Kapıya asılmış bir kâğıt: “Yapı Tatil Tutanağı”. Altında belediye mührü, içinde “ruhsatsız”, “kaçak”, “yıkım” gibi kelimeler. Çatı piyesli dairenizin terası, siz daha evi görmeden yıllar önce kapatılmış; belki binayı yapan müteahhit yaptı, belki sizden önceki sahip. Siz yalnızca evi bu hâliyle satın aldınız. Şimdi ise belediye, savcılık ve hatta komşular karşınızda.

Bu durum özellikle İstanbul’da, 1990’lı ve 2000’li yıllarda yapılmış çatı arası piyesli binalarda çok yaygın. En çok sorulan soru da hep aynı: “Teras kapatmayı ben yapmadım; imar para cezasını, yıkımı ve ceza davasını ben mi çekeceğim?” Bu yazıda sorunun cevabını; 3194 sayılı İmar Kanunu, Türk Ceza Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri ile Danıştay, Anayasa Mahkemesi, bölge idare mahkemeleri ve Yargıtay kararları üzerinden, adım adım veriyoruz.

1. Giriş ve Hukuki Çerçeve: Yapı Tatil Tutanağı Neyi Başlatır?

Ruhsatlı projeye aykırı olarak çatı piyesli bağımsız bölümlerdeki teras alanlarının kapatılıp daireye dahil edilmesi, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında ruhsata aykırılık oluşturur. Belediye denetim ekiplerince düzenlenen yapı tatil tutanağı ile Kanun’un 32. maddesi gereğince yapı mühürlenir ve inşai faaliyetin durdurulduğu tespit altına alınır.

Tutanak neden bu kadar önemli?

Yapı tatil tutanağı, sonradan gelecek bütün işlemlerin temelidir: belediye encümeninin yıkım kararı da, imar para cezası da bu tutanağa dayanır. Bu nedenle tutanaktaki eksiklikler (ölçü ve kroki bulunmaması, yapı sahibinin gösterilmemesi, aykırılığın tarihinin belirtilmemesi gibi) ileride açılacak davalarda en önemli savunma malzemesine dönüşür. Uygulamada sık görülen bir örnek, tutanakta “Yapı sahibi: Tespit edilemedi” yazılması ve aykırılığın “bila tarihte”, yani tarihi belirsiz bir zamanda yapıldığının belirtilmesidir. Bu iki ifade, idarenin aykırılığı kimin ve ne zaman yaptığını bilmediğini kendisi kabul ettiği anlamına gelir ve yeni malikin savunmasını doğrudan güçlendirir.

Tutanak sonrasında karşılaşılabilecek üç grup yaptırım

• İdari yaptırımlar: 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesi kapsamında ruhsata aykırı kısımların yıktırılması ve aynı Kanun’un 42. maddesi uyarınca idari para cezası. (42. maddeye 7579 sayılı Kanun ile RG 22.05.2026’da, ruhsatsız yapılarda kullanılmak üzere hazır beton piyasaya arz edenlere yönelik yeni bir ceza hükmü eklenmiştir; yapı sahibine verilecek cezanın muhatabı konusundaki Danıştay içtihadı ise aşağıda anlatıldığı şekilde uygulanmaya devam etmektedir.)
• Cezai yaptırımlar: 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu‘nun 184. maddesindeki imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında soruşturma ve kovuşturma. Mühürden sonra yapılacak müdahaleler için ayrıca TCK m. 203 (mühür bozma).
• Özel hukuk yaptırımları: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 19. maddesi uyarınca ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve projesine uygun eski hâle getirme talepleri ile taşınmazın ayıplı satılmasından doğan tazminat veya bedel indirimi davaları.

