Ваше здание было объявлено рискованным строением, вы сели с соседями и приняли следующее решение: Мы не будем давать подрядчику долю земли, мы построим здание, оплатив его стоимость. Эта модель, финансируемая в некоторых зданиях за счет грантов и кредитной поддержки, в некоторых за счет сбережений собственников, а в некоторых за счет их комбинации, на практике называется «сделай сам», «по фиксированной цене» или «построй за деньги». Вся ваша земля остается у вас, все квартиры в новом здании принадлежат вам. Но большая часть риска теперь также лежит на вас: вы являетесь стороной, которая платит деньги, и если подрядчик бросит работу на полпути, у вас не останется ни возможности договориться о доле земли, ни залоговой квартиры.

В этой статье мы подробно рассматриваем договор подряда на выполнение работ по фиксированной цене, который владельцы квартир, сносящие и перестраивающие свои дома в рамках городской реновации, будут заключать с подрядчиком. От правовой природы договора до обеспечения, от плана выплат до разрешения на заселение, от того, как поддержка «Половина от нас» будет отражена в договоре, до того, что произойдет, если подрядчик бросит работу; мы объясняем это на основе Закона об обязательствах Турции, Гражданского кодекса Турции, Закона № 6306 и Положения о применении, а также решений Кассационного суда, Государственного совета, Конституционного суда, региональных судебных органов и судов первой инстанции. В конце статьи вы найдете контрольный список пунктов, которые необходимо включить в ваш договор, и ответы на часто задаваемые вопросы.

1. Правовая природа договора: Договор подряда с фиксированной ценой без передачи доли земельного участка

Договоры, по которым собственники квартир не передают подрядчику долю земельного участка, а стоимость строительства оплачивается собственниками наличными (или при поддержке грантов и кредитов, с покрытием оставшейся части собственниками), юридически отличаются от классических договоров подряда на строительство в обмен на долю земельного участка. В модели «в обмен на долю земельного участка» встречное исполнение подрядчика — это самостоятельная секция или доля земельного участка; здесь же это только деньги. Эта разница напрямую меняет способ установления обеспечения, операции с титулами, применимость законодательства о защите прав потребителей и возможности, доступные собственникам, если подрядчик прекращает работу.

При определении типа договора основывается не название, данное сторонами, а их истинная воля. Даже если в заголовке договора указано «договор строительного подряда в обмен на долю», но подрядчику не передается никаких долей, а оплата производится деньгами, договор считается договором подряда.

Различия между моделью в обмен на долю земли и моделью с фиксированной ценой

Для общего сравнения моделей вы также можете ознакомиться с нашей статьей какая модель выгоднее при городской трансформации.

Что изменится, если вы будете считаться потребителем?

• Компетентный суд: Споры рассматриваются в суде по защите прав потребителей в рамках Закона № 6502. Обращение к медиатору является обязательным условием иска до подачи заявления в суд по защите прав потребителей в соответствии со статьей 73/А Закона о защите прав потребителей; споры, находящиеся ниже денежного лимита, ежегодно устанавливаемого Министерством торговли, передаются в арбитражную комиссию по защите прав потребителей.
• Контроль несправедливых условий: Стандартные положения (такие как право на одностороннее повышение цен, оговорки об отсутствии ответственности, сужающие права собственников), подготовленные подрядчиком и не подлежащие согласованию собственниками, подлежат контролю несправедливых условий в соответствии со статьей 5 Закона о защите прав потребителей.
• Дефектная услуга и срок давности: В отношении требований, возникающих из дефектов в жилых объектах, применяются более защитные положения закона о защите прав потребителей.

2. Основные моменты, на которые следует обратить внимание в договоре

A. Принцип фиксированной цены и увеличение затрат

Когда с подрядчиком заключается соглашение по фиксированной цене без предоставления ему доли, наиболее распространенный спор заключается в том, что в середине строительства подрядчик запрашивает дополнительные средства, заявляя: «стоимость арматуры выросла, стоимость рабочей силы выросла, я не могу закончить по этой цене». Именно в этом и заключается смысл фиксированной цены: цена определена окончательно с самого начала, и увеличение затрат является риском подрядчика.

Исключение для чрезвычайных обстоятельств: В соответствии со ст. 480/2 ТЗО, если обстоятельства, которые невозможно было предвидеть изначально, или которые можно было предвидеть, но стороны не учли, препятствуют выполнению работы или чрезмерно затрудняют ее, подрядчик может потребовать от судьи изменения стоимости, а если это невозможно, то расторжения договора. В условиях высокой инфляции в нашей стране подрядчики часто ссылаются на это положение и на чрезвычайные трудности исполнения, предусмотренные ст. 138 ТЗО. Поэтому в договоре должен быть сознательно выбран один из двух следующих путей:

• Фиксированная цена и отказ от корректировки: Четко указывается, что цена является фиксированной, что риски, связанные с инфляцией, валютными колебаниями и ростом цен на материалы, являются предвидимыми и относятся на счет подрядчика, и что подрядчик отказывается от требования о корректировке в соответствии со ст. 480/2 и ст. 138 ТЗО. Фиксация того, что экономические условия на дату заключения договора были «предвидены и учтены», усилит позицию владельцев в будущем иске о корректировке.
• Контролируемая разница в цене: Чтобы предотвратить отказ подрядчика от участия в тендере или снижение качества в долгосрочных проектах, может быть согласована формула ценовой разницы, привязанная к официальному индексу по определенным основным статьям (например, арматура и готовый бетон), с верхним пределом и действующая только для этапов, соответствующих графику работ. Обязательно должно быть указано, что разница в цене не будет выплачиваться за этапы с задержкой.

