Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 6/3, 7/6 | Uygulama Yönetmeliği Madde 13, 16/7

Kentsel dönüşüme giren her malikin önünde iki temel inşaat finansmanı modeli vardır: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve taahhüt usulüyle yeniden yapım. Bu iki model, sadece teknik bir inşaat tercihi değil; tapu devri, kira yardımı hakkı, faiz desteği kullanımı, risk dağılımı ve sözleşme güvencesi açısından birbirinden köklü biçimde farklılaşan iki hukuki ve mali yoldur. Bu tercih yanlış yapıldığında geri dönüşü olmayan sonuçlar doğurabilir. Bu makale, iki modelin farkını, her birinin kimler için daha avantajlı olduğunu ve devletin sunduğu faiz destekli kredinin şartlarını, usulünü ve 2026 güncel rakamlarını kapsamlı biçimde ele almaktadır. (K. Md. 6/3, 7/6 — Y. Md. 13, 16/7)

Birinci Model: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) malik, arsasının ya da mevcut bağımsız bölümündeki arsa payının belirli bir bölümünü müteahhide devreder; müteahhit bu arsa payı karşılığında inşaatı üstlenir ve kendi payına düşen bağımsız bölümleri projeyi tamamladıktan sonra satarak kazanır. (K. Md. 6 — Y. Md. 13)

Bu modelde malikin inşaat için nakit ödemesi gerekmez; inşat masraflarını müteahhit karşılar. Malik, karşılığında arsasından bir miktar “pay” kaybeder, ama yeni binada dairesini nakit harcamadan elde eder. İstanbul kentsel dönüşümünün büyük çoğunluğu bu modelle gerçekleşmektedir.

Kat karşılığı modelin temel avantajları şunlardır: Malikin inşaat finansmanı sorunu yoktur; müteahhit tüm maliyeti karşılar. Dönüşüm sürecinde en az nakit yüke maruz kalınır. Sözleşme imzalanmasından sonra belediye harçları, noter harçları, damga vergisi gibi giderler muafiyet kapsamındadır. Faiz destekli kredi kullanılmaya gerek olmadığından kira yardımı tercih edilebilir.

Riskleri ise şunlardır: Müteahhit iflası veya terk durumunda tapu kaybı riski mevcuttur; bina tamamlama sigortası zorunluluğu burada kritik önem taşır. Arsa payı kaybedilir; imar artışı sağlanamıyorsa malikin yeni binada sahip olacağı alan azalabilir. Müteahhit kalitesi ve sözleşme güvencesi belirleyicidir. (K. Md. 6/6 — Y. Md. 13/9ğ)

İkinci Model: Taahhüt Usulüyle Yeniden Yapım

Taahhüt usulünde malik, inşaat masraflarını bizzat karşılar; bir inşaat firmasına iş bedeli öder ve bina tamamlandığında arsa payını kaybetmeden tüm bağımsız bölümleri alır. Müteahhide tapu devri yapılmaz. (Y. Md. 13)

Bu modelin temel avantajları: Arsa payı kaybedilmez; inşaat tamamlandığında binanın tamamı maliklere aittir. Müteahhidin iflasından kaynaklanan tapu riski çok daha sınırlıdır; ödeme aşamalarına bağlı hakediş sistemi kurulabilir. Daha küçük projelerde ya da mevcut müteahhit teklifleri yetersiz geldiğinde bu model tercih edilebilir. Proje daha şeffaf ve kontrol altında ilerleyebilir.

Riskleri ise şunlardır: Ciddi nakit finansman gerekmektedir; devletin faiz destekli kredi mekanizması tam da bu ihtiyacı karşılamak için tasarlanmıştır. Maliyetler daha yüksek olabilir çünkü müteahhit kar marjını bizzat fiyatlandırır. Koordinasyon yükü kat malikleri üzerindedir.

