تم إعلان مبناكم مبنىً خطِراً، فاجتمعتم مع الجيران واتخذتم القرار الآتي: لن ننقل حصة من الأرض إلى المقاول، بل سنعيد بناء المبنى مقابل دفع ثمن الإنشاء. ويُطلق في التطبيق على هذا النموذج، الذي يُموَّل في بعض المباني بمنح ودعم ائتماني، وفي بعضها من مدخرات المالكين، وفي بعضها بمزيج من الاثنين، تسميات مثل «نفّذه بنفسك» أو «المقاولة بالمبلغ المقطوع» أو «الإنشاء مقابل الدفع النقدي». تبقى كامل الأرض ملكاً لكم، وتكون جميع الشقق في المبنى الجديد لكم. لكن الجزء الأكبر من المخاطر يصبح عليكم أيضاً: أنتم الطرف الذي يدفع المال، وإذا ترك المقاول العمل ناقصاً فلن يكون لديكم لا حصة أرض تفاوضون بها ولا شقة ضمان.

في هذه المقالة نتناول من البداية إلى النهاية عقد المقاولة بمبلغ مقطوع الذي يبرمه ملاك الوحدات مع المقاول لهدم منازلهم وإعادة بنائها ضمن نطاق التحول الحضري. نشرح الطبيعة القانونية للعقد، والضمانات، وخطة المستخلصات، ورخصة الإشغال، وكيفية عكس دعم «نصفها علينا» على العقد، وما الذي يحدث إذا ترك المقاول العمل؛ وذلك في ضوء قانون الالتزامات التركي، والقانون المدني التركي، والقانون رقم 6306 ولائحته التنفيذية، وأحكام محكمة النقض ومجلس الدولة والمحكمة الدستورية ومحاكم الاستئناف الإقليمية ومحاكم الدرجة الأولى. وفي نهاية المقال ستجدون قائمة بالبنود التي ينبغي تضمينها في العقد وإجابات عن أكثر الأسئلة شيوعاً.

1. الطبيعة القانونية للعقد: عقد مقاولة بمبلغ مقطوع دون نقل حصة من الأرض

العقود التي لا ينقل فيها ملاك الوحدات حصة من الأرض إلى المقاول، ويُدفع فيها ثمن البناء نقداً من المالكين (أو بمنح ودعم ائتماني مع تحمل المالكين الجزء المتبقي)، تختلف قانوناً عن عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض . ففي نموذج الإنشاء مقابل حصة من الأرض يكون المقابل المستحق للمقاول وحدة مستقلة أو حصة من الأرض؛ أما هنا فالمقابل هو المال فقط. وهذا الاختلاف يغيّر مباشرة طريقة إنشاء الضمان، وإجراءات السجل العقاري، ومدى انطباق قانون حماية المستهلك، والوسائل المتاحة للمالكين إذا ترك المقاول العمل.

عند تحديد نوع العقد لا يُعتد بالاسم الذي يطلقه الطرفان عليه، بل بإرادتهما الحقيقية. وحتى لو كان عنوان العقد «عقد إنشاء مقابل حصة من الأرض»، فإذا لم تُنقل أي حصة إلى المقاول وكان المقابل نقدياً، يُكيّف العقد باعتباره عقد مقاولة.

الفروق بين نموذج الإنشاء مقابل حصة من الأرض ونموذج المبلغ المقطوع

للمقارنة العامة بين النماذج يمكنكم أيضاً مراجعة مقالنا أي نموذج أكثر فائدة في التحول الحضري؟ .

ما الذي يتغير إذا اعتُبرتم مستهلكين؟

• المحكمة المختصة: تُنظر المنازعات في نطاق القانون رقم 6502 أمام محكمة المستهلك. ووفقاً للمادة 73/A من قانون حماية المستهلك، فإن اللجوء إلى الوساطة قبل رفع الدعوى أمام محكمة المستهلك شرط لقبول الدعوى؛ أما المنازعات التي تقل عن الحد المالي الذي تحدده وزارة التجارة سنوياً فتُعرض على هيئة تحكيم المستهلك.
• الرقابة على الشروط التعسفية: تخضع الشروط النموذجية التي يعدها المقاول ولا يستطيع الملاك التفاوض بشأنها (مثل سلطة رفع السعر من جانب واحد أو بنود الإعفاء من المسؤولية التي تضيّق حقوق المالكين) لرقابة الشروط التعسفية وفق المادة 5 من قانون حماية المستهلك.
• الخدمة المعيبة والتقادم: بالنسبة للمطالبات الناشئة عن العيوب في الأعمال ذات الطبيعة السكنية، تثار أحكام قانون حماية المستهلك الأكثر حماية.

2. المسائل الأساسية التي يجب الانتباه إليها في العقد

أ. أساس المبلغ المقطوع وزيادات التكلفة

عند الاتفاق مع المقاول على مبلغ مقطوع دون منحه حصة من الأرض، يكون النزاع الأكثر شيوعاً هو مطالبته أثناء البناء بمبالغ إضافية بحجة أن «سعر الحديد ارتفع، والأجور ارتفعت، ولا أستطيع إكمال العمل بهذا السعر». وهذا هو جوهر المبلغ المقطوع: السعر يُحدد نهائياً من البداية، وزيادة التكاليف تقع ضمن مخاطر المقاول.

استثناء الظروف الاستثنائية: وفقاً للمادة 480/2 من قانون الالتزامات التركي، إذا حالت ظروف لم يكن من الممكن توقعها عند التعاقد، أو أمكن توقعها لكن لم يأخذها الطرفان في الاعتبار، دون تنفيذ العمل أو جعلته بالغ الصعوبة، يجوز للمقاول أن يطلب من القاضي تعديل السعر، وإذا تعذر ذلك أن يطلب الرجوع عن العقد. وفي ظل التضخم المرتفع في تركيا يستند المقاولون كثيراً إلى هذا الحكم وإلى صعوبة التنفيذ المفرطة في المادة 138. لذلك ينبغي اختيار أحد الخيارين التاليين في العقد عن وعي:

• سعر ثابت والتنازل عن طلب التعديل: يُنص صراحة على أن السعر ثابت، وأن زيادات التضخم وأسعار الصرف والمواد تُعد مخاطر متوقعة يتحملها المقاول، وأن المقاول يتنازل عن طلب تعديل العقد بموجب المادتين 480/2 و138 من قانون الالتزامات التركي. وتسجيل أن الظروف الاقتصادية وقت التعاقد «كانت متوقعة وأُخذت في الاعتبار» يقوّي موقف المالكين في أي دعوى تعديل لاحقة.
• فارق سعر مضبوط: في الأعمال طويلة المدة، ولمنع المقاول من الامتناع عن تقديم عرض أو خفض الجودة، يمكن الاتفاق على معادلة فارق سعر مرتبطة بمؤشر رسمي وبحد أقصى، ولا تُطبق إلا على بنود رئيسية محددة (مثل الحديد والخرسانة الجاهزة) وعلى المراحل التي تتقدم وفق برنامج العمل فقط . ويجب النص صراحة على عدم دفع فارق سعر عن المراحل المتأخرة.