Плата за незаконное строительство не выплачивается: В том же решении Кассационный суд постановил, что для строений без разрешения или не соответствующих проекту: «Можно требовать только сноса таких сооружений, не имеющих экономической ценности» и «Несмотря на это, определение стоимости незаконных строений и вынесение решения о частичном удовлетворении иска было неправильным». В договоре должно быть указано, что никакие работы, не соответствующие утвержденному проекту и разрешению, не будут выполняться, что оплата за работы, не предусмотренные проектом, не может быть потребована даже по запросу владельца, и что ответственность за это лежит на подрядчике. Требования владельцев, такие как «давайте сделаем на одну комнату больше», создают риск сноса и штрафа за градостроительное нарушение, а также оставляют юридически незащищенными деньги, уплаченные за эти работы.

НДС и объем стоимости: Должно быть четко указано, включает ли стоимость НДС или нет, какая ставка НДС будет применяться и кому будет принадлежать разница в случае изменения ставки. В рамках Закона № 6306 при выполнении работ по строительству жилья для правообладателей может применяться льготная ставка НДС при определенных условиях; соответствие ставки и условий конкретному проекту должно быть подтверждено финансовым консультантом до подписания договора.

Б. Техническая квалификация подрядчика и группа документов на право осуществления деятельности

До заключения договора необходимо проверить, уполномочен ли подрядчик законом на строительство здания такого размера. Строительные подрядчики делятся Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата на группы по свидетельствам о квалификации, и каждая группа может выполнять работы определенного размера. Свидетельство о квалификации можно запросить через систему электронного правительства (e-Devlet).

Проверки, которые необходимо провести до заключения договора:

• Группа разрешения, срок действия и является ли компания-владелец разрешения той же самой, что и компания, подписывающая договор.
• Записи компании в торговом реестре, структура партнерства, капитал и образец подписи уполномоченного представителя.
• Ранее завершенные подрядчиком здания: Необходимо проверить на месте, получили ли эти здания разрешение на заселение и удовлетворены ли владельцы.
• Финансовая мощь компании: Способность предоставить банковскую гарантию является наиболее практичным показателем финансового положения подрядчика.
• Личная гарантия или поручительство основного партнера компании следует дополнительно оценивать, особенно в компаниях с низким капиталом.

C. Четкое перечисление пунктов работ и должностные обязанности

Что определяет объем фиксированной цены, так это работы, перечисленные в договоре. Неперечисленная работа часто выставляется как «дополнительная работа» отдельно. Поэтому работы, которые будет выполнять подрядчик, должны быть перечислены по отдельности в договоре и его приложениях.

Работы, которые должны быть четко указаны в договоре или технических условиях, кто их будет выполнять:

• Предварительные работы: Разрешение на снос, снос, вывоз строительного мусора и земляные работы, геологическое исследование грунта, замеры, разбивка осей, подготовка и утверждение проектов (архитектурного, статического, механического, электрического, ландшафтного), подача заявки на разрешение на строительство.
• Черновые и чистовые строительные работы: Класс бетона, арматура, изоляция, материалы для фасада, оконно-дверные системы, двери, оборудование для кухни и ванной комнаты, напольные покрытия, краска, лифт, такие системы, как генератор или гидрофор. Материалы должны быть указаны с указанием марки, модели и серии или в формулировке «эквивалент, с письменного согласия представителя собственника».
• Инфраструктура и абонентские услуги: Подключение электричества, воды, природного газа, канализации, счетчики и расходы на абонентские услуги.
• Общие зоны: Парковка, убежище, благоустройство территории, садовая стена, комната управления и ландшафтный дизайн.
• Завершающие работы: Разрешение на эксплуатацию здания, справка об отсутствии задолженности от SGK, переход на кондоминиум и необходимые документы для оформления прав собственности.
• Определение площади в квадратных метрах: Чистая и валовая площадь каждой квартиры должна быть указана вместе с планами квартир, приложенными к договору, и формулировкой “согласно проекту, приложенному к разрешению”; в случае недостатка площади должна быть предусмотрена формула скидки. По вопросу потери площади в квадратных метрах вы можете ознакомиться с нашей статьей компенсация при уменьшении площади в квадратных метрах при городской трансформации.
• Порядок внесения изменений и выполнения дополнительных работ: Никакие дополнительные работы или изменения не могут быть выполнены без письменного и заранее согласованного по стоимости одобрения представителей собственников, и за работы, выполненные без такого одобрения, оплата не может быть запрошена.

D. Условие получения разрешения на эксплуатацию (искян) и передачи ключей

Для того чтобы передача считалась юридически завершенной, в договоре должно быть четко указано получение разрешения на эксплуатацию здания (искян). Зданиям, не имеющим разрешения на эксплуатацию, не предоставляются услуги электричества, воды и канализации (Закон № 3194, ст. 31) и нельзя перейти к кондоминиуму. По процессу искяна вы можете ознакомиться с нашей статьей процедуры оформления прав собственности и искяна.