Mağdurların en sık yaşadığı senaryo

Tipik tablo şudur: Binada dört çatı piyesli daire vardır ve dördünde de teras kısmen veya tamamen kapatılıp salona ya da odaya katılmıştır. Bu kapatmaları ya binayı yapan müteahhit satıştan önce yapmıştır ya da dairelerin önceki sahipleri. Bugünkü malikler evi bu hâliyle, çoğu zaman “daire şu kadar metrekare” diye pazarlanarak satın almıştır. Bir komşunun şikâyeti veya kentsel dönüşümde yaşanan pay tartışmaları üzerine belediye gelir, tutanak tutar. Aşağıdaki başlıklarda bu senaryonun her boyutunu ayrı ayrı inceliyoruz.

2. Önceki Malik Döneminde Yapılan Aykırılıktan Yeni Malik İmar Para Cezası Öder mi?

İdari yaptırımlar bakımından en temel ilke, Anayasa‘nın 38. maddesinin yedinci fıkrasında ve TCK’nın 20. maddesinde güvenceye bağlanan ceza sorumluluğunun şahsiliği ilkesidir. Danıştay ve bölge idare mahkemelerinin yerleşik içtihatları ile Anayasa Mahkemesi kararlarında, idari para cezalarının da bu anayasal ilkeye tabi olduğu tartışmasız kabul edilmektedir. Kısacası: Kimse başkasının yaptığı kaçak inşaat nedeniyle cezalandırılamaz.

A. Cezaların şahsiliği ilkesi ve “yapı sahibi” kavramının yorumu

3194 sayılı Kanun’un 42. maddesinde para cezası verilecek kişiler arasında sayılan “yapı sahibi” ibaresi, Danıştay kararlarında salt tapu maliki olarak değil, inşai eylemi bizzat yapan veya yaptıran kişi olarak tanımlanmaktadır. Tapuda malik görünmek tek başına ceza sebebi değildir.

B. Taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin durumu

Aykırılığın bugünkü malikler tarafından değil, binayı yapan müteahhit veya önceki malikler tarafından yapıldığı durumlarda, yeni malik adına 42. madde gereğince idari para cezası kesilemez. Kanun metni de bu yönü destekler: 42. maddenin ikinci fıkrasının (ç) bendine 7410 sayılı Kanun’la (2022) eklenen ibare, arsa değerine bağlı ilave cezanın “aykırılıktan sorumlu olan yapı sahibine ve yapı müteahhidine” verileceğini açıkça belirtir. Bu konuda hem Danıştay’ın hem de bölge idare mahkemelerinin çok sayıda açık kararı bulunmaktadır.

Binada birden fazla daire aynı durumdaysa: toplu ceza yazılabilir mi?

Dört çatı piyesli dairenin dördünde de teras kapatılmışsa, belediyenin tek bir tutanak ve tek bir encümen kararıyla bütün maliklere, aykırı alanın tamamı üzerinden ceza yazması sık görülen bir hatadır. Danıştay kararlarında, cezanın her bir yapıyı fiilen yapan kişiye ve kendi kısmı üzerinden verilmesi gerektiği, hisse ve bağımsız bölüm ayrımı yapılmadan aykırılığın tamamı üzerinden hesaplanan cezanın hukuka aykırı olduğu kabul edilmektedir. Her malik kendi dairesindeki aykırılığın ne zaman ve kim tarafından yapıldığını ayrı ayrı ortaya koymalıdır.

Satın aldıktan sonra siz de ekleme yaptıysanız

Yeni malikin korunması, yalnızca satın aldığı anda mevcut olan aykırılıklar içindir. Terası kapalı olarak aldıktan sonra örneğin kapalı alanı genişlettiyseniz, doğramayı değiştirip alanı büyüttüyseniz veya ek bir bölme yaptıysanız, bu ilave kısımlar yönünden sorumluluk size ait olabilir. Danıştay’ın yaklaşımı, satın alma anındaki durum ile sonradan yapılan ilavelerin ayrılması ve cezanın yalnızca malikin kendi yaptığı kısım üzerinden hesaplanmasıdır. Bu nedenle savunmada “hiçbir şeye dokunmadım” demek yerine, satın alındığı andaki durumu belgeyle göstermek gerekir.