İki Modelin Kapsamlı Karşılaştırması

Devletin Faiz Destekli Kredisi: Yasal Dayanak

6306 Sayılı Kanun’un 7. maddesinin 6. fıkrası, konutunu veya işyerini kendi imkânlarıyla yapmak ya da edinmek isteyenlerin bankalardan kullanacakları kredilere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca faiz desteği sağlanabileceğini hükme bağlamıştır. Faiz desteğine ilişkin usul ve esaslar Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile belirlenmekte; Bakanlık bu çerçevede protokol imzaladığı kamu bankaları aracılığıyla desteği hayata geçirmektedir. (K. Md. 7/6 — Y. Md. 16/7)

Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi ise faiz desteği ve kira yardımının birlikte alınamayacağını açıkça düzenlemiştir: Kira yardımından yararlananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden yararlananlar ise kira yardımından yararlanamaz. (Y. Md. 16/7)

Krediyi Kimler Kullanabilir? Hak Sahipliği Koşulları

Faiz destekli kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabilecek kişiler şunlardır: (K. Md. 7/6 — Y. Md. 16/7)

Riskli alanda bulunan ya da riskli yapı olarak tespit edilen bir binada herhangi bir oranda hisseye sahip gerçek veya tüzel kişi malikler; söz konusu binada en az 1 yıl ikamet eden kiracılar; gecekondu hak sahipleri de Bakanlıkça belirlenen esaslar çerçevesinde kapsam dahilinde değerlendirilebilir.

Anlaşma yoluyla tahliyenin gerçekleşmiş olması şarttır. Riskli yapı olduğu teknik raporla tespit edilmiş olmak zorunludur. Tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi başvurusu yapılmış olmalıdır; bu süre geçirilirse faiz desteğinden yararlanma hakkı ortadan kalkar. (K. Md. 7/6 — Y. Md. 16/7)

Başvuru Yapılabilecek Bankalar

Bakanlık ile protokol imzalayan ve 2026 itibarıyla faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi kullandıran başlıca bankalar şunlardır:

Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank, Ziraat Katılım Bankası, Vakıf Katılım Bankası, Emlak Katılım Bankası. Tam ve güncel liste için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi sayfası olan altyapi.csb.gov.tr adresindeki protokol bankaları listesinin incelenmesi önerilir; Bakanlık yeni bankalarla protokol imzalayabilmektedir. (K. Md. 7/6)

2026 Yılı Faiz Desteği Oranları, Kredi Limitleri ve Yarısı Bizden Kampanyası — İstanbul Güncel Tablosu

A) Standart 6306 Faiz Destekli Kredi (Tüm Türkiye)

Geri ödeme: Yapı ruhsatından 2 yıl sonra başlar. İlk yıl faiz yok; sonraki yıllarda TÜFE’nin yarısı kadar güncelleme yapılır. Gelir ve kredi notu şartı aranmaz.

B) Yarısı Bizden Kampanyası — Yalnızca İstanbul 39 İlçe (Son Başvuru: 31 Aralık 2026)

Yarısı Bizden kampanyası kapsamında Nisan 2025’te güncellenen tutarlarla her bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği olmak üzere toplam 1.875.000 TL destek sunulmaktadır. E

Hak sahibinin diğer her bir ek konutu için ayrıca 1.750.000 TL kredi imkânı sunulmaktadır. A

C) Alan Bazlı Dönüşüm (TOKİ / Emlak Konut — Site Modeli)

Alan bazlı büyük dönüşümlerde TOKİ veya Emlak Konut inşaatı üstlenirken her bir hak sahibine 875 bin TL hibe ve 125 bin TL taşınma desteği sağlanmaktadır. Hibe tutarı bina maliyetinden düşürülmekte; kalan borç uzun vadeli taksitlerle ödenmektedir. M

D) Kiracılar İçin Yarısı Bizden Kapsamındaki Tahliye Desteği

Kiracılar hibe ve kredi desteğinden doğrudan yararlanamaz; ancak riskli yapının tahliyesi halinde 125.000 TL tahliye desteğinden faydalanabilir.