Приемка и недостатки: При сдаче работы собственники обязаны, как только у них появится возможность в обычном ходе работ, осмотреть работу и уведомить подрядчика о недостатках в разумный срок (ст. 474 Обязательственно-правового кодекса Турции). Скрытые недостатки, выявленные позже, должны быть сообщены немедленно после их обнаружения (ст. 477 Обязательственно-правового кодекса Турции). Иски, возбуждаемые из-за недостатков в недвижимых объектах, истекают по давности через пять лет с момента передачи, а при наличии грубой вины подрядчика – через двадцать лет (ст. 478 Обязательственно-правового кодекса Турции). В договоре должны быть предусмотрены следующие положения:

• Разделение на временную и окончательную приемку: При временной приемке недостатки и дефекты фиксируются в протоколе и устраняются в определенный срок; окончательная приемка производится после получения разрешения на эксплуатацию (искяна) и устранения недостатков.
• Комиссия по выявлению: Приемка осуществляется с участием представителей собственников, а также независимого инженера или организации по надзору за строительством.
• Срок гарантии и обязательства по техническому обслуживанию: Предусматривается, что подрядчик устранит дефекты за свой счет, особенно в отношении изоляции, кровли, сантехники и лифтов, в течение гарантийного срока.
• Оговорка о штрафе за просрочку: Если штраф за просрочку предусмотрен в соответствии со статьей 179/2 TBK, кредитор не может требовать штраф, если он прямо не оговорил свои права при принятии исполнения. В акте приема-передачи объекта «под ключ» должна быть сделана пометка «штраф за просрочку и другие наши права сохраняются».

E. Участие, согласие и процесс представительства собственников

Согласие собственников является обязательным при распоряжении земельным участком и строением. Согласно статье 692 Гражданского кодекса Турции, изменение целевого назначения общего имущества, начало строительных работ, превышающих объем, необходимый для обычного использования, или распоряжение всем имуществом зависит от согласия всех участников долевой собственности, если иное не установлено единогласным решением.

Особое правило Закона № 6306: Существует положение, отличающееся от общего правила в отношении рискованных (аварийных) строений. В соответствии с первым абзацем статьи 6 Закона № 6306, решения относительно реконструкции и применения на земельном участке, где находится рискованное (аварийное) строение, могут быть приняты простым большинством дольщиков в соответствии с их долями; а доли собственников, не участвующих в принятии решения, выставляются на продажу путем открытого аукциона в порядке, предусмотренном Положением о применении. По этой причине, даже если в здании, подпадающем под действие Закона № 6306, не будет достигнуто единогласие, процесс может быть продолжен; однако для этого необходимо строго соблюдать процедуры уведомления и продажи, предусмотренные Законом и Положением. Для расчета того, как рассчитывается простое большинство в городской трансформации, и для ситуации собственника, оставшегося в меньшинстве, вы можете ознакомиться с нашими статьями: «Не хочу участвовать в городской трансформации». Поскольку в модели фиксированной цены каждый собственник будет нести ответственность за оплату стоимости строительства, приходящейся на его долю, на практике следует стремиться к тому, чтобы все собственники подписали договор.

Конституционный суд в своем решении от 18.10.2012 № Е. 2010/82, К. 2012/159, рассматривая правила, касающиеся зон проектов городского преобразования и развития в рамках статьи 73 Закона о муниципалитетах № 5393, оценил положение о том, что основным путем в этих зонах при освобождении, сносе и экспроприации строений является путь соглашения, и что разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию не могут быть выданы без оплаты общих расходов по проекту. Это решение также является руководством для модели с фиксированной ценой, поскольку оно показывает, как участие в общих расходах может быть связано с этапами получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

Доля оплаты каждого собственника и проблема неплатящего собственника

Это наименее обсуждаемый, но наиболее проблемный аспект модели с фиксированной ценой: Собственники подписывают договор совместно, но каждый оплачивает свою долю. Если один собственник не платит, строительство останавливается, и другие собственники, которые произвели оплату, также страдают. В договоре обязательно должно быть оговорено следующее:

• Каким способом (доля земли, общая площадь новой квартиры или фиксированная сумма) общая стоимость распределяется между собственниками и индивидуальная таблица платежей каждого собственника.
• Что собственники не несут солидарной ответственности перед подрядчиком; каждый собственник несет ответственность только за свою долю.
• Права подрядчика только в отношении неплатящего собственника; что график работ будет продолжать действовать в отношении остальных собственников.
• Отдельный протокол между собственниками о том, что собственники, оплатившие вместо неплатящего собственника, могут взыскать эту сумму с неплатящего собственника с процентами.
• Кто имеет право представлять интересы собственников в переписке с подрядчиком: избираемый совет представителей собственников и по каким вопросам этот совет может принимать решения самостоятельно, а по каким – с согласия всех собственников.

