Riskli yapı yıkılmadan güçlendirilebilir mi? Güçlendirmenin teknik mümkünlüğü, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre karar, proje, ruhsat ve şerhin kaldırılması.
Riskli yapı tespiti kesinleşen her binanın mutlaka yıkılması gerektiği yaygın bir yanılgıdır. Oysa mevzuat, belirli şartların sağlanması halinde yıkım yerine güçlendirme imkânı tanır. Yapısını korumak isteyen malikler için güçlendirme, hem ekonomik hem de pratik bir alternatif olabilir. Bu yazıda güçlendirmenin şartlarını ve sürecini ele alıyoruz.
Güçlendirme Bir Alternatiftir
Mevzuat, yıkım yerine güçlendirmeyi açık bir seçenek olarak düzenler. Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içerisinde belirli işlemlerin tamamlanması gerekir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7). Yani güçlendirme talebi, yıkım için tanınan doksan günlük süre içinde ortaya konmalı ve gerekli adımlar bu süre içinde atılmalıdır.
Güçlendirmenin Dört Şartı
Güçlendirme yoluna gidebilmek için mevzuat belirli şartları birlikte arar. Maliklerce; güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7). Bu dört adım, güçlendirmenin hem teknik hem hukuki hem de idari yönden geçerli olmasını sağlar.
Güçlendirme Kararı Nasıl Alınır?
Güçlendirme kararı, kat maliklerinin ortak iradesiyle alınır. Uygulama Yönetmeliği, güçlendirme kararının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde alınmasını öngörür (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7). Kat malikleri kurulunda bu karar alınırken çoğunluk kurallarının doğru uygulanması, kararın geçerliliği açısından kritik önem taşır. Kentsel dönüşüm sürecinde karar alma ve çoğunluk hesabı konusunda kentsel dönüşümde salt çoğunluğun nasıl hesaplandığı yazısı yol gösterici olabilir.
Güçlendirme Sonrası: Şerhin Kaldırılması
Güçlendirme tamamlandığında yapının hukuki durumu düzeltilir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7). Böylece güçlendirilen ve artık riskli olmaktan çıkan yapının tapu kaydındaki riskli yapı şerhi terkin edilir. Mevzuatın güncel metni için Mevzuat Bilgi Sistemi ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kaynakları takip edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Riskli yapı yıkılmadan güçlendirilebilir mi? Evet. Belirli şartların sağlanması halinde yıkım yerine güçlendirme yapılabilir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7).
Güçlendirmenin şartları neler? Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespiti, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2’ye göre karar, proje hazırlanması ve imar ruhsatı alınması gerekir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7).
Güçlendirme kararı ne zaman alınmalı? Yıkım için maliklere verilen süre içerisinde güçlendirme istenmeli ve gerekli işlemler bu süre içinde tamamlanmalıdır (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7).
Güçlendirmeden sonra riskli yapı şerhi kalkar mı? Evet. Güçlendirme tamamlanınca şerhin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur ve belirtme terkin edilir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/7).
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Güçlendirme; teknik tespit, kat malikleri kararı, proje ve ruhsat gibi birden çok adımın kısa süre içinde ve doğru sırayla tamamlanmasını gerektirir. Kararın Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun alınmaması veya sürecin geç başlatılması, güçlendirme imkânının kaybına ve yıkımın gündeme gelmesine yol açabilir. Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği, tek bir usul hatasının dahi büyük hak kayıplarına yol açabildiği çok katmanlı bir süreçtir. Bu nedenle güçlendirme sürecinin alanında uzman bir avukatla yürütülmesi büyük önem taşır.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak Türkiye genelinde ve kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere; İstanbul’un öncelikli dönüşüm ilçeleri Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe ve Küçükçekmece ile Kocaeli’nin Gebze ve Darıca bölgelerinde hizmet veriyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla kentsel dönüşüm avukatı olarak güçlendirme, tahliye ve yıkım süreçlerinde hak sahiplerine hukuki destek sunuyoruz.