E) Kampanya Son Durumu ( 2026)

27 Şubat 2026 Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile kat irtifakı kurulmuş olma zorunluluğu kaldırılmış; 31 Aralık 2026’ya kadar riskli yapı tespiti tamamlanmış olan tüm bağımsız bölümler kampanyadan yararlanabilecektir. Nisan 2026 itibarıyla kampanyanın uzatıldığına dair resmi bir karar açıklanmamış olmakla birlikte 31 Aralık 2026 son tarihi geçerli olmaya devam etmektedir.

Özet Fark Tablosu: Standart Kredi vs. Yarısı Bizden

2026 Yılı Faiz Desteği Oranları ve Kredi Limitleri

Faiz desteği oranları ve azami kredi tutarları Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle belirlenmekte ve güncellenebilmektedir. 2026 yılı itibarıyla geçerli rakamlar şöyledir:

Faiz Desteği Oranları (Halkbank 2026):

Bu destekler, bankanın uyguladığı piyasa faizinden düşülerek hak sahibinin net kredi maliyetini azaltır. Devlet faiz desteğini doğrudan hak sahibine ödemez; bankaya yansıtarak taksitleri düşürür.

Kredi Geri Ödeme Takvimi: Önemli Avantaj

Faiz destekli kentsel dönüşüm kredisinin en kritik avantajı, geri ödemelerin ertelenmesidir. Kredinin ödemeleri yapı ruhsatının alınmasından 2 yıl sonra başlar. Bu 2 yıllık franchising dönemi boyunca hem yeni inşaat tamamlanmakta hem de hak sahibinin geçici barınma giderleri hafiflemektedir. Ödemenin başladığı ilk yıl faiz uygulanmaz. Sonraki yıllarda TÜFE oranının yarısı kadar güncelleme yapılır. (K. Md. 7/6)

Bu yapıyı rakamla somutlaştırmak gerekirse: 1.250.000 TL kredi, ruhsat tarihinden 2 yıl sonra başlayan, 10 yıllık vadeyle aylık geri ödemelerle kapatılır. Piyasa faizine kıyasla Bakanlık desteğiyle düşen aylık taksit farkı banka ve koşullara göre değişmekte olup uzun vadede bu fark yüz binlerce liraya ulaşabilmektedir.

Adım Adım Başvuru Süreci

Faiz destekli kredi kullanımının prosedürü birkaç aşamadan oluşur ve Bakanlık ile banka arasındaki koordinasyonu gerektirmektedir.

İlk aşama riskli yapı tespitinin kesinleşmesidir. Kredi başvurusu yapabilmek için tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenmiş ve tespit kesinleşmiş olmalıdır. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/4)

İkinci aşama anlaşmayla tahliyedir. Yapının anlaşma yoluyla tahliye edilmesi zorunludur. Zorla tahliye yoluyla boşaltılan yapılar için kredi başvurusunda güçlük yaşanabilir. (Y. Md. 16/7)

Üçüncü aşamada hak sahibi seçtiği protokol bankasına bireysel olarak başvurur. Banka, protokol hükümleri ve kendi kredilendirme mevzuatı çerçevesinde başvuruyu değerlendirir. Banka gelir ve kredi notu şartı aramaz; ancak ödeme gücünü değerlendirme hakkını saklı tutar. (K. Md. 7/6)

Dördüncü aşamada banka, kredi vermeyi uygun gördüğü hak sahiplerinin listesini Bakanlığa bildirir. Bakanlık başvuruyu 6306 kapsamında değerlendirir ve faiz desteğinden yararlandırılacakları bankaya bildirir.