Ф. Стоимость инфраструктуры, освобождение от пошлин и официальные расходы

Актуальное развитие: Конституционный суд своим решением от 03.06.2025 № E. 2024/211, K. 2025/123 отменил положение, содержащееся во втором абзаце статьи 23 Закона № 3194, которое позволяло выдавать разрешение на строительство в незавершенных по инфраструктуре районах при условии предоплаты двадцати пяти процентов стоимости технической инфраструктуры и принятия обязательств по оставшейся части. Решение было опубликовано в Официальном вестнике от 13.10.2025 с вступлением в силу через девять месяцев; положение об отмене вступило в силу в июле 2026 года. В отношении сумм, запрашиваемых муниципалитетом по этой статье, в договоре должно быть проведено разграничение ответственности, а основание для требования должно быть дополнительно изучено.

• Освобождения от сборов и налогов: В рамках статьи 7 Закона № 6306 предоставлено освобождение от многих сборов, налогов и платежей. Должно быть указано, кто будет получать документы об освобождении, и кто будет нести ответственность за ущерб, возникший в результате потери освобождения (например, из-за несвоевременной подачи заявления подрядчиком). Подробнее см. в нашей статье «налоги, которые я не буду платить при городской трансформации».
• Стоимость парковки: После решений Объединенного совета по судебной практике Государственного совета от 2025 года считается, что стоимость парковки не подпадает под освобождение согласно Закону № 6306. Если в проекте не может быть обеспечено достаточное количество парковочных мест, в договоре должно быть четко указано, кто несет ответственность за эту стоимость. См. также: взимается ли плата за парковку при городской трансформации.
• Прочие официальные расходы: Плата за услуги строительного надзора, сборы за утверждение проекта, геологические изыскания, плата за подключение и абонентскую плату, сборы за разрешение на ввод в эксплуатацию (искян) и операции с SGK (Социальное обеспечение) должны быть подробно указаны для подрядчика или собственников. Каждый неуказанный пункт вызывает спор о его исключении из общей (фиксированной) стоимости.

G. Сроки, график работ и неустойка за просрочку

• Дата начала работ (например, определенное количество дней с момента получения разрешения на строительство) и дата окончания (получение разрешения на ввод в эксплуатацию) должны быть указаны с конкретными датами. Неопределенные причины продления, такие как погодные условия и официальные праздники, должны быть перечислены в закрытом списке.
• Подробный график работ должен быть приложением к договору; этапы оплаты должны быть привязаны к этому графику.
• Неустойка за просрочку: Должна быть оговорена за каждый день или месяц просрочки за каждую квартиру или как определенный процент от общей стоимости. Поскольку компания-подрядчик является коммерсантом, она не может требовать снижения согласованного штрафного условия на том основании, что оно является чрезмерным, в соответствии со статьей 22 Торгового кодекса Турции.
• Компенсация за упущенную арендную плату: Должно быть указано, покрывает ли неустойка за просрочку потерю арендной платы собственников, и если нет, то возмещение превышающего ущерба может быть затребовано отдельно.
• Что касается процедуры, которую следует соблюдать, если подрядчик вообще не приступает к работе, вы можете ознакомиться с нашей статьей что делать, если подрядчик не начинает строительство.

H. Расторжение, передача работы другому лицу и установление фактов

• Задержка подрядчика: Согласно статье 473/1 Турецкого кодекса обязательств (TBK), если подрядчик не начнет работу вовремя или затянет ее таким образом, что станет очевидно, что она не будет завершена в оговоренный срок, заказчик может отказаться от договора, не дожидаясь даты сдачи.
• В ходе некачественного производства: Согласно статье 473/2 TBK, если станет очевидно, что работа будет выполнена с дефектами или в нарушение договора по вине подрядчика, заказчик требует ее исправления, предоставив разумный срок; в противном случае он может поручить исправление или завершение работы третьему лицу за счет подрядчика. Это право должно быть отдельно и подробно прописано в договоре.
• Установление фактов при расторжении: В случае расторжения договора определение уровня и стоимости выполненных работ через суд путем установления доказательств является основой для последующего иска о взыскании долга. Передача строительной площадки, инвентаризация материалов и передача документов (проекты, разрешения, записи строительного надзора) должны быть урегулированы в договоре.
• Право собственников на отказ от договора: Согласно статье 484 TBK, пока работа не завершена, заказчик может отказаться от договора, выплатив компенсацию за выполненную работу и возместив все убытки подрядчика. Это право собственники могут использовать в любое время, но оно является дорогостоящим; поэтому обоснованные причины расторжения должны быть конкретно перечислены в договоре.
• Роль администрации: В некоторых случаях, предусмотренных Законом № 6306, администрация также имеет право расторгнуть договор; условия этого вы можете найти в нашей статье административное расторжение договора с подрядчиком в рамках городской трансформации.

I. Законная ипотека и риск субподрядчика: Вы заплатили деньги, но на ваше право собственности может быть наложена ипотека

Это риск, который больше всего удивляет владельцев в модели с фиксированной ценой. Согласно третьему подпункту первого абзаца статьи 893 Гражданского кодекса Турции, за труд, затраченный с предоставлением или без предоставления материалов при строительных работах на недвижимом имуществе, субподрядчики и ремесленники, являющиеся кредиторами собственника или подрядчика, могут требовать регистрации законной ипотеки на это недвижимое имущество. То есть, даже если вы полностью оплатили подрядчику, субподрядчик (кузнец, бетонщик, сантехник), которому подрядчик не заплатил, может потребовать регистрации ипотеки на ваше недвижимое имущество.