لا يُدفع مقابل للأعمال المخالفة: في القرار نفسه رأت محكمة النقض بالنسبة إلى الأعمال غير المرخصة أو المخالفة للمشروع أن «مثل هذه المنشآت التي لا قيمة اقتصادية لها لا يُطلب إلا هدمها»، وأنه «لم يكن صائباً تحديد بدل للأعمال المخالفة أيضاً والحكم بقبول الدعوى جزئياً». لذلك يجب النص في العقد على عدم تنفيذ أي عمل مخالف للمشروع المعتمد أو للرخصة، وعلى عدم جواز المطالبة بأي بدل عن أعمال خارج المشروع حتى لو طلبها المالك، وأن مسؤوليتها تقع على المقاول. فطلبات المالكين من قبيل «لنضف غرفة أخرى» تخلق خطر الهدم والغرامة العمرانية، كما تترك المبلغ المدفوع عن هذا العمل دون حماية قانونية.

ضريبة القيمة المضافة ونطاق السعر: يجب تحديد ما إذا كان السعر شاملاً لضريبة القيمة المضافة أم لا، ونسبة الضريبة المطبقة، ومن يتحمل الفرق إذا تغيرت النسبة. وفي بعض أعمال إنشاء المساكن لصالح أصحاب الحقوق ضمن نطاق القانون رقم 6306 يمكن تطبيق نسبة مخفضة من ضريبة القيمة المضافة بشروط معينة؛ وينبغي التحقق من ملاءمة النسبة والشروط للمشروع المحدد مع مستشار مالي قبل توقيع العقد.

ب. الكفاءة الفنية للمقاول وفئة شهادة التأهيل

قبل التعاقد يجب التحقق مما إذا كان المقاول مخوَّلاً قانوناً ببناء مبنى بالحجم المزمع إنشاؤه. تصنف وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ مقاولي البناء ضمن مجموعات لشهادات التأهيل، ويجوز لكل مجموعة تنفيذ أعمال ضمن أحجام محددة. ويمكن التحقق من شهادة التأهيل عبر بوابة e-Devlet.

الفحوص الواجب إجراؤها قبل العقد:

• فئة شهادة التأهيل ومدة صلاحيتها وما إذا كانت الشركة صاحبة الشهادة هي نفسها الشركة التي ستوقع العقد.
• بيانات السجل التجاري للشركة، وهيكل المساهمين، ورأس المال، ونشرة توقيع ممثلها المخوّل.
• المباني التي أنجزها المقاول سابقاً: ينبغي التحقق ميدانياً مما إذا كانت قد حصلت على رخصة إشغال ومدى رضا المالكين عنها.
• القدرة المالية للشركة: قدرة المقاول على تقديم خطاب ضمان بنكي من أكثر المؤشرات العملية على وضعه المالي.
• ينبغي أيضاً تقييم الكفالة الشخصية أو ضمان الشريك الرئيسي في الشركة، لا سيما في الشركات منخفضة رأس المال.

ج. تعداد بنود العمل بوضوح وتحديد المسؤوليات

يتحدد نطاق المبلغ المقطوع بالأعمال المذكورة في العقد. والعمل غير المذكور غالباً ما يُفوتر لاحقاً بوصفه «عملاً إضافياً». لذلك يجب تعداد الأعمال التي سيتولاها المقاول واحداً واحداً في العقد وملاحقه.

الأعمال التي يجب تحديد الجهة المسؤولة عنها بوضوح في العقد أو المواصفات الفنية:

• الأعمال التمهيدية: رخصة الهدم، والهدم، وإزالة الأنقاض والحفريات، ودراسة التربة، والقياسات، والتوقيع المساحي، وإعداد واعتماد المشاريع (المعماري، والإنشائي، والميكانيكي، والكهربائي، وتنسيق الموقع)، وتقديم طلب رخصة البناء.
• الأعمال الإنشائية الخشنة والتشطيبات: صنف الخرسانة، وحديد التسليح، والعزل، ومواد الواجهة الخارجية، وأنظمة النجارة، والأبواب، وتجهيزات المطبخ والحمام، وكسوات الأرضيات، والدهان، والمصعد، والمولد أو نظام تقوية ضغط المياه وما شابه. ويجب تحديد المواد بالعلامة التجارية والطراز والسلسلة أو بصيغة «ما يعادلها بموافقة كتابية من ممثل المالكين».
• البنية التحتية والاشتراكات: توصيلات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي والصرف الصحي، والعدادات، وتكاليف الاشتراك.
• المناطق المشتركة: موقف السيارات، والملجأ، وتنسيق الموقع، وسور الحديقة، وغرفة الإدارة، وأعمال المناظر الطبيعية.
• أعمال الإنهاء: رخصة استعمال المبنى، وشهادة عدم المديونية للضمان الاجتماعي، والانتقال إلى نظام الملكية الطابقية، والمستندات اللازمة لإجراءات السجل العقاري.
• تعريف المساحة بالمتر المربع: يجب تحديد المساحة الصافية والإجمالية لكل شقة مع مخططات الشقق الملحقة بالعقد وبعبارة «وفق المشروع الملحق بالرخصة»، مع وضع معادلة لخفض السعر إذا ظهرت مساحة ناقصة. وبخصوص نقص المساحة راجعوا مقالنا التعويض عند انخفاض المساحة بالمتر المربع في التحول الحضري .
• إجراءات التعديل والأعمال الإضافية: لا يجوز تنفيذ أي عمل إضافي أو تعديل من دون موافقة ممثلي المالكين الكتابية والمحددة القيمة مسبقاً ، ولا يجوز المطالبة بالدفع عن الأعمال التي لم تُعتمد بهذه الطريقة.

