Giriş

Bu çalışma, “Ortak gider payı nasıl paylaştırılır?” sorusuna yanıt olarak, Yargıtay, Danıştay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları temelinde hazırlanmıştır. İncelemeler, ortak giderlerin paylaştırılmasında temel yasal çerçevenin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), özellikle de Kanun’un 20. maddesi olduğunu göstermektedir. Ancak bu genel kuralın, taşınmazın yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve yapının niteliğine (toplu yapı, alışveriş merkezi, kooperatif vb.) göre önemli farklılıklar gösterebildiği tespit edilmiştir. çalışma, bu farklı senaryoları ve yargı kararlarının bu konudaki yaklaşımını detaylı olarak ele almaktadır.

İncelenen yargı kararları ışığında ortak giderlerin paylaştırılmasına ilişkin temel prensipler şu şekilde özetlenebilir:

Genel Kural (KMK Madde 20): Kat malikleri arasında aksi kararlaştırılmadıkça, ortak giderlerin paylaştırılmasında ikili bir ayrım mevcuttur. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderleri kat malikleri arasında eşit olarak paylaştırılırken; anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, onarım giderleri ve yönetici aylığı gibi diğer tüm giderler kat maliklerinin arsa payı oranında paylaştırılır.

Sözleşmesel Öncelik (Yönetim Planı): Yönetim planı, kat malikleri arasında bir sözleşme niteliğindedir ve KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla gider paylaşımına ilişkin özel düzenlemeler içerebilir. Yönetim planında giderlerin paylaşımına dair özel bir hüküm varsa, KMK Madde 20’deki genel kural yerine bu hüküm uygulanır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2013/39753 sayılı kararında bu durum, “aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, kat maliklerinden her birinin genel giderlere katılma biçimi belirlenmiştir.” ifadesiyle vurgulanmıştır.

Özel Yapı Türleri İçin Farklı Rejimler:

Toplu Yapılar: Ortak giderler, giderin ilgili olduğu ortak alanın niteliğine göre paylaştırılır. Sadece belirli bir yapının kullanımına tahsis edilmiş ortak alanların giderleri o yapıdaki kat maliklerince, tüm bağımsız bölümlerin ortak kullanımına açık alanların giderleri ise tüm kat maliklerince karşılanır (KMK Madde 72).

Alışveriş Merkezleri (AVM): Özel yönetmelik hükümlerine tabidir. Giderler öncelikle tarafların oy birliğiyle belirlediği usule, bu sağlanamazsa perakende işletmelerin satış alanlarının toplam satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.

Kooperatifler: Temel ilke, Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesi uyarınca ortaklar arasındaki “eşitlik”tir. Genel giderler, konutların niteliğine bakılmaksızın ortaklar arasında eşit olarak paylaştırılır.

Sorumluluk: Ortak gider borcundan asıl sorumlu kat malikidir. Ancak KMK Madde 22 uyarınca, bağımsız bölümden kira sözleşmesi veya başka bir sebeple sürekli olarak faydalananlar (örneğin kiracılar), kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur.

1. Ortak Giderde Genel Kural: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 ve Arsa Payı Oranı

Yargı kararlarının büyük çoğunluğu, ortak gider paylaşımının ana kaynağı olarak KMK Madde 20’yi göstermektedir. Bu madde, kat malikleri arasında özel bir anlaşma (genellikle yönetim planı) bulunmadığı durumlarda uygulanacak varsayılan kuralları belirler. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/11645 E. sayılı kararında bu ayrım net bir şekilde ifade edilmiştir: “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, anataşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.”

Bu ikili ayrım, Yargıtay tarafından istikrarlı bir şekilde uygulanmaktadır. Örneğin, bir apartman görevlisinin işçilik alacaklarından kat maliklerinin eşit olarak sorumlu olduğuna (Yargıtay 22. HD, 2015/22846 K.), anataşınmazın çatısının onarımından ise tüm kat maliklerinin arsa payı oranında sorumlu olduğuna (Yargıtay 18. HD, 2013/12320 K.) hükmedilmiştir.

2. Ortak Giderde İstisnai Durum: Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Etkisi

KMK Madde 20’nin “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına gider paylaşımını farklı şekilde düzenleme imkânı tanır. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olduğundan, buradaki paylaşım usulü kanundaki genel kuralın önüne geçer. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/4859 K. sayılı kararında, yönetim planında yer alan “Kat maliklerinden her biri arsa payları ne olursa olsun; sitenin tüm giderlerine eşit olarak katılırlar.” hükmü gereğince, giderlerin arsa payına göre değil, eşit olarak paylaştırılması gerektiği kabul edilmiştir. Ancak kat malikleri kurulu kararlarının bu konudaki yetkisi sınırlıdır. Alınan kararlar, kanunun emredici hükümlerine ve yönetim planına aykırı olamaz. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/352 K. sayılı kararında, demirbaş giderlerine eşit katılım yönündeki kat malikleri kurulu kararının, KMK Madde 20’ye aykırı olduğu ve bu tür giderlerin arsa payı oranında toplanması gerektiği belirtilmiştir.

3. Özel Durumlar ve Farklı Yapı Türleri

Toplu Yapılar: Danıştay 6. Dairesi’nin 2019/15402 K. sayılı kararında, KMK Madde 72’ye atıf yapılarak, “toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderlerin, o yapılardaki kat malikleri tarafından” karşılanacağı ilkesi benimsenmiştir. Bu kapsamda, sadece bir bloğa ait sosyal tesis ve havuz giderlerinden yalnızca o bloktaki kat maliklerinin sorumlu tutulması hukuka uygun bulunmuştur.