• Согласно второму абзацу той же статьи, предварительный отказ кредиторов от этого права недействителен. Запись в договоре «субподрядчики отказались от права на ипотеку» бесполезна.
• Согласно ст. 895 ГК Турции, регистрация должна быть произведена, начиная с завершения выполненных работ, в течение трех месяцев, и требование должно быть принято собственником или решено судом.
• Мера предосторожности в договоре: Должно быть указано, что подрядчик должен предоставить список субподрядчиков, при каждом расчете за выполненные работы документально подтверждать платежи субподрядчикам и поставщикам материалов за предыдущий период и предоставить расписку об отсутствии претензий; в случае недокументированного периода оплата выполненных работ не производится, и все убытки, понесенные владельцами из-за задолженности субподрядчикам, покрываются за счет обеспечения подрядчика. Окончательный расчет за выполненные работы и возврат обеспечения не должны производиться до истечения трехмесячного срока после получения разрешения на эксплуатацию.

I. Страхование, охрана труда, SGK и строительный надзор

• Страхование всех рисков строительства и страхование гражданской ответственности перед третьими лицами должно быть оформлено подрядчиком таким образом, чтобы собственники также были указаны в качестве застрахованных лиц или выгодоприобретателей; полисы должны быть предоставлены до начала работ.
• Вся ответственность, вытекающая из охраны труда и техники безопасности и страхования рабочих, лежит на подрядчике; в случае претензий, предъявленных собственникам в связи с несчастным случаем на производстве, должен быть указан долг подрядчика по регрессному требованию к собственникам.
• Справка об отсутствии задолженности перед SGK: Поскольку справка об отсутствии задолженности перед Фондом социального страхования (SGK) требуется на этапе получения разрешения на эксплуатацию здания, задолженность подрядчика по страховым взносам может задержать выдачу разрешения на заселение. Получение справки об отсутствии задолженности должно быть указано как открытая задолженность подрядчика.
• Строительный надзор: Отчеты организации по строительному надзору должны быть включены в число документов, на основании которых будет производиться оплата выполненных работ. В крупных проектах владельцам рекомендуется дополнительно назначить инженера по контролю от своего имени.

3. Форма обеспечения и гарантия оплаты

В договорах подряда, в которых не происходит передача доли земли, собственники квартир являются платящей стороной. Такие инструменты, как «гарантийная квартира» или «ипотека на долю подрядчика» в классической модели, здесь неприменимы, поскольку у подрядчика нет доли в недвижимости. По этой причине обеспечение должно быть получено непосредственно от подрядчика, а порядок оплаты должен быть структурирован вместе с обеспечением.

Гарантийное письмо и порядок исполнения

Характеристики, которые должны быть в гарантийном письме:

• быть банковским гарантийным письмом; быть бессрочным или действительным как минимум до даты после даты сдачи в эксплуатацию и окончательной приемки.
• быть оформленным как безотзывное и безусловное, то есть подлежащее оплате по первому письменному требованию собственников, без необходимости судебного решения или согласия подрядчика.
• Бенефициар должен быть указан как все собственники или их уполномоченные представители, и в договоре должно быть прописано, кто имеет право на обналичивание.
• Сумма должна быть пропорциональна стоимости выполняемых работ и постепенно возвращаться по мере их выполнения; последняя часть должна быть возвращена после истечения сроков по разрешению на эксплуатацию, окончательной приемке и ипотеке субподрядчика.

Гарантийный чек и вексель: Почему они рискованны?

На практике гарантийный чек и вексель являются гораздо более слабыми гарантиями, чем банковская гарантия: они могут оказаться неоплаченными, их взыскание становится затруднительным, если компания-должник вступает в процесс банкротства или мирового соглашения, а пометка «гарантия» на них вызывает споры, если они переходят к третьим лицам. Чек или вексель следует рассматривать только как дополнительную гарантию к банковской.

Возврат аванса и условные гарантийные векселя

Сравнение с договорами подряда с передачей доли земли (квартир): Почему здесь нельзя использовать гарантийную квартиру?

Оплата по этапам выполнения работ: Деньги должны следовать за работой

• Лимит аванса: Если будет предоставлен аванс, он должен быть ограничен небольшой долей от общей стоимости и обеспечен гарантийным письмом на соответствующую сумму.
• Выплаты по этапам: Платежи должны быть привязаны к измеримым этапам, таким как снос и земляные работы, фундамент, заливка бетона каждого этажа, завершение черновых работ, крыша, штукатурка, чистовая отделка и получение разрешения на заселение; каждый этап должен быть подтвержден протоколом осмотра, подписанным надзорной организацией и представителем собственника.
• Удержание залога: Определенная доля должна удерживаться из каждого платежа до получения разрешения на заселение и окончательной приемки.
• Расчетный счет: Доли собственников, по возможности, должны быть собраны на счете, находящемся под совместным контролем собственников, и высвобождены по протоколу о выплате. Наличные расчеты и расчеты из рук в руки категорически запрещены; каждый платеж должен производиться через банк и с указанием назначения.
• Залог, предоставленный администрации, является отдельным: Согласно пункту (c) девятого подпункта статьи 13 Положения о применении Закона № 6306, если на участках, где расположены рискованные строения, работы выполняются физическими и юридическими лицами частного права, подрядчик, выполняющий строительные работы, обязан предоставить администрации залог в размере шести процентов от примерной стоимости строительства до получения разрешения на строительство (существует исключение при определенных условиях для зданий на одном участке, не более двух этажей без подвала и не превышающих 500 м²). Этот залог предоставляется в пользу администрации; он не заменяет залога, который будет предоставлен собственникам. Для получения подробной информации вы можете обратиться к нашей статье залог за городскую реконструкцию до получения разрешения на строительство.