د. شرط رخصة الإشغال والتسليم على المفتاح

لكي يُعد التسليم واقعاً قانوناً يجب النص صراحة في العقد على الحصول على رخصة استعمال المبنى (رخصة الإشغال). ولا تُقدم خدمات الكهرباء والمياه والصرف الصحي للمباني التي لم تحصل على رخصة استعمال (المادة 31 من القانون رقم 3194)، كما لا يمكن الانتقال إلى الملكية الطابقية. ولتفاصيل إجراءات الإشغال راجعوا مقالنا إجراءات السجل العقاري ورخصة الإشغال .

الاستلام والعيوب: عند تسليم العمل يكون الملاك ملزمين بفحصه بمجرد أن تتيح لهم طبيعة العمل ذلك، وإبلاغ المقاول بالعيوب خلال مدة مناسبة (المادة 474 من قانون الالتزامات التركي). أما العيوب الخفية التي تظهر لاحقاً فيجب الإبلاغ عنها فور ظهورها (المادة 477). وتتقادم الدعاوى الناشئة عن العيوب في المباني العقارية بعد خمس سنوات من التسليم، وإذا كان هناك خطأ جسيم من المقاول فبعد عشرين سنة (المادة 478). ويجب تنظيم ما يلي في العقد:

• الاستلام المؤقت والاستلام النهائي كمرحلتين منفصلتين: عند الاستلام المؤقت تُثبت النواقص والعيوب بمحضر وتُعالج خلال مدة محددة؛ أما الاستلام النهائي فيتم بعد الحصول على رخصة الإشغال واستكمال النواقص.
• لجنة المعاينة: يتم الاستلام بمشاركة ممثلي المالكين ومهندس مستقل أو جهة رقابة على البناء.
• مدة الضمان والتزام الصيانة: يُنص خصوصاً بالنسبة إلى العزل والسقف والتمديدات والمصعد على مدة ضمان المقاول والتزامه بإصلاح العيوب على نفقته.
• التحفظ بشأن غرامة التأخير: إذا نُص على غرامة تأخير وفق المادة 179/2 من قانون الالتزامات التركي، فلا يحق للدائن المطالبة بها عند قبول التنفيذ ما لم يحتفظ بحقه صراحة. لذلك يجب إثبات عبارة «مع الاحتفاظ بحقنا في غرامة التأخير وسائر حقوقنا» في محضر تسليم المفتاح.

هـ. مشاركة المالكين والموافقة والتمثيل

تُعد موافقة المالكين أساساً في التصرفات المتعلقة بالأرض والبناء. ووفقاً للمادة 692 من القانون المدني التركي فإن تغيير الغرض المخصص له المال المشترك، أو الشروع في أعمال بناء تتجاوز ما يقتضيه الاستعمال المعتاد، أو إجراء تصرفات على كامل المال، يتطلب موافقة جميع الشركاء ما لم يُتفق بالإجماع على خلاف ذلك.

القاعدة الخاصة في القانون رقم 6306: توجد في المباني الخطرة قاعدة تختلف عن الأصل العام. فوفقاً للفقرة الأولى من المادة 6 من القانون رقم 6306 يمكن اتخاذ القرارات المتعلقة بإعادة البناء والتنفيذ في القطعة التي يقع فيها المبنى الخطِر بأغلبية بسيطة محسوبة بحسب الحصص ؛ أما حصص المالكين غير المشاركين في القرار فتُعرض للبيع بالمزاد وفق الإجراء الوارد في اللائحة التنفيذية. ولهذا يمكن للعملية أن تستمر في مبنى يخضع للقانون 6306 حتى دون إجماع، بشرط الالتزام حرفياً بإجراءات التبليغ والبيع المنصوص عليها في القانون واللائحة. ولطريقة الحساب راجعوا مقالنا كيفية حساب الأغلبية البسيطة في التحول الحضري، ولحالة المالك الذي يبقى في الأقلية مقالنا لا أريد المشاركة في التحول الحضري . وبما أن كل مالك في نموذج المبلغ المقطوع يتحمل أيضاً دفع حصته من تكلفة الإنشاء، فمن العملي استهداف توقيع جميع المالكين على العقد.

كما تناولت المحكمة الدستورية في قرارها المؤرخ 18.10.2012، E. 2010/82، K. 2012/159، القواعد المتعلقة بمناطق مشاريع التحول والتطوير الحضري ضمن المادة 73 من قانون البلديات رقم 5393؛ ودرست القاعدة التي تجعل الاتفاق هو الأساس في إخلاء المباني وهدمها ونزع ملكيتها في هذه المناطق، وكذلك عدم منح رخصة البناء ورخصة الاستعمال قبل دفع النفقات المشتركة للمشروع. ويُعد القرار إرشادياً أيضاً في نموذج المبلغ المقطوع من حيث إظهار كيفية ربط المساهمة في النفقات المشتركة بمرحلتي الترخيص والإشغال.

حصة كل مالك من الدفع ومشكلة المالك المتخلف عن السداد

هذه هي النقطة الأقل حديثاً والأكثر تسبباً بالمشكلات في نموذج المبلغ المقطوع: يوقع الملاك العقد معاً، لكن كل واحد يدفع حصته. فإذا لم يدفع أحد المالكين قد يتوقف البناء ويتضرر أيضاً من دفعوا حصصهم. لذلك يجب أن ينظم العقد ما يلي:

• المعيار الذي يتم وفقه توزيع المبلغ الإجمالي على المالكين (حصة الأرض، المساحة الإجمالية للشقة الجديدة أو مبلغ ثابت) وجدول دفع مستقل لكل مالك.
• أن المالكين غير مسؤولين بالتضامن أمام المقاول، وأن كل مالك مسؤول فقط عن حصته.
• حقوق المقاول تجاه المالك غير الدافع فقط، واستمرار برنامج العمل بالنسبة إلى بقية المالكين.
• إعداد بروتوكول بين المالكين ينص على أن الملاك الذين يسددون بدلاً من المالك الممتنع عن الدفع يحق لهم الرجوع عليه بالمبلغ مع الفائدة.
• تحديد من يملك سلطة تمثيل المالكين في المراسلات مع المقاول: تشكيل مجلس ممثلي المالكين وتحديد المسائل التي يقررها منفرداً وتلك التي تتطلب موافقة جميع المالكين.