C. İspat yükü ve Danıştay içtihadındaki ayrık durumlar

Buraya kadar anlatılanlar yeni malik lehine güçlü bir tablo çiziyor; ancak bu korumanın kendiliğinden işlemediğini bilmek gerekir. Teras kapatma gibi sonradan yapılması mümkün olan aykırılıklarda idare, tespit tarihindeki malikin aykırılığı yaptığını varsayma eğilimindedir. Bu varsayımı çürütmek malikin elindeki delillere bağlıdır.

Aykırılığın sizden önce yapıldığını nasıl ispat edersiniz?

Yeni malikin savunmasının kalbi budur. Aşağıdaki deliller tek başına veya birlikte kullanılabilir; ne kadar erken toplanırsa o kadar değerlidir:

• Tapu kaydı ve satış tarihi: Tapu müdürlüğünden alınacak takyidatlı kayıt ve satış akit tablosu, sizin malik olduğunuz tarihi resmî olarak gösterir.
• Satış ilanları: Evi satın alırken yayımlanmış emlak ilanlarının ekran görüntüleri, terasın o tarihte kapalı olduğunu ve dairenin kapalı alanla birlikte pazarlandığını gösterir. İlan sitelerinin arşivleri ve emlak ofisinin kayıtları istenebilir.
• Banka ekspertiz raporu: Konut kredisiyle alınan dairelerde banka ekspertiz raporları, çoğu zaman projeye aykırı kapalı alanları ayrıca not eder. Bu rapor, aykırılığın satın alma tarihinde mevcut olduğunun güçlü bir resmî kanıtıdır.
• Hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri: Belediyelerin yıllara göre hava fotoğrafı arşivleri (İstanbul’da İBB’nin şehir haritası uygulamaları) ile uydu görüntüleri, çatı ve teras formunun hangi yıldan beri aynı olduğunu gösterebilir.
• Önceki tutanaklar ve belediye yazışmaları: Binada daha önce tutulmuş bir tespit, tutanak veya şikâyet dosyası varsa, aykırılığın o tarihte de bulunduğunu kanıtlar (Danıştay 4. Dairesinin 2025/845 E. sayılı kararındaki 2013 tespiti gibi).
• Tanık beyanları: Önceki malik, yönetici, komşular ve emlakçının beyanları; özellikle müteahhidin satış öncesinde kapattığı durumlarda aynı binadaki diğer dairelerin de aynı şekilde teslim edilmiş olması.
• Mahkemeden delil tespiti ve bilirkişi incelemesi: Kullanılan malzemenin, doğramanın ve imalatın yaşını ortaya koyan bir teknik inceleme, aykırılığın yıllar önce yapıldığını gösterebilir.

3. Yıkım ve Eski Hâle Getirme Kararları Yönünden Hukuki Durum

Yeni malikler için en çok kafa karıştıran nokta şudur: Para cezası iptal edilebiliyorsa neden yıkım da iptal edilmiyor? Çünkü 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesi uyarınca verilen mühürleme ve yıkım kararları, idari para cezasından farklı olarak ayniyete ilişkin, yani kişiye değil doğrudan yapıya yönelik tedbirlerdir.

Yıkım işlemi yapıyı esas alır

Yıkım masrafı kime yüklenir?

Tutanaktan sonraki bir ay içinde ne yapılmalı?