4. Кампания «Половина от нас» и отражение кредитной поддержки городской реконструкции в договоре

В рассмотренных судебных решениях (1-й коммерческий суд первой инстанции Бакыркёя, дело № 2023/808; 3-й коммерческий суд первой инстанции Стамбул-Анадолу, дело № 2020/589; 6-я палата по гражданским делам Верховного суда, дело № 2022/2336; 7-й коммерческий суд первой инстанции Бакыркёя, дело № 2021/806; 15-я палата по гражданским делам Верховного суда, дело № 2014/3231 и другие) отсутствует специальная оценка относительно условий договора кампании «Половина от нас», кредитной помощи, процентной поддержки в рамках городской трансформации или того, как эти виды поддержки будут отражены в договоре с подрядчиком. Решения рассматривают договоры подряда и строительные договоры в рамках общих принципов обязательственного права и градостроительного права. Поэтому отражение поддержки в договоре должно быть решено с использованием договорной техники, с учетом официального функционирования кампании.

Особенности кампании, непосредственно влияющие на договор

Согласно открытым источникам, основанным на заявлениях Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата и Управления по городской трансформации, в кампании, реализуемой в Стамбуле, предусматривается поддержка в виде грантов и кредитов на жилье (каждая на сумму 875 000 турецких лир согласно объявленным суммам), а также поддержка при переезде. Поскольку суммы могут меняться, актуальные цифры на момент подачи заявки должны быть подтверждены через Управление по городской трансформации и систему электронного правительства (e-Devlet). Важными моментами с точки зрения договора являются следующие:

• Выплаты производятся подрядчику, а не собственнику: При трансформации на основе здания суммы грантов и кредитов переводятся непосредственно подрядной фирме от имени правообладателя, в соответствии с уровнем прогресса строительства.
• Четырехэтапный график платежей: В источниках указывается, что выплаты производятся следующим образом: 30% при начале работ, 30% при завершении несущей системы, 30% на этапе оштукатуривания и 10% при получении разрешения на эксплуатацию здания.
• Единый подрядчик и все доли: Чтобы воспользоваться кампанией, доли земли в здании должны быть оформлены по договору с одним подрядчиком.
• Ограничение размера проекта: Указывается, что новое здание, за исключением парковки и убежища, не должно превышать полтора размера старого здания.
• Собственник-заемщик: Собственник, подписавший кредитный договор, обязан погасить кредит независимо от того, завершил подрядчик работу или нет.

Как это должно быть отражено в договоре?

• Согласование графика платежей: Доля, подлежащая оплате собственниками из собственного кармана, должна быть привязана к тем же этапам, что и выплаты поддержки. Если поддержка выплачивается до 30% за несущую систему, не следует допускать, чтобы большая часть доли собственника требовалась авансом в начале работ.
• Если поддержка не поступает: В случае задержки, прекращения или изменения суммы гранта или кредита должно быть четко указано, может ли подрядчик остановить работу и как будет покрыта разница. В противном случае подрядчик будет пытаться оправдать задержку, заявляя «государственные деньги не поступили».
• Взаимозачет и выставление счетов: Поскольку выплата поддержки производится подрядчику в счет погашения долга правообладателя, на каждом этапе должно быть письменно согласовано, кому подрядчик выставит счет и какая часть общей задолженности каждого собственника покрывается поддержкой.
• Если подрядчик бросает работу: Поскольку выплаты поддержки поступают подрядчику, если работа остается незавершенной, владельцы рискуют остаться как с кредитным долгом, так и с недостроенным зданием. При расчете суммы гарантийного письма выплаты, произведенные из поддержки, также должны быть учтены.
• Новый подрядчик: Условия продолжения участия в кампании с новым подрядчиком в случае расторжения договора должны быть уточнены у Администрации до подписания договора.

Для различных вариантов финансирования вы можете ознакомиться с нашими статьями: кредит на городскую трансформацию в размере 3 миллионов турецких лир, финансируемый Всемирным банком и можно ли получить как помощь на аренду, так и процентную поддержку.

5. Сравнительная таблица судебных решений и правовых принципов

6. Пункты, которые должны быть включены в договор: Контрольный список

Нижеприведенный список представляет собой основу договора о городской трансформации с фиксированной ценой. Поскольку условия для каждого здания различны, содержание пунктов должно быть заполнено в соответствии с конкретным проектом.