و. رسوم البنية التحتية، والإعفاءات من الرسوم، والمصروفات الرسمية

تطور حديث: ألغت المحكمة الدستورية بقرارها المؤرخ 3.6.2025، E. 2024/211، K. 2025/123، الحكم الوارد في الفقرة الثانية من المادة 23 من القانون رقم 3194 والذي كان يسمح بمنح رخصة بناء في المناطق التي لم تكتمل فيها البنية التحتية مقابل دفع 25% من تكلفة البنية التحتية الفنية مقدماً والتعهد بالباقي. نُشر القرار في الجريدة الرسمية بتاريخ 13.10.2025 على أن يدخل حيز النفاذ بعد تسعة أشهر، ودخل حكم الإلغاء حيز النفاذ في يوليو 2026. لذلك يجب في العقد فصل المسؤولية عن المبالغ التي تطلبها البلدية تحت هذا البند وفحص سند المطالبة بشكل مستقل.

• الإعفاءات من الرسوم والضرائب: يمنح القانون رقم 6306 في مادته 7 إعفاءات من عدد من الرسوم والضرائب والتكاليف. ويجب تحديد من سيستخرج مستندات الإعفاء، وعلى من تقع الخسارة الناتجة عن فقدان الإعفاء، مثل التأخر في الطلب من جانب المقاول. وللتفاصيل راجعوا مقالنا الضرائب التي لن أدفعها في التحول الحضري .
• رسم موقف السيارات: بعد قرارات هيئة توحيد الاجتهادات في مجلس الدولة لعام 2025 يُعتبر أن رسم موقف السيارات لا يدخل ضمن إعفاءات القانون 6306. وإذا لم يوفر المشروع مواقف كافية فيجب النص بوضوح في العقد على الطرف الذي يتحمل هذا الرسم. راجعوا هل يُستوفى رسم موقف السيارات في التحول الحضري؟.
• المصروفات الرسمية الأخرى: يجب توزيع بنود تكلفة خدمة الرقابة على البناء، ورسوم اعتماد المشاريع، ودراسة التربة، ورسوم الاشتراك والتوصيل، ورسوم الإشغال، ومعاملات الضمان الاجتماعي بنداً بنداً بين المقاول أو المالكين. وكل بند غير مكتوب يثير نزاعاً حول ما إذا كان خارج المبلغ المقطوع.

ز. المدة وبرنامج العمل وغرامة التأخير

• تاريخ بدء العمل ، مثل عدد أيام محدد من تاريخ الحصول على رخصة البناء، و تاريخ الانتهاء ، أي الحصول على رخصة الإشغال، يجب تحديدهما بتواريخ واضحة. ويجب حصر أسباب التمديد الغامضة، مثل الظروف الجوية والعطل الرسمية، في قائمة مغلقة.
• برنامج عمل تفصيلي يجب أن يكون ملحقاً بالعقد، وتُربط مراحل المستخلصات بهذا البرنامج.
• غرامة التأخير: ينبغي الاتفاق عليها عن كل يوم أو شهر تأخير، سواء بمبلغ لكل شقة أو بنسبة محددة من إجمالي قيمة العقد. وبما أن شركة المقاولات تُعد تاجراً، فلا يحق لها وفق المادة 22 من القانون التجاري التركي طلب تخفيض الشرط الجزائي بحجة أنه مفرط.
• تعويض فقدان الإيجار: يجب بيان ما إذا كانت غرامة التأخير تغطي خسارة الإيجار للمالكين، وإذا لم تغطها فيجب النص على إمكان المطالبة بالضرر الزائد بشكل مستقل.
• ولمعرفة ما ينبغي فعله إذا لم يبدأ المقاول العمل أصلاً راجعوا مقالنا ماذا نفعل إذا لم يبدأ المقاول البناء؟ .

ح. الفسخ وإسناد العمل إلى الغير وإثبات الحالة

• تأخر المقاول: وفق المادة 473/1 من قانون الالتزامات التركي، إذا لم يبدأ المقاول العمل في الوقت المحدد أو تأخر فيه على نحو يُظهر بوضوح أنه لن يتمكن من إتمامه في الموعد المتفق عليه، يجوز لرب العمل الرجوع عن العقد دون انتظار يوم التسليم.
• أثناء تنفيذ عمل معيب: وفق المادة 473/2 من قانون الالتزامات التركي، إذا اتضح أن العمل سيُنفذ معيباً أو مخالفاً للعقد بسبب خطأ المقاول، يطلب رب العمل تصحيح الوضع خلال مهلة مناسبة؛ وإذا لم يتم ذلك يجوز له إسناد أعمال التصحيح أو الاستكمال إلى طرف ثالث على نفقة المقاول. ويجب النص على هذا الحق بشكل مستقل ومفصل في العقد.
• إثبات الحالة عند الفسخ: عند الفسخ، يُعد تحديد نسبة إنجاز العمل وقيمته عن طريق المحكمة بواسطة إثبات الحالة أساساً للدعوى المالية اللاحقة. ويجب تنظيم استلام موقع البناء، وجرد المواد، وتسليم المستندات مثل المشاريع والرخص وسجلات الرقابة على البناء.
• حق المالكين في الرجوع عن العقد: وفق المادة 484 من قانون الالتزامات التركي، ما دام العمل لم يكتمل يجوز لرب العمل الرجوع عن العقد مقابل دفع قيمة ما أُنجز وتعويض جميع أضرار المقاول. وهذا طريق متاح للمالكين دائماً لكنه مكلف؛ ولهذا يجب تعداد أسباب الفسخ المشروع في العقد بشكل محدد.
• دور الإدارة: في بعض الحالات ضمن نطاق القانون رقم 6306 تملك الإدارة أيضاً صلاحية فسخ العقد؛ ولشروط ذلك راجعوا مقالنا الفسخ الإداري لعقد المقاول في التحول الحضري .