Alışveriş Merkezleri (AVM): Danıştay 10. Dairesi’nin 2020/3044 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik özel hükümler içermektedir. Buna göre, ortak giderler öncelikle tarafların oy birliğiyle belirleyeceği bir usule göre, bu mümkün olmazsa “perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.”

Kooperatifler: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2012/5825 K. sayılı kararında, Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesindeki “ortaklar, bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler” ilkesi gereğince, konutlar arasında tip ve metrekare farkı olsa dahi, genel giderlerin ortaklar arasında eşit olarak paylaştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

4. Sorumluluğun Kapsamı ve İspat

Ortak gider borcundan birincil derecede kat maliki sorumludur. Ancak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/9245 K. sayılı kararında KMK Madde 22’ye dikkat çekilerek, kiracının sorumluluğunun da altı çizilmiştir:

“Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.”

Ayrıca, ortak gider alacağının ispatı için yönetimce tutulan defterler, işletme projesi, faturalar ve kat malikleri kurulu kararlarının delil niteliği taşıdığı, uyuşmazlık halinde bu belgeler üzerinden bilirkişi incelemesi yaptırılması gerektiği birçok kararda (örn. Yargıtay 18. HD, 2015/10055 K.) belirtilmiştir.

Sonuç

Ortak gider payının nasıl paylaştırılacağı sorusunun yanıtı, tek bir kurala indirgenemeyecek kadar katmanlıdır. Yargı kararları, bu konuda hiyerarşik bir inceleme yapılması gerektiğini ortaya koymaktadır:

Öncelikle, yapının niteliği (AVM, kooperatif, toplu yapı vb.) incelenerek özel bir kanun veya yönetmelik hükmünün uygulanıp uygulanmayacağı tespit edilmelidir.

Özel bir düzenleme yoksa, anagayrimenkulün Yönetim Planı incelenmelidir. Yönetim planındaki paylaşım usulü, kanundaki genel kuraldan önce gelir.

Yönetim planında bir hüküm bulunmuyorsa, kat malikleri kurulunun kanuna ve hukuka uygun olarak aldığı kararlar esas alınır.

Yukarıdaki özel düzenlemelerin hiçbiri mevcut değilse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesindeki genel ve ikili kural (personel giderleri için eşit paylaşım, diğer giderler için arsa payı oranında paylaşım) uygulanır.

Bu nedenle, her bir somut olayda, giderin türü, anagayrimenkulün hukuki statüsü ve kat malikleri arasındaki sözleşmesel düzenlemeler birlikte değerlendirilerek doğru paylaşım oranına ulaşılmalıdır. bir yazı önerisi.

Ortak giderler her zaman arsa payına göre mi paylaşılır?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca ortak giderler için ikili bir sistem öngörülmüştür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderleri kat malikleri arasında eşit olarak paylaştırılırken; sigorta primleri, bakım, onarım ve yönetici giderleri gibi diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır. Ancak yönetim planında farklı bir düzenleme varsa, bu düzenleme öncelikle uygulanır.

Yönetim planı ortak gider paylaşımını değiştirebilir mi?

Evet. Yönetim planı, kat malikleri arasında bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, ortak giderlerin eşit, arsa payına göre ya da farklı bir usule göre paylaştırılmasını düzenleyebilir. Yargıtay kararlarında, yönetim planında açık hüküm bulunması halinde kanundaki genel kuralın değil, yönetim planının uygulanacağı istikrarlı biçimde kabul edilmektedir.

Kiracı ortak giderlerden sorumlu mudur?

Ortak gider borcundan asıl sorumlu kat malikidir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi gereği, bağımsız bölümden sürekli şekilde yararlanan kiracılar da, kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu nedenle site veya apartman yönetimi, ortak gider alacağını doğrudan kiracıdan da talep edebilir.

Neden Tuzla’da Avukat Desteği Gerekli?

Ortak giderlerin paylaştırılmasına ilişkin kurallar, ilk bakışta Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ile basit görünebilir. Ancak uygulamada görüldüğü üzere, yönetim planındaki özel düzenlemeler, kat malikleri kurulu kararları, yapının toplu yapı, site, AVM veya kooperatif olup olmaması gibi hususlar paylaşım yöntemini doğrudan değiştirmektedir. Ayrıca Yargıtay ve Danıştay kararları, bu konuda farklı senaryolar için ayrıntılı içtihatlar geliştirmiştir.

Bu nedenle, somut uyuşmazlığın doğru değerlendirilmesi ve hak kaybına uğranmaması için profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşır. Özellikle Tuzla gibi hızlı kentleşen bölgelerde, site ve apartman yönetimlerinin çok sayıda bağımsız bölüme sahip olması, ortak gider paylaşımı uyuşmazlıklarını daha da karmaşık hale getirmektedir.

Bir Tuzla avukatı, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de güncel yargı kararları ışığında müvekkiline yol göstererek;

Yönetim planının yorumlanması,

Kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği,

Ortak gider alacaklarının tahsili,

Kiracının sorumluluğu,

İtiraz ve dava süreçleri konularında hukuki destek sağlayabilir.

Bu nedenle İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat gibi bölgelerde avukat desteği almak, apartman ve site yönetimleri için sadece mevcut uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda gelecekte doğabilecek ihtilafların önlenmesinde de kritik bir rol oynamaktadır.