3194 sayılı Kanun’un 32. maddesine göre yapı sahibi, tutanağın tebliğinden itibaren en geç bir ay içinde ruhsat almak veya yapıyı ruhsata uygun hâle getirmek zorundadır (tutanak formlarında bu süre genellikle 30 gün olarak yazılır). Süre içinde bir şey yapılmazsa dosya encümene gider ve yıkım kararı alınır. Ayrıca 42. maddenin ikinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca arsa değeri üzerinden hesaplanan ilave para cezası, cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilip yapı mevzuata uygun hâle getirilirse tahsil edilmez. Bu süreyi değerlendirmenin yolları şunlardır:

• Tadilat ruhsatı imkânını araştırmak: Parselin imar durumu ve emsal hakkı elveriyorsa proje değişikliğiyle ruhsat alınabilir. Ancak teras kapatmalar çoğu zaman emsali aştığı için bu yol sınırlıdır.
• Eski hâle getirmek: Kapatılan kısmı söküp projedeki açık teras hâline döndürmek. Bu yol seçilecekse, mühürlü alanda iş yapmadan önce belediyeye yazılı başvuru yapılıp izin alınmalıdır.
• Belediyeye yazılı beyanda bulunmak: Aykırılığı sizin yapmadığınızı, satın alma tarihinizi ve delillerinizi bildiren bir dilekçe vermek. Bu dilekçe, ileride para cezasına karşı açılacak davada idarenin araştırma yükümlülüğünü yerine getirmediğini göstermek için de önemlidir.
• Dava açmak: Tutanağın kendisi, encümenin yıkım kararı ve para cezası kararı idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. Dava süresi, İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7 uyarınca kural olarak tebliğden itibaren 60 gündür.

Projeye uygun hâle getirmek için kat maliklerinin rızası gerekir mi?

Teras kapatmayı yasal hâle getirmek için tadilat projesi gerekiyorsa, bu kez Kat Mülkiyeti Kanunu devreye girer. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, KMK m. 19/2’deki 4/5 çoğunluğun yalnızca esaslı proje değişikliği gerektirmeyen basit tamir ve tadilatlar için geçerli olduğunu, esaslı tadilatta oybirliği arandığını kabul etmektedir (YHGK, 18.01.2022 T., E. 2017/(20)5-1996, K. 2022/5). Çatı formunun projeye aykırı değiştirildiği bir dosyada ise 169 malikten 148’inin muvafakat verdiği hâlde bunun yeterli görülmediği, tadilat projesi için tüm maliklerin muvafakatinin şart olduğu ve muvafakat vermeyen malikin zorlanamayacağı belirtilmiştir (YHGK, 22.09.2020 T., E. 2019/(18)20-235, K. 2020/646). Ortak alanlarda değişikliğin genel kuralları için bina ortak alanlarında değişiklik yapılabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

Mühürlü alanda tadilat yapmak ayrı bir suçtur (TCK 203)

Tutanaktan sonra en sık yapılan ve en pahalıya mal olan hata, “nasılsa yapı eskiden beri böyle” diyerek mühürlü alanda onarım, tadilat veya söküm yapmaktır. Kanunun verdiği yetkiye dayanarak konulan mührü kaldırmak veya mühürlenen yere ilişkin kurallara aykırı hareket etmek, TCK m. 203 uyarınca altı aydan iki yıla kadar hapis ve adli para cezası gerektirir. 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesi, yapının ruhsata ve projeye uygun hâle getirilmesi için idarenin yazılı izni dahilinde yapılan iş ve işlemlerin mühür bozma suçu oluşturmayacağını açıkça düzenler. Bu nedenle aykırılığı giderme amacıyla bile olsa, mühürlü alanda iş yapmadan önce belediyeden yazılı izin alınmalıdır. Aksi hâlde, sizin yapmadığınız bir kaçak yapı yüzünden bizzat sizin işlediğiniz yeni bir suç ortaya çıkar.

4. Ceza ve Özel Hukuk Boyutundaki Yaptırımlar

A. TCK 184: İmar kirliliğine neden olma suçu yeni malike yöneltilebilir mi?

TCK m. 184/1 uyarınca yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi hakkında bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür. Belediyeler yapı tatil tutanağını çoğu zaman Cumhuriyet başsavcılığına da bildirir; bu nedenle yeni malikler ifadeye çağrılabilir.

