların noterce onaylanması tavsiye edilir.

Müteahhit inşaat sırasında fiyat artırabilir mi?

Götürü bedel kararlaştırılmışsa kural olarak hayır (TBK m. 480). Yalnızca öngörülemeyen olağanüstü durumlarda hâkimden uyarlama isteyebilir. Sözleşmede sabit bedel ve uyarlamadan feragat ya da sınırlı bir fiyat farkı formülü açıkça düzenlenmelidir.

Müteahhitten ne tür teminat almalıyız?

En güçlü güvence süresiz, kesin ve şartsız banka teminat mektubudur. Buna ek olarak hakedişlerden teminat kesintisi yapılmalıdır. Çek ve senet ancak ek güvence olabilir; tek başına yeterli değildir.

Ödemeleri nasıl yapmalıyız?

Ödemeler yapılan işin arkasından, ölçülebilir inşaat aşamalarına ve yapı denetim ile malik temsilcisinin imzaladığı tespit tutanağına bağlı olarak yapılmalıdır. Büyük peşin ödeme ve elden ödeme yapılmamalıdır.

Kat malikleri tüketici sayılır mı?

Müteahhide taşınmaz verilmeyip bedel malikçe ödeniyorsa ve daire konut ihtiyacı için yaptırılıyorsa, mahkemeler malikleri tüketici kabul edebilmektedir. Bu durumda tüketici mahkemesi görevli olur ve dava öncesinde arabuluculuk şartı aranır.

Bir malik payını ödemezse ne olur?

Sözleşmede maliklerin müteselsil sorumlu olmadığı ve her malikin yalnızca kendi payından sorumlu olduğu yazılmalıdır. Ödemeyen malik yerine ödeme yapan malikler için ayrıca malikler arası protokol hazırlanmalıdır.

Müteahhide bütün parayı ödedik, yine de tapumuza ipotek gelebilir mi?

Evet. TMK m. 893 uyarınca müteahhidin parasını ödemediği alt yükleniciler ve zanaatkârlar taşınmaz üzerine kanuni ipotek tescili isteyebilir ve bu haktan önceden feragat geçersizdir. Bu nedenle her hakedişte taşeron ödemelerinin belgelenmesi ve ibraname alınması gerekir.

İskânı kim alacak?

Sözleşmede açıkça yazılmazsa tartışma çıkar; Yargıtay, sözleşmede yazılmayan iskân yükümlülüğünü yükleniciye yüklememiştir. İskân ve SGK ilişiksizlik yazısının alınması yüklenicinin borcu olarak yazılmalı ve son ödeme iskâna bağlanmalıdır.

Müteahhit işi yarım bırakırsa ne yapabiliriz?

Sözleşmeyi feshedebilir, yapılan işin seviyesini delil tespitiyle belirletebilir, teminat mektubunu nakde çevirebilir, karşılığında iş yapılmamış ödemeleri geri isteyebilir ve işi başka bir yükleniciye yaptırarak aradaki farkı ilk yükleniciden talep edebilirsiniz.

Gecikme cezası nasıl belirlenmeli?

Gecikilen her gün veya ay için daire başına ya da toplam bedelin belirli yüzdesi olarak belirlenmelidir. Müteahhit tacir olduğundan cezanın fahiş olduğu gerekçesiyle indirilmesini isteyemez. Teslim alırken ceza hakkınızı saklı tuttuğunuzu tutanağa yazdırmayı unutmayın.

Yarısı Bizden desteği alacaksak sözleşmede ne değişir?

Destek ödemeleri hak sahibi adına doğrudan yükleniciye ve aşamalı olarak yapıldığından, maliklerin kendi ödemeleri de aynı aşamalara bağlanmalı; destek gecikirse izlenecek yol, mahsup ve faturalama ile müteahhit işi bırakırsa teminatın destek ödemelerini de karşılaması düzenlenmelidir.

Müteahhidin yetki belgesi neden önemli?

Yetki belgesi grubu, müteahhidin üstlenebileceği işin büyüklüğünü belirler. Mahkemeler, yetki belgesinin inşaat alanını karşılamamasını haklı fesih sebebi saymaktadır. Belge e-Devlet üzerinden sorgulanmalıdır.

Harç ve vergi muafiyetleri otopark bedelini kapsar mı?

Hayır. Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun 2025 tarihli kararlarından sonra otopark bedelinin 6306 muafiyetinin kapsamında olmadığı kabul edilmektedir. Bu bedelin kime ait olacağı sözleşmede yazılmalıdır.

9. Sonuç

Sonuç olarak, arsa payı devredilmeden götürü bedelle yapılan kentsel dönüşüm sözleşmesi, maliklere binanın tamamına sahip olma imkânı verirken finansman ve tamamlanma riskini de onlara yükler. Bu riski yönetmenin yolu; bedeli sabitleyen, işi ayrıntılı tarif eden, ödemeyi işin ilerlemesine bağlayan, banka teminatıyla güvenceye alan, iskânı ve taşeron ödemelerini yüklenicinin açık borcu hâline getiren ve fesih ile işin başkasına yaptırılmasını önceden düzenleyen bir sözleşmedir. Yarısı Bizden veya kredi desteği kullanılacaksa ödeme planı destek takvimiyle birebir uyumlu kurulmalıdır. İmza, sürecin sonu değil başlangıcıdır; hakediş tutanaklarının ve teminatın takibi en az sözleşmenin kendisi kadar önemlidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyalar için hukuki görüş yerine geçmez. Anılan kararlar yayımlandıkları kaynaklardaki metinlere dayanmaktadır; bir dilekçede veya başvuruda kullanılmadan önce UYAP ya da resmî karar veri tabanlarından teyit edilmelidir. Destek tutarları ve kampanya şartları idarece değiştirilebileceğinden güncel bilgi Kentsel Dönüşüm Başkanlığından teyit edilmelidir.