1. Стороны и представительство: Личные данные и информация о праве собственности всех владельцев, наименование компании-подрядчика, налоговый номер, номер и группа свидетельства о разрешении, лицо, уполномоченное подписывать; совет представителей владельцев и их полномочия.
2. Предмет и характер: Отсутствие передачи доли земли, что договор является договором подряда с фиксированной ценой.
3. Цена: Общая фиксированная цена, статус НДС, критерии распределения между владельцами и график платежей каждого владельца; отсутствие солидарной ответственности.
4. Увеличение цены: Фиксированная цена и отказ от корректировки или формула ограниченной разницы в цене.
5. Объем: Техническое задание, список материалов, планы квартир, чистая и валовая площадь, прилагаемые к договору.
6. Проекты и разрешение: Ответственный за подготовку и утверждение проекта, срок подачи заявки на разрешение, право владельцев на утверждение проекта.
7. Срок: Дата начала работ и заселения, график работ, закрытый список причин продления.
8. Выплата: Измеримые этапы, акт обнаружения, утверждение строительной инспекцией, удержание обеспечения, расчет платежа.
9. Обеспечение: Сумма, срок, характер банковской гарантии, поэтапный возврат и условия обналичивания.
10. Поддержка: Согласование выплат грантов и кредитов с этапами, порядок действий в случае задержки поддержки, взаимозачет и выставление счетов.
11. Штраф за просрочку: Ежедневная или ежемесячная сумма, возможность дополнительного требования о возмещении упущенной выгоды от аренды, оговорка при передаче.
12. Дополнительные работы и изменения: Только по письменному согласованию с заранее определенной стоимостью; запрет на производство вне проекта.
13. Субподрядчики: Список субподрядчиков, расписка до оплаты выполненных работ, покрытие риска законной ипотеки за счет обеспечения.
14. Страхование и охрана труда: Страхование всех рисков и ответственности перед третьими лицами, ответственность за несчастные случаи на производстве и регресс.
15. Официальные расходы: Пошлины, документы об освобождении от сборов, стоимость строительного надзора, стоимость инфраструктуры и парковки, подключения коммуникаций, отсутствие задолженности перед SGK.
16. Приемка: Временная и окончательная приемка, список недостатков, гарантийные сроки, порядок уведомления о дефектах.
17. Расторжение: Обоснованные причины расторжения (утрата лицензии, отклонение от графика работ, непредоставление обеспечения, остановка работ), фиксация доказательств при расторжении, передача стройплощадки и документов, передача работы другому исполнителю.
18. Запрет на передачу: Подрядчик не может передавать договор или свои требования без письменного согласия собственников.
19. Уведомления: Адреса для уведомлений и каналы электронной связи сторон.
20. Разрешение споров: Компетентный и уполномоченный суд, условие о медиации; следует учитывать, что в потребительских договорах условие о подсудности в ущерб потребителю недействительно.
21. Форма: Подписание договора всеми собственниками и подрядчиком, нотариальное заверение подписей и парафирование каждой страницы приложений.

7. Почему важно правильно вести процесс в этих досье?

Договор комплексной городской реновации по фиксированной цене — это соглашение, по которому все собственники здания доверяют свои сбережения, а зачастую и кредитные обязательства, одной компании. Отсутствие одной фразы в договоре оборачивается зданием без разрешения на эксплуатацию, документом о праве собственности с субподрядным ипотечным обременением, замершей стройкой под предлогом «государственные средства не поступили» или счетом, увеличившимся вдвое посреди строительства. Юридическая поддержка по этим вопросам охватывает все этапы: проверку перед выбором подрядчика, подготовку договора и приложений к нему, контроль гарантийного письма, отслеживание актов выполненных работ, предупреждение и расторжение договора при задержке, установление фактов и судебное разбирательство по взысканию задолженности.

В Стамбуле, где интенсивно применяются программы городской реновации, на Анатолийской стороне это Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Кадыкёй, Аташехир, Ускюдар, Умрание, Санджактепе и Султанбейли; на Европейской стороне это Бахчелиэвлер, Бакыркёй, Кючюкчекмедже, Авджылар, Эсеньюрт, Зейтинбурну и Фатих; а в Коджаэли это Гебзе, Чайырова, Дарыджа, Диловасы, Измит, Кёрфез и Башискеле – регионы, где эти договоры наиболее часто обсуждаются. Практики муниципалитетов по выдаче разрешений на строительство и эксплуатацию, а также специфические для Стамбула механизмы поддержки, такие как «Половина от нас», требуют составления договора с учетом местных условий. Для общего процесса вы можете ознакомиться с нашими страницами по городской реновации и процессу получения разрешения и строительства.

8. Часто задаваемые вопросы

Возможно ли построить здание с подрядчиком, не передавая долю земли?

Да. Владельцы могут поручить строительные работы подрядчику за фиксированную сумму, сохраняя при этом всю землю в своей собственности. Эти отношения представляют собой договор подряда; вознаграждением подрядчика являются деньги, а не отдельный объект недвижимости.

Должен ли договор о городской реновации, заключенный по фиксированной цене, быть оформлен у нотариуса?

Поскольку передача недвижимости подрядчику не была обещана, не существует установленной законом формы. Однако для облегчения доказывания и предотвращения споров о том, кому принадлежат подписи, рекомендуется заключить договор в письменной форме и нотариально заверить подписи.

Может ли подрядчик повысить цену во время строительства?