Ceza sorumluluğunun şahsiliği ilkesi gereğince, teras kapatma eylemini bizzat gerçekleştirmeyen ve taşınmazı bu hâliyle sonradan satın alan malik bakımından suçun maddi unsuru (yapma veya yaptırma fiili) ve manevi unsuru (kast) oluşmaz. İfadeye çağrılan malikin savunması, idari davadaki delillerle aynı eksende kurulmalıdır: satın alma tarihi, aykırılığın o tarihte mevcut olduğunu gösteren belgeler ve aykırılığı yapanın kim olduğuna ilişkin bilgiler.

Zamanaşımı ve etkin pişmanlık

• Dava zamanaşımı: TCK m. 184/1’deki suçun üst sınırı beş yıl hapis olduğundan, TCK m. 66/1-e uyarınca dava zamanaşımı sekiz yıldır. Uygulamada süre, inşai faaliyetin sona erdiği tarihten itibaren hesaplanır. Teras yıllar önce kapatılmışsa, fiili yapan kişi yönünden bile zamanaşımı dolmuş olabilir.
• Uygun hâle getirme: TCK m. 184/5 uyarınca kişinin ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yaptığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirmesi hâlinde kamu davası düşer, mahkûmiyet hükmü bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.
• Mühür bozma ayrı değerlendirilir: TCK 184 bakımından fail olmayan malik, tutanaktan sonra mühürlü alanda iş yaparsa TCK 203 yönünden bizzat fail durumuna düşer.

B. Kat Mülkiyeti Kanunu ve ayıplı satış yönünden sorumluluk

KMK m. 19 açısından: Çatılar ve genel dam terasları kural olarak ortak yerlerdendir; teras bir bağımsız bölümün eklentisi olsa bile anayapının mimari projesine dahildir. Diğer kat malikleri, projeye aykırı kısmın eski hâle getirilmesi için KMK m. 19 ve m. 33 çerçevesinde müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme davası açabilir. Bu dava, idari para cezasından farklı olarak, fiilî durumu elinde bulunduran bağımsız bölüm malikine yöneltilir. Yani burada “ben yapmadım” savunması davanın reddi için yeterli olmaz; ancak yapılan masrafların ve uğranılan zararın aykırılığı yapana rücu edilmesi mümkündür.

Satış sözleşmesinden doğan haklar: Yapı tatil tutanağı, yıkım ve para cezası riski, taşınmazın hukuki ve fiziki bakımdan ayıplı olduğunu gösterir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yukarıda anılan 2022/6682 K. sayılı kararında, tapu kaydında çatı piyesli yazılmaması da gözetilerek yapıda değer düşüklüğü bulunduğu kabul edilmiştir. Yeni malik, kendisine ayıplı taşınmaz satan müteahhide veya önceki satıcıya karşı Türk Borçlar Kanunu kapsamında ayıbı bildirerek bedel indirimi veya tazminat talep edebilir.

• Ayıp ihbarı: Tutanak tebliğ edilir edilmez satıcıya noter aracılığıyla ayıp ihbarında bulunulmalıdır. Gecikme, talep hakkını zayıflatabilir.
• Zamanaşımı: TBK m. 244/3 uyarınca bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın, satıcının ağır kusuru varsa (örneğin aykırılığı bilerek gizlemişse) yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
• Daireyi doğrudan müteahhitten aldıysanız: Satıcı müteahhit ve siz konutu kişisel kullanım için almışsanız 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır; konutta zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır, ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz (TKHK m. 12) ve görevli mahkeme tüketici mahkemesidir.
• Talep kalemleri: Değer kaybı, söküm ve eski hâle getirme masrafları, ödenmek zorunda kalınan yıkım gideri ve dava masrafları.