Beşinci aşamada kredi, Bakanlık onayının ardından serbest bırakılır. Ödeme aşamaları inşaat ilerlemesine göre kademeli olarak gerçekleşir: inşaat başlangıcında, taşıyıcı sistem tamamlandığında, sıva aşamasında ve yapı kullanım izin belgesi alındığında.

Başvuruda Gereken Belgeler

Protokol bankaları genellikle şu belgeleri talep etmektedir: Geçerli kimlik belgesi; riskli yapı tespit raporu ve tapu kütüğündeki şerhi gösteren belge; tapu senedi (tapu kayıt belgesi); anlaşmayla tahliyenin gerçekleştiğini gösteren belge ya da tahliye tutanağı; inşaat ruhsatı veya başvuru belgesi (konut yapım kredisinde); gelir belgesi veya ödeme gücüne ilişkin beyan; proje ve sözleşme belgesi (taahhüt usulünde). Bankadan bankaya ek belgeler istenebilir; başvuru öncesinde ilgili banka şubesinden güncel belge listesinin alınması önerilir.

Enerji Kimlik Belgesi Avantajı: Ek Faiz Desteği

Yeni yapılacak binanın enerji kimlik sınıfı, faiz desteği tutarını doğrudan etkiler. A sınıfı enerji kimlik belgesi alınması halinde Bakanlık faiz desteğine 100 baz puan (yüzde bir) ek destek eklenmektedir; B sınıfında bu ek destek 50 baz puandır. Bu avantajdan yararlanmak için proje aşamasında bina enerji tasarrufu gerekliliklerinin karşılanacak şekilde tasarım yapılması şarttır. Proje sürecinde enerji kimlik belgesi danışmanlığı bu nedenle önem kazanmaktadır.

İki Model ve Devlet Desteği: Birleşik Karar Matrisi

Sıkça Yapılan Hatalar

Model tercihini sözleşme imzalandıktan sonra değiştirmeye çalışmak: Kat karşılığı sözleşme imzalandıktan sonra taahhüt usulüne geçiş büyük hukuki komplikasyon yaratır. Model tercihini müteahhit seçiminden önce netleştirmek şarttır.

Faiz desteği başvurusu yapıp ardından kira yardımı talep etmek: İki destek birbirini dışlar; faiz desteği başvurusu yapılmış olması kira yardımı hakkını ortadan kaldırır. (Y. Md. 16/7)

Tahliye tarihinden bir yıl sonra kredi başvurusu yapmak: Bu durumda faiz desteğinden yararlanma hakkı ortadan kalkar; kredi piyasa koşullarında kullanılmak zorunda kalınır.

Kat karşılığı sözleşmede arsa payı oranını düşük belirlemek: Müteahhide devredilen pay ne kadar yüksekse malikin yeni binadan alabileceği alan o kadar azalır. Piyasa araştırması yapılmadan imzalanan sözleşmeler uzun vadeli mağduriyete yol açar.

Bina tamamlama sigortası olmadan sözleşme imzalamak: Kat karşılığı modelde müteahhidin yapı ruhsatı almadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması zorunludur. Bu güvence olmadan sözleşme imzalamak müteahhit iflasına karşı tamamen savunmasız kalmak anlamına gelir. (K. Md. 6/6 — Y. Md. 13/9ğ)

Pratik Tavsiyeler

İmar durumunuzu öğrenmeden model tercih etmeyin. Binanızın mevcut ve olası yeni yapılaşma koşullarını — emsal, kat yüksekliği, parsel büyüklüğü — öğrenmeden ne modelin ne de müteahhit teklifinin gerçekçi değerlendirilebileceğini bilin.

Birden fazla teklife başvurun. Kat karşılığı modelde farklı müteahhitlerden teklifler alarak arsa payı oranlarını karşılaştırın; taahhüt usulünde ise farklı inşaat firmalarından m² bedeli teklifleri alın.