Как правило, нет, если согласована фиксированная цена (ТЗО, ст. 480). Он может запросить корректировку у судьи только в непредвиденных чрезвычайных обстоятельствах. В договоре должна быть четко оговорена фиксированная цена и отказ от корректировки, либо формула ограниченной разницы в цене.

Какую гарантию мы должны получить от подрядчика?

Самой надежной гарантией является бессрочное, безотзывное и безусловное банковское гарантийное письмо. Кроме того, из платежей должны быть произведены отчисления в качестве обеспечения. Чеки и векселя могут быть лишь дополнительным обеспечением; сами по себе они недостаточны.

Как мы должны производить платежи?

Платежи должны производиться по завершении работ, в соответствии с измеримыми этапами строительства и на основании протокола осмотра, подписанного строительным надзором и представителем собственника. Не следует производить крупные авансовые платежи и платежи наличными.

Считаются ли собственники квартир потребителями?

Если недвижимость не передается подрядчику, а стоимость оплачивается собственником, и квартира строится для удовлетворения жилищных потребностей, суды могут признать собственников потребителями. В этом случае компетентным будет суд по делам потребителей, и потребуется обязательное посредничество до подачи иска.

Что произойдет, если один из собственников не оплатит свою долю?

В договоре должно быть указано, что владельцы не несут солидарной ответственности, и каждый владелец несет ответственность только за свою долю. Кроме того, должен быть подготовлен протокол между владельцами для тех, кто производит оплату вместо неплатящего владельца.

Мы заплатили подрядчику все деньги, может ли все равно быть ипотека на нашу собственность?

Да. Согласно статье 893 Гражданского кодекса Турции, субподрядчики и ремесленники, которым подрядчик не заплатил, могут потребовать регистрации законной ипотеки на недвижимость, и предварительный отказ от этого права недействителен. Поэтому при каждом платеже необходимо документально подтверждать выплаты субподрядчикам и получать расписку об отсутствии претензий.

Кто получит разрешение на заселение?

Если это прямо не указано в договоре, возникнет спор; Кассационный суд не возлагал на подрядчика обязанность по получению разрешения на заселение, если это не было прописано в договоре. Получение разрешения на заселение и справки об отсутствии задолженности перед SGK (Управлением социального обеспечения) должно быть прописано как обязанность подрядчика, а окончательный платеж должен быть привязан к получению разрешения на заселение.

Что мы можем сделать, если подрядчик оставит работу незавершенной?

Вы можете расторгнуть договор, определить уровень выполненных работ путем судебной экспертизы, обналичить гарантийное письмо, потребовать возврата платежей за невыполненные работы и, поручив работу другому подрядчику, потребовать разницу у первого подрядчика.

Как следует определить штраф за просрочку?

Штраф должен быть определен как сумма за квартиру за каждый день или месяц просрочки, или как определенный процент от общей стоимости. Поскольку подрядчик является коммерсантом, он не может требовать уменьшения штрафа на основании его чрезмерности. При приемке не забудьте указать в протоколе, что вы сохраняете за собой право на взыскание штрафа.

Что изменится в договоре, если мы получим поддержку по программе «Половина от нас»?

Поскольку выплаты поддержки осуществляются напрямую подрядчику от имени правообладателя и поэтапно, собственные платежи собственников также должны быть привязаны к тем же этапам; должен быть урегулирован порядок действий в случае задержки поддержки, взаимозачета и выставления счетов, а также предусмотрено, что гарантия должна покрывать выплаты поддержки, если подрядчик прекращает работу.

Почему важен документ о полномочиях подрядчика?

Группа документа о полномочиях определяет объем работ, которые может выполнить подрядчик. Суды считают несоответствие документа о полномочиях площади строительства законной причиной для расторжения договора. Документ должен быть проверен через e-Devlet.

Распространяются ли льготы по сборам и налогам на стоимость парковки?

Нет. После решений Объединенного совета по прецедентной практике Государственного совета от 2025 года принято, что стоимость парковки не подпадает под льготу по Закону № 6306. В договоре должно быть указано, кому принадлежит эта сумма.

9. Заключение

В заключение, договор о городской трансформации, заключенный по фиксированной цене без передачи доли земли, предоставляет владельцам возможность владеть всем зданием, но при этом возлагает на них риски финансирования и завершения работ. Способ управления этим риском — это договор, который фиксирует цену, подробно описывает работу, связывает оплату с ходом выполнения работ, обеспечивает ее банковской гарантией, делает разрешение на заселение и выплаты субподрядчикам явным долгом подрядчика, а также предварительно регулирует расторжение и передачу работы другому исполнителю. Если будет использоваться программа «Yarısı Bizden» (Половина от нас) или кредитная поддержка, план платежей должен быть точно согласован с графиком поддержки. Подписание — это не конец процесса, а его начало; отслеживание актов выполненных работ и гарантий не менее важно, чем сам договор.

Эта статья предназначена для общего ознакомления и не является юридическим заключением по конкретным делам. Упомянутые решения основаны на текстах из источников, в которых они были опубликованы; перед использованием в ходатайстве или заявлении они должны быть подтверждены через UYAP или официальные базы данных решений. Поскольку суммы поддержки и условия кампании могут быть изменены администрацией, актуальную информацию следует уточнять в Управлении по городской трансформации.