5. Yaptırımların ve Sorumlulukların Karşılaştırmalı Tablosu

6. Sonuç ve Başvurulabilecek Hukuki Yollar

Yapı tatil tutanağı ve yıkım kararına karşı

Tutanakla verilen süre içinde aykırılığın ruhsata bağlanması imar planı ve mevzuat açısından mümkün değilse, belediye encümenince yıkım kararı alınabilir. Tutanakta veya yıkım kararında somut ölçümlerin yapılmaması, krokinin eksik olması, sürenin verilmemesi ya da tebliğ usulsüzlüğü bulunması durumunda, tebliğden itibaren 60 gün içinde yetkili idare mahkemesinde iptal ve yürütmenin durdurulması davası açılabilir.

İdari para cezasına karşı

Belediye encümeni tarafından yeni malik adına 42. madde uyarınca para cezası verilmesi hâlinde, cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren idare mahkemesinde iptal davası açılmalıdır. Davada taşınmazın devir tarihi, tapu kayıtları ve inşai imalatın müteahhit veya önceki malik tarafından yapıldığını gösteren deliller sunularak cezanın iptali sağlanabilir. Tutanakta “yapı sahibi tespit edilemedi” yazılmışsa, bu ifade idarenin araştırma yükümlülüğünü yerine getirmediğinin açık kanıtıdır.

Müteahhide ve önceki malike başvuru

İmar aykırılığı nedeniyle mülkiyet hakkının kısıtlanması, yıkım riski ve terasın açılmasıyla oluşacak alan kaybı sebebiyle, taşınmazı devredenlere karşı ayıptan doğan haklar ve tazminat talepleri işletilebilir. Bu talep, idari davanın sonucunu beklemeden ayıp ihbarıyla başlatılmalıdır.

Bina kentsel dönüşüme girecekse durum değişir mi?

Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak bir binada yıkım yaptırımının pratik önemi azalır; ancak para cezası ve ceza soruşturması dönüşümden bağımsız olarak yürür. Ayrıca bu tür şikâyetler çoğu zaman dönüşümdeki pay tartışmalarının bir parçası olarak gündeme gelir: Kaçak olarak kullanım alanına katılmış teras, yeni binadaki hak hesabında kural olarak dikkate alınmaz. Çatı piyesli dairelerin dönüşümdeki hakları için çatı arası piyesli dairede kentsel dönüşüm hakkı ve kentsel dönüşümde çatı katı maliklerinin hakları yazılarımızı, sürecin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Önceki malik imar barışından yapı kayıt belgesi aldıysa

3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi kapsamında, 31.12.2017 öncesi yapılar için yapı kayıt belgesi (YKB) alınabilmişti; başvuru dönemi 2019’da sona erdi. Dairenin önceki sahibi YKB almışsa, bu belge e-Devlet üzerinden sorgulanmalıdır. YKB, idari yaptırımlar bakımından önemli bir koruma sağlar; ancak kat malikleri arasındaki özel hukuk uyuşmazlıklarında ve ortak alan işgalinde etkisi sınırlıdır.

7. Bu Dosyalarda Sürecin Doğru Yürütülmesi Neden Önemlidir?

Yapı tatil tutanağı dosyaları, birbirine bağlı üç ayrı yargı yolunda aynı anda ilerleyebilir: idare mahkemesinde yıkım ve para cezası davası, savcılıkta TCK 184 soruşturması ve asliye hukuk mahkemesinde kat malikleri ile satıcıya karşı davalar. Birinde verilen bir beyan diğerinde aleyhe delil olarak kullanılabilir. Örneğin savcılıkta “terası biz kapattık” anlamına gelebilecek dikkatsiz bir ifade, idare mahkemesindeki şahsilik savunmasını tamamen çökertebilir.

Yeni malik açısından doğru kurulmuş bir savunma şu hatları birlikte kullanır:

• Tutanağın usul eksiklikleri: ölçü ve kroki eksikliği, fen elemanı imzası, sürenin gösterilmemesi, tebliğ usulü.
• Cezaların şahsiliği: satın alma tarihinin ve aykırılığın o tarihte var olduğunun belgelenmesi.
• Bağımsız bölüm bazında ayrım: toplu ve hisse ayrımı yapılmamış cezalara itiraz.
• Yıkım masrafı sorumlusunun belirlenmemesi.
• Ceza soruşturmasında fail olmama ve zamanaşımı savunması.
• Müteahhide ve satıcıya karşı ayıp ihbarı ve rücu talebi.
• Kentsel dönüşüm sürecindeki hak hesabının korunması.