Sözleşmeyi avukat incelemesinden geçirin. Her iki modelin sözleşmeleri de son derece karmaşıktır. Arsa payı oranı, teslim tarihi, gecikme cezası, bina tamamlama sigortası, bağımsız bölüm tahsisi, hakediş planı ve fesih koşulları mutlaka bir kentsel dönüşüm avukatı tarafından incelenmelidir.

Faiz desteği başvurusunu tahliyeden hemen sonra yapın. Bir yıllık süreyi kaçırmamak için tahliye gerçekleşir gerçekleşmez başvuru sürecini başlatın; enerji kimlik belgesi için gereken ek süreyi de planlama aşamasında hesaba katın.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Model tercihi ve finansman kararı, kentsel dönüşüm sürecinin en belirleyici adımıdır ve sonraki tüm hukuki ilişkilerin temelini oluşturur. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak Tuzla başta olmak üzere İstanbul genelinde yürüttüğümüz kentsel dönüşüm danışmanlığı sürecinde şunları gözlemliyoruz:

Kat karşılığı sözleşmeler çoğu zaman malikin aleyhine hükümler içermektedir: gecikme halinde uygulanan düşük cezai şartlar, müteahhite tanınan geniş fesih hakları, bağımsız bölüm tahsisindeki muğlaklıklar. Bir kentsel dönüşüm avukatı, bu sözleşmeleri imzalanmadan önce inceleyerek malikin menfaatini koruyan hükümler ekletebilir veya hatalı hükümleri tespit ederek düzelttirilebilir.

Taahhüt usulündeki hakediş sistemi, banka ile aranızdaki anlaşma ve müteahhitle yapılacak sözleşme ayrı ayrı hukuki değerlendirme gerektirir. Faiz desteği başvurusunun banka nezdinde takibi, Bakanlık onay sürecinin izlenmesi ve başvurunun reddi halinde itiraz yolunun etkin kullanılması için İstanbul kentsel dönüşüm avukatı desteği belirleyici rol oynamaktadır.

Kat karşılığı modelde müteahhit gecikmesi ya da iflası halinde devreye alınacak hukuki mekanizmalar — bina tamamlama sigortası başvurusu, idari fesih talebi, tapu iadesi — da aynı kentsel dönüşüm avukatı tarafından koordineli yönetilmelidir. Kentsel dönüşüm danışmanlığı kapsamında tüm bu aşamalarda yanınızda olan 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, Tuzla avukatı sıfatıyla İstanbul genelinde hizmet vermektedir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm inşaatında kat karşılığı ve taahhüt usulü modeller arasındaki tercih; imar durumu, arsa payı büyüklüğü, müteahhit güvenilirliği ve nakit ihtiyacı gibi faktörlere göre şekillenmektedir. Kat karşılığı modelde nakit gerekmez ama arsa payı kaybedilir; taahhüt usulünde arsa kaybı olmaz ama inşaat finansmanına ihtiyaç duyulur ve bu noktada devletin faiz destekli kredisi devreye girer. Faiz desteği, bağımsız bölüm başına 1.250.000 TL’ye kadar, 120 ay vadeyle, yıllık yüzde 7,2 ile yüzde 8,4 arasında değişen Bakanlık katkısıyla sağlanmakta; ödeme ise yapı ruhsatından 2 yıl sonra başlamaktadır. Kira yardımı ve faiz desteği aynı anda kullanılamaz; bu tercih tahliye öncesinde yapılmalıdır. (K. Md. 6/3, 7/6 — Y. Md. 13, 16/7)

Bu makale 6306 Sayılı Kanun (Md. 6/3, 7/6) ve Uygulama Yönetmeliği (Md. 13, 16/7) ile Nisan 2026 itibarıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Ziraat Bankası, Halkbank ve Vakıfbank’ın güncel kredi sayfaları ve açık kaynak verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Faiz desteği oranları ve kredi limitleri Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle belirlenip güncellenebilmektedir; başvuru öncesinde ilgili bankanın güncel koşullarını teyit ediniz.