ط. الرهن القانوني وخطر مقاولي الباطن: دفعتم المال، ومع ذلك قد يُسجل رهن على عقاركم

هذا من أكثر المخاطر التي تفاجئ المالكين في نموذج المبلغ المقطوع. فوفق الفقرة الثالثة من الجزء الأول من المادة 893 من القانون المدني التركي يجوز لمن قدّم عملاً، مع مواد أو من دونها، في أعمال إنشاء على عقار، وكان له دين على المالك أو المقاول من مقاولي الباطن والحرفيين، أن يطلب تسجيل رهن قانوني على ذلك العقار. أي حتى لو دفعتم كامل المال للمقاول، فإن مقاول الباطن الذي لم يدفع له المقاول، مثل الحداد أو مورد الخرسانة أو فني التمديدات، قد يطلب تسجيل رهن على عقاركم.

• وبحسب الفقرة الثانية من المادة نفسها فإن التنازل المسبق عن هذا الحق غير صحيح. ولذلك لا يفيد أن يُكتب في العقد «تنازل مقاولو الباطن عن حق الرهن».
• ووفق المادة 895 من القانون المدني التركي يجب أن يتم التسجيل خلال ثلاثة أشهر من اكتمال العمل المتعهد به، وأن يكون الدين مقبولاً من المالك أو ثابتاً بحكم قضائي.
• الإجراء الوقائي في العقد: يجب إلزام المقاول بإبلاغ قائمة مقاولي الباطن، وتقديم ما يثبت في كل مستخلص سداد مستحقات مقاولي الباطن والموردين للفترة السابقة، وتقديم إبراء ذمة ، وعدم دفع المستخلص عن الفترة التي لم تُوثق فيها هذه المدفوعات، وأن تُغطى من ضمان المقاول جميع الأضرار التي تلحق بالمالكين بسبب ديون مقاولي الباطن. كما يجب ألا يتم دفع آخر مستخلص أو رد الضمان قبل انقضاء مدة الثلاثة أشهر التالية للحصول على رخصة الإشغال.

ي. التأمين، والسلامة المهنية، والضمان الاجتماعي، والرقابة على البناء

• تأمين جميع أخطار الإنشاء و تأمين المسؤولية المدنية تجاه الغير يجب أن يبرمهما المقاول بحيث يُدرج الملاك أيضاً كمؤمن لهم أو أصحاب حق مرتهن، وأن تُسلَّم وثائق التأمين قبل بدء العمل.
• الصحة والسلامة المهنية والتزامات التأمين على العمال تقع جميعها على عاتق المقاول؛ ويجب النص على التزام المقاول بالرجوع إلى المالكين وتعويضهم عن أي مطالبات تُوجَّه إليهم بسبب حادث عمل.
• شهادة عدم المديونية للضمان الاجتماعي: بما أن الحصول على رخصة استعمال المبنى يتطلب شهادة عدم المديونية من مؤسسة الضمان الاجتماعي، فإن ديون أقساط المقاول قد تؤخر الإشغال. ويجب النص على أن الحصول على هذه الشهادة التزام صريح على المقاول.
• الرقابة على البناء: يجب اعتبار تقارير مؤسسة الرقابة على البناء من المستندات الأساسية لصرف المستخلصات. وفي المشاريع الكبيرة يُنصح بأن يعيّن الملاك أيضاً مهندس رقابة مستقلاً باسمهم.

3. شكل الضمان الواجب اعتماده وأمان المدفوعات

في عقود المقاولة التي لا تتضمن نقل حصة من الأرض يكون ملاك الوحدات هم الطرف الدافع للمال. ولا يمكن هنا استخدام وسائل مثل «شقة ضمان» أو «رهن على حصة المقاول» كما في النموذج التقليدي، لأن المقاول لا يملك أي حصة في العقار. لذلك يجب أخذ الضمان مباشرة من المقاول وبناء نظام الدفع بالتوازي مع هذا الضمان.

خطاب الضمان وترتيب التنفيذ

الخصائص التي يجب أن تتوافر في خطاب الضمان:

• أن يكون خطاب ضمان بنكي ، وأن يكون غير محدد المدة أو صالحاً على الأقل حتى تاريخ لاحق لرخصة الإشغال والاستلام النهائي.
• أن يكون نهائياً وغير مشروط، بحيث يُدفع عند أول طلب كتابي من المالكين دون حاجة إلى حكم قضائي أو موافقة المقاول.
• أن يكون المستفيد جميع المالكين أو الممثلين المفوضين عنهم، مع تحديد صاحب سلطة تسييل الضمان في العقد.
• أن يُحدد مبلغه بنسبة إلى قيمة العمل وأن يُعاد تدريجياً مع تقدم الأعمال؛ وأن يُرد الجزء الأخير بعد الحصول على رخصة الإشغال والاستلام النهائي وانقضاء مدة رهن مقاولي الباطن.

شيك أو سند ضمان: لماذا هو محفوف بالمخاطر؟

عملياً، شيك أو سند الضمان أضعف بكثير من خطاب الضمان البنكي: قد يكون بلا رصيد، ويصعب تحصيله إذا دخلت الشركة المدينة في الإفلاس أو التسوية الواقية، كما أن عبارة «ضمان» عليه قد تخلق نزاعاً إذا انتقل إلى الغير. لذلك لا ينبغي التفكير في الشيك أو السند إلا كضمان إضافي إلى جانب الضمان البنكي.

رد الدفعة المقدمة وسندات الضمان المشروطة

المقارنة مع عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض: لماذا لا يمكن استخدام شقة ضمان هنا؟

الدفع على أساس المستخلصات: المال يجب أن يأتي بعد إنجاز العمل

• حد الدفعة المقدمة: إذا دُفعت دفعة مقدمة فيجب حصرها في نسبة صغيرة من إجمالي السعر وربطها بخطاب ضمان بقيمتها.
• مستخلص مرتبط بالمراحل: يجب ربط المدفوعات بمراحل قابلة للقياس مثل الهدم والحفريات، والأساسات، وصب خرسانة كل طابق، وإنهاء الهيكل، والسقف، واللياسة، والتشطيبات، ورخصة الإشغال؛ ويجب إثبات كل مرحلة بمحضر يوقعه جهاز الرقابة على البناء وممثل المالكين.
• اقتطاع الضمان: تُقتطع نسبة محددة من كل مستخلص وتُحتفظ بها حتى رخصة الإشغال والاستلام النهائي.
• حساب الدفع: يُفضل جمع حصص المالكين في حساب خاضع لرقابتهم المشتركة، ولا تُفرج إلا بموجب محضر المستخلص. ويجب تجنب الدفع النقدي أو اليدوي نهائياً، وأن تتم جميع المدفوعات عبر البنك مع بيان الغرض منها.
• الضمان المقدم للإدارة منفصل: اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 وفق البند (ج) من الفقرة التاسعة من المادة 13، إذا كان التنفيذ في القطع التي يقع فيها المبنى الخطِر يتم من أشخاص طبيعيين أو أشخاص اعتبارية من القانون الخاص، فيجب على المقاول قبل الحصول على رخصة البناء تقديم ضمان إلى الإدارة بنسبة ستة بالمائة من التكلفة التقريبية للبناء، مع وجود استثناءات بشروط معينة للمباني ذات الطابقين كحد أقصى باستثناء القبو والتي لا تتجاوز 500 م² على قطعة واحدة. وهذا الضمان لمصلحة الإدارة ولا يحل محل الضمان الواجب تقديمه للمالكين. وللتفاصيل راجعوا مقالنا ضمان التحول الحضري قبل رخصة البناء .