Hangi bölgelerde bu dosyalar yoğunlaşıyor?

Çatı arası piyesli ve teras kapatılmış dairelere ilişkin şikâyetler, İstanbul’da 1990’lardan 2010’lara kadar yoğun konut üretiminin yapıldığı bölgelerde ve özellikle kentsel dönüşüm gündemindeki binalarda artmaktadır. Anadolu Yakası’nda Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye, Sancaktepe ve Sultanbeyli; Avrupa Yakası’nda Küçükçekmece, Bahçelievler, Avcılar, Esenyurt ve Başakşehir; Kocaeli’de ise Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, Körfez ve İzmit bu dosyaların sık görüldüğü yerlerdir. Belediyelerin encümen uygulamaları ve idare mahkemelerinin yaklaşımı bölgeden bölgeye farklılık gösterebildiği için yerel uygulamayı bilmek sonucu doğrudan etkiler.

8. Sık Sorulan Sorular

Evi aldığımda teras zaten kapalıydı. İmar para cezası bana mı kesilir?

Kural olarak hayır. Danıştay’ın yerleşik içtihadına göre imar para cezası, aykırılığı fiilen yapan veya yaptıran kişiye verilir. Aykırılığın satın alma tarihinizden önce var olduğunu tapu kaydı, satış ilanı, banka ekspertiz raporu veya hava fotoğrafı gibi delillerle gösterebilirseniz, size verilen ceza iptal edilebilir.

Tapuda malik olmam ceza verilmesi için yeterli mi?

Hayır. Anayasa Mahkemesi ve Danıştay, aykırılığı yapan kişi araştırılmadan doğrudan tapu malikine ceza verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, bunun mülkiyet hakkını da ihlal edebileceğini kabul etmektedir.

Para cezasından kurtulursam yıkımdan da kurtulur muyum?

Hayır. Yıkım kararı kişiye değil yapıya yöneliktir. Aykırılığı kim yapmış olursa olsun, ruhsata bağlanamayan kısım yıkıma konu olabilir. Yıkıma karşı savunma tutanağın usul eksiklikleri ve masraf sorumlusunun belirlenmemesi gibi noktalara dayanır.

Yıkım masrafını ben mi ödeyeceğim?

Danıştay, yıkımın gereğini yerine getirecek ve masrafına katlanacak kişilerin delille açıkça belirlenmesini aramaktadır. Sorumlular belirlenmeden yalnızca bugünkü malik esas alınarak yıkım masrafı yüklenmesi iptal sebebi olabilir. Ödemek zorunda kaldığınız masrafı ayrıca aykırılığı yapana rücu edebilirsiniz.

Teras kapatma yüzünden hapis cezası alır mıyım?

TCK 184’teki imar kirliliği suçunun faili binayı yapan veya yaptıran kişidir. Evi bu hâliyle satın alan malik bu suçun faili değildir. Ancak tutanaktan sonra mühürlü alanda tadilat yaparsanız TCK 203 uyarınca mühür bozma suçu bizzat sizin yönünüzden oluşabilir.

Savcılıktan ifadeye çağrıldım, ne yapmalıyım?

İfadeye gitmeden önce satın alma tarihinizi ve aykırılığın o tarihte var olduğunu gösteren belgeleri hazırlayın. Savcılıkta vereceğiniz beyan idare mahkemesindeki davada da kullanılabileceği için ifadeye avukatla gitmeniz önerilir.

Aykırılığın benden önce yapıldığını nasıl ispat ederim?

Tapu satış akit tablosu, eski satış ilanlarının ekran görüntüleri, konut kredisi ekspertiz raporu, belediye hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri, binada daha önce tutulmuş tutanaklar, önceki malik ve komşu beyanları ile mahkemeden alınacak delil tespiti ve bilirkişi raporu kullanılabilir.