4. حملة «نصفها علينا» ودعم قروض التحول الحضري وانعكاسهما على العقد

لا تتضمن الأحكام القضائية التي تمت مراجعتها، ومنها محكمة بكركوي التجارية الابتدائية الأولى E. 2023/808، ومحكمة إسطنبول الأناضولية التجارية الابتدائية الثالثة E. 2020/589، والدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض E. 2022/2336، ومحكمة بكركوي التجارية الابتدائية السابعة E. 2021/806، والدائرة المدنية الخامسة عشرة بمحكمة النقض E. 2014/3231 وغيرها، تقييماً خاصاً بشأن مساعدات القروض أو دعم الفائدة أو حملة «نصفها علينا» في التحول الحضري أو كيفية عكس هذه المساعدات على عقد المقاول. وتعالج القرارات عقود المقاولة والإنشاء في إطار المبادئ العامة لقانون الالتزامات وقانون التعمير. لذلك يجب معالجة انعكاس الدعم على العقد من خلال الصياغة التعاقدية مع مراعاة الآلية الرسمية للحملة.

الخصائص التي تؤثر مباشرة في العقد ضمن الحملة

وفق المصادر العامة المستندة إلى بيانات وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ ورئاسة التحول الحضري، تتضمن الحملة المطبقة في إسطنبول منحة ودعماً ائتمانياً للمسكن، بالقيم المعلنة 875.000 TL لكل منهما، إضافة إلى دعم الانتقال. وبما أن المبالغ قد تتغير، يجب التحقق من الأرقام الحالية وقت التقديم عبر رئاسة التحول الحضري وe-Devlet. ومن حيث العقد، النقاط المهمة هي:

• تُدفع المبالغ إلى المقاول لا إلى المالك: في التحول على مستوى المبنى تُحوَّل مبالغ المنحة والقرض باسم صاحب الحق مباشرة إلى الشركة المقاولة بحسب مستوى تقدم الإنشاء.
• جدول دفع من أربع مراحل: تذكر المصادر أن الدفعات تكون 30% عند بدء العمل، و30% عند اكتمال النظام الإنشائي، و30% عند مرحلة اللياسة، و10% عند الحصول على رخصة استعمال المبنى.
• مقاول واحد وجميع الحصص: للاستفادة من الحملة يُشترط أن تكون حصص الأرض في المبنى مرتبطة بعقد مع مقاول واحد.
• حد حجم المشروع: يُذكر أن المبنى الجديد، باستثناء موقف السيارات والملجأ، لا يجوز أن يتجاوز مرة ونصف حجم المبنى القديم.
• المالك هو مدين القرض: المالك الذي يوقع عقد القرض يظل ملزماً بسداد القرض سواء أكمل المقاول العمل أم لم يكمله.

كيف ينبغي عكس ذلك على العقد؟

• مواءمة خطة الدفع: يجب ربط الحصة التي سيدفعها الملاك من أموالهم بالمراحل نفسها التي ترتبط بها دفعات الدعم. فإذا كان الدعم يدفع بنسبة 30% حتى مرحلة النظام الإنشائي، فلا ينبغي قبول مطالبة المالكين بدفع الجزء الأكبر من حصتهم مقدماً في بداية العمل.
• إذا لم يصل الدعم: يجب تحديد ما إذا كان للمقاول وقف العمل في حال تأخر المنحة أو القرض أو توقفهما أو تغير المبلغ، وكيف سيُغطى الفرق. وإلا فقد يحاول المقاول تبرير التأخير بقوله «لم تصل أموال الدولة».
• المقاصة والفوترة: بما أن دفعة الدعم تُدفع إلى المقاول محسوبة على دين صاحب الحق، فيجب في كل مرحلة توثيق الجهة التي يصدر لها المقاول الفاتورة ومقدار الجزء الذي أُغلق من دين كل مالك بواسطة الدعم.
• إذا ترك المقاول العمل: بما أن دفعات الدعم تذهب إلى المقاول، فهناك خطر أن يبقى الملاك مع دين القرض ومبنى غير مكتمل معاً. وعند حساب مبلغ خطاب الضمان يجب أن تؤخذ المدفوعات القادمة من الدعم أيضاً في الاعتبار.
• المقاول الجديد: عند فسخ العقد يجب معرفة شروط الاستمرار في الاستفادة من الحملة مع مقاول جديد من الإدارة قبل توقيع العقد.

ولخيارات التمويل المختلفة راجعوا مقالينا قرض التحول الحضري بقيمة 3 ملايين TL الممول من البنك الدولي و هل يمكن الحصول على بدل الإيجار ودعم الفائدة معاً؟ .

5. جدول مقارن للأحكام القضائية والمبادئ القانونية

6. البنود التي يجب أن يتضمنها العقد: قائمة مراجعة

القائمة الآتية تمثل الهيكل الأساسي لعقد التحول الحضري بالمبلغ المقطوع. ولأن ظروف كل مبنى تختلف، يجب صياغة مضمون البنود بما يتناسب مع المشروع المحدد.

1. الأطراف والتمثيل: بيانات الهوية والسجل العقاري لجميع المالكين، واسم شركة المقاول، والرقم الضريبي، ورقم وفئة شهادة التأهيل، والممثل المخول بالتوقيع؛ ومجلس ممثلي المالكين وصلاحياته.
2. الموضوع والطبيعة: النص على عدم نقل حصة من الأرض وأن العقد عقد مقاولة بمبلغ مقطوع.
3. السعر: إجمالي المبلغ المقطوع، ووضع ضريبة القيمة المضافة، ومعيار توزيعه على المالكين وجدول دفع كل مالك؛ وعدم وجود مسؤولية تضامنية.
4. زيادة السعر: سعر ثابت وتنازل عن طلب التعديل أو صيغة فارق سعر محدودة.
5. النطاق: المواصفات الفنية المرفقة بالعقد، وقائمة المواد، ومخططات الشقق، والمساحات الصافية والإجمالية.
6. المشاريع والرخصة: المسؤول عن إعداد واعتماد المشاريع، ومدة تقديم طلب الرخصة، وحق المالكين في اعتماد المشروع.
7. المدة: تاريخ بدء العمل وتاريخ الحصول على رخصة الإشغال، وبرنامج العمل، وقائمة مغلقة لأسباب التمديد.
8. المستخلصات: مراحل قابلة للقياس، ومحضر إثبات، واعتماد الرقابة على البناء، واقتطاع الضمان، وحساب الدفع.
9. الضمان: مبلغ خطاب الضمان البنكي ومدته وطبيعته وشروط رده التدريجي وتسييله.
10. الدعم: توافق دفعات المنحة والقرض مع المراحل، والإجراء عند تأخر الدعم، والمقاصة والفوترة.
11. غرامة التأخير: المبلغ اليومي أو الشهري، وإمكان المطالبة بخسارة الإيجار بصورة منفصلة، والتحفظ عند التسليم.
12. الأعمال الإضافية والتعديلات: لا تتم إلا بموافقة كتابية ومحددة القيمة مسبقاً؛ مع حظر الأعمال المخالفة للمشروع.
13. مقاولو الباطن: قائمة مقاولي الباطن، وإبراء الذمة قبل المستخلص، وتغطية خطر الرهن القانوني من الضمان.
14. التأمين والسلامة المهنية: تأمين جميع الأخطار والمسؤولية تجاه الغير، ومسؤولية حوادث العمل والرجوع.
15. المصروفات الرسمية: الرسوم، ووثائق الإعفاء، وتكلفة الرقابة على البناء، ورسوم البنية التحتية ومواقف السيارات، والاشتراكات، وشهادة عدم المديونية للضمان الاجتماعي.
16. الاستلام: الاستلام المؤقت والنهائي، وقائمة النواقص، ومدد الضمان، وطريقة الإبلاغ عن العيوب.
17. الفسخ: أسباب الفسخ المشروع، مثل فقدان شهادة التأهيل والانحراف عن برنامج العمل وعدم تقديم الضمان ووقف العمل؛ وإثبات الحالة عند الفسخ، وتسليم الموقع والمستندات، وإسناد العمل إلى الغير.
18. حظر الإحالة: عدم جواز إحالة المقاول العقد أو مستحقاته دون موافقة كتابية من المالكين.
19. التبليغات: عناوين تبليغ الأطراف وقنوات الاتصال الإلكترونية.
20. حل المنازعات: المحكمة المختصة مكانياً ونوعياً وشرط الوساطة؛ مع مراعاة عدم صحة شرط الاختصاص المكاني إذا كان ضد المستهلك في عقود المستهلك.
21. الشكل: توقيع العقد من جميع المالكين والمقاول، وتصديق التواقيع لدى الكاتب بالعدل، والتوقيع بالأحرف الأولى على كل صفحة من الملاحق.

7. لماذا تُعد الإدارة الصحيحة للإجراءات في هذه الملفات مهمة؟

عقد التحول الحضري بالمبلغ المقطوع هو عقد يضع مدخرات جميع ملاك المبنى، وغالباً أيضاً ديونهم الائتمانية، في عهدة شركة واحدة. وقد يؤدي غياب جملة واحدة من العقد إلى مبنى بلا رخصة إشغال، أو رهن من مقاول باطن على السجل العقاري، أو موقع بناء متوقف بحجة «لم تصل أموال الدولة»، أو فاتورة ارتفعت إلى الضعف في منتصف الإنشاء. وتشمل المساعدة القانونية في هذه الملفات فحص المقاول قبل اختياره، وإعداد العقد وملاحقه، ومراجعة خطاب الضمان، ومتابعة محاضر المستخلصات، وتوجيه الإنذار والفسخ عند التأخير، وإثبات الحالة، ودعوى المطالبة المالية.

في إسطنبول، حيث تتركز مشاريع التحول الحضري، تكثر هذه العقود في الجانب الآسيوي في توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبه، قاضي كوي، أتاشهير، أوسكودار، أومرانية، سنجق تبه وسلطان بيلي؛ وفي الجانب الأوروبي في بهتشلي إيفلر، بكركوي، كوتشوك تشكمجه، أفجيلار، إسنيورت، زيتين بورنو وفاتح؛ وفي كوجالي في غِبزه، تشايروفا، داريجا، ديلوفاسي، إزميت، كورفز وباشيسكله . وتتطلب ممارسات البلديات المتعلقة بالرخصة والإشغال وآليات الدعم الخاصة بإسطنبول مثل «نصفها علينا» أن يُصاغ العقد وفق الظروف المحلية. وللاطلاع على المسار العام يمكنكم مراجعة صفحتي التحول الحضري و عملية الترخيص والبناء .

8. الأسئلة الشائعة

هل يمكن تكليف مقاول ببناء المبنى دون منحه حصة من الأرض؟

نعم. يمكن للمالكين الاحتفاظ بكامل الأرض وإسناد أعمال البناء إلى المقاول بمبلغ مقطوع. وهذه العلاقة عقد مقاولة، ومقابل المقاول هو المال لا الوحدة المستقلة.

هل يجب إبرام عقد التحول الحضري بالمبلغ المقطوع لدى الكاتب بالعدل؟

لعدم وجود تعهد بنقل عقار إلى المقاول، لا يوجد شرط شكلي قانوني. لكن لتسهيل الإثبات ومنع المنازعات بشأن صحة التواقيع يُنصح بإبرام العقد كتابة وتصديق التواقيع لدى الكاتب بالعدل.