Binadaki bütün çatı dairelerine tek ceza yazıldı. Bu hukuka uygun mu?

Danıştay, cezanın her bağımsız bölümdeki aykırılığı fiilen yapan kişiye ve kendi kısmı üzerinden verilmesini aramaktadır. Ayrım yapılmadan aykırılığın tamamı üzerinden toplu olarak hesaplanan ceza iptal edilebilir.

Tutanakla verilen süreyi beklesem ne olur?

Kanun’a göre bir aylık süre içinde ruhsat alınmaz veya yapı uygun hâle getirilmezse encümen yıkım kararı alır. Danıştay 6. Dairesinin 2019/17614 E. sayılı kararında, 32. maddedeki yükümlülüğü yerine getirmeyen malik yönünden 42/3 kapsamındaki ceza bakımından şahsilik ilkesinin uygulanamayacağı değerlendirilmiştir. Bu nedenle süre içinde en azından belediyeye yazılı başvuru yapılmalı ve hukuki yol belirlenmelidir.

Yapı tatil tutanağına karşı ne kadar sürede dava açılır?

İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açma süresi kural olarak tebliğden itibaren 60 gündür. Yapı tatil tutanağı yapıya asılmakla tebliğ edilmiş sayıldığından, sürenin asılma tarihinden itibaren işlemeye başlayabileceği göz önünde tutulmalıdır.

Komşular terası eski hâle getirmem için dava açabilir mi?

Evet. KMK m. 19 ve 33 uyarınca açılacak müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme davası, fiilî durumu elinde bulunduran bugünkü malike yöneltilir. Bu davada aykırılığı sizin yapmamış olmanız davayı engellemez; ancak masraf ve zararınızı aykırılığı yapana rücu edebilirsiniz.

Müteahhitten veya evi aldığım kişiden zararımı isteyebilir miyim?

Evet. İmar aykırılığı taşınmazı ayıplı kılar. Satıcıya noter aracılığıyla ayıp ihbarında bulunarak bedel indirimi veya tazminat talep edebilirsiniz. Zamanaşımı mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıldır (TBK m. 244/3). Daireyi müteahhitten konut olarak aldıysanız Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır; ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı işlemez.

Bina kentsel dönüşüme girecekse bu tutanak önemli mi?

Yıkımın pratik önemi azalır; ancak para cezası ve ceza soruşturması dönüşümden bağımsız olarak devam eder. Ayrıca kaçak olarak kullanım alanına katılan teras, yeni binadaki hak hesabında kural olarak dikkate alınmaz.

9. Sonuç

Sonuç olarak, önceki malik veya müteahhit tarafından yapılmış teras kapatma ve diğer proje dışı eklemeler nedeniyle yeni malike, yalnızca tapuda malik olduğu gerekçesiyle imar para cezası verilemez ve yeni malik TCK 184 kapsamında fail sayılamaz. Buna karşılık yıkım kararı yapıya yönelik olduğundan yeni maliki de etkiler ve komşuların eski hâle getirme davası bugünkü malike yöneltilir. Korumanın kendiliğinden işlemediğini, aykırılığın satın alma tarihinden önce var olduğunun delille gösterilmesi gerektiğini ve tutanaktan sonraki bir aylık sürenin hiçbir şey yapılmadan geçirilmemesi gerektiğini unutmayın. Mühürlü alanda iş yapmamak, delil dosyasını erken hazırlamak ve satıcıya ayıp ihbarında bulunmak, bu süreçte atılacak ilk üç adımdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyalar için hukuki görüş yerine geçmez. Anılan kararlar yayımlandıkları kaynaklardaki metinlere dayanmaktadır; bir dilekçede veya başvuruda kullanılmadan önce UYAP ya da resmî karar veri tabanlarından teyit edilmelidir.