هل يستطيع المقاول زيادة السعر أثناء البناء؟

كقاعدة عامة لا، إذا تم الاتفاق على مبلغ مقطوع (المادة 480 من قانون الالتزامات التركي). ولا يجوز له طلب التعديل من القاضي إلا في الظروف الاستثنائية غير المتوقعة. ويجب أن ينظم العقد بوضوح السعر الثابت والتنازل عن التعديل أو معادلة محدودة لفارق السعر.

ما نوع الضمان الذي ينبغي أن نأخذه من المقاول؟

أقوى ضمان هو خطاب ضمان بنكي غير محدد المدة ونهائي وغير مشروط. وإلى جانبه ينبغي اقتطاع ضمان من المستخلصات. أما الشيك والسند فلا يصلحان إلا كضمان إضافي ولا يكفيان وحدهما.

كيف ينبغي أن نجري المدفوعات؟

يجب أن تتم المدفوعات بعد إنجاز العمل، وأن تُربط بمراحل إنشائية قابلة للقياس وبمحضر إثبات يوقعه جهاز الرقابة على البناء وممثل المالكين. وينبغي تجنب الدفعات المقدمة الكبيرة والدفع اليدوي.

هل يُعد ملاك الوحدات مستهلكين؟

إذا لم يُمنح المقاول عقار وكان المالك هو من يدفع الثمن، وكانت الشقة تُبنى لتلبية حاجة سكنية، فقد تعتبر المحاكم المالك مستهلكاً. وعندئذ تكون محكمة المستهلك مختصة ويشترط اللجوء إلى الوساطة قبل رفع الدعوى.

ماذا يحدث إذا لم يدفع أحد المالكين حصته؟

يجب النص على أن المالكين غير مسؤولين بالتضامن، وأن كل مالك مسؤول فقط عن حصته. وينبغي كذلك إعداد بروتوكول مستقل بين المالكين بالنسبة إلى من يدفع بدلاً عن المالك المتخلف عن السداد.

دفعنا كامل المبلغ للمقاول، فهل يمكن مع ذلك تسجيل رهن على عقارنا؟

نعم. وفق المادة 893 من القانون المدني التركي، يمكن لمقاولي الباطن والحرفيين الذين لم يدفع لهم المقاول أن يطلبوا تسجيل رهن قانوني على العقار، ولا يصح التنازل المسبق عن هذا الحق. لذلك يجب توثيق مدفوعات مقاولي الباطن في كل مستخلص والحصول على إبراءات ذمة.

من سيحصل على رخصة الإشغال؟

إذا لم يُكتب ذلك صراحة ينشأ النزاع؛ وقد قضت محكمة النقض بعدم تحميل المقاول التزام الحصول على رخصة الإشغال إذا لم يُذكر في العقد. لذلك يجب النص على أن الحصول على رخصة الإشغال وشهادة عدم المديونية للضمان الاجتماعي من التزامات المقاول وربط الدفعة الأخيرة بالإشغال.

ماذا نفعل إذا ترك المقاول العمل ناقصاً؟

يمكنكم فسخ العقد، وتحديد مستوى إنجاز العمل عن طريق إثبات الحالة، وتسييل خطاب الضمان، واسترداد المدفوعات التي لم يقابلها عمل، وإسناد العمل إلى مقاول آخر والمطالبة بفارق التكلفة من المقاول الأول.

كيف ينبغي تحديد غرامة التأخير؟

يجب تحديدها عن كل يوم أو شهر تأخير، إما بمبلغ لكل شقة أو بنسبة معينة من إجمالي السعر. وبما أن المقاول تاجر فلا يحق له طلب تخفيض الغرامة بحجة أنها مفرطة. ولا تنسوا إثبات التحفظ على حقكم في الغرامة بمحضر التسليم.

إذا كنا سنحصل على دعم «نصفها علينا»، فما الذي يتغير في العقد؟

بما أن دفعات الدعم تُدفع مباشرة وبشكل مرحلي إلى المقاول باسم صاحب الحق، فيجب ربط دفعات المالكين بالمراحل نفسها؛ كما يجب تنظيم الإجراء عند تأخر الدعم، والمقاصة والفوترة، وأن يغطي الضمان أيضاً مبالغ الدعم إذا ترك المقاول العمل.

لماذا شهادة تأهيل المقاول مهمة؟

تحدد فئة شهادة التأهيل حجم العمل الذي يمكن للمقاول تنفيذه. وقد اعتبرت المحاكم عدم كفاية الشهادة لمساحة البناء سبباً مشروعاً للفسخ. ويجب التحقق من الشهادة عبر e-Devlet.

هل تشمل الإعفاءات من الرسوم والضرائب رسم موقف السيارات؟

لا. بعد قرارات هيئة توحيد الاجتهادات في مجلس الدولة لعام 2025 يُعتبر أن رسم موقف السيارات لا يدخل ضمن إعفاءات القانون رقم 6306. ويجب النص في العقد على الطرف الذي يتحمل هذا الرسم.

9. الخلاصة

وخلاصة القول إن عقد التحول الحضري بالمبلغ المقطوع دون نقل حصة من الأرض يمنح المالكين إمكانية الاحتفاظ بكامل المبنى، لكنه يحمّلهم في الوقت نفسه مخاطر التمويل وإتمام المشروع. وإدارة هذه المخاطر تتطلب عقداً يثبت السعر، ويصف العمل بالتفصيل، ويربط الدفع بتقدم الأعمال، ويؤمّنه بخطاب ضمان بنكي، ويجعل الحصول على رخصة الإشغال وسداد مقاولي الباطن التزاماً صريحاً على المقاول، وينظم مسبقاً الفسخ وإسناد العمل إلى الغير. وإذا استُخدم دعم «نصفها علينا» أو دعم ائتماني، فيجب مواءمة خطة الدفع تماماً مع جدول الدعم. والتوقيع ليس نهاية العملية بل بدايتها؛ فمتابعة محاضر المستخلصات والضمان لا تقل أهمية عن العقد نفسه.

هذه المقالة لأغراض المعلومات العامة ولا تحل محل رأي قانوني في ملف محدد. وتستند الأحكام المذكورة إلى النصوص المنشورة في مصادرها؛ وينبغي التحقق منها عبر UYAP أو قواعد بيانات الأحكام الرسمية قبل استخدامها في لائحة أو طلب. كما أن مبالغ الدعم وشروط الحملات قد تتغير بقرار الإدارة، لذلك يجب تأكيد المعلومات الحالية لدى رئاسة التحول الحضري.